提要
Q1三大利多加持 交易6.3萬棟 年增28% 攀近13年同期次高 台南勁揚39%最猛

房市景氣回暖，六都3月交易量衝高。六都地政局昨（1）日公告3月買賣移轉棟數，共2萬3,409棟，年增12.2%；累計今年第1季共6萬3,226棟，年增28.3%，創近13年同期次高紀錄，僅次於2022年。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，今年第1季看到三大利多，包括延續政府釋出新青安等利多刺激，大選後房市前景明朗，股市表現強勁等因素，都刺激各都買氣皆大增。

六都3月買賣移轉棟數，分別為台北3,042棟，月增78.1%，年增34.9%；新北5,671棟，月增55.8%，年增2.4%；桃園3,970棟，月增45.2%，年增16.9%；台中3,993棟，月增44.5%，年減1.3%；台南2,894棟，月增94%，年增32.7%；高雄3,839棟，月增56.9%，年增11.5%；總計六都3月共2,3409棟，月增58.3%，年增12.2%。

另，六都中，僅有台中呈現年減，徐佳馨認為，今年買氣與去年底相比回暖不少，不過建商大量餘屋已在去年交屋，使得今年數據與去年相比出現略為修正。

進一步觀察今年首季六都移轉棟數年增幅，全面都有成長兩成以上，台北市年增34.6%，新北市年增20.5%，桃園市年增35.1%，台中市年增22.0%，台南市年增39.2%，高雄市年增30％，顯見今年房市交易明顯反彈回升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前兩月移轉都延續去年下半年以來年增走勢，整體房市呈現價量齊揚表現，主要還是台股創下2萬點新高，加上新青安與通膨預期帶動，一方面市場交易暢旺，另一方面過去三個月的第一次登記高達4.3萬棟，明顯高於前一個年度同期的3.1萬棟，交屋潮也帶動移轉棟數增加，整體房市房價仍居高不下。

展望上半年，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，國內景氣燈號連亮二顆綠燈，景氣穩定，台股創下歷史新高、新青安等，都催動首購族群進場更為積極，在通膨預期下，自住、長期置產成市場主力，即使央行無預警升息半碼，但購屋負擔增加幅度不明顯，對於房市衝擊有限，預期這波相對熱絡的買氣可望延續至第2季，上半年房市交易量年增二成以上仍可期待。

至於下半年，曾敬德認為，去年上半年房市基期偏低，預料年增表現有機會延續到6月，接下來年增率可能整個減緩，今年房市短期並未有政策利空衝擊，加上台股兩萬點也激勵購屋人信心，央行升息更透露出通膨預期等因素，房市還是沒有回頭的跡象。


六都Q1買賣移轉棟數 年增28.3％
創近12年同期次高，股市新高、通膨預期、新青安房貸維繫房市熱度
工商時報

股市創新高、通膨預期、新青安房貸三把火燒出房市熱度不退燒，根據六都地政局1日公布3月房屋買賣移轉統計顯示，3月六都買賣移轉共2.34萬棟，月增58.3％、年增12.2％；累計第一季6.32萬棟、年增28.3％，創近12年同期次高紀錄，房仲業者預料，移轉棟數年增表現到下半年才會趨緩。

六都地政局統計顯示，六都3月買賣移轉較2月大增45％～94％，除台中略不及去年同期外，其餘五都均優於去年同期，又以台北、台南年增逾3成最佳。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年延續去年下半年以來年增走勢，房市價量齊揚，除了台股創下2萬點新高，加上新青安與通膨預期帶動市場交易暢旺外，過去三個月的第一次登記高達4.3萬棟，明顯高於前一個年度同期的3.1萬棟，交屋潮也帶動買賣移轉棟數增加。

房市短期並未有政策利空衝擊，加上台股2萬點也激勵購屋人信心，去年上半年房市基期偏低，預料年增表現有機會延續到6月，接下來年增率才會減緩。

買氣估延續至第二季

台北市3月買賣移轉3,042棟，為近22個月的單月新高，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北老屋重建開花結果，不少如松山區等區危老、都更案開花結果，加上新青安帶動中低總價產品熱銷，首購熱門區如內湖、中山等區買氣活絡；台南贍受惠於南科周邊如善化、新市等區交易升溫，使台南3月買賣移轉2,894棟，創下升格直轄市14年來的3月同期新高。

以第一季六都買賣移轉來看，六都普遍較去年同期成長21％～39％，反映今年房市交易明顯反彈回升，其中台南年增39.2％、創同期新高，高雄年增30％、為自2012年以來同期最高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，通膨預期下，自住、長期置產成市場主力，預期這波相對熱絡的買氣可望延續至第二季，上半年房市交易量年增2成以上仍可期待。

提要
今年第二批 5月開標 北市西門商圈商業用地權利金9.5億最受矚目

財政部國有財產署昨（1）日公告今年第二批、共七宗國有地上權標的，權利金底價合計逾17億元，預計5月20日開標。其中以鄰近台北市西門商圈的一宗稀有商業用地最受矚目，光是此案底價就超過9.5億元。

國產署表示，這是今年第二批招標標的，主要分布為台中市三宗、台北市、新北市、高雄市、澎湖縣各一宗，面積共2.42公頃，權利金底價合計約17億元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％。

從使用分區來看，七宗土地多為住宅區，其餘包括二宗商業區以及一宗乙種工業區。

值得注意的是，位於台北市中正區城中段商業區用地，不僅雙面臨路，西側為中華路一段、南側為貴陽街一段，且鄰近西門商圈，半徑500公尺內有東吳大學城中校區、北一女中、台北市立聯合醫院和平院區，以及捷運西門站、小南門站，交通相當便利且機能完善的市區稀有精華土地，面積為1,029平方公尺（約311坪）、權利金底價逾9.5億元。

而台中市三宗住宅區土地，有二宗為首次列標，分別位於第13期市地重劃區及梧棲地區，北屯區住宅區土地為曾列標土地，位在新都自辦市地重劃區，生活機能也相當良好。

新北市土城區住宅區土地，鄰近醫院與購物中心、生活機能齊全，鄰近已完工新建案林立；澎湖馬公市商業區土地，曾於2014、2015年兩次列標，考量到目前周邊商業發展興盛，國產署首度與澎湖縣政府合作、將縣有土地併同列標。

另外高雄市旗津區乙種工業區土地，鄰近旗津醫院、面積近3,000坪，這也是今年第一宗乙種工業區用地招標設定地上權。

根據國產署規劃，今年預計辦理四批招標設定地上權。今年首批八宗國有土地招標設定地上權已於3月開標，結果標脫六宗，決標權利金總金額約8.2億元，脫標率75％，由於首批地上權標脫狀況不俗，後續市況也受到關注。

首批標脫土地中，有四宗標的由麗寶集團旗下公司拿下，合計斥資6.3億元，再次成為地上權大贏家。


國產署第二批7宗地上權標的5月20日開標
聯合報

國產署今（1）日公告7宗精華區國有土地招標設定地上權標的，區位及基地條件俱佳，訂於2024年5月20日開標。

國產署表示，本批招標標的分布為台中市3宗、台北市、新北市、高雄市、澎湖縣各1宗，合計面積2.42公頃，權利金底價17億2833萬餘元，地上權存續期間為70年，地租年息率3.5％(隨申報地價調整年息率為1％，不隨申報地價調整年息率為2.5％)。

國產署進一步說，本批次首次列標2宗台中市住宅區土地，1宗位於第13期市地重劃區，臨三民西路及文心南路，屬新興發展地區；另1宗位於梧棲地區，鄰近土地已陸續標脫，標的條件亦相當優質。

其餘5宗曾列標土地，澎湖馬公市商業區土地，曾於103、104年2次列標，目前周邊商業發展興盛，經協調澎湖縣政府將縣有土地併同列標，坵塊更為方整有利得標人規劃，另因屬商業區土地且併縣有地招標，投標須知特別載明不允許作住宅使用，地上權及地上建物不得一部讓與。

台北市中正區商業區土地鄰近西門商圈，屬市區稀有精華土地；新北市土城區住宅區土地，附近已完工新建案林立；台中市北屯區住宅區土地位於新都自辦市地重劃區，生活機能良好。高雄市旗津區乙種工業區土地，面積近3千坪，鄰近旗津醫院。5宗標的經國產署檢討招標條件重新推出，希望可獲得市場青睞。

國產署指出，為兼顧活化國有土地及國家住宅政策，自2022年起符合位於都市計畫住宅區、面臨10公尺以上計畫道路，基地形狀方整且面積0.15公頃以上標的，均先徵詢中央及地方住宅主管機關確認有無社會住宅用地需求，經評估無需求者，續由該署辦理活化利用。

招標設定地上權為國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式，於國人有土斯有財觀念下，市場流動性與所有權市場有明顯區隔，本批公告各宗標的，區位等各方條件均相當優質。

