520新任總統及內閣成員即將就定位，剛上任的中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長、龍廷建設開發公司董事長戴嘉聖15日表示，不只有感房市從北熱到南的百年一遇現象，更憂心房市不夠健全，他向新內閣提出二大呼籲，希望新執政團隊重視真正想買房的年輕人需求、缺工問題；針對房地產部分，則提出新青安房貸加碼，豪宅總價認定門檻提高，平均地權條例修正案正視不當「揪團」、「團購」炒作牟利等修法建言。

戴嘉聖說，房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應三大推力下，北中南中小宅熱度升溫，尤其有低首付優惠專案的房子；但這樣下去不健康，隨單價上揚，在總價考量下，坪數只能愈買愈小。

戴嘉聖同時提出三大政策建議，首先、新青安房貸額度加碼到9成，尤其青年購屋需求量大區域；第二、2014年修訂的豪宅認定總價門檻，台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元，近五年台北市新成屋房價大漲37％、新北市47％、台中87％、高雄66％之後，衝擊換屋族的購屋權益、甚至被迫放棄換屋，建議應提高。

第三、平權條例修正案應加強落實執行面。修正條文上路迄今10個多月，但審查禁制一直遭到質疑浮濫寬鬆，甚至「揪團」、「團購」等牟利炒房行為還存在，不少揪團主透過LINE、FB等社群揪團向建商團購，像新竹有竹科X媽媽等，至於成交佣金，市場上傳出一戶可抽取千分之7、1％或1.2％不等；也聽聞有些群組揪團號稱每坪30幾萬元，未來上看40萬元等資訊；此外還有人在群組中號稱，只要報上名字就可享折扣等亂象，一再挑戰公權力的執法底線，建議應加強落實執行面，有效杜絕炒作。

代銷公會秘書長歐陽明觀察，修正案實施後代銷公司都嚴守法規，會婉拒配合對方，只是揪團者和買方不斷上門，建議政府要做的是落實執行面；以私法人以購置宿舍名義買房，日前被設下三道鎖來說，問題不是修法，把門鎖起來或愈關愈小，而是在許可制的審查過程中，落實把關。

大洋資產活化再添一樁，大洋公告擬以台北市文山區興隆段三小段300地號土地與建商甘霖建設簽訂合建分屋契約，此案大洋土地持分二分之一，擬興建住宅出售獲取利益。

大洋因營運市況逐步築底改善，第一季營收11.12億元，營業利益0.06億元，稅後純益1.16億元，EPS達0.53元，擺脫去年第四季虧損陰霾。

大洋近年持續活化資產，除景美土地投入合建案開發，中和土地開發案與知名建商馥華集團旗下馥羽開發簽訂合建分屋協議，重啟開發；另有桃園新屋土地一半為廠房、另一半空地，為後續擴建或遷廠計畫保留彈性；高雄前鎮3,700坪土地已將相對閒置1,800坪出租；中壢廠開發則將等待當地政府主導，將效益最大化。

其中，大洋中和土地開發案由子公司常新欣業擬以新北市中和區健康段1285等五筆地號土地與建商簽訂合建契約，敲定與馥羽開發合作，規劃興建住宅出售及商場出租，獲取利益。新開發計畫中20％為商場、80％住宅，預售時間未定。

大洋中和舊廠區2012年由工業用地變更為住宅用地，該地原土地面積15,730坪，扣除37％捐地後，實際開發案面積為9,912坪，已完成重劃作業；因土地鄰近美式大賣場，附近還有環狀線，交通區位佳，開發潛力高。

最新實價揭露顯示，信義計畫區豪宅「冠德信義C棟」今年1月中高樓層以總價約4.07億元、單價186.4萬元交易，特別的是，買方為外國自然人。業者指出，近期新台幣貶值，對持有外幣為主的外籍人士來說，使來台購置不動產的資金更為充裕。

