提要
欣陸投控旗下 看好總統大選後房市 未來12個月新案陸續登場

欣陸投控（3703）旗下大陸建設看好總統大選後房市，在未來12個月將有310億元案量陸續進場，其中，位於台中市北屯區14期重劃區的洲際段案，預計11月取得建照後於明年第1季進場銷售，總銷金額約42億元。

大陸建設將陸續進場的個案，除了台中北屯洲際段案之外，位於台北市信義路四段、文昌街口，總銷38億元的「耑岫」，已於稍早動工。另外，大直敬業三路原家樂福基地的商辦大樓案，總銷187億元；新北板橋新雅段大樓預售案，總銷43億元。

展望房市走向，大陸建設執行長廖淳森表示，長期來看，自住需求依舊強勁，不過短期一至二年市場將是量縮格局；房價上，則是影響不大，主要還是跟土地、營造、人工成本上揚有關，短期內看不到房價大幅降價，反映的則是銷售期拉長。

大陸建設在台中市七期市政北七路上的預售案「豐蒔」，目前根據實登揭露，銷售率已逼近八成，其中成交單價最高的24樓戶，以總價7,630萬元成交，扣除停車位後每坪單價86萬元。

廖淳森表示，大陸建設繼台中七期建築品牌街廓獲得熱烈迴響後，再次將目光瞄準台中房市黑馬北屯區14期重劃區，攜手美國紐約明星建築師Eran Chen及其團隊ODA，希望為該區打造出一棟與自然連結的永續住宅。

ODA創始負責人Eran Chen擅長設計「串聯自然」的變革性建築，透過建築型塑文化，並以綠色建築聞名於建築界。大陸建設此次特別延攬「重塑紐約天際線」的美國紐約ODA建築團隊進行全案設計。

此案基地位於北屯區晶平路與四平路口，面對四張犁公園近萬坪綠地，面積1,436坪，為地上20層的綠意有機建築，產品規劃40、52、60坪，總戶數96戶的三至四房產品，市場推估，未來每坪單價將上看7字頭。

大陸建設14期洲際段案地理位置優越，步行10分鐘即可抵達洲際棒球場，更與將於2025年完工的漢神洲際購物中心及太子置地廣場比鄰，交通生活十分便利。


欣陸投控子公司 推四建案、總銷達311億
工商時報

欣陸投控（3703）子公司大陸建設執行長廖淳森表示，未來一年內將在台北、新北、台中推出四大預售新案，總銷金額合計達311億元，其中包括北市大安區信義路四段住宅案「耑岫」，總銷38億元、大直「金泰段」頂級商辦案，總銷188億元、板橋「新雅段」住宅案，總銷43億元；台中北屯區14期「洲際段」住宅案、總銷42億元。

大陸建設進軍台中房市十年來，在七期打造建築品牌街廓獲得回響，目前七期「大陸豐蒔」豪宅案銷售已破7成，已購客約有25％是北客，實登揭露最高成交單價達每坪86萬元。

大陸建設也將首度跨出七期，瞄準台中北屯區14期「洲際段」推出住宅案，推估單價上看7字頭，今年11月若能順利取得建照，明年第一季可望開賣。

廖淳森表示，14期「洲際段」基地面積約1,436坪，基地面對四張犁公園近萬坪綠地，基地步行十分鐘即可抵達洲際棒球場，更與將於2025年第四季完工的「漢神洲際購物中心」及「太子置地廣場」比鄰，鄰近明星學區與74號快速道路，交通與生活便利，尚未進場已吸引粉絲熱烈關注。

廖淳森表示，自從平均地權條例新制上路後，已做好「銷售期拉長的心理準備」，但大陸建設仍看好14期的開發潛力，持續在14期尋找逾千坪的土地；此外，大陸建設預計在大坑風景區打造「台中版青山鎮」豪墅開發案，未來規劃在3萬坪土地上，打造87戶豪墅。

「護國神山」台積電中科先進製程擴建案預計明年6月動工，另在銅鑼科學園區設立先進封裝廠，都帶來龐大的混凝土需求。國產建材實業（2504）表示，台中廠在太平廠加入營運後，可發揮區域聯防競爭力優勢，合力供應台積電擴廠，有助於挹注未來業績成長。

中科管理局為配合台積電擴建新廠，提出中科台中園區擴建二期都市計畫變更案，台中市都委會8月審議通過，報請內政部都委會審查，預計明年6月交地建廠。

中科擴建二期緊鄰台中園區西側，面積89.75公頃，計畫引進半導體與上中下游產業鏈，開發完成後可創造4,857億元年產值，提供4,500個就業機會，對半導體產業發展至關重要，也能帶動周遭區域熱絡發展。

國產表示，台中廠從中科草創期就開始供應，過去協助台積電、友達光電、巨大機械等五成以上的科技建廠，近期惠特科技位於台中工業區的營運總部新建工程，台中廠也獨家供應5萬立方米混凝土，擁有豐富科技建廠經驗。

隨著太平廠加入營運、日上軌道，將以混凝土大量澆築的高供應能力、科技行控與顧問服務等優勢，成為台積電擴建廠的強力後盾。

另外，台積電近期宣布在銅鑼科學園區建廠，這是台積電繼龍潭、竹南、南科後，第六座封裝生產據點。這項消息，對於國產台中廠而言也是一大利多，將可與苗栗廠、新竹廠協同作業，讓營運氣勢更加暢旺。


台積電中科擴廠帶動科技建廠需求 助國產台中業績成長

「護國神山」台積電（2330）中科先進製程擴建案預計明年6月動工，另在銅鑼科學園區設立先進封裝廠，都帶來龐大的混凝土需求。國產建材實業（2504）表示，台中廠在太平廠加入營運後，可發揮區域聯防競爭力優勢，合力供應台積電擴廠，有助於挹注未來業績成長。

中科管理局為配合台積電擴建新廠，提出中科台中園區擴建二期都市計畫變更案，台中市都委會8月審議通過，報請內政部都委會審查，預計明年6月交地建廠。

中科擴建二期緊鄰台中園區西側，面積89.75公頃，計畫引進半導體與上中下游產業鏈，開發完成後可創造4,857億元年產值，提供4,500個就業機會，對半導體產業發展至關重要，也能帶動周遭區域熱絡發展。

國產台中廠廠長謝及人表示，台中廠從中科草創時期就開始供應，過去協助台積電、友達光電、巨大機械等五成以上的科技建廠，近期惠特科技位於台中工業區的營運總部大樓新建工程，台中廠也獨家供應5萬立方米混凝土，擁有豐富科技建廠經驗。

隨著太平廠加入營運、日上軌道，將以混凝土大量澆築的高供應能力、科技行控與顧問服務等優勢，成為台積電擴建廠的強力後盾。

另外，台積電近期宣布在銅鑼科學園區建廠，這是台積電繼龍潭、竹南、南科後，第六座封裝生產據點。這項消息，對於國產台中廠而言也是一大利多，將可與苗栗廠、新竹廠協同作業，讓營運氣勢更加暢旺。

目前，台中房市以北屯區最為火熱，近年受惠於軌道經濟與重大建設利多，北屯區總人口數日前已正式突破30萬人，區域內各重劃區的建案齊發，尤其14期重劃區最為精華，成為台中人心中房市未來十年的風向球。

國產台中廠過去供應「達麗居山」、「達麗創世紀」、「國泰MOST+」、「亞昕一沐」、「北屯綠生活」等指標建案；有了太平廠之後，運距僅20分鐘，更有助於房建市場業績提升，近期興建中的「寶輝THE SPRINGS」、「順天KING'S ROAD」等豪宅建案，均由台中廠供應。

