總面積約16.7公頃的「農21」傳出可望重啟開發，16日更傳出京城建設董事長蔡天贊買進價位每坪達61萬元，京城證實為「蔡董私人有買」，但價位和面積則不清楚；業界則透露為「基地面積各約21坪，靠近中華路的二棟厝」，面積很少，總價也不高。

「農21」位於高雄市博愛路、中華路、大順路和愛河之間，北鄰農16特區，高市府都市發展局2002年10月26日辦理都市計畫變更公開展覽，啟動區段徵收程序。

不過，當初的農地區段徵收，地主分回的比率只有40％，而且農地也只是變更為「住五」和「住三」使用分區，而不是容積率更高的「商業區」，因此遭到80％的地主反對，高雄地政局也在2016年8月31日，正式宣布停止「農21」的區段徵收開發案。

對於「農21」是否有重新啟動的規畫，知情人士指出，目前高市府內跨局處正在盤點開發議題，處於整合中的狀態。

根據實登資料顯示，「農21」的區內農地，從2021年1月到2023年3月底，共有12筆成交的土地，面積從0.01坪到最高的181.50坪都有，成交價則從每坪6.7萬元到41萬元之間。

一位有買進該區土地的地主表示，區內買賣有一個特殊現象，那就是土地面積愈小，成交價格愈高，例如每坪成交41萬元的土地面積只有55.05坪，這樣的價格「並不具代表性，偏離行情」，另外二筆較高的價位分別是18.35坪成交40萬元，18.21坪成交30萬元。

據指出，16日傳出的每坪成交價超過60萬元，事實上，成交的標的，就是靠近中華路的二棟厝，每戶土地面積大約21坪，總共42坪，總價大約2,500萬元上下，「應是策略性手法之一」，也有可能是預見新契機。

新北高總價市場買氣回升，前三季新北億元豪宅交易22件，較去年同期增加57％，特別是指標豪宅聚落新板特區，豪宅交易頻傳，「世界花園橋峰」8月高樓層戶以總價1.05億元、每坪90.8萬元成交，9字頭成交價陸續現身。不僅豪宅市場，一般住宅產品愈來愈多社區站上9字頭。

「世界花園橋峰」是新北市首件單價站上9字頭的社區，2013年時高樓層成交價曾達每坪90萬元，十年來雄踞新北豪宅王位置，在房市景氣低迷時，甚至低樓層出現數件5字頭成交價，隨著這一波房市景氣上揚，不少板橋精華區預售案房價站上9字頭、甚至三位數，去年底，成交頂樓36、37樓的樓中樓戶以每坪95.7萬元創下新北豪宅交易新高，坐穩了板橋一哥的地位，今年以來「橋峰」也有三件交易單價站上9字頭。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，通常億元預算的豪客，多著眼於台北市豪宅，不過台北豪宅地價、豪宅稅高，且新豪宅單價動輒每坪150萬元以上，相較板橋中古豪宅顯得更加務實，過去客層多為新北中小企業主購買自住，現在也吸引不少台北低調高資產族的目光。

今年以來新北豪宅交易大增，除了板橋「世界花園橋峰」、「謙岳」，包括中和「遠雄左岸」、新莊「遠雄九五」、淡水「頤海大院」，都有破億身價。此外，板橋預售豪宅「勝輝一邸」高樓層戶成交總價約1.21億元、單價每坪116萬元，成為今年新北新豪宅王，刷新房價天花板。

不僅豪宅市場，也有愈來愈多社區成交價站上過去難以超越的9字頭門檻。據統計，包括如「三輝玳門」日前高樓層成交價達每坪104萬元，成為新第二個單價三位數的個案，此外，如「新巨蛋」、「皇翔來青」、「遠揚之森」、「高更」，以及板橋預售案「佳元植」永和預售案「周泰詠安」都有部分戶別交易站上9字頭。

平均地權條例修正案上路以來，對房市短期衝擊淡化，7至9月預售屋交易件數呈現逐月攀升，9月預售屋交易也回升到近8,700件，年增約27％，不過仍低於第二季政策上路前平均每月1.1萬件，顯示政策上路後非自用需求退場，自用客成市場購屋主力。

據實價登錄統計顯示，去年第二季以來預售市場轉淡，從每個月逾1萬件萎縮至6,000～7,000件，不過今年第二季因平均地權條例新制上路前，帶動一波預售屋上車潮，有許多在市場上看預售猶豫的民眾提前決定，4、5月單月均有9,000餘件交易，6月更衝高至1.4萬件。

不過新制上路後，首月7月剩6,615件、8月7,864件、9月8,692件，連續三個月月增率正成長，從交易件數來看，似乎已有觸底回穩的跡象，整體自用買盤穩定。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年預售交易高峰落在新制上路前一季，不過新制上路後，未來新買進預售屋不能換約、法人購置住宅採許可制，都導致非自用需求明顯退場，第三季平均預售屋交易件數比起第二季減少約3成，也說明政策的確產生影響力。

雖然整體預售市場交易速度放緩，不過預售個案表現兩極，不是賣很快、就是賣很久，個案表現差異化明顯，捷運站周邊、新興重劃區、坪數與總價控制得宜並搭配較優惠付款條件的個案，較容易成為熱銷個案。

以區域表現來看，9月預售屋交易件數最多為桃園市1,800件，台中和新北市也各有1,600餘件，台北市仍僅維持200多件低檔，反應高單價、高總價案件在目前景氣氛圍下，銷售速度放緩；以年增率來看，包新北、台中均年增逾五成。

上市營建股日勝生（2547）新北市三芝樂齡宅「日初不老莊園」第1期將從第4季遞延至明年第2季完工交屋，暫無新案可供入帳，靠轉投資的循環經濟貢獻，前3季每股仍小虧0.2元；不過明年起，連續3年都有大案「日初不老莊園」1期40億元、20期50億元、「鑄慕」90億元陸續完工交屋，營收和獲利可望連3年攀升。

日勝生16日線上法說，目前「日初不老莊園」第1期定位為可傳承之私有樂齡住宅，結合樂陶居康養服務，採租售並行經營，可售戶數520戶，總銷達40億元，去年已完銷，預計明年第2季取得使照後交屋入帳，為明年業績主要貢獻來源。「日初不老莊園」第2期，定位為海景休閒樂活宅，預計2025年底取得使照，總銷達50億元，接近完銷。

另外，2026年將迎來台北市大安區危老重建案「鑄慕」交屋，預計當年底完工入帳。據悉總銷達90億元；日勝生得標的台中綠捷聯開案文心崇德站、文心櫻花站與南屯站三大開發案，進行都市設計審查作業，預計2025年開工；故宮博物院行政大樓及圖書館新建工程預計明年下半年完工。

在循環經濟事業方面，日鼎水務穩定收益，用戶接管戶數達13.1萬戶，接通桃園北區151公里地下管網，每日可處理污水量10萬噸。

國土管理署今表示，有媒體引述立法院預算中心評估報告，稱租屋補貼的財務負擔沉重，但租金補貼計畫補貼對象其中4成為弱勢家戶、2成是青年家戶，是社會支持且是福國利民的重大政策，未來將會持續推動，請有租屋需求的民眾踴躍申請。

國土署指出，租金補貼2.0今年7月3日開放申請至今，約四個月的時間申請案件數已逾51萬戶，核定戶數達30.7戶，並自10月起陸續核撥，年底前核定數可達成40萬戶以上，也提醒部分合格民眾尚無補貼款項入帳者，可能是租賃契約已中斷，契約中斷當月將暫停撥款，並發送簡訊通知，建議民眾儘快利用線上申請系統或掛號郵寄方式檢附新租約影本，以免權益受影響。

國土署也說明，內政部住宅基金配合行政院重大住宅政策，106年至111年國庫已補助約151億元、今年會補助357.7億元，113年將編列200億元預算撥入，此外財政部已在今年4月21日修正「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」，初估內政部住宅基金可獲配金額約47億元，因此，住宅基金財源無虞，讓住宅政策及相關業務也能穩健推動與成長。

統計2023年預售揭露件數，平均地權條例短期衝擊淡化，9月份預售揭露件數也回升到接近8700件，年增約27%，不過仍低於第二季政策上路前平均每月1.1萬件，顯示政策上路後非自用需求退場，自用客成為市場購屋主力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年預售交易高峰落在新制上路前一季，平均每個月揭露約1.1萬件，市場有趕上車效應，不過新制上路後，未來新買進的預售不能換約，同時法人購置住宅採許可制，都導致非自用需求明顯退場，統計第三季平均預售揭露件數比起第二季減少約3成，也說明政策的確產生影響力。

統計顯示，今年預售揭露高峰出現在6月份，當月揭露1.4萬件，有許多在市場上看預售猶豫的民眾，提前決定，不過7月剩6615件，8月7864件，9月8692件，從交易件數來看，似乎也有觸底回穩的跡象，整體自用買盤穩定，若以當前市況來看，曾敬德指出，目前預售案表現兩極，不是賣很快就是賣很久，個案表現跡象明顯，捷運站、重劃區、坪數與總價控制得宜的個案，較容易成為熱銷個案。

若以區域表現來看，9月預售案揭露件數最多的是桃園市，共揭露1800件，超越台中市的1684件與新北市的1628件，表現較悶的仍是台北市，揭露211件，主要台北市高單價與高總價的銷售速度放緩，單月成長較多的是台中市，較去年同期成長最多的則是高雄市的960件，可能與科技業投資確定後，市場買盤又重新回籠有關。


預售屋買氣回升 9月年增27％
自由時報

「平均地權條例」修正案衝擊淡化，九月全國預售屋揭露近八七○○件、年增約二十七％；不過，對比上路前第二季單月平均一．一萬件，目前預售屋買氣仍相對衰退。房仲業者表示，新法上路後，買盤主力以自用為主，投資買盤早已縮手，加上新法上路前衝出一波上車潮，拉高第二季交易量。