外國自然人購買國內不動產數量並不多，據統計，近年在億元豪宅市場，近年包括松山區「潤泰敦峰」、大直「西華富邦」、內湖別墅「樸山水澗」、台中「由鉅大恆」等案都有外國自然人購買的案例。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，外國人來台購買房地產，需看所屬國家是否允許台灣人在該國置產的「平等互惠」原則。而這些來台置產的外籍人士，大多與台灣有地緣關係或親屬關係，購屋著重自住需求，加上近期台幣貶值，對持有外幣為主的外籍人士來說，可用更好匯率換到台幣。

台灣都市的豪宅價格與國際主要大都會相比不算高昂，入手難度相對低，所以對國際上的高資產族仍具吸引力，部分國際富豪為了減少貸款流程手續，甚至乾脆採現金購買的方式在台置產。

根據內政部統計顯示，外國人在台購置不動產2022年有1,191筆，去年下降至1,042筆。今年第一季有290筆，其中台北市86筆最多，其次是新北市54筆。

張旭嵐指出，根據地政司統計資料，2022年外國人在台取得建物面積較多的國家，包括英屬維京群島、美國、香港、英屬開曼群島及馬來西亞等地，不過去年私法人購屋採許可制上路後，影響境外公司在台購屋的意願，外國人取得不動產也降溫許多。


外國人買信義區豪宅 總價4.07億、每坪186.4萬元
經濟日報

據最新實價揭露，今年1月位於台北市信義計畫區豪宅「冠德信義C棟」出現中高樓層交易，特別的是，購入買方為外國籍自然人，該交易以總價約4.07億元、每坪成交價186.4萬元入手；房產專家表示，受私法人購屋採許可制規定限制，去年外資在台置產已年減逾一成。

據實價登錄資料顯示，2022年至今，外籍人士來台買億元級豪宅，在全國總共僅有五筆交易，除今年1月的「冠德信義C棟」以總價4.07億元入手外，還有北市松山區「潤泰敦峰」、大直「西華富邦」、內湖別墅「樸山水澗」、台中「由鉅大恆」等案。

外籍人士來台買億元級豪宅中，2022年交易的「西華富邦」以總價3.3億元、每坪成交價223.2萬元；2023年「潤泰敦峰」，總價約1.79億元、每坪成交價202.7萬元，兩筆交易案每坪成交價均突破200萬元。

據內政部統計月報資料，外國人在台購置不動產的建物筆數，2022年有1,191筆，2023年降至1,042筆、年減12.5%；今年前三月全國有290筆，其中台北市有86筆最多、其次是新北市54筆。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，據地政司統計資料，2022年外國人在台取得建物面積較多的國籍，包括英屬維京群島、美國、香港、英屬開曼群島及馬來西亞等地。

台灣櫻花（9911）受惠房市買氣火熱，整體廚房已簽約建案滿手，預售新案接單量大幅成長，訂單能見度已看到兩至三年後，加上櫻花超前部署整體廚房的高成長需求，及因應未來幾年的交屋潮需求，砸重金打造的台中霧峰新廠最快今年第四季完工，未來年產能可達6萬套，年產值上看30億元，將助攻集團未來營收表現。

櫻花入列MSCI中小型指數成份股新增個股，預計5月31日生效，激勵15日股價盤中聞訊上漲逾2％，終場收91.80元、上漲1.2元。

櫻花表示，將分兩階段打造「智」造基地，第一階段台中霧峰新廠去年3月動工，預計今年底前完工，未來自動化新廠將可年產6萬套整體廚房。

櫻花表示，自今年1月起實施的節能補助方案，促進高毛利智能及節能產品的銷售增長，加上近期房市復甦，帶動整體廚房在新購市場的強勁需求。

法人表示，櫻花在廚衛電、整體廚房等兩大核心事業穩定成長，及淨水產品、家居事業、越南子公司布局有成下，今年營收及獲利可望續攀高峰。

永信建設（5508）15日晚間重訊公告，以每坪91.4萬元，總價5.89億元，取得高雄大學生活圈645.17坪建地，規劃興建20樓住宅，預定2028年完工。

永信建設發言人陳怡均15日表示，該土地臨近後勁溪、中山高中，環境佳，交通和生活機能也相當便利，預計規劃興建一棟20層樓高、地下四層的住宅大樓，提供2至4房的多樣化房型，以滿足不同家庭的需求。

