長虹（5534）、鄉林董座李文造、賴正鎰均表示，產業進駐、在地剛性需求是吸引開發商赴二線城市推案的關鍵，加上許多二線城市擁有實力雄厚的製造業、科技園區和產業園區，在產業進駐下，將為當地帶進人口、創造居住需求，成為在地最有實力的剛性買盤。

李文造表示，是否會在二線城市推案，要從供需面來判斷，六都有自住買盤需求，二線城市也有，不一定只能在重劃區推案，以員林來說，是全國存款密度最高的鄉鎮之一，市中心也很熱鬧，是他到彰化推案的關鍵。沒有指標建商要來推案，那長虹就來帶頭做做看，「建案銷售率證明，我的判斷是對的」。

鄉林建設董事長賴正鎰觀察，二線城市市中心只要人口超過10萬人，加上過去20多年幾乎沒有有管理的大樓案供給，多是透天厝，因此在地需求相當強勁，是會吸引他到當地推案的關鍵之一。與其在六都、高土地成本的市中心推案，賺一、二萬元的房價增值財，不如以高周轉率的方式、前進二線城市搶市。

賴正鎰表示，以雲林來說，不僅是他的故鄉，目前也正積極爭取台積電第七座先進封測廠進駐；他直言，過去三年，疫情所引發的高通膨，不僅讓物價大漲，房價也被帶動，相較六都的房價，二線城市在比價效應之下，價格優勢將被凸顯。

提要
房市倒吃甘蔗 去年30萬6,971棟 下滑3%

2023年房市倒吃甘蔗。根據內政部最新資料顯示，2023年全台建物買賣移轉棟數為30萬6,971棟，年減3.5%，探近四年新低，不過去年房市先冷後溫，去年12月全台建物買賣移轉棟數更爆出大量，達3萬1,169棟，月增3.7%，年增15.7%，為2022年4月以來最好表現，交易量創21個月以來新高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，2023年11、12月台股上漲，而景氣燈號再亮黃藍燈，國內景氣逐步復甦中，民眾消費、購屋信心回溫，加上年底購屋旺季，自住、長期置產需求不減，同時在新青年安心成家優惠貸款方案的帶動下，不少有意購屋的民眾加速進場，此外，還有部分縣市年底交屋潮挹注，讓全台交易量回升，呈現年、月雙增的走勢。

觀察2023年全年交易量，儘管全年移轉較2022年衰退3%，下半年卻年增14%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，下半年房市交易回溫暢旺，淡化全年房市是近四年最差的感受，另外，去年第一次登記數量將近15萬戶，寫下2009年以來的新高，也是讓全年移轉棟數站穩30萬棟的主因。

觀察七大都會區，去年僅台南跟新竹為正成長，其他都會量能均衰退。中信房屋研展室副理謝欣亞指出，主要是在政策跟不景氣的衝擊下，原先的買盤退卻，加上都會區房價較高，房價區間大多不在新青安貸款的主力範圍內，大幅限縮自住客的購屋選擇，使剛性客群外移到蛋白區購屋，而新竹買盤因在地客與竹科工程師力撐下，在第4季急起直追，年增來到11.4%。

台南除了有交屋潮外，同樣也是受惠南科效應發酵，包括新市區、善化區均推案熱絡，成為2023年台南房市交易的生力軍。

陳金萍指出，據財政部統計，新青安貸款自去年8月上路至12月底，共承作了逾2.5萬戶，撥貸金額高達1,850億元，促成不少首購族加速進場，而換屋、長期置產族群在考量通膨長期化的狀況，增加購屋意願，房市自住、置產交易量能獲支撐，量縮幅度也呈現逐月收斂，以目前交易市況來看，預期這波穩定的買氣可望延續至農曆年前。

去年下半年房市因為新青安貸款助推衝出買氣，展望今年，房市政策利空因素淡化，有望延續熱絡買氣。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年房市雖有四大變數，包括經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹等，但整體而言，在平均地權條例上路後，市場回歸剛性需求，今年房市將呈「量穩價緩漲」格局。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，今年總統大選以賴蕭配勝出，應可延續蔡政府的居住正義政策，從推動囤房稅2.0、協助百萬租屋家戶到精進青年安心成家貸款，整體住宅市場狀況變化不大，預期2024年房市維持穩定基調。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，政府推動一連串不動產選擇性信用管制，包括平均地權條例、房屋稅、房地合一稅等修改，市場已經逐漸適應，推測政策面的衝擊將放緩，惟全球通膨問題及戰爭的不確定因素影響終端需求，或多或少牽動我國經濟，若無重大衝擊，今年買賣移轉應該也可維持在30萬棟以上。

至於預售屋市場方面，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，目前市場已經適應調控政策，且2字頭的利率仍在相對低檔，加上新青安持續助攻市場買氣，預期有望一掃陰霾，據悉，已有不少建商預定本季進場推案。

提要
美麗島捷運站紅、橘線匯集，交通便利...

高雄火車站前七賢商圈，為港都老市區，地理位置在高雄市正中心，南來北往皆相當方便。七賢商圈發展已久，附近不僅有老牌傳統市場--中正市場，晚上亦有知名六合夜市，生活機能佳，鄰近更有多個捷運站，其中美麗島站為紅線與橘線交會，相當便利，房地產抗跌與增值效益兼具。

信義房屋七賢店經理林政柏表示，七賢商圈居民以在地人為主，購屋族也多為在地居民，自住客居多，房價雖不若新興社區熱度直升，但穩定保值。

因區域發展已久，物件類型多元，包括大樓、公寓、透天產品皆有，但也因為開發時間很早，早年被建商鎖定，所以區內中古二手屋的屋齡偏高。

林政柏指出，七賢商圈大樓產品以三至四房為主，坪數大概30至40坪居多，平均屋齡大概30年左右。如果是30年左右的大樓，單價大約每坪20萬元，另20年以上屋齡約20萬至25萬元，10至20年屋齡約30萬元左右，10年以下單價則在30萬元至40萬元間。

林政柏表示，區內公寓產品屋齡則多落在40年左右，房價視樓層有差異，二至三樓以下單價大概每坪18萬至23萬元，高樓層四至五樓大概15萬元左右。

巷弄內也有不少透天住宅，但屋齡更高，約50至60年間，土地坪數15至20坪為大宗，總價約在1,000萬至1,500萬元。

七賢商圈最重要的交通建設是捷運美麗島站，這裡是南北與東西雙捷運交會處，信義國小捷運站離文化中心很近，附近有許多政府機構、銀行及著名的五福國中學區，因此美麗島與信義國小雙商圈，是屬於文教區、商務區，生活機能十分成熟，有十年左右的房子，也有20年到30年屋齡的建案，選擇性很多。

七賢商圈推薦社區例如「京城圓頂」，大坪數五房格局從97至110坪，小坪數四房格局69至85坪，屋齡14年。全案特色是位處市中心，當時是國內第一棟外觀建材採用天然貝殼珍珠岩砌成，南台灣陽光充足、多雨，故而需要抗紫外線照射、長效防水、熱傳透率低功能，可讓建築外觀顏色均勻，長保閃亮效果，未來社區不須耗費龐大經費保養建築外觀，符合環保、節能新趨勢。

另「閃耀之旅」為二房25.55至36.85坪、三房25.88至67.68坪、四房52.73至67.06坪產品，屋齡16年。主要特色近捷運紅橘雙線交會之美麗島捷運站，串聯高雄知名商圈如六合國際觀光夜市、新興南華夜市、中正路中山路喜餅婚紗街等，食衣住行機能完善。

「皇家之星」坪數範圍二房27.52至38.25坪、三房35.86至62.97坪、四房54.91至95.12坪、五房83.96至113.33坪，屋齡25年。主要特色是位於七賢路上優質大樓，生活機能佳，近中正路捷運站、火車站，交通方便環境單純，保全完善，住家品質優良。