另外，台商回流也挹注台中豪宅買氣提升，國產台中廠囊括了「忠泰老佛爺」、「勤美之森」、「國泰層峰」、「白朗峰」、「豐蒔」等百億指標豪宅。

其中，由法國RDAI建築設計團隊操刀的「豐蒔」，規劃地上27層、地下6層，柱內使用國產建材10,000磅高強度混凝土，打造國際精品建築。

國產表示，太平廠加入營運後，營運戰線可延伸到大台中東區、太平、霧峰、甚至草屯地區，台中廠近期供應了「春福興波」、「春福安波」等指標建案，其中「春福安波」位於干城重劃區，規劃3棟地上21層建築，將與煙波飯店共構，引領台中飯店宅新趨勢。

而國產建材實業旗下的國宇ALC輕質磚，具有輕質、防火、隔熱、隔音等優良性能，受到台中房建市場青睞，近期獲南屯預售案「金林無界」指名使用。

公共工程方面，目前興建中的台中國際會展中心、逢甲大學共善樓、自來水園區辦公大樓都是由國產台中廠供應，台中國際會展中心預計2024年完工、2026年啟用，將成為全台最大的國際會展中心。

逢甲大學共善樓由東京奧運主場館建築大師隈研吾操刀設計，預定2024年完工，可望成為繼台中歌劇院之後，另一個國際級地標建築。

過去法拍市場被視為不動產市場的反指標，市場趨冷時法拍量大增，然而近幾年情況全然不同，一般市場冷、法拍也冷。房仲業者統計今年前三季全國拍賣移轉棟數僅2,655棟，較去年同期大減17.2%，探歷史同期新低。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，過去市場景氣不佳引發斷頭潮，主要房貸利率都在5%以上，今年平均房貸利率站上2%，仍在房貸戶能應付的範圍。

此外，這幾年房價飆漲，屋主若有財務困難需變現，在一般市場讓利出售往往能順利脫手，流入法拍的量體小，故拍賣移轉寫新低。

觀察六都，今年前三季除台南市拍賣移轉年增45.6%外，其他五都皆下滑，台北市、新北市、桃園市都下跌超過二成，高雄市下降19.8%，台中市下跌9.7%。台南市除六都中唯一拍賣移轉上揚的區域，今年前三季拍賣移轉348棟，總量在六都中排名第二，僅較新北市少15棟。

住商不動產台南湖美帝堡加盟店店東施慶瓏表示，台南市今年拍賣移轉量大增受多項因素影響，首先，台南過去的拍賣移轉基期低，量體增加數據更加明顯；再者，今年大環境不好，個體戶、企業主受衝擊，抵押不動產流入法拍機會提升，除此之外，台南市有不少地籍清理及公同共有的物件進入法拍，以法拍解套，可能也是移轉量大增的原因。


房市反指標失靈 前三季法拍量探史上同期新低

房市反指標失靈，過去法拍市場被視為不動產市場的反指標，市場趨冷時法拍量大增，然而近幾年情況全然不同，一般市場冷、法拍也冷。房仲業者統計今年前三季全國拍賣移轉棟數僅2,655棟，較去年同期大減17.2%，探歷史同期新低。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，過去市場不佳能引發斷頭潮，主要房貸利率都在5%以上，今年平均房貸利率雖站上久違的2%，還在房貸戶能應付的範圍，此外，這幾年房價飆漲，屋主若有財務困難需變現，在一般市場讓利出售往往能順利脫手，流入法拍的量體小，故拍賣移轉寫新低。

觀察六都，今年前三季除了台南市拍賣移轉年增45.6%外，其他五都皆下滑，台北市、新北市、桃園市都下跌超過2成，高雄市下降19.8%，台中市下跌9.7%，台南市除了是六都中唯一拍賣移轉上揚的區域，今年前三季拍賣移轉348棟，總量在六都中排名第二，僅少新北市15棟。

住商不動產台南湖美帝堡加盟店店東施慶瓏表示，台南市今年拍賣移轉量大增有幾個因素影響，首先，台南過去的拍賣移轉基期低，所以量體增加數據反應更加明顯，再者，今年大環境不好，個體戶、企業主深受衝擊，抵押之不動產流入法拍機會提升，除此之外，觀察台南市有不少地籍清理及公同共有的物件進入法拍，以法拍解套，這很可能是移轉量大幅增加的原因。

高房價時代買方、投資人尋找低價物件，法拍市場機會最高，郎美囡提醒，法拍流程、規定與一般交易市場大不相同，得標後必須在拍定7日內繳清尾款，有銀行可提供代墊款，但利率可能在6%以上，況且，許多法拍屋債權狀況複雜，或有特殊情形法院不點交，可能取得所有權卻無法使用，建議詳閱法拍物件的詳細資料，並確實了解整個拍賣程序，以免投入資金卻白忙一場。

年底來到商用不動產成交旺季，擁有雄厚資金的買方陸續進場。以第四季第一個月來說，台北、新北辦公市場雙雙出現重磅交易，加總前十個月成交規模，一舉刷新十年來同期新高。信義全球資產公司總經理林三智表示，觀察近期商用市場，無論是自用或投資型買方，都相當關注辦公類型產品，企業主購置商用不動產思維轉向「自用兼置產」，重視標的收租效益、增值空間，強化資產配置上的靈活與彈性。

今年前十月台北辦公室交易額為350億元，較去年同期持平。受關注的基泰建設子公司君匯開發、京匯開發以125億元處分位於忠孝西路上的基泰忠孝大樓，買方為自然人，這也是台北今年出現第三筆整棟辦公室交易；另同一條路上的和泰產險大樓，在今年6月時，也被財團法人陳啟川先生文教基金以13.27億元包棟買走，顯示台北西區在雙子星開發案加持下，吸引高資產買方提早插旗卡位。

新北辦公市場同樣相當熱鬧，今年前十月新北辦公室交易額為170億元，年增158%，增長幅度顯著。近期新北商用市場鎂光燈都聚焦在土城工業區，鴻海集團旗下子公司鴻運科簽署預購意向書，以75億元購入超過一萬坪中工雲宇宙AI園區，刷新土城廠辦交易天花板。此外，變壓器用油製造商益州集團本月也宣布在土城斥資7億元，打造企業總部。

林三智分析，辦公市場已不再只有台北商業區一枝獨秀，新北產業需求強勁，激勵建商進場興建優質辦公產品，且買方以具有地緣性的企業為主，這些產業在地耕耘多年，因應公司成長需要增加辦公空間、設立企業總部，也多會選擇在發跡地或鄰近區域，如此可不改變員工既有通勤習慣，也可減省公司搬遷成本。

林三智進一步說明，因應國際金融環境變化，企業傾向將資金做多元配置，以分散風險、提升財務韌性，商用不動產具抗通膨優勢，成為高資產客群資金停泊點。因此，過去企業主在評估購置辦公室時，只會考量營運需求，現在多了「自用兼置產」的思維，同步會考量購入標的是否具備增值空間、出租效益等，可以成為公司穩健保值的資產。

麗寶集團再度出手標下地上權土地。國產署今年第三批國有地上權今（30）日開標，14宗土地共標出七宗，標脫率50%，其中，麗寶集團共砸約6.5億元，標下兩宗土地，分別是台北市大安區懷生段住宅土地，與中正區南海段商業區土地。麗寶集團表示，主要是看好地理位置良好出手布局。

今日國產署今年第三批國有地上權開標，麗寶集團旗下的建義建設，以約1.79億元、溢價率9.24%，取得台北市大安區懷生段住宅土地，基地面積約145.81坪；麗寶集團旗下的名軒開發以4.77億元、溢價率4.22%，取得位在中正區南海段商業區土地，基地面積約122.21坪。

麗寶集團是標租地上權老面孔，今年以來就標下不少地上權土地，範圍包括台北、台中等底，像第二批國有地上權土地，也是以旗下的福容開發、寶贊開發，搶下台北、台中共三宗土地，合計約2,400多坪，共出價約3.7億元。

麗寶集團表示，麗寶集團近年一直都在尋找不錯的地上權案，今年以來就取得不少地上權土地，會取得該兩塊土地，也是看準其地理位置相當優越，且地上權案相對所有權住宅，價格會更具親民與競爭力，未來將規劃成住宅產品，但具體規劃目前尚未定案，推案時程也未定，待建案完成規劃、請照後就會在適當時機推出。

