總統候選人侯友宜日前拋出青年購屋免頭期款政見「555方案」，房市趨勢專家李同榮直批將會導致年輕人陷先甘後苦困境、並成為負債終生屋奴，同時嚴重破壞剛需市場機制、等三大後遺症。

555方案針對對象為信用無重大瑕疵的40歲以下青年，經排富後首購購屋者，免籌頭期款，提供1500萬元額度全額貸款、利息補貼0.5%、利息優惠5年的優惠方案，貸款期限最高40年。

李同榮指出，繼執政黨的新青安貸款三年優惠專案，國民黨再提青年購屋555專案，都是在選前為了年輕人選票的急就章政策，就如同社宅興建各黨提出的政見吹牛比賽一樣，一個比一個吹的大。

他表示，房市沒有泡沫化，住宅政策已先泡沫化，而歷經多次大選的騙票行為，有智識年輕人的眼睛應該是雪亮的，只有不量力而為的年輕人才會上鉤吃餌，畢竟，天下沒有白吃的午餐。

李同榮分析，555青年購屋專案將導致三大嚴重後遺症：
一、它是敗壞的安非他命，令年輕人淪先甘後苦的困境：

由於房貸年限由30年拉長至40年，且寛限期由3年拉長到5年，前5年1,500萬貸款只要月繳約22,000元，很容易吸引年輕人入手，但5年後每月就須繳本息近48,000元房貸，負擔立即拉高一倍之多，年輕人若未能量力而為，很容易導致陷入「買得起，卻付不起」先甘後苦的困境。

二、它是穿著糖衣的毒藥，令年輕人成為負債終生的屋奴：當年輕人錯估自己收入會增加，一頭裁進免自備款包著糖衣的毒藥，5年後收入不如預期，就必須擧債高出一倍的貸款金額，同時受限十年閉鎖期不能轉售，豈不進出兩難，陷入成為終身屋奴的窘境。

三、它是掏空潛在剛需的怪手，嚴重破壞市場的機制：本來剛需市場需求穩健，每年28萬-29萬棟剛需，促使低總價市場價格居高不下，同時，因為多房房東只要出租就免囤房稅，因此都會低總價市場已間接被投資客、包租公壟斷。

如今若加上555免自備款1,500萬全貸專案的推波助瀾，把潛在剛需或根本無能力購屋者全部由市場的地下室挖掘出來，完全掏空市場地基，將嚴重扭曲市場機制，後果不堪設想。尤其建商將趁勢將大量餘屋高價出清，套牢的就是可憐的年輕人。

李同榮認為，無論是初入社會或工作多年的年輕人必須認清，沒有儲蓄習慣要怨天尤人、不吃不喝也買不了房，因此，建議政府成立「青年首購首付儲蓄基金專案」鼓勵就業青年定期定額儲蓄，具體作法為：

基金來源由政府與銀行共同籌措，除政府每年編列預算外，有意參與貸款業務銀行聯合提供部分比例的資金參與基金會運作，另訂定基金用途為專用協助青年首購首付用途。

另外，基金補助申請條件為正當職業之就業青年兼排富條款。儲蓄辦法則是每月定額儲蓄入政府專戶專管，儲蓄最少五年，至少滿100萬，政府相對補助100萬，滿200萬，政府相對補助200萬、以此類推，補助金設上限。儲蓄期間申請人得於任滿一年度後申請退出。

此外接受補助青年將由貸款銀行設定優先順位抵押權，一旦出售就必須無息償還該補助款，以利基金滾動式運用。另一方面也鼓勵青年自住長期持有，就可不必償還補助金。另並優惠增貸補助：政府除提供首購優惠貸款專案外，針對青年儲蓄購屋，另增加提供一定額度與一定成數的5年免息貸款。

李同榮最後指出，「青年首購首付儲蓄信保基金」只是初步構想，從鼓勵青年儲蓄為最重要立案精神為出發點，再集思廣義去建構完整的配套，包括部分社宅存量的購屋優惠配合，就能逐步解決年輕人買不起房的困境。

家樂福超市大安仁愛店今（15）日開幕，位處台北市東區精華地段，於明曜百貨正後方，賣場面積約近250坪，強化生鮮區域，同時增加進口品項數多達2400支及增設台灣伴手禮區。

家樂福表示，大安仁愛店位處台北市東區精華地段，是家樂福全台超市第246家。繼上個月大直明水店後，今年度第二家於台北市都會區新展店的門市，顯示家樂福積極於精華地區展店的決心，以強化都會區貼近鄰里、滿足在地居民日常採購需求之量能。

家樂福大安仁愛店店內裝潢強化生鮮區域，同時增加進口品項數多達2400支及增設台灣伴手禮區，以符合所在分店區域消費之屬性需求。今日家樂福大安仁愛店由家樂福營運長吳國憲、家樂福超市事業群總監陳鳳連共同開幕剪綵。

大安仁愛店店長楊家卿表示，物價上漲，利用大安仁愛店開幕的特價期間聰明採購，有助節省荷包。家樂福也端出開幕波波送好禮，今天消費不限金額就送茶樹莊園濃縮洗衣球五入體驗包1包，限量60包或者高露潔抗敏專家牙齦護理牙膏，限量96條，贈品任選一件。單筆消費滿299元送履歷香菇1盒，限量90盒；單筆消費滿500元贈送家樂福環保摺疊購物袋一個，限量800個。

此外，12月15日至12月17日每日會員全店單筆消費滿299元贈送非籠飼動福雞蛋一盒，每日限量100盒 ；12月18日至12月20日每日會員全店單筆消費滿299元贈送熱門超夯矚目之科學小飛俠造型筆1支。12月15日至12月26日購買現烤小菠蘿買二送一，購買Inlove café任一杯，贈Inlove café濾掛咖啡一包。

此外，玉山家樂福聯名卡滿額送好禮，12月15日至12月18日單筆刷卡消費滿499元含以上，贈送多功能折疊型輕量環保購物袋1個，限量100個送完為止。下載家樂福APP，首次開通錢包並綁定信用卡，送家樂福購物袋一個(限量200個)及家樂福捲線器一個(限量200個)，每人限兌換１組，送完為止。

蛋黃區房價高，買房時不少人會選擇住遠一點通勤上班。一名網友便分享，他認為現在高鐵十分方便，「房地產買在高鐵站準沒錯」，尤其點名台中、桃園和台南。文章引發眾人熱議，卻有不少人持反對意見。

原PO在PTT以「哪一個高鐵站最值得投資？」為題發文表示，他觀察到現在台灣人都搭高鐵，因此認為現在房地產買高鐵站前準沒錯，「目前看好桃園、台中、台南三站，都有機會創高。」

原PO點出，台中地理位置方便，可以搭高鐵到新竹上班、到桃園搭飛機，或到台北和高雄出差，「住台中站前根本一日生活圈」。他補充，從台中通勤竹北，甚至比從苗栗開車通勤還快，「房價也不像台北一坪100萬，至少能省一半以上，CP值簡直完美」。

貼文引發網友討論，許多台中人直言不看好烏日高鐵站附近發展，「烏日就去每個地方都遠啊，誰跟你一日生活圈」、「台中市政府發展的重心不在烏日」、「台中市區比高鐵區更宜居」、「台中高鐵附近路太複雜，功能不足，地不夠大」、「台中高鐵的社宅生活機能只有高鐵，沒了」。

不少網友分享各自看好的高鐵站，「竹北高鐵，還沒漲完」、「首選當然是竹北高鐵特區與鄰近的芎林，因爲高薪高所得的就業機會最多」、「青埔和烏日都40幾萬的話，買青埔CP值高，起碼離台北近，而且青埔是桃園市政府全力做多的重劃區」、「台南沙崙，起點低，附近有南科帶動人口成長」。不過也有人表示，「高鐵不是用來每天上班通勤的，成本高班次少，給自己找麻煩」。

新竹縣地價與標準地價評議委員會近期評定通過2024年公告土地現值及公告地價調整案，新竹縣公告土地現值平均調漲2.49%，公告地價平均調漲4.11%，蟬聯多年地王寶座的竹北市縣福段284地號（永豐銀行）已不再是地王，新屆地王由遠百竹北店對面竹北市公園段482地號全國電子奪下，公告土地現值為每坪 96萬7742元。

新竹縣地政處長古瓊漢指出，這次地價調整作業，新竹縣最高宗地價為竹北市公園段482地號商業區土地，坐落於光明六路東一段、莊敬南路角地，現為全國電子，位處遠百竹北店及喜來登商圈範圍內，試算公告土地現值每平方公尺29萬2742元，相當於每坪96萬7742元。

古瓊漢說，這次地價調整，主要掌握市場變動趨勢作為調整依據，同時兼顧新竹縣區段地價均衡性及合理性、考量民眾稅賦負擔及政府財政收入等因素，並蒐集民眾及相關單位意見後研擬調整方案，提送地價及標準地價評議委員會評議通過。

地政處表示，新竹縣全縣公告土地現值及公告地價調整結果，將於明年1月1日正式公告，有查詢需求者，可於公告後至縣府及新竹縣各地政事務所網站查詢，如有大量下載最新地價資料需求者，相關資料並同步公開於「新竹縣政府資料開放平台」提供民眾下載，歡迎多加利用。

另外，因2024年適逢重新規定地價，受理申報地價期間為明年1月2日至1月31日，由新竹縣各地政事務所提供現場、網路、傳真及郵寄等多種申報方式，本年度增加開辦到府服務，讓有需求者一通電話免出門，即可完成申報地價，歡迎多加利用。


竹北房價高！她觀望新竹「2地區」 網論戰：選錯崩潰十年

全台房價飆升，其中被譽為全台科技重鎮的新竹，因許多科技大廠的進駐，連帶當地房市連年上漲。日前就有女網友在Dcard上詢問，如果想在新竹買房，但買不起竹北，應該選擇竹東還是南寮？貼文一出，立刻引起網友論戰。

原PO指出，竹北東區房價太高，而西區又有點偏僻，若自己想在新竹買房應選擇西邊靠海的南寮，還是靠東側山邊的竹東，好奇詢問「大家會想買哪裡？」

貼文底下，部分網友建議原PO選南寮，「我選南寮誒，感覺南寮到市區或哪邊都不算太遠」、「我也有去過南寮，地理位置是真的蠻近的，高樓層視野也不錯」。但也有網友認為竹東較好，「竹東二重埔以西其實離園區很近，到金山街、關新路都很方便，身為工程師我會選竹東」、「最近在看竹東的房，覺得離園區意外蠻近的，感覺還不錯」、「竹東也有一些重劃區，週末可以繞去看看，生活機能還不錯」。

不過，還有網友不滿意這兩區，「乖乖買市區中古就好了，硬要選一個，等等選錯邊崩潰幾十年」、「看工作，但老實講我會買桃園...」、「我在新竹工作，已經放棄在新竹買房子了…最近剛買在青埔」、「南寮45萬，我不如買新北淡水，有捷運、有商圈還更便宜...海邊附近的城市買到4字頭真的盤」。