根據最新實價揭露資訊，九月全國預售屋揭露件數八六九二件，月增十一％、年增二十七％。七大都會區中，以桃園市揭露一八○○件最多，台中市一六八四件、新北市一六二八件分居第二、三，其餘均在一千件以內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年預售交易高峰期落在「平均地權條例」新制上路前，即今年第二季，每月平均揭露約一．一萬件，主要是趕上車效應帶動，但七月新制上路後，因預售禁止換約，加上私法人購置住宅採行許可制，導致投資、置產買盤明顯退場，因此第三季每月平均預售揭露件數較第二季減少約三成。

而今年單月預售屋揭露件數最多的是六月的一．四萬件，因政策上路在即，原本觀望民眾提前下手買房，但七月僅剩六六一五件，八月回升至七八六四件，九月回升至八六九二件。

交易件數觸底 自用買盤回穩
曾敬德表示，從交易件數來看，似乎有觸底回穩跡象，自用買盤回穩；不過，當前預售屋市況來看，有的建案賣很快、有的賣很久，其中靠近捷運站、地處重劃區、坪數與總價控制得宜的建案，較容易成為熱銷個案。

時代力量立法院黨團日前舉行記者會，批評囤房稅2.0的行政院版本，是「打假球改革」，對囤置空屋的投資客而言，不痛不癢。房市趨勢專家李同榮表示，囤房稅改革其實是各黨爭取選票的一場大騙局，不但對抑制房價無效，反而助長房東與投資客聯合囤房壟斷低總價市場，並助長租金年年高漲的後果。

李同榮直批，執政黨在2021年推出房地合一稅2.0重稅，但卻造成房價轉嫁反效果，政府明知稅制打房無效，但在受制反對黨壓力，只好拖到選前勉強提出囤房稅2.0改革，但卻把執行日延至明年，等於是在替新政府做決策，打假球事證明確。

反觀在野各黨對囤房稅2.0政院版本批評，除了主張稅率應再提高以外，仍然強調多房房東只要出租就免囤房稅，理由之一是怕租金轉嫁，但真正的目的就是為了百萬房東擁有的三百萬選票，卻不顧殘酷的事實是因為出租免囤房稅，所以房束繼續囤房、投資客繼續壟斷低總價市場，因此反對黨也是明打房、卻暗打假球。

時力立委王婉諭指出時力黨團主張訂出租減徵的配套規定，目的就是希望鼓勵空屋釋出到租賃市場。李同榮指出，這就是各黨在活化空屋的議題上共同的迷失，理由有二。第一，都會空屋結構不同，大都是中大坪數，非年輕人迫需的低價租屋市場。

第二，都會空屋持有目的不同，主要是期待房價增值，一旦房價不漲或跌，空屋自然會因拋售到交易市場而減少，稅制逼不了都會空屋到租賃市場，那是理論、不切實際。

李同榮指出，執政黨當初訂8萬戶空屋活化移轉到社宅目標，結果是近8萬戶包租代管卻不到1%是空屋移轉，這麼明確的事實，各黨難道還不能覺醒加重囤房稅是絕對無法逼出空屋到租賃市場，理由也只有一個「各黨都在打假球」。

李同榮認為，當今房屋稅基已陳舊不堪，要反映房屋實價，不要再疊床架屋，唯有把持有稅基打掉重來，將房屋稅與地價合一，並採實價課稅，稅基全面簡化，稅率適度降低，自住輕稅、持有越久稅率越輕、多房稅率應逐戶遞增，就可取代囤房稅與空屋稅，稅制朝向公平化。

位於新北永和的大陳更新單元三公辦都更案，面積超過1萬3千坪，新北市政府今核定發布實施，後續將啟動搬遷及拆除作業，未來將興建3棟住商大樓及新生公有市場，還有超過2千坪中央公園。議員認為，要為當地留設公設空間，也要做好交通規畫。

大陳更新單元三位於永和區環河西路二段及新生路160巷所圍街廓內，屬永和都市計畫住宅區及市場用地，更新單元面積約1萬3084平方公尺，約3958坪，且符合「都更二箭」政策，允許提高住宅區及市場用地基準容積，實施者皇翔建設將興建3棟地上33至35層、地下6層的住商大樓及1棟地上9層、地下6層的新生公有市場。

其中，新生市場將有全新零售市場、餐飲及辦公空間，而基地東側與大陳單元四共同規畫2118坪的中央公園，為當地創造大面積綠地及開放空間，大幅改善基地及周邊環境品質。

新北住都中心執行長錢奕綱表示，大陳更新單元三為新北市公辦都更的重大里程碑，也是中心成立後首案，此案更新前戶數約252戶，中心於2021年3月進場整合，2022年1月徵得興建廠商，2022年5月申請都更報核，並在今年7月都更大會審竣，今天核定公告實施。

錢奕綱表示，近年來產權最複雜的公辦都更案，經過新北住都中心克服種種困難，整合過程遭逢疫情，仍以最快時間完成整合，中心將複製大陳單元3的成功經驗，全力推進大陳更新單元1、4公辦都更案。

新北市議員許昭興表示，市府在大陳都更案有公有地，所以會分回公有建築物，但以單元2為例，除了留設活動中心，其他空間都以財政考量為由都賣掉，她認為單元3要為當地留設公托、托老空間給民眾使用。

市議員連斐璠指出，單元3完工後，新生市場也會一併完成，市府要為了之後買菜人潮增設停車空間，避免民眾亂停車，另外，單元3未來有1千多戶進駐，但新生路160巷寬度不足，她要求貨車下貨都要停去基地內，避免堵住巷道，無法讓救護車、消防車通過。

根據住展雜誌統計，2019年至2023年10月底，台北市、新北市進場銷售的危老建案中，82.1％建案車位數量少於規劃戶數，顯示僅17.9％的建案能做到一戶一車位。若比較雙北市危老案規劃戶數及車位數量，近五年總規劃戶數約1.5萬戶，總車位數僅約1.1萬個，約4258戶房屋沒車位可搭配。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於危老重建沒有最小基地面積限制，近年雙北市有不少危老案，因基地面積偏小，停車空間規劃受限，加上地質條件、建築法規、施工成本、小宅化等因素影響，建案規劃的車位數量少於戶數。隨著這些建案相繼完工交屋，社區的停車問題恐會外部化，造成周邊環境與交通的壓力，顯示小基地危老案不僅會讓都市建築基地碎片化，還有可能使市區車位一位難求的問題更加嚴重，現在所稱的危老熱區，未來恐變成車位緊缺區。

都更案部分，2019年至2023年10月底，雙北市都更案39％車位不足，61％車位足夠，當中又以規劃大坪數單位的都更案，因基地面積大、總戶數少，車位數量最為充足。經統計，近五年間，雙北市都更案合計規劃戶數約2.7萬戶、車位數約2.8萬個，車位比戶數多1,327個單位。

成采錡表示，都更案基地面積較大，多有設置地下平面停車場的條件，加上地主普遍希望可分回平面車位，以及政府機關會要求建案規劃足夠的停車空間，近5年超過95％雙北市都更案，規劃有平面車位。

經統計雙北市歷年都更、危老建案車位開價，今年截止10月底，平面車位平均開價為296.7萬元／個，機械車位平均開價是211.6萬元／個。與2019年相比，機械車位的開價已提高23.6萬元／個，漲幅約12.6％，反觀較受市場歡迎的平面車位，開價僅上升10.5萬元／個，漲幅約3.7％。

成采錡表示，機械車位開價漲幅高於平面車位，價格基期相對低是原因之一。此外，雙北市都更、危老建案每年的車位平均開價，較容易因推案分布及產品定位等差異出現波動，如2022年受市區多個高價案影響，平面車位平均開價突破300萬元／個。


雙北僅約2成危老建案一戶一車位 8成恐變車位緊缺區
聯合報

根據住展雜誌統計，2019年至2023年10月底，台北市、新北市進場銷售的危老建案中，82.1％建案車位數量少於規劃戶數，顯示僅17.9％的建案能做到「一戶一車位」。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，近年雙北市有不少危老建案，因基地面積偏小，停車空間受限，加上地質條件、建築法規、施工成本、小宅化等因素，車位數量少於戶數，完工交屋後，社區的停車問題恐會外部化，造成周邊環境與交通的壓力。

顯示小基地危老案不僅會讓都市建築基地碎片化，還有可能使市區車位一位難求的問題更加嚴重，現在所稱的危老熱區，未來恐變成車位緊缺區。若比較雙北市危老案規劃戶數及車位數量，近五年總規劃戶數約1.5萬戶，總車位數僅約1.1萬個，約4258戶房屋沒車位可搭配。

都更案部分，2019年至2023年10月底，雙北市都更案39％車位不足，61％車位足夠，當中又以規劃大坪數單位的都更案，因基地面積大、總戶數少，車位數量最為充足。經統計，近五年間，雙北市都更案合計規劃戶數約2.7萬戶、車位數約2.8萬個，車位比戶數多1327個單位。

成采錡表示，都更案基地面積較大，多有設置地下平面停車場的條件，加上地主普遍希望可分回平面車位，以及政府機關會要求建案規劃足夠的停車空間，近5年超過95％雙北市都更案，規劃有平面車位。

耗費12年時光在紅樹林水岸打造8座高品質住宅案、以催生「紅樹林當代水岸豪宅建築群」聞名全球建築圈的大隱開發創辦人張裕能，2023年9月隨新預售案「大隱青后」蓄勢登場，推案版圖劃入信義區、松菸巨蛋兩大生活圈疊合的基隆路與松隆路交會角地首排地段，一反信義區中大坪數框架，「大隱青后」坪數在19-31坪間。

張裕能談到大隱開發從「建築策展人」出發，他認為「建築應該對城市有抱負和使命」，城市需要什麼建築？建築為所在地帶來什麼樣的人物和生活風格？能否呼應買主的人生境界？這些問題遠比市場、總價等銷售考量重要。「聽起來很玄，但能入手信義計畫區的角色，房子買的就是一個心境」他直言「大隱青后就是菁英要住的房子」，他要為國際級的菁英在台灣最好的點留一棟房子。

