提要
國稅局提醒 可減除費用應以實際出售價格3%推計 不能用合約總價計算

財政部中區國稅局提醒，納稅人計算預售屋交易的房地合一稅時，若想以3%推計可減除費用，應以實際出售價格來推計，而非以預售屋合約總價來計算。

中區國稅局表示，在2021年7月1日後出售在2016年元旦後取得的預售屋及其坐落基地權利，在申報個人房地合一稅時，應以實際收取價金列報收入。

國稅局舉例，甲君向建商購買預售屋，合約總價800萬元，在支付價款125萬元後，一年內讓與預售屋及其坐落基地權利給乙君，讓與合約總額900萬元，乙君實際支付甲君價金225萬元。

以此案為例，甲君實際收入為225萬元，取得成本為125萬元，若未能提供相關費用憑證，可減除費用可以成交價3%來計算，這裡所謂的「成交價」，是指甲君與乙君交易的225萬元，而非合約總價800萬元或900萬元。

因此甲君應以收入（225萬元）減掉成本（125萬元）、費用（225萬元*3％）後，再乘以適用稅率（持有未滿兩年稅率45%），應納房地合一稅為419,625元。

國稅局表示，近來發現有納稅人出售預售屋權利申報房地合一稅時，誤以轉讓合約及原訂購買合約登載總價作為成交價額及取得成本，並據以核算3%可減除費用；但參考財政部過去函釋規定，應以轉讓人實際收取價額核認權利讓與價額，不含出售後的買方後續支付建商或地主的價款。

國稅局呼籲納稅人儘速自行檢視，出售預售房地權利交易所得如有申報錯誤，應趕緊補報補繳。

老屋重建受到重視，內政部加速推動都市更新，截至今年2月底止，五年多來共已推動17案公辦都更，12案完成簽約，投資金額達到794億元。

目前中央推動公辦都更的主力為國家住都中心，除已完成招商的12案外，今年也將推出具潛力案件，例如「信義兒福B2基地」招商文件，目前已在公開閱覽，公開徵求出資人，估投資金額約64億元，將於4月底正式公告招商。

近年老宅問題持續拉警報，全國平均屋齡已達到33年，六都中尤以台北市平均屋齡最高，已超過37年，內政部近年透過都更、危老雙管齊下，希望加速老屋改建。

以去年而言，去年全年都更共核定83案，成績不俗，其中39案在台北市，28案在新北市，台中市、桃園市各五案，台南市、高雄市各兩案，新竹市、基隆市各一案。至於危老重建，則已累計受理3,615案，核准3,473案。

為了持續加速都更、危老速度，在法制面上，內政部去年底修正危老條例，鼓勵公有財產管理機關參與危老重建，促進土地有效利用；接下來由都更條例修法來接棒，可望再推升都更量能。

高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤將卸任，遺缺訂5月29日改選，有別以往同額競選態勢，今年永慶房屋及住商不動產兩大房屋仲介體系各推人馬，競爭激烈。

表態參選高市不動產仲介公會理事長的有永慶不動產鄭曜德及住商不動產郎德明，鄭是現任公理監事召集人，郎是副理事長。房仲界人士指出，這場選舉的輸贏，不僅止於兩位房仲介菁英的比拚，還關乎各自品牌的「顏面」。

據高雄市不動產仲介公會統計，具投票權的會員數有705家，目前永慶房屋體系有永慶不動產、台慶不動產、永義房屋及有巢氏房屋，合計271家；非永慶體系，住商不動產及大家房屋共94家，台灣房屋20家、中信房屋10家、21世紀5家、東森房屋6家，另有300家自營品牌，永慶雖然握有較多票數，不過並未過半，競爭仍存變數。

鄭曜德指自己已獲得現任理事長簡志坤和愈半數會員業者支持，未來的理監事服務團隊，預計延攬近各大房仲品牌、自營品牌優秀熱心的夥伴，延續公會現行「專業公正、公益助人」的精神。他說，自己是貧戶之子，當年無力翻轉貧窮，但投入房仲事業20多年，旗下有6家加盟店，120名員工，有感於年輕同仁成家不易，多年來自掏包提供每人50 萬無息購屋金，「現在有能力助人，希望可以進一步做出貢獻。」

另名角逐理事長的郎德明，是公會副理事長兼品牌聯誼會總會長，個性海派、交友廣闊，他提出「保障合法、打擊非法」等6大主張，希望在維護消費者前提下，為房仲業會員公司創造最大利益。

今年上半年電價可能會再度調漲，統計過去三次的電價調漲後，有兩次一年後的房價都出現上揚，去年電價調漲後，房價不到一年時間上漲幅度達一成左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，電價調漲未必是帶動房價的主要原因，觀察過去三次電價調漲，當下的背景因素如升息與房市政策，都是影響房市的重要關鍵，不過近期央行已示警要留意民眾對通膨預期。

統計過去三次的電價調漲與一年後信義房價大台北地區指數，2023年4月電價調漲後最明顯，當時候電價漲幅達11%，統計2023年4月到2024年2月大台北地區房價指數上揚約11%，一方面去年通膨狀況相對明顯，另一方面去年平均地權條例上路後利空淡化，且政府推出新青安政策幫助年輕人購屋，都是影響房市的原因。

2022年同樣電價調漲8.4%，當年一樣有通膨因素，不過2022年央行開始連續五季升息，加上討論平均地權條例等政策，對於房市有明顯抑制效果，因此即使有電價上揚，一年後整體的大台北地區房價幾乎呈現凍漲。

至於2018年四月雖然電價微調，但當時景氣正處於築底緩步復甦階段，房價一年後則是小漲約5%。

曾敬德表示，這次電價調漲目前風向朝向全面調漲，倘若店家因為電價等成本上揚，再加上民眾的電費生活支出增加，民眾難免會有台幣越來越薄的感受，央行也示警擔憂通膨預期發生。另外台股今年一度挑戰兩萬點，也可能會讓資金往房市移動，加上目前並無新的強力抑制房市政策，許多外在條件對於房市都相對有利。

台中海線受惠於台積電中科擴廠帶動，房市交易持續熱絡，市場觀察，科技族群愛好新屋，也因此預售及新成屋需求節節攀升，其中鄰近西屯中科的龍井區，去年第4季以總價1,000萬至1,500萬元的新屋交易最為熱絡；而預售交易則共累積131筆。

根據元宏不動產加值服務平台資料顯示，2023年龍井區第4季新成屋熱門交易總價帶為1,000萬至1,500萬元間，共計有94筆交易，其次則為500萬至1,000萬元間，共有22筆交易；而1,500萬以上至3,000萬元以上等總價帶，則分別僅個位數成交。

對此，當地仲介表示，龍井區腹地廣大，最精華地段屬「東海商圈」周遭，雖然是龍井區門牌，但距離西屯的台中榮總車程僅約5分鐘，地段上往返市區具便利性，也因此磁吸許多科技買盤群聚。

業者觀察，不少科技族群購屋會有一個特性，就是「喜歡新屋」，而西屯中科生活圈新屋及中古市場供不應求，預售案更是屈指可數，買盤也外溢至周遭地區，目前新成屋總價1,000萬至1,500萬元、2房含車位的物件為熱門產品，首購、換屋族的需求都很大。

觀察目前周遭市場，採先建後售的「茂洋晴山洋洋」，基地位置鄰近東海商圈，全案共規劃12項公共設施，並主打25至28坪、2房2衛產品，總價約1,300萬元起跳，預計於今年中交屋。

