台積電（2330）先進封裝廠確定落腳嘉義，嘉義太保房市飆漲，指標的縣治特區與嘉義高鐵特區，近三年狂飆3~8成。不過元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，太保近年戶數與人口數不斷攀高，顯示是有需求在支撐，房價確實有繼續上漲的可能，不過，房價短期漲幅過速、區域民眾所得仍偏低是兩大隱憂，購屋者搶進買房前，還是要多謹慎。

依據實價資料顯示，在嘉義科學園區旁，未來可望受惠最大的「縣治特區」與「嘉義高鐵特區」近年房市漲勢凶猛，2021~2023年，短短三年時間，這兩個指標區域的房價出現狂飆，縣治特區三年漲83%、嘉義高鐵特區漲32%。

目前這兩區近一年大樓每坪平均成交價都有約28萬左右的水準，而且，區域預售新案目前已站上3字頭，更有挑戰4字頭的趨勢，區域房價短線漲勢相當驚人。

陳傑鳴指出，近年太保市發展題材不斷，除台積電即將進駐嘉義科學園區外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，這些都讓區域房市充滿想像空間，也帶動區域人口與戶數直線走高，確實吸引很多人口入住。

以戶數來說，到去年戶數約1.4萬戶，跟2013年相較，10年來增加2484戶，增加21%，人口方面，至去年底達3.9萬人，10年來也增加2276人。不斷入住的人口可望對區域房市帶來相當的支撐效果，這幾年的房價並非只是虛漲。

不過，短短時間房價狂飆3~8成，房價從1字頭跳到逼近3字頭，預售開價更有開始往4字頭逼近的趨勢，這就有點漲勢過速了。目前市場已經很多屋主開出「未來價」在測試市場水溫，民眾若不察而輕易追價，風險恐怕不小。

另外，根據財政部公布的110年度綜所稅統計初步核定專冊的資料顯示，太保市在2021年綜合所得稅申報的綜合所得平均數僅67.3萬，如果是中位數更僅有47.7萬元。

這樣的所得，要負擔目前區內新案兩房+車位就要逼近千萬的開價，購屋者買房會很吃力。在目前區域所得尚未明顯提升下，房價飆漲與投資客炒作，對於在地客衝擊不少，值得政府單位注意，須更嚴防炒作。

陳傑鳴表示，雖然近年台積電設廠題材是房市的不敗保證，不過，購屋者還是要多留意進駐的進度與區域發展的狀況，才能避免發展不如預期，一買就套牢。

在美國降息預期心理、碳權綠色通膨議題下，價揚量穩的房市再次成為抗通膨的對象，而最近進入開發期的台中13期重劃區，其中位於南屯區、緊鄰八期成熟商圈的北13期首案「中陽旭月」22日正式亮相，此案每坪單價最高站上65.5萬元，也為區域房價定錨。

低密度、高綠覆，坐擁八期秀泰商圈、雙捷運交匯、中山醫、興大醫療園區雙醫利多優點，13期重劃區前二年購地熱烈，目前最大地主為鉅虹建設、惠宇建設排名第二，另外國泰、順天、豐邑等上市櫃建商也都積極布局，讓「住一之三」的低容積土地，地價最高已衝到每坪122萬元之譜。

北13期首先登場的「中陽旭月」，選在329檔期進場，基地位於永平路、永平西街，面積約783坪，不走小坪數規劃，反而以48坪、60坪中大坪數的設計，全案起手每坪單價65萬元、總價直逼3,500萬元。

「中陽旭月」業務處長吳福原表示，13期土地成本相當高，加上營建成本逐漸走揚，光是到新案交屋時的土地增值稅，粗估就要1.2億元，以個案3,700坪建坪計算，每坪成本就多了4萬元。

加上建案邀請都市空間設計大獎首獎的許榮江建築師操刀，上境設計許富居負責景觀與公設規劃，以「築水引月」為前提，打造行雲流水的特色，近783坪基地，打造500坪花園中庭，也是北13期第一個宜居建築。

深耕南台中的代銷業者許秉豐分析，13期重劃區二年前剛完成重劃時土地價格就已經六、七十萬元，上月市府標售抵費地，登陽建設拿下容積140%的土地，每坪單價99.9萬元，也為區域土地交易產生定錨作用。

許秉豐進一步表示，起手價格6字頭的原因除了土地與營建成本高漲之外，觀察近期推案，雖然主流為30坪內的投資置產型產品，不過也因為環境關係，3、4房產品會吸引換屋、置產族群。他保守推估，「三年內13期房價有望站上8字頭。」

提要
商仲:住宅回暖 建商獵地擴充庫存

世邦魏理仕昨（22）日發布最新報告，今年第1季截至3月22日，全台大型不動產交易557億元，年增76%，其中土地交易量達401億元，年增188%；商用不動產交易量166億元，年減6%。

世邦魏理仕認為，住宅交易回暖下，建商開始擴充土地庫存，土地市場逐漸回暖。

世邦魏理仕台灣總經理林敬超認為，此次央行升息之目的為抑制國內通膨預期心理，未來數季內再升息的可能性不高，對大型不動產投資市場影響相對有限，仍維持年初預測，全年交易量年減率將介於0%至5%之間，主要是受去年商用不動產市場高基數影響。

據報告，今年第1季商用不動產成交金額約166億元，年減6%，其中，自用需求貢獻62%的交易額，買方主要鎖定廠辦及廠房資產。在央行宣布升息半碼後，保險業投資不動產最低年化收益率預料將同步升至2.97%，將增添業者購買投資用不動產的難度。

林敬超認為，有鑑於去年基期較高，且保險公司投資動能恐維持低迷，預測今年全年商用不動產交易量將呈現小幅衰退。此外，由於收益型不動產價值較易受到利率變動的影響，賣方若為加速資產處分，應適度修正開價水準。

觀察土地市場，今年前三月土地交易總額近419億元，年增189%，在過去半年住宅交易回暖的帶動下，部分建商開始擴充土地庫存，季內業者購地金額達270億元，年增244%。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，儘管目前仍無法排除央行在未來數季內緊縮信用管制的可能性，預期今年建商獵地心態將較去年有所改善，而工業土地交易則可能受惠於台灣出口成長升溫、本土企業營運擴充需求增加。整體來說，2024年全台土地交易量有望溫和成長，然而多數買方將維持理性態度，短期內土地價格大致持平。

世邦魏理仕美國研究部分析，美國通膨率有望朝著聯準會的2%目標前進，加以勞動市場顯現放緩跡象，聯準會最快可能於今年6月展開第一波降息，世邦魏理仕預測年底前聯邦基金利率將降至4.5%至4.75%。

針對美國商用不動產市場，世邦魏理仕認為，在利率走勢趨於明朗且待售物件經過重新定價情況下，下半年投資活動可望逐漸恢復。

房仲業者觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化，2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15%，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增，連續升息期間，六都暨新竹縣市房價漲勢收斂，主要都會區五次升息前後的房價表現為-2%~6%，顯見連續性升息與政策對房市有短期壓抑效果，不過等到市場適應後，反映當下市場供需等基本面，呈現先蹲後跳的狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵，市場交易量萎縮，不過2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2%的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢。

此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著，而此次升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。

信義房屋統計，2022年4月到2023年3月連續升息期間，加上平均地權條例開始發酵，平均每個月預售揭露量僅約6,200件，而2023年下半年平均每月成交揭露量約9,400件，顯示一手市場當時的確受到衝擊。