竹縣地王換人做
竹北遠百對面全國電子，每坪96.8萬元上位。
工商時報

新竹縣「地王」換人做！新竹縣地價與標準地價評議委員會評定通過明年公告土地現值及公告地價調整案，全縣公告土地現值平均調漲2.49％，公告地價平均調漲4.11％，蟬聯多年地王的竹北市縣福段284地號永豐銀行，今年地王位置不保，由遠百竹北店對面竹北市公園段482地號的全國電子取而代之，成為竹縣「新地王」。

經過此次調整，竹縣地價最高的竹北市公園段482地號商業區土地，坐落於光明六路東一段、莊敬南路角地，現為全國電子，位處遠百竹北店及喜來登商圈範圍內，公告土地現值約每坪96.8萬元。

竹縣地政處長古瓊漢表示，本次地價調整作業主要掌握市場變動趨勢作為調整依據，同時兼顧全縣區段地價均衡性及合理性、考量民眾稅賦負擔及政府財政收入等因素，並蒐集民眾及相關單位意見後研擬調整方案，提送地價及標準地價評議委員會評議通過。

房地產業者說，竹縣地王換人，反映近年竹北商圈位移；早年竹北重劃區發展以國道一號西側的縣治一期為重心，隨縣治一期已是成熟商圈，土地開發東移，近年竹北房市也以縣治二、三期、台科大重劃區及高鐵特區為主，特別近年高鐵特區周邊成為各產業投資重心、房市快速發展，在遠百竹北店營運、AI智慧園區即將啟用，縣治二期商圈發展已後來居上。

本周房產熱話／央行利率連三凍！楊金龍認「通膨情況特殊」明年恐無降息機會 六都買房自備款曝光

中央銀行14日召開今年最後一次理監事會議，決議維持政策利率不變，此為央行政策利率連三凍，理事認為維持政策利率不變有助整體經濟金融穩健發展。央行總裁楊金龍表示，若明年通膨率維持在2％以下，則台灣這一波的升息循環就已進入尾聲。究竟本周還有哪些房地產大事，有房子【本周房產熱話】帶你一次看！

央行總裁楊金龍：明年房市管制措施 不考慮「退場」

中央銀行總裁楊金龍14日指出，台灣房地產市場很健康，近期市場傳出一些爛尾樓事件僅是個案，雖然國內房價漲幅趨緩但仍居高，但確實也有投機炒作存在，因此，央行房市管制措施會實施較長一段時間，明年暫不考慮「退場」。

這顆「巨蛋」房市最熱！今年交易量已破500件

期盼已久的台北大巨蛋終於正式啟用，首場運動賽事也帶來不少人潮和商機，大型活動場館是否會對周遭房市帶來影響？永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點全台可容納萬人以上大型活動場館周邊房市。

央行不升息讓房市服定心丸 專家：提高潛在買方購屋意願
中央銀行今天舉行第4季理監事會議，決議利率不變，也未對不動產加碼選擇性信用管制。專家表示，當前房市回歸剛性自用，央行不升息讓房市服下「定心丸」，可望提高潛在買方購屋意願；但央行未鬆綁管控政策，顯示房市還在觀察名單中。

這3個原因 讓今年房地合一稅收有望挑戰400億新高

根據財政部統計，今年11月個人房地合一稅收金額為42億元，年增率高達34%，統計前11月個人房地合一稅收已達348億元，有機會超過去年的382億元，再創歷史新高。

購屋天堂？台南年輕人每3人就有1人買透天
台南20~35歲年輕購屋者透天厝比例下降至38%，10年前相比減少13%。這顯示越來越多年輕族群捨透天買大樓。雖然台南仍有一定需求，但房價上揚及現代年輕人生活方式改變，使透天宅的負擔增加。

罕見！北市公辦都更案衝上200萬 2個月就賣12戶

北市「忠孝懷生公辦都市更新案」、案名富邦藝庭，據最新實價揭露，富邦藝庭有12戶實價紀錄，成交時間都在今年9月與10月，總計有10戶單價突破每坪200萬元，過去每坪突破200萬元多為豪宅產品，此次有非大坪數的豪宅產品突破每坪200萬元，實屬罕見。

現在買房有多難？ 六都買房自備款曝光
東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，今年Q3六都的平均鑑估值都已突破千萬大關，且以台北市平均2,499萬最高，新北以1,541萬排名第二，其餘四都的平均鑑估值也都落在1000~1300萬之間。

今年9月中旬，交通部觀光局「2024-2025年臺灣觀光雙年曆」遴選活動結果出爐，「桃園龍岡米干節」由全國級特色活動晉升為國際級特色活動，是桃園市首次榮登國際級活動。「桃園龍岡米干節」的舉辦地區，就在桃園市的龍岡商圈。

桃園市龍岡商圈開發已久，早期為眷村，圍繞忠貞市場為中心發展，過去眷村居民為戰亂年代自雲南、泰國、緬甸一帶邊界跟著國軍部隊撤至台灣，由於軍隊眷屬先前接觸過滇緬泰的飲食文化，隨著這些住民扎根當地，也逐漸開始製作、販賣異國料理，甚至出現有規模的經濟活動。發展至今，忠貞市場不僅是台灣最大的傳統市場之一，其間特色美食之豐富多元更是全台少有。

信義房屋（9940）中壢龍岡店專員劉祐辰說，龍岡位處中壢、平鎮、八德的交界點，從龍岡到另外三個區，正好都需要約15分鐘左右車程抵達。龍岡距二高大溪交流道也僅要15分鐘車程，若要繼續開車北上前往台北市區，40分鐘應可到達。

由於龍岡商圈所在交通便利，但距離中壢、平鎮、八德等主要商圈人潮較少，若有居民選擇在龍岡置產，平均房價可比另外三個商圈便宜兩成左右，由於相同價位在龍岡可買到的社區質感會比其他地方好，因此能吸引諸多上述三區乃至台北民眾前往龍岡尋屋。

劉祐辰說，龍岡的生活機能便利，除了知名的忠貞市場之外，在十分鐘以內的機車路程可見到全聯、家樂福等超市及賣場。區域內也有多所國中小，桃園市政府更自今年起投入4.3億元在龍岡萬坪公園內新建「龍岡全民運動館」，預計2025年完工。

此外，從龍岡商圈騎車五分鐘可到達體育園區重劃區，十多分鐘車程可到中原大學。體育園區重劃區內擁有2.7萬坪的公園用地，園區內將規畫國際級的運動場地，今年底政府可能核定在體育園區重劃區興建捷運綠線延伸線。劉祐辰說，隨著體育園區重劃區未來發展，龍岡商圈的房價未來也有機會帶動上漲。

劉祐辰表示，龍岡商圈的物件類型以透天與大樓為主，大樓物件較少，多數透天別墅為眷區改建後完成。因開發較早屋齡較久。價格部分，少數舊華廈屋齡約15至25年，三房含車位價格約600萬至950萬元不等；其次是屋齡25年的三房含車位，價格約650萬至750萬元；若屋齡約15年左右，房價大概950萬至1,050萬元。

他表示，龍岡商圈除了早年從大陸隨著國軍轉進來台的百姓及其眷屬外，鄰近陸軍專科學校，附近居民結構較多為退伍榮民，但是近幾年隨著新大樓的落成，已陸續有外來的首購族在此置產。目前信義房屋在龍岡店的交易量為透天與大樓各半。

劉祐辰說，由於龍岡地區除交通方便、機能便利外，物件產品類型眾多，老透天、大坪數豪宅，或是四房雙車位新建案或小坪數二房皆有，推薦首購、換屋或是小家庭，自備款有限的前提下，在龍岡置產是一項物超所值的選項。

為了保障青年及弱勢租屋家庭之居住需求，高雄市長陳其邁上任後積極規劃及推動社宅建設，目前與中央規劃新建社宅已達19,882戶，都市發展局長吳文彥表示，就任內推動戶數及動土數，高雄市是全國第一，也是推動社宅最積極的城市，規劃皆按進度進行，未來會持續努力，照顧年輕人與弱勢族群。

吳文彥說明，高雄市的社宅規劃啟動於陳菊市長，共722戶，其任內完工啟用315戶，韓國瑜市長接續辦理，陳其邁市長上任後，以兩年拚四年的速度，不僅啟動規劃岡山、大寮、亞灣等自建社宅，並採中央與地方合作模式，將興建目標從原先的6,000戶，一直擴增追加到目前已超過1.8萬戶，全台最多、最積極，目的就是要照顧更多青年及弱勢民眾。

另為解決社宅推動過程遭遇的難題，提供行政協助，市府創全國先例，主動成立社宅推動平台，整合中央與地方資源，縮短建設期程。故在中央與市府的努力下，截至11月底高雄已營運、決標及動工興建中的社宅就有14,774戶，加上規劃中的更超過1.7萬戶，將自114年後陸續完工。

太子建設（2511）今年四月拿下的台中市11期「市31」BOT案，今（15）日正式與台中市政府完成簽約，包括台中市經濟發展局長張峯源、太子建設總經理暨太子崇德董事長林宏俊、統一企業（1216）協理張國光，以及家福總監徐良彬等均親自出席。

台中市經發局表示，台中市北屯區「市31」BOT 案，昔日錦村市場（崇德玉市）隨傳統市場及玉市日漸式微，鋼構臨時使用建築屆期，市場無法再轉型求變，鑑於市31 基地位處11期、鄰近14期，坐落崇德路三段及崇德十八路交叉口，距離74 號快速道路僅三分鐘，南來北往便捷，市府決議啟動對外招商引資、重新活化商圈。

太子建設在今年四月拿下「市31」BOT 案最優申請人，並與台中市府在今日正式簽約；太子建設表示，該案透過子公司太子實業拿下，興建期五年、營運期45年，初估整體投資金超過15億元，將打造地下三層至地上五層的「太子置地廣場」。

太子建設指出，「太子置地廣場」將以「社區生活好鄰居」為營運理念，預計2028年完工，是首宗落實統一集團資源整合的開發案，也是太子建設轉型為全方位綜合開發商的首個案子，而九月拿下的台中市大里「市七及廣二用地」BOT案，預計明年首季與台中市府簽約。

太子建設表示，由於「市31」BOT案周邊已有漢神洲際購物中心，在市場區隔、該案立地條件下，全案朝現代化、有質感之新型商場規劃，並引進家樂福、統一集團品牌及其他餐飲零售業進駐，希望將BOT案的土地效益發揮極大值，該案也將是太子建設轉型為全方位綜合開發商的首個案子，也是首個落實集團資源整合綜效之BOT案。

預計2028年完工的「市31」BOT案，完工後、台中市府除了可收取每年土地租金，還有開發權利金、每定額權利金及營運權利金，總計約6億元，亦同步挹注市庫稅收約10億元。