根據茂洋建設業務部專案賴義欽透露，因此案具有預售彈性付款跟成屋優勢，吸引許多置產客詢問，目前銷售已達七成，其中有五成為科技買盤。

而近期剛交屋的「精銳闊」全案共計278戶，根據樂居網顯示，目前有9戶在仲介市場銷售中。其中，兩房含車位產品平均開價約1,458萬至1,768萬元不等；三房含車位產品更達1,988萬到2,598萬元間，對比預售時期兩房含車位總價約落在1,000萬元間，漲幅至少達四成，顯見這波中科外溢效應不僅影響預售市場，也促使二手市場價格翻漲。

陳傑鳴表示，台中近年房價大漲，市中心精華區單價動輒6、7字頭，豪宅甚至破百萬，而屬於台中蛋殼區的龍井，去年新屋每坪交易單價36.24萬元，對比2019年每坪單價24.5萬元，近五年就漲了48%，與預售最高約5字頭的價格比較，具有相對低基期的優勢。

台中市政府近年來積極開發海線，將是龍井房市繼續向上發展的機會，除特五號道路通車等題材外，經行政院核定的台中捷運藍線建設，更將大幅提升龍井對外的交通便利性，也有助於磁吸近年蓬勃發展的中科外溢買盤，進而帶動龍井一帶房市繼續升溫，看好區域長期發展的購屋民眾不妨多留意。

淡海輕軌第一階段的綠山線和藍海線，已分別於2018年底、2020年底相繼通車，新店安坑輕軌也已在2023年二月開通，究竟新北兩大輕軌哪些站點的房價漲最多？樂屋網對比淡海輕軌、新店安坑輕軌2021年和2023年的房屋單價，結果顯示，房價漲幅前五名中，有四名都是淡海輕軌，其中濱海義山站更是大漲超過三成五，成為漲最多的站點。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出， 淡水地區長期受制於氣候和交通問題，房價一直處於低檔水位，然而，隨著整體房價持續往上飆升，淡水地區的房價自然也受到拉抬，且因房價基期低，價格漲幅更加凸出。

其中淡海輕軌漲幅最多的濱海義山站、淡水行政中心站，位於淡海新市鎮的交通要道濱海路二段，擁有賣場、超市和學校等，同時也鄰近舊市區，使得居民更有機會享受到舊市區的生活機能；該區多為屋齡較新的大樓，受新建案價格的帶動，成為淡海輕軌中房價上漲最為明顯的地區。

洪安怡指出，淡江大橋預計明年完工，完工後，評估可縮短淡水、八里兩端約25分鐘車程，此外，淡北道路也已於今年二月動工，這些交通建設將進一步提升淡水地區的聯外便利性。

另一方面，新店安坑輕軌中唯一上榜的站點，新和國小站，與十四張站相距僅一站，但房價更加親民。該區域步行10分鐘內可抵達中和景新街，生活中的採買需求，都可由南勢角商圈補足，因此成為安坑輕軌近兩年來房價上漲最為明顯的區域。

洪安怡說明，儘管輕軌運行速度遠低於捷運，對通勤的助益有限，但軌道建設仍然有助於提升當地的生活機能，此外，輕軌宅通常相較於捷運宅，價格更為親民，對小資族群的買方而言，仍可將輕軌宅納入選項，在房價跟生活機能之間， 取得一定程度的平衡。

達麗建設受惠全台四大案完工交屋，去年營收、獲利雙創新高，每股稅後純益（EPS）達5.08元，現金滿手之際，「錢」進北台最夯重劃區溫仔圳搶地，宣布砸下近10億元買下743.25坪土地及547.9坪合建案土地。

達麗今年目標推案共五大案、總銷上看270億元，其中最大案為台南國家強棒二期「達麗世界仁」，總銷達75億元，近期醞釀登場。

達麗董事長謝志長最近把獵地目標，轉移到新北泰山，鎖定熱點溫仔圳重劃區，斥資近10億元，插旗新北市泰山泰山段二小段的兩筆土地，一筆為總價3.4億元的743.25坪土地，每坪買進價格約45.7萬元，另一筆為合建案，占地約547.9坪，預計開發資金將投入6.4億元。

達麗副總經理廖政雄表示，看好溫仔圳交通建設陸續到位及區域前景，決定首度插旗泰山，接下來不排除在4月底土地禁止移轉之前再加碼購地。

達麗去年營收獲利創新高，現金滿手之際，近期規劃大舉搶地，為未來五年業績舖路。

展望未來幾年業績，達麗可望年年營收站穩百億元關卡。廖政雄指出，今年完工交屋的有北市士林「陽明大苑」、台南東區「達麗松丹」等兩案，全年完工案量達115億元；明年預計有「達麗天蒔」、國家強棒二期「達麗世界仁」、「達麗未來市」等案完工，總交屋量達161億元；2026年將有「達麗冶翠」、「達麗雙子星」完工，總銷達86億元；2027年預計有總銷93億元的台中烏日「達麗新高鐵」完工交屋。

達麗今年推案計畫也相當積極，預計推出5筆，包括「達麗新洲美段案」、「達麗新竹台肥段案」、台中西屯「何安段」、國家強棒二期「達麗世界仁」、高雄「後壁田二案」，總推案量達273億元。

預拌混凝土廠去年獲利都攀上近十年高峰，殖利率均達5％水準，今年在科技園區及廠辦建案增加下，國產建材（2504）、環泥（1104）、力泰（5520）及亞泥（1102）子公司亞東預拌都樂觀今年獲利可望持續成長，法人估增幅應有7％～10％的空間。

力泰去年EPS達7.81元、環泥達3.13元、國產為3元，而亞東預拌去年獲利則創歷史新高。

力泰董事會通過擬配息4.6元，以19日收盤價90元計，殖利率達5.11％。力泰以大台北地區市場為主，今年都更、危老建案增加，北部地區江子翠、央北、北士科等重劃區推案多，營運依舊看好。

環泥以南部市場為主力，在高雄、嘉義、南科等地廠辦建案持續增加下，預期今年預拌混凝土的出貨應會與去年相當或小增。另環泥的石膏板因取得桃機第三航廈標案，出貨量應會較去年明顯增加。

環泥今年擬配息1.8元、配股0.2元，以19日收盤價32.35元計，現金股息殖利率達5.56％。

國產指出，總統大選之後，各區域房建市場恢復穩健發展，還有政府推動危老都更獎勵方案、前瞻建設工程等，政府今年公共建設總支出維持歷史高檔規模，都會使得營建市場、混凝土需求持續攀高。

國產表示，集團目前在手的高端混凝土訂單不斷累積，預期今年在本業持續穩健成長、加上售出台南土地等業外挹注，營運前景與營利動能皆相當審慎樂觀。國產今年擬配現金股息2.1元，以19日收盤價36.35元計，現金殖利率達5.78％。

躍一級戰區，陸續配地後每坪推案行情保守估計將「坐5望6」

新北市塭仔圳重劃區躍居為北台灣重劃區夯戰區，由於屆臨4月30日移轉截止日，有意卡位的建商紛紛出手布局，據悉已逾45家知名建商搶進。建商預期，規模相當於2.6個台北信義計畫區的塭仔圳重劃區，可望是未來五至十年全台推案最火的超級戰區，明年陸續配地後每坪推案行情保守估計將「坐5望6」。

最近建築業界最夯熱門話題，即土地開發部門人員紛紛忙著趕在4月30日土地及建物所有權禁止或限制移轉之前，搶進新泰塭仔圳重劃區。

據悉，近年塭仔圳已吸引不少知名建商進駐卡位，陸續向原地主簽約購進、或取得合建土地，包括麗寶集團、中悅機構、元利建設、茂德機構等大戶，及力麒、愛山林、聯上、全坤、忠泰、國美、達麗、科達建築等建商，累計至少45家已插旗塭仔圳。

