高雄房市連報佳音，興富發「孟學苑」預售案900餘戶不到二周完銷；另家重量級建商太普建設推出的「美術海」新成屋上周六推出一天狂銷57戶，港都房市出現暖流，帶旺在地營建股京城（2524）、華友聯、隆大後市。

上市建商主管說，大選結束後房地產市場變數沉澱，高雄市況往好的方向發展，買氣轉強，對建築業來說如久旱逢甘霖。

多家上市櫃建商及銀行主管表示，興富發在高雄民族路、大順路角地的「孟學苑」，是最近市場討論熱度最高的案場。這片基地前身是大統新世紀及興富發悅誠廣場賣場，「做百貨零售失敗，規劃建案後則大紅特紅」。

全案2,026坪基地上規劃933戶，坪數21至40坪主力二至三房，每坪表價42萬元起跳，成交價從較低內棟樓層3字頭中末段，到較好樓層4字頭中段，最關鍵因素在於付款輕鬆，吸引大量年輕購屋族群湧進。

銀行經理說，興富發在「孟學苑」預售案上再度發揮創意，公司無息貸款催化下，二成的頭期款可延長到五年付款，因此造成轟動。

上市建商指出，高雄還有其他建案最近都賣得不錯，主要散落在橋頭新市鎮附近，當地離台積電園區不遠，產業進駐後人流、錢流進來，自然帶動房市走旺，京城集團預計過年後推辦公大樓，各家上市櫃建案摩拳擦掌準備大顯身手。

適逢年底交屋旺季，加上新青安房貸申貸熱潮，房市買氣升溫。中央銀行昨天公布，五大銀行去年十二月新增房貸九八九億元、逼近千億元大關，再度刷新歷史新高。

央行昨公布台灣、土地、合庫、第一與華南等五大銀行去年十二月新承做房貸，其中新增房貸金額已連續兩個月創新高。央行經研處副處長曹體仁指出，每逢年底會進入傳統購屋與交屋旺季，屬季節性因素，加上去年八月以來，新青安房貸優惠催出首購族的剛性需求，促使五大銀行新增房貸金額連兩月飆高。

央行提供數據顯示，去年十二月五大銀行新承做新青安貸款為三六○點九九億元，占五大銀行新增房貸的比重約百分之卅六點四八。

央行統計，五大銀行去年十二月新增房貸利率為百分之二點○七九，為四個月高點，並較前一個月上漲○點○八個百分點。曹體仁說，房貸利率微幅上漲，主要是本月交屋潮的貸款對象與擔保品座落地點等因素，讓銀行給予稍高一點的利率，但房貸利率僅漲○點○○八個百分點、差異不大。

對於五大銀行新增房貸金額屢創新高，是否代表國內房市景氣有明顯轉熱跡象，曹體仁表示，目前觀察，買家還是以自住戶所占的比重較高，政府持續實施健全房市措施，央行仍將密切關注房市的景氣變化。

央行統計，五大銀行去年全年新承做房貸七六六五點八七億元，較前年增加五九三點七五億元、年增率百分之八點四，為兩年高點；二○二二年為衰退百分之○點二三。

央行提供數據顯示，去年十二月六都買賣移轉棟數月增百分之一點四四、年增百分之十五點九九；去年六都合計衰退百分之二點九九，六都中僅台南市一枝獨秀，年增百分之八點○四，其餘五都均呈現衰退。

至於象徵中古屋行情的信義房價指數顯示，去年十二月台北市、新北市房價全數上漲，其中台北市月增百分之○點二三、年增百分之○點八八；新北市月增百分之一點二五，年增百分之七點七二。

缺工嚴重且造價大漲，建商紛紛以拖待變。不動產資訊平台統計顯示，去年第三季建物展期（延後）開工總宅數達到一點九萬戶，創二○○九年統計以來的單季新高，其中過去八季每季的展期數量都超過一萬戶，平均每季展期一點五萬戶，可以說是二○○九年以來最大的開工展期潮。專家表示，主要原因可能是近兩年造價波動大，另外缺工與工資高漲也是影響原因之一。


打房愈打愈熱？五大銀行新增房貸創史高 央行說是這兩原因
經濟日報

適逢年底交屋旺季，加上新青安房貸申貸潮助拳，房市買氣強強滾。中央銀行今（23）日公布，五大銀行2023年12月新增房貸989億元、逼近千億元大關，再度刷新歷史新高紀錄。

央行今天公布，臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行2023年12月新承做房貸，其中，新增房貸金額已連兩月創新高，對此，央行經研處副處長曹體仁指出，主要原因是，每逢年底會進入傳統購屋與交屋旺季，屬季節性因素，再加上2023年8月以來，新青安房貸優惠催出首購族的剛性需求，促使五大銀行新增房貸金額連兩月飆高。

央行提供數據顯示，2023年12月，五大銀行新承做新青安貸款為360.99億元，占五大銀行新增房貸的比重約36.48%。

央行統計指出，五大銀行2023年12月新增房貸利率為2.079%，為四個月高點，並較前一個月上漲0.08個百分點。曹體仁說明，房貸利率微幅上漲，主要是本月交屋潮的貸款對象與擔保品座落地點等因素，讓銀行給予稍高一點的利率，但房貸利率僅漲0.008個百分點、差異不大。

對於五大銀行新增房貸金額屢創新高，是否代表國內房市景氣有明顯轉熱跡象，曹體仁表示，目前觀察，買家還是以自住戶所占的比重較高，政府持續實施健全房市措施，央行仍將密切關注房市的景氣變化。

央行統計顯示，五大銀行2023年全年新承做房貸7,665.87億元，較2022年增加593.75億元，年增率8.4%，為兩年高點，2022年為年減0.23%。

央行提供數據顯示，2023年12月，六都買賣移轉棟數月增1.44%、年增15.99%，2023年六都合計年減2.99%，六都內僅台南市一枝獨秀、年增8.04%，其餘五都均為衰退。

象徵中古屋行情的信義房價指數顯示，2023年12月台北市、新北市房價全數上漲，其中，台北市月增0.23%、年增0.88%；新北市月增1.25%，年增7.72%；大台北地區合計月增0.67％，年增3.8%。

新增房貸 創高

適逢年底交屋旺季，加上新青安房貸申貸潮助拳，房市買氣強強滾。中央銀行昨（23）日公布，五大銀行2023年12月新增房貸989億元、逼近千億元大關，再度刷寫歷史新高紀錄。

央行昨天公布，臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行2023年12月新承做房貸，其中，新增房貸金額已連兩月創新高，對此，央行經研處副處長曹體仁指出，主因每逢年底會進入傳統購屋與交屋旺季，屬季節性因素，加上2023年8月以來，新青安房貸優惠催出首購族的剛性需求，促使五大銀行新增房貸金額連兩月飆高。

央行提供數據顯示，2023年12月，五大銀行新承做新青安貸款360.99億元，占五大銀行新增房貸比重約36.48%。

央行統計指出，五大銀行2023年12月新增房貸利率2.079%，為四個月高點，並較前一個月上漲0.08個百分點。曹體仁說明，房貸利率微幅上漲，主要是本月交屋潮的貸款對象與擔保品座落地點等因素，讓銀行給予稍高一點的利率，但房貸利率僅漲0.008個百分點，差異不大。

對於五大銀行新增房貸金額屢創新高，是否代表國內房市景氣有明顯轉熱跡象，曹體仁表示，目前觀察，買家還是以自住戶所占的比重較高，政府持續實施健全房市措施，央行仍將密切關注房市的景氣變化。

央行統計顯示，五大銀行2023年全年新承做房貸7,665.87億元，較2022年增加593.75億元，年增率8.4%，為兩年高點，2022年為年減0.23%。

央行提供數據顯示，2023年12月，六都買賣移轉棟數月增1.44%、年增15.99%，2023年六都合計年減2.99%，六都內僅台南市一枝獨秀、年增8.04%，其餘五都均衰退。

象徵中古屋行情的信義房價指數顯示，2023年12月台北市、新北市房價全數上漲，其中，台北市月增0.23%，年增0.88%；新北市月增1.25%，年增7.72%；大台北地區合計月增0.67％，年增3.8%。


去年12月新增房貸 史上新高
交屋潮、新青安房貸效應，衝上989.55億，年增53.4％，連五個月走高
工商時報

年底交屋潮，加上新青安房貸助攻，2023年新增房貸逐月上升，據中央銀行公布12月五大銀行新承作房貸989.55億元，創統計以來單月新高，較去年11月再多93.93億元或10.5％，已連五個月走高，且比前年12月增344.6億元或53.4％，累計全年新增房貸高達7,665.87億元、年增8.4％。

備受市場關注的五大銀行新增購屋貸款，12月狂增989.55億元，距千億元大關僅剩半步。由於台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行，合計房貸放款市占約近4成，一向是觀察房貸市場的風向球。

央行經研處副處長曹體仁表示，推升金額上升主要有兩大因素所致，一是年底交屋及購屋旺季，有季節性因素；二是新青安貸款去年8月上路，剛性需求推升，吸引首購族進場，都以自用型貸款為主。其中五大銀行新青安房貸新承作金額就達360.99億元，占其新增房貸的3成6左右，主宰近期房市成交量。