新北市政府專案輔導的海砂屋板橋富豪社區，2024年1月26日經都市更新審議會通過，更新後將興建3棟地下4層地上15到19層的鋼筋混凝土造206戶住商混合大樓，後續於核定發布實施後，即可進行重建，期待住戶能及早搬回安全無虞的新家園。

本案位於板橋區中山路2段及中山路2段416巷38弄所圍街廓中，基地規模3,457平方公尺，現況為5層樓鋼筋混凝土造建物，屋齡超過30年，戶數達68戶，2019年時經新北市府工務局鑑定為海砂屋，有重建的急迫性。因沒有建商進場，住戶決定採「自主都更」方式重建，住戶從前期整合到送件審議期間，由新北市都更推動辦公室一路提供專業諮詢，後轉由都市更新處持續進行輔導工作，且因符合新北市「都更二箭－主幹道沿線都更」政策，獲得15％基準容積加給，從300％提高至345％，更新後將回饋784.58平方公尺公共托老中心，提供周邊社區老人照護服務，同時提升生活機能。

新北市政府都市更新處林處長炳勲表示，本案係由市府培訓的都更推動師進場協助，住戶成立更新會且申請市府海砂屋鑑定全額補助，2019年時由當時市府成立的都更推動辦公室進場輔導，提供駐點諮詢服務，並於2021年7月2日提出都更事業計畫暨權利變換計畫申請，審議過程中，新北市府輔導團隊協助更新會整合、邀集專家學者釐清估價爭議，並聯合新北市府相關局處一同協助處理案件疑義，在各方合作協助下排除障礙順利完成，現終於走到審議最後階段。

因海砂屋具有重建急迫性及必要性，新北市府除了加速海砂屋都更案件審議進程外，也提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助、多元都更重建等機制，持續協助民眾改善危險老舊居住環境，讓住戶住回安全的新家。

看好商用不動產的開發前景，土地總市值破百億、位於台中七期蛋黃區的「惠民段141地號土地」設定地上權招商案將捲土重來，近日將上網正式公告，權利金底價35.87億元，這也是該案近三年來第二度公告招商。

該招商案曾於2022年11月首度招商，但由於總投資額估破百億元、權利金底標逾35億元，加上當時景氣低迷，最終因無人投標而宣告流標。據悉近日預計再度公告招商，這次投標限制大幅放寬，「可由三家以下公司以合作聯盟方式進行投標」，但是單獨投標人或合作聯盟各成員實收資本額合計應至少在5億元（含）以上，權利金可以分八期在八年內繳清。

位處台中七期河南路三段、市政北二路口的「惠民段141地號」設定地上權土地，總面積達5,018坪，屬於農田水利署台中管理處轄下的高容積土地，地點緊鄰台中市政府、國家歌劇院，周邊商業環境成熟，未來可興建大型購物商場、國際級飯店、頂級商辦等商用不動產，由於公告土地現值逾68億元，預估土地總市值逾百億元，二度招商權利金底價仍將維持35.87億元。

松彬不動產估價師事務所估價師廖家顯表示，該基地屬於「第八種新市政專用區」，建蔽率50％、容積率600％，基準容積超過3萬坪，可說是七期新市政中心專用區碩果僅存、也是最後一塊擁有高容積的完整大面積素地，總投資額估達百億元，未來若僅興建一棟摩天建築大樓，樓高可達300米。

廖家顯進一步表示，2022年11月招商期間共吸引了40組投資人搶領標單，其中不乏壽險集團、百貨業龍頭等大咖企業；不過，當年因受到景氣前景不明、投資人趨於觀望，加上升息等不利因素干擾，很遺憾最後以流標收場。

由於政府打炒房但「打住不打商」，2024年七期將有總銷合計高達數百億元的多棟商辦大樓將推案，掀起商用不動產開發熱潮，因此「惠民段141地號土地」設定地上權招商案，決定搶搭商辦熱潮、再度捲土重來招商。

新竹房價驚驚漲，不只竹北站上7字頭，實價揭露，連位於外圍蛋白的芎林鄉，也有預售案實價成交到5字頭，4字頭則相當普遍，三房也賣到2千多萬元。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，大新竹科技產業園區持續擴張，其中竹北4大園區「台元科技園區」、「昌益科技產發園區」、「AI智慧園區」、「生醫園區」橫向串連成「竹北科技廊道」。

其中已開發至第八期的「台元科技園區」，進駐員工數累計約有2萬人，第九、第十期擴建工程正進行中，已有知名半導體檢測分析業者汎銓預購逾1,500坪辦公空間，未來完工後可望再添5,000個新就業人口。

他表示，竹北科技廊道住房需求急劇攀升，但竹北房價暴衝7字頭，讓不少科技新貴轉向科技廊道以北的新興重劃區，外圍房價近年也跟著明顯上升。

其中芎林預售案「幸福禾合」，實價登錄有兩筆成交五字頭，最高一坪53.6萬元，另外「竹科主人」、「植光寓」「篤篤園」等也都賣到四字頭，另外竹東也有建案站上五字頭。

當地房仲表示，指出，高房價讓科技新鮮人將購屋目光轉向周圍機能熟成且房價親民的區域，其中新埔「田新重劃區」因近台元科技園區大門口中山路，近來頗受科技人青睞。

陳炳辰指出，竹科園區擴張所帶來的就業人口紅利是最能夠量化的房市剛需，更加速帶動產業園區外圍區域的開發潛力，相較市區，衛星城市相對便宜房價，持續吸引就業人口，預料房市持續升溫。

台北市長蔣萬安2024年1月26日出席是「捷運劍南路站多目標大樓工程簽約典禮」，會上他表示這是台北市歷史性的時刻，未來可以預見大直地區將更加繁榮；強化周邊土地使用強度，帶動整體區域發展；也帶給市民朋友更便捷、更舒適的生活環境，創造多贏的局面。

蔣萬安致詞時首先提到，過去他到新加坡、韓國首爾、上海等國際一流城市出訪時，他們也都是以TOD(大眾運輸導向都市發展)做為未來發展的規劃。目前台北市TOD計畫有劍潭站、興建中的士林站以及今天的劍南路站，捷運劍南路站未來將結合辦公大樓、教保中心以及居民活動中心等多項公共服務設施。

蔣萬安補充，這裡未來會是大直地區很重要的新地標，也跟未來整體台北市規劃打造「15分鐘城市」的理念一致。未來希望市民朋友可以在步行或騎自行車15分鐘的範圍內，滿足大家食、衣、住、行、娛樂的需求；不管是交通、居住、工作、就學、醫療、休閒、運動等場所，皆能在15分鐘內到達。

蔣萬安表示，未來台北市的城市規劃，要運用綿密捷運網路的優勢，強化周邊土地的使用強度，帶動整體區域的發展，並把這座城市打造成為更宜居、舒適、方便的環境。致詞最後，蔣萬安感謝所有參與的夥伴，各個協力廠商，大家共同努力，才能夠促成今天正式簽約，本案預計在2029年完工，屆時再相約一起見證歷史性的一刻！

蔣萬安今天也在活動前接受媒體聯訪，有關北市人口確定超過251萬後，相關副市長人選一事，蔣萬安表示人選會做整體考量，確定後會對外公佈。

媒體接著問，港湖區可能會增加一個議員席次一事，他則回應很高興台北市人口持續在增加，港湖區的人口數也在增加，所以民政局、社會局都有跟他說未來有可能在港湖增加一席議員，他也期待未來和更多優秀的民意代表一起為市民服務。

台北捷運公司董事長趙紹廉表示，捷運劍南路站多目標大樓為北捷推動士林站、劍潭站2棟多目標大樓之後，拓展物業開發的第3個品牌，此次的簽約典禮代表著北捷從運輸本業的基礎出發，透過都市更新結合交通、商業、生活，為大直地區創造新的城市地標。

捷運劍南路站多目標大樓利用原來劍南路站南側客運轉運站及廣場興建，規劃地下2層、地上22層複合式大樓，總樓地板面積達1萬3千餘坪，提供辦公室、商場、教保中心、區民活動中心及景觀餐廳使用。