達麗建設副總經理廖政雄指出，「塭仔圳現在搶地狀況，幾乎陷入戰國時代！」眾家建商都看好交通建設到位，區域發展前景。塭仔圳全區占地400公頃、相當於2.6個信義計畫區，其中第一區總面積約276.6公頃，依新北市府作業時程，4月30日起將全面禁轉，接下來進行配地作業，5月至2025年8月將是公告禁限建期間，預計下半年分配草案說明會登場，明年公告配地，未來配地完成後進入實質推案階段，全區可望展現爆發力。

已進場卡位的科達建築董事長賴建程表示，塭仔圳重劃區預計2025、2026、2027年這三年將陸續配地，整體400公頃面積，配回的土地大、都達數百坪至上千坪，「預估未來5～10年，塭仔圳將是全國推案最大區域，成交量也會很火熱！」對於上市櫃建商來說，塭仔圳將成「營收最補的區域！」未來10年，全國知名建商與代銷布局的重要戰區，都會深耕在塭仔圳。

賴建程表示，塭仔圳重劃區範圍所在的港泰、新泰自辦重劃區，目前住宅大樓預售新案單價行情落在5字頭，預期三、四年後，塭仔圳仍是新北市核心最便宜重劃區，以自住立場來看，現況4字頭的五股洲子洋及接近新北市的龜山A7，新案單價也來到4字頭，新莊屬新北蛋黃區，現在港泰、新泰自辦重劃為5字頭，且一半是新莊、另一半為泰山門牌，看好地段及未來發展，許多年輕人還是會選擇買在塭仔圳。

2023年台中市十大熱門購屋路段出爐，房仲業者根據聯徵中心申貸件數統計，去年台中市十大熱門購屋路段的榜首，由烏日區「中山路三段」拿下，總交易439件；其次是北屯區「太原路三段」的336件；至於單區熱門路段部分，北屯區以五個路段進榜，成為房市熱度最夯區。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，奪冠的烏日區「中山路三段」位在烏日高鐵特區，而中山路是烏日區主要的橫貫要道，交通便捷。去年該路段交易量都集中在第四季，主因是有502戶大量體的「浩瀚豐世紀」交屋，帶動申貸件數大幅上揚。

至於北屯區，去年就有「太原路三段」、「敦富路」、「信平路」、「敦富六街」、「環太東路」五個路段進榜，合計總申貸量達1,352件，北屯區房市買氣強強滾！

中信房屋14期洲際加盟店東江宜宸表示，排名第二的「太原路三段」，區域內擁有「台中市立綜合醫院」開發案，預計明年底營運，未來將成為醫師聚落，去年已有建案陸續完工邁入交屋期，因而推升該路段交易量。

此外，「敦富路」與「敦富六街」位於機捷特區，是近幾年北屯區熱門重劃區之一，這兩個路段距捷運北屯總站與舊社站不遠，加上台中第二家好市多落腳，商圈已逐步完善。

江宜宸分析，「信平路」緊鄰中國醫藥大學水湳校區，屬於水湳經貿園區，接近14期重劃區，該路段去年申貸量飆升的主因是，擁有639戶的「達麗創世紀」正值交屋期。

同樣入榜的有梧棲區「大勇路」與清水區「大勇路」，該路段位在台中港市鎮中心，以「大勇路」為分隔，以北為清水區、以南為梧棲區。謝欣亞表示，大勇路周邊的生活機能尚未完善，單價還在2字頭，因此受到年輕首購族青睞，目前有721戶大量體的「遠雄之星8」進入交屋期，因而拉高申貸量；而遠雄第十期「遠雄星呈」同樣位在大勇路上，預計329檔期推出，估「大勇路」熱度將持續一段時間。

多方合力推動下，城市房地產融資協調機制加速落地見效，房地產專案“白名單”持續擴容。據上海證券報記者不完全統計，截至3月19日，金科股份(1.520, -0.02, -1.30%)、碧桂園、奧園集團等30余家房企項目已入圍“白名單”，一些項目的燃眉之急得到緩解。

伴隨“成熟一批，推出一批”逐步成為常態，業內認為，房地產項目“白名單”將進一步擴容。房企專案進入“白名單”後，應抓住契機積極融資，全力保交付，促進房地產市場平穩健康發展。

多家房企專案入圍“白名單”

房企入圍“白名單”的項目持續增加。

3月18日，碧桂園發文稱，截至3月15日，集團旗下已有272個項目被納入“白名單”，分佈於全國25個省份，已獲融資支持金額達17.32億元，其他進入“白名單”的項目融資正陸續到位。

記者梳理發現，伴隨各地緊鑼密鼓推進城市房地產融資協調機制落地，碧桂園、金科股份、奧園集團等多家房企於近日發佈專案被納入“白名單”的最新情況。

金科股份18日宣佈，其在全國已有75個項目入圍“白名單”，重慶、河南、山東、廣西、湖北、遼寧等地均有落地，部分專案已開始對接融資。

奧園集團也於日前表示，除了在廣州已正式上榜的新塘城市天地、中新譽府、中新城市(10.800, -0.02, -0.18%)天地等“白名單”專案外，旗下重慶、成都、鄭州、西安、湘潭、南寧、天津等多地多個項目均已被納入屬地融資“白名單”。

截至目前，房地產專案“白名單”仍在更新中。據接近金科股份人士表示，該公司更多符合要求的專案，正在地方政府的支持下與金融機構溝通，有望陸續加入。

“白名單”項目數量已超6000個

進入“白名單”不僅有利於項目獲得融資支持，更有利於房企保交樓。

日前，住房城鄉建設部部長倪虹介紹，目前，31個省份312個城市建立了城市房地產融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

房地產專案“白名單”不斷擴容與落地，對房企專案建設及按時交付而言，無疑是重大利好。“奧園入選‘白名單’的項目不斷增加，公司對完成年內保交樓任務充滿信心。截至3月12日，奧園已有超九成項目實現復工複產。”接近奧園集團的人士說。

金科股份也表示，作為首批獲益的公司，進入“白名單”後，金科武漢桃湖美鎮項目率先獲得興業銀行(16.190, -0.18, -1.10%)武漢分行有效支援，完成融資上帳工作。其餘專案也將獲得新的融資支援，專案開發運營的資金壓力將得到進一步緩解，有利於切實做好專案建設交付工作，助力公司經營回歸良性迴圈。

上海金融與發展實驗室主任曾剛認為，建立城市房地產融資協調機制，推動房地產開發企業和金融機構精准對接，有助於糾正部分金融機構過度避險行為，促進金融與房地產良性迴圈，維護金融市場穩健運行；也有助於支持房地產專案交付，做好保交樓保民生保穩定工作，提振市場信心。

“白名單”將進一步擴容

在首批房地產項目“白名單”落地之後，部分省市已經進入第二批項目的審批和推送階段。

近日，廣州市房地產融資協調工作小組辦公室推送了市房地產融資協調機制專案清單（第二批），一共116個項目入選，較第一批的47個大幅增加，海越置業、遠景置業等多家房企專案入圍。

“成熟一批、推出一批”逐步成為常態。記者梳理發現，廣州、海口、武漢、蘭州等城市已推送或已受理第二批房地產項目“白名單”，累計納入項目近300個。

一些房企也仍在積極申報加入“白名單”。3月18日，華夏幸福(1.460, -0.02, -1.35%)在回應投資者提問時表示，在全國範圍內目前已完成36個房地產融資“白名單”專案申報，正在積極跟進政府相關部門審批並與屬地各家銀行積極對接。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，形成成熟的“專案推送—貸款投放—貸款償還—專案推動”的迴圈機制是房地產項目“白名單”持續落地的關鍵。“銷售回款占到開發商資金來源的50%以上，是企業最主要、最大的資金來源，也是償還貸款的依賴，如果自我造血功能不恢復，外部融資性現金流不可能持續性恢復。”李宇嘉說。