他例舉紐約中央公園、第五大道、古根漢美術館、大都會博物館、麥迪遜大道名店的上東城，是紐約old money家族的地盤，對應到台北就是敦化、仁愛、國父紀念館等地段。飯店百貨、高級餐酒館、藝廊林立的曼哈頓上西城到中城，從林肯中心、茱莉亞學院、時代華納中心，到時代廣場、百老匯，以至面哈德遜河以空中鐵道公園聞名，近年藝文蓬勃的雀兒喜(Chelsea)，就是我們的信義計畫、松菸巨蛋，是new money樂園，基於交通動線正好鄰接大南港及內湖，正是台北市new money產值最大的科技產業軸帶，跟信義計劃聯結成為新一代的新經濟共榮圈，「大隱青后」要在此為不斷帶來新創、引領文化、挑戰框架、野心勃勃、既酷又潮流的newmoney蓋一座建築，「規劃跟紐約上西城高端精品的condo一樣，空間不必要大，因為整個信義計畫、松菸巨蛋就是大隱青后的客廳。」

張裕能以文學妙喻舉出公元前八世紀古希臘詩人荷馬創作兩部史詩《奧德賽》與《伊里亞德》來闡述紅樹林水岸建築聚落，和他近年在信義區推出的「信松廣場」與「大隱青后」不同的心境。《奧德賽》講述希臘英雄奧德修斯在特洛伊戰爭結束後漂泊十年的返鄉之路，所謂「奧德賽精神」即是在非線性意識流的回憶和生命對話當中，直面命運本質、波瀾不驚、泰然自處，正如紅樹林水岸「海納川」、「頤海大院」、「豐盈海」都是獻給生命沉澱出境界的建築作品。

而松山車站廣場建築「信松廣場」和2023年打進信義計畫區、松菸大巨蛋圈層的預售案「大隱青后」，就是描述特洛伊戰爭打到第十年最後劇情高潮的《伊里亞德》，讓人情不自禁投射進戰神阿基里斯的角色，也跟公元前一世紀羅馬大將軍凱撒「我來，我見，我征服」豪語相呼應。「大隱青后」就是蓋給心中有底氣、更有野心對著信義計畫天際線說「我來，我見，我征服」的一群new money，也歡迎想保持心態年輕的old money來留一席。

張裕能自己就保留一戶頂層23樓南向一覽信義計畫摩天建築群天際線的戶別，並認為好幾百億的建設砸在信義計劃、松菸巨蛋，多少人想擠進這個圈子，在這個舞台上成為一個「咖」，所以大隱開發規劃「大隱青后」不像做豪宅，更像是設計「跟時代接觸的一個點」，這樣的產品「collect一個，都很好。」

業內人士認為，地價上限取消后，部分城市優質地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利於緩解當前土拍整體低迷情況。 新的土地出讓規則能否提振市場熱度，還需結合市場其他多個因素綜合考量。

一二線城市的樓市變動，一直是市場風向標。

11月16日，深圳公共資源交易公共服務平臺，掛出兩則土地使用權出讓公告，土地用途為二類居住用地，出讓條件未對商品房銷售價格做出限制。

其中，位於深圳市龍華區宗地編號A925-1146的土地，出讓條件提及“宗地商品住房銷售價格，請意向競買人徑詢深圳市住房和建設局”。

這也讓深圳成為首個取消土地限價政策的一線城市。

近幾年，深圳在土拍環節，一直對商品房有最高限售價。

查詢深圳公共資源交易公共服務平臺，此前出讓使用權用途為二類居住用地的土地，在出讓條件中限制商品住房銷售價格。

深圳土拍出讓條件有變

深圳公共資源交易公共服務平台顯示，在深圳市南山區沙河西路3185號深圳交易集團總部大樓3樓，以掛牌方式公開出讓一宗土地的使用權，宗地號為A925-1146，土地用途為二類居住用地。

公告期自2023年11月16日至2023年12月5日，掛牌期自2023年12月6日至2023年12月15日15時止。

出讓條件顯示，此次出讓宗地的住宅部分，擬建設普通商品住房，採取“單限單競+搖號”規則掛牌出讓，即限地價、競地價，達到最高限制地價後通過搖號方式確定競得人。

相同情況，也在11月16日掛牌的另一宗土地使用權出讓中出現。

此前其他宗地出讓使用權要求，出讓宗地住宅部分擬建設普通商品住房和保障性租賃住房，採取“三限雙競+搖號”規則掛牌出讓。

即限地價、限普通商品房銷售價格、限企業自持的保障性租賃住房建築面積，競地價、競企業自持的保障性租賃住房建築面積，達到最高限制建築面積后通過搖號方式確定競得人。

距離上述宗地出讓最近的一宗土地使用權出讓，時間是在8月18日，土地用途為二類居住用地。

該宗土地位於深圳市龍華區的一宗土地使用權出讓，宗地編號A839-0292，出讓條件採取“三限雙競+搖號”規則掛牌出讓，限普通商品房銷售價格等。

助力土地市場活躍？

受部分城市建議取消地價上限影響，當地土地市場活躍度上升。

中指研究院監測，10月以來，22座城已有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津等城市，取消了土地地價上限。

以廈門為例，10月17日，廈門市自然資源和規劃局發佈關於2023P12地塊國有建設用地使用權公開出讓公告，在2023P12地塊出讓時將採用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人。

此前，廈門市涉宅地塊的出讓方式為“定品質、限房價、限地價+搖號”拍賣。 當競買人報價達到上限價格時，將在拍賣會現場通過公證搖號方式確定競得人。

多地取消土拍最高限價，恢復「價高者得」的土拍規則，與當前房地產市場供求關係有關。

若土拍最高限價取消，各地原有的競配建、競自持等限制性政策，也會隨之逐步退出土地市場，有利於提升當地土地市場活躍度。

在業內人士看來，地價上限取消后，部分城市優質地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利於緩解當前土拍整體低迷情況。

需要提醒的是，新的土地出讓規則能否提振市場熱度，還需結合市場其他多個因素綜合考量。

廈門解除全市限購措施

在深圳調整土拍規則前夕，廈門解除全市限購措施。

11月15日，廈門市住房保障和房屋管理局發佈《關於進一步優化房地產市場相關政策的通知》。

其中，在思明區、湖裡區購買商品住房，不再審核購房人資格（商品住房專案土地出讓合同中另有約定的除外）。

適時調整優化思明區、湖裡區首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例和利率下限。

優化家庭住房套數認定標準，在廈門市轄區範圍內，調整優化多子女家庭（二孩及以上）住房套數認定標準。

優化住房公積金提取及貸款政策，階段性支援住房公積金異地貸款，執行至2024年9月17日。 允許繳存人按年提取住房公積金償還住房貸款本金。 完善住房公積金貸款縮期，支援住房公積金貸款展期和變更還款方式。

廈門市住房保障和房屋管理局解讀，推出上述優化政策，是立足廈門市房地產市場實際情況，解除全市限購措施。

在思明區、湖裡區購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，限售措施保持不變。 商品住房專案土地出讓合同中另有約定的除外。

對於貸款購買思明區、湖裡區商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例為25%，二套住房商貸最低首付款比例為35%;

對於貸款購買上述區域商品住房的居民家庭，首套住房商貸利率政策下限按現行規定執行，二套住房商貸利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加30個基點。

在廈門市轄區範圍內，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。

泰禾集團的明星IP院子系產品正被陸續拍賣。

11月14日，泰禾杭州院子8幢8-2號及地下二層三個車位在阿裡法拍上開拍，建築面積為649.49平方米，起拍價3819.2萬元，摺合單價約5.88萬元/平方米。

從拍賣價格來看，這次起拍價不僅低於評估價的4774萬元，且從過往拍賣的同類型房源來看，不到6萬元/平方米的單價也相對較低，不過該房源最終還是因為無人出價而流拍。

位於杭州未來科技城的泰禾院子，是泰禾集團2015年時首次入杭的作品，也是旗下高端IP院子系列。 彼時，泰禾集團以8.82億元拿下未來科技城85號地塊，2017年項目開盤時曾創造過“六開六罄”的佳績。

記者注意到，泰禾集團自今年7月終止上市以來，不少“資產包”已被擺上了貨架。 今年9月，位於蘇州的泰禾金尊府專案被擺上貨架;10月，泰禾中國院子在阿裡法拍上拍賣，起拍價為1.3億元。 而拍賣標的的人同樣為泰禾集團旗下控股子公司。

直接折價約32%上拍

11月14日流拍的泰禾杭州院子這套房源，其實整體價格不算貴。 該房屋建築面積為649.49平方米，起拍價3819.2萬元，而評估價為4774萬元。

和一般的司法拍賣不同，此次拍賣房源的房東並非自然人，而是泰禾杭州院子的開發商杭州泰峪房地產開發有限公司名下房產，因為該公司涉及破產清算，所以名下財產被拿出來拍賣。

11月15日下午，記者從熟悉杭州市場的仲介處瞭解到，“這次拍賣的房屋，算是杭州院子的樓王位置，價格相對來說也不貴。 但這種超千萬的大戶型，在杭州還是有挺多可選項，包括西溪風情、曉月澄廬等。 如果在價格上沒有絕對優勢，就會流拍。 ”

同日下午，在杭州市場從事房產盡調、過戶代辦業務的倪紅波向記者透露，“目前杭州法拍是不限購的，泰禾杭州院子8幢8-2號房源已流拍，一般二拍會在此基礎上8折，到時候成交的概率很大，預計二拍很快就要上架了。 “倪紅波提到，此前在4月時，自己機構就成交了兩套杭州院子的房源，客戶看中的是與市場房源的高價差。

記者注意到，泰禾院子作為泰禾在杭州高端住宅市場的標杆之作，其市場售價一直維持在高位，最高時達到10萬元/平方米，而目前的市場均價也在7萬元/平方米左右。

截至11月15日，杭州泰禾院子在貝殼找房共有44套二手房在售，業主掛牌均價為8.6萬元/平方米。 也就是說，此次在阿裡法拍法拍的8幢8-2號房源，與市場上的二手房掛牌均價相比，相當於折價約32%。

據阿裡法拍數據，今年以來，杭州泰禾院子共有8套房源進入破產拍賣流程，其中拍賣成交的房源有5套。

其中，今年4月11日拍賣的3套房源全部成交，其中一套成交價高達3389.4萬元，摺合單價9.6萬元/平方米，比目前多數杭州院子的二手房掛牌價還要高。 其餘兩套房源成交單價也超過了7萬元/平方米。