台中市府指出，該案與市府共同攜手合作，太子實業契約期間更提供200個以上台中市民就業機會，接下來將會結合地方產業發展及農業資源，將台中市各區特色做推廣，帶動台中市整體經濟發展。

捷運三鶯線首站招商成功。三峽站出入口2捷開案，今日在台北新板希爾頓飯店舉辦簽約儀式，投資者昇陽建設計劃與三峽站出入口2共構，興建兩棟地下2層、地上15層，總樓地板面積約1萬坪捷運住商大樓，並且規劃266坪公益設施空間，提供三峽老街區及北大特區更多元服務機能，預估投資金額約29億元，預計2029年完工。

出席簽約典禮的新北市副市長陳純敬表示，三峽站作為三鶯線第一個招商成功的捷開案，是新北捷運開發推動的重要里程碑，三峽站出入口2預計興建地上15層、地下2層的捷運住商大樓，並規劃4樓與捷運連通，打造到站即到家的高品質捷運共構宅。而1樓規劃沿街式店鋪，提供商業發展動能及就業機會，更設置社區心理衛生中心、長照中心辦公室及日照中心等三項公益設施空間，共約266坪，充實三峽老街區及北大特區多元服務機能，此外，捷開大樓預計取得銀級綠建築標章、合格級智慧建築標章，也同時為三峽地區提升優質門戶意象。

陳純敬說，三鶯線為北桃都會生活圈的重要捷運路線，正朝向2025年完工目標持續興建中，未來三鶯地區至雙北市中心通勤時間將減少20分鐘，有效提升地區可及性。三鶯捷運全線共有七處開發基地，繼三峽站成功招商後，新北捷運局後續將持續推動媽祖田站、龍埔站暨機廠、台北大學站、永吉公園站及鶯桃福德站等五處捷運開發案招商作業，預期可吸引340億元投資金額，並引入1.3萬個居住人口，加速帶動三鶯地區發展，並串聯城際關係，共同打造北北基桃捷運共榮生活圈。

三鶯線首宗捷開案簽約 29億打造三峽指標共構宅

三鶯線三峽站出入口2捷運開發案今（15）日上午舉行簽約儀式，由新北市捷運工程局長李政安與昇陽建設總經理 魏岱霖簽署投資契約，並由新北市副市長陳純敬擔任見證人，正式啟動三峽站捷運開發計畫。

陳純敬表示，三鶯線三峽站位於三峽國慶路上，為捷運進入三峽市區第一站，出入口2基地位於國慶路與三樹路口西南側，基地面積約1,718坪，預計規劃地上15層、地下2層的捷運共構大樓，預估投資金額約29億元，2028年完工。

陳純敬表示，三鶯線全線共規劃7處捷運開發案，預期可創造340億投資金額，並引入1.3萬個居住人口，三峽站為三鶯線首站招商成功的捷開案，新北市政府期望與優質民間投資人攜手合作，共同打造三峽地區指標案，提供多元服務機能，帶動區域發展。

新北捷運局李政安局長表示，三峽站共有兩處開發基地皆成功招商，捷運站南側出入口2所規劃的捷運共構住商大樓，於地面層除規劃沿街式店鋪，並設置社區心理衛生中心、長照中心辦公室及日照中心等3項公益設施空間。大樓預計取得銀級綠建築標章、合格級智慧建築標章，將打造到站即到家的高品質捷運共構宅。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，軌道經濟是近年來不敗話題，從高鐵、台鐵到捷運各有商機，其中，大台北地區發展完整的捷運路網更是強而有力地帶動區域房市，讓捷運路線周邊開發成為投資焦點。

捷運三鶯線力拼於2025年完工，未來將串聯新北板橋、土城、三峽、鶯歌等區域，至北市通勤時間將減少20分鐘，往南更可延伸生活圈至桃園地區，共同打造北北基桃一日生活圈，以TOD模式為民眾帶來居住需求及便捷機能，都是具有剛性需求的投資標的，自然能吸引投資者的目光。

他表示，仲量聯行為捷運三鶯線全線捷開案招商總顧問，三鶯線捷開案首度招商成功即2案同時標出、選出2家最優申請人，充分展現市場對於捷運沿線開發潛力的信心，後續將持續推動台北大學站、媽祖田站、龍埔站暨機廠及鶯桃福德站等案，期待與優質投資人共創都市TOD發展榮景。


三鶯線首座捷開案！29億萬坪宅創老街、北大就業機會
聯合報

捷運三鶯線因受缺工缺料影響，完工延到2025年底，不過三鶯線三峽站出入口2捷開案招商成功，今上午辦簽約儀式，開發計畫將與三峽站出入口2共構，興建2棟地下2層、地上15層，總樓地板面積約1萬坪捷運住商大樓，1樓還有沿街式店鋪，提供三峽老街區及北大特區等地的商業發展動能及就業機會，預估投資金額約29億元，預計2029年完工。

新北副市長陳純敬今見證簽約儀式，新北捷運局長李政安與昇陽建設總經理魏岱霖簽署投資契約。陳純敬表示，三峽站作為三鶯線第1個招商成功的捷開案，是新北捷運開發推動的重要里程碑。

三峽站出入口2預計興建地上15層、地下2層的捷運住商大樓，並規畫4樓與捷運連通，打造到站即到家的高品質捷運共構宅。陳純敬說，1樓規畫沿街式店鋪，提供商業發展動能及就業機會，更設置社區心理衛生中心、長照中心辦公室及日照中心等3項公益設施空間，約266坪，將擴充三峽老街區及北大特區機能。

陳純敬說明，三鶯線為北桃都會生活圈的重要捷運路線，正朝2025年完工目標興建中，未來三鶯地區至雙北市中心通勤時間將減少20分鐘，有效提升地區可及性。目前三鶯捷運全線共有7處開發基地，新北捷運局後續將持續推動媽祖田站、龍埔站暨機廠、台北大學站、永吉公園站及鶯桃福德站等5處捷運開發案招商作業，預期可吸引340億投資金額，並引入1.3萬個居住人口，加速帶動三鶯地區發展。

四年一度的總統大選倒數計時，根據591新建案調查，今年選前房市與上次大選前相較，全台新推個案數量減少13.4％，不過總銷金額卻大增30％、平均成交價上漲35％，反映近四年來全台房價漲幅驚人，不過此次大選前建商推案力道，則是明顯趨於觀望保守。

591調查顯示，今年選前半年與上屆總統大選前半年相較，七都中僅有台北、桃園推案件數成長，其餘五都均有所減少，其中南、高二都更大減逾3成；不過就總銷規模來看，由於通膨壓力未減、房價高漲，除了南、高二都外，都有明顯擴大。

相較於2016～2020年總統蔡英文第一屆任期期間，房市處於自谷底反彈、穩步復甦，第二屆任期房市景氣則是快速上揚，推案規模大增，四年期間由於整體房市資湧入，新案平均成交價上漲幅度驚人。

調查顯示，台北市從每坪95萬元提升至120萬元，新北市從4字頭上漲至5字頭，雙北漲幅均在3成以內，不過過去新案平均房價均在2字頭的其他五都，桃園、台南、高雄均已漲至3字頭，台中站上4字頭，新竹新案房價漲幅最驚人，房價更向5字頭邁進、達每坪47.6萬元，四年期間的漲幅逾1倍。

591新建案指出，近年地價、營建成本漲勢凶猛、缺工嚴重，帶動新案房價已上漲至歷史高點，四年來全台平均單價上漲足足超過每坪10萬元，高房價現象使得小坪數推案、長年期還款成為市場主流。平均地權條例修法等房市政策，加上選舉所帶來的不確定性，導致建商情願偃旗息鼓，暫緩推案腳步，因而推案規模出現量縮現象。

不過，下半年受新青安優惠房貸、央行緩升息等利多鼓舞，剛性買盤已有回籠跡象，估計待明年大選塵埃落定，市場應能轉守為攻，帶動量能回穩。

從2017年的“重返上海”到2021年的“重返上海心”，招商蛇口(9.6300.21, 2.23%, )的戰略在不斷反覆運算，它也在這座一線城市完成土儲換倉和能力升級。
今日，上海2023年土拍進入收官之戰，在寶山區顧村大型居住社區BSP0-0103單元0304-06、0303-02、0309-04地塊（以下簡稱“潘廣路TOD專案”）的競拍中，招商蛇口以總價45.9億元成功奪地。

這是招商蛇口年內在上海拿下的第六宗地。 如果以投資金額計算，招商蛇口能排進上海全年拿地的TOP5。 類似的買地節奏，它並不陌生，此前兩年，招商蛇口同樣位居上海拿地榜前列。

受限於市場銷售在低位運行、修復，房企整體的投資意願尚無明顯起色，謹慎投資、聚焦投資成為主旋律。 當試錯空間越來越小，拿地儼然成為了房企間的一場綜合能力的較量，它考驗的不僅僅是資金實力。

招商蛇口此次拿下潘廣路TOD專案有十足的底氣。 在城市深耕戰略下，它在上海寫下了一段反覆運算發展的故事，其過去幾年的佈局收穫市場認可，紅盤不斷，連續領跑銷售榜，形成了正向的資金迴圈。

與此同時，其開發與經營並重、輕重資產結合、差異化發展的轉型，也讓招商蛇口練就了紮實的內功，綜合發展能力突出。 大型綜合開發模式和經驗拔高了招商蛇口的能力天花板，讓其能充分匹配城市發展的需要。

一個城市公司的「霸榜”

招商蛇口在上海的崛起，是一個城市深耕的典型樣本。 它在過去6年，取得令市場側目的成績。

在克而瑞發佈的上海房企前11月權益銷售金額排行榜中，招商蛇口以351.32億元佔據榜首，領先第二名近70億元，如無意外，它將坐穩全年的銷冠。 這將會是招商蛇口的一次蟬聯，在2022年上海房企全口徑金額、權益銷售金額及操盤面積等排行榜中，招商蛇口就已經實現了登頂。

數據來源：克而瑞數據來源：克而瑞
從2017年的「重返上海」到2021年的「重返上海心」，招商蛇口的戰略在不斷反覆運算，它也在這座一線城市完成土儲換倉和能力升級。

時代財經根據年報統計獲悉，截至2023年6月底，招商蛇口在上海共有在建、擬建專案29個，而2017年時這一數位還僅為9個。 上海所在華東區域也以23.4%的營收貢獻佔比位列集團所有區域的第一位。

這是一場由前瞻性投資、狠抓產品品質、精準行銷共同主導的“化學反應”。 錨定重返上海的戰略後，招商蛇口抓住板塊機會，圍繞城市大規劃，開始強化對上海的佈局，先後在大虹橋、自貿區以及幾大新城頻頻落子。 正是得益於前瞻性的投資，在「重返上海」後的3年裡，招商蛇口在銷售排行榜上衝上第7名。