房地產人士表示，房企要抓住政策契機積極融資，全力保交付、保經營，集中資源保證現有項目交付，加快在建物業及已竣工物業的銷售，並且穩定業務經營。在不影響交付和正常營運的前提下，採取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。

3月18日晚間，港股上市公司中國恒大的境內主體恒大地產發佈公告，披露恒大地產及相關責任人於近日收到中國證券監督管理委員會（簡稱“證監會”）行政處罰及市場禁入事先告知書（處罰字〔2024〕36號）（簡稱《告知書》）。

據《告知書》，恒大地產披露的2019年、2020年年度報告存在虛假記載，其公開發行公司債券涉嫌欺詐發行，且存在未按規定及時披露相關資訊。據此，證監會對其責令改正、給予警告，並處以41.75億元罰款。

同時，恒大地產六位高管及前高管也受到相應處罰。其中，許家印決策並組織實施財務造假，夏海鈞組織安排編制虛假財務報告，“手段特別惡劣，情節特別嚴重”，證監會擬對二人採取終身證券市場禁入措施，分別處以4700萬元及1500萬元的罰款。

財務造假5640億元、涉嫌債券欺詐發行

經證監會查明，恒大地產、許家印等人涉嫌違法的事實主要有以下三項：

恒大地產披露的2019年、2020年年度報告存在虛假記載，該公司通過提前確認收入方式財務造假，導致2019年公司虛增收入2139.89億元，占當期營業收入的50.14%，對應虛增成本1732.67億元，虛增利潤407.22億元，占當期利潤總額的63.31%；2020年恒大地產虛增收入3501.57億元，占當期營業收入的78.54%，對應虛增成本2988.68億元，虛增利潤512.89億元，占當期利潤總額的86.88%。

同時，恒大地產公開發行公司債涉嫌欺詐發行：恒大地產于2020年發行的4筆債券（總額為126億元）以及於2021年4月27日發行規模總額為82億元的債券，由於在發行過程中公告的發行檔中分別引用了存在虛假記載的2019年、2020年年度報告的相關資料，涉嫌欺詐發行。

另外，恒大地產未按規定及時披露相關資訊。其中，2023年8月10日，恒大地產公開披露2021年年度報告、2022年中期報告、2022年年度報告，上述定期報告的披露日均超過規定報送並公告日，恒大地產未依法按時披露定期報告。

恒大地產亦未及時披露重大訴訟仲裁情況。據告知書，截至2023年8月31日，恒大地產自2020年1月1日以來，共有1533筆重大訴訟仲裁事項（涉案金額5000萬以上）未按規定及時予以披露，涉及金額4312.59億元；此外，未能清償到期債務情況也未及時披露。截至2023年8月31日，恒大地產自2021年1月1日以來，共有2983筆未能清償到期債務未按規定及時予以披露，涉及金額2785.31億元。

對此，證監會決定，針對恒大地產披露2019年、2020年年報存在虛假記載的違法行為、公開發行公司債券涉嫌欺詐發行的行為及未按照規定報送有關報告或者履行資訊披露義務的行為，責令恒大地產改正，給予警告，並處以41.75億元的罰款。

部分高管“手段特別惡劣，情節特別嚴重”

此次證監會還對恒大地產6名高管及前高管給予相應處罰，其中許家印、夏海鈞多次被蓋章“手段特別惡劣，情節特別嚴重”。

針對恒大地產2019年度報告虛假記載的違法行為，證監會認為，恒大地產時任董事長許家印全面管理恒大地產各項業務，授意其他人員虛增恒大地產年報業績，手段特別惡劣，情節特別嚴重，是直接負責的主管人員，同時作為實際控制人組織、指使實施上述違法行為。

綜合恒大地產上述三項涉嫌違法行為，證監會對許家印給予警告，並處以4700萬元的罰款；對夏海鈞給予警告，並處以1500萬元的罰款；對潘大榮、潘翰翎給予警告，並分別處以900萬元的罰款。此外，對柯鵬、甄立濤、錢程分別給予警告及20-300萬元不等的罰款。

值得注意的是，證監會認為，許家印決策並組織實施財務造假，夏海鈞組織安排編制虛假財務報告，兩人“手段特別惡劣，情節特別嚴重”，根據《證券法》、《證券市場禁入規定》相關規定，擬決定對兩人採取終身證券市場禁入措施。同時，潘大榮組織統籌年報財務造假工作，潘翰翎組織實施了2019年財務造假相關工作，證監會擬決定對二人採取十年證券市場禁入措施。

業內人士公認，上述恒大地產相關人員被禁入證券市場，代表了監管機制的嚴肅態度，後續不排除還會公佈其它處罰措施。

此次恒大地產及許家印本人遭巨額罰款，是否影響債權人的債務清償？對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣向《華夏時報》記者表示，影響範圍有限。目前恒大地產債臺高築，其債權人一般都屬於民事方面的普通債權。根據《破產法》相關規定，普通債權的受償順序在破產費用、共益債務、職工債務、社會保險費用和破產人所欠稅款之後，而證監會的罰款屬於行政處罰，並不屬於前述款項之列。對於一般私法債權人而言，可據此主張自己的債權優先於證監會的罰款進行清償。

王玉臣表示，如果恒大沒有可供處罰的資金，後續只能通過強制執行程式等待執行或者如果進入了破產程式後，在破產流程當中申報債權，等待清償。而IPG中國區首席經濟學家柏文喜則向《華夏時報》記者表示，如果恒大地產及許家印沒有足夠的資金支付罰款，可以通過查封、扣押個人財產等方式追繳。

值得一提的是，除證監會的處罰外，今年2月8日，因未在規定時間內提交並披露2022年中期報告和2022年年度報告，恒大地產受到深交所及上交所的相應處罰，括對恒大地產集團有限公司給予公開譴責的處分；對恒大地產集團有限公司時任董事長兼總經理趙長龍、財務負責人兼資訊披露事務負責人錢程給予公開譴責的處分。

曾被沽空報告質疑或“從未盈利”

公開信息顯示，中國恒大曾三年（2017-2019）利潤暴漲。2020年，中國恒大實現營業收入5072億元，同比增長6.2%。期內毛利1226億元，毛利率24.2%。

但2023年7月17日晚間，中國恒大補發2021年報、2022年半年報和2022年報。截至2022年底，中國恒大負債總額2.44萬億元，剔除合約負債7210.2億元後為1.72萬億元，較2021年剔除合約負債後的負債規模1.61萬億元，同比增加1105.9億元。

如此巨大的反差，令業內對其財務真實情況充滿疑慮。

2023年12月1日，沽空機構GMT Research發出一份報告，質疑中國恒大推遲公佈的2021年報“清楚反映公司明顯誇大收入及盈利，並很可能持續多年都是如此”，直言“與其說恒大是流動性收緊或疫情引發的房地產市場低迷的受害者，不如說它的本質問題更為嚴重，因為恒大可能從來沒有盈利過”。

上述報告解釋說，恒大多年來虛報收入和盈利。2021年，恒大對物業銷售收入的確認方式進行重大調整，在“客戶接受物業或根據銷售合同被視為物業已經獲得客戶接受”時確認收入，並無提及物業是“已交付”或“已完工”，只需被視為接受即可。在此基礎上，恒大增加一項確認收入的額外條件，需“取得工程竣工證明或將房地產存貨交付業主使用”，而竣工證明是交付房產的必要條件。

GMT Research認為，提出這一額外要求的原因是恒大的“流動性困難”，這表明恒大可能沒有足夠的資金來完成已計入收入和利潤的物業，“在2021年之前，恒大似乎在一些情況下，在物業交付甚至完工前，已經將收入全額入帳”。