陳怡均表示，公司看好楠梓未來的發展，預計於2028年完工入帳，這一次的購地，將再為楠梓區增添一注新活力。

台灣地處三十六條活動斷層上，打造耐震建物成了必要項目，社會住宅更要求取得耐震標章。國家住都中心昨與國震中心簽訂「社宅結構安全監測系統合作備忘錄」，要在全國三百多處、上千棟社宅建物裝設地震預警監測器，並建立社宅震後監測系統，將地震過後結構安全初步結果，在最短時間內以Line訊息推播給社宅管委會與住戶。

國震中心主任周中哲指出，一套地震預警監測系統裝設費用約一百萬元，遠不及北市住宅一坪單價，目前主要裝設在各社宅社區，希望未來能普及到一般民間住宅，甚至成為未來新建案宣傳的賣點。

目前監測器裝設樓層主要以一樓與頂樓為主，因過去多次強震出現低樓層是軟弱層而導致建物傾斜、甚至倒塌；裝設監測器可在地震發生後，短時間內初判一樓有無出現結構受損或軟弱層現象，及早疏散住戶。

國家住都中心代理董事長花敬群表示，林口世大運選手村社宅已在去年進行測試，今年經歷花蓮強震，已成功驗證預警系統可以即時掌握結構狀況。

周中哲說，地震預警監測系統有三大好處，首先可掌握裝設的建物及周邊二百公尺內建物的結構安全，並根據初判結果，立即做出後續決定；第二是該套預警系統可自行調整地震強度通知，目前氣象署是以四級為標準，裝設社區可往下調整至三級或往上調整，且能夠即時通知；最後是未來可透過AI提升預警防災平台，並建置全台監測網，成為全球少見的地震監測網絡。


住都中心攜手國震中心 社宅導入監測系統
經濟日報

國家住宅及都市更新中心與國家實驗研究院國家地震工程研究中心15日簽訂「社會住宅結構安全監測系統合作備忘錄」，由國家住都中心代理董事長花敬群與國震中心周中哲主任共同完成簽署儀式，於社會住宅導入結構安全監測系統，可偵測結構及維持安全，也能蒐集相關數據，精進地震應變與減災研究。

花敬群表示，國家住都中心攜手國震中心在社會住宅內裝設感測設施，地震發生時可以快速掌握建築物受損狀況，對於社宅的經營管理，以及社區內需要更多協助的高齡、身心障礙住戶的照顧都很重要。

花敬群更強調，這套基於社會住宅建築所建立的監測系統將會遍佈全國各地，若再結合中央氣象署的地震觀測，對地震研究、建築結構標準的再深化，都會很有幫助，而台灣對地震資訊的掌握也將為世界其他地方有所貢獻。

國震中心主任周中哲指出，配合國家住都中心社宅興辦，未來將會在全國各社宅裝設感測器，這也是世界首創高密度的監測系統，不僅可以縮短建築物損害初評時間，規劃救災路線，加速勘災的人員調度；也能將接收到的資訊即時分享給周邊社區，形成區域型的預警系統，加強全臺各地的地震防範。

國家住都中心表示，社會住宅結構安全監測系統去年已在林口社宅進行測試，期間經歷包含403花蓮7.2強震等大小規模地震，成功驗證本系統能透過震動及結構振動反應等資訊，即時掌握結構狀況，並在最短時間內以Line訊息推播結果，將量測紀錄與評估結果同步上傳於社會住宅結構監測平台，提供系統管理者能即時查詢的地震資料及建物反應資訊。一旦發現異常，社宅相關單位就能即時應變處理，亦可作為結構專業技師進行建物巡查與後續分析補強的參考依據。