若統計信義房價指數則可發現，在連續升息房市交易量縮後，房價表現明顯趨穩，統計2022年第2季到2023年第1季的信義房價指數，六都加上新竹縣市的房價漲幅為-2%~6%，不過2022年第2季到2023年第4季六都加上新竹縣市，房價漲幅則為4%~20%，顯示升息對於房市影響淡化，反映台股走高與通膨、新青安政策等市場環境，房價仍出現了一波漲勢。

曾敬德表示，這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1,500萬元以下市場表現活絡，推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施，不過這次突發升息也有一石多鳥效果，一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫，也可避免ETF市場資金過熱狀況。

世邦魏理仕22日發布最新市場報告，央行繼去年3月後再次升息半碼，但未進一步調整選擇性信用管制，主要是為了抑制國內通膨預期心理，對大型不動產投資市場來說，影響較有限，惟對保險業衝擊較高，因為最低門檻再被拉高，今年商用不動產交易量恐怕將呈現小幅衰退。

據世邦魏理仕研究部最新統計，今年第1季（截至3月22日為止）全台大型不動產交易，合計土地及商用不動產成交金額達585億元，年增81%，主要可歸功於土地交易市場回溫。

世邦魏理仕台灣總經理林敬超認為，此次央行升息之目的為抑制國內通膨預期心理，未來數季內再升息的可能性不高，而對於今年大型不動產投資市場表現，仍維持年初預測，全年交易量年減率將介於0%至5%之間，係受去年商用不動產市場高基數影響。

今年第1季商用不動產成交金額約166億元，年減6%，其中自用需求貢獻62%的交易額，買方主要鎖定廠辦及廠房資產。在央行宣布升息半碼後，保險業投資不動產最低年化收益率預料將同步升至2.97%，將增添業者購買投資用不動產的難度。

林敬超認為，有鑑於去年基期較高，且保險公司投資動能恐維持低迷，預測今年全年商用不動產交易量將呈現小幅衰退。此外，由於收益型不動產價值較易受到利率變動的影響，賣方若為加速資產處分，應適度修正開價水準。

觀察土地市場，今年前三月土地交易總額近419億元，年增189%，在過去半年住宅交易回暖的帶動下，部分建商開始擴充土地庫存，季內業者購地金額達270億元，年增244%。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，儘管目前仍無法排除央行在未來數季內緊縮信用管制的可能性，預期今年建商獵地心態將較去年有所改善，而工業土地交易則可能受惠於台灣出口成長升溫、本土企業營運擴充需求增加。整體來說，2024年全台土地交易量有望溫和成長，然而多數買方將維持理性態度，短期內土地價格大致持平。

世邦魏理仕美國研究部分析，美國通膨率有望朝著聯準會的2%目標前進，加以勞動市場顯現放緩跡象，聯準會最快可能於今年6月展開第一波降息，世邦魏理仕預測年底前聯邦基金利率將降至4.5%至4.75%。

針對美國商用不動產市場，世邦魏理仕認為，在利率走勢趨於明朗且待售物件經過重新定價的情況下，下半年投資活動可望逐漸恢復，而優於預期的經濟成長表現將有助於租賃需求保持韌性。

提要
機能完善、交通建設陸續完工...

台南市安平區五期重劃區內的永華商圈，受益規劃完備、生活機能完善，近幾年來房價明顯上漲，以中古大樓行情來看，五年漲幅約一倍。而在安平港海濱遊憩投資，以及北外環道路系統等交通建設陸續完工下，當地房市進一步上攻可期。

信義房屋（9940）台南安平永華店主任王湘宜表示，大致上，永華商圈的地理位置，北以安平運河南岸為界、南到健康路、東至中華西路、西至億載金城。台南市政府機構多坐落於此，包括家樂福、全聯等大型賣場爭相進駐，不只提供了優異的民生機能，也帶動了周邊的商業發展。

對外交通部分，主要幹道為路寬40米的永華路，只要十分鐘的車程即可直接通往中西區的新光三越百貨等舊市區商圈，同時也能連接86快速道路、國道1號和3號。

至於學區則是全方位、從小學到高中均有，包括億載國小、新南國小、金城國中、慈濟中小學等。

區內一大特色是擁有海景，吸引不少外國人前來定居，或是北部族群購入後做為度假之用，而因房價水準在台南屬於親民區域，也得到許多小資族青睞。

以屋齡20至30年的中古大樓為例，五年前的行情每坪單價約在9萬至13萬元，目前則已拉高達18萬至24萬元，漲幅約一倍有餘；新成屋開價更是超過每坪30多萬元。

王湘宜進一步說，當地房市正持續有利多加持，首先在安平港觀光投資方面，亞果遊艇正啟動遊艇碼頭開發案，除建造上百個碼頭泊位外，亞果安平遊艇城會員度假中心和14間度假別墅剛完工，後續並有度假飯店和商辦、酒店式公寓的布局。

至於南仁湖公司得標台灣港務公司舉辦的「安平港水岸複合觀光遊憩區招商案」，取得包含陸域13.48公頃、水域2.83公頃，合計16.31公頃用地，將投資103.4億元打造成為「安平海洋之丘綜合度假城」。

依業者規劃分五期開發，營運項目涵蓋有海洋影城商場、海洋幸福廣場、荷蘭城文創小鎮、海洋生態學苑、MICE會展酒店，以及Workation酒店式公寓，預估2024年動工、2027年起逐年開幕營運。

她同時認為，安平區近年並規劃多項交通建設，例如台南市區快速道路建設計畫、環狀公路系統建設計畫、台南都會區大眾捷運系統等，對當地房市也可望有進一步加分效益。

以北外環道路為例，最終站設於北區的觀海橋，將會大幅拉近南科到安平的距離，進而將有機會吸引南科上班族群落腳永華商圈。

值得一提的，安平漁港跨港大橋去年底完成招標作業，由城平路跨越漁港航道銜接至永華路，工程範圍全長約1,010公尺，其中橋長620公尺、橋面連同側道總寬32公尺，總經費23.4億元。預計2028年底完工，可提供居民與旅客更便捷的交通路網。

史上規模最大捷運聯開案，D1摩天大樓2026年完工，租金補漲動能蠢動

史上規模最大捷運聯開案「台北雙星」大樓，其中D1摩天大樓可望在2026年完工取得使用執照，已帶動周邊商辦市場價量齊揚，業界估計2024～2030年西區門戶周邊至少有八大高層建築新地標、20萬坪商辦大樓陸續完工，使北車商圈西區躍居新興辦公商圈，租金行情補漲動能蠢動，大有直追信義計畫區之勢。

業者透露，「台北雙星」自簽約迄今，大同區、萬華區等周邊預售住宅價格，已率先反應慶祝行情，每坪房價從台北市12行政區後段班的二位數，紛紛跳上三位數；最近半年商辦市場也引爆補漲行情。

據內政部實價登錄資訊顯示，西區門戶北車商圈「新光摩天大樓」最新租金行情，在去年10月改寫新高，每坪月租2,600元，改寫西區最高租金紀錄。

高力國際代表服務部董事黃舒衛表示，以目前工程進度，台北雙星D1、C1摩天大樓預計分別在2026年、2027年取得使用執照，合計辦公面積8.8萬坪，為西區門戶進度最快、量體規模最大的國際級地標大樓。

總計從2024年到2030年，西區門戶周邊至少有八大高層建築新地標陸續完工，涵蓋飯店、商辦、零售商場等，每隔幾十公尺就有一棟新完工的商辦大樓，商辦面積估計有20萬坪，可望躍居台北市開發規模最集中、密度最大的新興商辦商圈，西區人潮、錢潮可望重現熱度。