此外，麗寶集團其他地上權案正陸陸續續開發中，像旗下名軒開發位在杭州南路的土地正在興建中，台中則有兩個地上權案在銷售中，也賣的相當不錯，其中台中微笑101案已經完銷。

新北市樹林防洪三期2001年發布實施、機五也從1998年閒置至今20幾年，皆因地價太低，導致前期評估開發財務不可行。不過隨著樹林線開工後，新北城鄉局表示，捷運沿線地價有上漲趨勢，因此啟動防洪三期、機五2處共201.4公頃整體開發專案通檢。議員廖宜琨說，這兩處地方已經等開發等很久，盼市府能加速推動。

樹林防洪三期為河岸新生地，位於樹林區東側、沿大漢溪之樹林堤防內側沿線土地，從2001年核定至今已有22年，但營建署評估區段徵收開發的財務不可行，導致都市計畫發布實施後，遲未開發利用。另外，機五周邊整體開發區分布於樹林區中正路兩側，市府評估區段徵收後，分回6成抵費地財務仍不可行，因此2處現況多為農地使用，包括未登記工廠、零星住宅等。

隨著樹林線動工後，城鄉局都計科長鄭博仁說，城鄉局去年委託顧問公司調查2處整開區基本資料，其中防洪三期將排除板樹醫療園區後，剩餘土地重新檢討。其中防洪三期鄰城林橋、浮洲橋計畫面積為124.8公頃，捷運LG14站通過區域會結合省民公園，串連鄰近兩處社宅、板樹醫養園區，形成醫動養的廊帶，靠近東昇街維持產業為主、鄰近板橋溪崑則以住宅區為主。

鄭指出，機五周邊整開區以興仁花園夜市作為邊界，北至俊英街，計畫面積76.6公頃，捷運LG18、LG19站通過部分會以商業區為主，朝大眾運輸為導向（TOD）的模式開發。兩處整開案將從10月30日起公告徵求意見30日，並將在於樹林、新莊及板橋舉辦3場座談會，廣納當地民眾意見。

議員廖宜琨說，防汛三期、機五整開案地方已經期待已久，盼市府能加速，除配合板樹醫養園區開發附近公設外，廖說也希望能拓寬環漢路，搭配未來台65線延伸到樹林，此外也建議市府能多保留一點公益設施，比如機五附近好幾個里僅有一處活動中心，空間不敷使用，若能有公益設施對地方是好事。

新竹市首件動工的公辦都更案「竹蓮公辦都更」，歷經多次與地上占用戶及借用戶溝通，終於在今天動土，將規畫兩棟地下6層、地上27層集合住宅，採RC結構設計，共規畫住宅298戶，預計最快於2029年完工啟用。

新竹市政府秘書長張治祥今天代表市長高虹安出席動土祝禱儀式，遵循古禮預祝都更工程順利。高虹安表示，市府積極協助公有土地單位推動公有地公辦都更，竹蓮公辦都更是竹市首件動工的公辦都更案。藉由都市更新方式由實施者捐贈回饋公益設施「社區式家庭托顧服務中心」的都更案，樓地板面積超過3百坪，未來約可招收60名未滿2歲兒童，提供每天約360位親子服務，照顧更多市民，戶外也規畫千坪開放空間，打造老中青三代的親子互動休閒空間。

都發處長翁義芳指出，本案位在竹蓮街與竹蓮街11巷交叉口，更新單元占地1400坪，周邊臨竹蓮市場、竹蓮國小及建華國中，離火車站800公尺，僅5到10分鐘車程，生活機能良好，因屬早期發展區，原建築老舊殘破環境髒亂；本案原地上佔用戶多達近20戶，包括法院遺眷、臨時攤販、及臨時停車場等，居住本地長達30年以上，透過市府積極溝通協調，運用政府各單位橫向整合資源，提供社會福利及租金補助系統介入協助，終於完成都更核定。

都發處說明，將規畫兩棟地下6層、地上27層集合住宅，採RC結構設計，共規畫住宅298戶，建物1樓設計為親子館及托嬰中心，以利未來該地區青年托育需求。

其中，都市空間設計為方便附近居民活動，將公益設施集中設置於建築物1樓，基地四周亦設置約1000多坪開放空間的景觀綠廊打造友善社區及全齡藝文館等。

社會處說明，為服務青年托育需求，公開招標實施者春福建設公司於竹蓮市場旁，透過都市更新由實施者捐贈回饋公益設施「社區式家庭托顧服務中心」可提供作親子館、托嬰中心使用，以照護鄰里家長托育的便利性。

北市房價持續上漲。台北市地政局今（30）日公布，7月實價登錄交易件數達853件，月增2.77%、年增2.77%；交易總額197.64億元，月減18.82%、年減28.58%；住宅價格指數115.81，較6月上升0.36%、較去年同期上升0.63％。另，觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除了公寓季線、半年線及小宅半年線下跌外，其餘上漲。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，今年7月適逢平均地權條例上路，實價揭露量體卻增加，應出於新案交屋，以及因預售多有限制，買盤轉向價格較低的中古成屋，尤其是台北市預售與中古屋價差大，更有此勢，該況也驗證在價格上的滑落，且在房價持穩，民眾往親民區購屋，同樣反應在價格數據比較上，環比與同比交易總額就都因此弱化。

觀察各行政區，7月交易量5區增加、7區減少，增幅前3名分別為文山區、內湖區、中山區，較6月分別增加35.85%、21.98%、15.45%；減幅最大為松山區，較6月減少20.55%。

各行政區交易總額依序由內湖區30.81億元、中山區27.97億元及大安區23.06億元位居前3名；總額最少為萬華區，僅8.04億元，總額最高的內湖區與最低的萬華區，差約2.83倍。交易總額增幅最大為文山區，較6月增加19.85%；減幅最大為中正區，較6月減少45.69%。

陳炳辰說明，文山區、內湖區、中山區都是長期台北市高移轉量體所在，量增並不意外，尤其內湖區與文山區皆為平價的地域，高房價狀態下，買盤更聚集都屬合理。

豪宅趨多提升價碼的松山區，房價逐步讓買盤吃不消，交屋潮退，基本盤又難進場，都會讓量體減少。至於交易總額上，內湖、中山區因量體多走增，大安區本為高價聚落，表現上都不意外，中正區交易價低，則有舊城區價碼拉不起來所致，且區域房市飽和，新案開發受限，都影響相關數據結果。

住宅價格指數方面，7月全市住宅價格指數115.81，較6月115.39上升0.36%，較去年同期115.08上升0.63%；標準住宅總價1,835萬元，標準住宅單價每坪58.43萬元。

大樓住宅價格指數121.13，較6月120.30上升0.69%；公寓住宅價格指數110.22，較6月110.19上升0.03%；小宅住宅價格指數109.94，較6月109.10上升0.77%。

陳炳辰分析，8月將有新青安帶動量體，親民價區與小宅情況續走強勢，不過因為台北市畢竟為高房價區，受拉抬力道不比其他縣市，還是以持穩為基調，得至明年才有明顯的資產族群出手，始可期待較戲劇性的變化。

為推動綠能政策，台北市政府今年7月間公布鼓勵民眾在屋頂設置太陽能發電設備的新政策。該政策針對合法建築物屋頂若有違章建築的情形，在不影響公共安全和妨礙違建處理的前提下，允許設置與違章建築結構分離的太陽能板。

北市建管處處長虞積學指出，依目前中央法令的規定，屋頂存在違建時，在不影響公共安全及妨礙違建處理，屋主可以申請於違建上方設置太陽能板，其中結構分離型太陽能板與違章建築完全分開，不會影響違建拆除工作，因此北市開放申請設置。但與違建共構連結的太陽能板，則因可能妨礙違建拆除，目前仍不開放設置。