面對今年房市買氣持續熱絡，尤其是小坪數建案，在低首付等優惠付款方式帶動下，買氣最旺；但代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖卻認為，這樣一直推小坪數，其實不是很健康；他甚至直言，「揪團炒房」亂象是新政府五二○上任後必須設法杜絕的炒作牟利行為。

戴嘉聖舉例，過去預售屋未禁止轉售前，許多短時間完銷建案，很大一部分是揪團購屋拱起來，一口氣揪團三、五十戶，透過壓低單價，讓團員可獲得「價差」，而領頭揪團的人可抽佣金，約總價千分之七到百分之一不等。

他說，預售屋禁止轉售後，這群人透過低首付方式，從「短投改為長投」，即便有房地合一稅二．○的五年高稅率閉鎖期，投資客改以出租方式應對；但現在房市買氣這麼熱，並不代表會一直熱下去，且房價也不會一直漲上去。戴嘉聖警告，五年後，這一波預售屋買氣熱潮都要面臨交屋，屆時租屋市場供給大增、又面臨背負貸款時刻，房市可能會出現很大變化。

他指出，目前央行限貸令針對大台北以外縣市的總價門檻十幾年來未調整，這對換屋民眾來說相當不公平，因房價上漲，總價限制門檻未跟著調整，為避免觸及限貸門檻，坪數只好越規劃越小，但小宅最終還是有最低地板坪數限制，「這樣是很不健康」。

對於五二○上任新內閣團隊，戴嘉聖建議，新青安房貸政策部分，可以針對總價貸款以及成數上限適度加碼，例如最高可貸九成，總價或可區域放寬貸款總價上限額度。

根據聯徵中心資料，2023年的購屋者中，年收入低於百萬元的族群占約六成；其中，女性購屋者年收低於百萬者，占比更達近七成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近年小宅成市場主流，此類物件入手門檻低，再加上去年有「新青安」加持，吸引小資族大膽入市。

根據財團法人金融聯合徵信中心數據，2023年購屋者中，年收入在百萬元以下占比高達61.6%，遠高於年收入100~200萬元或年收入200萬元以上的族群。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，今年國內經濟表現溫和成長，尤其在自用、首購買方支撐下，房市上半年有延續去年熱度的趨勢，惟下半年適逢全球大選年，又有央行升息等潛在陰影，建議首購族群注意自身資金情況，以防未來政經局勢出現變化。

中央社

新北市地政局今天表示，新店十四張（B單元）區段徵收案，內政部已於7日核定開發範圍及抵價地比例，面積約34公頃。預計今年公告徵收，力拚民國114年動工，預計116年完工。

新北市地政局長汪禮國今天在市政會議專案報告指出，新北市整體開發不間斷，塭仔圳市地重劃工程的領航路已通車，今年底將架構出區內主要道路交通系統雛形；75格停車位的「廣停三」停車場、複合式植栽的「公兒三」公園陸續完工。

地政局表示，塭仔圳市地重劃並結合新莊社區大學、特色公園行動聯盟合作，區內結合傳承黑手職人文化特色的共融公園「塭故之心公園」預計今年底落成，以深化與在地連結。也與輔仁大學合作USR（大學社會責任）合作，一起規劃景觀設計，建構大學城。

有關新店十四張（B單元）區段徵收案，地政局指出，範圍東橫跨新店中正路兩側，西臨溪園路，南以十四張路為界，北至復興路，面積約34公頃。

地政局表示，5月7日內政部已核定新店十四張區徵案的開發範圍及抵價地比例（地主分回比例），並提供社宅用地，預計今年第4季辦理區段徵收公告。公告後，給予3至4個月的自動搬遷期，接續於114年上半年開工。