去年全年新增房貸合計7,665.87億元、年增率8.4％，較2022年減少0.2％呈現逆轉增溫，但其實跟2021年的年增12.6％相比並未偏高，曹體仁說，這代表房市並沒有過熱現象，央行會持續關注，包括新的房市健全措施若推出，都會密切留意。

12月五大銀行新增房貸利率則是逆勢增至2.079％，上揚0.008個百分點。曹體仁指出，主要是部分地區交屋時間落在年底，且貸款對象的地區別利率偏高，使得加權後利率上升，但整體來看是微幅上升，並非房市出現趨勢上的大變動。

央行統計五大銀行12月新承作放款加權平均利率2.051％，較月上升0.023個百分點，主因資本支出以外的各類貸款利率均較11月上升所致，若不含國庫借款，新承作放款加權平均利率為2.053％，較11月的2.039％上升0.014個百分點。

其他新承作貸款方面，12月新增週轉金貸款金額8,415.05億元、利率衝上2.015％，創2009年1月以來新高，反映年底民營企業貸款金額增加；消費性貸款金額僅88.48億元，金額明顯減少，主要反映就學貸款減少的結果。

有林口推案王之稱的上櫃建商亞昕國際（5213）董座姚連地今（23）日表示，現在建商面臨五大高成本的難題，包括高地價、高造價、高稅負，及缺工導致高薪資成本和碳稅等困境，尤其2025年將開徵的碳稅，對造價影響仍未知，每項成本一環扣一環，最終堆疊成目前房價，在各項成本都上漲之際，「房價怎麼會掉得下來」，認為接下來房價不太可能有下跌的空間。

姚連地指出，開發商就是將本求利，土地成本加上建築成本，以及合理利潤、稅負，成就最終房價；以土地成本來說，台灣扣除高山、農地之後，實際上可供建築使用的土地有限；在國內土地資源稀有的環境下，加上中央、地方政府因財政考量、高價標地，地價不斷拉高下，不僅開發商高價買地，更帶起周邊地價跟漲，因此建商首先遇到的成本難題就是高地價。

再來是造價問題，他分析，這次疫情引爆鋼鐵、砂石、鋁等大宗原物料上漲，加上這些原料多採進口，在國際原物料不斷升高下，建案造價也不斷攀升。

另外，缺工問題所造成的工人薪資上漲，也是推升建案成本升高的因素之一；姚連地表示，建案工地因是高溫、炎熱的工作環境，這類工作原就不受青睞，更何況是年輕人；最終讓營建業缺工困境加劇，推升工人薪資不斷上揚、建商勞工成本持續攀升。

姚連地說，不動產稅負成本加重，也是高房價的原因之一；他分析，過去建商只需繳土地增值稅，但2016、2021年又多出房地合一稅1.0、2.0版，他試算後發現，開發商平均每賣出1,000萬元的房子，或是平均總價1,000萬元的產品、稅負支出就要40萬元。

姚連地強調，尤其是台灣2025年將開徵的碳費，這是目前建商最擔心的事情，建案造價肯定會受到影響，只是現在建商不知道是上漲得多、還是上漲得少，但可以確定的是建築成本一定會上漲，這部分目前亞昕因應的方式，就是要求相關負責的同仁要保守、嚴陣以待。

他表示，從各項成本來看，相較於三、四年前，不僅土地貴很多，這邊建築材料又貴一些，那裡工資又貴一點，再加上政府加重不動產稅負，每個環節的成本都往上加，最終堆疊成目前房價，試想在各項成本都上漲之際，「房價怎麼會掉得下來」，認為接下來房價不太可能有下跌的空間。

根據內政部低度用電統計，去年上半年全台空置率最低的是新北市的蘆洲區，空置比率僅剩下4.84%，其次則是北市的內湖區空置率僅5.36%，至於空置率超過30%的多屬於較偏遠，甚至是休閒住宅較為興盛的區域，空置率最高的宜蘭礁溪鄉空置率達32.28%，新北市的萬里也達31.67%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，蘆洲捷運通車後，改善蘆洲地區的交通機能，不僅是蘆洲到台北更為方便，同時也把購屋人帶進蘆洲地區，根據去年實價揭露資料顯示，去年蘆洲地區預售案「長安幸福匯」，每坪單價在56~62萬元，指標的捷運宅「希望城市」也有不少戶成交每坪55~65萬元，若以低度用電狀況來看，低度用電低於6%的區域，有7成的鄉鎮市區都位於雙北市中，顯示雙北市人口密集，即使老房子也不會有高空置率的問題。

低度用電低於6%的區域，包括有新北市的泰山、新莊、中和、蘆洲，台北市的信義區、松山區與內湖區，這些區域多數有捷運優勢，吸引大台北地區的人口移入，至於低率用電偏高的區域，則多屬於較為偏遠的區域，包括六都以外非都會區的偏鄉地區，空置率最高是礁溪的32.28%。

曾敬德指出，礁溪比較特別，即使低度用電比例達3成，但去年整年礁溪的實價就有700筆，市場交易狀況穩定，且有些交易單價也在每坪40~50萬元，而空置率高可能早年有些休閒住宅興起，但實際上可能一年沒去幾次，但雪隧開通後礁溪的需求增加，近年有些重劃區開始興起，也帶動市場買氣增溫，並沒有空置率高人煙稀少的感受。

亞昕國際（5213）今（23）日公告、以總價約20.45億元取得新北市林口區力行段77、79、81、138、139、141地號土地，以及140地號持分土地，總計土地面積約1,283.81坪，未來將興建住宅出售，初估該地推案總銷金額估破百億元。

亞昕國際董事長姚連地分析，目前林口、台中是目前國內最熱的兩大房市區域，而他也看好新北市林口、台中市兩地房市，兩區均有產業園區、科學園區進駐，像林口有ASML艾司摩爾進駐，在產業進駐可望帶旺房市之下，加碼獵地、布局林口。

台中部分，他指出，台中中科有台積電加持，加上都市環境、生活機能均優，認為不管是林口或台中，目前兩地房價每坪均在60萬元左右，未來在產業帶動、機能成熟、生活品質均佳之下，區域房價仍有可期性。

姚連地今更宣布，亞昕深耕大台中計劃，目前布局不動產市場的1,000億元案量中，預計將有超過300億元規模投入台中，包括14期、北區、北屯、南區、台灣大道等都有新案將推出。

亞昕目前在台中布局中，除了已在14期重劃區、推出目前熱銷中的「亞昕一緻」外，位在科博館特區的摩天雙塔地標、總銷70億元「亞昕丰山」現也正式登場，目前每坪開價64~67萬元，實價登錄網揭露每坪成交均價落在60萬元左右。

接下來總銷上看200億元「大連路案」，以及總銷七、八十億元「台灣大道路案」也將以地標級的超高樓層建築面市，光是三大新案總銷有望挑戰350億元。


亞昕重押台中 手握千億推案
工商時報

亞昕國際（5213）新春首案－台中「亞昕丰山」23日公開，亞昕董事長姚連地宣布，集團2024年起將重押中台灣，手握千億元儲備案量，台中即囊括近3成、約300億元案量。對2024年房市，姚連地強調，在各項成本堆疊下，房價沒有下跌的機會。亞昕未來兩年業績能見度高，分別將有高達230億、250億元新案完工交屋，法人樂觀業績大噴發。

姚連地表示，他作房地產35年了，台中擁有國際化城市的爆發力、但房價相對較低，未來還是很有潛力，他自2019年開始布局台中迄今，已準備300億元案量陸續推出，手中還有一部分土地正在整合。亞昕近期在台中焦點，為科博特區總銷65億元的「亞昕丰山」，每坪開價64萬～67萬元。

對於亞昕集團下個30年發展，姚連地指出，亞昕集團布局建築、營造、車用電子、飯店、商場等五大領域為主，上周談好林口力行段1,283.81坪土地，23日以總價20.46億元正式簽約買下，為總銷百億元以上的大案，可能會興建商場或飯店。

姚連地表示，為因應集團未來成長所需，股本將從目前約50億元，擴大至2024年底的65億元，淨值將從110億元攀升到120億元。

2023年亞昕業績明顯攀升，在「昕聯心」、「向陽」兩大案完工貢獻下，全年營收年增90.5％達55.91億元。展望2024年，預計有「亞昕華威」、「昕上城」、元「淳白」、「亞昕一見」、「昕見築」、「亞昕一緒」、「亞昕一沐」及馬來西亞「喜來城」等8筆，共逾230億元的新案交屋入帳，業績可望明顯噴發。

亞昕2025年預計將有「擎天森林」、「亞昕敦南」、「森中央」、「喜徠登」等4筆新案完工交屋，總計案量達235億元，屆時業績可望攻頂。

攸關台積電（2330）先進製程的「中科台中園區擴建二期計畫」，已於去年底通過都審，預計今年6月底交地，並可創造4,500人就業的人口紅利，對周邊房市帶來不小效益，買盤更一路外溢到鄰近的沙鹿，促使近期新案單價紛紛站上4字頭，特殊型產品甚至出現單價5字頭的實價揭露，創區域新高。