虞積學說，合法建築物屋頂如有違章建築，為確認太陽光電發電設備設置不影響公共安全及不妨礙違章建築處理，應先填具「違章建築諮詢表」，向建管處確認該太陽光電設備之設置類型，如同意後，再依「再生能源發電設備設置管理辦法」規定檢附文件向北市府產發局申請同意備案。申請人取得同意備案後，續依「設置再生能源設施免請領雜項執照標準」檢附相關證明文件送建管處申請備查及竣工備查，即可辦理再生能源發電設備登記。

建管處表示，該政策可以擴大民眾參與綠能，增加再生能源比例，另一方面也兼顧必要的違建處理工作。屋主若欲設置太陽能板，必須確保該設備與違建結構完全分開，屋主亦不得以設備為由阻撓違建拆除作業。藉此政策希望更多民眾踴躍設置太陽能板，落實台北綠能低碳的願景。

內政部統計資料顯示，都更核定案平均基地面積近年快速擴增，最近三年核定件數204件，占近十年都更案的33%，每案平均面積也達1,149坪，創歷年新高。

鄉林不動產研究室指出，都更案基地要破千坪規模，困難度相當高，大多要需花10幾年的長久時間與整合程序，由於台北市中心的素地稀缺與地價高漲，導致開發商紛紛投入都更及危老重建案的行列。

統計2013至2022年，近10年全國都更核定案達601案，在2017-2020年間，每案平均核准面積，尚在千坪以內，但2021年核定基地平均面積增為1,013坪；去年更提高到1,400坪以上，為都更統計以來單一案平均基地最高點。

若以近3年來看，核定都更案有204件，佔近十年都更案的33.4%，每案平均面積達1,149坪。

鄉林不動產研究室指出，內政部與各縣市政府先後成立住宅及都市更新中心，就是為提高都更作業效率，並協助危老建築重建，但都更案往往涉及數十戶甚至百戶的產權整合，很不容易，愈是核心地段取得愈困難，花費10年以上，甚至20年作業時間都是很見。

依據市調及實價登錄資料，目前北市銷售中具千坪規模之知名指標都更住宅建案，集中於中山、大安、松山、大同以及南港的菁華核心區位，包括國賓皇琚、台北之心、鑄慕、中工碧硯閣、世界明珠、首岳等七案，挾著地段的稀有與優越性，房價創當地新天花板。

尤其是中山區的國賓皇琚及大安區的鑄慕，每坪成交單價已突破200萬元大關，台北之星 Diamond Towers 單坪開價更來到250~300萬元，引起市場高度關注。

另外房仲業者統計今年前三季台北前十名預售與成屋豪宅，有五個建案是都更危老改建的個案，佔了一半，顯見燙金地段都更宅華麗轉身、往往成為區域地標，像是國泰建設都更改建的「敦南霖園」，去年11月出現實價登錄每坪均價達285萬元的紀錄，改寫最貴都更豪宅的新紀錄。

鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰表示，在比價和追價效應下，預定第4季進場的鄉林吉林路都更案，挾台北市核心區段與近1,100坪基地規模優勢，最近也成為豪宅市場討論的新焦點，尤其是高資產族持續關注整地與開案進度。

他表示，台北市核心區土地稀缺，房價只會往上走，而都更案受限於原基地，多數都是幾百坪規模，因此在核心商圈第一環的中山區，鄉林花心力去整出一塊超過千坪的都更基地，而且是取得地主100％的同意，這可以說是對鄉林這個品牌的最高信任和認同。

金地集團(5.460-0.06, -1.09%, )10月30日公告，2023年前三季度公司計提資產減值準備16億元，其中：計提信用損失準備合計7.34億元，計提存貨跌價準備合計8.65億元。 上述資產減值準備計提減少公司2023年前三季度歸屬於上市公司股東的凈利潤14.35億元。

近期，國務院印發的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（以下簡稱《意見》）引發市場關注和討論。 據悉，《意見》8月25日經由國務院常務會議審議通過，於近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。 《意見》提出，在大城市加大保障性住房建設和供給，解決工薪收入群體住房困難，穩定工薪收入群體住房預期，為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐。 推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

易居企業集團CEO丁祖昱告訴中國經濟時報記者，《意見》明確了保障性住房體系運作的基本原則，提出保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支援政策等多個方面原則。

丁祖昱說，《意見》對房地產行業各參與主體的影響主要體現在以下幾個方面：一是對於住房體系建設而言，將助力構建“低端有保障、高端有市場”的新格局。 二是對於宏觀經濟而言，保障性住房建設能在一定程度上拉動投資。 三是對於地方而言，盤活閑置土地和存量住房建設保障房，能有效提高資源利用率，提升閑置土地的價值。 四是對於開發商而言，“商改保”能説明房企去庫存。 五是對於普通居民而言，將緩解其住房困難問題。

丁祖昱表示，《意見》允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房，對於長春、大連等高庫存城市而言無疑是利好，藉此契機這些城市既可以完成保障房供給目標，又能去化高企的庫存，緩解商品房市場的壓力。

中指研究院研究副總監徐躍進對中國經濟時報記者表示，《意見》的出臺將為房地產行業注入新活力，帶動相關上下游行業平穩發展。 同時，保障房的供應也有利於促進商品住房回歸商品屬性，推動行業轉型發展。

在徐躍進看來，《意見》提出“用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房”，預計未來保障房開發模式有望繼續創新，更多社會資本可能會參與到保障房開發運營中來，這將有效擴大保障房的供應規模。 同時，保障房的建設籌集管道也會更加多元，各式各樣的存量盤活將會是保障房籌集的重要管道。 另外，保障房建設也將和城中村改造等工作相結合。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國經濟時報記者表示，我國已建立了公租房、保障性租賃住房和共有產權住房“三位一體”的住房制度。 新的保障性住房屬於配售型的住房，要與前述“三位一體”的住房制度做好銜接。

根據《意見》，保障性住房的保障範圍將以收入作為主要劃定依據，限於中低收入工薪群體，體現“保基本”原則，具體收入標準將實行“一城一策”，由地方政府根據當地實際擬定。

丁祖昱分析，在面積標準上，過去公租房、廉租房、經濟適用房等都有明確的住房面積限制，基本都在50-70平方米的區間內，共有產權房並無統一規定，考慮到保障人群的定位差異，預計配售保障性住房面積標準可能會略高於公租房。

在專家看來，隨著《意見》出台，明確了保障性住房建設的基本原則，相關體系框架已初步成型。

近兩個月以來，房地產市場各項支援政策在全國範圍內相繼落地，政策效應正逐步顯現，房地產市場出現回暖信號——一線城市房地產市場率先復甦。

根據國家統計局公佈的9月份70城房價數據，一線城市新房銷售價格環比由8月份的下降0.2%轉為持平，其中，北京和上海環比分別上漲0.4%和0.5%，上海領漲全國。

從8月底開始，多地房地產市場寬鬆政策持續釋放，尤其是北上廣深四大一線城市相繼落地“認房不認貸”政策，對房地產市場提振效果明顯。 以9月份領漲的上海為例，繼9月1日宣佈執行商業貸款“認房不認貸”后，10月17日，上海再度宣佈優化住房公積金貸款套數認定標準，上海無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，認定為首套住房...... 政策持續發力，提振了上海的房地產市場。

從二手房市場來看，9月份二手房價格環比上漲城市為4個，較8月份增加了1城。 一線城市環比連續4個月下降後首次轉漲，漲幅為0.2%。 其中，北京以0.7%的漲幅領跑全國二手房市場; 其次是上海，二手房價格環比上漲0.6%。

有業內人士認為，京滬二手房價格環比有所增長，主要得益於此前京滬“認房又認貸”政策實施嚴格，落實“認房不認貸”以後，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，二手房活躍度增加。