為發揮大眾運輸導向功能，本案重置優化既有客運轉運站及地下轉乘停車場，將原地面環狀線Y29站冷卻水塔導入多目標大樓頂樓，增加地面活動廣場；1樓半戶外開放區域搭配植栽綠化及人本設計，營造友善行人動線及空間。另配合都市計畫建置大彎北段空橋迴廊，將大眾運輸系統與周邊商場串連，豐富大直地區商業及生活機能。

劍南路站多目標大樓結合綠、智慧建築設計及ESG永續發展理念，設計皆以節能為考量，並以優於法規規定比例設置充電樁停車位，另客運轉運站預留電動公車充電樁管路，打造一棟符合生態、節能、減廢、健康的銀級綠建築，­持續為建構智慧生活、低碳城市的願景盡一份心力。

台北捷運於2023年辦理工程招標，由春原營造股份有限公司、陳昆豐建築師事務所、永龍企業股份有限公司共同承攬，契約金額約42億元，預計於2029年完工。

2023年工業地產熱度減退，據統計2023年全台廠房、工業土地交易量僅300多億元，年減58％。信義全球資產公司總經理林三智解讀，2023年經濟成長疲軟、產業投資趨於謹慎，致使全年工業地產交易量縮，但2024年在AI新興科技、企業ESG轉型等題材助攻下，可望推升新一波工業地產交易熱潮。

據信義全球資產公司統計，2023年上市櫃法人在廠房、工業土地等工業不動產總投資額為348億元。林三智總經理表示，中美貿易戰後全球供應鏈重組，台商回流投資為市場帶來新契機，據投資台灣事務所統計，投資台灣3大方案實施5年來，總投資總額已超過2.1兆億元，資金回台、企業新建擴廠需求大增，工業地產交易旺盛，總計2018年至2023年間累計交易量近4千億元。

但2023年工業地產交易量下滑，僅不到2022年總投資額的一半，林三智總經理分析衰退主因有三，(1)2023年全球經濟成長疲弱，外銷訂單表現衰退，產業投資動能也受到影響；(2)2019年起政府啟動投資台灣3大方案，實施迄今已有5年，產業陸續完成布局，新增投資動能已相當有限；(3)精華標的稀缺、工業地價格上揚，加上營建成本居高不下，讓原定有投資計劃的企業，都紛紛暫緩觀望。

綜合多項因素，使2023年工業地產交易收縮，但產業實質需求仍在，隨著2024年從景氣谷底反彈，3項利多將支撐2024年工業地產市場。(1)全球AI應用需求浮現，台積電等半導體科技大廠加碼布局工業地產，拓廠增加產能；(2)企業紛紛走向ESG綠色轉型，對具備環保節能題材的綠色工廠需求大增；(3)隨著廠商去庫存告一段落，2024年外銷接單將揮別低迷、走向復甦，廠商也將重啟遞延的擴廠計畫。

台新人壽在新年開始就搶先進場，以14.5億元購入永康科技工業區近萬坪工業廠房，顯示買方對工業地產市場信心度已逐漸回升。林三智總經理觀察，桃園、台中仍是2024年工業地產交易熱區，兩地均為台灣重要產業聚落，隱形冠軍群聚，更有許多廠商掌握重要技術，在全球供應鏈中扮演關鍵角色，隨著全球景氣回升，廠商投資動能回穩，精華地段工業土地、智慧廠房會是2024年主流交易產品。

總經理林三智表示，2024年市場環境對工業地產成長有利，但交易表現仍取決於買賣方的價格認知。以2023年市況來說，由於賣方普遍對價格期待偏高，影響買方決策意願，進而影響市場交易總量，展望2024年工業地產市場，若買賣雙方對價格認知能賦予更多彈性，在剛需買盤支撐下，就可催出交易量。

各大產業都已啟動新年度營運計畫，近期信義全球資產公司接獲不少業者有跨區布局商用不動產的需求，並已成功協助多組法人企業客戶於全台購置工業不動產。信義全球資產公司於桃園、台中均設有直營商仲部，可縱合產業營運特性，提供策略建議，為企業解決購置商用不動產的各項需求。

上市櫃建商看好房市紛紛砸錢購地，今年1月迄今已經有六家建商陸續砸下大約66億元購置土地，包括國揚（2505）、全坤建（2509）、皇普（2528）、皇翔（2545）、亞昕國際（5213）、永信建（5508）等，為未來四～五年業績鋪路。

最新一起是寶徠（1805）26日宣布，將授權董事長在北市南港取得開發案，簽訂合建契約，計畫插旗南港。

2024下半年可望迎來台北市信義計畫區大戶產品「松雍」完工交屋的寶徠，儘管新案尚未完工，但銷售成績最近傳出喜訊，交屋入帳後現金可望逐步回收。為布局未來業績來說，寶徠董事會決議，授權董事長就北市南港區開發案，簽訂合建契約，計畫「錢」進南港卡位。

國揚2023年為完工入帳空窗期，但2024年起將連續四年有新案交屋挹注，獵地需求也轉強，日前國揚子公司神揚建設豪擲9.21億元，向高雄市政府地政局競標到高雄市楠梓區援中段二小段40-1地號土地，擴大土地存量。

2023年同樣是完工入帳空窗期的全坤建，2024、2025年將陸續有新案交屋認列，現金也可望快速回收，日前也出手購地，擬簽下台北市大同區玉泉段二小段159等15筆地號413坪土地，採都更方式進行合建分屋，深耕大台北都會區都更案。

皇普近兩年新經營團隊進駐後，推案策略靈活，改採中小坪數產品為主，推案銷售成績亮眼，2024年也將有不少新案完工交屋，為未來業績暖身，皇普也加碼購地，日前斥資17.75億元，買下桃園市桃園區富國段1,543.355坪土地。

另外，皇翔2024年初也出手搶地，豪擲11.46億元，掃進台北市中正區城中段二小段390、391等525坪可移轉古蹟容積的土地；看好剛需買盤，亞昕國際日前則以20.46億元買下林口力行段1,283.81坪土地，未來規畫總銷百億元大案，另外，也準備出手卡位台中南屯區土地；南台灣營建股績優生永信建，日前斥資6.87億元，買下高雄市仁武區1,309.62坪土地，積極補貨。

近期，有關樓市的利好消息不斷。住建部、國家金融監督管理總局紛紛發聲，支持房地產市場發展。今年以來，廣州、上海、東莞、洛陽等多個城市陸續出臺樓市新政，引導購房者信心回升。從內容來看，主要涉及住房公積金、房貸利率、調整限購、契稅補貼、購房補貼等方面。

受訪專家認為，近期發佈的一系列政策釋放了較為強烈的積極信號，接下來金融支援房地產的力度以及各地政策的優化調整力度有望進一步加大。

優化政策密集出臺

在國新辦1月25日舉行的金融服務經濟社會高品質發展新聞發佈會上，國家金融監督管理總局副局長肖遠企回應了房地產政策等方面的市場熱點問題。其中，就“繼續做好個人住房貸款金融服務”，肖遠企表示，支援各地城市政府和住建部門因城施策，進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導、督促銀行更好服務廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。

1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，要求堅持因城施策，一城一策，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可因地制宜調整房地產政策。在此背景下，1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發了相關通知，提出優化調整限購政策。

事實上，今年以來，多地再推樓市新政。上海、東莞、洛陽等多個城市陸續出臺樓市新政，引導購房者信心回升。

1月2日，上海市住房公積金管理委員會發佈《關於調整本市住房公積金個人住房貸款政策的通知》，進一步明確第二套改善型住房的認定及最低首付款比例。“東莞發佈”微信公眾號發佈的資訊顯示，自2024年1月1日起，東莞市實施階段性取消轄區首套住房商業性個人住房貸款利率下限。1月3日，洛陽市發佈《洛陽市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，提出實施交易契稅財政補貼、加大公積金政策支持等十項舉措。