而當城市中心的市場機會出現時，招商蛇口重倉城央，2021年其在虹口北外灘接連推出3個「璽」系產品——招商外灘璽、招商雲璽、招商虹璽。 並在次年進一步擴大城央影響力，在靜安中興路打造了天匯世紀璽，在普陀打造了蘇河璽、天匯璽，在徐匯濱江佈局了匯元璽。 2年內佈局7個「璽」系產品，地段從內環內擴展到一江一河，讓招商蛇口站穩了上海城央。

招商蛇口上海公司內環璽系佈局

當然，對於郊區熱點板塊，招商蛇口也並沒有捨棄，它講究精準佈局，實現快拿快銷，比如閔行的象嶼招商•公園1872,8次開盤8次日光，1年內賣了2299套房源，銷售金額高達131億元。

如果說精準投資只是打好“前仗”，那麼對於產品的研磨則關涉到口碑和去化，招商蛇口在提升市場規模的同時，並沒有放棄卷品質。 比如，在招商璀璨公館專案的打造中，其立足浦東外高橋(10.4500.04, 0.38%, )塔尖生活圈，以世界知名酒店為藍本，呈現少有的度假式酒店景觀。 專案引入了酒店式環島門頭，打造出環島落客區，兼顧儀式感和安全感;星級社區大堂則在功能上聚合了物業、快遞、辦公等多種功能空間;車行歸家動線同樣質感十足。

招商璀璨公館實景圖招商璀璨公館實景圖
招商蛇口的產品功力還體現在選材、外立面打造以及諸多交付細節之中，這也讓其在與區域競品的對比中脫穎而出。

此外，招商蛇口能夠在上海實現進階發展也離不開精準的行銷。 面對不同的客群需求，招商不斷反覆運算升級產品，構築了完整的產品體系，其“璀璨系”注重建築與居住感受的深層關係，璽系則秉承“一璽一高定”的原則，非城芯不落子。 高度與客群需求相匹配，讓產品在推向市場後能夠快速去化。

正是投資、產品、行銷的聯動效應，讓招商蛇口這兩年在上海開啟了“霸榜”模式。

綜合發展提速

未來理想的城市空間營造，不是簡單的房地產開發。 它要求房企要成為“多面手”，除了開發建設能力外，還要滿足產業、文化、運營、管理、招商的能力要求，打造產品的思路也要從“造房”跳出來，向“造城”轉變。

這是招商蛇口的強項，過去憑藉專業能力、豐富經驗和協同效應，招商蛇口參與了中國城市升級和產業新城建設的浪潮，並逐漸形成了大型綜合開發的模式。

立足於新的發展階段，招商蛇口在原有模式下明晰了中長期的轉型目標，即從開發為主向開發與經營並重轉變，從重資產為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化發展轉變。 匹配戰略目標與轉型方向，招商蛇口也調整明確三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購併舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育第二成長曲線。

招商蛇口並不缺綜合發展的樣本，其文旅綜合體標杆海上世界就是以豐富的濱水資源為核心要素打造的城市級商業綜合體。 以廈門海上世界為例，其定位為城市級超級目的地，擁有30萬方濱水文旅商業，36.6萬方寫字樓集群、5萬方國際郵輪母港、8.3萬方奢華酒店建築群，其已開業的商業部分保持著98%的平均出租率。

廈門海上世界

種種數據也在佐證著招商蛇口綜合發展能力的提速。 其半年報顯示，今年前6月其簽約銷售金額同比增加 40.07%至1664.36億元，公司管理範圍內全口徑資產運營收入 31.2 億元，同比增長22.5%。

招商蛇口在上海也不是簡單意義上的開發者，而是伴隨城市生長，一起奔赴美好的城市共建者。 在走向綜合發展的過程中，招商蛇口在上海已經有一定的落地樣本和抓手。

海上世界和花園城是招商商管的「拳頭」產品線，兩者都要求極高的綜合能力。 上海•海上世界作為上海國際郵輪旅遊度假區首發綜合體，預計明年開業，專案融合了濱水文旅商業旗艦、一線江景甲級寫字樓、親子度假休閒服務公寓和國際五星級酒店。

曹路花園城

而招商花園城專案則已落地3個，其中於11月底開業的曹路招商花園城以15萬方“潮玩空間站”為定位，通過不同場景業態主題之下品牌商家的有機組合，重構3.0城市生活目的地。 98%招商率，95%開業率，超50%區域首店，主力店100%區域首進，都在印證著招商蛇口的綜合發展能力。

此外，其長租公寓、寫字樓、產業園等板塊均有專案在運營，這些涵蓋開發、運營、管理的綜合能力可以讓招商蛇口為營造更美好的城市空間提供綜合性的解決方案。

寶山再造一城

對於寶山，招商蛇口並不陌生，這裡已經成為其發展的重鎮，潘廣路TOD專案將成為與城市共生的新作。

作為一個總體量超30萬方，且與地鐵接軌的專案，其涵蓋了住宅、商業綜合體等業態，並有嚴苛的建設條件。

時代財經查閱土地出讓公告獲悉，該專案要求地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%，計11.99萬平方米以上。

潘廠路TOD地塊信息

同時，需要自持不低於17.48萬方的商業物業。在功能業態上，要求自綜合驗收通過之日起，一年內累計引入品牌旗艦店或寶山區域首店比例不低於30%，引入體驗類業態比例不低於15%，以滿足區域內購物、餐飲、休閒、娛樂和商務活動等綜合消費需求，提升區域商業品質。

且0304-06地塊須設置計容建築面積不小於1萬平方米文化建築及計容建築面積不小於2萬平方米的酒店，積極導入優質文化藝術資源，開展郵輪主題相關的展覽、演藝、娛樂、公共藝術等文化活動每季度不少於一場。

巨大的住宅體量、較長的開發週期和資金沉澱、乏善可陳的配套，對開發企業提出了不小的挑戰。也只有具備綜合發展實力的企業，才能營造出標杆性的作品。

基於對地塊綜合素質的評判，招商蛇口在住宅產品的打造上，也將遵循因地制宜的理念，打造屬於北上海獨特的景觀體驗，定制化的美學花園，落地差異化的生活場景，實現人與自然共建共融的超級社區。

在商業方面，則立足於營造兼具包容性和針對性的體驗式空間，以未來感、在地性、公共化、交互力為打造理念，探索不同的業態模式，引進新潮文化展覽、先鋒品牌策劃，打造年輕化、潮流化的業態，驅動質感消費體驗。這將是全新一代的招商花園城，招商蛇口希望通過“X+商業”的融合，在有限的空間塑造無限的想像，開啟上海全新商業時代。

曹路花園城頂樓

招商蛇口希望透過構造意象，讓社區的變革、成長、流動、活力等變成有意義的，讓集體生活在城市空間發生，讓人與空間真切地產生交互。

毫無疑問，這會是招商蛇口教科書式「造城經驗」的一次複現，它將藉助潘廣路TOD項目復合空間打造出繁華的商業帶，為片區經濟發展注入新生引擎。

近日，北京和上海均降低購房首付比例、下調住房貸款利率並調整普通住房標準。 至此，北上廣深四個一線城市均已調整優化樓市調控政策。 政策落地后，市場反應如何？證券時報記者近日走訪了北京、上海和深圳三地樓市，發現新房售樓處到訪量以及二手房帶看量均有所增加。

北京：樓市冷熱分化

次新房更受關注

12月17日，證券時報記者從多家房產仲介門店瞭解到，新政落地首個周末市場冷熱分化明顯，有的區域帶看和成交量增加，有的區域則比較冷清，大面積次新房看房客戶較多，“老破小”看的不多。

某房產仲介北京豐台區一門店的小劉這兩天比較忙，對記者表示，這麼冷的天，理論上應該沒什麼人看房，但是這兩天明顯感覺客戶量多了，“我們店大概十幾個人，今天都有帶看的，我一下午就帶了3個客戶。 週六整個片區成交了10套房，今天估計也有6套。 ”

小劉對記者說，最近成交的基本都是剛需客戶，之前因為首付不夠，新政后，首付降了，就選擇出手。

另一家大型房產仲介北京東城區某門店的小張則顯得清閑不少。 他告訴記者，這兩天太冷了，沒什麼人看房，因為新政對“老破小”不友好，學區房客戶更觀望了。

該房產仲介北京西城區某門店的王經理表達了類似的觀點。 他說：「新政後這3天，樓齡較新、面積大的次新房看的客戶較多，『老破小』看的不多。 ”

有多個門店的仲介人員普遍認為，這次沒有9月北京「認房不認貸」政策落地后立竿見影的效果。 這兩天還沒有太明顯的帶看成交變化，政策消化還得有一個過程，大家還在觀望。 也有中介人員表示，可能也跟這幾天北京天氣太冷大家不願意出門有關。

合碩機構首席分析師郭毅在接受記者採訪時表示，從新房專案來看，到訪專案的客戶數量在增加，但是實際的認購和成交並沒有非常明顯的增長，至少相比9月“認房不認貸”落地后前3天的市場熱度，這次可以說是不溫不火、波瀾不驚。

中原地產首席分析師張大偉在接受記者採訪時表示，此次重磅政策後市場熱度依然不高，主要原因包括市場還在博弈、限購沒有調整缺乏新增需求以及二手房掛牌量還在增加等。

上海：新房成交回升

二手房觀望情緒濃

12月16日，上海樓市政策調整后的首個週末，儘管當天寒潮來襲，但滬上多個新房售樓處都迎來一波看房熱潮，二手房方面，房產仲介的諮詢量以及帶看量也有所增加。

當天下午4點半左右，記者到達上海奉賢區某樓盤時，售樓處人氣依然不減，用於客戶接待的圓桌幾乎滿座，約有七八組客戶正在洽談。 記者在場的一個小時內，一組看房者簽約。

砸金蛋（簽約）的這組客戶，過來不到一個小時就簽約了。 “該樓盤售樓處人員告訴記者，截至下午5點，當天已簽約5單，看房者比上周多了，簽約量也在增加。

上述售樓處人員告訴記者：「首套房35%的首付，也難倒一批『剛需客』，有客戶看中的戶型首付需要115萬元，但手裡只有100萬元，在首付下調至30%后，立馬過來簽了。 ”

上海市房地產交易中心數據顯示，12月16日，上海新建商品房成交779套，較前一天增加43套，環比上漲5.8%。 而近一周上海新建商品房日均成交589套，12月16日單日成交套數高於近一周平均水準32.3%。