在註冊國際投資分析師付學軍看來，從購房者的角度來看，一般願意購法拍房的客戶，通常看中的是專案在價格上的性價比。 而對於企業破產類資產的處置，是否可能會遭遇其他債權人的追索，或者需要等待法院的進一步裁定及是否有質量問題等，是部分潛在購房者所擔憂的點。

多個明星項目資產被拍賣

泰禾杭州院子8幢8-2號房屋的拍賣，只是泰禾集團退市后多項資產被拍賣的一個縮影。 記者注意到，自7月終止上市以來，泰禾集團不少「資產包」被擺上了貨架，涉及多個城市和專案。

今年9月，位於蘇州的泰禾金尊府專案被擺上貨架，該專案是泰禾集團在蘇州的首個專案，位於吳中經濟開發區，佔地約10萬平方米，總建築面積約30萬平方米，主要為高端住宅和商業綜合體。

該專案拍賣標的為中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司持有的蘇州禾瑞房地產開發有限公司債權專案，截至2020年5月31日，該資產包債權本息合計約21.84億元。

此外，今年10月12日，泰禾中國院子在阿裡法拍上拍賣，起拍價為1.3億元。 該項目位於北京市通州區，佔地約2.7萬平方米，總建築面積約4.5萬平方米，同樣也是泰禾集團的旗艦專案之一。

阿裡法拍顯示，該專案的拍賣標的所有人為北京泰禾房地產開發有限公司名下房產。

“企業退市可能使得公司籌集資金和進行再融資等變得更加困難，而被拍賣的資產可能是為了還清債務或獲得流動資金。 付學軍說。

近期東方雨虹(22.750-0.75, -3.19%, )難言平靜，它因裁員降薪及員工喊話退還股權激勵本金等事項被推到輿論中心。 而此前斥資拿下的地塊，如今也開始受到關注。

以40億元拿下北京豐台地塊即將「滿月」之際，東方雨虹卻宣佈以47.5萬元將專案公司95%轉讓了。

東方雨虹11月16日發佈公告稱，公司下屬全資子公司虹曦置業於近日競得北京市豐台區一宗居住用地，並設立全資子公司虹豐置業（“目標公司”）作為該用地建設主體。 目前，虹曦置業擬向蘇州竹輝轉讓虹曦置業持有的虹豐置業95%股權，轉讓價格為47.50萬元。

本次交易完成後，虹曦置業將持有虹豐置業5%股權，蘇州竹輝將持有虹豐置業95%股權。

而據企查查顯示，受讓人蘇州竹輝的四名主要人員劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產旗下公司任重要職，這也坐實了外界關於接盤方為中海的猜測。

當然，對於“接盤”一說或許還不太準確，更多市場人士猜測東方雨虹當初就是作為中海的“馬甲”公司進行的拿地，現在只是將這一層關係捋順而已。

截至發稿，中海方面並未就上述事項明確回應觀點新媒體。

中海浮出水面

事實上，東方雨虹上月拿地之後第二天（10月19日）就刊發公告稱，擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關係。

而從此前網傳的該地塊報名和參拍企業情況來看，除東方雨虹之外，還包括華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恆、城建等七家企業，彼時猜測就認為，最終“客戶”大概率也將在這七家中脫穎而出。

果不其然，在最新的轉讓公告中，中海浮出了水面。

據觀點新媒體此前報導，東方雨虹此次轉讓的項目位於北京市豐台區南苑棚戶區改造一期專案A地塊東區，10月18日，東方雨虹在與上述多家房企的搖號中勝出，成交金額達40.135億元，溢價率15%，住宅樓面價約48900元/平方米。

該宗地起始價34.9億元，建控規模82061平方米，土地面積34192.126平方米，為R2二類居住用地，住宅用地容積率2.4、控高45米，銷售指導價78000元/平方米。

拿地兩天后，東方雨虹於2023年10月20日設立了虹豐置業作為該用地建設主體，註冊資本42億元，但其中已實際繳納註冊資本僅50萬元。

因而此次新公告中表示，交易的定價依據為：本次交易按照目標公司虹豐置業2023年10月31日賬面凈資產50萬元的95%作為最終股權轉讓價格，金額為47.50萬元。

交易完成後，虹豐置業合計42億元的註冊資本中，東方雨虹旗下虹曦置業按照5%持股比例，認繳出資額2.1億元;受讓人蘇州竹輝則按照95%持股比例，認繳出資額39.9億元。

公告還表示，本次交易除了將虹曦置業所持目標公司95%股權轉讓給蘇州竹輝外，還一併轉讓該等股權所包含的各種股東權益，該等股東權益指依附於轉讓股權的所有現時和潛在的權益，包括目標公司所擁有的全部動產和不動產、有形和無形資產。

很顯然，東方雨虹只是充當了「馬甲」作用，項目實際操盤方則是這次的接盤企業，而可以一次性出資達40億元的蘇州竹輝是什麼來頭？

據觀點新媒體查詢，蘇州竹輝由菱華工程有限公司持有100%股權， 法定代表人為劉慧明，其餘高管包括董事兼總經理楊智宇、董事李濤、監事戴超。

企查查則顯示，劉明慧當前擔任124家企業的法定代表人等職務，其中就包括中海發展（蘇州）有限公司、中海海嘉（威海）地產有限公司、中海海納（蘇州）房地產有限公司等，含有“中海”字樣的企業約70家。

此外，楊智宇則在中海地產（蘇州）有限公司任職董事兼總經理，並顯示為中海集團高管;李濤則出任中海海納（蘇州）房地產有限公司、中海發展（蘇州）有限公司的董事，及中海地產（無錫）有限公司監事;戴超同樣在中海旗下多家企業任職董事及監事，顯示為中海集團及中海地產高管。

看起來，中海或許正是東方雨虹40億元北京豐台地塊的真正操盤方，出資額39.9億元。

公告還顯示，截至2023年9月30日，收購方蘇州竹輝資產總額66.29億元，負債總額為41.72億元，凈資產24.57億元，2023年前三季度實現營業收入147.47萬元，營業利潤534.14萬元，凈利潤422.05萬元（2023年前三季度數據未經審計）。

另據觀點新媒體瞭解，早在2017年10月及2019年3月、4月，蘇州竹輝曾分別在蘇州連續拿下商住地，當時市場均表示這家公司實際代表中海地產進行拿地。

以2019年4月底成交的蘇園土掛（2019）02地塊為例，蘇州竹輝以總價35.64億元、溢價率37.67%競得該地塊，摺合樓面價3.03萬元/平方米。 次年地塊上所興建專案命名為「中海明耀華庭」。。

合作新思路

東方雨虹拉來“合作方”的做法並不讓人意外，畢竟其拿地後就曾表示，公司不涉及房地產開發業，仍致力於新型建築防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域。

而且結合其10月19日公告所言“擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關係”，不難看出，其計劃中的“長期穩定深度”合作的業務更多還是在建築防水材料方面，拿地只是與“客戶”互幫互助的新手段。

作為國內「防水一哥」，東方雨虹與房地產建築商、開發商等都存在密集業務往來。

觀點新媒體查詢東方雨虹官網，早在2019年3月，該公司就表示相繼獲得碧桂園、鴻坤地產、建業地產、美的置業、中海地產、時代中國等供應商榮譽認可。 同年6月，中海地產成立40周年以來召開的首次A級供應商大會，東方雨虹則獲授予「中海地產2018年度A級集采供應商」稱號。

因而從這個邏輯看，開發商在拿地時多了一個「馬甲」，而東方雨虹與客戶實現了深度捆綁。 “本次交易有助於進一步提高公司資金和資源利用效率，有助於與客戶建立長期穩定深度的業務合作關係。 “東方雨虹這樣評價這次豐台地塊的轉讓。

至於是否符合拿地資格，會不會被合作方「放鴿子」等風險，東方雨虹應該都有過充分的評判，否則它今年不會如此積極地出現在土拍市場上。

記者此前報導顯示，今年6月以來，東方雨虹已經數次出現在北京土拍市場中。

如今年6月1日開拍的北京順義新城19-69地塊、順義新城6001地塊，分別吸引45家、36家房企報名，這也是北京土拍歷史上為數不多超20家房企報名的盛況，東方雨虹就參與其中。

之後是6月14日，東方雨虹與海門海泰以聯合體的形式參與了海澱雙新村003-1地塊和004-1地塊爭奪，這2宗地塊也都屬於“當紅炸子雞”，報名企業及聯合體分別達30家、31家。

隨後，東方雨虹又與“綁定”的海門海泰參與了6月16日土拍，競爭經開區亦莊新城X47R1地塊，該宗地報名企業數量達31家。

7月20日，東方雨虹參與了昌平沙河高教園區地塊的爭奪，該地塊吸引25家房企（聯合體）報名。

有相關統計顯示，上述6宗地塊起拍價共計約212.05億元，參拍地塊需支付的保證金總額達42.6億元。

而且東方雨虹為了保證專案不會砸在自己手中，其參與的意向地塊都有一個共同點，則是不愁賣，無論是地塊本身還是後期專案建成后的銷售階段。

據悉，是次出讓的豐台地塊銷售指導價為7.8萬元/平方米，附近2.3公里的新盤森與天成，銷售指導價為8.3萬元/平方米，另一不遠處的專案建發璟院指導價為8.3萬元/平方米。 相比之下，新成交地塊在價格上具有一定優勢。

這似乎給東方雨虹的合作打開了新思路。

今年以來，無論在土拍市場還是銷售業績榜上，作為民營房企的濱江集團(7.930-0.07, -0.88%, )均表現突出。

據中指研究院統計，今年前10月，濱江集團以242億元的拿地金額排在行業第11位，其中230億元砸向了長三角，包括重倉杭州的179億元。 從銷售業績來看，前10月濱江集團以1322.6億元的銷售金額同樣排在行業第11位，是排名最高的民營企業。