新青安房貸政策助攻，低總價產品超夯，六都3月房市交易量除了台南表現亮眼外，台北市更罕見移轉棟數出現爆量，房仲業者指出，台北市兩大因素讓交易量大增，第一是老屋重建開花結果，第二則是小坪數、低總價暢銷。

六都3月買賣移轉棟數以台北、台南表現最亮眼，台北為近22個月的單月最大量，台南則為升格直轄市14年來同期新高，且年增率部分，台北34.9%、台南32.7%，也高居各都第一、第二名，令人眼睛為之一亮。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市衝出久違大量，有兩大原因，首先是老屋重建開花結果，像是松山區去年第4季以來，就有危老案「敦化豐華」、都更案「民生鉑月」等新案陸續完工交屋，助攻松山區量能站上500棟，且松山區敦化林蔭道，還遍布許多老屋重建的指標新案，完工之後，可望成為松山區與台北市的買賣移轉大補帖。

第二，小坪數低總價暢銷，在新青安優惠貸款的帶動下，首購小宅供給較豐沛的內湖區、中山區，買氣持續活絡，也讓台北市繼2022年5月後，單月棟數再度站上3,000棟大關。

戴德梁行昨（1）日發布2024年第1季商用不動產季土地市場報告，商用不動產交易量212億元，年增51.5%；土地市場交易量637億元，年增290.7％，為2020年以來單季突破600億元大關，為近四年新高，顯見建商買地轉趨積極，土地市場持續回穩。

戴德梁行表示，土地交易量走過2019～2021的三年輝煌歲月，自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破300億元。今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。

戴德梁行表示，第1季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。

觀察第1季十大土地交易，工業土地占了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。

值得注意的是，日前芙蓉大樓以131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。

若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在每坪230萬元左右，以該土地所處之鑽石級地段及廣達860坪之產品可塑性，此房價相當符合市場行情。

中台灣氣候宜人，更擁有好山好水的日月潭、阿里山、溪頭三大知名景區，而這些景區深受事業有成、注重身體健康，同時為人生下個階段進行佈局的「壯世代」族群喜愛，近來市場也興起一股閒暇時間在宜人景區短期住宿、甚至直接在當地置產的風潮。

市調指出，包含大恆「冉冉日月」、東洋置地「12翫俱樂部」，以及日前剛開工的久樘「杉也先生」等，都是這波休閒度假宅風潮中，備受高資產階級青睞的產品。

擁有好山好水的南投「溪頭教育園區」，平均每日吸引超過6,000人造訪，得以森林浴場中呼吸新鮮空氣、吸收有助人體健康的芬多精、負離子。

而一向尊重自然大地、同時懷抱對山林樹木熱愛的久樘開發，繼苗栗三義「樹也ChooArt Villa」之後，這次在距離溪頭森林遊樂區約7公里車程的鹿谷內樹皮段，整合近千坪土地，推出千萬元內就能享有好山好水、又離塵不離城的新案「杉也先生」。

值得注意的是，久樘開發還將獨步業界的三制靜工法，和單層排氣、逐層封閉的防疫規劃帶入個案中，揭開休閒度假宅的健康新里程。

久樘開發董事長陳梓旺20多年來，習慣在溪頭森林遊樂區休閒運動，深刻體認到若能居住在此地，不僅可以放鬆身心靈，還能被對健康有益的優越環境圍繞，因此決心進軍鹿谷。

「杉也先生」已於日前開工動土，定位為度假置產兩相宜的產品，主力為22至27坪大套房、1＋1房、雙套房，同時以符合「Fitwel健康建築」認證的規格打造，在享有專人管理之餘，還能悠閒感受大自然環境之美。

而被外國旅客票選為「最喜愛台灣景點」的日月潭，擁有絕佳山光水色美景，周邊涵碧樓、雲品酒店等知名飯店，吸引遊客爭相造訪。

大恆建設先前便於日月潭水社壩湖光棧道旁，推出度假寓所大恆「冉冉日月」，220坪土地僅規劃25戶，並請來涵碧樓建築師施惟仁打造法式純白外觀，後續計畫與國際級連鎖飯店品牌攜手提供代租代管服務，打造全新的商業模式，該案預計於2026年完工。

至於擁有森林小火車、神木、雲海、日出與晚霞等「五奇」景致的阿里山，則是台灣最具知名、也最受歡迎的森林遊樂區，不管是全台海拔最高的頂級休閒度假飯店「阿里山賓館」，或新開幕的「阿里山英迪格酒店」，都有極高人氣。

在阿里山麓經營「棕梠湖渡假村」的東洋置地，看好富豪對休閒不動產的需求，特別打造座落高爾夫球場畔、每戶2億元起跳的日系別墅「12翫俱樂部」，限量12戶皆採1戶1建照，並以買地帶建照含設計、再協助監造的方式銷售，同時將與首度來台的瑞士瑞斯麗酒店管理品牌「Swisstouches Living」合作，提供住戶細緻的「瑞士大管家服務」，為全台唯一的量身訂製度假別墅。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，知名景區的優質環境與閒適居住氛圍，本就受到不少打拚了大半輩子，事業達一定成就、手邊也有一定財富的族群青睞，更不用說早年不少企業主都將擁有度假別墅當成自身財力和生活品味的象徵，進而成為一種雲端階級收藏品的概念。

陳傑鳴說：「這類休閒度假宅雖與一般自住需求產品的規劃有所不同，較強調休閒度假假、短期居住的部分，不過挑選優質地段與品牌，不只能夠買到夢寐以求的悠然生活，更是買進未來增值潛力。」

為迎戰綠色商辦競爭，台北市信義區頂級商辦大樓房東紛紛啟動減碳升級計畫。繼「台北101」、「國貿大樓」於去年取得LEED及WELL雙認證後，仲量聯行也簽下「華新麗華總部大樓」的綠色顧問合約，目標在今年底之前，取得LEED黃金級認證。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，隨永續意識抬頭及ESG愈來愈受重視，綠建築和能提供綠電的大樓需求殷切，驅使房東開始思考如何提升其資產的綠色價值及競爭力。

仲量聯行針對北市信義區辦公市場進行綠色租賃的相關調查，結果發現信義區目前有超過65％的A辦樓地板面積擁有綠建築認證，其中台北101、國貿大樓等6棟商辦，都於去年取得LEED、WELL的雙認證。

仲量聯行表示，仲量聯行最近已與華新麗華簽下長達四年的綠色顧問合約，提供客戶包括對整棟樓的地點評估、平面配置了解、MEP系統的計算確認服務，目標在今年底前完成整棟大樓的LEED O+M黃金級認證，並預計在2027年進一步挑戰LEED O+M白金級認證。

侯文信表示，綠建築不只是企業在進行綠色投資貸款時的重要條件，更有助提升租金，在亞太地區，綠色租金溢價的現象，已可見於各大主要城市如台北、香港、上海、新加玻。據仲量聯行統計，台北的綠色租金溢價可達10％到15％，顯示提升綠色競爭力已是房東們為其資產增值的不二法門。

成交價逾131億，今年來最大筆；專家預期，重建後每坪230萬起跳

戴德梁行統計今年第一季土地市場交易金額，最大手筆為大同「芙蓉大樓」被八家公司聯手以131.25億元成交，衝高單季土地交易金額達637億元，創下2022年以來首次突破600億元的紀錄；專家預期，芙蓉大樓未來若推出住宅銷售，每坪房價至少230萬元，極具可塑性。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，全台土地市場走過2019到2021年的三年煇煌歲月，從2022年起連二年懸崖式下跌，去年首季平均交易量更跌到300億元谷底，不過今年一開春就傳喜訊，首季土地交易金額衝上600億元大關，顯示市場對於選擇性信用管制、平均地權條例修正案衝擊，已有相當程度的理解及因應，因此購地信心攀升。

楊長達指出，今年土地市場上最大成交手筆為「芙蓉大樓」，總價達131.25億元，基本上買家主要目的就是為了要敲掉重建，因此交易類型予以歸類在土地；若把未來都更重建爭取的容積獎勵計入坪效，依每坪土地取得成本及每坪造價35萬元推估，未來「芙蓉大樓」重建案每坪售價應要230萬元。

楊長達指出，近二年建商購地買盤薄弱，主因是中央銀行控管土地融資，再加上有18個月限期開工的壓力；反觀「芙蓉大樓」由於標的物是土地加舊建物，突破土地融資受限的壓力。因此，未來購買老舊建物來進行都更，是建商可減輕自有資金壓力的最佳土地開發方式。

另外，在商用不動產市場方面，戴德梁行估價及顧問服務部協理李易璇表示，第一季全台成交金額212億元、年增51.5％，其中最大手筆為南山人壽出售位於北市內湖區的利豐大樓、南山瑞光大樓等兩棟廠辦予台達電，交易金額47.9億元；第二名為國產建材以16.4億元出售台南國賓影城商場；第三名為台新人壽以14.5億元買下台南永康區的廠辦大樓。