在新房成交回升之際，上海二手房帶看量也有所增加。 某房產仲介門店內，記者12月16日下午3點到達時，中介業務員或在接待客戶，或在電話聯繫客戶，忙得熱火朝天。

“二手房帶看了近20組客戶了。 “該房產仲介的一位業務員告訴記者，這一帶看量比前一個週末有所增加，”政策發佈後，打電話諮詢的房東和客戶都不少“。

相比帶看量的增加，二手房的成交並未大幅增長。 截至下午3點，所在區域還沒有發出喜報，就意味著當天還沒有簽單。 “一家房產仲介的門店店長告訴記者。

多位房產仲介人員均認為，上海樓市新政雖然會釋放部分需求，但目前買方觀望情緒依然較為濃厚，政策效果如何尚待觀察。

深圳：新房價格戰

二手房量漲價穩

自11月23日起，深圳執行兩條樓市新政，下調二套住房首付比例以及調整享受優惠政策的普通住房標準。 記者近日前往深圳市不動產登記中心福田登記所，現場辦理業務的人不少。

有陪同購房者前來辦理過戶的房產仲介經理表示，最近幾周的成交量較新政推出前小幅增長，主要是以大戶型和改善型需求為主。

記者在羅湖翠竹、福田蓮花村片區實探時，多位房產中介經理表示，這幾周諮詢和看房量環比明顯上升，但價格依舊保持穩定。

“許多業主急於賣出手上的房子，所以提價現象並不明顯。 相反，急於出售的筍盤還有不少，掛牌量增長不少。 “翠竹片區一位資深房產中介經理表示，”目前，二手房購房者的信心有待進一步提振“。

深圳市房地產仲介協會發佈的數據顯示，截至12月11日，深圳二手房在售量達到59325套，再創新高。

新房方面，記者在深圳多個區走訪發現，許多專案都在抓緊促銷。 在龍崗坂田片區和深圳北站片區，有新房專案直接開出“86折”等宣傳標語。

“一般來說，在一個區域內同時在售的專案互為競品，在目前的市場環境下，率先降價的有可能就先跑量，其他項目的行銷就非常難做，跟風降價的話市場氛圍又會變得更差。 “深圳北站片區一處新房項目的營銷負責人說。

深圳市房地產仲介協會表示：「深圳樓市政策11月底出臺，按照以往政策效應的分析研判，承上啟下意圖或更為明顯。 因此，12月市場對新政的持續消化，讓我們依然對行業有遐想空間。 ”

上周42股獲2家及以上機構的評級。 其中保利發展(10.1800.25, 2.52%, )獲11家機構評級關注。

12月11日晚間，千億市值房企保利發展發佈公告稱，擬於3個月內回購公司股票，回購總額不低於人民幣10億元，不超過人民幣20億元，回購價格不超過15.19元/股。

12月13日，公司公告了首次回購結果，通過集中競價交易方式回購公司股份997萬股，占公司總股本的比例為0.08%，動用資金總額約1.01億元人民幣。

12月15日，保利集團根據增持計劃，已累計增持公司A股股份495.71萬股，占公司總股本的0.04%，累計增持金額為5000.09萬元，已達到增持計劃金額下限的20%。

近期，A股上市公司回購增持動作頻繁，但地產行業多數房企資金鏈緊張，大手筆回購實屬罕見。 多家機構一致預測該股上漲空間達99.92%。 和訊網

能攪動天津樓市的，非政策莫屬。

這幾天，「學區市場」又炸鍋了，緣起於南開將調整入學政策（詳情）。

最直接的利空，就是轉學。

南開或將與和平一樣，需提前三年持有房產，並鎖房至初中搖號。

關鍵是，重點校早就不接受轉學了。

更炸的是，據說河西或將與南開區一同調整入學政策。

若真如此，和平、河西、南開這三大公認的“教育特區”，將全部收緊轉學名額。

相當一部分孩子，被擋在重點校門外。

水滿則溢。

天津還有哪些板塊，能承接這部分需求？

教育優勢極強的“小和平”——空港，絕對是繞不過去的選項。

滿城盡是重點校，學區不焦慮。

天津市第一中學濱海學校、天津空港實驗小學、天津空港學校（天津一中分校）等，不同於如今的集團化辦學，都已稱得上是“老牌名校”。

最關鍵的，可接受轉學，或者說「來了就上重點校」。

根本不存在「統籌到墊底校」一說，比和平、河西、南開更有「入學確定性」。。

不僅小學、初中、高中是重點校，比肩和平教育資源，而且中考還是“easy模式”。

空港的高中錄取，對港內學生有“特殊政策”。

第一中學濱海學校，2023年中考錄取分數線，對港內學生為661.75分，對濱海新區的港外學生為724分，低了62.25分。

而且，每一年都如此，“分數優惠”在50-100分之間。

可以這麼理解，在空港上初中，考高中更容易。

這不是贏在起跑線上，而是直接縮短了“競爭路程”，把終點線“前移”。

同時，高考新政所引發的變動，也不得不考慮進來。

三年「學籍+戶籍」的要求，相當於把「拼高考」擠壓到“拼中考”。

空港的中考平均錄取率全市最高，與和平同為85%。

家長們都知道和平、河西、南開教育好，削尖腦袋要進去。

但恐怕一紙新政，就會讓學區房的持有成本瞬間升高。

關鍵是，最怕一猛子紮進去，高位站崗。

而空港，完全不必有這些擔心。

對標和平的重點校、中考錄取分數有特殊照顧、中考錄取率全市第一，這3個“王炸”組合在一起，空港儼然是“教育優選”。

而且，空港的房價相對合理。

平均總價200萬，就能買到一個居住品質不錯的房子。

孩子學習環境好、考試更加容易，而且生活環境也在線，不必擠在“老破小”中。

何樂而不為？

同時，政策的重要轉捩點出現了。

北京、上海，作為樓市風向標，終於降低了首付，這意味著樓市全面進入無限寬鬆時代，所有限制，最終都將解開。

刺激政策給到一定程度，量變引發質變，樓市反彈只是時間問題。

在飆上高速公路之前，不如先選擇一輛超具性價比的好車。

南開入學政策調整的消息傳出後，空港已憑藉教育優勢“爆發了一波”。

最先「炸街」的，莫過於——綠城桂語聽蘭。

週末加推，火熱認購了4600萬，簡直一騎絕塵。

看來，虎媽們動作夠迅速，率先搶佔高地。

就像一位剛成為綠城業主的買房人所說：

“現在的學區政策，明顯利好空港，當更多人意識到後，房價自然水漲船高......”