其中，皇翔建設台汽北站「皇翔台北廣場」甫完工、正招租中，海悅主導的商辦代表作「金毓泰舊市議會地上權案」正施工中，青島西路基督教女青年會YWCA舊大樓近兩年也已拆除重建中。

至於規劃中，還有藍天電腦及冠德建設的E1E2公辦都更案「明日台北埕」，及「台北郵政雙塔」，宏國建設集團「凱撒大飯店重建案」，冠德建設「行二行三公辦都更案」等。

據悉，「皇翔台北廣場」洽租客戶比預期踴躍，出價也超乎想像，有直接超越目前最高行情、直追信義計畫區的架勢，預期2024年西區辦公租賃行情可望看到補漲動能。

接下來，「台北雙星」為西區門戶進度最快、量體規模最大的國際級地標大樓，辦公面積達8.8萬坪，是西區商辦市場領頭羊，大樓預租成績將是觀察指標。

身為台灣傳產業重鎮的員林市，近年來房市蓬勃發展，大樓推案量明顯爆增，惟大員林地區企業主依然鍾情電梯別墅，尤其結合創新規劃思維、更加貼近人性需求的豪墅3.0產品，深受企業界矚目。

在地房仲業者表示，近期除了台商回流及旅外員林人返鄉置產，員林本地及鄰近鄉鎮的企業主也看好後市出手置產，促使員林房產需求增溫，其中更以有天有地的電梯別墅深得企業主們的喜愛，尤其環境優質的大建坪頂級豪墅，最受層峰人士青睞。

據資深房產專家觀察，近幾年受疫情影響，使得透天別墅更加受消費者喜愛，更因國際建築觀念導入，電梯別墅規劃也出現不少變化。

專家表示，現在的透天別墅已不同於以往，已經由早期的傳統透天1.0型態，發展出注重整體規劃配置的別墅2.0；直到近年來，頂級豪墅紛以嚴選地段、出眾規格、導入森態、引進智能、健康安全，自然養生等思維，讓透天產品規劃升級至全新的豪墅3.0層級。

台中市一直以來都是全台建築規劃設計的指標，隨著員林各項重大建設利多不斷，更吸引了台中建商前進員林推案，其中又以兼具公園綠地、鄰近繁華商圈的頂級豪墅3.0推案最受矚目。

由聯齊建設推出、近期將完工的「仰森」電梯豪墅，不僅坐擁員林唯一近十萬坪綠海，且位居員林藝文休閒特區，鄰近彰南運動中心、員林演藝廳，更位於公園首席位置；建商移植台中七期建築思維，透過整體貼心規劃及引入智慧科技，解決傳統透天別墅居住痛點，創造電梯豪墅的價值，吸引眾多企業主目光。

伴隨中美貿易戰延燒，台商大舉回台置產、擴廠，促使傳產重鎮大員林地區，進入房產買氣火熱波段，加上進入後疫情時代，消費觀念改變，企業主們對頂規豪墅需求放大，帶動頂級豪墅市場快速增溫，買氣熱絡。

專業房產專家進一步表示，即將完工啓用的司法園區，以及未來林厝交流道旁800床的員榮新分院等，將有大量高收入客層移入，必將刺激高品質住宅需求，在供需失衡情況下，未來頂級別墅將奇貨可居，房市後市持續看漲。

房市329檔期到來，根據房產業者調查統計，除台北市之外，其餘五都及新竹預售案平均成交價仍呈現上揚走勢，議價率更是鐵板一塊，受到缺工缺料及通膨影響，加上剛性需求買氣不減，建商提價更有底氣。

根據591新建案統計六都、新竹近三個月內公開預售案成交價及議價率，價格方面，除台北市年跌1成多外，其他縣市依舊漲勢不止，像新北、桃園、台南等地較去年同期漲幅超過1成，台中及新竹亦年漲6%～8%，僅高雄表現與去年持平。

至於議價率，除台南市外，各地均較去年減少1至2個百分點，議價空間普遍未超過1成，顯見即使進入房市329檔期，房價也絲毫未見鬆動。

591房屋交易網組長林哲緯分析，受缺工缺料及通膨影響，這幾年除了房價一去不回頭，許多案場更祭出不二價策略，進而擠壓到議價空間，從當前市場氛圍來看，除非民眾剛好碰上業者急售等情形，不然想在329檔期談到較甜的價格，恐怕有一定難度，建議購屋族要做好心理準備。

觀察房價漲勢凌厲的新北、桃園及台南三地，這幾年共同特色都是有重劃區腹地及建設話題驅動房市發展。像新北市由於鄰近北市蛋黃區，買氣始終保持恆溫，第一環的板橋、三重及永和等地更是屢創新高，目前除了板橋率已率先突破百萬大關外，其餘兩地都有望在今年跟進挑戰。

永和區雖缺乏重劃區供給，新案量體有限，但今年1月公開的「頂溪大苑」，目前中高樓層卻開出9字頭行情，最高一筆交易更達每坪97萬，距百萬僅一步之遙，主因就在該案坐落主幹道上地段精華，即便單價看似驚人，仍有買方願意出手。

再來鄰近的桃園，今年329檔期在龜山、中路等地預售案進場拉抬下價格大幅成長，當前成交單價每坪已來到35萬，較去年每坪貴了4萬多元，年漲幅13.3%更是各縣市最高，議價率則減少1個百分點來到7%。

反觀唯一價跌的台北市，由於去年初有「敦南霖園」、「鑄慕」、「植建築」等高價案進場拉高基期，且在今年329檔期缺乏指標案登場下，價量動能熄火，價格自然走跌。

台中上市櫃建商去年獲利表現亮眼也大方配息。展望今年，包括櫻花建、富華新、富旺、坤悅、富宇等不僅持續推案，同時迎來百億大案或多建案交屋潮，助攻今年營收與獲利持續升高。

櫻花建設去年稅後純益19.15億元，EPS 2.24元，獲利創近4年新高，每股配發2元股利（含配股1.6元＋配息0.4元），配發率約9成。在外資連續買超相挺下，股價最高衝上70.60元的歷史天價。

櫻花建設今年推案量上看180億元，今年預計有竹北「櫻花聚-聚薈區」與「聚馥區」、台中太平區「大櫻國倫敦花園」、台中大里區「興大之櫻」、彰化市「金馬之櫻」五個幾近完銷案完工，總銷合計達140億元，單是台中與彰化三建案，總銷就破百億元，若交屋順利，今年營收與獲利將續攀高峰。

富華新去年稅後純益3.07億元，EPS為0.9元，每股配發0.81元股利（含配股0.4元＋配息0.41元），配發率達9成。富華新今年下半年，將迎來台中市北屯區總銷近160億元的「心之所向」完銷案交屋，由於總戶數多達1,860多戶，預期交屋期將從第四季跨到明年第一季，今、明兩年營收與獲利翻多乃至倍增均有機會。

此外，坤悅去年營收33.7億元、大增7.5倍；稅後純益3.58億元，年增4.43倍，EPS達2.3元，營收與獲利均創歷年新高。坤悅今年將在台中與彰化推出三個預售新案，總銷達57億元；同時，今年將有台中東區「領秀」、台中東勢區「欣‧悅」、彰化埔心「心里程」等三個總銷合計34億元的新建案完工，今年獲利表現可望優於去年。

日前，陽光股份（000608）發佈了2023年年報。2023年公司實現營業收入3.21億元，實現淨利潤﹣2.3億元，較上年同期虧損收窄38.83%。虧損收窄主要是因為公司持有的投資性房地產公允價值變動損失和長期股權投資減值損失較上年同期有較大幅度的減少。