上曜（1316）繼推出台南建案「湖美帝堡」一戰成名後，宣布「THE KING」新建案落成。上曜董事長張祐銘表示，THE KING為成屋建案，位於湖美豪宅特區，29層樓高坐擁 「台江國家公園」全景首席，而南科旁的學產用地將轉型成為「台南科技產業專區」且有望於今年啟動開發，亦將為「THE KING」迎來良好銷售環境。

張祐銘強調，國內經濟回升和台股表現穩定，使得房市氛圍趨向正面，上曜集團已備好約404.6億元的建案量，及手握5,900坪尚未開發建案的土地，未來六年營運動能無虞。

張祐銘認為，去年下半年以來，受惠新青安房貸帶動首購買盤信心，房市買氣逐步回溫，其中上曜布局的台南房市受惠南科建廠效益發酵，前景看多。

展望未來，上曜表示，台經院公布最新景氣動向調查，今年2月製造業營業氣候測驗點為98.18點，創近23個月新高，且國內經濟回升和台股表現穩定，使得房市氛圍趨向正面。上曜期待台灣新政府推行包括居住正義政策、囤房稅2.0、協助百萬租屋家戶、青年安心成家貸款等相關優惠政策可望延續，有助整體遞延買氣在今年大舉回籠。

日勝生（2547）1日宣布，旗下水資源循環子公司日鼎水務與鼎勝綠能，承接桃園污水處理廠第三期擴廠工程BOT案，三期工程總投資金額達133.5億元，預計2026年底接管戶數達19.1萬戶。

日勝生協理陳婷婷表示，日勝生與日鼎水務執行桃園污水下水道系統BOT案，為目前台灣最大公共污水處理系統，日鼎水務自2013年起建置營運桃園污水下水道BOT案，BOT年限為期35年，至2047年前分為四期建設，預計計畫完成時，每日可回收處理地下水20萬噸，接管住戶達25.1萬戶。

陳婷婷表示，目前二期擴廠工程已於2020年12月完成，每日可處理10萬噸回收污水，累積一、二期投資金額共125億元，加計第三期預計投資8.5億元，總計三期投資133.5億元。

日勝生表示，為配合寶鼎桃園再生水BTO計畫第一期於明年完工，以如期每日供應4萬公噸再生水至中油桃煉廠與觀音工業區，日鼎水務將與寶鼎再生水廠將於第二季啟動擴廠建設，預計於明年底完成三期桃園水資中心擴廠，並進階於2026年底達到第三階段接管戶數19.1萬戶的里程碑。

危老時程獎勵進入倒數，內政部危老重建的時程容積獎勵今年5月再減半，降為1％，2025年將歸零，內政部次長花敬群1日坦言，近期確實可能出現「搶掛潮」，拚趕上危老重建末班車，不過，花敬群強調，除了時程容積獎勵外，會慢慢將時程獎勵轉為規模獎勵，鼓勵做更大規模的重建更新。

內政部表示，屋齡30年以上、屬初評耐震結構未達一定標準的老舊建築物，可申請危老重建，除符合條件可取得容積獎勵，在5月11日前，仍可享有時程獎勵2％，不過，5月12日起，時程容積獎勵將從2％砍半至1％，到明年5月12日將再無時程獎勵。截至2月底最新統計，在排除已撤案、駁回案件後，全國受理的危老重建計畫共3,731案，核准件數3,509案，核准案件的平均面積約224坪。其中，台北市申請狀況最熱絡，已受理1,023案、核准917案，其次是台中市受理748案、核准689案，第三名新北市受理547案、核准537案。

立法院財委會1日討論「如何積極推動金融業投注國內公共建設，並達成社宅百萬戶之政策目標」。立委詢問5月12日起危老重建時程獎勵將再砍半，是否可能引發一波掛件申請熱潮，對此，花敬群表示同意，並強調危老相關政策不會落日或退場；同時針對都市更新審議流程，內政部正研議簡化申請機制，讓危老和都更可以順利轉軌延長。

花敬群說明，危老的需求龐大，政策原則不會落日，但會擴大更新規模；都更條例也會檢討審議流程，將審查項目標準「規格化」、不要發散，以加速流程效率。據了解，內政部近期已規劃將預鑄工法納入都更、危老獎勵項目，但獎勵值與標準會再另行公告，最快預計今年底就會搶先上路，不必等到危老延長。

近兩年，可以說是遠洋集團(0.285, -0.01, -1.72%)的水逆之年。賣成都太古裡50%股權，出售北京頤堤港一期專案公司股權，武漢遠洋裡項目難產．．．．．．

儘管其背後有著中國人壽(9.39, 0.46, 5.15%)和大家保險兩大金主，且具有國資背景。

就在3月28日晚間，遠洋集團發佈2023年業績報告：營業額同比微升1%至464.59億元；公司擁有人應占虧損進一步擴大，達到210.97億元；資產負債率高達89.92%；短期貸款697.51億元，而可用現金流僅剩19.89億元（另有受限制資金30.33億元）。

單從去年的資料來看，遠洋集團所要承受的壓力很大，未來也充滿不確定性。

雪上加霜的是，當天日間，遠洋集團第一大股東中國人壽開了場業績發佈會。會上，中國人壽副總裁劉暉表示，公司目前對於遠洋集團風險敞口非常小，去年已經完成減值工作。不會對公司未來產生新增不利影響。

中國人壽2023年年報亦顯示，本集團在遠洋集團提供的2023年度的綜合收益表和權益變動表的基礎上進行損益調整，2023年度損益調整金額為-21.94億元，截至2023年12月31日止，本集團持有的遠洋集團的帳面價值為0。

而在此前的2023年6月，中國人壽（占股29.59%）和大家保險（占股29.58%）兩大股東聯手向遠洋集團派駐工作組，加強對遠洋的管理。現在來看，或許是金主為了更好地瞭解遠洋集團的具體情況，以便確定值不值得繼續向遠洋集團輸血。

不管怎麼看，遠洋集團都已站在懸崖邊緣。

截至3月28日收盤，遠洋集團股價為0.285港元/股，市值21.71億港元。

兩年巨虧超360億

前路充滿變數

對於遠洋集團過去一年的成績單，作為獨立協力廠商，核數師給出的總結是不發表任何意見。

這意味著，連審計機構都難以對遠洋集團的真實情況做出評價。

來看看遠洋集團的幾項關鍵資料，對其現狀的瞭解會更加明晰：

1）營收微增，兩年虧損超360億。

截至2023年底，遠洋集團營業額為462.59億元，較2022年461.27億元上升約1%；毛利為11.83億元，較上年下降約50%，毛利率較上年下降2%至3%；公司擁有人應占虧損為210.97億元。

同時，2022年，遠洋集團虧損為156.5億元，這也是公司2007年上市以來，首次錄得年度虧損。

僅僅兩年時間，遠洋集團就虧損367.47億元。而在2019年至2021年，公司利潤分別為26.56億元、28.66億元、27.29億元。

前後變化巨大。

2）物業銷售下降50%，土儲連年減少。

物業銷售是房企的重要收入來源之一。去年，遠洋集團實現協議銷售總額為505.3億元，較2022年1002.90億元下降約50%，協議銷售樓面面積下降約30%至428.89萬平方米。

土地儲備方面，集團及其合營企業和聯營公司的土地儲備下降至約3621.3萬平方米。相較於2021年末的5314萬平方米和2022年末的4298萬平方米，在逐年下降。

同時，在新增土儲上，2021年，遠洋集團拿下25個開發專案，土儲面積571萬平方米，總貨值超過800億元。而2022年新增7個項目，新增面積約67萬平方米；2023年則新購入2幅土地，總樓面面積為85.8萬平方米。

很顯然，資金困難的遠洋集團，難以拿地，而這也可能會影響到企業長遠發展。

同時，現有專案的開發也影響巨大。如武漢遠洋裡，早兩年就傳要開業，然而現在項目僅開出一座建築，整體還是工地狀態。

3）負債高企，現金流缺口越來越大。

截至2023年末，遠洋集團總資產2061.73億元，較年初減少15.15%；總負債1853.8億元，較年初減少6.47%；資產負債率89.92%，較年初增加8.35個百分點。

債務方面，一年內短期貸款697.51億元，同比增長83.12%；另有長期借款263.93億元，同比減少55.22%。

而同期，遠洋集團可動用的現金及現金等價物僅剩19.89億元，較年初減少56.98%；另有受限制資金30.33億元，較年初減少36.33%。其所有現金加一起，離覆蓋一年內到期的債務缺口，越來越大。