針對GMT Research發出的這份報告，今年1月9日，中國恒大發佈公告，澄清“報告並無實際依據”“該報告通篇未看到實質性證據證明公司從未盈利，其所謂結論僅是作者的臆測和懷疑”。

恒大在公告中強調，其澄清的依據之一是公司過去年度的財務報表均通過羅兵鹹永道（即“普華永道”）審計，獲得標準無保留意見。即使在其離任信中，也沒有對公司過去年度的收入確認提出質疑。然而，目前恒大地產已被證監會明確指出2019年、2020年年度報告存在虛假記載。毫無疑問，涉及該年度報告審計的會計事務所或許會付出相應的代價。

遠洋集團發佈盈利預警：預期虧損受計提減值影響

3月19日，遠洋集團發佈內幕消息稱，預計2023年虧損約200億元至230億元，預期虧損主要歸因於：整體房地產市場低迷，導致毛利率下降，以及對物業項目計提的減值撥備增加；以及分占合營企業和聯營公司的業績下降。

在分析人士看來，受市場低迷影響，計提減值成為多數房企虧損的主要原因，遠洋也不例外。因此，房企盈利表現不佳是正常現象，關鍵是看企業的可持續增長能力和交付能力，這也是房企未來潛力所在。中指研究院企業研究總監劉水表示：“隨著銷售市場探底復蘇，房企盈利水準將逐步進入利潤修復進程。”

近日，國家統計局新聞發言人在發佈會上表示，2023年以來各地區各部門因城施策，優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，這些政策的實施，對促進房地產市場的平穩健康發展發揮了積極作用。綜合相關領域的資料看，房地產市場目前仍然還是處於調整轉型中。下一步，要落實好全國“兩會”對房地產作出的明確部署，進一步促進房地產市場的平穩健康和高品質發展。

3月18日，招商蛇口(9.490, -0.03, -0.32%)（001979.SZ）披露2023年年報。

財報資料顯示，2023年招商蛇口營業收入約1750.07億元，同比減少4.37%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約63.19億元，同比增加48.2%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤57.32億元，同比增長69.23%；經營活動產生的現金流量淨額約314.3億元，同比增加41.75%；總資產約9085億元，同比增加2.49%；歸屬于上市公司股東的淨資產約1197.23億元，同比增加17.71%。

截至2023年末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.41%，淨負債率54.58%，現金短債比為1.28，貨幣資金及結算備付金的受限貨幣資金為6.38億元，用於借款抵押的存貨帳面價值為531.27億元，用於借款抵押的投資性房地產帳面價值為112.76億元，用於借款抵押的固定資產帳面價值0億元，用於質押的長期股權投資帳面價值2.13億元。

招商蛇口稱，公司全面落實降本增效舉措，狠抓資金成本降低，加大公開市場融資力度，實現債務結構調整，緊抓LPR下行的市場視窗，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低。全年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水準；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

2023年全年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1223.41萬平方米，實現簽約銷售金額2936.35億元。

在拿地方面，2023年招商蛇口累計獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元，公司需支付地價約為867億元。報告期內，公司在“強心30城”、“核心6+10城”的投資金額占比分別達99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占公司全部投資額的51%，單城投放額達46億元，先後獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增專案中29個專案實現當年拿地當年開盤，為報告期貢獻銷售金額約340億元。

截至2023年末，招商蛇口管理範圍內集中商業在營專案38個，總經營建築面積約216萬平方米；在建及籌開項目44個，總經營建築面積約309萬平方米。2023年公司集中商業運營收入為14.48億元，實現EBITDA5.33億元。

在物業管理方面，截至2023年末，招商積餘(10.810, -0.14, -1.28%)物業在管項目達到2101個，覆蓋全國156個城市，管理面積3.45億平方米，其中，非住宅管理面積2.13億平方米，住宅管理面積1.32億平方米。招商積餘全年實現營業收入156.27億元，同比增長20%，歸屬于上市公司股東的淨利潤7.36億元，同比增長23.96%。

代建業務方面，2023年招商蛇口新增28個代建專案，合計管理面積約269萬平米。郵輪業務方面，2023年，蛇口郵輪母港服務旅客數量大幅攀升至513萬人次，同比上升270%。

3月18日，越秀服務（06626.HK）披露2023年年報情況。

財報顯示，2023年越秀服務總收入約32.23億元，同比增長29.7%。其中，來自非商業物業管理及增值服務所得收入約為26.3億元，同比增長35.5%；來自商業物業管理及運營服務所得收入約為5.93億元，同比增長8.9%。毛利率為26.6%，毛利約8.56億元，公司擁有人應占盈利為4.87億元，同比增長17%；每股盈利為0.32元。

截至2023年12月31日，越秀服務總資產為64.07億元，總負債約27.86億元。

在2023年全年業績發佈會上，越秀服務主席林峰稱，2023年社區增值業務的增長為43.7%，希望未來有關業務的增速可維持在40%左右。

2023年，越秀服務新簽約專案113個，新增合約建築面積1540萬平方米。截至2023年末，越秀服務的在管專案408個，在管面積為6520萬平方米，同比增長26.2%；合約項目476個，合約面積為8340萬平方米，同比增長18.2%。

林峰在談及收並購時表示，公司對於市場上的標的還是在密切跟蹤，確實看到一些標的現在的PE在往下走，慢慢回到合理的估值空間。但林峰強調，公司對於這些標的的評判，將會根據其品質、估值的合理性、業務的可持續性以及戰略協同來考慮。

同日，越秀服務發佈公告宣佈建議更換公司核數師。

公告稱，羅兵咸永道會計師事務所將在2024年6月12日的越秀服務股東周年大會結束時退任公司審計師職務。經公司審核委員會推薦，董事會決議在羅兵鹹永道退任後，委任安永會計師事務所為公司新任審計師，任期至下屆股東周年大會結束為止。此項委任需要待股東于股東周年大會上批准後方可作實。

越秀服務董事會表示，自2023年5月18日起，安永已擔任公司控股股東越秀地產股份有限公司的審計師，委任與控股股東相同的審計師將有利於提升審計服務的效率。羅兵鹹永道已確認，並無任何有關其退任而需提請公司股東或債權人垂注的事宜。董事會也確認，公司與羅兵鹹永道之間並無意見分歧，也無有關建議更換審計師而需提請公司證券持有人關注的其他事宜。

這一調整有明確政策依據，即房貸利率調整和房價掛鉤。

在全國房貸利率“一片降聲”的情況下，這一省會城市即將上調。

3月19日，一份《關於調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》的檔在業內流傳，顯示自2024年4月份起，石家莊市恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限（LPR-20），二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

檔顯示，該通知由河北省市場利率定價自律委員會發佈，該機構接受中國人民銀行石家莊中心支行的指導和監督管理，記者撥打中國人民銀行石家莊中心支行電話，從工作人員處獲悉，通知為真，首套房商貸利率下限將於4月起調整。

據中國人民銀行河北省分行此前公告，2022年10月13日至今，石家莊執行的利率下限水準為LPR-50BP。如果3月20日即將發佈的最新期LPR報價不變，那麼從下個月起，石家莊首套房商貸利率下限將由3.45%調整為3.75%。

為何調整？

檔顯示，石家莊房貸利率下限調整的原因是，2023年12月~2024年2月，當地新建商品住宅銷售價格同環比連漲3個月，因此4月起恢復全國統一的首套房商貸利率下限。

實際上，這一調整有明確的政策依據，即房貸利率調整和房價掛鉤。

早在2022年9月29日，中國人民銀行、中國銀行(4.290, -0.06, -1.38%)保險監督管理委員會曾發佈《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，對當年6~8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，階段性自主決定維持、下調或取消首套房商貸利率下限。

