坐落復興北路、長安東路口，建案基地456坪，外觀辨識度高，有「瀑布大樓」暱稱

近期受台商回流、中美貿易戰以及疫情等因素影響，北市「商辦荒」難解，使各家業者紛紛卯起來準備銀彈，掃購市區新舊商辦。專家預估，包含信義路、敦化南北路、南京東路、復興北路等區域的新舊商辦，都會是這波投資人「獵辦」熱潮重點。

復興北路、長安東路二段口，最新登場的預售A辦「國家企業廣場」，與京華城都更推出的「京華廣場」是北市當前唯二可售商辦，PK地段的捷運優勢、城市核心價值，以及靠近松山機場與就近抵達北車高鐵陸空雙國門等條件，且區內金融、貿易、日商密集群聚，有多家飯店百貨商圈成熟機能配套，是臺北市真正中心商業區，推出「國家企業廣場」的興富發，為該案喊出「TAIPEI ONE」第一也是唯一的超級蛋黃CBD頂辦定位。

商仲業者認為，買商辦「建築辨識度很重要」，台北這麼多商辦，有哪棟光是建築外觀就讓人印象深刻，是想都不用想就叫得出名字的。信義區有台北101、南山置地廣場、克緹信義大樓，電影電視劇上常被帶到在台中七期NTC國家商貿中心，則是紅到有「竹筍大樓」暱稱。

現在，打造七期「竹筍大樓」與南港「鵝卵石大樓」的Aedas國際建築設計團隊將要為台北市市中心打造一棟「瀑布大樓」－「國家企業廣場」，該案基地456坪，罕見北市三面臨路的基地，面復興北路與長安東路角地，車輛動線由長安東路二段201巷進出，量體總高26層，地下6層，規劃100～1,000坪。

今年上半年北市豪宅實價登錄逐漸披露，不少個案站穩200萬，買方背景有國內上市櫃家族、資產公司、亦有外資、港資、外籍人士等國際買盤入主，顯示豪宅市場景氣仍具支撐性，觀察目前市場狀態，「國際建築」有三大特色。第一是由國際級建築師操刀、第二是國際認同地段且位於台北市中心，基地面積達千坪以上、第三是擁有國際級買家進駐。

以這三條件搜尋，北市能吻合的國際建築僅有個位數，像是由普立茲克獎得主、紐約白派大師Richard Meier全盤操刀的「55TIMELESS琢白」，位於信義計畫區國際地標台北101旁，不僅吸引國內企業家、住戶中也有低調的國際商業名人，住戶名單顯赫。其他如位於大安森林公園旁，由Richard Rogers所設計的「One Park」，和位於大直，由澳洲DBI Design操刀的「西華富邦」，都吸引許多企業名人入主。

Richard Meier已在2021年正式退休，其原創白派住宅也成為人間絕響，「55TIMELESS琢白」是他在台北唯一一座，同時也是全球第5座的超高層住宅，加上目前原物料成本上漲、國內建商開發趨向保守，能夠擁有原汁原味、從裡到外都如實呈現國際大師設計的國際建築將越來越少。

「55TIMELESS琢白」堅持從建築外觀、室內公設皆由Richard Meier親自規劃，甚至公共空間藝術品也是Meier親自邀集多國藝術家量身訂製，外觀辨識度高的「麥爾白」，呈現輕透、現代、簡約的質感，深受長年旅居國外的國際品味買家或外籍人士喜愛。

配合都更及危老重建政策，金管會昨（5）日宣布對金控銀行旗下14家資產管理公司（AMC），鬆綁「墊款可排除在銀行法72-2不動產放款三成『天花板』限制之外」等三大放寬。估算目前14家AMC共計墊付227億元 ，尚有1,600億元活水可投入。

金管會鬆綁AMC三大業務，一、准AMC僅擔任都更危老的諮詢顧問，二、准AMC出資參與公辦都更案，這兩者都需在AMC不擔任實施者或起造人情況下，三、辦都更計畫前的墊付款可免計入「銀行法」第72-2條不動產放款30%限額內。

此舉讓AMC資金運用更有彈性，也可協助推動公辦都更案，對政府推動都更危老更有助益。目前有14家金控或銀行轉投資AMC，6月底整體AMC墊付款是227億元、僅占AMC淨值87%，墊付款上限是淨值七倍為限（6月底淨值七倍是1,820億元），墊付款免計入不動產放款限額後，AMC資金運用空間更大，計算下來，尚有1,593億元活水投入。

過去AMC是專門處理金融業的不良債權，但隨金融業愈趨健全，不良債權（NPL）大減，讓AMC業務萎縮，隨後AMC透過銀行公會提出建議，以AMC處理不動產專業可搭配政府推動都更危老，因此過去三次鬆綁AMC業務。

銀行局副局長童政彰說，這次再度鬆綁AMC也是沿此政策思維。他說，目前AMC可做都更危老的墊付款、擔任實施者或起造人時可注資（類似投資），這次再新增AMC可扮演都更危老諮詢顧問的角色。

主要有三大鬆綁：一、AMC不需擔任都更危老實施者或起造人時，也准許AMC僅做都更危老案的諮詢顧問。

童政彰說，過去AMC擔任都更危老案實施者或起造人時，等於從頭到尾負責該案，但有業者反應不想參與整個都更流程，因此鬆綁可只做諮詢顧問，不需從頭到尾都參與。

二、AMC擔任都更危老實施者或起造人時，允許注資該案；這次再放寬，若不擔任實施者或起造人時，AMC可注資公辦都更案。三、AMC參與都更危老前的三大項墊付款，均免計入不動產放款限額30%額度內。

童政彰解釋，銀行辦都更危老之前的授信業務，包括規畫設計費、實施者購置更新單元內建物及其土地持分價金、和實施者辦理容積移轉這三項，本就不計入不動產法定限額。

總統大選將至，大環境不安定的因素，讓房地市場呈現觀望狀態。但有資深房地產專家調出歷年紀錄，觀察自2004年以來5次總統大選，幾乎每次選後房市都呈現上漲，且選舉年初買入新建案的人，持有4年平均漲幅最高達55%，令不少購屋族大呼：「買房就是要趁現在！」

根據信義房價數據、國泰地產指數顯示，歷來大選年推出的新案，4年後都有不錯的漲幅，其中以2020年蔡英文連任，不到4年漲幅高達55%為最多，2004年、2008年大選後，房價也在4年間分別上漲了31%及24%。近期平均地權條例、囤房稅2.0等房市利空出盡，加上營建成本高漲與通膨助漲，專家預估選後房市可望回升，尤以都會指標性熱區影響最大。

重大建設加持，台中房市熱度夯
放眼六都，台中因氣候宜人、中科產業進駐、重大建設發展等利多，成為近年房市黑馬，根據2022年不動產買賣轉移資料顯示，台中以逾5萬棟佳績，成為六都中唯一保持正成長的都市。新興重劃區北屯14期更憑藉交通優勢、商場、巨蛋等重大建設啟動，房市量能充足，話題不斷。

正所謂「得重劃區土地者得天下」，深耕台中35年的品牌建商「大城營建機構」累績絕佳的區域聲望與資產實力，於南屯、14期、廍子等重劃區積極獵地，手上持數萬坪待開發基地，讓不少死忠粉絲引頸期盼。

好住才是王道！在地老牌建商再進化
首發案「悅讀大城」位於14期最受青睞的仁平段，是二代接班後的新銳力作，導入「5S城式進化論」，展現更具國際風格與生活況味的住居美學。公開後不僅刷新在地人的眼目，也顛覆許多消費者對老字號建商大城品牌的既定印象。