從房貸利率看，記者瞭解到，今年1月份以來，已有多地繼續下調首套房貸利率。根據貝殼研究院資料，截至1月中旬，其統計的百城中有60個城市首套房貸利率已進入“3時代”。1月份百城首套主流房貸利率平均為3.84%，其中一線城市首套房貸利率為4.13%，與上月持平；二線城市首套房貸利率降至3.86%，三四線城市首套房貸利率降至3.82%。1月份共有9個城市首套房貸利率下降，主要為二線和三四線城市，下降空間在5個基點至30個基點之間。

首付比例等仍有下調空間

諸葛資料研究中心高級分析師關榮雪在接受《證券日報》記者採訪時表示，“支援各地城市政府和住建部門，因城施策進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策”將成為銀行進一步落地金融支持房地產政策的重要指導及助推劑。未來銀行住房貸款業務的規模將會擴大，借貸需求有望增加。

“各地因城施策進一步優化個人住房貸款政策，有助於提振市場信心，改善供需關係，緩解部分城市及區域庫存壓力，促進房地產市場平穩健康發展。”關榮雪表示。

談及銀行如何做好房地產金融服務，東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，銀行對房地產市場的支持主要有三個方面：一是加大力度引導銀行等金融機構“一視同仁”滿足不同所有制房企合理融資需求。二是結構性貨幣政策定向發力。截至2023年年底，3500億元“保交樓”專項借款絕大部分都已經投放到項目，下一步可以考慮增加額度。三是要通過下調居民房貸利率下限等方式，繼續引導居民房貸利率下行。這是有效降低居民購房成本的關鍵一招。

中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，當前部分城市首付比例和房貸利率仍處於較高水準，如核心一二線城市首套首付比例最低30%，北京、上海部分區域二套首付比例最低仍為50%，房貸利率仍在4%以上。未來這些城市首付比例和房貸利率仍有一定下調空間，若相關政策及時跟進調整，將有利於更好地促進居民購房需求釋放，助力房地產市場企穩恢復。

關榮雪表示，預計2024年政策端將延續寬鬆基調，政策工具箱將從深度與廣度兩個維度上進一步挖掘。預計今年房貸利率和首付比例仍有下調的可能，各地將針對自身情況進行不同幅度的優化調整。

從住房城鄉建設部和金融監管總局獲悉，預計1月底前，第一批城市房地產融資協調機制項目「白名單」將落地；金融機構將更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。1月初，兩部門聯合印發《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級以上城市建立城市房地產融資協調機制。地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，將協調機制建立和運作起來，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。

住建部在近日召開的城市房地產融資協調機制部署會上強調，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。隨後1月27日，廣州市發布進一步優化該市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。本次限購政策放鬆力度超出市場預期：將住房出租或掛牌出售即可核減套數，結合“認房不認貸”，接近於完全放開限購和限貸政策，預計將有效刺激置換改善需求，促進市場復甦。在廣州松綁限購後，目前其他一線城市是否會跟進值得關注。目前來看，四個一線城市中，除廣州外，已有上海松綁了郊區限購。

廣州率先響應中央要求，預計供需兩端政策將持續加碼。近期多地「三大工程」計畫陸續啟動，地方兩會、地方住宅建設會議也加速部署。

國盛證券指出，維持地產業「增持」評等。該機構認為配置房地產相關股票有以下理由：1.機構持股佔比較低。2.地產作為早週期指標，具備指向性作用，配置地產相當於配置經濟風向標。3.產業競爭格局改善邏輯依舊適用，出險屋企有增無減，拿地和銷售表現頭部的房企依然是這些。4.在上年提出的「只看好一線+2/3二線+極少量城市」依然奏效，這個城市組合反彈時表現更好也得到了印證。5.城中村改造的推進成為2024年主要看點，預計實際上整個城市更新維度都會有提速，同時政策性資金到位的體量是關鍵。基於以上的配置邏輯，在股票層面推薦幾個維度：1、若政策到位的相關基本面股票：1）開發：華發股份、濱江集團、招商蛇口、保利發展、建發股份；H股的綠城中國、越秀地產、華潤置地、中國海外發展、建發國際集團等；2）物業：A股關注招商積餘。H股關注華潤萬像生活、中海物業、保利物業、萬物雲、綠城服務等。2、若政策及資金到位的城中村相關概念股：城建發展、天健集團、城投控股、中華企業、珠江股份等；3、若政策出台一直不及預期，則建議關注「地產+」主題類公司。

東莞證券指出，地產政策再迎優化，關注家居龍頭企業。可關注：好太太（603848）、索菲亞（002572）、顧家家居（603816）、歐派家居（603833）。

東莞證券也表示，隨著全球經濟復甦，家電出口逐步復甦，疊加國內地產政策延續寬鬆趨勢，看好後續家電需求恢復動能。目前家電產業估值偏低，建議持續關注品牌效應廣、創新能力強、具備業績韌性的優秀家電企業。如：海爾智家（600690）、格力電器（000651）、科沃斯（603486）、北鼎股份（300824）、和而泰（002402）、三花智控（002050）。

本文源自金融界

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1月27日，據廣州市人民政府網站披露的消息，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。

根據《通知》內容顯示，其中提到，要優化調整限購政策，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源資訊編碼並掛牌計畫出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。對於具備合併不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合併登記業務一同辦理。商服類物業不再限定轉讓對象。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，廣州此次公佈的政策在此前一周市場已有傳言，也說明此前已對此做過論證，這一次廣州相關政策的放鬆也有幾個信號意義。

第一，廣州之前的住房限購政策有過微調，包括“認房不認貸”，降低首付比例和房貸利率，但廣州沒有調整過普通住宅的認定標準，其他一線城市有所調整。在這麼多系列放寬政策的基礎上，廣州在2024年進一步作出調整，從這個角度來說，充分說明2024年在進一步調整房地產優化政策方面，今年政策進一步寬鬆。由金融財稅方面往行政方面的進一步優化和調整，具有信號的意義。

第二，這次放鬆是有一定的條件，是針對120平方米以上的住房放鬆，從這個角度來說也說明了兩方面考慮。第一是對改善型住房的需求進一步放鬆沒有約束，對剛需120平方米以下，還是從“房住不炒”和改善剛需的需求方面有適當的管控和平衡。

第三，這次政策可以結合昨天住建部的一句很重要的表述“充分賦予城市房地產調控自主權“來看，各地並不是說政策全部取消放鬆，但是各地放鬆的自主權增加增大，從這個角度說，廣州也是體現了地方城市政府對當前房地產市場作出調整，對其他城市有積極啟發和示範意義。

第四，從歷次的房地產放鬆政策方面來說廣州都是比較靠前的，走的比較前面，這一次廣州放鬆以後，對其他的三個一線城市也有啟發的。廣州每次都打頭陣，說明其他三個一線城市放鬆概率也增大，或者說增強了大家對限購進一步調整的預期。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，《通知》體現廣州在破解房地產發展難題，加快構建房地產發展新模式的積極探索。此次政策優化明確導向，以構建“保障+市場”住房供應體系為主要工作方向，旨在不斷理順市場化商品房與保障性住房的關係，減少商品住房市場的限制性政策，讓商品住房逐漸回歸居住屬性，保障性住房則用於保障和改善民生。

此外，作為在住建部會議後首個落地優化房地產政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調整方向提供參考，預計未來將有更多城市結合自身實際情況出臺調控優化政策，促進房地產市場平穩、健康、可持續發展。

對於開放120平方米以上戶型限購，楊紅俠表示，此次政策的出臺，主要是針對限購區域的政策優化，有利於提升限購區域的改善性住房需求的釋放，進一步帶動市場的成交。同時也有利於提升市場的成交氛圍，為市場的穩步回升建立市場信心。從去年9月出臺的限購鬆綁政策來看，政策的優化確實帶來了市場的回升，短期也帶來了市場成交量的明顯回升，此處針對限購區域限購政策的進一步優化，也將加快限購區域改善型產品的去化，也體現了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。

另外，要繼續加大住房保障力度。進一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應結構和政策體系，加大供應力度，不斷滿足各類保障人群住房需求。2024年計畫籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。