當時，首套房商貸利率的下限為，不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。該通知發佈後，石家莊首套房商貸利率下限便出現調整。2022年10月13日至今，石家莊執行的利率下限水準為LPR-50BP，低於全國首套房商貸利率下限30個基點。

2022年12月30日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會再發佈《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，表示自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

通知表示，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，地方政府可按照因城施策原則，自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

而對於階段性下調或取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

再看石家莊的房價情況，2023年12月，石家莊新房價格環比上漲0.3%，同比上漲1%；2024年1月，新房環比上漲0.1%，同比上漲0.9%；2024年2月，新房環比上漲0.1%，同比上漲0.8%，確實實現“三連漲”，因此按規定恢復執行全國統一利率下限。

此番調整後，石家莊房貸利率將有何變化？

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴第一財經，當前，石家莊新房首套商貸利率下限仍執行3.45%（LPR-50BP），若本月五年期LPR不調整，4月起首套商貸利率下限即將調整至3.75%（LPR-20BP），即上調30個基點，首套利率3.45%仍保持至月末。

利率下降仍是主流

石家莊上述通知後續執行、實際效果將如何，還有待觀察。

中國工商銀行(5.150, -0.03, -0.58%)石家莊某支行個貸工作人員稱，今天聽到了房貸利率調整的相關消息，目前首套房貸利率仍保持現有水準，後續四月份如何調整，還要等統一通知。

購房者對此反應則較為保守，有網友在社交平臺上稱“差的是那點利息嗎？”“仲介已經開始催我買房了”“下調後更不想買了”……之所以對該調整感到詫異，是因為石家莊房價連漲，和網友現實體感並不相符，市場並未達到過熱區間。

據克而瑞環京樓市統計，石家莊2月市場供求量環比下降，當月進入春節假期，多個項目沿用新春購房優惠活動，但因到訪量下滑，成交量也隨之下滑，節後市場小幅升溫。二手房受春節假期影響成交量下滑，客戶觀望情緒較重，市場價格仍處於下行趨勢。

而新房價格之所以上漲，與高端改善型專案的拉動有關。據中指研究院統計，石家莊商品住宅1月均價15442元/平方米，其中120~160平方米的商品住宅成交量占整體成交量的比例最高，達45.56%。在網友看來，屬於“結構性上漲”。

“石家莊房地產市場呈現兩極分化的局面，剛需持續走低，高端改善強者恒強，尤其是強地段+強產品。”克而瑞稱，2023年來當地多個高端改善型項目陸續入市，如中海某項目入市價格超30000元/平方米、綠城某項目入市價格25000元/平方米以上，市場競爭激烈。一方面改善屬性產品密集入市，另一方面市場供應增加，剛性需求觀望情緒嚴重。

從全國層面看，當下房貸利率下降是主流趨勢。據貝殼研究院統計，2月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均已降至2014年以來房貸利率最低水準；銀行平均放款週期為18天，為2019年以來最快放款速度。

具體而言，目前除北京城六區外，全部50個城市首套房貸利率均降至4%以下；珠海、中山貸款利率最低，已經降至3.35%。另外，50城中32個城市首套房貸利率已經突破下限3.75%（LPR-20BP），較1月增加1個。

二套房方面，僅8個城市高於4.15%（LPR+20BP），分別為北京、成都、南京、蘇州、無錫、廣州、深圳、福州，其中，除北京二套主流房貸利率為4.5%，其餘7個城市為4.25%。

易居研究院表示，全國所有城市房貸利率幾乎進入到4.0%以下的水準，房貸利率最低的城市，甚至可以做到3.45%，部分城市尤其是中小城市房貸利率低於3.5%的可能性會非常大。此外，房貸利率正不斷接近公積金貸款利率。

綜合來看，如果石家莊首套房商貸利率下限調整為3.75%，仍處於“低於4.0%”區間，但較百城房貸利率平均水準3.59%略高，二套房貸利率則仍是4.15%。

陳文靜告訴第一財經，根據國家統計局資料，上海、西安、石家莊2023年12月~2024年2月新房價格均連續三個月同環比上漲，符合首套房貸利率恢復條件。當前，西安首套房貸利率下限為3.75%（LPR-20BP），上海為3.85%（LPR-10BP），在4月均無須調整。

“短期來看，後續符合條件的城市將繼續按照房貸利率政策動態調整機制調整房貸利率，而房貸利率較高的城市（高於利率下限的城市），未來也存在進一步下調房貸利率的空間和預期，以降低購房者置業成本，促進住房需求釋放。”陳文靜表示。

寶龍地產(01238)公布，預期截至2023年12月31日止年度虧損介乎約24億至26億元(人民幣．下同)，而2022年度之利潤約為16.14億元，預計公司擁有人應佔核心虧損介乎約10億至12億元，而2022年度之公司擁有人應佔核心盈利約24.51億元。
　　
集團指，預期錄得虧損主要歸因於受房地產行業經營環境嚴峻的持續影響，年內結轉體量持續減少，令銷售物業已確認收入和溢利減少；基於謹慎性原則對物業項目計提減值；投資物業公允價值減值，以及外匯波動造成預期淨匯兌損失。

萬科企業（02202）宣布，旗下公司上海萬科和上海中區公司，與興業銀行深圳分行簽署合同，申請貸款14億元（人民幣．下同），期限14年，用於償還現有債務和公開市場債券，並以上海中區項目及其產生的應收賬作抵押。

上海中區項目作抵押

協議提及，若上海中區公司收入不足以償還貸款本金和利息，借款人需要存入足額保證金。今次貸款之後，萬科對外擔保總額286.85億元，佔2022年公司淨資產比重11.82%。

另外，路透引述消息人士報道，萬科仍在為最多800億元銀團貸款與工行為首的銀行進行初步談判。據悉，由於合同銷售以及債券價格下跌對萬科的前景蒙上陰影，萬科已向潛在貸款人分享購物中心等主要商業項目名單及其收入來源訊息，以獲得新的信貸額度。

據悉，貸款人亦正在盡可能審查高價值資產，同時保險公司債權人在同意延長債務期限前已要求萬科提供更多抵押品。

正榮地產(06158)公布，預期截至去年12月31日止年度虧損約80億至90億元（人民幣．下同），比2022年度虧損128億元收窄，以及核心虧損25億至30億元，比2022年度相關虧損35億元收窄。
　　
該集團指，虧損主因隨著內地房地產行業整體需求下滑，項目售價及毛利率下降，而開發中物業、持作出售已竣工物業及其他資產相關減值撥備則相應增加、融資成本上升、投資物業公平值下降，以及錄得匯兌虧損。該集團預期虧損將會減少，主要由於去年度毛利增加及減值虧損減少。
　　
該集團預期於下周四(28日)前公布業績。

弘陽地產(01996)公布，預期截至去年12月31日止年度虧損淨額介乎約75億至85億元(人民幣．下同)，比2022年同期虧損淨額39億元擴大。
　　
該集團指，虧損淨額上升主因市場尚未復甦，房地產行業規模繼續下降，房地產項目收入及毛利同比減少、該集團及部分聯營和合營企業對開發中物業及持作出售的已完工物業進一步計提減值損失，所持部分投資物業產生公允價值虧損，以及人民幣兌美元匯率下降導致匯兌損失增加。
　　
該集團將於3月底前公布業績。