「5S城式進化論」旨在提供住戶高CP值、更適切的建築細節，以及便利又時尚精緻的生活環境，像是使用豪宅級建材，如：YKK氣密窗、TOTO全自動馬桶、太格木地板、全室熱交換器等，並引入「神諭咖啡」和「蔦屋書店」日系選冊社區。同時，大城也發揮品牌力，與上百家餐廳商家優惠聯名推出「小食光會員卡」，為住戶創造日常生活的小確幸，並提供住戶1對1 LINE@專人客服，用貼心的保固與售後服務，打造14期最令人羨慕的居住環境。

最強首付3%起，少負擔，輕鬆享增值
目前「悅讀大城」成交價落在5字頭，符合區域市場行情。為了減輕購屋族的負擔，大城秉持「為大多數人，蓋一輩子的家。」品牌初衷，祭出「低首付、低自備」方案，訂簽只要總價3%起，讓年輕首購族也能輕鬆入主14期燙金潛力區，一圓成家的美夢。

過去大城營建機構憑藉前瞻精準的選地眼光，總在重大建設到位前就提早卡位起飛點，一再寫下房市傳奇，被業界形容為「大城的房子蓋到哪，房價就漲到哪」，現在更在14期核心區段以「悅讀大城」樹立建築高標，不只把安心、舒適列為標準配備，還要讓住戶穩居核心中的核心，「先買先贏」。

「悅讀大城」基地正臨衛道中學對面首排，是當前仁平段唯一在角地的推案，具備採光、通風、景觀、棟距等條件，周邊公園綠意環繞，讓居住品質更加分。坪數規劃為2-3房30-39坪，符合大多數家庭的需求。社區零店面，設有多項全齡化公設，並預留電動車充電線槽。所有住戶在乎的，大城都已經事先替住戶想好了，待未來星巴克、全聯、麥當勞進駐後，區域機能更升級，可望再帶來一波跳價效應。

絕佳地段、優質建築，加上極具吸引力的付款方案，讓「悅讀大城」受到許多菁英首購、在地換屋、置產客層的青睞，銷售成績十分亮眼，不少購屋客紛紛搶在總統大選前入手，把握黃金甜蜜點，搭上這波房價增值列車。

中央社

代表北台灣新建案市況的住展風向球，9月分數為46.5分，已連10個月呈現維持象徵復甦安全的綠燈。住展指出，風向球6大構成項目呈現3升3平；在台北建案單週零成交下，9月成交組數分數持平。

觀察風向球6大構成項目，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數分數上升，待售建案個數、議價率、成交組數分數持平。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，以傳統旺季標準來看，928檔初期，北台灣整體市況表現普通，直接原因為雙北市區新案開價續攀高、總價門檻過高等，讓買方將目光轉往相對低價區；間接原因有9月下旬遇週末補班、連假出國潮等。

隨著時序邁入928檔期傳統旺季，住展統計，北台灣9月預售屋推案量約新台幣800億元，供給量與去年同期相當；大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案，分別位於台北市松山、萬華等區，以及新北市三重、新莊、淡水等地。

桃竹地區預售屋單一案量逾15億元的指標案，分別位在桃園市中壢、龜山、大園、楊梅等地，以及新竹縣竹北、新豐等區域。

新成屋戶數方面，住展指出，在指標建案進場下，9月完工釋出的新成屋戶數直逼700戶，使構項分數攀至近一年高點，單一案量逾15億元的指標建案位於基隆市安樂區及新北市板橋、泰山等地。

觀察住展風向球9月追蹤的指標建案，平均來客組數約為每週25組，優於8月每週23.5組，月增6.38%；平均成交組數約每週2.3組，較8月每週2.5組略減，月減8%。

至於北台灣線上待售住宅建案數，9月約1174個、月增約1%；因增幅不大，新建案議價率下滑至10.73%。

住展分析，房市現況為高房價、低議價空間，讓消費者陸續轉往房價水準較低的區域，導致郊區新建案市場表現普遍優於市區，如雙北僅個案表現，新北林口、桃園龜山A7等區持續以相對低單價、總價條件，吸引來自雙北的買盤。

成采錡進一步指出，雖說新北、桃園房市熱區近期買氣依舊穩定，但在台北建案單週零成交影響下，9月成交組數分數持平，且因市場買盤有限，指標案吸走區域來人及買氣的情況明顯，衝擊周邊建案銷況。

房仲業者根據內政部資料，統計全台夜間經濟潛在熱區地圖，統計指標值前十大行政區中，前六名都位在新北市，新北市永和區最高，另外高雄市鳳山區、桃園市桃園區、台中市南區及北區也有入榜。

內政部運用電信業基地台的訊號統計全台人口分布，並做出夜間經濟潛在熱區地圖，因其夜間經濟泛指晚上11點到清晨6點，故能解釋為實際居住人口最多的區域。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些行政區多為各都市早期發展的區域，新北市因生活機能佳，房價比台北市親民，以通勤台北市便利地帶人口密度高，如永和區、板橋區為新北第一圈，永和往台北中正、大安便利，板橋除了捷運通勤台北市便捷，亦為新北市政府所在地，因此實際居住人口多。

由於戶籍人口與實際所在人口通常有落差，內政部與電信業者合作，運用基地台訊號進行人口統計，針對夜間經濟時段彙整出夜間經濟潛在熱區地圖，統計數值最高的前六名都是新北市的行政區，分別為永和區、板橋區、蘆洲區、三重區、中和區、新莊區。

第七名到第十名依序為高雄市鳳山區、桃園市桃園區、台中市南區及北區，另外根據實價登錄資料，統計這些行政區這兩年房價變化，大部分平穩發展，其中高雄市鳳山區房價增幅8.5%，房價成長最多。

住商不動產鳳山文山加盟店店東鄭啟峰表示，鳳山為高雄市人口最多的行政區，政府機關及學校多，基於發展歷史悠遠，交通便利度高、生活機能佳，自住比例高，價格能有明顯成長，主要是像文山特區、華鳳特區等重劃區的新案價格拉抬，目前新大樓的行情約每坪30~35萬元，在鳳山購屋者除了在地換屋多，另因大寮緊鄰鳳山，所以來自大寮區的買方也不少。

郎美囡指出，內政部統計夜間經濟熱區地圖，主要可提供民間企業、部門作為配置營業據點、人力安排的依據，相對於話題度高的購屋熱區，夜間經濟熱區的自住比例相對高，雖然開發案少，話題不如新興區域鋒健，房價發展偏平穩，反之區域房市泡沫化的風險低，也適合開發貼近生活所需的商機。

夜間經濟熱區及其房價。資料來源／住商機構

928檔期起跑，住展雜誌公布最新預售市場調查，9月北台灣指標建案來客量增加，但成交減少8%，主要是許多北客往桃園購屋，台北市許多建案出現單週零成交市況。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，以傳統旺季標準來看，928檔初期，北台灣整體市況表現「普通」，主要原因包括雙北市區新案開價續攀高、總價門檻過高讓買方縮手，將目光轉往相對低價區。

另外9月下旬遇週末補班、連假出國潮等，也影響買氣。

住展指出，邁入傳統旺季928檔期，9月預售屋推案量約800億元，供給量與去年同期相當。

大台北單一案量逾15億元以上指標案，有北市「勤美璞真-城仰」、「漢寶西門綻」、新北「惠大國際科技總部」、「嘉學」及「蒲陽富都心」、「嘉潤家泰氧の森」、「萬企君品-厚德區」、「佳瑞向上」、「伊豆莊園」等。

9月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為25組／週，較8月增加1.5組。

但9月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.3組／週，較8月減少0.2組／週，月減8％。至於北台灣線上待售住宅建案數，9月約1,174個、月增約1％，因增幅不大，新建案議價率下滑至10.73％。

高房價、低議價空間的現況，讓消費者陸續轉往房價水準較低的區域找新房，使郊區新建案市場表現普遍優於市區，如雙北僅個案表現，新北林口、桃園龜山A7等區，持續以相對低單、總價條件，吸引雙北買盤。