看來，空港馬上就要迎來一波熱度，明年的小陽春，成交量將大爆發。

當然，綠城桂語聽蘭的熱度，也不是從今天開始的。

入學政策調整，只是給它添了把柴而已。

總價門檻不到200萬，在和平只能買到普小的拆間，在南開、河西也不過一個“老破小”。

但在空港，彷彿是“時空倒流”。 所匹配的價值，遠遠高於價格。

截止到今年11月，綠城桂語聽蘭的成交套數、金額、面積，已連續24個月累計板塊成交“三冠王”。

成交面積比第二名高出137%;成交金額也比第二名高出近150%。

簡直是碾壓級的存在，完全不在一個頻道。

同時，綠城桂語聽蘭也是濱海新區11月的“雙冠王”，成交套數、成交金額，領跑濱海。

更是11月全市新房成交面積、套數、金額TOP4。

紅盤賣的好，一般都歸功於市場大環境的推動。

綠城桂語聽蘭恰恰相反。

11月天津樓市已然處於成交低位，但市場還是見證了一把「紅盤速度」！

這樣的熱度，非常罕見。

週末售樓部內部經常是座無虛席，是話題度、認可度的“滿分紅盤”。

而綠城桂語聽蘭10月的成績更是亮眼。

位居全市新房成交面積、套數TOP3；濱海新區新房套數、面積、金額TOP1；空港板塊新房成交套數、面積、金額TOP1。

毫不誇張地說，年度現象級紅盤，非綠城桂語聽蘭莫屬了。

這個成績，哪怕是樓市高熱度時期，也鮮有樓盤能夠達到。

在如今的樓市波動期之下，須逆勢而上，更幾乎是“不可能的任務”。

能屢開屢爆，引發現象級熱度，綠城桂語聽蘭靠的還是硬實力。

持續飈紅，更證實了的資產的堅挺度。

這就是如今樓市的分化局面：弱者無人問津，強者恒強。

可見，綠城桂語聽蘭已經具有強大的號召力和樓市影響力，熱銷已成“習慣”。

空港的學區優勢，的確是綠城桂語聽蘭熱銷的“助力因數”。

但更重要的，是它的產品足夠稀缺與受追捧，才能走出獨立行情。

目前，綠城桂語聽蘭一期已交付，二期各主力面積段均“滿員在售”。


綠城桂語聽蘭的一期，已被奉為「空港居住天花板」。。

但能突破綠城的，只有綠城。

綠城桂語聽蘭二期全面反覆運算升級，是空港核心區的第一個三代產品。

“輕盈高級灰”的公建化形制，金屬鋁板搭配全景落地窗，辨識度極強。

在空港大多數新盤中，綠城始終是引領者，用高級感引領。

隨著建築規劃放寬，綠城桂語聽蘭二期「吃到頭啖湯」。。

洋房一樓帶有超大院落，不是綠籬圍合，是實體牆+鐵藝圍合的“真小院”。

面積大約80-150平米，甚至能實現“做獨門獨戶”的形制。

私屬感與使用性都極強，聽說是「手慢無」的節奏。

不少買房人“持幣等待”，畢竟這在空港來說，太稀缺了。

頂層帶有閣樓，業主可隨意打造自己的立體空間。

這類產品，始終是「賣方市場」，供需極度不平衡，需要買房人果斷決定。

綠城桂語聽蘭二期的主入口，設計了穿行式會所大堂。

樓棟入戶大堂，與單價3、4萬的新盤幾乎同等水準。

就連小高層的大堂，內部挑空都能達到約6米。

洋房的大堂更奢侈，參考了千萬級豪宅綠城•水西雲廬的洋房入戶大堂設計。

平心而論，綠城是真正做到“居住平權”的房企。

各樓盤之間，雖然售價不同，但綠城給出的品質都是高標準。

也正是因為綠城桂語聽蘭，天津樓市才知道，原來2萬+房子，也能“價值超越價格”。

綠城桂語聽蘭二期，小高層共三款戶型，約89、108、125平米。

洋房約125平米，平墅尺度更大，約143平米。

剛好滿足兩類主力購房人群：學區、改善。

小高層“善於控總價”，更多面向兼顧學區和居住的年輕家庭。

洋房、平墅的偏大戶型，主要面向港內改善人群，核心在於尺度和舒適度。

更值得“炫耀”的是，無論是高層還是洋房，每個戶型都暗藏“黑科技”——大量的贈送面積，得房率更高。

比如，89平米戶型的贈送面積能達到約8.5平米，將近10%了。

所以，它至少能實現90-100平米戶型的使用感。

約125平米的面積，綠城桂語聽蘭二期還設計了洋房產品。

相比於高層，洋房本身的出房率就高，再加上贈送面積，整體使用率“飆升”。

整體南向面寬達約12.1米，客廳開間約5.5米，十足的“巨幕感”。

綠城桂語桂語聽蘭二期的園林景觀，也同步升級。

將“津沽文化”融于景觀空間，以“一芯一環八景”為主題軸線，注重參與感。

既然身處“小和平”，社區內必定小朋友較多。

因此綠城貼心的打造了“兒童友好型社區”。

設計了成長探索花園，包括陽光草坪、五感花園、春知學堂、兒童互動區、青少年體測、健康跑道、複合多功能運動環、混齡化的活動系統……

這是一個大人、孩子都能找到“樂趣”的戶外空間。

正值歲末，綠城桂語聽蘭迎來“兩件大事”：

第一件大事，綠城桂語聽蘭一期已經正式交付，“形象照”火遍全網。

不知多少人誤以為，這是綠城在南方城市的某個高端改善大盤。

外簷、公區、園區、地庫等的兌現水準，遠超2萬左右的單價。

第二件大事：綠城桂語聽蘭二期年末衝刺，推出“好價房源”，機會難得。

機會總是留給有準備的人。

天津的學區政策調整，將讓空港加速逆襲。

2023年，是天津綠城的品質交付年。

除了綠城桂語聽蘭一期，另外兩大紅盤綠城水西雲廬、綠城柳岸曉風，也迎來了現象級交付。

最難得的是，每個樓盤的呈現，都有驚喜。

綠城水西雲廬B地塊的宋韻園林，已實景品質呈現，是宛如宋詞般清麗的詩意園境。

雖然是宋代的神與形，但也貼合了現代人對園區的生活需求。

買房人“胃口已被吊足”。

位於大梅江的綠城柳岸曉風，呈現了天津第一個天幕洋房。

SUPER FLAT超平美學，吸引了大批“顏值控”。

於區域而言，綠城隨手也“翻新”了城市介面，用品質為板塊賦能。

對於綠城來說，所有的兌現並非一蹴而就，而是經過嚴格的考量和打磨。

能夠精研買房人的居住需求，並大膽做出如此多細節顛覆，只為帶來真切的居住體驗提升，足見綠城的用心。

如此，才有了綠城與買房人之間的一場「雙向奔赴」。。

不僅是一個新盤，更提供了一種高質的生活方式和一個純粹的圈層體系。

最終，形成了——“綠城語言”。

在任何一個領域，道行最高的境界，就是開闢一套專屬的話語體系。

目光精準的人，自然不會錯過任何一顆閃閃發光的金子。

新政落地後的首個週末，部分二手房仲介門店的帶看量提升，首付壓力變小，有二手置換客買大20平方米。 新政落地也有利於打通二手房、新房市場的銷售通道，有新房專案單日銷售20套房源，到訪量提升50%，北京單日新房成交漲30%。
12月14日晚，京滬兩地同步調整樓市新政，內容涉及優化普通住宅認定標準、購房首付比例下調、調整房貸利率下限。 至此，北上廣深四個一線城市均已調整優化樓市調控政策。

新政落地後的首個週末，市場反饋究竟怎麼樣，新政對購房者決策有哪些影響，澎湃新聞實地探訪了多家仲介門店和新房售樓處。

首付壓力變小，置換客買大20平方米

此次，京滬兩地同步出臺優化普通住宅認定標準。 而在這之前，上海、北京執行的普宅標準均已從2014年沿用至今。

其中，上海對普通住宅的認定標準進行了優化，剔除了價格標準，同時提高了建築面積標準，從140平方米提高至144平方米。

普通住宅認定標準的調整，對二手房市場而言有直接的影響。 據上海市徐匯區田林板塊一仲介門店店長介紹，「以門店負責的區域為例，目前系統內總上架房源958套，按照原標準，僅105套房源屬於普通住宅。 新政調整後，由於不受總價限制，周邊868套房源均變為了普通住宅。 從佔比來看，普通住宅的佔比從原來的10%左右變成了90%的量。 ”

而一旦認定為普通住宅，則意味著二手房出售時稅費成本可明顯降低。 以一套500萬元的房源為例，若原買進價100萬元，按照原政策，在滿五不唯一的情況下需繳納加值稅及附加稅約20.19萬元、個稅9.62萬元，政策調整後，僅需繳納5萬元的個稅，即加值稅及附加稅直接減免。

從新政落地後的首個週末來看，部分二手房仲介門店的帶看量也有所提升。 以上述田林板塊門店為例，新政實行首日單店帶看量為7組，第二天帶看量為6組。 單日帶看量較新政前的一至兩組有明顯提升。

澎湃新聞在仲介門店也注意到，有市民陸續到店諮詢，包括當前掛牌價情況、以及新政影響。

另據寶山區一名仲介人員反饋，二手房市場在新政出臺後變化明顯。 “我今天（12月16日）從早上8點開始就帶人去看房，到下午5點帶看了7組客戶。 其中有明確購房意向的就有3組客戶，接下來就是跟賣家談談價格了。 “該名仲介人員表示，週末預約看房的客戶較新政之前明顯增多，而且掛牌的賣家也有所增加，大多數賣家在價格方面和同社區同戶型的相比也並未有所漲價，僅有一兩戶賣家對於掛牌價有所上調。 在記者和該名仲介人員交談之時，該名仲介人員就接到了兩個買家打電話來進行預約看房。

據上述仲介人員表示，截至12月16日17時，他所在的仲介門店就新增了約15個掛牌房源。

不過，也有仲介人員反饋，「看房量較新政前確實有提升，但從首個週末的表現看，沒有我們預期的那麼高，買家賣家都相對理性，整體市場穩中有升。 ”

在成交量方面，據經紀人反饋，此次調整普通住宅標準的同時，二套房的首付比例也有所下調，有利於改善需求入市。 “新政落地前，對二套房客戶來說，是付七貸三（成），新政之後就可以付五貸五（成），像我們有個客戶，自己的房子賣掉300萬元不到，新政落地前他置換考慮買450萬左右的房子，新政落地後就重新調整了自己的預算，加到了650萬左右。 客戶原本看的都是60平左右的房子，這週六買入的是一套80多平的房子，直接改善了居住需求。 ”

據網上房地產數據，在上海宣佈新政實施首日（12月15日），上海二手房成交662套;次日（12月16日）二手房成交738套。 另據上海鏈家研究院的監控數據顯示，11月份上海全市共成交二手房1.41萬套，日均成交約470套。

北京普通住房的標準也迎來調整，主要是在建築面積條件、價格條件方面作出變動，包括單套建築面積由140平方米以下調整為144平方米以下，價格標準取消了總價段限制，五環內成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍;五-六環成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/ 平方米，提升了1.05倍;六環外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。 按照北京市住建委數據，政策調整後北京全市普宅佔比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

根據諸葛研究院數據，新政落地第二天（12月15日），北京二手房單日成交426套，較前一日減少53套，但高於近一周水準的6.2%。 24小時漲價房源量為273套，較12月14日增加80套。

有新房專案單日銷售20套房源，到訪量提升50%

從新房市場而言，部分置換客認為新政落地有利於打通二手房、新房市場的銷售通道。

“我是置換的，對我來說政策是比較有利的，之前二手房市場相對平淡，加值稅沒了之後，房東和買家的心理價差其實是縮小的，更有利於二手房出售。 目前二手房還在掛牌，新房我們已經訂好了，開發商也會給到一些置換週期，所以想等市場回暖後將二手房出售。 “上海一新房售樓處客戶表示。

不過，對於首次置業的買家來說，新政落地的影響相對有限。 有新房項目客戶表示，「我們是買首套房，新政對我們的購房決策沒什麼影響，首付比例下調意味著多貸款，但月供和利息也會變多，我們還是會按照自己的節奏走。 不過，房貸利率下限調整對我們是一個利好”

從新政落地後首個週末的樓盤表現看，各項目也表現不一。

據萬科朗拾花語營銷負責人介紹，該樓盤到訪量一直較高，此前工作日約80~100組，週末單天在兩三百組左右，新政出臺後，整體的來訪量差不多提升約50%。

澎湃新聞在上述專案售樓處看到，售樓處人流量較大，且看房者車輛在專案外排起長龍。

據介紹，該專案位於閔行區梅隴板塊，一批次於今年9月開盤，二批次於11月底開盤。

“目前貨量剩的不多了，從認購量來說，新政落地後的這個週末相比之前週末的話，認購量有提升一倍左右。 “上述營銷負責人介紹，”新政出臺後，出來看房的人也比較多，客戶對包括樓層、樓棟的位置等的接受度也有提高，之前猶豫的部分客戶也會入市。 特別是一些置換的客戶，新政對二手房利好的情況下他們更傾向於先來下定。 ”

據瞭解，該專案於新政落地後單日銷售量20套。

同樣位於閔行區的新房專案綠城沁蘭園正處於認購階段。 據介紹，該專案於12月14日開啟認購，截至12月16日晚18時認籌客戶超390組，認購率112%;周日（17日）單日認籌客戶過百。 澎湃新聞在專案現場看到，周日傍晚，該專案仍陸續有客戶進入售樓處。 項目認購將於12月18日上午12時結束。

此次，上海的住房信貸政策也有所調整。 上海新政提及，上海首套房首付比例調整為不低於30%。 二套房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，最低首付款比例調整為不低於40%。

澎湃新聞從位於自貿區臨港新片區的中建玖海雲天項目處瞭解到，新政落地後，項目當晚不打烊。 據專案負責人介紹，新政後諮詢客戶明顯變多，存量客戶裡面首付不足的和猶豫的新政一出就出手了，當晚多組客戶直接下定，週末來訪量翻倍，截至周日（12月17日）16時，已新增銷售30餘套。 據專案官方披露的數據，上海新政落地4天，該項目銷售額破1億元。

不過，新政落地後，不同項目的售樓處表現並不相同。12月16日下午3時，澎湃新聞來到了位於寶山區的一個新房售樓處，一名銷售人員表示，目前的客流量較新政之前來說並未增加很多，屬於正常階段，前來諮詢的購房者較多，但真正能夠下手購買的還是不算多，有些客戶還在觀望階段。“今天到目前為止接待了三組客戶，聊下來感覺只有一組是真的想買房的，另外兩組只是來看看行情到底怎麼樣，只是諮詢。”

也有新房管道銷售對澎湃新聞表示，“新政落地，對新房市場有一定的推動，我們的帶看量也有提升，不過不同專案受政策影響不太一樣。”

北京單日新房成交漲30%

從北京市場的表現來看，新政也帶動部分新房銷售。按照政策內容，北京降低了首付和房貸利率，同時針對首套和二套、城六區和非城六區做了差異化調整，同時取消了普通住房與非普通住房差異化的首付比例政策。

據北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，本週六（12月16日）北京新建商品房成交556套，較前一日增加131套，環比上漲30.8%。 近一周北京新建商品房日均成交428套。 12月16日單日成交556套，高於近一周平均水準29.9%。