在精准支持房地產項目合理融資需求方面，按照《住房城鄉建設部金融監管總局關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（建房〔2024〕2號）要求，建立廣州市房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精准對接，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

在加強房地產市場監管方面，強化部門聯動，健全聯合執法和懲戒機制，加強房地產市場監測，加大力度整治房地產開發建設、房屋交易、住房租賃市場秩序，嚴厲查處違法違規行為，保障購房人合法權益。

本通知自2024年1月27日起正式實施，原有政策與本通知不一致的，按本通知執行。

1月13日，上海市青浦區、奉賢區宣佈：有條件放開外地單身限購，同時對購房者繳納社保、個稅的年限也由過去的五年降至三年。新政出臺兩周，效果如何？

王力是上海市奉賢區一家國有企業的職工，在上海繳納社保與個稅剛滿三年，沒有結婚。按照以往的政策，他無法在上海買房。看到上海兩區調整住房限購的政策後，他判斷自己已具備購房資格，便一大早來到奉賢區一家仲介門店諮詢。

購房者 王力：瞭解一下購房資質問題，爭取能在奉賢地區紮根生活。

上海某房產經紀有限公司總經理 秦毅：基本上每個業務員手上都會有諮詢客戶，大家更關心自己單位是否符合條件，自身是否符合人才條件。有些客戶是明確表示要出手買房的。

除了仲介門店，一些樓盤也迎來了第一批“人才”客戶前來諮詢。據記者瞭解，在上海市奉賢區某售樓處，新政出臺後的首個週末，公司當即推出一批優質房源，很多自己判斷符合新政要求的客戶前來諮詢、下定。

上海某房地產企業置業經理 王威：我們推出了三十到四十套優質房源，當天一搶而空，絕大部分是新政的特定人才。

據業內人士稱，此次新政最大的亮點是人才購房的社保、個稅繳納年限要求由五年降低至三年，同時購房資格由居民家庭調整為個人，符合條件的人才，經相關部門認定後即可購房。

上海市青浦區房地產交易中心主任 陸衛國：對一些尚未落戶、在滬在青浦區工作，並且繳納社保，尤其是一些單身人才，具有一定的吸引力。我預計到節後成交量可能有所提高。

易居研究院研究總監 嚴躍進：這兩個政策的定向性很強，能給相應的人才帶來直接影響。購房的潛在成本降低了，對於解決人才居住的問題具有積極的作用。

灣區發展(00737)公布，於2023年12月，廣深高速公路總路費收入約2.65億元(人民幣．下同)，日均路費收入855.7萬元，均按年增長51%。廣珠西線高速公路總路費收入約1.16億元，日均路費收入373.9萬元，均按年增45%。沿江高速公路(深圳段)總路費收入約5865.3萬元，日均路費收入189.2萬元，均按年增45%。
　　
集團指，廣深高速公路、廣珠西綫高速公路及沿江高速公路（深圳段）上月的路費收入按年同比增長，主要由於社會交通運輸量呈現恢復性增長。

寶新置地(00299)公布，目前公司債券未償還本金額及利息合共約4.1億元（人民幣．下同）（約4.5億港元），該集團出售持有3項物業的公司予雲能國際以抵銷估計不少於約2.4億至不多於約2.5億元（約2.6億至2.7億港元）未償還公司債券，料虧損約189萬港元。
　　
該集團指，透過持有85%股權的附屬出售瀋陽住宅物業12個住宅單位，建築面積約1733平方米，及商業物業29個商業單位，建築面積約1.2萬平方米，估值分別為1002萬及1億元，以及出售持有合肥物業共48個商業單位，建築面積逾8000平方米的深圳寶新商貿全部股權，而深圳寶新商貿全部股權於去年5月底估值約1.26億元。該集團指，交易後，未償還公司債券金額將減少至約1.6億至1.7億元（約1.77億至1.89億港元），將與雲能國際另行訂立還款協議。
　　
該集團指，交易後，仍有5個物業開發項目，位於深圳、長沙、汕頭及雲浮，涉及商業綜合體、住宅、酒店、商務公寓和平別墅等，出售不會對經營物業開發業務能力造成任何重大不利影響。

經濟日報集團(00423)公布，間接全資附屬公司亞滙（遠東）作為賣方與中國移動香港作為買方訂立臨時協議，以代價1.35億元出售大埔物業，惟須完成條件方可作實，目前預期於完成時會錄得出售收益約1.22億元。
　　
該集團指，出售的物業位於新界大埔汀角路57號太平工業中心1座2樓A、B（包括其附屬的平台）、C及D廠房，獨立估值師對該物業於1月10日之估值1.226億元。買賣雙方將就出售事項磋商於2月9日或之前簽署正式協議。集團董事認為，出售事項為按合理價格變現該物業價值之良機。出售事項所得款項淨額預期約1.32億元，預期會用作該集團一般營運資金，此舉將會加強該集團財務狀況。

中國金茂(00817)公布，於今日，公司間接全資附屬公司合肥灃茂與首開股份(滬:600376)、南京嘉泰簽訂協議，據此，為後續就標的地塊的開發開展合作，合肥灃茂同意向南京嘉泰提供合計不超過6.12億元(人民幣．下同)的誠意金借款，按年利率5.5%計息；及有條件同意參與對南京嘉泰增資的公開掛牌程序。標的地塊的土地使用權由首開股份於2023年12月14日透過公開競買程序投得。南京嘉泰為首開股份為開發標的地塊而設立的項目公司。
　　
首開股份於2023年12月14日透過公開競買程序以11億元的代價投得標的地塊的土地使用權，並於2024年1月17日設立項目公司以開發標的地塊。於本公告之日，項目公司的註冊資本為2000萬元。標的地塊位於中國江蘇省南京市鼓樓區，為住宅用地，佔地面積約16700平方米，規劃計容建築面積約為36730平方米。
　　
集團指，合肥灃茂向項目公司提供誠意金借款有利於集團與首開股份進一步落實標的地塊合作開發各項事宜，充分發揮相關各方資源優勢，共同爭取項目收益優化，為集團在南京市獲取優質土地資源儲備奠定基礎。

1月25日，福建省福州市住房保障和房產管理局發布《關於進一步盤活使用存量安置型商品房和配建安置房房源的實施意見》的政策解讀。

為豐富連片舊改、城中村改造及市政工程徵收安置房源，切實滿足被徵收人多樣化安置需求，拓寬徵遷補償安置管道，促進房屋徵收安置工作，同時有效盤活城區存量大戶型安置型商品房及出讓地配建安置房源，1月12日，福州推出《進一步盤活使用存量安置型商品房及配建安置房房源的實施意見》。

《意見》提出，鼓勵被徵收人上調安置到105平方米以上（含105平方米）戶型，上調安置增加面積部分按安置型商品房或配建安置房項目不同區位給予市場評估價不同標準的折扣優惠，其中：1.選擇購買二環以內項目的，上調增加的面積部分按市場評估價計價；2.選擇購買二環與三環之間項目的，上調增加的面積部分按市場評估價95%計價；3.選擇購買三環外項目的，上調增加的面積部分以市場評估價90%計價。

《意見》顯示，上調增加的面積部分優惠價格低於對接價格的，以對接價格計價。被徵收人正常安置105平方公尺以下（不含105平方公尺）戶型的，就近上靠安置標準房型面積以對接價格計價。被徵收人選擇上調安置到105平方米以上（含105平方米）戶型安置型商品房和配建安置房項目的，上調增加的面積部分層次係數差價按《福州市房屋徵收補償實施細則（2021年修訂版）》（榕政辦〔2021〕112號）第十一條第二款規定執行。

在安置房源使用方面，所有安置房源均可用於鼓樓、台江徵收項目；倉山、晉安徵收項目限於使用倉山、晉安轄區內的安置房源。大戶型房源價格評估工作由市府住房保障和房產管理局統一組織，每兩年一次。其間，如新建商品房價格指數年度波動區間超過± 5%，則適時啟動重新評估。