4）融資困難，大股東放棄輸血。

受大環境影響以及遠洋集團現狀，公司能夠找到資金的管道越來越少。而第一大股東中國人壽曾在搶救一段時間後，也減少了對遠洋集團的支持。

優質資產不斷擺上貨架

吸金超百億仍缺錢

還會繼續賣資產？

按財報所示，遠洋集團目前持有及與合營企業共同持有的在營投資物業超22處，2023年，這些投資物業為其貢獻4.46億元營業額，較2022年的3.91億元增長約14%。

而這些投資物業也是遠洋集團為挽回局面，回籠資金的重要籌碼。

具體為：

2022年4月，遠洋集團以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期專案公司股權；
2022年6月，以50.15億元出售位於北京市豐台區麗澤商務區的北京遠洋銳中心項目，接手方為中國平安(33.05, 0.40, 1.23%)人壽；
2022年10月，以2.33億元向中國人壽地產平臺國壽置業出售了北京中國人壽金融中心10%股權；
2022年11月，以7736萬元向遠洋服務(0.475, 0.02, 4.40%)出售位於北京及深圳的兩處物業；
2022年12月，以54.65億元的價格轉讓成都太古裡50%股權及物管公司50%股權給合作方太古地產(16.44, 0.00, 0.00%)；
2022年底，遠洋發行一筆規模為13億元的REITs產品，由中國人壽及其控股的廣發銀行參與認購；
2023年5月，遠洋集團以3.59億元將北京遠洋未來廣場各項權益轉讓予居然之家。
從這些交易來看，僅中國人壽就為遠洋集團輸血近百億資金。

同時，從這些物業來看，大多都是優質資產，如北京頤堤港一期專案、成都太古裡。

據太古地產發佈的業績報告顯示，去年成都太古裡、北京頤堤港零售銷售額分別同比增長33%、27%。其中成都太古裡銷售額達到115億元（公開資料）。

單這兩項優質物業，就為遠洋集團帶來近85億資金。

不過，儘管遠洋集團一直在努力解決問題，還是有很大的資金缺口。

而在財報中還顯示，遠洋集團還將繼續對投資物業推進輕資產化戰略，加強資金回籠。

這是否意味著，遠洋集團可能還會繼續對外出售現在持有的比較重的投資物業的部分股權，在分攤經營壓力的同時，也能在短期內回收一定資金，以此減輕償債壓力。

此外，近幾天消息顯示，遠洋集團有近50個項目獲批進入各地“白名單”，分別在天津、大連、武漢、西安、成都等20餘座城市。這是不是也意味著，各地在為遠洋接下來的發展提供便利？

接下來遠洋如何發展，就先看近700億的短期債務如何解決了。

淨利腰斬、降薪、削債、不分紅，萬科再提“活下去”。

3月29日，萬科集團（000002.SZ，簡稱“萬科”）披露2023年年報，2023年其實現營業收入4657.4億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的淨利潤（簡稱“淨利潤”）121.6億元，相比2022年的226.9億元減少了105.3億元，降幅達46.4%，接近腰斬。

值得一提的是，萬科打破31年的分紅慣例，2023年將不派發股息，是其上市以來首次不分紅，令市場感受到了萬科傳遞的“寒意”。

為了讓公司平穩度過轉型期，萬科首次提出降杠杆目標——未來兩年削減付息債務1000億元以上，削債金額占當前有息債務的三分之一。

萬科管理層也在與萬科共進退，公司8位高管自願放棄2023年度獎金，自報告披露之日起，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

營收淨利雙降

早在2019年，萬科率先提出“活下去”，彼時是對企業經營發展的反思和前瞻性戰略的體現。

如今，“活下去”口號被再度提及，萬科自身也遇到了切實的困難。

2023年，萬科實現營收4657.4億元，同比下滑7.56%，這是萬科自2004年以來營收首次降低；實現淨利潤121.6億元，同比降幅達46.4%，相比2022年0.42%的增幅，不僅轉升為降，更是接近腰斬。

其中，2023年第4季度，公司淨利潤為-14.59億元，單季度同比降低126.2%，首次出現季度淨利潤虧損。

萬科指出，淨利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，對部分開發專案計提了減值。報告期內，公司新增計提存貨跌價準備約34.9億元，較上年大幅增加了30億元，影響歸屬于母公司股東的淨利潤約29.5億元，與大多數房企一樣，資產減值損失對其利潤影響非常大。

2023年，萬科房地產開發及相關資產經營業務毛利率為15.4%，同比下降4.4個百分點，其中開發業務結算毛利率為15.7%。

銷售方面，2023年萬科實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下滑6.2%和9.8%。2024年前兩個月，萬科累計實現合同銷售面積225.5萬平方米，合同銷售金額334.7億元，同比減少43%。

在手現金跌破千億大關

年報發佈三天前，惠譽再次下調萬科評級。將萬科的長期外幣發行人違約評級自“BBB”下調至“BB+”，並列入負面觀察名單。

惠譽認為，此次評級下調原因是萬科銷售業績不佳，疊加資本市場波動，令其融資途徑進一步收窄。同時，萬科應對將到期債務等因素，可能導致財務靈活性持續惡化。

截至2023年底，萬科剔除預收房款後的資產負債率為65.5%，較上年末下降3.7個百分點，連續5年下降，淨負債率54.66%，較上年末增加11.05個百分點，

期末，萬科在手現金998.14億元，比上年末1372.08億元減少了314億元，若按年份看，時隔6年跌破了千億現金大關。

截至2023年底，萬科有息負債合計3200.5億元，其中短期借款餘額10.6億元，比上年末的41.3億元減少30.7億元，一年內到期有息負債624.2億元，依此看，萬科在手現金仍能覆蓋短債償付，但較上年末有一定下滑。

值得注意的是，1992年以來，萬科集團已保持了31年的分紅傳統，2023年決定不分紅，或許也從側面體現了萬科集團當前對現金的渴求。

財務狀況出現危機，萬科在財報中做出深入的自我剖析：一是規模過快擴張時期，部分投資判斷過於樂觀，這些專案消化還需要一段時間；二是經營性不動產天然存在資金回收週期長、占壓大的難點，有關融資機制成熟後才能完全解決。

截至2024年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協調機制白名單專案42個，涉及新增融資169.5億，後續將組織各個城市按照要求積極申報。

近日，萬科旗下中金印力REITs正在進入發售及募資期，計畫募資32.6億元，期限25年。其中，萬科第一大股東的深鐵集團認購額預估10億元。此外，萬科旗下萬維物流也在籌備旗下3個物流專案的REITs上市融資。

整體來看，2023年，萬科在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中，境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本為3.61%。在獲得金融機構的實際支援後，管理層坦言，剔除預售監管資金後，2024年公司在債務償還上，“有壓力，但能過關”。

高管集體降薪堅定降杠杆

“管理團隊堅決不躺平，一定會跨過階段性關口。”應對當下的寒冬局面，萬科高管主動進行自願降薪。2023年年報顯示，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

據悉，鬱亮在2019年、2020年的稅前報酬總額超1200萬元，同期祝九勝稅前報酬總額超1100萬元，解凍稅前報酬總額超800萬元。2021年萬科淨利潤接近腰斬，鬱亮也是自願放棄年度獎金，實際年度即時現金薪酬為（稅前）144.9萬元。

與此同時，公司積極調整組織架構，2024年以來，萬科先後完成對南方區域和上海區域城市公司的組織設置，進一步促進城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調配。

當前，房地產市場面臨著供求關係轉變、行業模式轉型和融資方式調整等多重變化。

萬科明確未來重點：確保安全底線、應對不確定性，堅定降杠杆。公司擬通過盤活存量資產、降杠杆等方式增厚安全墊。2023年年報顯示，萬科將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，2024年實現交易回款不低於300億元。

同時，萬科計畫未來兩年削減付息債務1000億元以上，相當於兩年削減三分之一的債務。

2023年，萬科拿地整體仍保持了一定的力度，全年累計獲取新項目43個，權益地價總額達463.2億元，新增項目平均地價為13899元/平方米，主要以宅地為主，分佈在北京、上海、杭州、成都等高能級城市，也反映出公司對未來市場的潛在信心。

在多個寬鬆政策的持續疊加效應下，3月的深圳樓市迎來“小陽春”，二手房月度網簽量創近3年新高；開發商也在“金三銀四”積極入市。

時隔3年深圳二手房月度網簽量再破5000套

4月1日，根據深圳市房地產仲介協會統計，今年3月，深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的資料，並非最終成交過戶套數）5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業榮枯線標準。

根據樂有家研究中心的監測資料，這也是時隔3年深圳全市二手房月度網簽量（即合同錄得量）再次破5000套，上一次還是2021年2月的5272套。

機構監測資料顯示，今年春節後首周，深圳二手房周網簽量以951套的高位區間開局，隨後連續4周的單周網簽量均超1000套，且持續上漲，不斷刷新2022年以來的單周新高。其中，深圳樂有家門店的單周成交資料實現5連漲，不斷刷新2021年3月以來的單周成交最高值。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳樓市回暖有多方面因素。一是傳統週期性，每年農曆春節後，成交量都會逐步上行；二是受樓市政策影響，深圳於2月7日優化限購政策，深戶不要求社保年限，非深戶社保年限5改3，疊加房貸利率下調等利好，有助於樓市恢復。