需要指出的是，雖然一線城市率先復甦，但這種復甦還不穩定，一線城市內部仍存在分化。 廣州和深圳的新房價格繼續下跌，環比跌幅分別為0.6%和0.5%，同比跌幅為1.7%和3%。 廣州的二手房價格環比下降0.7%，深圳的二手房價格則環比持平。

此外，二三線城市的商品住宅銷售價格雖然同比有漲有降，但環比仍在下降。 從環比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅環比下降0.5%，降幅與上月相同。 三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

目前，房地產供給端風險釋放還在繼續，居民收入、預期等有待進一步改善，這在一定程度上影響了二三線城市房地產市場企穩，導致二三線城市房價跌幅仍在擴大。 此外，優化房地產政策帶來一線城市的復甦也有待進一步穩固。

由於「認房不認貸」等政策落地，一線城市換房需求釋放，進而帶動一線城市二手房掛牌量明顯增加，在供應大增的背景下，一線城市二手房價格短期仍處在下跌通道。

有業內人士認為，無論是剛需還是改善需求，居民購房通常是“買漲不買跌”，當下消費者對房價及市場信心偏弱，入市更加謹慎緩慢。 對此，還須進一步優化房地產政策，「穩房價」「穩預期」，促進房地產市場修復。

從短期來看，房地產市場仍面臨著調整壓力。 但從中長期來看，我國的常住人口城鎮化率為65.2%，戶籍人口城鎮化率僅為47.7%，城鎮化仍有較大的提升空間。 此外，雖然我國房屋總量已達400億平方米左右，但房屋以中小戶型為主，改善潛力較大。

市場預計，政策有望圍繞穩定房價預期、啟動置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面繼續優化。 尤其是隨著一線城市限購等政策進一步放開，帶動熱點城市進入更為紮實的市場復甦階段，有望引領房地產市場走出底部區域、企穩回暖。

10月27日，萬科A（SZ000002，股價11.6元，市值1384億元，以下簡稱萬科）發佈多項重要公告，首先值得關注的是萬科選舉出了董事會副主席。 公告顯示，董事會同意選舉辛傑董事擔任公司第二十屆董事會副主席，任期至第二十屆董事會屆滿。

同時，萬科董事會審議通過了公司2023~2025年度獎金方案，專案跟投制度也進行了相應反覆運算。

此外，同日發佈的2023年三季報顯示，今年1~9月，萬科實現營業收入2903.1億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤136.2億元。 就第三季度來看，公司實現營業收入894.2億元，同比下降31.6%; 實現歸屬於上市公司股東的凈利潤37.5億元，同比下降22.5%。 截至三季度末，萬科在手現金1036.8億元，對短期債務的覆蓋倍數為2.2倍，年內已無境外融資到期，境內待償的信用債僅3.8億元。

辛傑兼任董事會副主席

公告顯示，辛傑生於1966年，從2020年7月至今擔任萬科董事，深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱深鐵集團）黨委書記、董事長。

辛傑最近一次在萬科公開露面是今年6月30日的萬科2022年度股東大會，正值萬科新一輪董事會換屆選舉。 當時萬科新一屆董事名單中，深鐵集團作為大股東，董事席位數量並無變化，仍然保持三席，分別是深鐵集團董事長辛傑、總經理黃力平、副總經理雷江松。 萬科方面的席位數量同樣保持了一致，仍為三席，分別是董事會主席郁亮、總裁祝九勝、職工董事王蘊。

彼時，大股東代表辛傑在現場表達了對萬科及其管理層的支援，2018年萬科提出“活下去”的時候，市場還有一些不同看法，但時間證明萬科的經營班子是有前瞻性的，面對行業的劇烈調整，做出了正確的戰略判斷和經營調整，採取了審慎的運營策略和穩健的財務策略，牢牢守住了不發生系統風險的底線。 深鐵集團投資萬科是一個正確的選擇，對萬科的全方位支援堅定不移，未來會繼續在多個領域、多個專案以及新的賽道上與萬科深入合作。

《每日經濟新聞》記者從萬科方面瞭解到，深鐵集團董事長辛傑兼任萬科董事會副主席，反映出國資大股東對萬科一如既往的堅定看好和支援，也有助於萬科和深圳集團在業務上的深入合作。

新當選的萬科董事會副主席辛傑表示，城市的發展，美好生活的追求，需要優質的開發經營服務商，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支援不會因市場一時的波動而變化。 深圳地鐵集團堅持長期主義，將長期持有萬科股權，堅定不移地看好萬科的長期發展前景。 辛傑強調，萬科的背後有深鐵集團，深鐵集團的背後是深圳國資，將始終不渝地全方位支援萬科的健康發展。

深鐵集團董事長擔任萬科董事會副主席並非第一次。

深鐵集團在2017年正式入局萬科董事會時，針對非獨立董事候選人，萬科管理層與深鐵集團就各佔3席。 時任深鐵集團董事長的林茂德在當選為萬科非獨立董事后，很快就被選舉為萬科第十八屆董事會副主席。

萬科再度反覆運算跟投制度

同時，萬科董事會審議通過了公司2023~2025年度獎金方案，繼續基於凈利潤為考核指標，公司董事會主席和總裁2023~2025年度現金薪酬方案繼續和年度凈利潤挂鉤，增加年度股價變化作為調節係數，將公司A股每日複權收盤價的全年平均值作為對比指標，強化股東利益導向; 經濟利潤獎金制度將反覆運算為新的長期激勵約束機制，目前正在積極研究中，原有方案相關責任義務已全部履行完畢，不再實施。

同時，萬科的專案跟投制度也進行了相應反覆運算。 此前的跟投制度更符合即售專案的業務週期，但伴隨行業發展階段變化，目前新獲取專案中綜合住區專案增多，經營性資產佔比增大，原有跟投制度的部分條款不再適用於新的業務發展模式，因此重新明確了跟投專案範圍，調整了必須跟投人員、跟投專案類比清算與退出的條件以及跟投方式等。

根據慣例，萬科新一屆董事會成立后，會順應行業新發展階段特點及企業發展的需要，對相關激勵約束機制進行反覆運算更新。

記者發現，最新發佈的萬科專案跟投制度7.0版相較去年的6.0版本，主要變化在進一步細化了住宅開發銷售類專案的跟投範圍;在類比退出清算中，由去年的“退出時未售部分價值按收益現值法計算，折現率為15%”變為“退出時未售部分價值按收益現值法計算，折現率為集團前一年度WACC（加權平均資本成本）。 ”

另外，還新增加了一種類比退出清算方式：對於專案跟投后，受政策等外部因素要求（非因市場變化），導致規劃發生重大變更、並對專案開發造成重大影響的專案，公司可根據專案受外部影響程度以及專案實際情況，按照不高於跟投原始投入的價格安排跟投退出。 退出后需定期報董事會投資與決策委員會備案。

同日發佈的2023年三季報顯示，萬科實現營業收入2903.1億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤136.2億元。 截至三季度末，萬科在手現金1036.8億元，對短期債務的覆蓋倍數為2.2倍，年內已無境外融資到期，境內待償的信用債僅3.8億元。

今年以來，萬科新增獲取了37個新專案，總地價合計794億元，新投資中一、二線城市佔比100%，進一步強化了資源結構，已開專案整體投資兌現率達94%。

10月30日，惠譽將北京首都創業集團有限公的長期外幣和本幣發行人違約評級從“BBB”下調至“BBB-”，展望穩定。

此次評級下調反映出，在房地產行業低迷之際，首創集團房地產業務的房地產和土地銷售表現疲弱，導致杠杆率持續高企。首創集團穩健的融資管道，以及惠譽預計未來兩年房地產領域的杠杆率可能仍在可控範圍內，支持了該集團穩定的展望。

惠譽基於首創集團三個核心業務板塊的加權平均信用狀況評定該公司的獨立信用狀況為“bb-”。首創集團的獨立信用狀況綜合考慮了房地產板塊(由首創城發運營)處於“bb”的較低位區間，基礎設施板塊處於“bbb”區間，以及環保板塊處於“b”的高位區間或“bb”的低位區間。