《意見》有效期限5年，明確適用於鼓樓區、台江區、倉山區、晉安區範圍內新啟動的房屋徵收工程。適用優惠政策的安置房源為2023年12月31日前取得完工驗收備案的安置型商品房及出讓地配建安置房工程中，面積為105平方公尺以上（含105平方公尺）戶型的存量房源。

此外，1月23日，福州市發布《關於進一步明確市級各類安置房源對接使用的補充意見》。《補充意見》明確，因規劃調整，原簽約的安置地未建安置房的， 「原安置房現對接價格」原則上按週邊兩公里範圍內與「原安置房」相同區位補償指導價的安置房對接價格計取，若週邊兩公里範圍內無相同區位補償指導價安置房的，按週邊兩公里範圍內安置房對接價加化解房源專案與參照安置房專案區位補償指導價的價差計取。原安置房徵遷時點未規定對接價格的，「原安置房徵遷時點對接價格」依徵遷時點工程所在土地等級的居住用地基準地價加上徵遷時點安置房屋建安造價計取。

根據福州市不動產登記和交易中心1月22日發布的數據，2023年1-12月，全市新建商品房銷售網簽115994套（間/個）,同比增長8.26%；銷售面積816.73萬平方米，同比成長9.76%；其中，住宅銷售56444套，較去年成長7.90%、銷售面積572.47萬平方公尺、較去年同期成長9.22%。二手房成交59,739套，較去年成長35.97%；成交面積546.97萬平方米，較去年成長40.65%；其中，二手住宅成交45201套，較去年同期增加37.00%；成交面積475.50萬平方米，較去年同期成長35.99%。

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樂居財經嚴明會1月29日，中信證券指出，廣州市的政策匹配我國房地產市場供需關係已經發生重大變化的關鍵判斷，也符合房地產市場的內生發展需求。2024年各地限購政策還會持續退出，房貸利率可望實質下降，核心城市房價可望在第二季走穩。金融體系大力支持房地產市場合理融資需求，地方政府積極回應。配售型保障房屋建設量力而行，執行上會充分考慮當前房地產市場的壓力。

風險因素：政策落地效果尚待觀察，銷售基本面的恢復效果和持續性可能不及預期；當前各地房價仍在持續下行，企業財務表現仍然存在較大不確定性，盈利能力可能繼續收縮；配售型保障房籌建可能導致區域性的商品房房價承壓，導致局部市場有需求波動。

改革創新新高地，企業發展新熱土

近期，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《浦東新區綜合改革試點實施方案（2023-2027）》，中信證券認為，相關改革將可望大幅提升區域經濟發展活力，臨港新片區等重點區域或將在政策加持之下吸引力進一步提升；相關政策既是探索對外開發的號角，也是區域跨越發展的引擎。

風險因素：1）園區公司面臨城市商辦空間供給過剩的挑戰：區域政策的主要受益對像是紮根片區的園區綜合開發公司，這類公司的營收有較大比例來自於園區商辦物業的出租和銷售，若無法有效應對供給過剩的挑戰，將面臨一定的風險。當然，目前商辦空間供給總量過剩，但具體落實到園區公司的營運成績，則相關園區服務的具體產業成長十分重要。和TMT相關產業不同，跨境金融，高端製造等領域並不存在明顯的商業物業供給過多問題。2）房地產業銷售基本面恢復效果及持續性不如預期的風險；3）區域政策落地的力道及時間不及預期的風險。

90年代日本房地產危機與企業應對

隨著90年代房地產危機演進，日本房企經歷了產業結構轉變、營收波動、壓降債務和槓桿、尋求金融資源支持以及業務模式轉型為可循環的五重變局。在明晰中日差異前提下，日本房企發展經驗揭示了儘管資產價格見頂階段龍頭企業亦難免虧損，業務轉型和成熟也需要時間，但企業轉型聚焦可循環業務的房地產發展新模式是必然選擇，且控制槓桿和尋求金融資源十分必要。此外，中國房地產交易服務部門也誕生了具備強大業務能力和規模的不動產服務企業。

風險提示：日本房地產下行發生距今超過30年，且中日兩國在宏觀、微觀經濟層面都存在差異，相關歷史經驗和當前情況並不完全可比，不能簡單套用日本房地產市場的一些機械性結論；在中國，如果資產價格下行，企業面臨的減損壓力可能影響業績；企業經營模式向經營性、循環性業務的轉型尚需時日，可能出現部分業務難以盈利的情況；政策實施範圍和力度存在不確定性，市場築底時間可能延長；居民的收入預期下行可能導致中高端購物中心面臨客流降低，空置率上升的風險；我國REITs市場尚處發展初期，制度還需完善，可能存在較大發行折價進而阻礙企業出表資產的風險；整裝家居業務規模化營運與管理模式尚在探索，可能有相應業務獲利能力不如預期的風險。

相關公司：中信證券sh600030

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接近每月添一店 積極擴充冠零售商

通關後零售業雖走出谷底，但生意未見大幅飆升，不少零售品牌開舖仍採審慎策略。不過，一家於2023年才成立的本地化妝品及保健品店「櫻花薈」卻大肆擴充，自去年6月起約半年內，連環承租6個舖位作為分店，舖位月租由最平19萬元，至最高53萬元，6間分店涉及月租達205萬元，擊敗多家大型連鎖品牌，成為近一年擴充步伐最為積極的零售商。

主要售賣美妝保健品的「櫻花薈」，在2023年6月初才承租舖位作為首間分店，以每月約50萬元租用尖沙咀加連威老道21A至21B號德立大廈地下A、C及D號舖，位處加連威老道與加拿分道交界大單邊，建築面積約1640方呎，呎租約305元。該舖租金高峰期為2014年中，月租高達90萬元，即目前租金水平較高位回落44.4%。

尖咀連環插旗 海防道店呎租500

當時該品牌已計劃稍後在其他核心區開設分店，其後以接近每月租一舖的方式急速開店擴展。在加連威老道首間分店去年7月開張後，即月已在同區一線地段海防道租用53至55號海防大廈地下7A及7B號舖，建築面積約800方呎，月租40萬元，較叫租低20%，呎租約500元。此舖在2014年至2020年期間，由連鎖珠寶金行周大福（01929）以月租高達269.1萬元承租達6年，最新租金較高峰大幅相差85.1%，屬該品牌租得的舖位中，租金與最高位差距最大的一個。

「櫻花薈」於去年9月火速「過海」擴充，租用銅鑼灣啟超道4號地下舖位，建築面積約1500方呎，月租53萬元，呎租約353元。此舖是「櫻花薈」目前月租最貴的分店，但租金仍較由周大福承租時的最高位約230萬元，低77%。

19萬進駐荃灣千色匯I 殺入新界

該品牌隨後在去年10月再度出擊，以每月23萬元租用旺角西洋菜南街42號地下舖位，建築面積約1000方呎，呎租230元。此舖2022年以20萬元租出，租客提早2年離場，令「櫻花薈」得以在旺角首度落戶，租金更上升15%。去年底該品牌更進駐新界區，以每月19萬元租用荃灣眾安街68號荃灣千色匯I地下G3號舖，建築面積約1400方呎，呎租136元，取代原租戶英皇鐘錶珠寶（00887）。

「櫻花薈」由去年6月首度租舖至12月的半年間，已成功租用多達6個舖，大部分位處尖沙咀、旺角及銅鑼灣等主要遊客區，每月租金開支達205萬元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，自通關後，國際品牌或奢侈品未見大肆擴充，核心遊客區舖位主要由化妝品及藥房等商戶租用。由於過去數月舖位租金未見大幅回升，與高位相比仍低水，個別未有太多分店的商戶或新品牌，趁業主尚有議租空間積極搶位，冀打響名堂。他相信，不少零售商在觀察完剛過去的聖誕節及即將來臨的農曆新年消費情況後，才會作新一輪租賃部署。