根據實價登錄顯示，沙鹿區在2023年9月之後的大樓、華廈預售新案，共有352筆交易，熱度頗高，當中又有51筆為單價4字頭以上的交易，區域高單價就占了14.4%之多。

進一步觀察，龍寶建設首度進軍沙鹿推出的新案「和臻邸」，成交單價全數站上4字頭，且1樓特殊戶更以52.1萬元、總價2,858萬元新高價成交。

而深耕海線30餘年的茂洋建設，所推出的指標案「茂洋天玥」，社區最高成交單價來到48.3萬元，為總價2,058萬元、3房產品。

該案基地位於台灣大道、捷運藍線B5站，並坐擁北勢、靜宜大學、光華路等三大商圈，主打23至35坪、2至3房格局，戶戶樓高3米6雙面採光，受到科技人及當地置產客青睞。

另外，沙鹿區內首個單價突破4字頭的「久樘花漾天鵝」，至開案今已有10筆交易站上4字頭，更售出12筆50至60坪不等的4房產品。

相較當前市區2房搭配雙車位動輒突破2,000萬元的新案，其4房產品總價皆不到2,000萬元，又坐享鄰近捷運藍線B5站的地段優勢，以及標配市面少見22公分加厚制音樓板規劃，高CP值吸引不少當地置產客及中科族目光。

「富宇云集」、「富宇禾沐」兩案的最高成交單價分別為43.2萬元、40.2萬元，且皆為總價1,000至1,300萬元以內的2房產品，符合市場趨勢。

對此，住展雜誌發言人陳炳辰指出，沙鹿因鄰近西屯、中科，房市上的地利之便、外溢效益不言可喻，可利用特五號道路串連，還有靜宜大學的租屋市場，且住宅機能成熟，在房市正向話題與實質居性特性都有一定水準，「成為海線城市的優等生」。

陳炳辰認為，當地新屋大樓站穩在單坪3字頭的行情，已逐被市場認可，如今暴衝5字頭，雖屬個案品牌加持及特殊規劃因素，不過仍是整體「坐3望4」的前兆。

此外，由於今年房市仍大致被各界看好，台中身為房產購置重鎮，沙鹿更為重中之重，「預期總價1,000多萬、或單價3字頭的新案，都屬熱門搶手物件。」

仲量聯行協助新北市政府捷運工程局訂於2024年1月29日上午10時整，假新北市政府舉辦「三鶯線台北大學站、媽祖田站捷運開發案」兩案之招商說明會，誠摯邀請國內開發商及投資人踴躍出席。

捷運三鶯線為三環六線中的第三環線，已於2023年底完成全線14.3公里之合龍作業，預計於2024年底列車可於優先路段進行動態測試，朝向2025年完工邁進，完工通車後將能縮短三峽、鶯歌等地區至台北市通勤時間至少20分鐘，提供區域便利的交通系統。

「台北大學站」已於2023年12月22日正式公告，開發基地位於三峽主要幹道復興路上，鄰接北大新市鎮及三峽舊市區，基地面積約1,790坪，預計可開發地下4層、地上20層，開發量體約1.6萬坪樓地板面積之開發大樓，預估投資金額約30億元。基地街廓方整、三面臨路，與台北大學相鄰，具有寬廣之視野，文教氣息濃厚，環境品質佳，周圍設施包含台北大學、三峽國中、北大國小、三鶯國民運動中心等，距離恩主公醫院與國道3號三鶯交流道僅約600公尺，而步行10分鐘即達三峽老街，具豐厚之人文氣息。區域機能完善，基地周邊餐飲業、零售店面、連鎖店發達，未來可引入具在地文化特色之「藝文生活商城」，打造高質感、具藝文氣息之住商空間，滿足通勤、鄰里居民及台北大學校園人口之消費需求，並具備到站即到家的捷運宅優勢。

「媽祖田站」已於2024年1月19日正式公告，開發基地位於土城區主要幹道中央路四段上，基地面積約2,980坪，預計可開發地下3層、地上25層，開發量體約2.1萬坪樓地板面積之開發大樓，預估投資金額約47億元。基地為100％公有土地，產權單純，街廓方整，鄰近土城工業區、頂埔高科技園區，園區年產值逾千億，引入逾5萬就業人口，為新北市重要的產業發展廊帶。基地面三峽河，不但享有河岸美景，更有水岸公園、12公里自行車道，未來開發大樓可眺望16公頃鹿角溪人工溼地，靠山地區有太極嶺步道可賞櫻花、桐花。基地周邊設施包含雙語教育之頂埔國小、土城國中，以及基地南側結合在地生態人文的「祖田兒童遊戲公園」，為安居樂業的優質環境。

本次舉辦「台北大學站」與「媽祖田站」兩開發案之招商說明會，擬就開發背景及甄選條件進行說明，仲量聯行將協助市府以公平公正公開評選機制選出商譽、財務及實務經驗兼備之最優申請人，共同促進新北三鶯線捷運沿線的都市機能優化與再生，為新北市民打造優質宜居之都市生活環境，歡迎有興趣的投資人踴躍申請。

2024年七都地王已全數出爐，除了新竹縣市地王寶座易主外，其餘六大都會區的地王全數衛冕成功，其中，桃園市與台中市地王已蟬聯18年，分別是「中正路商業區角地」與「新光三越中港店」，而新北市「板信雙子星總部大樓」已15連霸，台北市「101大樓」與高雄市「高雄大遠百」也連11年坐穩地王寶座，台南市地王則連7年由「新光三越中山店」拿下。

那麼，地王周邊的房價是否也跟著水漲船高呢？永慶房屋根據實價登錄資料，近三年地王周邊房價漲幅大都高於所在行政區，其中，新竹市地王周邊房價漲38.3%最猛，而台中市「新光三越中港店」周邊房價漲幅僅個位數，房價相對平穩。

觀察近三年七都地王周邊房價，以新竹縣新地王周邊房價漲勢最猛，漲幅高達38.3%房價由3字頭躍升4字頭行列，新竹市的新地王周邊房價漲幅也逾二成，漲勢前二名都位於新竹地區，房市交易熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，蟬聯多年地王寶座的竹北市縣福段284地號(永豐銀行)已不再是地王，新屆地王由遠百竹北店對面竹北市公園段482地號(全國電子)奪下，公告土地現值為每坪 96.8萬元。新任地王鄰近喜來登飯店、享平方Shown Square、竹北遠百、竹北巨蛋等，超市賣場、金融機構及連鎖餐廳林立；交通方面，連接國道一號、國道三號都相當便捷，距離高鐵新竹站也僅10分鐘車程，可說是竹北生活機能發展最成熟的蛋黃區域，吸引不少首購或換屋族群進駐，房價也跟著水漲船高，以屋齡15-20年的中古大樓為交易主力，交易總價在1500-2000萬元為大宗。

而新竹市地王周邊近三年房價漲幅20.2%，位居第二。陳金萍說明，新竹市地王由去年由原「新竹火車站前中正路與大同路口角地」，移轉至「城隍廟旁中山路角地」，由於城隍廟商圈為老城區，因發展較早，附近商家林立，食衣住行樣樣俱全，生活機能完善，交通便捷，同時鄰近大遠百、巨城、中央市場等商圈，不僅是歷史悠久的商業中心，加上土地稀缺，地段價值性高，同時也受惠於竹科的外溢效應，購屋需求強勁，但新竹地區供給相對不足的狀況下，帶動房價明顯走揚。

從七都地王周邊近三年房價漲幅與行政區相比可以發現，台中地王「新光三越中港店」周邊漲幅4.5%，僅個位數，房價表現相對平穩。陳金萍指出，「新光三越中港店」位於七期重劃區內，七期向來是台中房市領頭羊的角色，坐擁新光三越、臺中國家歌劇院、秋紅谷、臺中市政府等重大建設，完善的生活圈機能與建設動能，再加上台中捷運綠線與藍線交會站加持，交通便捷，豪宅與一般住宅選擇多，吸引不少中部企業主、自住、置產族群目光，房市交易穩定，房價獲支撐，但因房價屬於台中相對高檔區域，漲幅平緩，近三年房價漲幅僅個位數。

陳金萍說明，一般而言，各縣市地王周邊都是坐落於主要商圈或是新興重劃區，因活絡的商業活動、交通機能、重大建設或是行政機關所在地加持，土地價格水漲船高，而周邊房價也跟著雨露均霑，房價獲得支撐，甚至有明顯漲幅出現。

嘉義房市將迎來「新積情」！由於市場傳出台積電1奈米廠可望落腳嘉義科學園區，嘉義縣長翁章梁聞訊後表達竭誠歡迎，不僅讓嘉義人振奮不已，嘉義科學園區周邊預售大樓與透天產品，房價率先反映，平均漲幅約1成。