今年2月7日，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，深圳市住房和建設局在春節前發佈關於優化住房限購政策的通知。對於深圳戶籍購房政策而言，政策恢復到2021年7月15日新政之前的政策，取消落戶三年、社保三年才可以買房的政策限制。對於非戶籍人口購房政策而言，從之前的連續5年社保要求降低到3年。

深圳市房地產仲介協會指出，傳統3月份“小陽春”在多重利好政策的疊加推動下，深圳3月份二手房市場成績不俗，但從實際市場走訪與協會部分會員機構回饋得知，3月份二手房交易中成交價格低於參考價成交的占比比去年3月份有較明顯的提升。

樂有家研究中心統計了今年3月份深圳二手房的成交資料，顯示其中81.4%的成交價低於參考價，該占比在過去1年裡持續上漲。

同時，從資料上來看，低於參考價0%-10%的占比從2月的25.5%增加至27.2%；低於10%-20%的占比增加至33.8%。目前市場主流的成交價與參考價的偏差值，也在這兩個區間內。

成交量走高的同時，掛牌價仍維持小幅下跌趨勢。機構監測資料顯示，3月底二手房掛牌價為7.06萬元/平方米，環比下跌1.1%，近12個月裡累計跌幅達8%。

從掛牌量來看，截至2024年4月1日，根據深圳市房地產資訊平臺公開在售二手房數量統計，深圳全市有效在售二手房源58122套，對比3月1日統計的53753套在售房源增加4369套，環比增長8.1%。春節假期復工後，市場二手房在售量呈現持續增長態勢。

深圳當地仲介人士告訴澎湃新聞，農曆春節過後，深圳房地產市場的交易情況確實有所好轉，從門店成交情況來看，大部分是剛需客戶，以90平方米以下的戶型為主；還有一部分客戶是改善需求，深圳房價經過一番調整後部分買家也想改善居住環境，會選擇出手。

另外，不同板塊間的成交量也呈現不同走勢變化。根據深圳市房地產仲介協會監測，3月，寶安區成交占比11.9%，較上月提升1.2個百分點，坪山區成交較上月提升0.9個百分點，羅湖區成交占比較上月提升0.6個百分點，龍崗區較上月提升0.5個百分點，而南山區成交占比15.2%，較上月下降2.9個百分點。教育資源較為豐富的福田和羅湖成交占比相對穩定，雖福田成交占比較上月有所下滑，但下降幅度不大。

深圳市房地產仲介協會認為，3月份的市場在此前政策利好的推動下確實有所提振，但也與當前大部分業主主動讓價，通過“以價換成交”的方式，促成了交易量的提升有關，對於當前深圳二手房交易市場，業內依然存在對市場恢復動能不足的擔憂。

開發商積極入市搶跑小陽春

從新房市場來看，隨著“金三銀四”的到來，開發商也積極入市搶跑小陽春。

據克而瑞深圳區域資料，在剛剛過去的3月底，深圳樓市迎來久違的新盤狂歡景象，6個住宅項目在2天內集中開盤加推入市，共推售1865套房源，且項目價格跨度較大。從周度成交來看，3月最後一周（3月25日-3月31日）新房成交量持續上漲，共成交664套，成交面積約66313平方米，環比持續上漲18％。

根據深圳市房地產仲介協會的統計資料，2024年3月，深圳全市新房住宅成交2245套，環比增長176.8%。

另根據機構監測資料顯示，3月，深圳新增一手住宅預售量達9456套，環比上漲392%；預售面積88.2萬平方米，環比上漲352%。隨著供應量大幅度增加，去化壓力也有所上漲。截至3月31日，深圳一手住宅庫存面積539萬平方米，去化週期達到25個月。

深圳市房地產仲介協會指出，受“2•7新政”及“2•20房貸利率大幅下調”等多重利好因素的影響，再結合3月兩會期間，國家層面密集發聲及不同城市積極出臺樓市優化政策，當前消費者對樓市的信心已有所修復。從政策走向分析，今年兩會中關於“各地區各部門要多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策”的論述已說明，在當前市場築底修復的過程中，市場內生動能仍存在不確定性。因此，及時的政策托底保障，對於市場信心與預期的修復尤為關鍵。在適應當前房地產市場供求關係變化的背景下，有針對性地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，仍然是類似深圳這種一線城市接下來精准施策的著力點。

對於資本市場關注的債券人為保險公司的債務，4月1日，澎湃新聞獲悉，龍湖集團（00960.HK）在近日的一場投資人會議上稱，公司的兩筆保債合計約30億元，將于明年下半年和2026年一季度到期。

龍湖集團稱，公司當時選擇這個品種是因為這個產品比同時期開發貸條件更好，公司也視同開發貸進行管理，期限長、成本低。後續將用經營貸的資金償還，公司有信心按時還本付息。

另有熟悉該貸款的知情人士透露，龍湖集團的兩筆保債均無抵押且都在表內，公司僅有這兩筆保債。

對於經營貸，龍湖集團告訴投資人，今年公司經營性物業貸款通過置換且無追加抵押物，估值可達六七成，已經實現120億元的增額；另外，今年公司已經新做約60億元的經營性物業貸款，全年增額預計超過200億元，餘額將接近700億元。

1月24日晚間，我國經營性物業貸款業務的首個專項監管檔《關於做好經營性物業貸款管理的通知》出臺，監管首次對商業銀行經營性物業貸款業務進行明確，明確經營性物業貸款的定義，並將商業性房地產範疇擴圍；同時明確貸款額度和貸款期限等內容，拓寬資金用途，擴大經營性物業貸款使用範圍。

當下，債務安全成為房企最受關注的問題，包括萬科、金地集團以及龍湖集團在內的頭部房企也不例外。

3月22日，龍湖集團召開2023年年度業績發佈會，較往年，龍湖集團今年花更多的時間解答自己的財務、有關債務等方面的問題。

公司CFO趙軼介紹，公司的有息負債一直在降，2023年比2022年降低了150多億元，今年到期債務約100億元，占總的有息負債的比例不足8%。

趙軼介紹，年內國內的信用債券到期的大概還有60億元，主要分佈在5月、7月、8月和12月，公司都做了有序的還款安排。其中5月的15億元債務，公司已經把錢存好。同時，公司今年會提前去規劃2025年到期的部分債務。

對於表外債務，龍湖集團鮮有提及，今年的溝通會上趙軼介紹，“我們表外的部分專案只做開發貸。截至2023年末，我們表外項目的整體現金餘額大概130億元，整體的負債餘額大概是100億元。所以表外專案是一個淨現金狀態。”

趙軼稱，如果把表外專案也模擬計算納入表內，測算淨負債率，我們的淨負債率將由56%降至46%。在融資品種上，龍湖集團是非常堅定的，國內是項目貸款，包括開發貸、經營物業貸、國內信用債，海外是銀團貸款和海外美元債。

據龍湖集團業績公告，期末，龍湖集團的綜合借貸為1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本為年利率4.24%；平均貸款年限為7.85年；淨負債率（負債淨額除以權益總額）為55.9%，剔除預收款後的資產負債率為60.4%；在手現金為604.2億元。

2024第一季度，受2023年預供地延遲入市、低基數的影響，成交規模同比上漲7%，但相比往年仍在歷史低位。得益于京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率增至4.5%，環比2023年四季度有所回升。

企業端，一季度僅有三成銷售百強有拿地，但拿地金額同比增長14%，依舊以過去三年拿地較多的央國企為主。

考慮到近期熱點城市新政不斷，廣州120平方米以上、香港取消限購、杭州也全面取消二手房限購，一場限購放鬆的競賽或將在一線和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上勢必提振房企信心，土地市場熱度大概率在二季度有所提升，但市場熱度能否延續，仍需要根據樓市回暖情況來做進一步判斷。

CRIC資料顯示，2024年一季度新增土儲貨值百強門檻值為14.5億元，同比降幅為32%，新增總價、建面百強門檻值分別為4.5億元和14.9萬平方米，同比降幅分別為32%和16%，降幅有所收窄，投資情緒有望企穩。

需要注意的是，雖然百強門檻值同比下降，但在3月核心城市優質“地王”成交後，新增貨值10強門檻值達到126.1億元，同比上升32%，新增貨值集中度持續走高，綠城中國、國貿地產也因為競得蘇州、廈門的新地王項目而位列新增貨值前十。


從銷售百強房企拿地情況來看，一季度僅有三成銷售百強有拿地，但拿地金額同比增長14%，投資高度集中。且整體投資格局並未發生轉變，依舊是以過去三年拿地較多的央國企為主，華潤、中國鐵建(8.700, 0.13, 1.52%)拿地金額超過100億，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