惠譽表示，首創集團的房地產業務房地產板塊表現較弱。由於銷售疲軟和利潤率削弱，其杠杆率在2022年惡化至49%，並在2023年上半年保持在52%的高位，超過了惠譽此前45%的負面評級閾值。

惠譽預計，以淨債務/淨房地產資產衡量，首創城發的杠杆率在未來兩年將保持在50%-55%的高位，預計2023年銷售額將下降30% (2023年前9個月： -22%)， 並在2024年再下降10%。

儘管惠譽預計，如果2024年及以後京津地區的土地一級出售未取得重大進展，則首創集團的現金收入/總利息之比可能會削弱。就中期而言，控股公司的利息覆蓋率將維持在1.5倍以上，但借貸激增或土地出售和資產處置的大幅減少可能會降低覆蓋率。不過，惠譽預計首創集團的境內融資管道將不會受到阻礙。

首創集團的環保子公司首創環保的EBITDA利息保障倍數維持穩定，且其銀行信貸和資本市場融資管道保持通暢。惠譽預計如果首創環保保持去杠杆，首創環保的信用情況將進一步改善。然而，鑒於該公司的貢獻率有限，環保和基礎設施部門的信用狀況略有改善可能不足以提升首創集團的SCP。

于首創集團由北京市國資委全資擁有，且須從事政府主導的業務，惠譽評定首創集團的法律地位及政府持股和控制程度為“強”。惠譽認為首創集團的政策性業務(環保和基礎設施)不太可能受到其債務違約的嚴重影響，因為此等服務主要依託既有的基礎設施，額外僅需較小規模的維護資本支出，因此違約帶來的社會影響為“弱”。

首創集團的債務規模較大，因此其若違約可能損害北京市政府相關企業的資本市場融資管道的暢通。然而，首創集團市場驅動的房地產業務可能令投資者認為該公司的融資在一定程度上獨立於政府支持。

可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級行動/上調評級的因素包括：北京市政府提供支援的可能性上升，首創集團三個板塊(包括房地產、環保和基礎設施)的獨立信用狀況改善。

可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動/下調評級的因素包括：北京市政府提供支援的可能性下降、首創集團三個板塊(包括房地產、環保和基礎設施)的獨立信用狀況惡化、首創集團的現金收入與利息支出的比率持續低於1.5倍、控股公司債務大幅增加。

法官促交重組方案 拒再延期

爆煲內房龍頭中國恒大（03333）債務問題重重，各界關注其能否暫時避免清盤厄運，如無意外將在一個月後揭盅。香港高等法院昨早把恒大的清盤聆訊日期押後至12月4日，表明屆時將是決定會否頒布清盤令前的最後一次聆訊。

股價曾見0.182元破底

恒大股價昨早曾跌22.9%，見0.182元新低，午後反彈至0.255元後又倒跌，收報0.213元，仍挫9.7%，成交額不足3700萬元；公司自9月24日宣告無法推進現有的債務重組方案，至今累瀉61.3%。

恒大失去發行新票據的資格後，要修改重組條款及再度尋求債權人同意，並指重組的最後期限日為今年12月15日，之後便傳出主席許家印已因涉嫌違法犯罪被「依法採取強制措施」，公司與債權人就新方案的談判未有取得明顯進展。

法官陳靜芬昨天在庭上強調，「這次真的是最後一次押後」，恒大需要在下一次聆訊前提出具體的修訂後重組方案，否則很可能會被清盤；一旦頒布清盤令，清盤人仍可與債權人就重組進行談判，並在達成的協議上取得進展。

擬將兩子企價值「貨幣化」

恒大代表律師向法庭表示，公司計劃修訂的方案，包括把旗下恒大物業（06666）及恒大汽車（00708）的價值「貨幣化」，這兩間上市公司目前未有失去發行新票據資格；恒大主要債權人的代表律師出席聆訊時稱，債權人小組支持押後清盤聆訊，由於重組可為債權人帶來的回收率，相比清盤方案下不足3%的回收率高。

去年6月恒大遭旗下房車寶的一名投資者提出清盤呈請，涉及沒有履行回購價值1.1億美元房車寶股份的協議，而為等待恒大提出重組方案及具體的應對債務問題舉措，清盤聆訊已經多次延期。

銀行確認損失衝擊大

恒大嚴重資不抵債，負債總額多達2.388萬億元（人民幣．下同），不單是全球負債最多的地產商，而且錄得負資產6442億元，正尋求就總額317億美元（約2473億港元）的境外債務進行重組，而上述房車寶投資者只是恒大眾多債權人的其中一員，其他債權人仍有可能向法院呈請把恒大清盤。早前有債權人揚言，若恒大未能在本月內提交新方案，將加入清盤呈請。

分析認為，若恒大清盤，相關銀行或須確認壞賬損失，事件對銀行體系的衝擊應會進一步顯露。

另外，法院昨天把龍光（03380）兩間附屬公司遭花旗呈請清盤的聆訊，延期至12月4日。

政府昨日公布《長遠房屋策略》周年進度報告，下一個10年期（即2024至25年度至2033至34年度）的總房屋需求為43.2萬個單位，政府因而把供應目標定於44萬個單位，屬該目標連續4年維持43萬伙後首度回升；當中公營房屋供應目標為30.8萬個，公屋及綠表置居計劃（綠置居）共佔21.6萬個，其他資助出售房屋單位數目為9.2萬個。

公私營維持「七三比」

政府把下一個10年期的公私營房屋比例維持「七三比」，在總房屋供應目標的44萬個單位中，公營房屋供應目標為30.8萬個單位，以及13.2萬個私人住宅單位。在未來10年，政府已覓得足夠土地，以提供約41萬個公營房屋單位，足以滿足約30.8個單位的需求，並較上一個10年期增加約5萬個單位。以單位數目計算，未來供應主要來自新發展區及大型發展項目、用地改劃以及其他項目。

私人住宅單位供應方面，政府會繼續多管齊下以滿足在下一個10年期內13.2萬個私人住宅單位的供應目標，未來5年準備好可興建約8萬個私人住宅單位的土地。當局最新估算，未來10年受重建影響而帶來的房屋需求約7.16萬個單位，較去年公布時的7.24萬伙，減少1.1%。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（30日）公布的指數為143.63點，按周跌0.57%，連挫11周共5.3%。而美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」為54.2點，按周升2.3%，連揚3周共6.7%。

深圳國際（00152）、深高速（00548）及灣區發展（00737）聯合公告，指廣深珠公司是由灣區發展之非全資附屬公司合和中國發展與廣東公路建設成立的中外合作企業，主要經營及管理廣深高速公路。廣深高速公路是一條連接廣州、東莞、深圳三個中國主要城市的高速公路主幹道，隨著中國特別是廣東省經濟發展和汽車保有量增加，廣深高速公路的車流量已達到基本飽和狀態，需進行對廣深高速公路的改擴建。廣深高速改擴建項目將分為兩段，廣州－東莞段及深圳段，其中廣州－東莞段改擴建項目已取得廣東省發展和改革委員會的核准，並計劃於2023年底前開始施工。廣州－東莞段改擴建項目將由廣深珠公司負責投資和建設，目前預計投資總額約為294億元人民幣，其中約25％計劃將由廣深珠公司之股東出資，灣區發展集團擬承擔不超過50％的股東出資額，預計不超過37億元人民幣。

上海中原地產最新公布的數據顯示，上周（10月23日－29日），上海新建商品住宅成交面積22.42萬平方米，環比增加54.24％。
　　
中高端改善繼續成為市場交易主力，但均價10萬元人民幣以上的項目交易活躍度略有減少，因此上周成交均價為每平方米7.24萬元人民幣，環比下跌16.65％。
　　
供應繼續保持高位運行，上周入市面積為32.03萬平方米，環比減少13.19％。
　
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，新房近期走出連續反彈行情，但從反彈的速度和高度來看，並不理想，說明市場還有觀望情緒。上周上海人大通過決定，賦予「五個新城」更大的發展自主權，市場對於這些區域內限購優化有更高期待。一旦相應政策落地，將迎來一波符合條件的新增需求入市。