至於蘆洲南側、蘆洲北側區段徵收案，地政局指出，正在內政部審議階段，市府將朝社會住宅用地面積提高至5%的方向規劃，並依中央建議，視整體財政規劃，考量研議提升抵價地比例，調整後將續報內政部。

永慶房屋根據實價資訊，比較北市12行政區屋齡十年內新屋與超過十年住宅中位數總價，士林區和中山區新舊房屋總價差距最大，中古屋只要新屋的一半價，其中士林區新屋與中古屋價差高達2,090萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市開發較早，可供大面積開發的素地稀缺，加上都更、危老整合不易，新建案供給少，營建成本日益增加，也推升新建案房價，讓新屋購屋成本相較於中古屋來的高出許多。

其中新屋與中古屋價差最大的中山區與士林區，中古屋總價中位數低於新屋五成以上，相當於中古屋只需要新屋的一半價格就有機會入手。

陳金萍表示，士林區受北士科開發議題帶動，近年建商推案積極，推升當地預售市場交易量成長，房價也跟著水漲船高，屋齡較新的住宅價格上漲明顯，但稍有距離的市區中古房價則未見明顯帶動，讓新屋、中古屋總價差距加大，中位數總價價差達2,090萬元。

中山區位處台北市中心地帶，生活機能完善，低總價、小坪數產品交易熱絡，尤其是套房產品相對受青睞，而屋齡10年內新屋供給相對少，讓中山區新屋、中古屋中位數總價價差達1,860萬元。

萬華區、松山區與內湖區新屋與中古屋中位數總價價差在1,000萬元內，從中古屋換新屋門檻最低。其中萬華新屋總價2,120萬元相當於台北市蛋黃區中古屋房價，對於預算有限、想入住北市新屋的人而言，相對親民許多。

松山區向來是北市的精華區域，公共設施完善、生活機能佳，新屋中位數總價與中古屋價差僅928萬元。

陳金萍指出，松山區敦化北路林蔭大道周遭、民生社區一帶皆是住宅購屋熱門首選，吸引不少換屋、置產族群進場，加上區域內釋出案件相對較少，價格獲得支撐，讓松山區新屋與中古屋中位數總價價差明顯低於北市其他行政區。

內湖新舊房屋總價差距也在千萬內，陳金萍表示，內湖科技園區吸引了各大科技公司總部進駐，提供大量就業機會，也吸引不少就業人口就地購屋置產，促使房市購屋需求穩定，交易熱絡。

而中古屋坐落地段通常比新屋來得好，房價有所支撐，加上內湖新屋價格未有北市蛋黃區高，因此，屋齡對房價的影響相對其他行政區較輕。

又一房企退市！今天停牌，逾百億債務違約！

繼ST中南(0.560, 0.00, 0.00%)（000961）後，又一家A股上市房企鎖定退市。

5月15日晚間，*ST世茂(0.430, -0.02, -4.44%)（600823）發佈公告，公司當日收到上交所下發的《關於擬終止上海世茂股份有限公司股票上市的事先告知書》。

股價大跌

告知書顯示，4月12日至5月15日，公司股票連續20個交易日的每日收盤價均低於1元，根據相關規定，公司股票已經觸及終止上市條件。上交所將根據相關規定，對公司股票作出終止上市的決定。

根據《股票上市規則》的規定，*ST世茂股票將自2024年5月16日開市起停牌。上交所將在公司提出聽證、陳述和申辯的有關期限屆滿後15個交易日內，召開上市委員會。而後根據上市委員會的審議意見，作出是否終止公司股票上市的決定。

*ST世茂的實際控制人許榮茂，早在1989年就進軍國內房地產行業，是最早的一批房地產商。2000年，許榮茂入主上海老牌上市公司萬象集團，將其更名為世茂股份（現為*ST世茂），專注於運營商業地產；2006年，許榮茂旗下的世茂集團（00813.HK）在香港上市，世茂集團也是世茂股份的間接控股股東。2020年，世茂服務（00873.HK）也在香港上市，成為許榮茂旗下第三家上市公司。