成采錡表示，雖說新北、桃園房市熱區近期買氣依舊穩定，但在台北建案單週零成交牽累下，9月成交組數分數僅持平。也因市場買盤有限，近期區域市況越冷清，「贏家通吃」的現象越明顯，即指標案吸走區域來人及買氣，衝擊周邊建案銷況。

國家住都中心主辦的新北市「板橋福利站公辦都更案」，今 (5) 日由代理董事長花敬群與中華工程 (2515-TW) 董事長周志明共同完成簽約儀式， 將打造全新的板橋福利站與 24 層的住宅大樓，全案預計 2028 年完工。

「板橋福利站公辦都更案」基地面積 868.78 坪，將興建地上 24 層、地下 4 層的建築，除 1 樓繼續作板橋福利站使用外，第 2 層至第 24 層規劃為住宅。

國家住都中心指出，「板橋福利站公辦都更案」位於新北市板橋區致理科技大學旁，屬新埔生活圈核心區域，步行 5 分鐘可到捷運新埔站，一站就到新板特區，區位條件優良。

國家住都中心指出，新北「板橋福利站案」是國家住都中心 2018 年成立以來，成功推動的第 11 個公辦都更案。今年底前，還有 3 個公辦都更案正在招商，分別是「臺北市中山區長安段公辦都更案」，預計 10 月 24 日截標；「新竹市建功高中南側地區公辦都更案（地上權區）」，預計 11 月 30 日截標。

另外，「台北市信義區兒福 A2 公辦都更案」，預計 11 月公告招商。

台北市信義區知名豪宅「Jade 12」首筆於2018年揭露之7樓戶，目前在民間待售網站上開出2.49億元售價，相較入手的1.95億元，加價5400萬元、增幅27.7%，扣除車位單價也從139.1萬元，增至180.1萬元。由於目前實價紀錄中社區最高單價也只來到160.2萬元，且為頂樓戶，該賣方在開價上顯然對物件相當有信心，謄本資料顯示賣方為自然人，同時擁有藝人大S的豪宅「台北信義」其中一戶。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，鄰近象山的「Jade 12」，樓高13層，外觀華麗，屋齡已屆6年，當初曾因遲遲未見交易，一度引起市場關注，新成屋時的開價在單坪150萬元，揭露後雖僅兩戶達標150萬元，目前社區行情也可來到150萬元，但若由此推估，這次的待售物件就起碼有1成的議價空間，壓縮屋主賺得價差，對比持有時間耗費成本，與不動產應有的增值性，恐不見得以獲利論斷。

有關物件仍是毛胚狀態，屋主一天都沒住過，陳炳辰分析，不少層峰人士購置豪宅不一定即刻入住，有些會購置多戶投資收藏，有些則適長期旅居國外，考量要裝潢自住還是出售就耗費數年，卻也沒有急迫性。除此之外，豪宅客群會有自己的裝潢團隊或喜好，常見以毛胚屋為購屋選項，可能造成該物件持有方，原本就打算等待有緣人轉手獲利，長期空置毛胚屋也算投其所好。

陳炳辰認為，「Jade 12」雖鄰近捷運象山站一級戰區，但地理位置屬信義計劃區外圍，房價發展受限，價格競爭力不比「琢白」、「松雍」等單價200萬元俱樂部豪宅，不過高資產族群若非資金因素，未達預期水準亦不會輕易出售豪宅，如刊登待售好一段時間的「文華苑」、「敦南寓邸」皆不見屋主心態弱化，在明年有望迎來房市春燕，同步帶動高價房產市場，又讓豪宅賣方看好後況，強化打死不退信心。

由新北住都中心擔任實施者，公開徵求永和大陳更新單元1、4等兩案出資人招商案，共有1家合格申請人，於2023年9月28日召開綜合評選會議，會中針對申請人提出的整體開發構想、拆遷安置、專案管理維護計畫、權利變換及財務計畫、團隊組織及經驗實績等項目進行評審後，申請人未達評選標準，因此依據招商須知規定，本次評選無最優申請人。

新北住都中心表示，後續將審慎檢討原因，並召開說明會向住戶說明，儘速重新辦理招商作業，持續推動大陳單元1、4公辦都市更新，讓住戶早日迎來安穩新家園。

10月5日，融創中國（01918. HK）公告稱，尋求香港高等法院批准計劃的呈請於10月5日進行聆訊，融創中國的境外債務重組計劃已根據高等法院作出的指令獲得批准。 批准令於10月5日送呈公司註冊處進行登記。

公告稱，境外債務重組計劃須待所有計劃條件獲達成后，方可生效; 即占親身（包括法團授權代表）或委任代表出席計劃會議並於會上投票的計劃債權人的投票計劃債權總額至少75%的親身（包括法團授權代表）或委任代表出席計劃會議並於會上投票的過半數計劃債權人批准計劃（無論有否修訂）; 高等法院批准計劃（無論有否修訂）; 向公司註冊處提交批准令的經蓋章副本; 及相關訂約方正式執行承諾契據。 截至目前，所有計劃條件已達成，計劃生效日期為10月5日。

從盤面上看，融創中國今日開盤后股價震蕩上漲，盤中最高時報2.3港元/股，漲幅11.65%。 截至今日收盤，融創中國報2.19港元/股，漲幅6.31%。

此前的9月18日晚間，融創中國公告稱，總計2019名持有投票計劃債權本金及應計未付利息總額9922717051美元（占投票計劃債權未償還總額的97.30%）的計劃債權人親身或委任代表出席計劃會議並投票，一共2014名持有投票計劃債權本金及應計未付利息總額9753677916美元（佔在會議投票的投票計劃債權未償還總額的98.30% ）的計劃債權人投票贊成計劃，債權人數通過率為99.75%。 因此，計劃已獲得所需的大多數計劃債權人批准。

此外，融創中國當時在公告中還宣佈，擬再次上調美元債重組中強制可轉換債券的最高限額，由22億美元上調至27.5億美元，綜合債務重組方案中的其他債轉股選項，預計融創通過債轉股消減債務總額合計將超過45億美元。

房地產政策持續優化背景下，今年9月份全國重點城市房地產市場修復跡象顯現。

多方數據顯示，今年9月份，重點城市商品住宅新增供應面積環比持續增長，新房與二手住房成交面積環比均企穩回升。 其中，一線城市在各項政策支援以及供應放量影響下成交環比增長明顯，二、三線城市較上月持平企穩，天津、武漢、南京等部分城市迎來復甦行情，新房到訪及認購量穩步回升。

多位分析人士向《中國經營報》記者表示，今年9月份重點城市尤其是一線城市樓市成交回溫，主要與政策支援下市場預期提升有關。 預判後市，核心城市解綁限制性政策或將進一步釋放合理住房需求，10月份樓市供應成交有望持續修復。 但從今年前三季度來看，重點城市樓市成交與房價走勢仍然承壓，後續政策優化仍有一定空間。

供應成交雙增

經歷二季度降溫后，重點城市房地產市場自今年9月份陸續開始企穩回升。

克而瑞數據顯示，今年9月份，其監測的30個重點城市新增商品住宅供應1358萬平方米，環比增長17%; 成交面積為1205萬平方米，環比微增3%，供應與成交規模雖仍處歷史低位，但環比均已連續兩個月增長。

分等級城市來看，今年9月份一線城市預計供應面積312萬平方米，環比增長22%，其中，深圳供應總面積升至86萬平方米，創近1年單月新高; 由於上月基數較低，26個重點二、三線城市中近六成城市供應環比有所增加，合計供應1046萬平方米，環比增長15%，但同比來看，僅有成都、天津、西安等3個城市供應規模高於去年同期。