台灣房屋統計嘉義科學園區周邊實登房價行情，預售屋漲勢凌厲，華廈大樓從2022年每坪26.1萬元，到2023年的28.4萬元，年漲幅達8.8％；透天預售案總價從1,110萬元漲到1,250萬元，漲幅更達12.6％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，嘉義縣近年積極推動產業轉型，目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區、民雄無人機航太園區等六大新興產業園區；其中，嘉義科學園區占地達88公頃，若結合周邊台糖土地，有機會符合台積電100公頃建廠需求，為嘉義迎來「新積情」。

嘉義科學園區2022年1月開始推動，為周邊的太保市房市帶來利多，嘉科園區預計2029年完工，若台積電進駐，將與高鐵嘉義站、故宮南院、蒜頭糖廠、縣治特區、馬稠後產業園區等形成共同生活圈。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，太保房價在高鐵沿線尚屬親民，現階段供給仍以中古透天厝為主，總價約千萬就能買到建坪5、60坪的透天產品，頗受市場青睞。

此外，2023年嘉義太保的預售大樓、華廈每坪均價28.4萬元，不僅較台積電放棄進駐的桃園龍潭均價27.5萬元還高，更直逼桃園平鎮的28.9萬元。陳定中表示，太保預售屋均價高於北部都會區的部分地區，主因是太保預售案幾乎集中在高鐵站區、縣政特區等建設利多豐厚的精華區段。

壽險業年初重啟不動產投資。鎖定南科效益，廠辦帶動商辦需求，台新金控23日公告子公司台新人壽取得台南市永康區建物及土地，合計逾8,500坪，交易總金額達14.5億元。台新人壽表示，在符合法令規定下，持續評估購入區位佳、具備長期穩定租金收益及增值潛力的不動產。

由於2022年起央行升息，讓壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前2.095％拉升到2.845％，加上不動產價格未顯著回檔，因此符合投資收益要求的標的難尋，且壽險業面臨2026年接軌新制，投資不動產亦要精算對資本適足率的衝擊。去年壽險購置商用不動產及土地交易量僅64億元，其中土地交易僅53億元，為國泰人壽購入桃園中壢區普忠段、台中烏日區新站南段土地，商用不動產方面去年也僅11億元。

台新金23日公告，旗下台新人壽取得台南市永康區永科三路19號的王行段63、64、65建號等共3筆建號，包括土地面積約4,460.51坪、建物面積約8,571.41坪，合計逾8,500坪，交易總金額14.5億元，預計分四期交付款項。

台新人壽說明，資產配置多樣化以分散投資風險是台新人壽投資策略之一，這次標的位在南部科學園區外溢效益的永康科技工業區，交通區位及建物條件均佳、具備長期租賃契約且租金收益率高於法定最低收益率，可提供本公司長期穩定租金收益，該建物及土地後續由賣方長期承租使用。

曾經的“龍頭房企”碧桂園依然奔走在積極自救的路上。

繼退出珠海萬達商管股權、折價出售悉尼地塊後，碧桂園再度將一線城市資產放至貨架。

1月22日，廣州產權交易所官網顯示，碧桂園掛牌了一系列資產轉讓專案，這些專案均位於廣州，業態包括寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等，合計擬轉讓價格38.18億元。

其中標的價值最高的為廣州增城區鳳凰城酒店，擬轉讓價格為12.6億元。該酒店為廣州東最大五星級山水主題式酒店，也是碧桂園為數不多位於一線城市的酒店。增城鳳凰城專案是碧桂園進駐廣州的第一站，酒店於2003年開業，總建築面積達97912.69㎡，擁有573間客房。記者查詢旅行網站發現，當前酒店客房每晚價格在432-2496元不等。

碧桂園藏瓏府辦公樓也是此次掛牌中價值較大的資產，擬轉讓價格為11.52億元，標的位於廣州市番禺區，毗鄰長隆野生動物園，總占地面積約7.8萬㎡，建築面積約38萬㎡，自帶商業配套，項目包括3棟建築，總可售貨量為5.76萬㎡。

此外，該批轉讓資產中增城區碧桂園中心甲級寫字樓、增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業、白雲區人和公寓樓，擬轉讓價格分別7.72億元、2.5億元和3.84億元。

《國際金融報》記者瞭解到，此次掛牌廣州產權交易所是碧桂園區域公司在尋求資產出售，並非集團層面的統籌安排。實際上，碧桂園每個區域的大宗資產一直都在正常通過各個管道出售，此前也有類似出售，並非特殊節點特殊動作。

一口氣將一線城市的資產打包出售，某種程度上也顯示了碧桂園紓困的決心。

作為積極紓困的代表房企，碧桂園出險前後對於渡過困境的態度都未改變，其對內對外始終在採取積極的措施。

近段時間，碧桂園在低迷的市場打出了一套組合拳，一方面引入中金公司(32.220, 0.60, 1.90%)、華利安諾基擔任財務顧問，盛德律師事務所擔任法律顧問，推動境外債務重組；另一方面通過組織架構調整，壓降非必要支出以及加速去化、盤活大宗及難去化商業類沉澱資產。

僅去年8月以來，其便相繼出售了廣州亞運城專案26.67%股權、廣東省產權交易集團投資開發有限公司26%股權及銷售債務、澳洲悉尼Wilton Greens等海外開發專案，並退出珠海萬達商管股權。

一系列資產處置疊加費用極致管控確保了內部運營和專案交付。

2023年，碧桂園累計交付超60萬套房屋，累計交付面積7162萬平方米，涉及31省249個城市，其中151個批次44521戶實現“交付即辦證”。交付量位居行業第一，接近第二名和第三名交付量的總和。

1月15日的年度工作會議上，碧桂園董事局主席楊惠妍強調，2024年集團的重點工作仍然是保交付、保經營和保信用。“在保交付、優化經營的過程中，努力保信用，做好各相關方的溝通和安排，使公司在保交付過程中有序修復資產負債表。”據其透露，2024年公司預計交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務，公司上下要從資金、資源以及個人狀態上做好充分準備。

去年碧桂園以2169.1億元的全口徑銷售金額位列行業第6位，對應權益金額1744.6億元，前年同期其位居榜首。

2023年代建賽道繼續擴容。

根據CRIC監測，2023年全年累計中標代建項目達357個，2021年和2022年分別為140個和238個，超2022年50%。

企業方面，綠城管理與中原建業作為代建行業兩家龍頭企業，率先擁抱平臺化發展，探索商業模式升級之路；旭輝建管、藍城集團、藍綠雙城、金科開發管理、騰雲當代管理等多家代建企業集中展開“資源型”合作，合作對象包括房企、城投公司以及地方政府；上坤地產正式開闢共建管理新賽道，濱江集團(6.490, 0.12, 1.88%)重啟代建航道。

截至目前，已有超過60家房企加入賽道，並成立專門的平臺公司，其中30餘家企業設置了專有代建微信公眾號、甚至還有了獨立微信視頻號，打造專屬代建品牌，市場競爭越來激烈。

2023年代建招投標項目持續增加，代建市場快速發展。根據招標資訊監測，全年重點區域累計中標代建專案357個，顯著高於2021年、2022年，相比2022年增加50%。

從各區域分佈來看，中標代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年長三角代建項目數占比過半，達到52.9%；其次珠三角代建項目數占比20.2%，環渤海和中西部分別占14.0%、12.9%。

按時間來看，2023年四季度共計新增中標代建項目72個，占全年項目數20.2%。10月僅有14個，全年單月最少，11、12月有所提速，整體活躍度不比前三季度。企業方面，綠城管理、金地管理、藍城集團、華潤置地等大型代建企業是項目拓展主力，中標項目多集中在浙江、廣東等地。

從代建項目業主來看，大多都是來自托底平臺委託，項目數占比超過九成，僅少數來自民企或一些資本方委託。委託業務內容包括純代建、代建代銷、代建代運營、諮詢等多種類別，代建代銷業務佔據主流市場，專案數占比超過四成（包括EPC代建代銷）。此外，與EPC結合模式已經成為代建行業常見的模式之一 ，也標誌代建業務延展和專業化程度在不斷提升。

從城市能級來看，三四線城市仍是代建需求的主要市場，代建項目數占比56.6%，一線城市和二線城市分別占比15.1%、28.3%。

隨著代建行業發展，為加速規模擴張、實現資源分享和優勢互補，戰略合作成為代建企業發展一大趨勢。2023年，旭輝建管、藍城集團、藍綠雙城、金科開發管理、騰雲當代管理等多家代建企業集中展開“資源型”合作，合作對象包括房企、城投公司以及地方政府。

2023年11月22日-23日，第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉辦，論壇上，中國房地產業協會代建分會正式成立，將推動行業內部自律，嫁接更多產業資源，助力代建企業快速發展。

綠城管理與中原建業作為代建行業兩家龍頭企業，率先擁抱平臺化發展，探索商業模式升級之路。

中原建業繼2022年城市合夥人制度成功落地，又推出全新代建C平臺，不斷探索創新商業模式。2023年12月16日，中原建業代建C平臺五大具化平臺之一—供應鏈賦能平臺正式上線，截至2023年12月底，供應鏈賦能平臺已吸引步陽集團有限公司、廊坊立邦塗料有限公司、福建省冠林科技有限公司、上海良信電器股份有限公司、上海尤安建築設計股份有限公司等共計百家優質供應商入庫，目前各類供應商還在持續徵集中。