記者注意到，濱江集團今年初所拿地塊已經陸續入市，部分熱銷專案還觸發社保排序。 不過，濱江集團也有部分專案去化率並不理想，有些專案已經開始採取降總價、送車位、送加裝包等促銷方式，以加速出貨變現。

專案去化冷熱不均

在杭州蕭山區，今年4月，濱江集團以14.76億元底價摘得杭政儲出[2023]46號地塊（此後開發了濱江翠棲府專案），樓面價12000元/平方米，新房精裝限價30750元/平方米。

不到20天，杭州市規劃和自然資源局即下發了該專案的規劃許可證，並公示了設計方案，項目規劃24幢住宅和4幢辦公樓，容積率1.5。 公開信息顯示，該專案附近兩年前出讓的“花棲雲境里”地塊限價25600元/平方米，而濱江翠棲府的限價提升了5000元/平方米，利潤上有一定空間。

不過，濱江集團在這個專案上的周轉速度並不算快，4個月後的9月20日，該專案首次取證銷售。 記者查閱杭州透明售房網、杭州房小團等多個購房數據平台發現，濱江翠棲府9月、10月、11月分 別 取 得 預 售 證（202300538、202300595、202300652），備案單價24830元~33480元/平方米。

由於地處杭州遠郊蕭山，加之周邊有同期競品，該專案前兩期銷售過程並沒有重現上半年的熱鬧場面。 9月份推出的4棟樓共122套房源，目前仍剩餘43套;10月開盤3棟樓共90套房源，目前仍有72套可售。

再如位於杭州臨平區的聽荷芳翠府項目，同樣是濱江在4月份獲取的地塊。 彼時，濱江集團以樓面價10500元/平方米取得該地后，2個月後便陸續取證4次，備案均價21835元/平方米，不僅利潤空間有限，去化也不理想。 目前，該專案仍有135套房源可售，其中7月份取證的6號棟樓共64套房源僅簽約了15套。

而濱江集團位於良渚文化村的萃棲雲廬專案，銷售情況又不一樣。 目前，該專案的26號樓、3號樓全部處於可售狀態，12號樓共12套房源已經售罄，8號樓僅剩1套可售房源。

記者注意到，今年上半年，濱江部分熱銷樓盤觸發了社保排序，部分專案中籤率僅10%左右，如潮映萬象軒的中籤率為10.08%，澄虹府為10.004%，濱運錦上灣為10.06%，望翠藍庭為11.5%。

其中，潮映萬象軒所在的杭政儲出[2022]61號地塊，2022年9月經過24輪競價，最終以25.81億元、溢價率9.78%、樓面價44284元/平方米被濱江集團競得;澄虹府所在的杭政儲出[2022]94號地塊，則在2022年11月被濱江集團以總價約26.78億元、溢價率10.75%、樓面價31011元/ 平方米競得，精裝限價46000元/平方米。

打折促銷抓緊出貨

今年濱江集團入手的土地中，既有不少溢價封頂、搖號摘得的優質地塊，也有地處遠郊和托底獲得的土地，因而也使得濱江集團的“庫存變現金”模式操作起來並不那麼“絲滑”。

中指研究院華東大區常務副總高院生在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，「杭州整體市場這幾年一直是表現是比較分化的，核心區的熱門板塊專案不愁賣，但反觀周圍市場，比如像遠郊區域，整個去化壓力還是存在的。 ”

記者注意到，對於今年特殊的市場環境，濱江集團近期也加入了促銷行列，除了在第三方平臺上打出了宣傳海報，還在官微推出了“雙十一淘房特輯”，其中就包括位於杭州遠郊臨平的聽荷芳翠府專案、蕭山區的翠棲府專案等，也包括一些單周熱銷的尾盤專案。

在海報中，濱江集團打出了“首付約46萬、買房送車位”“最高優惠20萬、買房再送車位、不限售不限購、首付最低兩成”等促銷內容。

以翠棲府專案為例，如果按照最高優惠20萬元、贈送車位20萬元計算，一套總價277萬元、車位20萬元的住宅，相當於打了87折，優惠力度非常大。

不過，除了「最高優惠20萬元」和贈送車位之外，在備案價格方面，濱江集團暫未有降價動作。 據「杭州房小團」小程序顯示的一房一價表，濱江翠棲府專案同一棟樓、同一單元、同樓層已售房源和未售房源價格相差無幾。 而此次取證的第三批4棟樓140套房，從公示均價來看明顯高出前兩個批次。

對此，高院生表示，「促銷更多的是企業在經營層面的考量，濱江在半年度的時候已經對未來發展有了戰略考慮，也提到了要加速這些遠郊板塊專案的去庫存，包括非住宅類的大平層產品、車位等，這些對於很多企業來說都是一樣的，當然也說明他們確實足夠瞭解杭州市場。 因為深耕杭州市場，為了保障在杭州市場未來的穩健發展，濱江集團其實也是進行及時、有針對性的調整。 ”

從未來預期來看，高院生認為，如果遠郊項目庫存去化理想的話，濱江集團的投資布局應該不會減少，但肯定是根據專案的銷售情況進行補充，單純為了規模而拿遠郊專案的可能性會減少。 而核心地段肯定還是會積極去補倉。 “杭州市場仍然是濱江集團最重要的市場，這一點應該不會發生變化的。 ”

杭州拿地額佔比超七成

今年以來，杭州土拍市場最大的贏家無疑是濱江集團。 1~10月，濱江集團的拿地總金額為242億元，而在杭州的拿地金額就達179億元，佔總金額近74%，穩居杭州第一，比第二名的綠城中國多了55億元。

據濱江集團半年報，其上半年新增土地儲備專案22個，貨值區域佔比杭州佔60%。 從前10個月新增貨值看，濱江集團的全口徑新增貨值951億元，權益新增貨值432億元，高院生向《每日經濟新聞》記者表示，“去年下半年以來，杭州市場的韌性相對更為安全，所以很多企業也開始搶地。 從這個角度來說，可能濱江集團在今年獲取的地塊沒有以往這麼優質，在補倉的時候不可避免地會用週邊土地來補充，這跟杭州整體的市場是有一定關係的。 ”

事實上，濱江集團內部也有共識：哪裡賣得掉，就到哪裡拿地。 但今年拿「好地」的難度增大，因而濱江集團明顯改變了策略，開始採取合作+濱江操盤模式，在確保市場佔有率的情況下，抓權益、抓回款。

從銷售業績來看，中指研究院統計顯示，今年1~10月，濱江集團以1322.6億元的銷售金額排在行業第11位，原先第10名的位置被金地集團(5.520-0.02, -0.36%, )以不到7億元的優勢佔據。

不僅如此，下半年以來，濱江集團與排在自己前面的建發房產的差距開始拉大，而後方的中國金茂、越秀地產大有步步緊逼之勢，銷售金額差距不斷在縮小。

目前四季度業已過半，對於濱江集團的業績表現，高院生認為，房企TOP20中今年銷售額還能保持增長的民營企業，真的是不多的，濱江集團的成績算得上民營房企中的翹楚。

11月16日晚間，中國建築(5.140-0.03, -0.58%, )公告稱，董事會同意中國建築（南洋）發展有限公司下屬子公司中建地產（新加坡）與MCL Land Limited（簡稱“MCL地產”）合作開發新加坡金文泰一號街私人住宅地塊房地產專案。 項目總投資約55.85億元。

近日，中建地產（新加坡）與MCL地產組成聯合體競得該專案土地，並收到中標通知書。

根據公告，該房地產項目位於新加坡西南部金文泰地區，為住宅用地，總佔地面積1.35萬平方米，總計容建築面積4.71萬平方米，專案總投資約55.85億元。 中建地產（新加坡）將與MCL地產按照49%：51%的股權比例成立合資專案公司實施專案開發，雙方聯合操盤。

中國建築表示，這是公司在當前市場狀況下，結合實際並充分考慮了風險因素的基礎上進行的投資決策。 “中建南洋公司參與本專案投資開發建設，有利於公司深耕新加坡市場，提升公司海外品牌影響力。 ”

此前，中國建築披露的2023年1-10月經營情況簡報顯示，公司實現新簽合同總額34231億元，同比增長12.8%。 建築業務新簽合同額30526億元，同比增長12.1%。 按地區劃分，公司境內新簽合同額為29599億元，同比增長12.9%;境外新簽927億元。

與此同時，10月末，中國建築發佈2023年三季度報告。 公司前三季度實現新簽合同額31027億元，同比增長13.8%，，首次在前三季度突破3萬億元;營業收入16712億元，同比增長8.8%，經營業績再創新高。 中國建築表示，公司房屋建築工程業務結構持續優化、房地產開發與投資業務呈現向好態勢、境外業務實現穩步增長。

除此次開發的新加坡住宅專案之外，中國建築境內業務也取得新進展。 11月1日，中國建築董事會同意下屬子公司中建八局投資北京市豐台區郭公莊中街北側地塊房地產開發專案。 該項目位於北京市豐台區，總佔地面積約7萬平方米，總計容面積約16.8萬平方米，規劃用途包括商品住宅、商業、辦公、教育設施等，出讓地價款75.9億元。 項目預計總投資約103.84億元，專案開發建設周期預計2年7個月。 （何昕怡）

今年7月份經歷首次流拍四個月後，今日，世茂深港國際中心專案二次法拍再次因無人出價而流拍。

11月16日，深圳市世茂新里程實業有限公司名下深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物在京東拍賣流拍，該專案資產評估價為163.05億元，本次起拍價格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。 由於拍賣價較高，該拍品曾被指為近7年以來司法拍賣最大估值的資產。

截至當日10點拍賣結束，本次拍賣吸引近萬人圍觀。 儘管二次法拍的降價顯得拍品性價比更高，但明顯熱度已不如從前。

從四個月前的第一次法拍到如今的再次流拍，世茂深港國際中心的命運還未等到逆轉。 二級市場方面，截至11月16日午間收盤，世茂集團市值僅剩23.55億港元，每股股價0.62港元，複牌后的世茂集團市值縮水上百億;而A股上市公司世茂股份總市值47.64億元，股價仍在1元附近遊走。