華南城(01668)此前公布就明年4月至12月五個系列票據尋求持有人徵求同意，通過延長票據期限及降低票據利率及分期支付票據本金，加強流動資金及現金流量管理。該公司最新公布，除了11月利息和票據下其他支付義務外，該集團還有其他重大的支付義務，包括約5億元人幣的對多家境內金融機構的償債義務，這些債務將於本月到期。該公司最新表明沒有足夠的財務資源在本周三(20日)或之前支付11月利息。然而，集團一直積極尋求融資，並努力產生充足的現金流以履行其財務承諾。
　　
該公司表示，注意到上周五(15日)傍晚有媒體聲稱一個所謂的匿名臨時持有人團體「在所有五個系列票據中持有至少25%本金的阻止債權」。該公司澄清於上周五下午3時28分接獲資訊和製表代理通知，已有至少一系列票據獲得75%以上的持有人投票贊成徵求同意。該公司認為，該不實陳述暗示投任何的贊成票將會是徒勞的，繼而阻止在延長到期日前進一步支持徵求同意的投票。
　　
該公司公布，截至目標69.8%的票面總額持有人已投票支持徵求同意。鑒於不實言論流傳，該公司已將徵求同意延長到期日進一步延長至倫敦時間今日下午4時正。

上海市房地產交易中心網站數據顯示，在上海放鬆房貸政策並調整普通住房標準的新政實施首日(15日)，二手房成交套數662套，較11月的日均成交470套高出約40%。
　　
另外，諸葛數據研究中心信息顯示，12月15日上海新建商品房成交736套，較12月14日增加153套，環比上漲26.2%。　近一周上海新建商品房日均成交540套，12月15日單日成交高於近一周平均水平36.3%。

中國職業教育(01756)公布，綜合入帳關連實體華立學院以約6234.5萬元人民幣收購江門市土地，建設華立學院江門校區。
　　
該集團指，地皮位於江門市新會區崖門鎮圍墾三龍圍。該土地的總土地面積約10.8萬平方米。該土地作教育用途。土地收購事項的代價預期將以內部資源及/或其他融資撥付。

中國能源建設(03996)(滬:601868)公布，持有85%股權的聯合體以約53.6億元（人民幣．下同）競得上海市綜合地皮。
　　
該集團指，投得上海市徐匯區斜土街道地皮，規劃用地面積約2.8萬平方米，出讓面積約2萬平方米，該地皮總計容面積約12.7萬平方米，混合用地的建築面積比例為商業10%、辦公60%及住宅30%。聯合體同意在交付土地後12個月內開工，在交付土地後48個月內竣工。該集團指，交易實現利潤增長，並有助於提高房地產業務市場知名度和市場佔有率。

越秀地產(00123)公布，訂立兩份融資協議，借入合共13.5億元貸款融資。
　　
該集團指，作為借款人與一家銀行作為貸款人訂立一份融資協議，貸款人提供12億元定期貸款融資，貸款期由融資協議一日期起計364天。
　　
此外，該集團指，全資附屬公司泓景作為借款人與一家銀行訂立一份融資協議，貸款人提供1.5億元定期貸款融資，貸款期由融資協議一日期起計12個月，融資協議責任由其擔保。兩項融資協議均設有控股股東最低持股及管理控制權。目前控股股東越秀企業實益擁有共約43.39%股權。

盛德街地皮蝕15億 「高買低賣」續有來

本港地價急挫，市建局預告其項目出現虧蝕的情況或將持續。土瓜灣盛德街項目上周由信置（00083）牽頭財團以19.34億元中標，樓面呎價不足4700元，惟市建局兩年前根據「7年樓齡」的收購補償政策，以每方呎近兩萬元向業主提購，市建局行政總監韋志成昨天於網誌坦言，項目中標價遠低於收購價，將錄近15億元虧損，結果實屬無可避免。雖然中標價與早前市場約26億元的估值相比，仍有逾兩成差距，但他認為在當前市況下，中標價仍算合理。

顧全社會利益照批出發展

韋志成不諱言，盛德街項目樓面呎價約4694元，較9月地政總署一幅啟德住宅用地作價跌逾13%，而這3個月內樓價只下挫約5%，可見樓市下行時，地價下調幅度遠比樓價大；由此估計，若外圍經濟環境沒有大改變，市建局未來推出招標項目的標價很大機會繼續受壓，投標收入將不足以抵消收購成本，造成「入不敷支」，影響市建局未來數年的現金流，亦直接影響展開其他涉及業權收購的項目規模，以及收購時間表。

未來數年，市建局在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將陸續推出招標，韋志成稱，若樓市下行未止，這些項目的投標價將繼續受壓；部分在樓市高位進行收購的項目，因「高買低賣」，有可能由盈轉虧。

他又解釋，盛德街項目做到地盡其用，重建後單位數量由約150伙增至約640伙，並顧全社會整體利益，因此即使項目虧損，仍批出發展合約。

市建局去年7月已預告或面臨至少150億元資金缺口，用盡借貸能力後，有需要才向政府尋求注資。局方今年7月公布，2022/23財政年度虧損逾35億元，並預計未來兩年收購高峰期間需960億元資金，2024/25年度起要向外借貸，已獲財政司司長批准把借貸上限由60億元提高至250億元，表明無意要求政府增加撥款。

標普升政府支持級別利融資

評級機構標普上月底把市建局「獲得政府支持的可能性」，由「極高」上調至最高級別的「幾乎肯定」，維持「AA+」評級。韋志成表示，標普認同市建局的角色，為當局日後向外融資創造較佳條件，可吸引更廣泛的金融機構提供資金，穩定借貸成本及增強融資能力，提升市建局現金流，維持市區更新工作步伐。

浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才認為，收地建屋流程冗長，高位收購可能出現價差，尤其市建局收舊樓仍要以同區「7年樓齡」呎價計算補償，收支平衡的難度很大；若市建局要維持現有項目計劃的規模，需政府加大投入資源，如不靠政府注資，勢影響整體市區重建的發展規模，並會拖慢步伐。他提到，假如重建項目能夠調高地積比率，財政可行度或會提高，但需要政府及立法會修例。

第三輪單日賣244單位 周三盡推291戶

今年壓軸大型新盤、新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST銷情再報捷，過去周六（16日）第三輪銷售即日售出244伙或約87%，全盤自本月2日開售起計，16天共沽891伙，套現逾47億元。發展商周六晚上再加推159伙，折實平均呎價12599元，本周三（20日）盡推該盤全數已開價單位作第四輪銷售，合共291伙。

YOHO WEST過去周六第三輪銷售280伙，折實售價321.73萬至895.08萬元，折實呎價10569至15776元，即日售出244伙或87%，套現逾13億元。昨天再沽多3伙，兩天合共售出247伙。

項目本月2日首輪開售350個單位，即日售出338伙或近97%（及後有1伙撻訂）；本月9日次輪銷售亦即日賣出304伙。

連同上周售出2伙和過去周末的推售，該盤在短短16天內累沽891伙，佔單位總數1393伙約64%，套現逾47億元。

新地副董事總經理雷霆形容，該盤銷情「氣勢如虹、持續火熱」，由於向隅客眾多，故過去周六加推第6號價單應市。

新地代理總經理胡致遠指出，第6號價單涉及159伙，間隔由開放式至3房戶，折實售價334.36萬至834.08萬元，折實呎價10844至16329元。

今批折實平均呎價為12599元，較第5號價單折實平均呎價12706元低0.8%，但較第1號價單折實平均呎價10888元高15.7%；發展商稱，今批屬於原價加推。

再修改價單 部分調高3%

另外，該盤再度修改價單，將其中3張價單內共50個單位加價約1%至3%，個別單位已三度加價，例如第2號價單內的2B座26樓B8室，實用面積568方呎，11月24日首推時定價709.98萬元，首輪銷售後加至718.5萬元，次輪銷售後再調升到729.15萬元，最新定價為736.25萬元，較原定價累加3.7%。

值得留意的是，該項目第1號價單280個單位中，累計已經有80個單位曾經加價，佔該價單單位數量近三成。

YOHO WEST本周三盡推所有已開價單位，今年壓軸推售291伙，折實售價331.62萬至834.08萬元，折實呎價10844至16329元，折實平均呎價12139元。

胡致遠說，將保留YOHO WEST部分質素較高、向天水圍公園的正南單位，以現樓形式發售。至於天榮站物業發展項目第2期仍處於準備階段，尚未入紙申請預售樓花同意書。

雷霆認為，樓市向好勢頭持續，美國聯儲局仍暫停加息，明年利息見頂回落的機會高，加上租金趨勢向上，吸引市民「轉租為買」，明年樓市向好的勢頭愈來愈明顯。

新盤周末265宗成交 減19%

YOHO WEST位處天恩路1號，實用面積245至1073方呎，預計落成日期2024年9月底。

過去周末兩天（16日至17日）全港共錄得265宗新盤成交，較前一個周末約328宗，按周減少63宗或19%；YOHO WEST撐起全港一手市場，佔比約93%。

至於本月初新增樓價折扣和現金回贈的泛海國際（00129）元朗洪水橋滙都I（滙都第1期），也密密錄得成交，過去周六連沽4伙，套現逾2100萬元。

二手樓價持續受壓，荔枝角美孚新邨一個3房移民盤，以700萬元沽出，原業主持貨接近兩年半，賬面損手298萬元，物業貶值近三成。

香港置業高級首席聯席董事吳志輝表示，美孚新邨6期恒柏道2號低層C室，實用面積716方呎3房戶。原業主於上月已經以「蝕讓價」868萬元放盤，由於將會移民，最後劈價168萬元或19.4%，以700萬元沽貨，呎價約9777元。原業主於2021年7月以998萬元入市，持貨接近兩年半轉售單位，賬面需蝕298萬元或29.9%。

銀禧花園4載輸175萬

火炭銀禧花園及鰂魚涌太古城也錄得大幅蝕讓個案，中原地產分區營業經理吳嘉權透露，銀禧花園3座中層C室，實用面積510方呎，2房間隔；開價約610萬元，議價後以565萬元沽出，減價45萬元或7.4%，呎價約11078元。原業主於2019年以約740萬元買入上址，持貨4年，是次轉手賬面蝕約175萬元或約23.6%。

承接前述蝕讓貨的新買家為內地專才，見現時印花稅可「先免後徵」，故決定購入單位自用。以「先免後徵」安排，前述買家估計須支付約12.7萬元的印花稅，較政府「減辣」前動輒須繳約169.5萬元「辣招稅」，估計可節省約156.8萬元稅款。

美聯物業高級分區營業經理陳彪稱，該行剛促成太古城綠楊閣中層D室的成交，實用面積922方呎，3房間隔附優質豪裝，近期叫價約1650萬元，獲同區用家垂青，成功議價170萬元或10.3%，以1480萬元承接該單位，呎價約16052元。原業主於2019年3月以約1868萬元入市，持貨逾4年半轉手，賬面虧損388萬元或約20.8%。