陽光股份介紹，公司的虧損主要源於2023年受房地產市場的持續影響，商辦市場疲軟且存量較大，大宗交易相對低迷，導致其長期持有性物業和股權投資的市場估值被下調，從而影響淨利潤。

年報顯示，截至2023年期末，陽光股份總資產43.35億元，總負債14.17億元，資產負債率為32.69%，遠低於行業平均水準。

商管毛利率高達68% 確保長期運營效益

陽光股份表示，在向存量要利潤的時代，毛利率依然是衡量商業地產企業能力的重要指標。陽光股份的核心業務為商業運營管理和物業租賃，其2023年營業收入1.7億元，毛利率為68%。

據介紹，影響毛利率的兩大要素是營業收入和營業成本。收入上，整體租金收繳率達98%，商業運營管理收入同比增長42.88%，商業租賃通過主動調改帶來平均租金單價同比上漲9%，寫字樓租賃抗住市場下行壓力、收入同比基本持平。

對此，陽光股份介紹，2023年公司緊抓消費逐步恢復的契機，結合商業發展新風向和大眾消費由“購物”向“購物+體驗”轉變的新趨勢，主動加大購物中心品牌調改力度，以“煙火氣”“生活方式”“體驗經濟”等為調改關鍵字，自主汰換超30個品牌，這也勢必經歷一定的“陣痛期”，即因裝修免租期等行業租賃特點暫時“犧牲”部分租金收入，以換取長期的運營效益，預計2024年初見成效。

成本上，陽光股份管控卓有成效，核心業務的營業成本連續兩年同比下降，2023年降幅為3%。在保持較高毛利率的態勢下，如何利用該優勢去提高整體盈利規模，陽光股份在發力。

外拓增長 管理版圖三年擴32.8萬平方米

陽光股份介紹，在保障讓每個項目有更好的潛力和長期發展性的基礎上，公司積極尋找新的盈利增長點，2023年10月完成對瀋陽陽光新生活廣場有限公司（曾用名“瀋陽世達物流有限責任公司”）56%股權的收購，實現100%控股，全面接管瀋陽•陽光新生活廣場，體量4.3萬平方米，進一步擴大公司的自持物業規模。接管後，陽光股份運用已積累的豐富管理經驗和成熟業務流程體系，迅速組建團隊平穩過渡，並在歲末招商淡季之時，新簽面積3418平方米、續簽面積3420平方米，促使出租率在短時間內提高了12%，充分展示了項目新團隊的運營能力。

同時，為了通過精細高效的運營以提升資產價值、獲得長期回報，陽光股份于2021年初成立了一家全資子公司——深圳瑞成新業商業管理有限公司，並于當年併入報表，主要經營範圍系商業運營管理等。2023年，公司商業運營管理面積新增近20萬平方米，三年來管理規模擴張了32.8萬平方米。

此外，隨著託管項目——KK TIME京基百納時光於2023年9月8日正式開業，陽光股份的託管版圖新增10萬平方米，託管總面積增至60多萬平方米。

資本動作頻頻 提請股東大會實施簡易程式定增的授權

歷史公告顯示，基於對公司未來發展前景的信心以及對公司長期價值的認同，今年年初陽光股份三位高管通過深交所集中競價方式累計增持公司股份598.1萬股，占公司總股本0.8%，合計增持1000.27萬元，旨在更好地支持公司持續、穩定、健康的發展。值得注意的是，監事李雲常也通過競價交易增持89.06萬股。

本次同年報一起披露的另一則公告《關於提請股東大會授權董事會辦理以簡易程式向特定物件發行股票的公告》引起關注。公告稱：董事會提請股東大會授權董事會及董事會授權人士辦理以簡易程式向特定物件發行融資總額不超過人民幣3億元且不超過最近一年末淨資產20%的股票，授權期限為2023年年度股東大會審議通過之日起至2024年年度股東大會召開之日止。

陽光股份表示，公司此舉意在乘政策東風以擴展融資途徑，本次股票如能成功發行，或將更有利於公司的可持續發展。

3月24日，中國發展高層論壇2024年年會在北京開幕。綠地集團董事長、總裁張玉良作為企業家代表應邀出席論壇開幕式，並參加部分議題討論。張玉良表示，綠地集團是我國房地產行業龍頭企業之一。過去兩年，公司在政府、金融機構等相關各方大力支持下，全力保交樓、穩民生，已完成交付任務超過6000萬平方米、交付住宅約60萬套。今年，綠地集團還將全面完成剩餘2000萬平方米的交付任務，使保交樓工作圓滿收官。與此同時，公司也將積極適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係的變化，以“高品質、新科技、好服務”為核心，加大優質住房供給，更好滿足人民群眾的住房需求，推動企業實現轉型升級和高品質發展。

張玉良表示，我國房地產行業已經進入了新的發展階段。在進一步完善“市場+保障”住房供應體系的過程中，要用好市場的機制和市場的力量。雖然當前行業及企業都還存在著困難、風險和挑戰，但是著眼長遠，通過構建房地產發展新機制、新模式，有效激發潛在需求、推動城市更新，房地產市場仍有較大的空間，關鍵是各方要攜手努力，共同渡過當前行業的陣痛期。

3月24日，中國恒大在港交所公告，公司此前披露已根據美國法典第15章向美國法院申請承認境外債務重組計畫，公司、景程和天基已向美國法院提出申請，要求承認各自在香港或英屬維京群島的境外債務重組協議安排。鑒於公司共同及各別清盤人（共同及各別清盤人）的委任，預計協議安排將不會以目前的方式進行。

依據公告，公司、景程和天基的前外國代表法律顧問已于3月22日向美國法院提交檔，撤回公司、景程和天基各自的第15章申請。在現階段，所有方案仍有待考慮，共同及各別清盤人將根據美國法典第15章提出新的申請，以支持其認為必要或適當的方案。

回溯公告，2023年3月22日，中國恒大對旗下共計191.49億美元的境外債務提出了重組方案，將以發行新票據、債轉股等組合方式完成境外債務重組，包括恒大發行本金總額為139.22億美元的高級擔保票據、由景程發行的本金總額為52.26億美元的美元優先票據等。其中，與境外債權人小組已簽署重組方案的主要條款，恒大將發行新的債券對原債券進行置換；新債券年限4年至12年、年息2%至7.5%；前三年不付息，第四年初開始付息，付本金的0.5%。

2023年4月3日，中國恒大發佈公告稱，與公司債權人特別小組的成員（其分別持有現有恆大和現有景程票據的未償還本金總額超過20%及35%）簽訂了三份重組支援協議，即“A組重組支援協定”“景程重組支援協定”和“天基重組支援協定”。據此，各方同意合作以促進擬議重組的實施。恒大誠邀所有A組債權人、C組債權人、景程債權人和天基債權人儘快審閱適用的重組支援協定並加入適用的重組支援協定。

2023年9月22日，中國恒大發佈境外債務重組更新資訊。公告顯示，自2023年3月22日以來，恒大集團的銷售情況不如公司預期。基於公司目前情況以及與其顧問及債權人協商，公司認為有必要重新審視建議重組的條款以匹配其客觀情況和債權人訴求。鑒於上述情況，原定於2023年9月25日和9月26日有關建議重組的相關協議安排會議將不會舉行。若建議重組的條款有任何修改，公司將另行公告。

2023年9月24日，中國恒大發佈境外債務重組內幕公告稱，鑒於恒大地產集團有限公司（公司的主要附屬公司）正在被立案調查，集團目前的情況無法滿足新票據的發行資格。

3月23日，記者從榮盛發展獲悉，榮盛發展在全國共計59個房地產項目申報融資“白名單”，涉及套數12.57萬套，總建築面積1470.79萬平方米，擬申請融資金額約為123.57億元。