百億核心資產無人接盤

曾經的千億房企淪為「十億」房企，世茂的路走得比想像中的還要艱難。

今年7月底複牌前，世茂集團補發了3份財報向市場公開家底。

2021-2022兩年，世茂集團合計虧損約486億元，其中2021年歸母凈利潤為-270.9億元，2022年為-214.9億元;世茂集團還披露了公司資產情況，截至2022年末，世茂集團經審核總資產為6162.1億元，總負債高達5367.06億元，凈負債率約為302.2%。

“世茂集團複牌后恰是中國房地產政策持續全面放寬的重要階段，企業需積極主動做好銷售等工作。 “有業內人士指出，世茂集團當前再融資困難，做好銷售工作一定程度上會緩解流動性壓力。

但實際情況是，世茂的銷售端短期內也無法提振。 2022年，世茂全年的合約銷售為865.2億元，同比下滑近8成;截至2023年9月30日九個月，集團累計合約銷售總額約為353.4億元，同比減少45.46%。

陷入危機後，世茂也在努力尋求自救，賣資產“回血”便是方式之一。 早在2021年下半年，世茂便對旗下多個專案明碼標價展開推介，出售資產包括香港維港匯專案股權、廣州亞運城所持股權、上海黃普勒229號地塊、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊、倫敦金融城寫字樓專案等等，回籠資金已超百億元。

曾有相關推介文件顯示，位於深圳的世茂深港國際中心對外報價151.43億元，是世茂所有向外推介專案中最貴的核心資產。

世茂深港國際中心如今對外報價151.43億

公開資料顯示，2017年底，世茂豪擲240億元競得專案所在地塊，創下了當時深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。 該建築最初被規劃為超700米的「中國第一高樓」，高度刷新當時國內紀錄，但後來由於種種因素被降低至約600米高度。

世茂於2020年7月通過中信信託深圳龍崗計劃募資87億元，用於專案的開發和建設。 2022年2月16日，中信信託宣佈其中的57億項目資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心也隨之停工，同時世茂債務危機爆發。

導致專案被法拍的主要原因便來自於世茂與中信信託之間的糾紛。 而有市場消息指出，在被司法拍賣前，世茂一直在為其尋找買家，但始終未能找到接盤方，直到法院的強制執行程式下達。

對於二拍後起拍價一降再降仍無人接手的原因，市場認為一方面是即便較評估價打了6.4折，但起拍價仍過百億的門檻太高，對資金實力的要求卡住了大部分房企;另外則是大綜合體專案開發運營的難度太大，當前市場環境下具有能力的企業少之又少，而願意為商業地產冒風險的企業更屈指可數。

法拍前一周發多份公告批量賣資產

在世茂深港國際中心專案二次法拍的一個星期前，世茂股份連發多份公告擬批量賣資產。

一方面，世茂股份將持有的三家公司100%股權轉讓給關聯方世茂集團全資子公司——上海樾泓奕、上海梵粵。 三家標的公司轉讓對價合計約6.29億元，上海樾泓奕、上海梵粵均以承接世茂股份對標的公司的對應債務形式進行收購。

另一方面，世茂股份賣樓為世茂集團子公司「還債」，交易對價高達15.89億元，其中包括廈門、南京、徐州等地的房產。

例如，世茂股份子公司福建世茂新里程投資發展有限公司擬將其持有的廈門市思明區演武西路188號20-35層辦公、601單元、1903單元、1905單元、 1906單元持有型辦公房地產轉讓給華澳國際信託有限公司全資子公司廈門臻和鑫企業管理有限公司，轉讓交易金額為10.16億元，用於清償世茂集團子公司深圳市槿潤企業管理有限公司欠華澳信託的借款。

同時協議約定，交易標的全部過戶后，無論各債權人的債權是否被足額清償，世茂股份的子公司福建新里程等三家公司不再就標的債務承擔任何責任及義務。

對於上述交易，世茂股份表示資產轉讓是公司基於下屬子公司實際債務情況以及未來發展所做出的審慎判斷，為進一步降低公司流動性償債壓力，盡力度過債務危機，所需採取的必要舉措。

數據顯示，截至2023年10月30日，ST世茂及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計91.02億元未能按期支付。

值得一提的是，「世茂系」擁有世茂集團、世茂股份（ST世茂）以及世茂服務三家上市平臺。 其中，世茂股份是世茂旗下A股上市主體，是世茂集團下屬的集綜合商業地產開發與銷售、商業經營與管理、多元投資於一體的綜合地產上市公司。 從股權結構看，世茂股份的控股股東為峰盈國際有限公司，持股比例43.73%，間接股東為港股上市公司世茂集團，公司實際控制人為許榮茂。

在世貿集團和世茂股份通過多種手段化解流動性危機的同時，兩家上市公司的實控人許榮茂也傳出正在賣資產。

11月15日，據香港《信報》報導，市場消息透露，香港中環中心目前有4個全層單位較積極放售，其中3層更於過去一個月內減價求售，當中由世茂集團董事局主席許榮茂持有、位於低層的兩個全層單位，一併減價6.7%至每平方英尺2.8萬港元，合共減價約1億港元，兩層最新叫價共逾14億港元。

只是處置后得到的資金是否用於償還公司債務暫時不知情。 但大股東處置個人資產變現為公司輸血是房地產當前處境下普遍的做法，只是即便許榮茂為公司提供支援，但面對當前巨額債務壓頂的世茂來說，仍是杯水車薪。

“現在是買房的好時候嗎？”近期，房地產市場仍處於調整變化之中，也加深了不少買房人觀望猶豫的心態。

11月16日，最新10月70城房價出爐，房價環比下降城市個數略增。 這是否意味著，如今已到了購房性價比相對較高的時候？

各線城市房價環比下降

國家統計局公佈的數據顯示，2023年10月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比漲跌互現。 70個大中城市商品住宅銷售價格環比下降城市個數略增，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。

“從新房表現看，當前房價指數環比漲幅最大的三個城市為西安、長沙和貴陽，說明這些二線城市近期購房政策寬鬆，客觀上釋放了購房需求，也促進房價走勢相對更好。 易居研究院研究總監嚴躍進表示，杭州和三亞則成為了僅存的兩個二手房價格上漲的城市，二手房價格的下降，既有掛牌增加帶來的供應壓力原因，也有房東降價幅度增大的原因。

具體看各線城市的表現，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環比上漲0.2%。 二手住宅環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

58安居客研究院院長張波認為，當前一線城市的政策出臺依然較為克制，包括深圳、北京的週邊區域、上海五大新城等都沒有出臺限購明顯放鬆的政策，這也導致二手房成交量在9月上升后，10月總體價量下行的壓力有所增大，總體呈現企穩，但區域間的分化還將持續。

此外，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅環比下降0.5%，降幅與上月相同。 三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

“二三線城市市場的分化表現更為明顯，政策力度在不同城市之間的差異度較大，新房價格有上行趨勢表現的城市，和其政策放鬆有著直接關係。 尤其是省會城市在限購放鬆后，對於人群的虹吸現象表現明顯，成交量的穩定對於房價的支撐力度表現較強。 “張波說。

購房性價比增強

10月份商品房市場為何沒有延續9月份跌幅趨緩的走勢？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為主要有以下幾個原因。

首先是國慶期間外出人數增多，買房情緒下降，對房價的支撐力度下降;其次是開發商加大折扣賣房力度，推出一口價、特價等房源;還有是限購放鬆以後，二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求導致二手房不得不降價促銷。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉進一步解釋稱，「認房不認貸」等政策的落地後，不少置換型改善需求有待入市。 市場環節要流通，首先要“賣小”然後再“買大”，“賣小”就導致了二手房的掛牌量大幅的增加。

“此外，由於'買小'的群體可能收入不穩定，購房相對較為理性，因此二手掛牌量就形成大量積壓，市場交易承壓，二手房交易的價格就會出現下降。 “張宏偉說，總體看來，二手房確實是處於深度的調整階段。

“四季度各地對於房價限制性政策的放開，客觀上確實會使得房價有小跌。 從購房的角度看，房價根據供求關係波動是非常合理的，而且讓利空間的增大也有助於增強購房性價比。 “嚴躍進認為。

“步入年底，開發商為了緩解資金鏈，以及全年業績，必然會進一步加大折扣行銷力度。 “李宇嘉認為，展望11-12月，市場或繼續保持10月份的低位徘徊走勢。

“由於市場分化持續，並接近年底，預計不少房企會加大優惠力度。 “張波也表示，總體來看，今年四季度房價還將處於底部膠著盤整階段，市場分化趨勢不變，當下信心的總體恢復還需要一定時間，打好堅實的市場底部，也是為明年市場整體復甦做好充分準備。

杉杉品牌(01749)公布，有意透過拍賣收購浙江省寧波市海曙區望春工業園區地皮。為參與投標拍賣，該集團須於限期前交付按金900萬元（人民幣．下同），以發展廠房等，該項目總投資額估計約2.8億元。
　　
該集團指，土地面積約2.9萬平方米，指定作工業用途，由獨立專業估值師對該土地進行初步估值約4300萬元，若成功收購，建議投資於該土地建設一所包含產品研發中心在內的綜合大樓、智能製造廠房及智能倉庫，為男士商務正裝及商務休閒裝所用，

世茂集團（00813）急需出售資產和重組債務，惟旗下一項深圳項目二度流拍，據京東拍賣平台顯示，深圳世茂深港國際中心減價26億元（人民幣．下同）後，把拍賣底價降至104.35億元，惟第二度拍賣仍無人問津，零出價下再流拍。

據悉，該項目為房企世茂在深圳最大的綜合體項目深港國際中心的大部分資產，包括計劃將建成668米高的中國第一高樓，整個項目由世茂附屬世茂股份（600823.SH）持有51%權益。

現時該項目登記價是176.2億元，評估價為149.78億元，地上建築物評估價13.26億元，整體評估價達163.05億元，被形容為7年以來司法拍賣最大估值的資產，亦因涉資龐大，分析認為，在房地產市場不穩的情況下，一般企業根本無力消化，願意接盤的企業不多，故再次流拍。