綠城管理接連發佈首個代建行業B端服務指南“M登山模型”以及針對全國各重點城市以多元合作模式全面引進城市合夥人的“百川計畫”。打造代建全生命週期、全方位服務的生態平臺。截至2023年12月31日，綠城管理新拓代建專案的合約總建築面積達3528萬平方米，較上年同期增長約25.0%；新拓代建項目代建費約103.7億元，較上年同期增長約20.5%。

在代建熱潮持續蔓延下，2023年賽道繼續擴容，上坤地產正式開闢共建管理新賽道，濱江集團也宣佈重啟代建航道。此外，2023月7月28日，原世茂執行總裁呂翼成立深圳璀璨建設管理集團有限公司。

目前已有超過60家房企加入賽道，並成立專門的平臺公司，市場競爭越來激烈。與此同時，代建企業也越來越注重代建品牌的建設與推廣，30餘家企業設置了專有代建微信公眾號、甚至還有了獨立微信視頻號，以提高品牌影響力和市場份額。

2023年12月11日-12日，中央經濟工作會議召開，會議強調加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。中央已多次提及“三大工程”建設，作為落實房地產發展新模式的重要抓手，未來也將是各地政府的工作重點。

當前，多地已經提出相關目標和規劃、制定實施方案，持續推動任務落地。據統計，截至2023年年底，已有16個城市公佈城中村改造規模計畫，預計涉及約87.4萬戶居民。

“三大工程”建設的推進，勢必將帶動相關項目代建需求的增加，特別是保障房和城市更新將是政府代建的主要內容。

與此同時，據不完全統計，2023年福建省、河北省、三亞市、廈門市、滄州市、漯河市、南陽市、深圳市寶安區等多地均出臺或修訂了代建管理制度，規定在一定投資金額以上的政府專案，均須採用招標等方式選擇專業化的專案管理單位負責專案實施管理，以更好規範政府投資管理、提高投資效益。

我們認為，隨著代建制度的不斷推廣，地方政府投資項目代建將更加規範化，這也將有利於提高政府投資效益。

代建已成為越來越多品牌房企的“必爭之地”，無疑是當前行業及資本市場的焦點。

從目前來看，2023年長三角代建專案數占比過半，其次是珠三角。代建業務延展和專業化程度在不斷提升，隨著代建賽道的繼續擴容，入局者的不斷加注，未來市場競爭也將越來激烈。

深圳豪宅市場一處網紅項目又走上了拍賣台。近日，阿裡法拍上架了8套半島城邦的房子，均為開發商自留房源，分別將於今年1月25日和2月2日開拍，起拍價在966萬元到1819萬元不等，折合單價10.74萬到12.92萬元/平方米不等。

半島城邦項目位於深圳南山蛇口區，目前已經開發四期。一期到四期分別於2006年2月、2009年1月、2016年4月、2019年4月開盤，項目銷售總額超過300億元。

記者注意到，此次起拍價約為市場價的六至七折，被拍賣的房產中，有1套的被執行人為深圳半島城邦房地產開發有限公司；另外7套的被執行人為深圳半島城邦置業有限公司（深圳半島城邦房地產開發有限公司持股90%）和第三人深圳市益田集團股份有限公司。

據瞭解，被拍賣的專案涉及三期和四期，其中四期由深圳半島城邦置業有限公司和深圳市益田房地產開發有限公司合作開發，三期開發商就是深圳半島城邦房地產開發有限公司。

起拍價回到2019年

“在深圳法拍市場，半島城邦被拍賣的數量僅次於寶能城。”在深圳從事法拍工作的朱先生告訴記者，這次起拍價相對較低，預計最終成交價格會高於這一價格。

根據拍賣公告，8套房源面積在89.6~140.82平方米，總起價在965萬~1819萬元，起拍單價10.74萬~12.9萬元/平方米。

值得一提的是，此次半島城邦的起拍價，與2019年項目四期開盤時的銷售價相當。半島城邦四期整體均價約11.6萬元/平方米，包含裝修費，單價區間9萬~14.5萬元/平方米，總價784萬~1958萬元。半島城邦四期開盤當日曾刷新深圳市場單盤銷售金額紀錄。

其中，1月25日將法拍的房源，涉及的申請執行人為廣州某環境技術有限公司，涉及該公司與深圳半島城邦房地產開發有限公司買賣合同糾紛執行案件；2月2日即將法拍的7套房源，申請執行人均是深圳市某小額貸款有限公司，涉與深圳半島城邦房地產開發有限公司和深圳半島城邦置業有限公司借款合同糾紛案件。

阿里法拍顯示，上述每套半島城邦的法拍房圍觀人數均在千人以上。其中，圍觀人數最多的為半島城邦花園（三期）6號樓16A房源，圍觀人數超8000人。

這套房源的起拍價為1819萬元，面積為140.82平方米，折合單價為12.92萬元/平方米，權利人為深圳半島城邦房地產開發有限公司。

這已不是半島城邦住宅房源第一次上架法拍平臺了。

就在去年，半島城邦前後上架了12套住宅房源，面積在86.15~345.13平方米，最終有11套順利拍出，最便宜的一套882.1萬元，最貴一套成交總價則為7928.7萬元。

去年5月時，半島城邦還曾打包了83套商業房源法拍，起拍價約8.09億元，但全部流拍。

五期專案走向“成謎”

半島城邦曾是深圳豪宅風向標，原本專案還有第五期，但因為開發商陷入債務問題，導致第五期建設遲遲沒有動工。

深圳各大打新愛好者梳理深圳打新網紅盤名單時，通常會包含中信城開1號地塊、半島城邦五期、中海深超總地塊等專案。

記者在實地走訪過程中瞭解到，半島城邦在低密度、舒適度上具備比較優勢，此外濱海長廊與無邊海景也成為加分點，項目除了一面依蛇口山主題公園外，其他三面均向海。

半島城邦五期雖相比其他幾期更臨海，同時屬於深圳市區少有的大型低密度豪宅，但從開發節奏來看並不順利，未來能否順利入市仍然成謎。

早在2022年8月時，招商蛇口(8.150, 0.00, 0.00%)曾與深圳半島城邦房地產開發有限公司母公司南海控股就半島城邦五期的推進達成合作，“推動深圳半島城邦第五期專案的順利進行”，但此後該事件一直沒有新進展。

但2023年11月16日，南海控股在港交所退市。

1月19日，記者從南山區一房產仲介處瞭解到，目前半島城邦成交的房源數量並不多。今年1月時，半島城邦三期有房源成交，面積為195.62平方米，成交價格為3500萬元，折合單價17.89萬元/平方米。

“從成交價格情況看，整體上三期的成交價格要好於一期跟二期，三期成交價格多在16.5萬~19.8萬元/平方米；二期成交價格多在10萬~12萬元/平方米；一期成交價格多在13萬~15萬元/平方米。”上述仲介人士稱。

1月23日，中交地產(8.540, 0.22, 2.64%)發佈公告稱，為拓寬融資管道，盤活公司存量資產，擬開展供應鏈金融資產證券化業務，發行總額不超過20億元。

公告顯示，專項計畫將採取申請儲架額度分期發行方式，各期專項計畫應當自取得無異議函之日起24月內發行完畢，每期專項計畫預計存續期限不超過一年，發行結束後將申請在深交所掛牌上市。

中交地產方面表示，通過開展供應鏈金融資產證券化業務，可以延長公司應付帳款的付款期限，有效緩解短期現金流壓力，優化負債結構。

1月23日上午，上海市第十六屆人大二次會議開幕，上海市市長龔正作政府工作報告（以下簡稱“報告”）。報告表示，2024年，要深入實施城市更新行動，以理念創新、方法創新推動城市更新模式創新。

事實上，加快推進城市更新工作也是上海市近年來的主旋律。《中國經營報》記者瞭解到，近日，上海易居房地產研究院聯合上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會、上海市城市更新研究會發佈了“2023城市更新優秀實戰案例”，蟠龍天地、弘安裡、錦和越界•衡山路8號、海玥黃浦源、光大安石虹橋中心等15個專案名列其中，成為探索城市更新合作開發模式的先行者。

儘管已經取得眾多成就，但上海市的城市更新工作仍任重道遠。報告提出，2024年，上海市要大力推進“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區零星二級舊裡以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目。

上海易居房地產研究院院長、華東師範大學終身教授張永岳表示，在全國房地產市場調整、行業轉型的當下，企業要前行需要“抬頭看路”，共同探討行業發展之路。而實施城市更新行動，是超大特大城市實現轉型發展的主要路徑。

非標準化要求“一事一議”

城市更新是房地產業進入“後開發時代”的新興動能，也是實現城市高品質發展的必由之路。

在2024年首個工作日，上海市舉行城市更新推進大會並指出，加快推進城市更新，是城市建設進入新階段的必然選擇，是踐行人民城市理念的內在要求，是提升城市核心功能的重要支撐，是推動經濟持續回升向好的重要抓手。