具體到項目層面上，河北省廊坊市內房地產項目8個，涉及套數1.58萬套，總面積257.38萬平方米，擬申請金額16.60億元；河北省廊坊市外房地產項目18個，涉及套數2.04萬套，總面積273.66萬平方米，擬申請金額28.89億元；河北省外房地產項目33個，涉及套數8.95萬套，總面積939.75萬平方米，擬申請金額78.08億元。

“這些項目均已上報屬地協調機制，目前已通過12個項目，正在與銀行溝通後續操作；同時，榮盛發展各個專案正在積極與屬地銀行機構對接中，有望陸續通過。”榮盛發展相關人士表示。

2023年，榮盛發展以“保交付、保民生”為核心任務，收到成效：2023年全年完成交付691.9萬平方米。榮盛發展相關人士表示，未來公司將繼續本著為業主負責的態度，既保交付，也保品質。

公司2023年度業績預告顯示，預計2023年度歸母淨利潤為盈利4億元-6億元，實現扭虧為盈。預計扣除非經常性損益後的淨利潤為3.3億元-5.3億元。

近日，市場有消息稱，石家莊和惠州兩城將上調首套房貸利率。為了拉動購房者入市，近一年以來，降低房貸利率是趨勢。在如此背景之下，石家莊和惠州為何要逆勢而行？針對傳聞，石家莊的置業顧問和幾家商業銀行對記者表示，確實接到了消息，將自4月1日起上調首套房貸利率，從此前的3.45%上調至3.75%。惠州的首套房貸利率則從2月下旬的3.45%上調至3.60%。

記者瞭解到，當前，我國實行差別化住房信貸政策，各城商業銀行可以調整首套房貸利率下限。具體規則為，若城市新建商品住宅銷售價格連續3個月同環比均下降，可以階段性放寬首套房貸利率下限。當該城銷售價格出現上漲勢頭後，要及時退出相關政策，執行統一的首套房貸利率下限，即LPR減20個基點。

而根據國家統計局發佈的資料，2023年12月份至2024年2月份，石家莊新建商品住宅銷售價格連續3個月同環比均上漲。

兩城上調房貸利率

3月19日，一份題為“關於調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知”在網路上流傳開來。據悉，文件來自於河北省市場利率定價自律委員會。檔指出，自2024年4月份起，恢復執行全國統一首套住房商業性個人住房貸款利率下限，即LPR-20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按照現行規定執行。

記者瞭解到，當前，房貸利率的定價方式是在5年期以上LPR基礎上加點形成。3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈新一期LPR。其中，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%，與上一期持平。

2022年9月底，多部門聯合發文表示，階段性調整差別化住房信貸政策。具體來看，連續3個月新建商品住房銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可以階段性放寬首套房貸利率下限。

“您這真是趕上了。我們已經接到消息了，4月1號開始要執行新的房貸利率，在LPR的基礎上減20個基點，也就是3.75%。現在，石家莊首套房貸利率是LPR減50個基點，也就是3.45%。”石家莊的置業顧問趙望（化名）對《華夏時報》記者說。

除了石家莊的多個置業顧問向記者確定石家莊將會上調首套房貸利率之外，石家莊的部分商業銀行也表示已經接到了通知。“還沒有接到通知，但是我們會按照央行的政策來調整首套房貸利率。”少數銀行如此表示。

實際上，石家莊並非是打響房貸利率上調第一槍的城市，3月20日，惠州市商品房網簽資料權威發佈平臺“惠民之家”發文稱，惠州首套房貸利率普遍執行3.60%，即在5年期以上LPR3.95%的基礎上減去35個基點。早在2月份，惠州部分銀行的首套房貸利率曾隨著5年期以上LPR的下調短暫調整至3.45%。

石家莊房價漲了？

中國人民銀行方面表示，差別化住房信貸政策可以起到“既管冷又管熱”的作用，既支持房地產市場面對較大困難的城市用足、用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

那麼，按照差別化住房信貸政策的要求，此次石家莊上調首套房貸利率應該是因為房價已經出現了回升。國家統計局發佈的資料顯示，2023年12月份，石家莊新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比上漲1.0%；上海環比上漲0.2%，同比上漲4.5%；西安環比上漲0.5%，同比上漲4.5%。

1月份，石家莊新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，同比上漲0.9%；上海環比上漲0.4%，同比上漲4.2%；西安環比上漲0.2%，同比上漲4.5%。2月份，石家莊新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，同比上漲0.8%；上海環比上漲0.2%，同比上漲4.2%；西安環比上漲0.3%，同比上漲4.8%。

按照國家統計局發佈的資料，2023年12月份至2024年2月份，石家莊、西安、上海3個城市連續3個月新建商品住宅銷售價格同環比均上漲，按照差別化住房信貸政策的要求，需要恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

記者瞭解到，當前，西安的首套房貸利率下限為3.75%，即在5年期以上LPR的基礎上下調了20個基點，上海的首套房貸利率下限為3.85%，即在5年期以上LPR的基礎上下調了10個基點。因此，西安和上海兩城的首套房貸利率暫不會因為新建商品住宅銷售價格連續3個月同環比均上漲而上調。

值得關注的是，惠州新建商品住宅銷售價格並未連續3個月同環比均出現上漲，那為何也要上調首套房貸利率？“現在惠州的房貸利率是根據銀行自身的情況來調整了，和石家莊是不一樣的。”一位房企內部人士對《華夏時報》記者表示。

業內：房貸政策依舊保持寬鬆導向

易居研究院發佈的資料顯示，2月份下旬之後，全國所有城市首套房貸利率均進入了4.0%以下的水準。即便是房貸利率最高的城市北京，其首套房貸利率也從4.2%降低至3.95%。

“從現在石家莊的情況來看，之所以會出現房價的反彈或者連續3個月為正，恰恰是說明房價持續下跌的過程已經調整到位。各地要意識到，房價可以下跌，但是不會無限期下跌，一旦調整到位，就會企穩和小幅拉升。”易居研究院研究總監嚴躍進對記者說。

不過，嚴躍進認為，政策是跟著市場形勢做調整的，總體上房貸政策依然會保持寬鬆的導向，但購房市場的變化對於一些折扣力度大的房貸利率產品確實會有影響，房企和購房者等需要密切關注此類城市的新動向。

趙望對記者說：“石家莊突然上調首套房貸利率讓部分購房者有些猝不及防。如果是購買面積較大的改善性戶型，那麼相差30個基點的利率還是差別很大。建議想要買房的客戶在4月份之前儘快確定合同，只要首付款交齊之後，銀行面簽放貸會很快。”

李澤钜表示，內地作為全球最大經濟體之一，為環球經濟增長重要引擎。

長實集團近日發佈了2023年度業績報告，並在業績發佈會上討論了公司的土地儲備策略和香港樓市前景。集團截至2023年12月31日止年度之持續業務股東應占溢利為港幣173億4,000萬元（2022年－持續業務為港幣196億2,700萬元，而包括已終止飛機租賃業務後為港幣216億8,300萬元）。持續業務之每股溢利為港幣4元8角6分（2022年－港幣5元4角1分），與上年度比較減少10.2%。若與上年度每股溢利港幣5元9角8分（包括已終止飛機租賃業務）比較，則減少18.7%。