今年年初，*ST世茂股價還大多保持在1元以上，即便是今年2月受整體市場影響短暫跌至1元以下後，也被迅速拉起，直至今年4月初。

4月5日，中國建設銀行(7.040, 0.00, 0.00%)（亞洲）股份有限公司於4月5日向香港特別行政區高等法院提出對世茂集團的清盤呈請。4月8日開市後，“世茂系”三家上市公司齊齊大跌，世茂集團大跌逾18%，*ST世茂下跌4.55%觸及跌停，世茂服務下跌2.65%。而*ST世茂也正是自此日起開啟了一輪連續大幅下跌之路，截至目前跌至0.43元/股。

曾多次嘗試自救

事實上，在世茂集團被提請清盤呈請後，也曾嘗試動用多種方式自救。

首先，世茂集團表示，堅決反對該呈請，並繼續推動境外債務重組以最大化其相關方的價值。根據重組方案，世茂集團為債權人提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合四個選項。實控人許榮茂也將未償還的股東貸款交換為新的長期票據和強制可轉換債券。

*ST世茂去年5月曾公佈控股股東或其一致行動人的增持計畫，擬自2023年5月31日起至2024年5月30日增持公司股票，擬增持金額不低於1億元，且不超過2億元。

增持進展顯示，2023年5月31日至2024年4月18日，控股股東峰盈國際及其一致行動人上海伯拉已增持公司股份1.5億股，占公司總股本的4%，增持金額為1.66億元，增持計畫實施金額已達下限1億元，尚未實施完畢，將繼續實施。

截至該進展公告披露日（4月19日），*ST世茂實際控制人許榮茂控制的峰盈國際、西藏世茂、世茂投資及上海伯拉四家公司共持有公司股份總計28.24億股，占公司總股本比例為75.28%。

另外還有股份回購。*ST世茂2023年6月曾公佈股份回購計畫，擬使用1億元—2億元回購公司股份。根據回購進展，2023年6月27日至2024年5月7日，公司通過集中競價交易方式已累計回購股份1.49億股，已回購股份占公司總股本的比例為3.98%，成交的最高價為1.77元/股，最低價為0.78元/股，已回購的總金額為1.75億元（不含交易費用）。回購股份方案尚未實施完畢，公司將繼續實施回購。

此外還有轉讓資產暨清償債務。4月13日，*ST世茂公告，因承擔抵押責任，公司全資子公司徐州置業擬將抵押物即其持有的徐州市雲龍區三環東路世茂廣場商業房地產轉讓給徐州麓曼，用於清償關聯方南昌新發展欠濟南鐵茂的借款。

2024年4月11日，上述轉讓資產已完成過戶手續，徐州置業的抵押擔保義務已履行完畢。上述轉讓資產在2022年度審計報告中的帳面價值為6.16億元，公司關聯方世茂集團控股有限公司及其子公司已通過扣減對公司及下屬子公司6.16億元應收款的方式給予公司等額補償，本次交易公司未受損失。

4月9日，*ST世茂還披露了一季度經營情況，公司一季度竣工面積約44.1萬平方米，同比增長121%；銷售簽約面積約29.5萬平方米，同比增長127%；銷售簽約金額約27.8億元，同比增長8%。1—3月，公司房地產出租面積約172萬平方米，取得租賃收入約2.9億元，綜合出租率約為86%。

逾百億債務未能按期支付

上述一系列自救動作，也未能止住*ST世茂的下跌勢頭，*ST世茂自身還暴露出更多風險。

4月30日，*ST世茂披露2023年年報和2024年一季報，公司2023年淨虧損89.96億元，2024年一季度淨虧損6447.15萬元。同時，*ST世茂獨立董事俞敏、周到提出無法保證公司2023年年報的真實性、準確性和完整性，中興財光華會計師事務所也對公司2023年度財務報告出具無法表示意見的審計報告、對公司內部控制發表否定意見。