樓價持續下跌，北角柏傲山一個兩房銀主盤，僅以1450萬元售出，單位近9年貶值19.3%。另外，長沙灣南昌站上蓋匯璽1房戶亦錄得成交，逾6年輸119.41萬元。

美聯物業分行首席高級營業經理盧浩表示，剛促成北角柏傲山一個596方呎銀主盤成交，為3座高層D室，兩房間隔，銀主早於2022年12月以約2000萬元放售，至2023年下半年曾下調至約1800萬元，惟近期屋苑5座高層D室，景觀與上述單位相若，只低兩層，實用面積596方呎，以約1430萬元易手，銀主最終接受以1450萬元成交，呎價24329元。

該單位原業主於2015年2月以1797萬元一手購入，物業近9年貶值347萬元或19.3%。

匯璽1房713萬輸14%

美聯物業分行首席區域營業董事張曉盈稱，剛促成長沙灣南昌站上蓋匯璽1房戶買賣，為匯璽II 3B座高層H室，實用面積362方呎，原業主早前以蝕本價770萬元放售，最終只能以712.8萬元易手，呎價19691元。資料顯示，原業主於2017年11月以約832.21萬元一手購入上述物業，持貨逾6年賬面虧蝕119.41萬元或14.3%。

荃灣朗逸峯12座低層C室，實用面積948方呎，3房間隔，以1000萬元易手，呎價10549元。美聯物業分行高級分區營業經理鍾家豪透露，原業主2021年4月以1070萬元購入單位後，斥資100萬元大事裝修，近期因看中區外面積更大的單位，遂抱平賣平買心態，提供較大議價空間以求盡早出貨換樓。賣方持貨近3年賬面蝕70萬元或6.5%。

樓市觀望氣氛濃厚，加上年近歲晚，三大代理行統計過去兩天（27日至28日）十大屋苑二手交投維持在個位數。美聯物業錄得7宗成績最好，按周持平，以荔枝角美孚新邨佔3宗表現最佳。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，內地降準及提振經濟措施，將為市場釋放資金，料有利中港經濟，本港樓市將受惠，相信農曆新年後有望出現小陽春，二手買賣看升。

年近歲晚 市場觀望

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑錄得4宗成交，連跌4周，按周減少20%。港島區「食白果」，天水圍嘉湖山莊有兩宗買賣最多。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，市場等待月底聯儲局的議息結果，觀望息口動向，並靜候下月出爐的《財政預算案》會否有為樓市撤辣或大幅減辣的措施，因此這段時間發展商暫時按兵不動，二手市況亦維持牛皮狀態。

中原地產統計的十大屋苑成交則三連挫，期內只有3宗買賣，創7周新低，按周下跌50%。

農曆新年前未有大型新盤部署推售，過去周末兩日（27日至28日）一手市場由貨尾盤主導，合共約有62宗成交，較前一個周末（20日至21日）錄24宗，按周增38宗或約1.6倍，當中碧桂園（02007）九龍城單幢盤瓏碧周末兩天累沽43伙最多，佔整體成交近七成。

碧桂園九龍城瓏碧降價出售餘貨，過去周六（27日）發售60伙，即日沽40伙，連同昨天售出3伙，兩日合共賣出43伙。發展商在過去周六晚加推第4號價單共20伙，涵蓋開放式至1房，實用面積213至354方呎，以最高21%折扣計，折實售價由394.7萬至626.4萬元，折實呎價約16633至19416元。

瓏碧兩日沽43伙 添食20戶

加推單位折實平均呎價約18067元，較本月18日推出的第3號價單折實平均呎價17681元，高出2.2%。碧桂園香港營銷管理部總經理林曉箐表示，加推的大部分為高層單位，屬原價加推。發展商落實在周三（31日）以先到先得形式發售16伙，同日亦會有1伙招標。

瓏碧位於賈炳達道138號，已屆現樓，實用面積213至414方呎，單位總數190伙，至今合計共售出113伙，累積套現約8.1億元。

英皇國際（00163）香港仔舊契項目澄天周末兩天沽出2伙，共套現約1140萬元。項目並更新價單，提供兩項全新付款方法予指定D室或E室單位的買家選用。

信置（00083）牽頭發展的旺角ONE SOHO周末錄得1宗住宅單位成交，涉608萬元；項目亦展開車位銷售，暫沽7個車位，共套現1068萬元。

美國及本港銀行相繼暫停加息，加上政府公布「新資本投資者入境計劃」，帶動整體樓市成交回升。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，1月截至24日，整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄3464宗，估計全月有4200宗，創近5個月新高，較2023年12月的3764宗上升11.6%。惟一手及二手住宅登記量卻背馳，一手全月料僅約950宗，按月減少0.1%；二手全月則估計有約2200宗，按月大增19.8%。

新盤宗數趨跌 二手反升

楊明儀指出，1月截至24日整體樓宇買賣合約登記總值237.36億元，估計全月達290億元，較2023年12月的335.85億元，下跌13.7%，主要是期內缺乏大額成交登記及樓價持續下調所致。

1月截至24日一手私人住宅暫錄856宗登記，預計全月約950宗，較去年12月的951宗下跌0.1%；總值暫為80.9億元，預計全月達90億元，按月跌10.4%。

二手私人住宅方面，1月截至24日暫錄1734宗，預計全月約2200宗，將較去年12月的1837宗多19.8%；總值暫為126.1億元，料全月可達160億元，按月增加21.3%。

楊明儀稱，市場預期息口見頂並憧憬減息，有買家趁低買入筍盤，料可帶動全月二手交投重上逾2000宗。

佔總數比例明顯趨升 75%屬九龍新盤

近年新盤銷售放緩，除進一步推高一手積壓貨量，短期樓花及現樓項目未推售情況，亦見上升迹象。本報統計，現時全港逾1.85萬伙取得預售而未應市新盤中，涉1年內落成或現樓項目攀升至6,488伙，比例高見35%，當中75%屬九龍新盤。業界指，市況欠佳，發展商保留手頭項目作現樓銷售，可增加靈活性，惟僅局限財力雄厚的發展商。

本報統計資料顯示，目前全港獲批預售尚未推出的私人發展項目共28個，合共可提供18,539伙，啟德以8盤共8,511伙居首，佔整體45.9%。

該28個尚未應市的項目中，共有13個已屆現樓或樓花期不足1年，意味發展商可透過現樓形式銷售，或項目挾短樓花優勢，相關項目共可提供6,488伙，相當於目前全港取得預售而未應市新盤供應35%，涉及比率達約三分一。

啟德承豐道18號 佔2060伙最多

翻查資料，上述13個項目分別於2018年9月至去年10月獲批預售，其中11個已取得預售樓花同意書達1年或以上，最長更獲批超過5年。

按地區劃分，當中有4,890伙來自九龍區新盤，佔去同類供應75.4%，遠拋離港島及新界僅佔545伙及1,053伙，以中國海外 （00688） 、嘉華 （00173） 、恒地 （00012） 及九倉 （00004） 合作的啟德承豐道18號項目第1A至2B期，佔2,060伙最多，該項目預計今年11月底落成入伙，目前樓花期只有約10個月。

緊隨之後，分別為會德豐地產、恒地、新世界 （00017） 及中國海外合作的同區承豐道19號第1至3期，以及新地 （00016） 發展的元朗The YOHO Hub第C期。

前者共有1,590伙，後者涉939個單位，當中承豐道19號第1至3期樓花期僅約3個月，而The YOHO Hub第C期更已屆現樓。

The YOHO Hub第C期 已屆現樓

值得留意是，政府去年9月放寬按保至取用按揭貸款起計12個月內落成的樓花項目，而前述13個項目中，佔6個樓花期不足1年，意味將可受惠相關安排。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國直言，市況欠佳，新盤去貨慢，不排除部分發展商把項目留待現樓銷售，以增加推盤靈活性及彈性，如透過提供「先住後付」等計劃吸引買家，刺激銷情。