從銷售百強拿地金額TOP10 來看，維持強者恒強的格局。一方面多數企業拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進行了投資鋪排。另一方面，這些企業全口徑拿地銷售比遠高於行業均值，投資積極性較高。

值得注意的是，已拿地的百強房企中有超過七成一季度新增貨值與全口徑銷售規模相匹配，甚至部分去國企一季度拿地貨值遠高於期一季度全口徑銷售，如象嶼等，也從側面說明了企業投資選擇依舊以核心城市核心地塊為主。

從市場來看，一季度，全國300城經營性土地成交建築面積1.44億平方米，同比來看，受2023年預供地延遲入市低基數的影響，成交規模同比上漲7%。

分月來看，受春節錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現也不佳，不及去年同期，不過由於1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規模反超去年同期，但和往年相比仍在歷史低位。

具體到城市來看，一二線城市土拍熱度明顯上升，如上海、北京均出現了多宗地塊觸頂成交的現象，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊；在此影響下，一、二線城市溢價率也均呈環比上升趨勢，較去年第四季度分別上漲了1.2、2.3個百分點至5.5%、5.5%。三四線土拍熱度略有下降，較2023年四季度下降了0.3個百分點，一季度平均溢價率僅有3.2%。

從成交金額TOP20城市來看，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位成交金額均超200億元。

2024年3月，重點城市新政頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限購、深圳7090廢止等。此類政策在一定上勢必提振房企積極性，但對於土地市場的作用則較有針對性：高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進一步遇冷。土地市場可能將出現進一步冷熱分化的局面。

從房企角度來看，目前有資金實力的國央企將持續加注核心優質土儲，核心優質地塊未來也將更加集中于頭部房企的手中，未來市場格局（尤其是高端市場）將進一步高度集中，但此類房企積極納儲對整體土地市場的帶動效果有限；對於大部分仍面臨較大現金壓力的房企來說，當前保交樓和恢復銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱，需等待市場復蘇企穩後方可轉變投資態度。

綜合來看，二季度，城市土拍、企業拿地的各自分化還將繼續：市場關注度集中於一二線城市，但熱度的延續性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現。

企業拿地方面，在各地住建部協助推進融資協調機制下，房地產“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用於專案的開發建設和“保交付”，在向投資面傳導時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內投資主力仍然局限于國央企和部分民企，全面復蘇仍需更長時間。

北京，二手房開始拉升了。3月北京二手房網簽14280套，環比上漲125.5%，遠高於1.2萬套的“榮枯線”。這一數字也是最近一年來的最高點。從周度數據來看，春節之後的五周時間，北京二手房成交反彈節奏要弱於滬深地區，但進入第六周（3月25日—31日）成交突然拉抬，強於諸多一二線城市。對此，業內人士指出，北京小陽春市場預期更強，進入3月後，季節因素疊加政策利好，北京樓市回暖的基礎更加牢固。

高於“榮枯線”

市場強預期，北京樓市也迎來了小陽春行情。

根據北京市住建委官網資料統計，3月北京二手房網簽量14280套，環比上漲125.5%，遠高於1.2萬套的“榮枯線”。這一數字也是最近一年來的最高點。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，3月北京樓市迎來了小陽春行情，原因還是受需求釋放的帶動。北京每年都會有一波入學購房置業的需求，基本在春節前後釋放，而且大部分需要集中在3月過戶、4月落戶，這也導致3月二手房網簽達到近一年最高點。

“成交量的確在回升，而且速度比以往要快一些。進入3月後，北京樓市回暖的基礎更加牢固。”易居研究院副院長楊紅旭表示，春節之後的五周時間，北京二手房成交反彈節奏要弱於滬深地區，但進入第六周（3月25日—31日）成交突然拉抬，北京二手房網簽量超過4400套，明顯超過周度3282套的“榮枯線”，強於諸多一二線城市。

諸葛資料研究中心監測資料顯示，2024年第13周監測重點城市中，7城二手住宅成交量環比上升，5城環比下滑。其中，北京漲幅領跑，一線城市復蘇最好，第13週二手住宅成交4471套，環比上漲31.97%，北京當前成交復蘇勢頭可觀，二手住宅成交量已現“六連升”。

不僅是北京市場，多地二手房成交正在環比回溫。

2024年第13周，重點10城二手住宅成交量為19756套，環比上漲6.94%。第13週二手房成交量延續平穩上行態勢，環比實現“六連漲”，且成交量還創下了自去年5月以來周度新高。從累計成交來看，與新房成交趨勢一致，單月成交量環比大幅上漲。資料顯示，2024年3月，重點10城二手住宅成交72354套，同比上漲123.35%。2024年1—3月，重點10城二手住宅成交17.17萬套。

剛需率先啟動

3月是傳統樓市的小陽春時節，季節因素疊加政策利好，這一特殊時點的波動幅度也得以提升。

“小陽春能夠到來，最關鍵的因素是購買力。購買力在之前集中釋放後重新補充，新的購買需求開始補位。”一頭部仲介西城金融街(3.150, 0.04, 1.29%)片區負責人王旭告訴北京商報記者，1、2月雖然市場成交節奏緩慢，但諮詢量和帶看量有明顯增加，這些客群成為近期北京樓市的中堅力量。

從成交結構來看，春節過後，500萬元以下房源成交占比上升明顯，二手房市場呈現出“對價格更為敏感”的剛需市場率先啟動的規律。

北京商報記者此前曾集中採訪了一批一線經紀人，他們對於市場的認識，也大致可以解答剛需率先啟動的規律。“每一次買房門檻的降低，都會帶動一批潛在的‘剛需’出現。之前還差一些才能上車的，現在門檻降低了就能夠得著。哪怕是‘老破小’這類房源，還是會有‘剛需’的存在。”

對此，王旭也表示認可。據王旭介紹，近期平臺二手房交易，價格佔據第一位，凡是總價低一些的，成交都會更快一些。但王旭也提醒稱，今年的北京二手房市場呈現慢節奏特徵。和往年相比，購房者擁有更多的選擇和決策時間，因此購房節奏明顯拉長。

張大偉則表示，相比之前市場，3月北京市場出現了一些積極信號，包括離婚購房等政策調整下，市場政策從過去的收緊開始全面進入寬鬆。隨著政策的穩定和供需比的變化，市場將會進一步回暖，為未來二手房市場的買賣提供有力保障。

買方掌握主動權

“北京二手房成交量在春節後回暖，市場目前仍以買方為主導。”一家頭部仲介五道口大區經紀人賈小龍告訴北京商報記者，在房價下跌的過程中，很多購房者選擇觀望，等待市場企穩後再出手。隨著政策的不斷出臺和市場的逐步穩定，這些被抑制的需求將會逐漸釋放出來。但短期內市場的供需關係並未轉變，買方仍掌握主動權。

根據麥田房產資料統計，3月二手房議價空間環比上月擴大0.1個百分點，市場呈現明顯的“以價換量”特徵。供應大於需求的買方市場，購房者擁有更多的房源選擇，二手房議價空間擴大。

政策為購房者帶來了信心，而價格則加劇這份信心。楊紅旭稱，在經歷去年房價的明顯下跌之後，像北京這樣的城市，已經基本上擺脫了房價泡沫的影響，這在一定程度上反映了市場調整的必要性。在這樣的背景下，政策層面也開始出現了一系列利好措施，如降低首付比例、通州放開“雙限”等，以刺激市場需求的釋放。當前北京樓市已經調整到位，目前是一個購房者介入市場的好時機。

在楊紅旭看來，剛需的率先啟動，就是北京樓市擺脫房價泡沫的證明。但楊紅旭也提醒購房者，還需要注意到樓市的區域性和結構性差異。雖然像北京這樣的城市整體樓市已經調整到位，但在不同區域和不同類型的房產中，仍然存在著一定的差異。因此，在樓市調整的過程中，購房者需要關注這些差異，並根據實際情況制訂相應的買房計畫。

建業地產(00832)公布，截至去年12月31日止年度虧損32.64億元(人民幣．下同)，比2022年同期虧損75.61億元有所收窄；每股虧損1.1065元，不派末期息。
　　
期內收益192.61億元，跌20%；毛利19.59億元，升3.1%；毛利率10.2%，升2.3個百分點；稅前虧損收窄至21.35億元。
　　
該集團指，物業合同銷售總額146.9億元，減少38.9%。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

合景泰富集團(01813)公布，黃敏明已獲委任為獨立非執行董事、薪酬委員會及提名委員會成員，自昨天起生效。
　　
該集團指，於委任黃敏明後，符合上市規則第3.10(1)條規定董事會必須包括至少3名獨立非執行董事，以及上市規則第3.21條規定審核委員會須至少由三名成員組成。黃敏明現任保德國際發展(00372)非執行董事。