彭博引述知情人士稱，美國銀行將縮細其香港總部的部分寫字樓面積，涉及放棄其於中環長江集團中心其中一層半的辦公樓面，僅保留需要接見客戶的員工繼續在該處剩餘樓面辦公。

員工調遷至葵涌寫字樓

報道未有提及美銀有否削減人手，但指該行把支援性質職務的員工調遷至其位於葵涌九龍貿易中心的後勤辦公室，因該處租金較低。

美銀及長江集團中心業主長實（01113）未有回應報道。

報道形容，國際銀行寫字樓租賃需求減少，正對本港商業租賃市場帶來壓力，美銀削減其中環總部部分辦公樓面，再次突顯出香港商業地產業主所面臨的挑戰。此前由高盛集團持有多數股權的上環永樂街88號全幢商業大廈88WL放盤，有傳意向價由13.5億元大劈三分一，至約9億元。

新地（00016）旗下啟德承豐道26號天璽．海（天璽．海發展項目第1期）昨天連錄3宗成交，其中一間特色戶呎價達67946元，呎價貴絕九龍東新盤，打破恒地（00012）同區THE HENLEY I保持近三年的紀錄。

天璽．海昨天售出3座27樓SKY MANOR，實用面積2191方呎，連1362方呎平台，設私人泳池，成交價近1.49億元，呎價67946元，呎價不單貴絕同區，更創九龍東一手新高，較恒地同區THE HENLEY I於2021年5月以每方呎61888元創下的紀錄，高出6058元或約9.8%。新地副董事總經理雷霆表示，天璽．海至今累售13伙，套現逾8.3億元，逾一半為內地買家。他續說，樓市全面撤辣後，一二手成交量倍增，而且發展商開價克制，目前樓市「價穩量升」，樓市健康發展，料今年全年可錄約5%至10%升幅。

Blue Coast快上樓書 首批129單位

至於新地旗下樓齡約22年的跑馬地禮頓山，成交紀錄冊顯示，項目周一（18日）售出6座20樓B室，實用面積1743方呎，連2個車位成交價8250萬元，呎價47332元。長實（01113）與港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast，將於日內上樓書。長實營業部首席經理郭子威透露，該盤不排除本月內開價，首批不少於129伙。有見啟德特色單位呎價近6.8萬元，故Blue Coast高層4房海景單位的市場合理呎價由原本約4萬元，調升至約5萬元。

香港小輪（00050）與市區重建局合作發展、恒地負責銷售的深水埗新盤映岸，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，映岸快將以現樓形式推售，最快有望於本月底開價。

周六首輪368戶應市 新盤7個月最多

發展商提速推盤，本周五及周六（22日及23日）兩天共有近1000伙開售，最大型為會德豐地產與港鐵（00066）的將軍澳日出康城第12A期SEASONS PLACE，昨天加推108伙，折實平均呎價15095元，同日落實本周六（23日）首輪公開發售368伙，為近7個月首輪開售單位數量最多的新盤。

SEASONS PLACE第3號價單共108伙，包括5間一房、85間兩房及18間三房，折實售價485.7萬至1081.1萬元，折實呎價14352至16257元，折實平均呎價15095元，較過去周日（17日）公布的第2號價單折實平均呎價14629元，高出約3.2%；相對上周四（14日）首張價單折實平均呎價14188元更高約6.4%。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，定價差異主要反映樓層及景觀分別，今批屬於原價加推。

項目至今已公布3張價單，合共406伙。該盤同步公布首張銷售安排，抽出368伙於本周六進行首輪銷售，佔單位總數650伙的56.6%，包括115間一房、218間兩房及35間三房，折實售價447.2萬至1081.1萬元，折實呎價13576至16257元，折實平均呎價14604元。是次銷售分A組及B組揀樓，已預留四成單位供A組買家選購。A組再細分A1組及A2組，A1組買家需要購入2至6伙；A2組買家須購入最少1間3房或2房連梗廚單位，B組買家需認購1至2伙。

收逾7200票 大手客達兩成

SEASONS PLACE周六發售368伙，是去年8月長實（01113）油塘親海駅II首輪銷售626伙以來，近7個月首輪開售單位數量最多的新盤。黃光耀補充，該盤已累收逾7200票，超額認購逾18倍。入票人士中，兩成屬於大手客，本周五（22日）截票。

日出康城第12期位於將軍澳康城路1號，合共提供1985個住宅單位，分3期發展，第12A期SEASONS PLACE佔650伙，實用面積282至665方呎，項目預計入伙日期為2025年10月。

揚海更新價單 個別減價

另外，本周五及周六較矚目的賣樓活動尚有恒地（00012）大角咀利奧坊第5期利奧坊．首隅，周五首輪發售68伙；新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期，周五賣186伙。

嘉里（00683）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第2期揚海昨天更新價單，個別單位增加樓價折扣。例如2B座16樓E室，實用面積553平方呎，定價維持2209.7萬元不變，2021年8月首推時折實售價1767.76萬元，最新折實售價減至1590.99萬元，變相減價10%。該盤本周六發售10伙，其中7伙以價單形式發售。

王新興集團旗下九龍灣觀塘道55號（前啟德大廈）重建項目泰峯，本周五（22日）次輪公開發售132伙，買家選用建築期付款辦法可享20%樓價折扣，較首輪只有15%樓價折扣，多五個百分點。

泰峯周一（18日）晚加推3號價單共132伙，全數單位本周五作次輪銷售，同日起推50伙招標。3號價單共132伙，90天即供維持23%折扣，折實售價由381.6萬至809萬元，折實呎價13799至17049元，折實平均呎價15643元，較上周三（13日）公布的2號價單折實平均呎價15547元，高約0.6%。

單日售出3伙

3號價單新增「超靈活建築期付款計劃」，設20%樓價折扣，買家簽署臨時買賣合約支付樓價5%，其餘95%樓價入伙時支付。

值得留意的是，泰峯1號及2號價單的「建築期付款計劃」，僅15%樓價折扣，買家簽臨約時支付樓價5%，60天內再支付樓價5%，其餘90%樓價於入伙時支付；「靈活建築期付款」只有14%折扣，買家簽臨約時支付樓價5%，另外5%樓價於140天內分5次支付，其餘90%樓價入伙時支付。該盤過去周日（17日）盡推首兩張價單共336伙，當天售出的255伙中，共有19位買家選用前述兩款付款辦法。該盤昨沽3伙，全盤累售258伙。

首置煥然懿居第三座單日沽32戶

多項資助房屋計劃陸續登場，房屋委員會（房委會）「出售綠表置居計劃單位2023」（「綠置居2023」）落實於3月28日（下周四）至4月17日接受申請，將有至少2574個單位可供揀選，預計下半年揀樓。另外，市區重建局（市建局）位於紅磡的港人首次置業項目「煥然懿居第三座」銷售表現好轉，昨天沽32伙，兩天累售51戶，佔全屋苑260伙約19.6%。

據悉，綠置居2023將於本月28日起接受申請，今期只有1個全新屋苑，屬於長沙灣東京街3號的麗玥苑，位處長沙灣荔枝角道、東京街和通州街交界，共提供2359個住宅單位，預計2027年4月底入伙，即樓花期超過3年。資料顯示，綠置居2023的單位以市價五二折發售，折扣率為48%，麗玥苑的單位實用面積280至646方呎，售價約154萬至461萬元，平均呎價6470元。以綠表客最高可承造九成半按揭計算，首期低至7.7萬元。

次季攪珠 下半年揀樓

除全新屋苑外，房委會也會安排過往期數綠置居的重售單位，以及「租者置其屋計劃回收單位」（租置回收單位）同步供揀選。重售單位來自3個屋苑，包括已屬現樓的鑽石山啟鑽苑，暫時預計有100伙可供揀選，仍屬樓花盤的馬鞍山錦柏苑和油塘高宏苑，則分別有108伙和7個單位可供認購。

房委會預計今年第二季進行攪珠，下半年揀樓，並會在揀樓前約3個月，落實可供出售的重售單位和租置回收單位數目，意味屆時很大機會有超過2574伙讓中籤者揀選。而綠置居的資料和申請表等將於周四（21日）起在指定地點派發，同步上載至綠置居2023的指定網站，3月28日至4月17日接受申請。