銷售放緩貨尾囤積 減辣待顯效

樓市氣氛回落，新盤銷售速度減慢，貨尾單位積壓，加上發展商放慢建屋速度，令一手私人住宅潛在供應重上歷史高位。根據房屋局昨日公布的最新數據顯示，截至今年9月底的第三季，未來3至4年一手潛在供應量（下稱潛在供應量）按季多2000伙，達到10.7萬伙，重返今年第一季的歷史新高水平。業界認為，近期政府「減辣」，要觀察措施的作用，若新盤的貨尾數字一直偏高，對樓市長遠發展不健康。

倘餘貨續偏高 損長遠發展

房屋局公布的私人住宅一手市場供應統計數字顯示，潛在供應量由今年6月底的10.5萬伙，按季增加2000伙（1.9%）至10.7萬伙，重返今年3月底的高位，同樣是政府自2004年9月起每季公布供應數字以來的新高。該10.7萬個潛在供應單位當中，房屋局估計有9.2萬伙為實用面積不足753方呎的中小型單位，佔整體供應量86%，比率與今年第二季相同。

據房屋局統計方法，潛在供應量由已落成的住宅樓盤貨尾（現樓貨尾）、興建中但未售出的私人住宅單位（待售樓花）和已批出土地（即熟地）可隨時動工興建的單位3項數據組成。由於每項數據都概約至最近的千位數，總數和3項數字相加結果或出現偏差。

上述3項數據中，今年第三季的現樓貨尾及熟地俱有增加，現樓貨尾由今年第二季的1.7萬伙，按季增加1000伙或5.9%，至1.8萬伙，回升至今年第一季水平；熟地可動工的單位數目，亦按季多1000伙或5.3%，至2萬伙；待售樓花數字按季未有變動，維持6.8萬伙。

房屋局發言人稱，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量維持在較高水平。

首三季竣工量僅及預測51%

另外，據房屋局最新資料顯示，第三季落成量錄2500伙，較第二季的800伙，按季飆升逾2.1倍；今年首三季合計落成量僅約1.01萬伙，只佔差餉物業估價署全年預測逾1.99萬伙落成量的50.6%。施工量方面，第三季有3200伙施工，較第二季6000伙，按季大跌2800伙或約46.7%；首三季累計施工量錄1.15萬伙，雖已超越去年全年的1.1萬伙，但與2021年全年2.13萬伙相比仍有一段差距。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，下半年樓市轉勢，一手銷情放慢，令現樓貨尾增加。若發展商一直未能把手上的貨尾出售套現，會拖慢其他項目的施工進度，同步影響發展商投地意欲和出價，對樓市長遠發展不健康。近日《施政報告》宣布「減辣」，要觀察是否可對刺激樓市交投產生作用，只要現樓貨尾銷情加快，發展商便會加快熟地動工，潛在供應量便有機會減少2000至3000伙。他相信，即使私人市場需求放緩，政府亦不會放慢土地供應，或會投入更多土地作資助房屋用途。

團結香港基金副總裁葉文祺直言，最新潛在供應雖較第二季增2000伙，重回歷史高位，但在市場普遍認為樓市進入下行周期的大環境下，未必會在短期內轉化為實際落成量。他留意到，現樓貨尾及待售樓花兩項數字維持近年高位，未來兩個季度的相關數字較關鍵，將反映「減辣」措施的實際作用，以及是否需要作進一步調整。

發展商群起推盤，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期推出全新一座，新地代理總經理陳漢麟稱，項目銷售進入直路，數天內公布第4號價單，會提供「突破性」付款方式，幫助上車客、換樓客及外來專才上車。

為了配合銷售，NOVO LAND第2A期打造全新示範單位，為Charlot第1A座18樓A1室，實用面積724方呎，3房間隔。

陳漢麟介紹，該單位屬項目「樓王」，只有26伙，可享開揚景觀，公布價單後會開放予公眾人士參觀。

凱柏峰III提價加推65伙

信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III，昨晚突擊加推第3號價單，共65伙，扣除即供15%折扣後，折實售價738.31萬至1294.29萬元，折實平均呎價17165元，較對上一張價單16938元，高出約1.3%。該盤同步落實周五（11月3日）發售129伙。

另外，市場消息透露，嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期日內公布銷售安排，部署周六進行首輪銷售。

星星地產（01560）元朗宏業西街住宅項目雨後續夥地產代理推置業優惠。即日起至11月底，首3名經中原地產購入雨後一手單位買家，每位可獲贈6萬元樓價折扣優惠，總值18萬元。

飛揚1期兩房649萬賣出

《施政報告》後新盤交投持續活躍，昨天全港一手市場最少錄13宗成交。長實（01113）及新地合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，售出1座15樓B室，實用面積462方呎，2房間隔，成交價648.5萬元，呎價14036元。

長實營業部助理首席經理楊桂玲表示，上述買家是外區租客，有感《施政報告》減辣對樓市有正面作用，因此加快入市決定。她續說，《施政報告》後首個周末睇樓量明顯提升，買家對樓市政策有清晰了解後，會加快入市步伐。

原由資深投資者羅珠雄持有的觀塘開聯工業中心地廠物業，今年由銀主沒收並放售，終大幅劈價45%售出，成交價4800萬元。

物業為開源道55號開聯工業中心地下6C及6D室，建築面積共約10781方呎，已交吉，銀主今年中以意向價8670萬元放售，最終減價3870萬元或44.6%，以4800萬元售出，呎價約4452元。

根據資料顯示，羅珠雄於2018年下半年透過公司股權轉讓形式買入上述物業，有指當時作價約9680萬元，即最新成交作價較5年前賬面大幅貶值4880萬元或50.4%。

藍塘傲基座商場連約標售

另外，市場上有大額物業放售。世邦魏理仕香港資本市場部執行董事楊偉禮表示，九龍塘金巴倫道59號地盤，佔地約11902方呎，可重建樓面面積約10599方呎，以意向價3.8億元放售，每方呎樓面地價約35852元。

資料顯示，上述地盤由中國基督教播道會總會持有，原為播道神學院，近年遷出後已拆卸，現狀為平整地盤，可隨時動工展開重建工程。

而由麗新發展（00488）與帝國集團合作的將軍澳唐賢街29號藍塘傲零售基座商場連停車場，以現狀連租約方式招標出售，2024年1月15日截標。據了解，項目市值約8.5億元。

第一太平戴維斯投資部董事胡子申稱，藍塘傲商場4層高，總建築面積約102582方呎，另提供135個私家車位、19個電單車位及9個上落客貨車位。物業現時出租率約93%，每月租金收入逾290萬元。

銀行持續加息，樓市今年反覆向下，新盤銷情未如理想。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，預計今年落成的一手私人住宅，截至今年第三季有約56.8%單位尚未售出，即售出比例僅約43.2%，創10年新低，並遠低於2014至2021年每年第三季同年落成一手私人住宅單位售出比例平均達70%的水平。

楊明儀指出，截至第三季該行統計，2023年落成的一手私人住宅單位估計共18245個，其中未推售單位5641個，貨尾單位4723個，合共待售單位10364個，佔全年估計落成量的56.8%，意味售出比例只有43.2%。

2014至2021年每年第三季同年落成的一手私人住宅單位售出比例由57.3%至81.4%，平均約70%。不過，近兩年售出比例持續下滑，2022年只有60.2%，今年更大跌至43.2%，導致貨尾積壓不斷上升。楊明儀稱，房屋局公布今年首三季一手私人住宅落成量僅10100個，即使全年落成單位不達標，相信今年第四季售出比例亦較難被推升至60%，比率仍偏低。