集團主席李澤钜表示，年內，環球營商環境持續受到嚴峻挑戰，集團憑藉穩固根基、穩健財務，以及跨地域多元優質資產與投資組合，繼續展現堅實韌力。

對於香港樓市，李澤钜認為，“撤辣”政策對樓市有積極影響，香港樓市下行的可能性較小，投資價值較高。他強調，無論是買地還是補地價，公司最關注的是合理的回報率。

業績報告顯示，長實集團的銀行結存及定期存款達到425億港元，淨資產為124億港元，顯示出公司的資金流動性穩健。然而，報告期內，公司的收入和股東應占溢利均同比下滑。房地產銷售收入同比減少29%，主要銷售項目包括香港的沙田名日•九肚山和洪水橋#LYOS項目，以及內地的海逸豪庭、湖畔名邸和譽天下項目。儘管採取了降價促銷策略，但銷售收益並未大幅增長。

值得注意的是，長實集團在內地的土地儲備降至6300萬平方呎，為近8年來的最低水準。不過，李澤钜表示，內地作為全球最大經濟體之一，為環球經濟增長重要引擎。

公司表示，物業發展規模的減小主要是由於過去幾年審慎的土地儲備政策。長實集團將繼續尋找優質土地儲備，以支持未來發展。李澤钜在發佈會上未就是否會在一線熱點城市買地給出明確答案。

“未來公司發展要靠內生發展動力，即業務產生正向的現金流去驅動增長。2023年，我們五個航道都實現了淨現金流為正，相比於過往的舊發展模式，這是我們新發展模式最重要的不同。”3月22日，龍湖集團管理層在2023年度業績發佈會上向投資者以及《證券日報》等媒體表示，公司希望通過高品質發展新模式穿越週期，並完成房地產開發業務的轉型。

對於行業未來，龍湖集團管理層表示，從市場基本面來看，每年9億平方米至10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量，但當前居民的購房意願、信心仍在恢復過程中，“龍湖經常提前償還債務，始終把債務安全放在第一位，履行所有債務的安全兌付，這也是我們用行動來給行業注入信心。”

利潤結構發生變化

3月22日，龍湖集團公佈的資料顯示，2023年，公司實現營業收入為1807.4億元，歸母淨利潤128.5億元，剔除公平值變動等影響後的歸母淨利潤113.5億元。其中，由運營及服務業務組成的經營性收入實現248.8億元，全集團經營性現金流達35億元，首次為正。

在淨利潤超過百億元的同時，龍湖集團的利潤結構發生了較大變化，其中，開發業務隨著新房市場成交量以及價格的調整，利潤貢獻有所下降。與此同時，運營及服務業務的收入有所增長，在核心權益淨利中的貢獻占比達到60%以上，這也是龍湖全年經營性利潤占比首次過半。

對於未來的展望，龍湖集團方面表示，在整個集團負債壓降情況下，運營和服務兩大板塊有望迎來雙位數以上的收入和盈利增長，是龍湖集團穿越週期的壓艙石。

而對於傳統的開發業務，在業績會上，龍湖集團首席財務官趙軼表示，下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細選優質項目。

“我們做了一個分析，從整個結構來看，2022年及2023年之後所拿項目的毛利率都能做到20%以上。”趙軼表示，當前土地市場競爭激烈程度不如以前，更有機會拿到好專案，持續修復毛利率。

今年以來，龍湖集團在西安、佛山兩地土地市場均有所斬獲。在供貨端，公司2024年存量專案的供貨預計有2400億元左右，包括期初的1400億元，以及年內將新增的供貨1000億元左右。

“今年我們會‘以銷定支’，主動把握好投資節奏，並依然嚴守投資刻度，優中選優。在城市選擇方面，會高度聚焦二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。”公司管理層表示，龍湖集團會根據資金盤面繼續去新增獲取土地，保持彈性供貨。

保持負債規模穩步下降

自2022年以來，龍湖集團開始主動、有序地壓降負債規模。2023年，龍湖集團多次提前償還未到期債務。今年3月8日，龍湖集團再度提前兌付本應於2024年底到期的46.1億元商業資產支持專項計畫（CMBS）。

在此次業績會上，據趙軼透露，龍湖集團今年年內到期債務餘額147億元，占比不到集團有息負債規模的8%。目前已全額備妥5月份到期境內公司債兌付資金，2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務，削減短債，保持債務結構的安全。

不過，龍湖集團方面亦強調，會保持負債規模的穩步下降，但這主要依靠正向經營現金流，而不是靠被動出售資產，或降低手頭現金。

除本身的現金流外，過去一段時間內，監管層在房地產融資方面推出多項舉措，包括經營性物業貸、白名單等，龍湖也切實感受到政策對於優質企業的支援。

龍湖集團管理層表示，目前龍湖集團與國有六大行及部分股份制商業銀行進行了深度合作，融資結構中，銀行融資占比達到77%，融資額度非常充裕，助力整個公司穿越週期。

“2023年全年龍湖集團的經營性物業貸淨增174億元，平均融資成本不到4%。今年年初以來，我們整個存量專案經營性物業貸置換增額達到110億元以上。”趙軼表示，目前公司約有110座重資產，還有約40座可用於後續融資，為公司提供了長賬期、低成本融資管道，未來在經營性物業貸方面會繼續深耕。

而對於市場關注的消費基礎設施REITs，趙軼表示，由於很多綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離才能達到發行的狀態。所以仍處在積極關注、研究和準備的狀態。

3月24日，合景泰富集團控股有限公司發佈盈利警告。

據公告，該公司預期截至2023年12月31日的年度虧損不超過190億元人民幣，相較2022年同期的虧損約92.41億元人民幣有所擴大。

合景泰富集團在公告中詳細解釋了虧損的主要原因，包括中國房地產市場持續的不利市況，該年度錄得的毛損率，物業項目減值增加，投資物業公允價值虧損增加，融資成本因利息資本化比率下降而增加，以及與過往年度未動用稅項虧損有關的遞延稅項資產撇賬。

公告還指出，中國房地產行業正面臨前所未有的挑戰，宏觀經濟因素、負面信貸事件以及行業融資管道受限等問題，購房者信心減弱，影響中國整體房地產銷售。

對此，合景泰富表示已採取一系列應對措施，包括確保物業交付以穩定業務營運，尋求全面解決方案以緩解流動資金問題，並已委任財務顧問和法律顧問評估資本架構和流動性。

深陷債務困境的碧桂園（02007）昨晚公布，旗下非全資子公司廣州興承思，與廣東中為簽訂合作協議，雙方將共同推進廣州白鵝潭國際金融中心的建設和開發，以便將來銷售。碧桂園預期將可收回於該物業及項目公司所投入的成本，但不會錄得收益或損失。

廣東中為提供28億元

據公告，廣州興承思與廣東中為同意透過項目公司，於廣州市荔灣區白鵝潭商務區共同建設及開發一樓宇以供出售。計劃興建樓宇為白鵝潭國際金融中心，於2023年底，項目公司的未經審核資產淨值約575萬元（人民幣．下同）。

協議條款顯示，廣州興承思將被視為已向項目公司提供了31億元資金，而廣東中為承諾將提供約28億元進一步資金。作為交換，廣東中為將分階段獲取項目公司的100%股權和權益。根據各自的投資額，雙方將以約定的享有權比率，分享未來樓宇單位及銷售收入，其中廣東中為佔47.457%，廣州興承思佔52.543%。