大型新盤銷情不俗加上市場憧憬美國聯儲局明年減息，本港二手住宅交投氣氛略受帶動，中原地產統計的十大二手屋苑，過去兩天（16日至17日）錄得9宗成交，按周激增7宗或3.5倍，宗數為近8個周末最多。

過去兩日共錄9宗

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國聯儲局明年有機會減息，屬市場正面消息，增加入市信心，刺激整體氣氛，市場剛性需求強勁，買家主力尋覓「筍盤」，二手業主進一步擴大議價空間亦有承接。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，該行統計的十大藍籌屋苑，過去兩天有9宗買賣，較前一個周末（9日至10日）的3宗多兩倍；有6個屋苑未有交易，按周少兩個。布少明認為，天水圍大型新盤銷情理想，反映市場不乏購買力，加上外界憧憬明年美國減息，即使近年底也不乏買家偷步入市「筍盤」，若明年美國利率見頂回落，本港樓價有望升約5%。

中原地產高級分行經理李炳全說，薄扶林碧瑤灣40座高層單位，實用面積1296方呎3房戶，經該行以每月4.7萬元連車位租出，較該址對上一份租約的月租4.9萬元，減少2000元或約4.1%，呎租約36.3元。代理稱，業主早於1988年以129萬元連車位購入上址。

社會在疫情後開始復常，加上政府推出一系列的帶動經濟措施，仲量聯行研究部資深董事鍾楚如估計，雖然商舖市場在未來聖誕檔期未見反彈，但料今年全年商舖租金升約15%，明年舖市表現很大程度依賴整體經濟表現及遊客數量等因素。

她指，今年商舖租務明顯上升，尤其在第2及3季，有奢侈品牌回歸。另外，一些金舖、藥房亦頗進取去擴張，當中藥房、小食食肆、美粧及護膚產品等品牌在下半年租賃市場最為活躍。她估計今年全年商舖租金升幅約15%，售價會上升約5%。

她解釋，今年傳統購物區街舖租金表現最理想，尤其是尖沙咀，因為地點比較近內地，而且設有很多商場。至於在疫情期間租金表現較理想的民生區，今年租金升幅沒那麼明顯，但一些比較近市區的民生區，租金較平穩。

商舖買賣方面，她直言，由於利息高企，商舖交投減少，全年相關成交量則按年跌逾30%。

展望明年，她認為，商舖市場主要視乎以下數項因素影響，包括整體經濟表現、遊客數量恢復程度，及旅客與本地人的消費模式。

高力翟聰：旅客重臨 看好商舖酒店

今年投資市場一直淡靜，直至近期有起色。高力資本市場及投資服務主管翟聰認為，高息環境成投資市場最大阻力，隨着物業價大幅回調，近期用家及投資者開始撈底，加上預計美國明年減息，料明年交投量將反彈。

本年首3季大額投資市場表理強差人意，據高力數據，去年全年成交金額錄509.2億元，若計算今年首10個月，交投金額仍不足300億元，僅為去年約6成。

近月連錄大額買賣 共涉百億

不過，近一個月多，市場連環出現大額買賣，先有證監會以54億元，購入港島東中心12層寫字樓，而內地體育服裝巨頭李寧 （02331） 亦斥22億元，購入北角港匯東全幢商廈，另天后金輪天地全幢商廈，亦以5.11億元易手，再連同中環中心全層、北角新光戲院舖址等，合共涉約100億元成交。不過，即使今年最終交投金額或突破400億元，交投金額仍屬近年新低。

翟聰分析，今年首3季交投如此淡靜，主要因息口高企，「拆息不斷創新高，買物業借貸成本6至7厘，物業回報率不足以抵銷利息開支。同樣地，高息環境吸引投資者把資金放銀行做定期，屬零無風險。」在高息環境下，銀行取態令投資氣氛處低迷，「銀行取態非常審慎，批按揭成數偏低，令機構投資者融資投資物業較難。另外，近兩年很多物業價格大跌，銀行再進行估價，部分物業資不抵債，導致近月一些業主要減價出售物業。」

美國聯儲局日前結束一連兩天議息會議，一如預期維持利率不變，主席鮑威爾承認會議討論減息時間點，並「放鴿」稱毋須等到經濟衰退才會減息。翟聰分析，減息固然會帶動投資氣氛，但相信減息速度未必很快，銀行短時間內亦未必會提高借貸金額。整體而言，他認為仍是利好消息，「近期已開始多了投資者撈底，第四季成交湧現，明年料交投勝今年。」

港價格較低水 吸東南亞資金

買家方面，他指出低息環境期間，外資基金入市積極，惟加息後借貸難，「基金難以達到槓桿效果，亦未必可簽私人擔保，再加上基金轉向亞太區其他市場如日本，今年未有興趣在港入市。」前景上，他指香港物業價格已調整，成最大吸引力，「新加坡物業價格已升至很高，無疑香港為亞太區多個城市中復甦較慢，不過正因價格低水，會吸引東南亞資金流入。」另外，他指本地老牌家族，因過往幾年少有投資，故有充足現金入市，亦成另一動力。至於內地資金上，他謂通關後內地投資者查詢已有增加，只是暫時調動資金較難。

投資範疇上，近來寫字樓市場轉旺，他則指出並非反映前景最佳，「寫字樓在多項物業範疇中最有壓力，始終空置率高。現時入市主要為用家，覺得抵買，投資角度未必最佳。」他亦指，疫情期間，投資主題盡在工廈，因物流業生意好，惟出口增長亦一般，貨倉租金今年少許回落，投資價值亦稍轉弱。隨着旅客重臨，他看好涉及旅遊相關的商舖及酒店，「4大核心區空置率已下降，商舖走勢不俗，而3至4星酒店入率佳。」他特別提到，全幢住宅及酒店，可作學生宿舍，亦可吸引來港專才租用，故相信財團會向全幢住宅物業埋手，「甚至發展商持有市區單幢盤，因應現時賣樓困難，財團可以考慮洽購全幢，購入後作全幢租賃用途。」

《施政報告》推三招「減辣」措施至今，新盤加快推售，發展商定價普遍克制。資本策略地產執行董事何樂輝預期，明年上半年新盤會繼續採低價推售策略，但隨着息口見頂及市場習慣高息環境，樓價調整屬於短期，「減辣」更有助啟動換樓鏈。

何樂輝表示，額外印花稅（SSD）適用年期由3年縮短至2年，有助小業主賣樓，尤其是新盤單位，首兩年通常享有低息，第三年轉按要捱貴息，現時縮短適用年期，既慳成本及利息，一批未到三年盤源可以出售，二手供應勢必增加，買家可以有更多選擇，對整個市場來說屬正面，有助啟動換樓鏈。

新盤持續低價推售

他續說，政府積極引入外來人才有利本港樓市，他們在港發展，少不免會自置物業，為樓價帶來支持。

何樂輝認為，豪宅有價有市，市場不乏逾億大額買賣，一旦內地資金調動來港的難度減少，豪宅潛在買家將會出動，只要明年市況有所改善，豪宅交投更加活躍。

他續說，政府落實為樓市「減辣」之後，新盤加快推售，惟定價普遍克制，紛以低價出擊，相信這個趨勢將持續至明年上半年。不過，隨着利息有機會見頂及市場習慣高息環境，相信樓價將逐漸靠穩，目前的調整僅屬短期。
專才來港利樓市

何氏又指，雖然從價印花稅（DSD）減半，市民購入第二個單位，稅率由15%減至7.5%，但依然缺乏吸引力，「港人好實際，當定期存款利息達4至5厘，大家寧願存錢收息，務求降低風險。」

他續說，在樓價急升年代，投資者買物業，第二年樓價升50%，既可售出套現，亦可持有收租，回報高於存款利息，但今時不同往日，一些財團正在沽貨套現，以減輕負擔。

有市場人士認為，「減辣」沒有為樓市帶來重大影響，何樂輝則強調，影響不會立竿見影，數月甚至半年後，效果才能顯現。「屆時才真正知道，有沒有浪花帶給市場！」

中信泰富物業代理董事李肇文認為，本港樓市底氣強，只要明年利息回落，市民重啟入市信心，樓價便平穩。

今年下半年樓價轉跌，利息高企固然是重要因素，李肇文則認為息口非單一因素影響樓價，「主要是市民信心問題，寧把資金放銀進做定作穩健投資。利息上升對樓價有少許影響，特別豪宅市場較為觀望。」

樓價持續下跌，他認為本港樓市底氣強，基本因素不差，「發展商持貨能力很高、二手業主持貨能力很高，過去十年的需求管理措施，炒家已絕迹，銀行壓力測試令業主財務狀況很穩健。」對於明年樓市，他認為香港人財富雄厚，樓市結構健康，只要恢復信心，樓價可望平穩，「明年息口見頂或回落，信心問題才是淡靜原因，當信心問題解決，樓市會穩定，樓價及成交量為平穩。」

對明年市場較樂觀，他認為政府推人才計劃，可吸引更多需求，「專才計劃申請者，不只個人來港，或連同家人，小朋友來港讀書，故有置業需求，減辣前要付較大印花稅有所影響，因此先激活租務市場。．」他提到，先免後徵措施下，吸引專才入市，對香港樓市是全方位支持。

集團近年先後投得大坑道及葵涌地皮，他表示集團發展方向為精品式豪宅為主，項目涉及伙數不會太多。明年主力推出大坑道項目峻譽‧渣甸山， 提供114伙，戶型為2房及4房，面積約434至1,686平方呎，另設9個特色單位，面積約622至2,966平方呎。

他續指，項目一大賣點，是提供同區較罕有2房戶型，而目標客群為同區分支家庭、富豪二三代，亦合價值投資者，料物業抗跌力很高。部署上，因地段價值高，集團採惜售策略，善價而沽， 特色單位則留待項目2026年落成才出售。

綠色建築上，他指，峻譽‧渣甸山項目會所部分於2023年成功獲得由國際WELL 建築研究院™ （IWBI™） 頒發的 WELL 建築標準預認證-鉑金認證，為項目添置健康建築元素。

集團致力為新樓盤提供智能系統，提升住客生活質素體驗及便利，包括為居民提供行動應用程式（APPS），由預約收樓、驗收單位、日常聯絡、預訂會所設施及興趣班等，提供一站式的電子平台；並加入不同的物聯網設備感應器及處理器（IoT sensors and controllers），令大廈設施及公共地方的情況得以實時的監察，作出智能化調控。

祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門居屋兆禧C座高層11室，實用面積415呎。日前獲區內客承租。該租客主要鍾情單位租金吸引，而且內籠附設雅緻裝修及全屋傢俬，毋須大量添置即可入住，加業主輕微調整租金，減租400元，單位最終以月租9600元租出，平均呎租為23.1元。黃氏續稱，如以現時同類型單位的銀行估值約354萬(自由市場價)作計算，租金回報率高達3.3厘。