上海易居房地產研究院副院長崔霽分析認為，企業與政府及其他社會主體休戚與共。政府是城市更新的主導者，企業則是不可或缺的市場主體，在市場資源配置中是推動者、承擔者乃至創新者。“可以說，企業的活躍程度、專業程度以及企業在建設和運營城市更新專案的水準和品質決定了城市更新發展的水準與品質。”崔霽表示。

縱觀“2023城市更新優秀實戰案例”，由於城市更新工作存在非標準化，不同專案的開發路徑也各不相同。據崔霽介紹，例如，以國有平臺公司和專業房地產開發商為主體的土地更新利用，本次優秀實戰案例中的弘安裡、光大安石虹橋中心、蟠龍天地等專案就是這類路徑；而以擁有存量物業企業和內容運營商為主體的業態更新提升，“百空間蔔內門洋行”專案是其中的代表。

“此外，以海尚源深智慧天地、梅隴華鑫天地、雲芯科創中心、東方明珠(6.770, 0.13, 1.96%)創智中心等為典型，這類項目將擁有存量土地的企業和以產業運營商為主體的產業更新融合；再比如，以區屬國企平臺和多種類型專業企業為主體的區域更新保護模式，主要代表有衡山路8號項目。”崔霽進一步說道。

“企業在城市更新項目中，非標準化的特點非常明顯，政策多為‘一事一議’。”在上海地鐵資產投資管理有限公司董事長莊巍看來，城市更新專案整個實施流程不像純商業地產或銷售型地產，政府把從收儲到開發的每一個環節都規定得比較清楚。雖然上海市已經出臺了完整的城市更新條例，但在實際操作中，城市更新的規劃調整、補地價方式和轉型路徑等“一事一議”特徵非常明顯。

上海東方明珠房地產有限公司副總經理謝藝偉也認為，城市更新的非標準化就要求具體問題具體分析。對於開發企業，要確保將資源稟賦各不相同的項目與政府、產業和社區進行聯動發展，將城市更新融入政府和產業的宏大敘事中去，在細微之處見功底。

面臨收益不確定性等難點

記者注意到，企業在實施城市更新行動主要面臨著專案週期長、資金投入大、規劃條件嚴格、歷史文化保護要求高、專業化要求強等問題，導致很多城市更新專案成本高、收益不確定，經濟效益平衡難成為阻礙企業參與城市更新的普遍性問題。

“與常規房地產開發項目不同，上海市的城市更新項目所處地段普遍具有稀缺性，再加上舊改拆遷工作週期長、可控力不強，導致前期策劃專案時的不確定性非常大。”招商蛇口(8.150, 0.00, 0.00%)華東研究院院長陳杲告訴記者，企業在實施城市更新專案時，經常會面臨文保要求高、建設難、銷售難等問題。同時，在專案規劃過程中也存在業態和容積率的要求，導致政府部門的要求和終端客戶的要求難以平衡。

後期運營如何聯動前端，也是城市更新面臨的難點。在上海萬街商業管理有限公司總經理李明峰看來，城市更新專案對前端規劃設計定位和後端商業運營的統籌策劃能力要求非常高，而真正能做到前端和後端系統聯動的專案很少。“有些城市更新項目前期設計得非常漂亮，後期運營難度非常大；有些項目商業運營看起來特別熱鬧，但實際上投資方的收益難以平衡。”

此外，城市更新退出路徑不清晰，也讓全產業鏈很難實現資源整合。光大安石資產管理有限公司總裁周頌明介紹，很多城市更新項目存在資產年限、資本市場信心、資產運作能力、報批不確定性等痛點，這些都會導致資金成本高、前期預判難、商業邏輯不順，最終產生企業退出難問題。就目前而言，真正打通“投融建管退”全生命週期邏輯的專案也不多。

面對這些挑戰，崔霽指出，企業實施城市更新行動，要踐行“一個理念”，即“人民城市人民建，人民城市為人民”；做好“二個兼顧”，即開發與保護兼顧，效益與民生兼顧；順應“三個趨勢”，即文化重塑、綠色低碳和數字經濟；抓住“四個重點”，即規劃為先、產業為本、運營為根和金融為重；平衡“五個關係”，即舊與新、大與小、快與慢、表與裡以及重與輕。

在崔霽看來，科學定位是企業實施城市更新行動的基礎，合適專案是企業實施城市更新行動的前提，創新特色是企業實施城市更新行動的核心，準確路徑是企業實施城市更新行動的關鍵，綜合效益是企業實施城市更新行動的價值。企業唯有在這五個方面不懈努力，才能在新時代實施城市更新行動中譜寫絢麗的新篇章。

“我買的學區房過去一年價格狂降，幾乎一個月一個報價。”近期，某一線城市市民對記者反映稱。

許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下，京滬頂級學區房幾乎是樓市中“不跌的神話”，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學區房創下較高跌幅，甚至有社區成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。

過去的價格令人望塵莫及，而現在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學區房了，不過這類房子還有投資價值嗎？如確實需要為孩子讀書購買學區房，又該如何選擇？

“老破小”學區房價格跌回7年前

董緯近期很鬱悶。2020年時，為了能讓女兒未來進入好學校，他賣掉了自己兩室一廳的房子，置換成了一套一室戶“老破小”，之所以這麼做，是因為這套“老破小”對口當地“公辦第一牛校”美譽的小學。

董緯稱，自己當時花費接近400萬元，而房子面積還不到40平方米，由於房子實在太小，不夠全家住，董緯又在離自己公司比較近的片區租了一套兩室一廳，暫時將這套學區房租了出去，“以租養租”。

原本董緯覺得自己的操作很精明——過幾年等女兒到了上學年紀，就可以穩妥進入頂級的公辦小學，“以租養租”壓力也並不大，等學區價值使用完畢，還可以將學區房轉手，說不定能小賺一筆。

他告訴記者，這種操作模式叫做“占坑”，也就是以低總價購買一套頂級學區房，只為占住學位，實際上這種房子往往面積極小，居住價值並不高，不適合一個家庭居住，全家還要另外租房住。

到2021年時，學區房市場依然狂熱，董緯購買的房子總價還有一定程度的浮盈，2022年時市場已見下滑，跌回了董緯入手時的價格，他便安慰自己：“反正女兒上學總歸是要用到的。”

到了2023年，董緯不淡定了，近期他告訴記者：“幾乎每個月都在下跌，一個月一個價。”當時董緯入手一室戶的價格，如今已經足夠買下同社區兩室一廳。他懊悔地表示：“買早了！”

記者瞭解到，董緯購買的社區，是板塊內成交量最高的一個老小區，樓齡普遍達到三四十年。據貝殼找房App，2023年12月，該社區一套48.29平方米兩室一廳，以360萬元的價格成交，成交單價是7.5萬元/平方米。

而根據歷史成交記錄，該社區在2023年4月時，成交價還普遍在9萬元/平方米以上，3月時有數套小戶型成交單價超過10萬元/平方米。

2021年時，該社區一套成交單價最貴的房子，價格超過了13萬元/平方米，房屋總面積還不足35平方米，賣了450萬。近期成交單價相比這一高點，已經跌去約5.5萬元/平方米。看來董緯所說“幾年前一室戶的價格如今足夠買下同社區兩室一廳”並非虛言。

一個奇特的現象是該社區部分房源的掛牌價，比近期的成交價更低。根據貝殼找房App，該社區有68套掛牌房源，一套50.8平方米的兩室一廳，掛牌單價僅7萬元/平方米，一套48.8平方米的南北兩房戶型，掛牌單價為7.1萬/平方米。

同板塊的另一個社區是上世紀80年代建成的，目前也面臨差不多的狀況。該社區也對口頂級小學，2018年時就有房子成交單價突破13萬元/平方米，從2018年到2022年，價格一直較為堅挺。而近期該社區成交了一套35.82平方米的一室一廳，成交價僅為275萬元，單價7.6萬元/平方米。

有學區房成交價驟降10萬元/平

位於北京市海澱區萬柳板塊的蜂鳥家園，也曾是北京中產非常熱衷購買的學區樓盤。

這裡對口綜合實力在全北京排前三名的小學——中關村三小。而蜂鳥家園又以面積小、總價低著稱，非常適合“占坑”掛學位，家長們花數百萬元，就能讓孩子讀頂級名校。此前拍出36萬元/平方米、名震全國的萬柳書院社區，就位於該板塊，對口同一所小學。

在2021年的價格巔峰期，蜂鳥家園一套44平方米的住宅，成交價達到了985萬元，單價超過22.4萬元/平方米。不過到了2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點，大約降了10萬元每平方米。

記者查閱貝殼找房中該社區的掛牌資訊，發現蜂鳥家園目前總價最低的一套房報價620萬元，面積為43平方米，單價僅為14.4萬元/平方米，此外還有大量掛牌單價低於14萬元/平方米的房源。

位於五道口的社區華清嘉園，曾是許多互聯網大佬的起家之地，這裡也因為對口中關村二小而成為知名學區房社區。該社區2020年掛牌價最高突破16萬/平方米，2021年價格高點時房屋成交價格曾達到14.5萬元/平方米，而現在許多房源掛牌價已調至11萬-12萬元/平方米。