樓價持續下跌，一手買家損手離場。大角咀瓏璽一個4房戶以3950萬元售出，原業主12年前一手買入單位，現賬面勁蝕1844.8萬元或逾三成，料為該屋苑歷來最大宗蝕讓個案。

消息透露，瓏璽1座高層A室，實用面積1467方呎，4房間隔，最近以3950萬元售出，呎價26926元。據悉，原業主2011年7月以約5794.8萬元一手買入單位，賬面勁蝕1844.8萬元，單位逾12年貶值約31.8%。

根據滙豐銀行和中銀香港（02388）的網上估價，上述單位估值分別為4558萬及5334萬元，即成交價較估值低13.3%及25.9%。

柏蔚山易手 5年失五球

世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿說，北角柏蔚山3座高層H室，實用面積833方呎，成交價1800萬元，呎價21609元。據悉，原業主於2018年6月以2300.4萬元一手購入上址單位，持貨逾5年賬面損失500.4萬元或21.8%。

美聯物業分行營業經理羅定康指出，將軍澳MONTEREY 1座低層A室，實用面積931方呎，3房間隔，以1968萬元易手，呎價21139元。原業主於2019年2月以2320.8萬元一手購入，賬蝕352.8萬元或約15.2%，購樓時雖有提前成交現金回贈，但料最少仍蝕逾280萬元。

新一份施政報告，政府宣布將3項辣稅修改，當中包括把買家印花稅（BSD）的稅率減半，降低非本港永久居民的入市成本，有業界人士指出，雖然減辣後，相關成交量尚未配合，但查詢量明顯增加約2成，加上政府重啟投資移民計劃，海外人士來港後也有居住需要，可望為樓市中、長期注入新動力。

買家印花稅（BSD）的新修訂稅率，由上周三（25日）起即時生效，過往非本港永久居民，以及公司客購入住宅物業，需要繳付達樓價15%的BSD，但在新措施下，稅率減半至樓價7.5%。而上述該兩類買家，購買住宅時除了要繳交BSD外，更要一同繳交新住宅印花稅（NRSD），但由於政府一併將其稅率減半，引致目前所需稅率，由原先合共30%，大幅下降一半至15%，降低入市時的經濟成本。

施政報告中把外來人才購置住宅時，需繳交的雙辣稅（BSD及NRSD），改為「先免後徵」，但絕非每一名非本港永久居民均可受惠，必須擁有外來人才資格，否則需繼續繳交相關稅項。

雙辣稅減半 查詢量提升

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，雖然非本港居民需繳交的雙辣稅減半，但效力難以與「先免後徵」的外來人才政策相比，但相關查詢量已見提升，過去受內地客追捧的區域，例如，九龍站、山頂、南區，甚至中西半山等，相較減辣前，查詢量增加約20%。

而且政府已重啟投資移民，雖然房地產不包括在內，但該批豪客來港，也要尋找住處，在雙辣稅減半下，更能吸引他們入市，對樓市中、長綫有幫助。

另外，中原副區域營業董事余倫鋒稱，九龍站上蓋5個屋苑，自上周三施政報告公布後，仍未錄得二手交投，但不少業主見減辣利好消息，都有意趁勢沽貨，願意稍增議幅，由原先的3%加至5%，也接受低市價成交。

此外，將軍澳日出康城也是受內地客追捧的地區，港置首席分區董事劉浩勤稱，由於市場氣氛在減辣後向好，同區業主隨即收緊議幅，由原先可減15%，即時縮減至10%。

新一份施政報告減辣，二手市場交投稍為提速，惟造價低位徘徊。鴨脷洲海怡半島4房勁減500萬以1,338萬元易手，較2021年高位回調近3成；另鰂魚涌太古城連天台特色戶減40萬以1,060萬元沽出。

施政報告發表後，多個屋苑接連錄成交，不乏指標屋苑和二三綫屋苑，海怡半島和太古城各錄2宗買賣成交。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪透露，海怡半島17座低層H室，實用面積879平方呎，4房間隔，原本叫價1,800萬元，及後調減至1,500萬元，終以1,338萬元易手，累減462萬元或26%，呎價15,222元。售價較2021年高位1,830萬回調492萬元或27%。

太古城3房1060萬售 減40萬

另外，代理指出，太古城華山閣頂層連天台特色戶，實用面積685平方呎3房，原叫價1,100萬元，並獲同區換樓客垂青，議價後減40萬以1,060萬元成交，呎價15,474元。原業主於2014年2月以930萬元購入，持貨9年帳面獲利130萬元，物業升值約14%。

與此同時，上車屋苑淘大花園亦錄得2宗，涉及銀碼515萬和523萬元，屋苑累錄全月10宗。美聯物業高級分區營業經理黃家明表示，施政後市況趨明朗，買家入市步伐加快，有外區新婚客入市，以523萬元購入淘大花園M座低層3室，單位實用面積322平方呎，呎價16,242元，惟原業主於2019年5月以563.5萬元購入，持貨4年帳面蝕讓40.5萬元。

地監局前主席陳韻雲持有 呎租114回報1.4厘

政府大力推動各項搶人才計劃，帶動超豪宅租務交投。市場消息透露，V Group創辦人兼地產代理監管局前主席陳韻雲，旗下山頂白加道洋房以65萬元租出，屬今年住宅租務市場第二高價租盤。

該單位為山頂白加道28號單號屋，實用面積5,706平方呎，另連1,214平方呎平台及752平方呎花園，早於2013年以約5.38億元購入，單位居高臨下望開維港景，而且連全屋豪華裝修，現時叫價8.68億元放盤，但一直未獲承接，最終改以65萬元租出，呎租達114元，租金回報約1.4厘。

單位現叫價8.68億放盤

資料顯示，白加道28號由7座獨立屋組成，實用面積由3,990至6,863平方呎，分別連平台、花園及車房，屬於山頂罕有供應超豪宅項目，當年呎價多次打破香港紀錄。名人業主除了陳韻雲外，尚有人稱「錢多多」的內地富豪錢峰雷。

事實上，白加道屬於超級富豪聚居地，恒地 （00012） 李兆基家族持有白加道35號，及華人置業 （00127） 前主席劉鑾雄曾持有白加道31號，多幢洋房。

中半山The Albany租7.5萬

另一方面，中半山The Albany中層B室，實用面積1,308平方呎，屬於3房間隔，剛以7.5萬元租出，呎租約57元。區內代理透露，業主為賭王四太梁安琪或相關人士，早於2007年以約2,880萬元購入，租金回報約3.1厘。不過，同類型單位現時造價約6,800萬元，市值租金回報約1.3厘。其次，中半山地利根德閣1座高層B室，實用面積2,330平方呎，屬於4房間隔，剛以8.7萬元租出，呎租約37元。

鄧成波家族，現以1.08億放售銅鑼灣利園山道舖位。

1個月內減價36%

美聯旺舖高級營業董事劉啟聰表示，獲業主委託代理銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G、H號舖位，總面積約1,800平方呎，業主意向售價約1.08億元，折合每平方呎約6萬元。

資料顯示，物業由鄧成波家族持有，波叔於2017年，以約2.08億元購入舖位，作旗下眼鏡店自用。上月家族委託代理行放售舖位，叫價1.68億元，現僅個多月再大幅調低叫價至1.08億元，減幅為36%。若按最新叫價計，已較購入價低約1億元或48%。事實上，近期家族明顯加快放售物業及沽貨，不少更屬蝕讓放售。

世邦魏理仕最近獲業主委託出售九龍塘金巴倫道59號獨立屋地，物業地盤面積約11,902方呎，可重建樓面面積約10,599方呎。物業意向價為3.8億元，樓面呎價為35,852元。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事楊偉禮表示，近年九龍塘豪宅市場一直活躍，本年度錄得多宗獨立屋地及全新洋房成交，深受本地用家追捧。是次出售乃九龍塘罕有近1.2萬呎地盤，可塑性甚高，加上受惠於印花稅寬減，預計對樓市有正面的幫助，相信能吸引不同背景的投資者及用家青睞。