廣州興承思由碧桂園、廣州聚星及廣州潤牛分別擁有51%、30%及19%權益。廣州興承思擁有項目公司的全部股權。

深圳高速公路(00548)(滬:600548)公布，截至去年12月31日止年度純利約23.3億元（人民幣．下同），升15.4%，每股盈利98.2分，派末期股息每股55分。
　　
該集團指，收入約929.5億元，跌0.8%，主要為附屬收費公路車流量恢復增長導致收入增加、武黃高速特許經營權於2022年到期無償移交政府部門及委託建設與管理項目接近完工。扣除武黃高速在2022年同期的影響，營業收入同比增長3.16%，其中路費收入同比增長16.44%。純利上升因車流量增長及匯兌損失下降，扣除非經常性損益之純利22.4億元，升82%，
　　
該集團指，開拓多元化融資渠道，推進A股定增及債券發行等，今年資本支出約35.8億元，而預計今年至2026年底，經批准的資本性支出總額約88.69億元。

合景泰富（01813）發盈利警告，預期於截至2023年12月底止年度將錄得股東應佔虧損不超過190億元（人民幣．下同），2022年同期則錄得股東應佔虧損約92.41億元。預期虧損主要由於期內錄得毛損率；物業項目減值增加；投資物業公允價值虧損增加；由於利息資本化比率下降，導致確認的融資成本相應增加；及就過往年度未動用稅項虧損確認的遞延稅項資產撇賬所致。

建業地產（00832）發盈利警告，預期截至去年12月底止年度，將錄得約28億至38億元（人民幣．下同）的股東應佔虧損，2022年全年股東應佔虧損則為75.61億元。該股上周五收報0.084元，跌6.7%。

本月截至24日為止，新盤銷售金額已突破360億元，當中矚目大額成交包括嘉里建設（00683）發展的九龍半山龍駒道3號超級豪宅緹外，昨天以招標形式售出院墅B，成交價達10億元，造價創九龍區新盤《一手住宅物業銷售條例》（一手例）實施以來新高。

上述單位實用面積為11589方呎，間隔屬5房5套房，另設5間工人房，外連15397方呎花園，並有兩個停車位的車庫，昨天以10億元沽出，呎價86289元。

該買家可享提早佔用優惠及樓價4.25%印花稅津貼優惠，以及4000萬元家具津貼現金回贈，可直接在樓價扣除。據支付條款，買家於簽署臨時買賣合約後30天內分階段支付樓價20%，餘下80%於今年12月27日支付。

今次成交創一手例實施以來九龍區最貴重新盤，把同屋苑今年1月由一個頂層特色戶以6.36億元所創的舊紀錄，推高3.64億元或57.2%；呎價則是九龍區洋房新高。

3個月6宗成交 套29億

嘉里發展香港區總經理湯耀宗表示，緹外於今年首3個月已經錄得6宗交易，成交價屢創新高，總成交金額約29億元，平均呎價約69752元；由2022年10月緹外首錄成交起，全盤至今累售11伙，總成交金額逾41億元，平均成交呎價約64705元。緹外屬現樓項目，由3座院墅及5座分層住宅大樓組成，合共提供64個單位，實用面積3466至11692方呎。

至於其他大額住宅買賣，包括華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，過去周六（23日）連錄兩宗成交，當中1座22樓A室，實用面積2088方呎，4房間隔，以約1.2億元沽出，呎價57653元。

一手市場暢旺，搶去二手購買力，個別屋苑業主蝕讓單位套現。天水圍嘉湖山莊一個2房單位，賣方持貨約6年損手70萬元離場，物業貶值15.2%。

中原地產副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊景湖居5座中層E室，單位實用面積446方呎，2房間隔，最新以390萬元易手，呎價8744元。據了解，原業主於2018年以460萬元購入該單位，持貨約6年，今次沽出物業，賬面虧蝕70萬元或約15.2%。

迎海．星灣御蝕「一球」出貨

另一邊廂，馬鞍山迎海系列有單位賬面貶值逾「一球」，世紀21奇豐物業區域經理趙詠欣透露，馬鞍山迎海3期迎海．星灣御23座高層C室，實用面積510方呎，屬2房間隔，以830萬元放售約3個月，累減90萬元或10.8%，以740萬元獲承接，呎價14510元。原業主2019年8月購入，當時作價逾843萬元，持貨約5年至今沽售，賬面虧蝕103萬元，貶值約12.2%。

美聯物業營業經理羅定康指出，將軍澳中心2座高層F室，實用面積684方呎，3房間隔。據悉，區內買家心儀單位間隔四正及景觀開揚，最終以900萬元購入自住，呎價約13157元。參考成交資料，原業主於2019年2月以970萬元購入上述單位，持貨約5年，是次轉手賬面虧蝕70萬元，或約7.2%。

至於港島方面，利嘉閣地產助理分區董事鄧惠源稱，薄扶林碧瑤灣19座低層A室連車位，實用面積906方呎，2房間隔，由外區客以1240萬元承接，呎價約13687元。據悉，原業主在2014年以1280萬元買入單位，持貨約10年轉手，賬面虧損40萬元或約3.1%。

此外，市場盛傳香港仔黃竹坑站港島南岸第2期揚海錄得首宗二手成交，涉及1A座高層C室，實用面積524方呎兩房戶，以1700萬元易手，呎價32443元，惟消息仍有待證實。該價格較原業主2021年的購入價約1872萬元，低172萬元或9.2%。

舖位市場交投略為轉活，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料指出，今年2月全港共錄得68宗商舖買賣註冊（主要反映今年1月市況），較1月的66宗回升兩宗或3%；核心區交投量升幅較顯著，中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀共4個核心區，2月錄得16宗登記，按月急增一倍。

2月舖位註冊量回升，但註冊金額則按月急挫約47.8%，至約5.69億元，是去年10月錄得5.59億元以來的4個月低位。

無億元大刁 500萬內買賣佔多

美聯工商舖解釋，2月未有錄得造價達1億元或以上舖位註冊，令全月總註冊金額按月明顯回落。

若果以銀碼比較，成交價500萬元或以下的舖位買賣佔最多，2月錄得41宗，按月飆升28.1%。

美聯旺舖董事梁國文表示，核心區域的舖位買賣成交近期備受市場關注，例如有基金投資者購入尖沙咀金馬倫道的舖位，反映商舖市道持續復甦，而擴大「自由行」等政策，有機會吸引更多旅客來港觀光，整體零售消費市況可望回穩。

「83瓊林街」樓面114萬呎 自用預租佔四成

新世界發展（00017）在九龍西長沙灣構建大型「甲廈商圈」，物業將相繼落成，當中屬該區首個雙子塔地標式甲級商廈項目「83瓊林街」，總樓面面積達114萬方呎，已正式落成，自用及預租樓面佔近四成。同區「83永康街」項目，已近現樓，計劃分拆出售。

「83瓊林街」位於瓊林街83號，新世界發展在2017年2月以約77.94億元透過政府賣地購入，現建成兩座甲級商廈，總樓面面積達114萬方呎，並有3.1萬方呎平台花園，更設全港甲級商廈首個多功能演講廳，提供逾300個座位，可作研討會、教學講座或員工培訓用途。

「83瓊林街」由A、B共兩座樓高23層的甲級商廈組成，A座每層面積約31607至32999方呎，總面積約74萬方呎；B座每層面積16716至18332方呎，總面積約40萬方呎。

新世界發展資產及房地產組合管理總經理林浩文表示，「83瓊林街」是長沙灣區內10多年來最大型的地標式商業項目，已取得滿意紙，今年中入伙，集團計劃持有作長線收租，並會保留部分樓面自用。現時自用連預租已佔該項目近四成樓面，租客主要來自金融、醫療保健、美容健身、物流、創新科技及多媒體創作等行業，估計租戶在7月會陸續搬入。連同荔枝角道888號南商金融創新中心及即將開售的永康街83號「83永康街」，組成總樓面面積接近220萬方呎「甲廈商圈」。