今年首季樓市可謂先苦後甜。發展商年初基本上暫緩推售新盤，令1月及2月全港一手成交量分別只有444宗及277宗。直至全城期待的政府全面「撤辣」終在2月28日的財政預算案中公布落實，無須再付辣稅，新盤隨即起動，貨尾盤及之前滯銷的新盤交投急升，各大發展商亦加快推售新盤步伐，令3月新盤成交量急升至逾4,000宗，創2013年4月一手新例後新高。當中，恒基地產以售出逾1,200伙，成為首季賣樓銷量王；會德豐地產則以銷售額近87億元，成為首季賣樓吸金王。

Belgravia Place食正頭啖湯

憧憬政府全面「撤辣」，恒基地產早於2月下旬預算案公布前夕已為長沙灣Belgravia Place開價，首批折實平均呎價15,902元，較約3個月前系內同區曉柏峰首批呎價低近一成，引來市場關注。隨着「撤辣」正式公布及即時落實，恒地食正頭啖湯，Belgravia Place賣個滿堂紅，更有大手客斥資約1.67億元豪掃頂層24伙。系內旺角利奧坊·首隅亦緊接推售，加上同系貨尾盤亦加快去貨，單是「撤辣」後一個月恒基地產已售出逾1,100伙，吸金逾70億元。若連同1月及2月系內貨尾盤的銷售，今年首季恒基地產售出逾1,200伙，成為首季賣樓銷量王，銷售額逾77億元。

會德豐賣樓吸近87億稱王

另一明顯受惠的發展商為會德豐地產，於「撤辣」後推售將軍澳日出康城SEASONS PLACE，同樣低開吸客，首批130伙折實平均呎價14,188元，為康城新盤逾4年新低價，比同期推出的王新興集團旗下九龍灣泰峯首批折實平均呎價14,808元低4.2%，令市場嘩然。項目成功吸引大批大手客及換樓客入市，不但收逾1.1萬票，一度成為今年新盤收票王，更在短短一個多星期沽出542伙。連同系內貨尾盤銷售，會德豐地產於首季售出近800伙，銷售金額近87億元，成為首季賣樓吸金王。

嘉里刷新九龍洋房呎價新高

即使沒有全新盤推售，豪宅市道同樣受惠「撤辣」轉旺。嘉里建設旗下九龍半山緹外持續錄成交，加上繼續推售黃竹坑站揚海及持續拆售跑馬地THE ASTER，嘉里建設首季售出約86伙，套現逾47億元。其中，緹外逾1.1萬呎的院墅B，以10億元沽出，呎價86,289元，創九龍區歷年來一手豪宅新高之餘，呎價亦創九龍洋房物業呎價新高。

至於新地在「撤辣」後乘勢招標推售啟德跑道區 天璽·海，累售31伙，吸金約20億元。連同其他系內貨尾盤，集團首季售出逾230伙，套現逾42億元。

首季部份發展商賣樓收入

發展商　　　售出單位　賣樓收入　

會德豐地產　近800伙　　近87億元　

恒基地產　　逾1,200伙　逾77億元　

嘉里　　　　約86伙　　　逾47億元　

新地　　　　逾230伙　　逾42億元　

浙江滬杭甬(00576)公布，非全資附屬公司浙商證券(滬:601878)斥約29.8億元(人民幣．下同)收購新三板上市的國都證券約19.145%股權。
　　
該集團指，浙商證券收購每股作價2.673元，而國都證券於2022年度純利約3.3億元。

根據統計，3月全港一手市場錄約4170宗成交，較2月全月的273宗，按月反彈逾14倍，為《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來，近11年單月新高。會德豐地產與港鐵（00066）將軍澳日出康城第12A期SEASONS PLACE以累沽542伙稱冠。

3月有多達6個全新盤開售，恒地（00012）石硤尾巴域街Belgravia Place第1期於3月3日首輪開售，是樓市全面「撤辣」後首個開售全新盤，即日沽清首輪138伙（及後有2伙撻訂），為樓市打下強心針。該盤其後持續錄成交，據悉項目更獲一組買家一口氣購入，29樓頂樓全層24個單位。全盤於3月共售出410伙，套現約21.9億元。

SEASONS PLACE於3月內盡推全盤650伙，3月23日進行首輪銷售，同樣即日沽清首批368個單位（有1伙翌日簽訂臨時買賣合約）。3月27日次輪盡推最後282伙，最終全盤兩輪銷售合共售出542伙或83.4%，成為3月銷售量最高新盤，套現約34.3億元。

萬科香港的深水埗舊契重建項目連方II趕上尾班車，3月30日首輪發售38伙，即日售出5伙或13.2%，涉資逾4500萬元；3月31日再沽多1伙，全盤3月共售出6伙，涉資逾5500萬元。

其他新盤表現不俗，例如華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，3月30日首度以價單形式發售81間2房戶，同日推出90伙招標，合共發售171伙。該盤單日售出27伙，套現逾6.46億元；全盤3月共售出77伙，套現逾26.4億元。

會地撤辣後套73億吸金最強

另外，單計3月29日至31日，全港一手市場錄178宗成交，連同昨天單日錄25宗成交，過去4天復活節長假期新盤市場錄203宗成交，較去年復活節的65宗，增加138宗或逾2倍，創2015年5天復活節長假期錄833宗後，近9年新高。

會德豐地產公布，截至3月31日，樓市全面「撤辣」後該集團售出762伙，套現逾73.3億元，成「撤辣後吸金之冠」；信置（00083）撤辣至今累積錄得約205宗成交，套現約29億元。

復活節長假期，大批港人外遊，二手交投減少。中原地產統計十大屋苑在4天復活節假期（3月29日至4月1日）合共錄約15宗成交，較去年復活節4天假期的19宗成交，減少4宗或21.1%。

復活節4天假期中，最多成交為鰂魚涌康怡花園及荔枝角美孚新邨，各錄得3宗成交；鰂魚涌太古城及觀塘麗港城則錄零成交。至於過去周末兩天（3月30日至31日），十大屋苑錄得11宗成交，按周回落42.1%，雖然連續5周企穩交投雙位數，但屬撤辣後最少成交的周末兩天。

受港人外遊兼新盤競爭影響

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市場對撤辣反應正面，十大屋苑在3月全月錄得368宗成交，交投按月增250宗，升幅達2.1倍，成交量創近3年新高。陳永傑稱，復活節長假大批港人外遊或北上，加上一手新盤競爭力強，二手交投難免受影響。

據美聯物業分行統計，復活節4天長假期，十大藍籌屋苑合共錄得約21宗買賣成交，較去年復活節4天錄得的22宗少1宗或4.5%。至於剛過去的周末兩天，十大藍籌屋苑錄得約16宗買賣成交，按周少5宗或23.8%。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去周末兩日十大指標屋苑錄6宗二手成交，按周減少53.8%；4天復活節假期則合共錄得11宗成交。

有「小巴大王」之稱的資深投資者馬亞木上月逝世，其家族出售物業套現步伐持續，市傳近期連沽尖沙咀及大圍兩項舖位物業，合共套現1.35億元。

市場消息指出，原由馬亞木家族持有的尖沙咀加拿分道49號夏惠樓地下A舖連1樓，地下建築面積約600方呎，1樓建築面積約4000方呎，合共建築面積約4600方呎，有指以7000萬元沽出，呎價約1.52萬元。目前該舖由連鎖食肆吉野家租用，月租約24萬元，買家可享4.1厘租金回報。

賬面合共勁賺8180萬

資料顯示，上述舖位於2004年11月以3630萬元購入，持貨逾19年沽出，賬面大賺3370萬元，升值92.8%。

馬亞木家族同時售出大圍積輝街7至9號興盛大廈地下3至4號舖連閣樓，地下建築面積約1300方呎，閣樓建築面積約1000方呎，合共建築面積約2300方呎，成交價約6500萬元，呎價約2.83萬元。舖位現分別租予兩間豬肉店，月租收入合共22萬元，料租金回報約4.1厘。

上址於2004年12月斥資1690萬元入市，持貨逾19年沽出，賬面大幅獲利4810萬元，升值逾2.8倍。馬亞木家族連環沽出兩項舖位物業，合共套現1.35億元，賬面勁賺8180萬元離場。

尖咀海防道舖易手料蝕1.7億

另一邊廂，尖沙咀海防道32至34號寶豐大廈地下D舖，建築面積約830方呎，早前曾以3.5億元放售，近期大削至1.35億元放盤，據悉，剛市傳以1.3億元獲承接，呎價約15.7萬元。物業現時由時裝店以每月25萬元承租，租金回報約2.3厘。

舖位原業主為內地投資者劉軍，於2017年中透過買賣公司形式購入該舖，有指買入價為3億元，當年連每月75萬元租約購入。如今舖位租值大跌，是次沽出賬面或勁蝕1.7億元，大幅貶值56.7%。