新房成交方面，今年9月份一線城市新房整體成交212萬平方米，環比上升16%; 二、三線城市成交與上月基本持平，部分城市迎來輪動復甦行情。

“整體來看，今年9月份二線城市新房成交環比上漲的城市主要是市場相對平穩、行情自成一體的西安、長沙等城市，以及前期深度調整、基本面不錯的核心二線城市，如南京、武漢、寧波、天津、重慶等均迎來階段性放量，因部分專案加大折扣力度促進以價換量，成交環比轉正。” 克而瑞方面指出，今年9月份，除一線城市及部分核心二線城市外，部分三、四線城市如佛山、無錫、嘉興等新房成交也出現低位回升。

二手房方面，今年9月份，克而瑞監測的17個重點城市二手房成交面積預計為776.2萬平方米，環比再增7%，同比轉正增長12%; 今年前9個月，17城二手房累計成交7557萬平方米，累計同比增長32%。

政策優化仍有空間

今年9月份，重點城市樓市供應與成交環比雖呈回升趨勢，同比則仍在下降。 同時從今年前三季度累計情況來看，重點城市樓市成交與房價走勢仍然承壓。

“今年前三季度，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降2%，為2016年以來同期最低水準。” 中指研究院市場研究總監陳文靜指出，今年7~8月房地產市場下行壓力持續加大，9月份雖在政策優化背景下市場有所好轉，但政策傳導仍需時間，疊加網簽數據滯後等因素，百城銷售環比回升幅度有限，同比仍下降約20%。

房價方面，中指數據顯示，今年9月，環比連跌4個月後，百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅為0.05%，同比跌幅收窄至0.10%; 二手住宅平均價格為15556元/平方米，環比下跌0.44%，跌幅較8月擴大0.06個百分點，已連續17個月環比下跌。

多方分析認為，市場供求關係變化下，今年9月份以來多地房地產政策持續優化，市場由此企穩回升，預計在政策利好持續釋放帶動下，今年四季度核心一、二線城市市場銷售整體有望持續回升，但普通二線及三、四線城市房地產市場調整壓力仍在，政策優化仍有空間。

“房地產市場不合理的限制性政策有望逐漸優化調整。” 陳文靜認為，預計後續一線城市或因區施策優化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調整普宅認定標準等方式支援住房消費; 個別限購仍較嚴格的核心二線城市有望逐步解除限購政策，並降低購房首付比例; 其餘城市限制性政策或將全面取消。

“另外，若超大特大城市城中村改造能夠加快落地，也將為這些大城市房地產開發投資及住房消費帶來增量空間。” 陳文靜認為，後續支援房企盤活存量資產、盤活閑置地塊等也將是供給端政策優化方向，供需兩端政策協同發力，將有助於市場加快企穩。

深圳「認房不認貸」新政實施已滿月。

樂有家研究中心監測顯示，9月實際成交還未完全反映在網簽數據上，9月深圳新房市場網簽成交2076套一手住宅，環比下跌6%。 深圳樓市依然是二手住宅佔據主導地位，佔比樓市成交總量的54%。 數據顯示，9月深圳二手住宅過戶成交2400套住宅，環比微跌1%。

樂有家研究中心指出，「認房不認貸」新政后，9月上旬，深圳樓市活躍度有了顯著的提高。 但由於交易流程耗時問題，市場實際成交量還未能完全反映在二手房過戶及網簽數據上，導致數據雙雙微跌。 不過9月下旬市場略顯疲態，漲勢放緩。 “銀十”樓市仍需要更多優化政策來支持購房者住房消費，才能推動深圳二手交易量回到5000套的“榮枯線”水準。

新政為新房市場帶來熱度，去化週期仍超17個月

樂有家研究中心數據顯示，新政為新房市場帶來熱度，9月多個樓盤售樓處人頭攢動，開盤現場火爆。 9月16日-17日的週末，南山綠景白石洲璟庭、福田金地環灣城、寶安京地海樾府、龍華星河星悅雲邸四個新盤相繼入市。 根據開發商發佈的資訊來看，四個樓盤共誕生了超2000批購買力。

開發商也積極入市迎「金九銀十」，9月深圳全市新增一手住宅預售面積92.2萬平方米，創下三季度最高值，環比上漲68%。 9月底全市一手住宅庫存面積為498.8萬平方米，但是隨著9月下旬成交走低，一手住宅去化週期持續上漲，超過17個月。

根據樂有家研究中心監測數據，9月深圳新房市場網簽成交2076套一手住宅，環比下跌6%。 全市各區新房成交主要集中在寶安及龍華。 寶安網簽775套，環比下跌25%; 龍華網簽335套，環比下跌9%。 羅湖、福田、南山等多個區網簽量環比呈現漲勢。

二手房放盤量增加，二手房房價環比持平

9月的深圳樓市，依然是二手住宅佔據主導地位，佔比樓市成交總量的54%。

樂有家研究中心監測顯示，9月深圳二手住宅過戶成交2400套住宅，環比微跌1%。 不過，9月市場實際成交數據需要2個月甚至更久才能反映在過戶數據上。

另根據深房中協數據顯示，9月二手住房網簽2877套，環比下跌7.6%。 從每周數據來看，9月首周（9.4-9.10）起，周網簽量維持超800餘套，相較此前的每周600-700套有了明顯的上漲。 9月上旬市場勢頭向好，但下旬稍顯疲乏。

深圳市房地產仲介協會統計數據顯示，第38周（9月18日-9月24日）全市二手房（含自助）錄得888套，環比下降0.4%，二手房錄得量上升態勢中止，“認房不認貸”政策效應在逐步減弱。

從各區表現而言，二手住宅過戶主要集中在龍崗與福田，各自佔比25%及19%。 過戶超300套的區域有羅湖、福田、南山及龍崗。 除了福田、南山、鹽田及大鵬下跌外，其餘區過戶量環比為上漲態勢。

在價格方面，隨著新政的推行，市場交易活躍度提高，深圳房價逐漸穩定，9月深圳二手房房價環比持平。

樂有家研究中心監測顯示，新政出臺後，業主放盤量有所增加，趁著市場活躍，不少改善需求的業主希望能早日出手舊房屋，以便置換新房產。 因此9月深圳掛牌價仍然處於下滑態勢，僅6個片區的業主報價環比略有上漲，90%的業主報價下滑或維持穩定。 全市掛牌均價環比下跌0.8%。

利率長期高企 擬加大定息債比例

領展（00823）下個月將公布截至9月底止2024財政年度中期業績，在進入緘默期（全年業績為60日，中期業績為30日）前，該公司向投資者舉行企業簡報，根據上載官網的文件顯示，第一季度（4月至6月）香港商戶零售銷售增長4.4%，主要靠飲食業商戶銷售大增12.9%支撐，相比之下，一般零售僅升6.7%，超市及食品更跌6.5%。截至6月底，香港零售物業租用率由3月底時的98.3%，降至97.9%。

零售物業租用率跌至97.9%

根據政府統計處資料顯示，在今年4月至6月，零售業總銷貨價值分別上升15%、18.4%及19.6%，意味着在這期間領展香港商戶的生意跑輸大市。

領展香港商戶的銷售增速與2023年度（去年4月至今年3月）相比亦呈減慢跡象，上年度商戶銷售增6.2%，包括飲食上揚10.5%及一般零售漲9.6%，而超級市場及食品僅跌1.3%。

至於資本管理方面，領展預計，直到2025財政年度結束（2025年3月底）才需要再融資；在長期較高息的環境下，會考慮策略性提高定息債務比率。截至3月底，負債比率17.8%，平均借貸成本3厘，定息債務比率56.8%，文件未有列出新數據。

經濟環境仍充滿挑戰，領展表示，加息、持續通貨膨脹、地緣政治緊張局勢、去全球化及氣候變化，都對全球前景構成壓力，而金融狀況趨緊推動借貸成本增加，亦為消費及投資帶來衝擊，使增長速度放緩。