內地第一高樓 削價26億無人要

今年7月該項首輪拍賣時，起拍價為130.44億元，相當於在評估價的基礎上打八折，今次二拍的起拍價格約為104.35億元，已較首次減價26億元，即為估價的六四折。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報13.04點，較上周12.32點上升0.72點。本港經濟及樓市前景未明，息口仍然高企，令買家觀望，二手成交淡靜，相信CVI將持續於低位反覆。

兩幢共422單位 明年首季抽籤

政府2018年宣布把9幅位於九龍東的住宅用地，由私人住宅發展改為興建公營房屋，其中4幅撥予香港房屋協會（房協）發展資助出售房屋，當中位於觀塘安達臣道一帶的「R2-3」地盤將搶閘於本月登場，房協正式把該項目命名為「朗然」，提供422伙，1房至3房間隔，房協計劃下周公布該項目的價單和申請安排，預計2024年首季抽籤，明年次季揀樓。

位於安禧街18號的朗然，對面是華懋集團正部署改作長者房屋發展的住宅項目「安峯」，兩旁則是同由房協發展的資助房屋項目地盤「R2-2」和「R2-4」，也是房協自2017年推出將軍澳翠嶺峰和屯門翠鳴臺以來，房協近6年再度推出的資助出售房屋項目。

每層17至19戶 最細303呎

房協總經理（銷售及市場事務）柯靄邦表示，朗然由兩幢14層樓宇組成，地面層和一樓用作大堂和會所用途，其以上的12層屬住宅樓層，共提供422伙，1房至3房間隔，實用面積303至658方呎，單位一般附設基本裝修和基本家電，預計2025年下半年落成，最快2025年年底入伙。該項目每層提供17至19伙，由於每座再細分為兩翼，實際上每翼每層設有8至9伙。

柯靄邦指出，房協在對上一次推售資助出售房屋時，曾經向買家進行問卷調查，結果顯示兩房單位最受歡迎，故朗然將以2房單位為主，佔總單位數目約八成。

對於該項目以朗然命名，房協認為，「朗」字代表清澈明亮和晴朗，寓意置身周邊山巒景觀朗然入目，生活悠然自在；該項目亦引入以「Lagom」為主題的簡約平衡生活概念，貫徹「實而不華」原則，冀滿足市民住屋需求，並提供舒適的居住空間。房協已經與16家銀行簽訂協議，日後朗然買家可以承造最高樓價九成的按揭。

可造九成樓按 沿用房委入息限制

房協將沿用房屋委員會（房委會）就居屋計劃設定的入息限制，即家庭入息上限為6.2萬元，一人申請則是3.1萬元。至於其他申請詳情，包括實際上的折扣率、不同類別申請者的配額比例等，柯靄邦預告將於下周公布，屆時亦會開價和公布申請詳情，而房協也就該項目搭建一個以兩房單位為藍本的交樓標準單位，屆時將開放供市民參觀。

近月私人住宅樓價連月向下，市場氣氛淡靜，他承認現時市況不太理想，但私樓有投資者等，情況較複雜，資助出售房屋則全數申請者為用家，認為香港人始終希望置業，有見房委會居屋2023共收到約17.2萬份申請，只有約9200伙可揀選，當中包括3個位處安達臣道一帶的居屋項目，相信會有向隅客對朗然有興趣，對朗然的銷情有信心。

房協現時正在推展6個資助出售房屋項目，除朗然外，毗鄰的「R2-2」地盤也在今年8月獲地政總署批准預售樓花同意書。其餘4個項目包括安達臣道一帶的「R2-4」項目、九龍東啟德2B區1號用地、粉嶺馬會道和元朗元龍街地盤。

房協表示，前述6個項目共提供約6000個資助出售房屋單位，全部於2025至2028年陸續落成，預計未來數年有機會一年推一盤，而明年較大機會登場的包括其中一個安達臣道項目和粉嶺馬會道地皮，惟實際何時和推出哪個項目，仍有待落實。

二手樓市交投逐步回穩，但價格仍上升乏力，成交多屬低於市價，數年前購入的放盤亦難逃蝕讓，其中元朗Park YOHO Milano一個兩房戶，賣方5年多慘蝕逾236萬元，北角百福花園中層兩房單位逾3年半貶值近26%。

中原地產區域營業經理王勤學表示，元朗區本月至今暫錄得約30宗二手買賣，較上月同期增約兩成，惟低市價及蝕讓情況持續。

區內Park YOHO Milano 36A座中層C室，實用面積495方呎，兩房間隔，減價至530萬元易手，呎價10707元。王勤學指出，單位雖屬市價成交，惟原業主於2018年8月以766.42萬元一手買入，持貨逾5年賬面勁蝕236.42萬元或30.8%。

美聯物業分行高級營業經理江雲龍稱，百福花園百德閣中層B室，實用面積406方呎，裝修企理，獲同區租客以490萬元承接，呎價12069元。原業主於2020年4月以660萬元購入上述物業，逾3年半轉手賬面蝕170萬元或25.8%。

此外，中原地產分行分區營業經理盧文頌說，買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（DSD）額減半，吸引部分買家以公司名義入市。西環維港峰低層C室，實用面積540方呎，1房間隔，以1438萬元沽出，呎價26630元。

據了解，買家以公司名義購入單位，「減辣」後BSD及DSD稅款合共樓價的15%，即215.7萬元，比「減辣」前慳一半。

原業主於2015年以1410.63萬元一手買入單位，持貨8年賬面僅獲利27.37萬元或2%，若計及釐印費等雜項開支，實蝕近54萬元。

景林邨呎售7927元 遜高位61%

全港呎價最貴「公屋王」將軍澳景林邨，出現移民盤低市價兩成賣樓。利嘉閣地產首席分區董事貝玉山透露，6座景桃樓中層27室，實用面積164方呎，開放式間隔，附新淨裝修，新近以已補地價130萬元沽出，呎價7927元。

貝玉山續稱，上述單位低市價約兩成，主要是原業主移民急售。原業主於2001年以未補地價6.48萬元購入單位，2014年補地價後一直用作出租。

資料顯示，景林邨景桃樓一個高層實用面積153方呎單位，2020年以已補價的313萬元成交，呎價20458元，創全港呎價新高至今，最新成交呎價較高位挫61.3%。

一手新盤魚貫登場，恒地（00012）深水埗西洋菜北街曉柏峰落實於下星期一（20日）進行首輪銷售共68伙。而新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST快將開價，發展商預告首批有逾半數為2房單位。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，曉柏峰過去數日參觀示範單位的人數絡繹不絕，為了回應市場，已上載銷售安排，將率先於下星期一傍晚首輪推售68伙，單位實用面積237至499方呎，包括1房至3房戶，折實售價由392.13萬至900.54萬元，呎價約15788至19787元，平均呎價17521元。

項目於下周一中午12時截票，據市場消息透露，該盤暫收約430票，以首輪開售68伙計，超額認購5.3倍。

YOHO WEST首批逾半兩房

而新地天水圍YOHO WEST昨開放示範單位予傳媒參觀，新地代理總經理胡致遠稱，項目最快本周末或下周公布首張價單，涵蓋多款戶型，包括開放式至3房單位，2房單位數量超過五成，並會設計不同付款辦法為買家提供稅項優惠，以助買家置業。在公布首張價單後，隨即開放示範戶予公眾參觀。

長實（01113）沙田九肚豪宅項目名日．九肚山上載最新銷售安排，將於下周一起招標發售2座25樓E室，實用面積505方呎，連231方呎天台。長江實業營業經理詹勳榮透露，是次招標特意安排極靈活付款辦法，買家除可自訂成交期外，更可由發展商代繳印花稅。

根據成交紀錄冊顯示，上述單位於2020年10月曾以998.6萬元沽出，採建築期付款計劃，但於昨日正式終止交易。

代理向睿峰買家送旅遊禮券

另外，鼎珮董事總經理陳玉成說，長沙灣睿峰自今年2月初重啟銷售以來累售126伙，套現近15億元；整個項目累售314伙，套現約25億元。由即日起至12月31日，首3名經美聯物業購入睿峰2房單位之買家，每位可獲贈1.88萬元旅遊禮券，優惠總值5.64萬元。

對於美聯集團（01200）涉嫌合謀定價違反《競爭條例》，美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，因事件已進入司法程序，不作過多評論，強調公司運作一切如常。

二手私人住宅轉手獲利比率連續4個月下跌後，於10月終見反彈，利嘉閣地產綜合土地註冊處資料指出，10月全港共有953宗已知原業主購入價的二手住宅買賣登記（下簡稱為二手登記），其中736宗賬面獲利，獲利比率為77.2%，終止4個月的跌勢，也由9月的谷底76.1%，回升1.1個百分點。

利嘉閣地產表示，以全港三大分區統計，港島區獲利比率81.1%，屬三區之中最高，按月飆13.7個百分點，新界區為78.2%，跌0.1個百分點。九龍區按月挫3個百分點，至73.8%。

平均賺幅45%仍偏低

10月每宗私人住宅轉手成交的平均賺幅，錄得45.1%，較9月反彈6.6個百分點，但已經是連續第6個月處於50%以下的偏低水平。以主要屋苑或地區作比較，沙田第一城和將軍澳新都城各錄得8宗二手登記，全數屬獲利成交，其中沙田第一城的成交平均賺幅為93.4%，新都城的8宗買賣，平均賺逾1.2倍。

轉手獲利比率上揚，蝕讓比例則略為回落，前述953宗二手登記之中，有210宗賬面損手，比率為22%，較9月的23.1%，回落1.1個百分點，但比率仍然是僅次9月、為近14年半以來按月次高。10月賬面平手的二手登記錄得7宗。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，息口高企，住宅市道持續受壓，促使除持貨年期較短的二手業主蝕讓外，也有看法較悲觀的「長情業主」售出手上持有多年的物業，由於此類物業轉手時利潤仍然不俗，帶動獲利比率和平均賺幅於10月都得以按月回升。不過，政府寬減辣招稅的同時，市場也受到高息等負面因素影響，好壞消息參半，估計今年11月和12月的獲利比率將維持在70%至80%之間，平均賺幅約40%至50%。