新居屋銷221單位 朗天苑最多

至於正進行揀樓程序的「出售居者有其屋計劃單位2023」（居屋2023），房委會昨天邀請約900位家庭申請者揀樓，全日有261人出席，共售出221伙，以元朗朗天苑售出89伙佔最多。居屋2023由1月底起開始揀樓，累計沽4361戶，白表買家購入2289伙或約52.5%，綠表客則認購2072伙或約47.5%；今天有約1000名家庭申請者獲邀揀樓。

另一邊廂，市建局「首置」項目紅磡「煥然懿居第三座」昨天第二天揀樓，銷情略為加快，市建局昨天邀請約80名申請者揀樓，全日有37人出席，售出32伙，較首天僅沽19伙多約68.4%。根據成交紀錄冊，提供260伙的「煥然懿居第三座」，首兩天揀樓已沽51伙或約19.6%。一房單位較受歡迎，佔38伙或74.5%，其中E室備受追捧，全屋苑有27戶，售出22伙。參考售樓說明書，此戶型望向崇志街，5樓實用面積330呎連103方呎平台，其以上的標準戶型實用面積一律351方呎。二人和三人單位則累積有13伙獲揀選。

政府全面撤辣刺激樓市交投，物業拍賣場氣氛轉熱鬧。據本報統計，由今日至本月底，將有最少8場物業拍賣會舉行，涉及180項物業，包括住宅、村屋、工商舖、車位及地皮，當中以紅磡海名軒3層商業樓面最為矚目，分為兩組物業拍賣，開拍價合共6.5億元。

本月餘下時間將有8場物業拍賣會，包括有3場在今日舉行。忠誠拍賣行今天將有21項物業推拍，涉及18項住宅、2項商舖及1項車位，以140萬至2300萬元開拍。拍賣會中有14項為銀主盤或法院令物業，由於撤辣後市況轉佳，銀主亦將個別拍賣開價調高。如屯門NOVO LAND 1A期1座高層P室，實用面積418方呎2房戶，開價569萬元，較今年2月初推拍時，高出9萬元或1.6%。

黃開基拍賣行今日亦推出37項物業，開拍價由20萬至880萬元，當中住宅佔31項。

至於紅磡環海街11號海名軒3樓、5樓及6樓全層商業樓面，於本月27日公開拍賣，項目由施羅德基金持有。拍賣人仲量聯行指出，3樓全層建築面積18520方呎，起拍價為1.63億元；5樓及6樓建築面積分別28030及27270方呎，合共55300方呎，附設內置樓梯，以4.87億元開拍。

撤辣後業主心態轉強，馬鞍山薈朗錄得業主賠訂後重售成交，一個高層開放式戶，原在上月撤辣前以282萬元售出，原業主之後不惜賠訂再度放售，最終以318萬元沽出，賣貴36萬元或12.8%，但原業主料仍要實蝕約99萬元離場。

世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生表示，該宗賠訂重售個案為薈朗1座高層A1室，實用面積229方呎，屬開放式間隔，單位曾於上月25日、即撤辣前以282萬元售出，呎價約12314元，一度成為屋苑首宗樓價跌穿「3球」的成交個案。

不過，政府在同月28日全面撤辣，原業主由於只收樓價3%、即8.46萬元訂金，故決定賠訂並重新以348萬元放售單位，終於在本月18日晚上以318萬元售出，呎價約13886元。單位相隔23日，成交價上升36萬元或12.8%。

原業主2022年2月向銀主購入上址，當時作價347萬元，以最新成交價計，賬面低29萬元或8.4%。據悉，原業主賠訂連同支付代理佣金料共約14萬元，加上當年入市支付15%印花稅，涉及稅款52.05萬元，料實蝕約99萬元。

曉薈開放式300萬易主 全幢新低

市場透露，九龍城單幢盤曉薈低層C室，實用面積182方呎開放式戶，以300萬元易手，呎價約16484元，造價及呎價均創大廈歷史新低。原業主於2013年1月斥資約380.33萬元一手買入，持貨11年，賬面虧損80.33萬元或21.1%。

過去一周本港一、二手樓成交回軟，摩根大通指，自財政預算案全面撤辣後，積壓的需求迅間被釋放，帶動隨後兩周銷售強勁反彈，故目前成交已恢復至正常化的溫和放緩水平，預期未來1至2個月樓市成交會繼續相對高的水平，當中定價更進取的一手樓銷售會跑贏大市。

指內地買家 偏好新盤

摩通稱，內地買家（約佔買家人數40%至50%）偏好新盤，而且二手業主拒絕大手減價，因此預期二手樓成交較一手樓更快放緩，而基於庫存高企，樓價企穩一段短時間後，將再次走弱，因此短綫本港地產股料維持波動區間。

摩通表示，本港地產股升幅受到潛在減息較預期慢所限制，跌幅亦受制於偏高的股息率。

摩通認為，未來樓市有三大方面可留意：（1）樓價短期不會重回增長軌道，因發展商專注於去庫存；（2）樓價成交反彈浪料持續約3至6個月，全年新盤銷售料回到2020至2021年水平；（3）近半買家為內地買家，而且大部分買家為長綫投資者或家庭業主。

摩通指，相對於內房，該行更看好本港地產股，尤其鍾情於長實（01113）及信置（00083）。

樓市撤辣後，新盤市場大銀碼豪宅交投開始上升，新地 （00016） 發展的跑馬地禮頓山，本周一以8,250萬元售出6座20樓B室，實用面積1,743平方呎，4房間隔，呎價47,332元。成交紀錄冊顯示，買家採360天付款計劃，如提前成交可獲最多樓價2%回贈。

單位曾作許仕仁「宿舍」

資料顯示，今次售出的單位及同層A室，過去曾作為前政務司司長許仕仁出任發展商「高級顧問」時的「宿舍」，當中20樓A室早年已售出。

另一方面，二手豪宅市場交投同樣升溫。市場消息透露，東半山肇輝臺8號中層E室，實用面積1,892平方呎，屬於4房間隔，連車位以4,200萬元易手，呎價約2.2萬元。原業主早於2004年以1,281萬元購入，持貨20年帳面獲利2,919萬元離場。

肇輝臺8號4房 4200萬沽

其次，薄扶林碧瑤灣連錄2宗成交，其中碧瑤灣36座中層，實用面積1,334平方呎，屬於4間隔，原業主早於1975年以約20.5萬元購入，剛以2,150萬元易手，持貨49年帳面獲利2,129.5萬元，期內升值104倍。

撤辣交投回升，惟蝕讓個案有增無減，藍籌屋苑鰂魚涌太古城3日4宗蝕讓，蒸發711萬元，其中一個3房單位以1,128萬元沽出，8年貶值6%。

太古城3日錄4宗蝕讓成交，損手金額由72萬至330萬元不等，蒸發711萬元。市場人士指出，恒天閣低層C室，實用面積714平方呎，3房間隔，叫價1,280萬元，現以1,128萬元沽出，呎價15,798元。售價較2015年1,200萬元購入價蝕72萬元，8年貶值6%。

另元朗洪水橋尚築高層26室，實用面積243平方呎，屬於開放式間隔，業主原本叫價320萬元放盤，議價後以約270萬元易手，呎價約1.1萬元。資料顯示，原業主於2019年以約392萬元購入，持貨約5年帳面蝕讓122萬元離場，期內貶值31%。

其次，九龍城賈炳達道曉薈低層C室，實用面積182平方呎，原業主早於2013年以380萬元購入，近日以300萬元易手，持貨11年帳面蝕讓80萬元，單位貶值21%。