為了應付對物業組合管理、資產估值、資本管理及融資成本的影響，領展提出將會進一步改善業務的營運現金流；使用對沖和掉期以減少波動性；業務多樣化，進入輕資產業務以支撐未來增長。

黃大仙中心地庫水浸全面受保

資產提升方面，黃大仙東頭街市的翻新已完工，涉資本開支2800萬元，投資回報率12.9%；藍田啟田商場的第二階段提升正在進行，資本開支1.39億元，預計今年底完成，屆時商舖數量會增加58%。

另外，領展指出，旗下黃大仙中心在上月9日受到黑雨影響，導致部分樓層一度水浸，包括雨水淹沒地庫對8家商戶造成影響，地庫運作在水浸過後24小時內已恢復，並受全面的保險覆蓋，往後會定期評估及檢查商場設施，加強防洪措施。

融創中國（01918）涉及約百億美元的境外債務重組方案，於9月18日的債權人會議獲大比數通過，並就重組計劃向高等法院尋求批准及裁決，昨天進行法院聆訊，獲法官批准計劃。融創宣布，至今所有境外債務重組計劃的條件均已達成，計劃即日生效。

在這一輪民營內房債務違約潮中，融創成為首間境外債務重組掃除最後關鍵障礙的主要房企。彭博指出，融創去年5月觸發美元債券違約，現時能就落實境外債務重組鋪平道路，這案例可能成為內房同業的榜樣。該股昨午市前炒上，一度高見2.31元，升12.1%，埋單報2.19元，仍漲6.3%，成交額9808萬元；9月迄今累飆1.3倍。

中駿票據違約 穆迪降評級

另一方面，中駿集團（01966）周三（4日）觸發境外美元票據違約，評級機構穆迪昨天把其企業家族評級（CFR）由「Caa1」下調至「Ca」，並把高級無抵押評級由「Caa2」降至「C」，維持負面展望，以反映中駿流動性疲弱，以及債務槓桿率高、有大量受限制現金、子公司有大量欠債，在破產情況下，預期債權人較難追討損失；同時，亦有考慮到其未能如期兌付貸款後，財務管理能力減弱，不排除引發其他債務要提前償還。中駿股價昨天急挫9.3%，收報0.245元，連跌3日累瀉19.7%。

整體樓市量價齊跌，連政府地皮亦減少供應，今季僅推出一幅大嶼山長沙「冷門」地，涉及110伙，是自主動推地以來最少供應的一季；該地綜合市場估值1.96億至4.5億，每方呎估值約2400至5500元。業界人士指，上述用地最終批出與否，對大市無影響，惟面對樓市拾級而下的情況嚴峻，不排除減少推地來釋出要穩住樓市的信號。

今季政府僅推出大嶼山長沙東涌道「冷門」住宅地，而地段編號為丈量約份第332約地段第722號，該地皮並不是今財年的新供應，而且滾存自2022/23年度賣地計劃用地，地皮位於東涌道、鄰䃟石灣、長沙上村，毗鄰以低密度住宅為主，而且項目遠離東涌市區，屬較「冷門」的地皮。

由於地皮位置地勢，日後項目部分單位或享海景，地盤面積約20.45萬方呎，以地積比率0.4倍發展計，涉及可建總樓面約8.18萬方呎，適合發展為低密度的洋房項目。該地綜合市場估值1.96億至4.5億，每方呎估值約2400至5500元。

估值1.96億至4.5億

地產建設商會執委會主席梁志堅表示，現時樓市量價齊跌，整體市場氣氛差，政府再推更多土地不排除會有負面影響，若未能批出會影響個市，惟不排除有發展商趁機「低撈」土地，不過發展商都是做生意、要計數。他認為，即使上述用地流標收場對大市亦無影響，該地對樓市參考價值不大。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，市區地皮價錢已經跌至每方呎約5000元，在近市區的新界地如荃灣也低至每方呎約4578元，認為離島土地的挑戰會比較大，由於長沙早前有地皮以每方呎樓面地價高見1.51萬，若然發展商在目前市況下出價保守，有機會因價格落差大而流標，認為流標風險仍然高。

張翹楚指，現時房地產市場氣氛差，今季政府僅推一幅住宅地，推出非核心地，即使流標亦可以減少損失，而且以往政府曾因地產市場不景氣，而暫定賣地，導致供需失衡，因此政府維持至少出一幅是合理做法，再加上「一鐵一局」項目，提供接近3000伙供應，亦屬符合市場預期。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，上述用地毗鄰的屋苑今年罕見地有2宗交投，惟原業主仍需蝕讓離場。在現時的經濟大氣候下，跨國企業駐港人數減少，度假屋的需求下降，亦有企業出售其度假項目套現。由於上述長沙地並非臨海項目，針對的是公司客和鍾情寧靜的住戶，與一般市民的需求不一樣，料發展商出價保守。他認為就算地皮低價批出或流標，對整體大市無影響。

提供110個單位

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管方耀明稱，大嶼山長沙地規模不大，該地預計提供110個單位，對增加整體住宅供應及賣地收入幫助不大。在高息環境下，預計發展商入標態度偏向保守。

莊士機構（00367）公布，為向合資公司One Soho Finance Company Limited提供進一步資金以便向合資項目之合資格最終買家提供按揭貸款，於今日，能達及嘉翰訂立該協議，內容有關向合資公司提供總金額最高為3億元之額外循環貸款融資。合資公司由能達及嘉翰分別擁有40％及60％。

能達及嘉翰根據該協議向合資公司提供之融資將按彼等各自於合資公司之實際持股比例進行，並為免息、無抵押且無固定還款期。因此，能達於該協議項下之承擔最高將為1﹒2億元。

董事認為，提供按揭貸款將促進待售合資項目住宅單位之銷售，而合資公司從合資格最終買家賺取之利息收入亦可增加集團從合資項目獲得之整體回報。按揭貸款僅在經過借款人信貸評估並提供相關抵押後方會借予合資格最終買家，此舉使按揭貸款之可收回性帶來之信貸風險降到最低。

深圳8月底實施的「認房不認貸」已經滿月，樂有家研究中心指出，9月上旬，深圳樓市活躍度顯著提高，但因交易流程耗時，市場實際成交量還未能完全反映在二手房過戶及網簽數據上，導致數據雙雙微跌。該中心數據顯示，9月深圳新房市場網簽成交2076套一手住宅，環比下跌6％；二手住宅過戶成交2400套，環比微跌1％。

該中心認為，「銀十」樓市需要更多優化政策來支持購房者住房消費，才能推動深圳二手交易量回到5000套的「榮枯線」水平。

此外，該中心監測顯示，新政出台後，業主放盤量有所增加，不少欲改善住屋環境的業主希望趁市場活躍早日賣出舊屋換新屋，故9月深圳掛牌價仍然處於下滑態勢，僅6個片區的業主報價環比略有上漲，90％的業主報價下滑或維持穩定；全市掛牌均價環比下跌0﹒8％。

＊9月下旬二手房網簽量轉跌，政策效應減弱＊

另根據深圳市房地產中介協會數據顯示，9月深圳二手住房網簽2877套，環比下跌7﹒6％。從每周數據看，9月首周（9月4日－9月10日）起，周網簽量維持800餘套，相較此前的每周600－700套明顯上漲。但到第38周（9月18日－9月24日），全市二手房錄得888套，環比下降0﹒4％，二手房錄得量上升態勢在9月下旬中止，「認房不認貸」政策效應逐步減弱。

一手住宅方面，9月深圳全市新增一手住宅預售面積92﹒2萬平方米，創三季度最高值，環比上漲68％。9月底全市一手住宅庫存面積為498﹒8萬平方米，但隨著9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持續上漲，超過17個月。