據房屋委員會（房委會）資料顯示，11月上半月全港錄得29宗未補地價資助房屋成交，較10月同期的8宗大幅回升2.6倍，屬近5個月最多。而房委會昨天修訂10月全港未補地價資助房屋成交數字，由10月的初步統計85宗，大幅上調82.4%至155宗，較9月的131宗回升18.3%，並屬連跌7個月後首度回升。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，《施政報告》落實多項樓市減辣措施，同時延長未補地價資助房屋單位按揭貸款保證期，惟相關政策於上月下旬才公布，相信10月成交量並未全面反映出來。

介乎400至500萬宗數增55%

以金額劃分，10月未補地價資助房屋成交以500萬元成分水嶺，500萬元或以下個案按月上升，當中逾400萬至500萬元宗數按月漲約54.8%，升幅為各類別之中最大。然而成交價逾500萬至600萬元個案按月跌約14.3%，而逾600萬元個案更按月挫約26.7%。

新世界嘉華稱市區地吸引

近期接連有地皮流標，市區重建局（市建局）土瓜灣盛德街/馬頭涌道前公務員建屋合作社（合作社）樓宇試點項目（盛德街項目）昨日截標，共收到6份標書，主要為本地大型發展商入標。業界指出，以現時市況及賣地情況，是次收到的標書數目屬理想。

位於盛德街、馬頭角道和馬頭涌道交界的盛德街項目，市建局今年8月推出該項目招收發展意向書，吸引32家發展商表示有興趣參與發展；市建局邀請全部32家發展商及財團入標。項目昨日截標，市建局共接獲6份標書。由市建局董事會設立的招標遴選小組，將詳細考慮及審議接獲的標書，並向董事會提交建議。董事會將就批出項目合作發展合約作決定。

長實新地獨資出擊

綜合本報記者在市建局上環總部所見和市場資訊，長實（01113）、新地（00016）、新世界發展（00017）、會德豐地產及嘉華國際（00173）獨資參與；信置（00083）則夥拍招商局置地（00978）及鷹君（00041）合組財團出擊。

新世界發展總經理─物業盧子豪表示，盛德街項目為市區地皮，加上可建逾41萬方呎樓面，屬吸引項目，以近期美國經濟數據觀察，相信利率應該見頂。《施政報告》的政策有利樓市發展，人才政策亦對樓市需求有支持，長遠對樓市有信心。

嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇指出，項目屬市區地，而且發展相對簡單，故獨資參與，並以市價出價，她認為樓市將平穩發展。會德豐地產物業發展高級經理何偉錦稱，地皮鄰近地鐵站，是次出價將計「自己數」。

合作社倘售出可起帶頭作用

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，盛德街項目是首個公務員合作社試點項目，若能成功出售，對往後合作社重建發展可起帶頭作用。最近土地市場經常出現流標，是次標書數目以近期投地表現來說算是理想。美聯測量師行董事林子彬稱，是次項目入標反應合乎市場預期，惟料發展商出價審慎。

盛德街項目佔地約4.61萬方呎，可建總樓面面積約41.49萬方呎，預計可興建約640個住宅。全數住宅單位實用面積不得少於300方呎，當中實用面積超過480方呎的單位不得多於50%。市建局並要求保留3個在4樓至7樓的單位。據悉是次招標以發展商自行建議的入標價「定輸贏」，當售樓收入達82.5億元或以上，發展商便須向市建局分紅，比例固定為40%。

本月連環有土地流標，仲量聯行指出，由去年至今，政府賣地表的住宅地流標數量已經超過之前7年（2015年至2021年）的總和，反映發展商對吸納住宅地皮的需求顯著回落。

仲量聯行發布的《香港住宅銷售市場綜述》表示，2022年迄今，政府賣地表的住宅地流標數量達4幅，較之前7年同類地皮的流標總數3幅為多，地價亦見顯著回落。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰認為，《施政報告》「減辣」未能為地產市場注入足夠活力，二手樓價繼續下跌，一手市場亦未如預期復甦。在《施政報告》公布後兩周，主要新盤在首日的售出率只達24.6%，若銷情未見明顯改善，發展商的投地意欲將持續冷淡，目前的市況可能會對實現長遠私人房屋土地供應目標帶來挑戰。

仲量聯行建議復辦土地拍賣

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如說，政府積極吸納外來人才或會增加住屋需求，可是如果合適的工作機會無法相應增加，非本地人才離開的速度或將與其流入速度相若。政府應考慮改善現行的土地招標程序，甚至考慮重新推出土地拍賣，以提高賣地計劃的效率。

民生區舖位租金穩定，有投資者拆售將軍澳維景灣畔商場一籃子舖位，售價由800萬元起。

市場消息指出，投資者拆售維景灣畔商場共12個舖位，建築面積由約609至10691方呎，售價介乎800萬至4300萬元，呎價由約4022至18505元。由於大部分舖位都連租約出售，平均回報率達4厘，故推出市場迅即獲投資者追捧，合共有7個舖位已售出或獲預留。

其中，面積最大的G及H舖，建築面積共約10691方呎，成交價4300萬元，呎價約4022元，連超級市場月租17.26萬元的租約，租金回報約4.8厘。

上海街舊樓4個月低9%重售

原業主於2013年以約1.48億元購入維景灣畔商場共13個舖位，建築面積合共約28300方呎，呎價約5230元。資料顯示，原業主於2021年曾成功拆售F舖，建築面積約6030方呎，以5380萬元售出，呎價約8922元。

另外，旺角上海街671號全幢6層高舊樓，建築面積合共約6300方呎，以3450萬元成交，呎價約5476元。資料顯示，物業曾於今年7月以3800萬元成交，惟一個月後取消交易，最新成交價比4個月前低350萬元或9.2%。

受惠施政報告為樓市減辣措施帶動，換樓市場明顯轉活，北角半山雲峰大廈3房3,088萬元易手，持貨55年升值268倍。

持貨55年 升值268倍

中原北角半山區高級資深區域營業董事陳家鴻表示，北角半山雲峰大廈B座低層1室，實用面積1,650平方呎，屬於3房間隔，內籠裝修雖然殘舊，但勝在居高臨下可望開揚維港景及繁華都市景，業主原本叫價3,500萬元放售，議價後3,088萬元易手，呎價18,715元。

原業主早於1968年以11.5萬元購入，持貨55年帳面獲利3,076.5萬元，期內升值268倍。

資料顯示，同廈一個稍低2層的B1室，2021年9月以4,088萬元易手，同類單位2年間跌價約24%。

何文田傲玟2伙 慳稅402萬

另外，何文田傲玟6座5樓A、B室，實用面積分別為1,388平方呎及1,380平方呎，同屬3房間隔，分別以2,692.7萬及2,677.2萬元售出，買家為同一人，買家於減辣後入市，僅支付樓價7.5%印花稅，較舊稅制慳約402萬元。

其次，跑馬地雲地利道金山花園A座低層2室，實用面積959平方呎，屬3房間隔遺產貨，連車位原叫價1,900萬元，本月初以1,720萬元售出，減價180萬元或9.5%，呎價17,935元。原業主2018年中以2,350萬元連車位購入，持貨5年貶值630萬元或近27%。

蚊型戶130萬成交 學者：租金回報變吸引

政府「減辣」帶動樓市交投，卻無助樓價回穩，資助房屋跌勢持續。貴為全港「公屋王」的將軍澳景林邨，驚現有蚊型戶呎價較高峰大跌逾6成，回落至不足8,000元，成近年跌幅最傷個案之一。學者指，隨着部分已補地價公屋造價顯著回落，令租金回報變得吸引，將刺激投資者承接。

過去樓市亢奮，游資由私樓湧入資助房屋，帶動該類市場樓價節節向上，當中景林邨呎價更歷史性突破2萬元，貴絕全港公屋，但隨着近年樓價回軟，同類戶現時「身價」已失守8,000元關口。

市場消息透露，景林邨景桃樓中高層27室，實用面積164平方呎，開放式間隔，設少量裝修，原業主屬收租客，持單位收租多年，至本月初才放售，已補地價開價180萬元，惟短時間即大減50萬元，以已補地價130萬元成交，減幅高達28%，呎價僅7,927元。

原業主2001年以未補地價6.48萬元購入，其後在2014年向政府進行補地價，未計補地價金額，單位升值123.52萬元，升幅19.1倍。

同類單位 呎價曾高見逾2萬

翻查資料，景林邨同類戶呎價最高達逾2萬元，亦是目前全港公屋呎價紀錄，相關單位來自同座高層28室，實用面積153平方呎，開放式間隔，於2020年5月以已補地價313萬元成交，呎價20,458元，相比之下前述單位呎價已較之大幅回落61.3%。

世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良直言，是次景林邨單位較市價低逾3成，而同類單位放盤緊絀，如上址樓上一個連租約單位，現已補地價叫價250萬元。他補充，現時景林邨同類戶市值租金約8,000元，換言之，上述單位買家享高達7.4厘的租金回報。

中大經濟系副教授莊太量認為，由於部分公屋單位有商場等大型配套，加上樓價較高峰有所回落，如租金回報變得吸引「計到數」，將吸引投資者入市。

錦豐苑2房 低市價5%易手

另邊廂，居屋「身價」也萎縮，消息指，屯門景峰花園4座中層G室2房，實用面積400平方呎，原業主面對二手競爭為求加快離場，放盤速減10萬元，已補地價310萬元售出，呎價7,750元，造價比上月同類戶回落50萬元或13.9%。原業主2001年以已補地價71.71萬元入市，樓價上升238.29萬元或3.3倍。

馬鞍山錦豐苑錦菱閣極高層12室2房，實用面積532平方呎，以未補地價以420萬元易手，呎價7,895元，低市價約5%。原業主1997年以116萬元購入，帳面獲利304萬元或2.6倍。

而隨着樓市「減辣」措施塵埃落定，資助房屋交投略回暖。房委會資料顯示，本月首半月全港錄29宗未補地價資助房屋成交，較上月同期大增21宗或2.6倍兼創5個月同期最多。而上月全月同類交投錄155宗，按月增24宗或18.3%，扭轉自今年3月起連續7個月跌勢。