不過，陳超國指，礙於現時息口高企，發展商持貨成本高，故相信有關做法僅局限於較具財力的大型發展商。

樓價回落，部分市區豪宅「身價」不保，造價甚至重返逾10年前。跑馬地紀雲峰一個2房，剛以3,440萬元易手，樓價貼近逾11年前水平。而西半山二綫豪宅輝鴻閣，更有單位以2,000萬元售出，樓價近11年貶值2.4%。

據消息指，紀雲峰低層C室，實用面積1,451平方呎，2房，設企理裝修，享開揚山景，原叫價4,000萬元，其後數度減價，最終降至以3,440萬元成交，呎價23,708元。原業主早於2012年9月以3,330.04萬元一手入市，持貨逾11年，帳面僅賺109.96萬元，獲利3.3%。

資料顯示，視后級人馬佘詩曼，於2013年2月以公司名義，一擲3,998萬元購入同廈中高層A室2房，實用面積1,509平方呎，呎價26,494元，如撇除樓層等因素，前述單位呎價較之低10.5%。

西半山輝鴻閣 3房減280萬

紀雲峰位於山光道20號，除佘詩曼外，美聯集團 （01200） 主席黃建業兒子黃耀銘，亦是該廈知名業主。

另外，代理指，西半山羅便臣道輝鴻閣高層B室，實用面積1,081平方呎，3房間隔，累減280萬元或12.3%，連車位以2,000萬元沽出，呎價18,501元，是次成交價較原業主2013年初購入價2,050萬元，低50萬元，貶值2.4%。

跑馬地雲地利台C座高層6室4房，實用面積1,863平方呎，新近也以4,900萬元易手，呎價26,302元，造價相對滙豐及渣打銀行 （02888） 網上估價同為5,218萬元，也低318萬元或6.1%。

發展商減價促銷奏效，九龍城瓏碧過去周六（27日），減價約3成發售60伙，即日沽40伙，發展商打鐵趁熱，隨即原價加推20伙，落實於本周三（31日）作新一輪銷售。

呎價16633至19416

碧桂園 （02007） 發展的瓏碧，新加推單位實用面積213至354平方呎，扣除最高21%折扣，折實394.7萬至626.4萬元，折實呎價16,633至19,416元，入場單位為11樓J室，實用面積213平方呎，開放式，折實呎價18,530元。

項目已定於本周三新一輪推售，其中16伙以價單銷售，折實394.7萬元入場，同日標售26樓D室頂層2房特色戶，實用面積414平方呎，連327平方呎天台。碧桂園地產（香港）營銷管理部總經理林曉箐稱，不少買家查詢項目中高層單位，因此集團隨即加推落實新銷售安排。

維港1號標售28伙

中國海外 （00688） 發展的啟德現樓維港1號，亦持續加推單位應市，最新推出28伙於下月1日起標售，當中包括8伙迎海大宅，實用面積一律1,781平方呎，全屬4房戶。

英皇國際 （00163） 旗下香港仔澄天，昨針對D室2房及E室1房買家，增設兩款付款計劃，其中180天「天天向上」即供付款計劃享12%折扣。該盤共110伙，過去周末再沽2伙，其中10樓C室2房，實用面積400平方呎，以691.13萬元售出，呎價17,278元，令全盤至今累售46伙，套現逾2.87億元。

信置 （00083） 牽頭的旺角ONE SOHO，亦售出23樓A1室1房，實用面積285平方呎，成交價約608萬元，呎價21,360元，連同其他新盤，一手市場過去兩日共錄65宗成交，按周末增41宗或1.7倍。

臨新新年，加上租盤短缺，市場錄零議價成交。其中，海外專才零議價1.85萬元租入將軍盤維景灣畔2房；東涌藍天海岸1房戶獲機師以1.25萬元低市價7%租入。

利嘉閣分行經理楊友銘稱，將軍澳維景灣畔1期6座低層B室，實用530平方呎，屬2房間隔，坐向西，望山景，新近獲來港工作的海外專才以零議價1.85萬元承租，實用呎租35元。租客鍾情單位間隔實用，享優美山景。業主於2021年以890萬元買入，料可享租金回報約2.5厘。

長沙灣昇悅居 呎租38元

長沙灣昇悅居亦有零議價承租個案，單位為1座中層A室，實用面積491平方呎，2房，向南望開揚景。業主以約1.85萬元放租約1星期零議價租出，實用呎租38元，新租客為年輕夫婦，故睇樓1次後即決定承租。業主於2009年11月以約337萬元購入上述單位，料可享高租金回報。

簇新物業南昌站維港滙最新錄2房租賃。單位為維港滙1期5座高層A室，實用522平方呎，屬2房連露台間隔，享海景。新租客從事金融業，心儀屋苑臨海地段及鄰近港鐵站，雙方議價後以月租3.05萬元租出，實用呎租58元。業主於2021年12月以約1,441萬元購入，現享回報約2.5厘。

另外，東涌藍天海岸1房單位以低市價租予機師。中原分行經理曹嘉華表示，單位為5座極高層F室，實用面積388平方呎，享山景，月租叫價1.45萬元。

新租客為一名機師，由於業主鍾情機組客，故此願意以稍平的價錢租出，議價後以1.25萬元成交，實用呎租32元，議價2,000元或14%，租金較市價低約1,000元或7%。

中國恒大（3333）清盤聆訊將於今日（29日）舉行，由於日前傳出一組恒大境外債持有人轉軚撐清盤，市場關注恒大今次會否難逃清盤厄運。有消息指，相關持份者已委任一間企業諮詢公司作為清盤人，一旦高院頒布清盤令，將立即接手處理，初步傾向留任現有管理層，以維持恒大運作。有資深銀行界人士相信，恒大清盤對本港銀行體系影響不大，因港銀涉及高槓桿內房企的敞口很小，但相信對其他房企處理境外債有指標性。

恒大清盤呈請聆訊已經歷了7次延期，在上月聆訊時，法官初步認為恒大的重組方案內容流於片面，缺乏重要細節，質疑集團在押後期間能否得到眾債權人支持債務重組方案，但在呈請方不反對下，獲再度押後。恒大當時指出，預期將在清盤聆訊延期後的5周內，再修訂債務重組方案建議，但至今仍未見集團有公布新方案。

債權人傳已委清盤人

昨日有消息指出，有境外債券持有人已委任一間企業顧問公司任清盤人，一旦高院頒布清盤令，將立即接手處理整個清盤程序。據悉，清盤人初步傾向留任現有管理層維持恒大運作及協助債權人追收欠款。因涉重大公眾利益，加上債權人眾多，因此清盤人將與內地當局保持緊密溝通，慎重考慮各種方案、盡量權衡各方利益。據悉，今次獲委任作清盤人的企業顧問公司曾負責多宗世紀清盤案及企業重組，料有關程序將耗時5年或以上。

《路透》上周引述消息指，恒大主要境外債券持有人組成的特別小組計劃在聆訊會上加入呈請，尋求將恒大清盤、增加法院立即下達清盤令的可能性。消息指，該群債權人共持有逾20億美元（約156億港元）由中國恒大擔保的離岸票據。

有資深銀行界人士指，本港銀行涉及高槓桿內房企業的敞口非常小，故即使恒大清盤，相信對本港銀行體系影響不大，但料將成市場指標事件，尤其對其他房企日後如何處理境外債將有潛在影響。該人士又指，早前有傳首批房地產項目「白名單」預計在本月底前推出，並爭取貸款，相信做法有助於解決內房問題。

凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示，由於市傳有債權人傾向接受清盤，因此市場普遍認為是次恒大將宣布清盤，將對股市氣氛有負面影響。對銀行體系而言，他認為根據現行會計制度，若銀行為恒大債主，相信其已完成相關撥備，即已「有所預算」，惟由於恒大清盤案牽涉不少事項，預計過程將持續較長時間，料債主數年後才知道自己能拿回多少錢款或資產，故持份者會更關注未來可拿回的資產數額。

程序料耗時5年以上

對於其他內房債務重組陸續有來，溫傑指內房爆煲已並非新鮮事，料銀行等機構已知曉風險，及已做出相應撥備，而若更多房企出現違約，相信有關銀行將因此進一步增加相應撥備。