什麼是農村宅基地確權登記？簡單的來就是將農戶依法取得的宅基地，將其所有權、使用權及其他項權利確認，即為確權。換句話說就是明確土地歸屬，強化物權保障。一般確權工作，先需要村民提出確權申請，在經過地籍調查、核屬審核、登記註冊、頒發不動產權證等一系列流程才能最終拿到農村不動產權證書。

而說到農村宅基地確權，其實早在2012年的時候就已經開始展開了，國務院發布的《關於加快發展現代農業進一步增強農村發展活力的若干意見》在第五章第一款中就明確提出，要全面進行農村土地確權登記頒布工作。計畫5年內解決農村農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題歷史遺留問題。只不過我國農村情況複雜，導致農村大部分宅基地確權工作至今都沒有完全確權完成，但是而隨著鄉村振興戰略的實施。

盤活農村閒置土地資源成為了目前最主要的任務，因此2023年中央一號文件在其中就明確指出。要繼續加快農村宅基地房地一體化確權登記證明，為接下來盤活農村宅基地打下基礎，助力鄉村振興。那麼農村宅基地確權之後，對農村村民有哪些實實在在的好處呢？4點好處，農民朋友要了解。

第一、農村宅基地確權可以減少農村糾紛

住在農村的農民朋友應該知道，一般在農村的宅基地有證，但是房屋是沒有證的。因此引起爭議的事情在農村並不少見，甚至有的人為此刀戎相見，發生的命案也時有發生。而農村宅基地房地一體化確權之後，宅基地和房屋的產權清晰可見。以後在有糾紛不會在出現公說公有理婆說婆有理的事情發生，從而避免糾紛的發生，對農村秩序起到穩定的作用。

第二、農村宅基地確權可以更好的保護村民權益

拆遷不管是在農村還是在城市都是非常常見的事情，國家要發展，勢必就要進行基礎建設。近年來農村大量基礎設施建設拔地而起，大量的土地被徵收拆除。而農村村民的宅基地確權登記之後，如果碰到第三人的強拆。不動產權證就能確保農民合法權益，因為完整的權屬證明就是最好的證據。可以說它是證明咱們村民合法擁有農村住房的唯一法定憑證，更是保護農村村民土地房屋不動產的有效手段。

第三、農村宅基地確權之後可以進行抵押、貸款

很多農民朋友都知道，在農村貸款是一件很難的事。之所以會這樣，這是因為農民沒有可以抵押的抵押物。而一旦農村宅基地房地一體化確權登記證明之後，農民所擁有的農村住房就是最好的抵押物。

第四、農村宅基地確權之後，可以加快流轉，為盤活農村閒置宅基地提供強力幫助。

農村宅基地房地一體化確權頒布之後，農民在對房屋進行流轉的時候，更加便捷。例如農民閒置的農村住房想要出租、入股或自營，有了清楚的權屬證明。一方面能更好的保障村民的權益，另一方面有利於盤活農村閒置的資源，更好的助力鄉村振興。

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在9月19日，河北雄安新區官網發文宣布：雄安新區創意取消商品住宅預售，實施現房銷售、精裝交付，「所見即所得、交屋即交證」。其實這早有徵兆，在2月，記者曾探訪雄安新區第一個開售的商品房華望城，銷售人員就表示第一批房源3月底便能交房，然後開始現房銷售，房價1.3萬元左右。

再次深刻理解河北雄安新區的售屋新措施，「所見即所得、交屋即交證」。說明未來賣的商品房，不只沒有了預售賣房模式，而且所有的房產都是精裝修交付，拎包入住。每個購屋人清清楚楚買房，看到的房產狀況和裝潢狀況，就是自己收房狀況，買房之後隨時可以辦理房產證。房地產商賣房也是取得《商品房現售備案證》，而不是《商品房預備備案證》。

確實我們也得承認，在上世紀末本世紀初，我國房地產市場剛起步之時，為了加快發展，最終採用的預售房售房體系，對於加快我國商品房改革有著一定的積極意義。但到了現在，我國樓市的市場化成熟度也有了，房地產市場也已經進入到供需的平衡期了，預售房體系還需要繼續存在嗎？其實該淘汰就要淘汰。
國際上大多數成熟經濟體國家，就是沒有所謂的預售屋銷售模式，全部都是現房銷售模式。也就是說房地產業的建造風險不會由購屋者來承擔，而這個風險全部都是由房地產開發商和房地產領域的投資者來負責。消費者買到的就是已建造好的，可以隨時交付的商品房，而且在法律意義上沒有任何產權的瑕疵，隨時買房後可以辦理過戶。

其實，從2010年起，為進一步整頓和規範房地產市場秩序，推進商品房現房銷售試點，全國部分地區就開始推行現房銷售的試點。最早是廣西選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點，之後重慶市也在跟進。但只是試點，也就是說預售房和現房同時供給，例如重慶現房銷售的面積大約是總銷售面積的20%。

但到了2020年後，已經有多個省份不但試點，而且是發文鼓勵現房銷售。海南省在這方面做的最好，現在現房銷售已經佔了近40%以上。後續跟進的省份，還有黑龍江，天津，遼寧、吉林等省份。2023年開始，全面推動現房銷售的省份越來越多，安徽合肥市，河南鄭州市、開封市，山西晉城市、湖南長沙市等等也加入了這一行列。

在2023年1月，全國住房及城鄉建設工作會議上，也已經定下了這個基調。各省市如果“有條件的可以進行現房銷售”，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

確實，如想永遠杜絕購屋者爛尾樓風險，那麼可能取消預售屋是刻不容緩了。這次房地產的危機狀況，在某種程度上也就是預售房體系，導致的多倍槓桿產生的。我們回想一下，假如都是現房銷售，那麼房地產業的危機會有這麼大嗎？未來是不是意味著會有越來越多的省份和城市跟進呢?那你可以。

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長實（01113）油塘新盤親海駅I及II於今年8月開售，長實銷售經理陳詠慈表示，兩期開售至今不足兩個月，合共累售871伙，佔單位總數逾98%，套現近57億元；該盤將於本月23日起，取消「3房1．2．3換樓付款計劃」。

3房戶按揭免壓測10．23撤銷

上述計劃為該盤3房單位買家，提供最高樓價九成一按，3年供息不供本，買家毋須提供任何入息證明及免壓力測試。陳詠慈說，親海駅僅餘少量3房戶，優質單位買少見少，此計劃將於本月23日後取消，呼籲買家趁早入市。

由鼎珮管理、Twin City持有的長沙灣現樓項目睿峰，鼎珮董事總經理陳玉成說，項目即日起向3間1房戶送贈傢俬套餐，每套價值12.88萬元，令買家可以即買即住或放租；發展商將視乎情況，優惠或會延伸至2房戶。為配合新銷售部署，項目打造全新連裝修示範單位，現已開放予公眾參觀。

尚豪庭及天寰各沽出最後1伙

新盤市場昨天最少錄8宗成交。新地（00016）元朗尚豪庭沽出全盤最後1伙，為2座27樓A室，實用面積1095方呎，外連897方呎天台、219方呎平台，連兩個車位售2200萬元，呎價20091元，呎價創項目新高。

建灝地產旗下九龍東啟德天寰，昨日也沽出項目最後1伙，單位為天海匯第1座31樓B室，實用面積886方呎，採3房間隔，成交價2130萬元，呎價24041元。該盤自2017年5月起開售，全盤822伙已沽清，歷時約6年。

建灝地產同系九龍城翻新項目文曜，昨錄首宗特色戶成交。單位為3樓C室，2房間隔，實用面積855方呎，連1613方呎平台，以1637.46萬元成交，呎價19152元；全盤暫沽25伙。