查詢多一倍 逾20企洽租

隨着疫後復常，近期商廈租務市場逐步回暖，林浩文透露，「83瓊林街」接獲的租務查詢較《財政預算案》公布前多出一倍，反映市場對優質商用物業需求殷切。目前有20至30間企業正積極洽租，租金將參考同系南商金融創新中心。

南商金融創新中心全幢總樓面面積約58萬方呎，已售出八成樓面，目前買家自用或租出並已遷入的樓面面積約40萬方呎，連管理費的全包呎租由32至38元。除南洋商業銀行自用外，栢能集團（01263）、中國中車、萬科香港等都已有辦公室遷到該廈。

林浩文指出，由九龍西乘車到深圳福田只需45分鐘車程，故南商金融創新中心有不少買家及租戶都是經常來往內地和香港經商人士，以及鍾情新世界的品牌。林浩文直言，市場需求較供應少，因此「業主要做好多嘢，以不同定位吸引客源」。九龍西擁有大灣區概念，加上區內優質商廈的競爭較細，料未來租金可穩步上揚。

83永康街快分拆現樓出售

此外，同區全新商廈「83永康街」，快將以現樓形式分拆出售，該項目總樓面面積約44萬方呎，共有23層寫字樓可供出售，每層樓面約1.92萬方呎，一層分拆成18個單位，建築面積由約548至1626方呎，另有182個車位。

新世界發展於2022年9月以30.788億元出售「83永康街」51%權益予新加坡基金，新世界發展將負責該項目的資產管理、推廣及銷售等工作。

荃灣區本月暫錄逾171宗二手成交，按月反彈逾1.6倍，更超越去年3月水平，除荃景圍一帶上車盤備受用家及投資者追捧外，素以間隔實用、校網佳取悅家長客的荃灣麗城花園，亦錄雙位數成交，市場上尚餘約10個500餘萬元的3房單位放盤。

中原荃灣高級資深區域營業經理余俊文指，屬用家主導的麗城花園，按月成交亦上揚逾1成，買家除區內客外，外區客亦見屋苑呎價吸引，3房600萬元以內有承接，亦不惜跨區入市，加上業主好願意賣，所以叫價上仍有大幅議價空間。

如新近沽出的麗城花園3期1座高層F室，實用面積742平方呎，屬套4房東南全海景戶優質戶，由於原業主移民在即，原叫價918萬元，但放盤僅3日，剛好遇上外區客睇樓，翻睇後隨即議價至845萬元沽出，減幅達8%，呎價為11,388元。原業主於1996年以430萬元入，即使累減逾70萬元，帳面仍獲利415萬元。

2期屬後排 議價空間較大

余氏指，3月份成交所見，麗城花園部份3房造價仍低於600萬元以內，主要以2期的3房為主，造價介乎520餘萬至580餘萬元不等，普遍業主都有約6%至9%議價空間，而2期因屬後排，部份望樓、內園及山景，相對面積亦較臨的3期大單位為細，故議價空間亦較大。

目前市場放盤計，2期細3房（不設套房間隔）約有10個放盤叫價低於600萬元以內，而大3房即套房戶，尚有2個放盤屬600萬元以下，預算提高至650萬元者，選擇更多。其中，放盤中的2期4座中層F室，實用面積572平方呎，叫價約558萬元，但預計530餘萬元業主亦有機會沽貨。

舖位有價有市，大坑舖位以2,300萬沽出，物業37年升值約19倍。

大坑銅鑼灣道168至174地下舖位，面積約972平方呎，以2,300萬元沽出，呎價約2.36萬元，舖位由髮型屋租用，月租約3.8萬元，回報率僅約2厘。

翻查資料，原業主早於1987年以115萬元購入，持貨37年，獲利約2,185萬元，舖位升值19倍。

銅鑼灣地舖 呎租130元

另租務方面，消息指，銅鑼灣軒尼詩道黃金廣場地下舖位，面積約772平方呎，以每月約10萬元租出，租客為餐飲，呎租約130元。

另據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年2月商舖註冊宗數錄68宗（主要反映2024年1月市況），按月上升約3.0%。註冊金額則錄約5.7億元，按月下跌約47.8%。該行認為，隨着政府在財政預算案中全面「撤辣」，加上中央早前決定擴大自由行城市以支持本地旅遊業，我們預期有關措施可以吸引資金重回市場及使更多旅客來港觀光，整體零售消費市況可望回穩。

剛過去的周末及周日（23日及24日）新盤大戰，火熱數周的二手樓市成交略有回落。綜合四大代理數據，過去兩日十大藍籌屋苑分別錄得13至21宗成交，按周全線回落。但代理紛紛表示，樓市「撤辣」後二手市場交投表現不俗，即使一手搶佔市場焦點，二手屋苑交投仍舊靠穩。

買家甘願追價入市

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，一手新盤百花齊放，短期內成交仍側重於一手市場，二手業主叫價仍未敢進取，只輕微收窄議幅，部分買家為購心水戶更會追價入市，相信後市平穩。該行的十大屋苑過去兩日錄19宗成交，按周下跌32.1%，但連續4周企穩雙位數交投。

美聯剛過去的周末十大屋苑交投縮減25%至21宗，美聯物業住宅部行政總裁布少明預估，3月全月一手成交有望創出1998年後新高的同時，二手交投亦按月錄得顯著增幅。隨着下半年美國有機會減息，凝聚的購買力將會進一步釋放，並支持樓價喘定回升。

利嘉閣地產總裁廖偉強則透露，部分二手業主對後市前景樂觀，決定加價，令交投需時，拖慢部分成交步伐。綜合分行數據，過去兩日十大指標屋苑錄13宗二手成交，按周下跌四成。

此外，港置十大屋苑剛過去的周末兩日錄得13宗成交，按周減少2宗，但仍然是11周次高水平，且成交量已連續4周保持雙位數。其中美孚新邨錄得約6宗，沙田第一城錄得約3宗，太古城錄得2宗，港灣豪庭及淘大花園則各錄得1宗成交。

本港樓市升溫，核心市區旺段放盤越加受關注，忠誠拍賣行發言人表示，銅鑼灣香港大廈一個業主盤拍賣，面積629方呎，開價500萬，呎價約7949元，低市價約29%。

忠誠拍賣行發言人表示，香港大廈4樓L室，面積629方呎，開價500萬，較銀行估價700萬低約29%，呎價約7949元，將於3月27日（三）推出拍賣，同場共有43項物業可供競投。

面積629方呎

該廈1966年入伙，樓齡近60年，但上址單位內櫳保養尚可，鋪設雲石地磚配白色牆面，客飯廳寬敞明亮，各個房間均有大窗，採光較好。洗手間為「明廁」設計，有助通風。

銅鑼灣位置優越，較新屋苑無論放盤或放租均受到市場關注，早前區內曦巒，樓齡約10年，中低層D室，面積588方呎，2房間隔，月租叫價3萬，放盤不足一月獲零議價承租，呎租約51元。據悉，業主2012年以1578.5萬買入單位，是次出租可享回報2.3厘。

呎價7949元

香港大廈位於銅鑼灣怡和街1號，提供284伙，面積由370至827方呎，交通便利，鄰近港鐵銅鑼灣站。銅鑼灣是核心地帶，雲集大型購物商場，今次拍賣的單位呎價不足萬元，料對投資者及用家均具吸引力。

小學校網為12，有瑪利曼小學、聖若瑟小學等。中學校網為灣仔區，有皇仁書院及聖保祿學校等。