專家建議：兼顧學位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學區房的表現，不難發現一線城市的頂級學區房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大於普通類型的住宅。

中原地產資深分析師盧文曦認為，過去高價學區房的本質是學區溢價疊加了房價上漲預期，如今隨著各地出臺教育政策對學區進行調控，以及大力發展集團化辦學，頂級學區的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，學區房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去，在對學區房的惡性炒作中，學區房價格早已偏離應有的價值，現在則處於合理回歸的狀態，價格跌下來很正常。”盧文曦對記者說道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學區房的投資活動已經明顯降溫。

出生人口的減少，極大降低了投資客對炒作學區房的預期。“這並不意味著學區房未來就一文不值了，頂級學校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經不存在了。”盧文曦說道。

一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性，隨著房價進入下行週期，房子的投資屬性變弱，現階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經熱門的那些學區房，多數都不具備居住屬性，過去炒作學區房時，投資者都認為面積“越小越好”，只要能掛戶口就行，這也是如今學區房“超跌”的因素之一。

如果購房者確實有為孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學區房？盧文曦建議，購房者應該兼顧學位需求與居住需求，在預算範圍內，儘量選擇居住屬性強的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅，投機成分過高，未來價格波動可能更大。

弘陽服務(01971)公布，獲弘陽集團作為控股股東告知，Serica Agency Limited作為呈請人向香港高等法院提呈針對弘陽集團於上周五(19日)的清盤呈請，要求高等法院頒令將弘陽集團清盤。目前弘陽集團持有該集團約72.77%股權。至於弘陽集團目前由曾煥沙間接持有。該集團指，呈請不會對財務表現及營運造成重大影響。
　　
該集團指，呈請理據為弘陽集團無法向呈請人償還約2.9億美元，即弘陽集團全資附屬弘昇所發行於2022年到期的2.75億美元9.875%有擔保優先票據的付款金額，包括直至2022年8月止的利息，而弘陽集團為優先票據的擔保人。

世界(集團)(00713)公布，作為貸款人向花樣年(01777)附屬公司深圳市花樣年房地產開發作為借款人授予金額為3000萬元人民幣（約3300萬港元）之貸款。
　　
該集團指，借款年利率6厘，為期不超過6個月，以內部資源為貸款撥資。該集團指，授出貸款可協助及促進借款人向貸款人交付花樣年旭輝好時光家園項目全部物業及相關房地產證。

從北京市規自委網站獲悉，騰訊科技（北京）有限公司底價摘得海淀區學院路北端A、B、C、J地塊B4綜合性商業金融服務業用地、B23研發設計用地，成交金額64.2億元人民幣。
　　
據《藍鯨財經》報道，此次並非騰訊在北京首次拿地，其於早年間曾拿下海淀區西北旺東路10號地塊，目前已建成騰訊北京總部大樓。

近日有市場消息指，貝萊德尋求以30%的折扣出售上海寫字樓。對此，貝萊德回應稱，傳聞中被尋求出售的上海寫字樓項目是貝萊德海外地產投資團隊所管理的一隻私募投資基金的項目，與貝萊德基金和貝萊德建信理財等國內業務無關。
　　
貝萊德表示，將繼續致力於在中國的長期發展戰略，以滿足國內投資者的投資需求，幫助投資者實現財務目標。

港股周一（22日）大跌，新鴻基地產（00016）大股東郭氏家族再趁跌市增持。據港交所（00388）披露權益資料顯示，郭氏家族周一透過家族信託於場內以均價73.9648元，增持了71.75萬股新地股份，涉及資金約5306.97萬元，持股比例由原本大約27.88%，上升至約27.91%水平，總持股數量約為8.087億股。

持股比例升至27.91%

新地周一股價最低曾見73.6元，最後收報74.1元，較上周五（19日）收市價75.5元，下跌約1.85%。新地昨天則收報74.5元，較周一收市價多0.4元，總成交金額約4.01億元。

於上周三（17日）大跌市，新地郭氏家族亦曾在市場上增持。根據港交所資料，郭氏家族透過家族信託以每股均價75.24元，購入75.95萬股新地股份，涉資約5714.47萬元，增持後的總持股比例由增持前約27.85%，升至約27.88%。

助加快現金回籠 業界稱發展風險降

商廈市道吹淡風，部分發展商亦變陣，把商業發展計劃改作興建商住樓宇。最新一宗涉及本港著名傳統茶樓蓮香樓舊址所在的中環威靈頓街一列舊樓，去年本已獲屋宇署批准興建1幢商業樓宇，大業主資本策略（00497）近日突然拋出新構思，向城規會申請於上址興建1幢商住樓宇，總樓面面積較商業發展大減30.5%，至68840方呎，預計興建175伙。

資策願削總樓面31% 建175伙

該申請位處威靈頓街、鴨巴甸街和華安里交界，包括威靈頓街160至164號和華安里1至2號的曾昭灝大廈，以及其旁邊的威靈頓街152至158號舊樓，總佔地約6618方呎，規劃上屬於「商業」及「道路」地帶。

其中蓮香樓所在的曾昭灝大廈，於2018年由資本策略向土地審裁處申請強制拍賣，翌年該集團成功「拔釘」，在毋須進行強拍之下統一業權。資本策略並把佔地約4206方呎的曾昭灝大廈，連同毗鄰的舊樓一併研究作商業發展，令整個發展範圍大增57.3%，並在去年5月獲屋宇署批出建築圖則，准許興建1幢25層商業樓宇，總樓面面積99118方呎。

不過，資本策略本月中旬向城規會申請，把上址改為以約10.4倍地積比，重建為1幢不多於30層的商住樓宇，總樓面面積68840方呎，規模較屋宇署批出的商業發展方案大砍30.5%。根據最新方案，地面層（G/F）、閣樓層（M/F）和1樓屬於零售和餐飲用途，2樓和3樓為會所，其上則為住宅樓層，提供175伙，平均每戶面積約342方呎。發展商並建議把發展項目自鴨巴甸街和威靈頓街分別後移1米和2米，改善行人環境。

資本策略指出，大綱圖把該用地劃作「商業」等地帶，未能反映現時該區住宅和商業混合式發展特點，新發展方案與鄰近發展相容，也能提供中小型單位回應社會對住屋需求，與政府增加房屋供應政策相符。集團已進行技術評估，相信新發展計劃在交通和排污等不會造成負面影響。

事實上，近年甲級寫字樓租賃活動疲弱，加上落成量增加，令空置率大幅上升。據世邦魏理仕數據，2020年底全港甲級寫字樓市場共有800萬方呎的空置樓面，去年底有關數字已大增至1430萬方呎的歷史新高；整體空置率亦由2020年底9.9%，攀升至去年底16.4%。商廈樓面過剩導致租金連年下滑，去年全年跌幅達6%。綜合多家國際測量師行預測，2024年甲級寫字樓租金將再下降5%至10%。

對於有發展商突然提出把原作商業發展的用地，用以興建商住物業的新計劃，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚解釋，相對於興建寫字樓和銀座式商廈，商住發展的現金流回籠較快，相信發展商已研究興建商住大廈的計劃，以增加相關項目的現金流彈性。

小地盤項目勢跟風

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，雖然由純商業發展改為興建商住項目，發展規模無可避免要縮細，但由於住宅呎價仍高於商業樓面的價值，寫字樓和樓上舖無論價格與交投量的跌勢都較住宅急，總體來說商住項目的發展風險較純商業項目小，相信商業發展改為興建商住項目的個案陸續有來，以一些規模不算大的地盤，或者位處核心區和住宅區交界的項目，有較大機會尋求改為商住發展。

傳統工業區積極轉型為新興住宅區，宏安地產（01243）去年向城規會申請，把油塘四山街18至20號油塘工業大廈第四座重建為兩幢商住樓宇，提供676伙，將於周五（26日）提交城規會審議。規劃署認為該申請符合規劃意向，不作反對，意味很大機會獲城規會通過。

該項目現時屬於「住宅（戊類）」地帶，宏安地產建議放寬現址的地積比率逾兩成，以興建兩幢26層（另設兩層地庫）住宅連零售和幼兒中心等，包括676個住宅單位，供約1690人居住，總樓面面積約30.44萬方呎，預計2030年落成。

土瓜灣工廈鼎新大廈擬重建

規劃署指出，上址所位處的油塘工業區，正由工業區蛻變成住宅區，前述的發展計劃符合規劃意向，有助淘汰該區現存的工業活動，相關技術評估亦顯示新發展不會造成工商和住宅用途不協調以及在交通等造成不良影響，故此不反對該申請。

另外，有財團近日向城規會申請，把土瓜灣上鄉道33號工業樓宇鼎新大廈，重建為1幢26層（另設兩層地庫）商住樓宇，總樓面面積3.78萬方呎。該址現時屬於「住宅（戊類）」地帶，未來料提供76個住宅單位，預計2027年落成。

大型藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊再錄蝕讓，屋苑一個中層3房戶以455萬元易手，原業主持貨逾4年賬面損手141萬元。