房屋委員會（下稱房委會）「出售居者有其屋計劃單位2023」（居屋2023）和「白表居屋第二市場計劃2023」（白居二2023）昨天攪珠，居屋2023共收到約17.2萬份申請，創2017年以來近6年新低，以約9200個居屋單位可供選購計算，約19人爭一伙。房委會資助房屋小組主席黃碧如認為，在經濟「麻麻地」和息口等因素影響之下，居屋2023仍超額接近18倍，反映市場對資助出售房屋的需求平穩。

攪珠儀式昨天早上舉行，由黃碧如主持，居屋2023的首5個號碼為92、31、59、78及01。該號碼代表申請編號最後兩個數字，房委會將以電腦隨機排列申請者的次序。

居屋2023包括6個全新屋苑共9154伙，分布於九龍東啟德、觀塘安達臣道一帶、屯門和元朗區，以市價六二折計算的售價約148.72萬至494.46萬元；另4個過往期數的居屋項目共有最少46個遭撻訂的單位重推，意味共有最少9200伙供揀選。

17.2萬份申請 近6載最遜色

居屋2023最終收到約17.2萬份申請，較居屋2022的25.2萬份申請，大減8萬份或31.7%，更是2017年推出的居屋收到約10.5萬份申請以來，近6年反應最遜色的一次。

房委會昨天公布，約17.2萬份申請之中，網上申請佔14.4萬份或約83.7%；而白表申請佔約13.1萬份，綠表則約4.1萬份。房委會亦透露，以申請人數組別劃分的話，家庭申請者佔約8.3萬份，當中約2.5萬份參與「家有長者優先選樓計劃」（家有長者計劃），而一人申請者則有約8.9萬份申請。

房委會亦會安排約400個租者置其屋計劃（租置計劃）回收單位供綠表申請者認購，詳情將於揀樓前約3個月確定。房委會預計明年首季開始揀樓。

白居二單身107人搶一單位

對於居屋2023申請反應未如以往期數熱烈，黃碧如指出，現時本港經濟環境「麻麻地」，息口亦增加不少，居屋申請仍超額近18倍，反映市場對居屋需求仍然平穩，並認為居屋2023的屋苑位置不俗，有位處市區的，也有近港鐵站的項目，位處元朗的朗天苑也有不少大單位可供選擇，各屋苑都具吸引力。

房委會同步就白居二2023攪珠，首5個號碼包括31、08、27、38與83，房委會共收到約7.8萬份申請，家庭申請者佔約3萬份，一人申請者則約4.8萬份。白居二2023提供4500個名額，一人申請者名額只佔一成即450個，以此計算，約107人爭一個名額。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，甲級商廈市場表現相當嚴峻，買賣及租務宗數偏低，空置率亦長期處於高位。根據中原（工商舖）資料顯示，9月共錄得24宗甲廈買賣，為今年新低，較8月的37宗減少35.1%；而租務成交宗數僅350宗，為今第二低。

二手低迷，多個指標屋苑不敵弱市，小業主無奈蝕讓減價沽貨，鰂魚涌康怡花園3房965萬元易主，3年帳面蝕35萬元；另鴨脷洲海怡半島套3房筍價1,080萬元沽，較高位下調25%。二三綫屋苑東涌東堤灣畔3房險守800萬，10天回落約1成。

康怡花園錄10月首宗成交，市場人士指出，康怡花園P座中層8室，實用面積616平方呎，3房間隔，放盤約2個星期，放盤價1,068萬元，及後減至1,030萬元，現以965萬元沽出，累減103萬元，呎價15,666元。原業主於2020年以1,000萬元購入，持貨3年帳面蝕35萬元貶值3.5%。

美孚套3房呎價9980

其次，海怡半島優質戶筍價沽。市場人士指出，海怡半島12座低層G室，實用面積771平方呎，3房間隔，屬優質單位，以低市價1,100萬元放盤，剛以1,080萬元易手，呎價14,008元。售價較銀行網上估價1,108萬低28萬。同座同室高幾層於2021年以1,439萬元沽，較高位平約25%。原業主早於2011年780萬元購入，並於2020年曾以1,400萬元內部轉讓。

同時，荔枝角美孚新邨呎價不足1萬元。中原地產分區營業經理馮健平表示，3期百老滙街60號中層A室，實用面積982平方呎，3房套房，望內街景，開價1,050萬元，最新減至980萬元成交，呎價9,980元。新買家為同區換樓客，原業主早於1997年5月以593.8萬元購入，持貨26年帳面獲利386.2萬元離場，單位升值65%。

造價現回落，東堤灣畔3房險守8球，美聯物業東涌助理區域經理李錦榮表示，東堤灣畔6座低層A室3房，實用面積772平方呎，放盤1年，開價920萬，早前降價至850萬，買家大膽還價800萬元，業主考慮早年低位買入仍有利潤，終以800萬元達成交易，呎價10,363元。對上一個3房單位造價為上月底賣898萬元，約10天時間造價回落98萬元。

業界：憧憬減辣 發展商將重整旗鼓推盤

高息衝擊加上經濟疲弱，新盤銷售大受影響。有代理行統計，上季全港新盤只錄得2,404宗買賣登記，創今年季度新低，按季急瀉約3成，惟業界人士指，憧憬《施政報告》具「減辣」措施，本季發展商將重整旗鼓推盤，帶動一手登記回升至約2,500宗。

據利嘉閣綜合土地註冊處資料，今年第3季全港共錄得2,404宗一手私人住宅買賣登記，相比第二季錄3,451宗，大跌1,047宗或30.3%，並低於首季錄得2,680宗，屬去年第4季錄得1,186宗以來，3個季度最差，而相較去年第3季，按年跌幅更達1,645宗或40.6%。

上季一手登記宗數主要來自九龍區新盤，佔1,483宗或62%，當中以油塘新盤親海駅兩期合計錄869宗最多，而新界及港島則各有168宗及753宗，佔比7%及31%。

受累上季新盤登記宗數大減，季內新盤登記金額也急降至錄得247.72億元，按季跌幅達51%，同是去年第4季錄148.33億元以來最差，令期內每宗一手登記平均售價跌至1,030.5萬元，按季大跌30%。

YOHO WEST啟德海灣 料今季推

由於樓市氣氛持續疲弱，加上觀望本月下旬公布的新一份《施政報告》會否為樓市「減辣」，近期新盤仍未擺脫頹勢，綜合市場資料，本月截至昨天一手市場暫時只錄得約35宗成交，當中大部分項目只有零星成交，而港島一手市場至今更仍未開齋。

事實上，本季已有多個新盤蓄勢待發，勢成為季內新盤買賣登記能否扭轉跌勢關鍵，包括嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的啟德啟德海灣第1期，以及新地 （00016） 與港鐵 （00066） 合作的天水圍YOHO WEST等，兩者各提供1,017及1,393伙。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮直言，經濟復甦較預期緩慢，加上息口高企，窒礙買家入市意慾，令第3季新盤銷售表現失色。但憧憬樓政府推出提振經濟及樓市措施，料第4季新政策塵埃落定後，發展商將再次積極推盤，11月及12月一手買賣登記可回復至近千宗及逾千宗水平，全季登記量升至約2,500宗，而全年宗數錄約1.1萬宗，較去年錄9,966宗，上升近11%。

樓市轉弱，惟優質豪宅單位有價有市。灣仔星域軒一個鳳凰樓層3房，剛以3,100萬元售出，造價不但高銀行網上估價12%，呎價逾3.86萬元，更登上全屋苑呎價第3貴寶座。

據代理表示，星域軒2座極高層F室，實用面積802平方呎，3房間隔，位於鳳凰樓層，原業主以3,300萬元放售，剛減價200萬元或6.1%，即以3,100萬元售出，呎價38,653元，呎價除屬第3高外，對比滙豐銀行網上估價2,770萬元，亦高出330萬元或11.9%。原業主早於2000年以804.8萬元購入，帳面獲利2,295.2萬元，升值2.9倍。