二手住宅交投旺，業主對後市信心轉強，美聯物業以其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」周一（4月1日）公布的指數為61.9點，按周上揚2.48%，連升3周共約9%。該行首席分析師劉嘉輝稱，撤辣後樓市成交急增，加上聯儲局維持息率不變並預期今年會減息，市場信心持續增加，信心指數已連續兩周高於平均值（屬樓價好淡分界線），若未來情況持續，樓價有望止跌回穩。

而美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一公布的指數為134.19點，按周漲0.4%，連升2周共0.55%。若按港、九及新界3區劃分，「美聯新界樓價指數」最新報123.74點，按周升0.77%，今年以來該區樓價跌幅收窄至2.56%。「美聯九龍樓價指數」最新為137.27點，按周漲0.25%，今年以來該區樓價跌幅已收窄至1.63%。不過，「美聯港島樓價指數」最新報142.37點，按周跌0.29%，而今年以來該區樓價跌幅達4.06%。

「白居二2023」合資格人士陸湧入市場置業，市場消息透露，天水圍居屋市場3月共錄50宗未補地價居屋成交，當中10宗屬白居二買家。

祥益地產高級經理林家倫表示，天水圍天盛苑連錄多宗白居二客入市個案，其中天盛苑R座低層4室，實用面積506平方呎，上周六以318.5萬元（未補地價）易手，呎價6,294元。

將軍澳景明苑2房 283萬售

其次，復活節假期間，將軍澳連錄多宗白居二入市個案，世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良指，將軍澳景明苑旭景閣C座中層7室，實用面積554平方呎，2房，業主去年9月以308萬放售，剛獲白居二買家以283萬元（未補地價）承接，實用呎價5,108元。原業主於1988年4月以29.35萬購入物業至今，36年間帳面獲利253.65萬。

另外，東涌裕泰苑B座（裕瑛閣）低層13室，實用面積428平方呎，屬於2房間隔，獲白居二客以295萬元承接，呎價約6,893元。原業主2021年初以196萬元購入，持貨約3年帳面獲利近100萬元離場。

估高盛等基金實蝕逾6億 近年商廈最大宗

商廈價格近年大幅回調，市場錄大額蝕讓。消息指，由高盛等基金持有的上環88WL全幢商廈，獲本地財團以約7.5億元承接，呎價僅逾8,300元。基金多年前以近10億購入地盤，未計建築費已蝕約2億，估計最終蝕逾6億離場，為近年涉及商廈最大宗蝕讓個案。

大廈樓高24層 出租率近半

市場人士指，由高盛、凱龍瑞等基金放售逾1年的上環全新商廈88WL，近日獲數個財團爭奪，包括用家及投資者，最終獲本地財團以約7.5億元承接。

大廈樓高24層，於去年落成，貿素相當不俗。每層面積約3,988至4,253平方呎，業主把大廈提供兩類樓面，7至10樓每層面積約4,253平方呎，連同近200平方呎露台，適合作餐廳、半零售用途如健身室等。於物業高層樓面，則作傳統商業用途，每層可分間成6單位，面積由數百平方呎起。據了解，現時大廈出租率近半，平均呎租逾40元。

凱龍瑞基金早年購入永樂街3舊樓地盤，共涉9.62億元，其後引入基金投資進行重建，去年落成。惟自疫情後，商廈租售價出現大幅回調，而基金早於去年中曾放售物業，叫價13.5億元，未獲承接，半年後再委託測量師行放售，降價至9億，如今再降價至7.5億元沽出，以總樓面約90,199平方呎計，呎價約8,314元。未計建築費已蝕約2億元，若連同起樓成本，估計蝕5億至6億離場，為近年商廈最大手蝕讓。

凱龍瑞基金早年主力投資商廈，而高息加上租金下跌，面對不少壓力，如早年投資灣仔謝斐道303號全幢商廈KONNECT，以及比鄰的告士打道160號海外信託銀行大廈41個車位，今年初遭債權人接管。債權人率先更拆售海外信託銀行大廈的車位，當中15個車位以約1,875萬元沽，平均每個車位作價約125萬元。

此外，商廈空置情況有惡化趨勢，根據差估署《香港物業報告2024》，去年私人寫字樓空置量多達2,110萬平方呎樓面，當中甲級商廈去年空置量達1,482萬平方呎，按年再多108萬平方呎，空置率達到16%，按年上升0.9個百分點，創歷史新高。

二手豪宅交投回升，市場消息透露，東半山司徒拔道47A號低層B室，實用面積2,039平方呎，屬於3房間隔，原本叫價7,200萬元放盤，多次調整價格後，最終以約6,200萬元易手，呎價30,407元，屬於理想價水平。

2039呎低層 呎價30407

資料顯示，原業主早於2000年以約1,600萬元購入，持貨24年帳面獲利4,600萬元離場。

其次，市場消息透露，渣甸山白建時道嘉雲臺8座低層B室，實用面積1,300平方呎，屬於3房間隔，剛以3,488萬元易手，呎價26,831元。資料顯示，原業主去年1月以3,200萬元購入單位，持貨約1年餘，是次易手帳面勁賺288萬元，期內升值9%。

寶馬山花園4房 3850萬售

至於其他區方面，北角寶馬山花園本月連錄複式單位買賣，其中3座高層複式A室，實用面積1,502平方呎，屬於4房間隔，並連約191平方呎平台，原本叫價4,500萬元放盤，議價後以3,850萬元易手，呎價約2.56萬元。資料顯示，原業主於2018年以3,770萬元購入，持貨約6年帳面獲利80萬元離場，期內僅升值2%。

樓市交投量回升，惟樓價升幅未跟貼，市場持續錄得蝕讓個案。九肚山尚珩一個4房單位，連車位以3,600萬元易手，業主持貨6年，帳面蝕讓1,418萬元。

馬鞍山雲海3房 6年貶27.5%

單位為尚珩3座高層A室，實用面積1,761平方呎，屬於4房間隔，原本叫價4,500萬元放盤，議價後連車位以3,600萬元售出，呎價約2萬元。資料顯示，原業主於2018年以約5,019萬元購入單位，是次易手帳面蝕讓約1,419萬元離場。其次，業主當年又以380萬元購入車位，是次連車位價格計，合共蝕讓近1,800萬元離場，期內貶33%。

其次，中原地產資深區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山雲海榕海臺2座中層D室，實用面積719平方呎，3房連套房及儲物房間隔，開價約1,040萬元，日前議價後以1,010萬元易手，實用平均呎價14,047元。原業主於2018年以1,393萬元購入單位，持貨約6年，是次轉手帳面蝕讓約383萬元離場，蝕幅約27.5%。

另外，大埔天鑽7座中層F室，實用面積527平方呎，2房間隔，開價約760萬元，議價後以690萬元沽出，平均實用呎價13,093元。

據了解，原業主於2019年以約695萬元購入單位，持貨5年，是次轉手帳面蝕讓約5萬元離場，期內貶值約0.7%。

納米樓租盤有價有市，市場消息透露，佐敦上海街AVA 62高層C室，實用面積172平方呎，屬於開放式間隔，日前以月租1.45萬元租出，呎租高見84元，比九龍站一帶新晉豪宅更貴。業主於2015年以384萬元購入，租金回報約4.5厘。

其次，西半山堅道CAINE HILL低層G室，實用面積196平方呎，剛以月租1.6萬元租出，呎租82元。業主2022年以約571萬元購入，租金回報約3.4厘。

另外，香港置業高級營業經理吳仁傑表示，啟德嘉峯匯1A座中層G室，實用面積約333平方呎，屬1房間隔，坐向東南望海景。業主以約1.8萬元放租近2個月後吸引外區客洽詢，雙方經議價後決定以1.75萬元承租，實用呎租約52.6元。業主於2020年11月以約853.4萬元購入單位，租金回報約2.5厘。

近年甲廈供應高峰，導致空置率展創新高，資料顯示，最新甲廈空置率高見16%，為有紀錄以來新高。

商廈總空置樓面 逾2千萬呎

據差估署《香港物業報告2024》初步統計數字顯示，去年私人寫字樓空置量多達2,110萬平方呎樓面，空置率高達14.9%，其中甲級商廈空置量亦達1,482萬平方呎，空置率更達16%，按年急增近1個百分點，創歷史新高紀錄，差過97金融風暴及03年沙士時期。

去年私人寫字樓落成量約171萬平方呎，按年已經大減55%，惟同年的整體使用量只有44萬平方呎，其中乙級及丙級商廈更錄得負使用量，導致去年底的寫字樓空置率升至14.9%，按年增加0.5個百分點，屬於有紀錄新高，涉及樓面多達2,110萬平方呎。

當中甲級商廈去年空置量達1,482萬平方呎，按年再多108萬平方呎或8%，空置率達到16%，按年上升0.9百分點，相較1998年金融風暴後的15.3%，以及2003年沙士後的13.7%還要高。