美聯物業營業經理王亦倫表示，嘉湖山莊美湖居3座中層D室，實用面積544方呎，3房間隔，以455萬元獲買家承接，呎價約8364元。原業主2019年12月以596萬元購入單位，持貨剛逾4年轉售，賬面蝕讓141萬元，單位期內貶值23.7%。

藍灣半島累劈三成離場

世紀21Q動力執行董事招潔冰稱，小西灣藍灣半島7座低層D室，3房間隔，實用面積729方呎，早於去年6月放盤，初時叫價高達1350萬元，期間四度降價求售，累計減價412萬元、幅度高達30.5%後，以938萬元售出，呎價約12867元。

原業主於2015年8月斥資900萬元入市，賬面獲利38萬元，升值4.2%，扣除釐印費等成本後，料近平手離場。資料顯示，上址樓下一層同室，曾於2020年9月以1245萬元易手，最新成交價較之下滑307萬元或24.7%。

樓價持續向下，一手新盤即使以低價促銷，普遍都無法引起搶購潮。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，2023年第四季一手私人住宅新盤貨尾量增至22936個，連升三季，創2003年第三季後逾20年新高，連續兩季高企於逾2萬個的危險水平。

楊明儀稱，樓市持續調整，加上經濟欠佳，新盤銷售遇到阻力，但因新春前發展商沒有大型新盤推售，估計今年首季貨尾量升幅將稍為緩和，估計只會增至約23500個，即較去年第四季微升約2.5%。

黃大仙積壓4536單位冠全港

中原地產在2023年第四季選取340個新盤統計，單位總數128112個，貨尾量為22936個，創2003年第三季後逾20年新高，按季增加2453個，相對去年第二季按季多1284個及第三季按季升1398個，顯示貨尾積壓情況逐步惡化。去年第四季的貨尾比重為17.9%，按季升1.6個百分點，比例創2003年第四季20.6%後的20年新高。

去年第四季貨尾量較多的地區為黃大仙（4536個）、元朗（1955個）及將軍澳（1934個）。同期新地（00016）旗下新盤貨尾量達3887個，按季升696個，貨尾量及增加數量都屬主要發展商之冠。

息口大升加上股市疲弱，導致工商舖市場交投沉寂。利嘉閣（工商舖）指出，2023年全年工商舖買賣共錄得3838宗登記，連跌兩年，創歷史次低。該行稱，息口有見頂回落，投資者有機會入市趁低吸納，估計今年全年整體工商舖買賣登記宗數可錄得逾9%升幅，回升至4200宗。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，2023年工商舖買賣共錄得3838宗登記，較2022年的4431宗跌13.4%，只較2020年的史上低位多出5宗，反映股市表現不濟及加息對市場帶來的影響。此外，去年全年買賣登記金額更急挫54%，僅得733.75億元，為近3年新低。

黃應年認為，息口已見頂，今年減息成為主調，利好各類工商舖物業買賣及投資；政府將於今年中推出及接受申請的「新資本投資者入境計劃」，容許投資工商舖物業的上限為1000萬元，加上配合「搶企業、搶人才」政策，令今年工商舖市道較去年更值得憧憬。

2024登記量料見底回升一成

他預料，2024年全年整體工商舖買賣逐步脫離谷底，登記宗數料可錄得4200宗，按年升逾9%；買賣登記金額料按年升約5%，至770億元。

此外，高力香港資本市場部高級董事張家驥稱，獲業主委託放售柴灣豐業街10號業昌中心2樓及3樓兩層工廈物業連地庫3個私家車位及2個貨車車位，佔整幢大廈18.34%業權分數，以部分交吉及部分售後租回形式出售。兩層物業總建築面積約34600方呎，物業市值約1.25億元，呎價約3613元。

蝕讓續現 東涌海堤灣畔2房3年貶17%

樓價回落，小業主進一步擴大議價空間，以求出貨，元朗錦綉花園一個雙號屋減200萬元以1,000萬元沽出，售價較對上同類單位低48萬元；市場蝕讓浪接浪，東涌海堤灣畔2房單位賣708萬，3年貶值17%。

中原地產副區域營業經理劉喜燕表示，錦綉花園M段3街雙號屋，實用面積950平方呎，3房連套房，放盤3個月，原叫價1,200萬元，現以1,000萬元沽出，減價200萬元或17%，呎價10,526元，售價較對上同類賣1,048萬元低48萬元。原業主2013年以800萬元購入，持貨11年帳面獲利200萬元。

嘉湖3房455萬沽 蝕141萬

其次，世紀21Q動力藍灣半島分行執行董事招潔冰表示，藍灣半島7座低層D室，實用面積為729平方呎，屬於3房間隔，剛以938萬元沽出，呎價12,866元，樓價和呎價均重返8年前水平。單位於去年6月以1,350萬元放盤，期間4度降價。新買家為本區客，原業主於2015年8月購入價為900萬元，持貨9年帳面獲利38萬元，期間帳面僅升值4.2%，扣除釐印費等成本，現屬平手離場。

蝕讓方面，東涌海堤灣畔1月至今暫錄7宗成交，一個2房單位以708萬元沽出，3年蝕142萬元。美聯物業高級營業經理吳楚興指出，海堤灣畔3座高層A室，實用面積573平方呎，2房間隔，放盤僅數天，原叫價768萬元，現以708萬元沽出，減價60萬元，呎價12,356元。原業主2021年以850萬元購入，持貨3年蝕142萬元，單位貶值17%。海堤灣畔1月至今暫錄7宗成交，涉及銀碼由560萬至860萬元，其中6宗為2房。

其次，天水圍嘉湖山莊美湖居3座中層D室，實用面積544平方呎3房，以455萬元沽出，呎價約8,364元，售價較原業主2019年596萬元購入價低141萬元，貶值24%。

資助房屋造價出現兩極化，東涌裕東苑有3房單位減58萬以370萬元沽出，售價平市價約4%；另沙田公屋廣源邨一個2房單位以228萬元（未補地價）沽出，屬近期理想價。

美聯物業東涌站分行助理區域經理李錦榮表示，裕東苑E座低層3室，3房，實用面積601平方呎，原本叫價428萬元（未補地價），早前減至400萬元，買家有感每年需申報入息及資產審查費時，決定退公屋買居屋做業主，近月開始積極睇樓，剛獲批購買資格證，即出價洽談，終以370萬元成交，累減58萬元，呎價6,156元。

原業主於1997年8月一手以約81.5萬元（未補價）購入，現持貨約27年沽出，帳面獲利近288.5萬元，期內物業升值近3.5倍。屋苑本月3宗成交。

沙田廣源邨2房 228萬易手

其次，富堡城物業董事廖志財表示，廣源邨廣榕樓（2座）中層13室，實用面積443平方呎2房，去年12月放盤，叫價240萬元（未補地價），現以228萬元易手，減價12萬元，呎價5,147元。

原業主於2001年5月以19萬元（未補地價）購入，持貨23年帳面獲利209萬元，單位升值11倍。

內地專才來港帶動住屋需求，住宅租務市場持續轉旺，尤其月租5萬至10萬元之間的租盤需求最大。市場消息透露，南昌站匯璽II 3A座高層A室，實用面積1,356平方呎，屬於4房雙套房設計，剛以6.3萬元租出，比舊租金每月5.2萬元高約21%。

業主於2017年以約3,420萬元購入，租金回報升至2.2厘。

其次，美聯物業區域經理袁振邦透露，西營盤高士台1座低層C室，實用面積912平方呎，屬於3房間隔，連約322平方呎平台，原本叫價5.7萬元放租，減價後以5.2萬元租出，呎租57元，租客為專業人士。而業主2014年以2,087萬購入，租金回報約2.98厘。

另外，中原地產康樂園分行經理鄭浩强表示，近日租賃成交持續活躍，大埔康樂園10街單號屋，實用面積1,596平方呎，附有全新裝修，開價約7萬元，議價後以6.6萬元租出，呎租41.4元。

新租客為區內客，見屋苑居住環境舒適，單位少有放盤，附有靚裝修相當合意，即決定租入單位自住，提升生活質素。據了解，業主則於2012年以1,920萬元購入單位，是次租出單位可享約4.1厘租金回報。

樂風發展旗下旺角Elize PARK昨日上載售樓書，樂風集團創辦人及主席周佩賢表示，示範單位將於周內對外開放，下周公開首張價單，推出不少於30伙，並將採取惜售策略，價錢亦會反映項目優越性，求價多於求量，料農曆新年前開售。

項目樓高22層，提供52伙，面積220至438方呎，涵蓋一至三房。當中，標準戶佔43伙，面積243至341方呎，另有7伙連平台單位及2伙連天台單位。項目預計關鍵日期為2024年6月30日，樓花期約5個多月。

晉環特色戶呎價2.58萬沽

路勁地產夥港鐵合作發展的黃竹坑港島南岸晉環連錄兩宗成交，分別為1A座5樓H室1房連平台特色單位，面積392方呎，連185方呎平台，成交價1,014.5萬元，呎價約25,880元；另一宗為2B座6樓B室，面積368方呎，1房間隔，成交價876.5萬元，呎價約23,818元。