資料顯示，星域軒目前呎價高位錄逾4萬元，由1座高層F室3房於今年4月以每平方呎42,175元所創下，有關成交打破原由藝人關之琳於2021年初沽出單位，以41,722元所創下的舊紀錄。

陳秉志再沽美景臺單位 售4600萬

另外，資深投資者「磁帶大王」陳秉志再沽薄扶林美景臺單位，據悉，由他持有的A5座高層M室，實用面積2,311平方呎，4房間隔，近日大減900萬元或16.4%，以4,600萬元成交，呎價19,905元，按該單位2000年購入價950萬元計，帳面賺3,650萬元或3.8倍。事實上，陳秉志近年密密減磅，已先後減持美景臺多伙。

不過，市場仍錄得近年高位入市的豪宅業主需損手離場。代理指，北角峰景大廈低層G室，實用面積1,163平方呎，原業主2019年以2,000萬元買入，惟剛僅以1,880萬元易手，呎價16,165元，離場帳面損手120萬元或6%外，造價亦創屋苑近年新高。

1280萬易手呎價1.6萬 回報約3.3厘

疫情後商舖價格回升，市場更出現短綫獲利個案。消息指，紅磡寶其利街一舖位以1,280萬元易手，原業主持貨1年，獲利約270萬元離場。

市場消息指，寶其利街145至163號寶利唐樓地下6號舖，建築面積約800平方呎，以1,280萬元成交，呎價約1.6萬元。據悉，該地段屬紅磡殯儀段，而不少商戶經營相關業務，而是次成交舖位現由佛社租用，月租約3.5萬元，租金回報率約3.3厘。翻查資料，原業主在2022年5月以1,010萬元購入舖位，持貨不足1年半，帳面賺270萬元，升值27%。

北角城市花園舖 半年升值57%

自從疫情完結及正式通關後，商舖買賣轉好，而市場亦有出現短綫獲利個案，如7月份北角電氣道233號城市花園地下一地舖，面積約500平方呎，以2,100萬元沽出。原業主今年1月以1,330萬元購入，持貨不足半年帳面獲利770萬，物業升值57%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，本港目前商廈市場表現相當嚴峻，買賣及租務宗數表現偏低外，空置率亦長期處於高位。該行資料顯示，9月份商廈買賣共錄得24宗水平，涉及金額約16.52億元，宗數較8月份37宗減少35%，為今年度新低外，更要追溯至去年12月水平；而租務宗數為350宗，涉及金額約4,024萬元，宗數緊貼於今年1月份313宗水平。

他預測，隨着政府停推商業地，睇淡商廈信息更為明確，加上商廈空置率高企，而租金水平持續尋底，窒礙準買家入市意慾，相信商廈市場氣氛將會持續偏靜。

統計指，8月工商舖買賣登記錄339宗，較7月份升15%。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，工商舖買賣登記暫見觸底反彈，惟後市好淡因素參半，料續反覆，冀《施政報告》有更多振興經濟措施帶動市道穩中上升。根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2023年8月全港共錄339宗工商舖物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前市場實際狀況），較7月回升15%，重越逾300宗水平；至於月內買賣合約總值錄近40億元，按月升9%，主因受惠中高價登記上升所帶動，刺激登記金額創近3個月最多。

按工商舖3個物業類別劃分，工廈8月登記量上升9%，按宗數計仍是登記最旺的類別，佔整體比例近55%，惟按月減少3個百分點。8月全月工廈共錄得186宗買賣，按月升近1成；而月內涉及買賣登記金額也增至14.20億元，按月增4%，扭轉三連跌的淡勢。

商廈買賣登記量方面，按月表現持平，惟跑輸大市。總結8月全月商廈只錄得50宗買賣登記，與7月時持平。可留意的是，在高價商廈買賣登記偏少下，商廈的成交金額逆市急跌20%；8月份商廈買賣登記金額只錄得5.86億元，除連跌3個月外，更創下自2020年8月以來的37個月（即3年）新低，反映商廈買賣未見起色。

商舖買賣近20億 創5個月新高

至於店舖表現凌厲，是3類物業中登記量升幅最大者，按月漲近4成，反映當局引入「開心香港」振興零售消費漸見成效，吸引店舖交投回暖。8月店舖買賣登記由7月的74宗大增至103宗，按月急升29宗或39%，為5個月以來首度衝破百宗的較旺水平。此外，8月店舖買賣登記金額同步上升，按月增加25%，錄得19.94億元，連升兩月兼創近5個月新高。

黃應年指出，工商舖市道乘着當局振興經濟措施及暑假消費旺季，而在低位出現反彈，惟大趨勢仍然較反覆，包括息口走勢未完全明朗，銀行亦調升實際按息等，在高息環境持續下，部分買家及投資者仍會卻步。觀乎9月截至28日為止，整體工商舖暫錄約266宗買賣登記，預期整月最終達約280宗，按月料回軟17%；市場正期待10月《施政報告》有加碼措施提振經濟，令第四季工商舖市道進一步轉穩。

住宅交投疲弱，有發展商改拆售車位。金朝陽 （00878） 最新連環沽出大坑尚巒3個車位，套現共416萬元，平均每個車位作價約139萬元，較近2年前該屋苑車位造價低逾4成。另有投資者連沽尖沙咀九龍站漾日居2個車位，涉資共360萬元。

造價較兩年前低約42%

據市場消息指出，上述尚巒3個私家車位，涉及2個單號車位及1個雙號車位，成交價136萬至140萬元，涉資共416萬元，平均造價約139萬元，對比該屋苑2021年10月的車位造價238萬元，低約42%。

據了解，上述3個車位由公司名義持有，公司董事包括金朝陽創辦人傅金珠、集團主席陳慶達等，有關人士於2012年透過內部轉讓形式，斥資300萬元購入該屋苑合共7個車位，當中包含4個私家車位及3個電單車位。

據知，今次售出的3個車位中，其中2個作價140萬元的車位，由一名外科醫生購入，按該屋苑現時車位月租約4,000至5,000元計，租金回報至少約3.4厘。另一邊廂，代理表示，尖沙咀九龍站漾日居地庫一層兩個雙號車位，近日各以180萬元售出。原業主為一名投資者，早於2008年以184萬元連購該屋苑地庫一層共5個車位，單計前述2個車位已率先套現360萬元。

港鐵就東涌東站第一期物業發展項目，上周五起邀請發展商或財團遞交發展意向，今日截止招收發展意向書，業界料不少發展商會遞交意向，惟市況回落，日後正式招標時，出價或偏向保守。項目綜合市場估值16億至27.8億，平均每方呎估值約2300至4000元。

鐵路項目為未來住宅新供應重要來源之一，港鐵亦加快推出旗下項目，上周五起就東涌東站第一期物業發展項目，邀請發展商或財團遞交發展意向書。該項目坐落於東涌市地段第53號的地段上，並位於興建中的港鐵東涌線延線東涌東站對面，該站預計於2029年竣工。項目將分期進行發展，提供完善的購物、社區設施及公共運輸交匯處配套。

可建樓面逾78萬方呎

第一期位於項目的東南部分，住宅部分可建總樓面約695893方呎，商場樓面則約為87544方呎，即整個項目可建總樓面面積約783437方呎。該項目綜合市場估值約16億至27.8億，每方呎樓面估值約2300至4000元。

港鐵在收到發展意向書後，將編訂經甄選之投標者入圍名單，邀請發展商或財團遞交項目正式標書。

項目偏離市中心

業界預期，不少發展商或會遞交意向書，然而東涌東站屬於新發展區，而且遠離東涌市中心，需要依靠新發展區中的商業配套，未來還需要時間去配合發展，加上市區或鐵路項目樓價均明顯回調，連帶地價亦「級級落」，相信項目正式招標時，發展商會考慮不同因素如息口、樓價等，估計入標會偏向保守。