5月5日，*ST世茂公告稱，截至2024年4月30日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計120.55億元未能按期支付。

5月8日，*ST世茂公告稱，公司2021年度第二期中期票據應於2024年5月6日兌付本息6.08億元，該中期票據未能按期支付。截至公告日，公司及子公司公開市場債務累計43.85億元本息未能按期支付。

對於巨額債務未能按期支付的原因，*ST世茂稱，主要是自2022年以來，公司銷售情況大幅度下滑的形勢尚未好轉，融資管道收窄、受限的局面也未有效改觀，公司仍面臨流動性緊張的問題。

*ST世茂表示，將在政府相關部門及金融監管機構的指導下，持續與債權人開展溝通協商，在避免對企業生產經營產生較大影響、不損害債權人利益的情況下採取調整兌付方案、展期還款、票據置換等多元化債務化解方式，打磨和實施方案，全力加快推進方案成型。關於非公開市場的銀行及非銀金融機構借款將持續與債權人友好協商，通過合理展期的方式以保持各項融資平穩有序。

但*ST世茂坦言，預計短期內相關不利影響無法全部消除，公司將採取多項積極舉措以維持經營穩定。

如今，對實控人許榮茂而言，A股上市公司*ST世茂退市已成大概率事件，但港股兩家上市公司尚能保全。值得一提的是，由於近期各地房地產相關政策的出臺，世茂集團自5月9日至今連續大漲，累計漲幅超過135%，其中在5月10日最高漲幅一度超過90%。目前世茂集團最新市值為40.26億港元，世茂服務最新市值為23.94億港元。

5月9日，杭州全面取消購房條件和套數限制。之後，杭州富陽區一樓盤打出廣告：“套內面積計價銷售。”也就是說，買房只需支付房屋套內實際使用面積，不需要支付“公攤面積”的費用。

在長三角，杭州不是第一個涉足按套內面積計價銷售的城市。2023年7月，安徽省合肥市專題會議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。但記者採訪發現，合肥這一政策的實施效果並不理想。

未來長三角會否有更多城市或樓盤跟進？還需拭目以待。

杭州一樓盤稱“拒絕公攤”

近日，杭州富陽區一樓盤打出醒目的宣傳標語：“杭州首例，套內面積計價銷售，拒絕公攤”。該樓盤由洋房、疊拼及合院組成，目前是現房銷售，距離杭州火車站駕車約30公里。

長期以來，國內絕大部分城市在進行商品房交易時，都是根據“建築面積”計算房屋價格，即套內面積（購房者實際居住的面積）加上“公攤面積”。而所謂“公攤面積”，其實就是攤在每戶頭上的公共部分面積，如樓梯、電梯、走廊等，通常占建築面積的10%—30%。也就是說，購房者支付的房款中，有一部分是為“公攤面積”買單。

5月12日，記者聯繫該樓盤的售樓處，銷售人員稱，目前在售洋房的主要戶型有112平方米和136平方米兩種，疊墅的主力戶型面積在170平方米，標注的都是建築面積。當記者詢問，具體怎樣按照套內面積來計價時，對方僅含糊地表示：“您沒來看過，所以我這邊按照建築面積講，可能更好理解一點。”

不過，該銷售人員還是舉了一個例子：建築面積136平方米的洋房，現場有9折左右的折扣，得房率約85%（得房率=套內面積÷建築面積）。也就是說，所謂按“套內面積”計價，其實也可以看作一種變相打折：單價不變，但計價面積小了，總價也就低了。

合肥曾嘗試但難推進

在長三角另一省會城市合肥，去年7月末的一次全市房地產工作專題會議上就曾提出，“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。然而，9個多月過去了，這一舉措雷聲大、雨點小。記者日前聯繫數家合肥在售樓盤，對方均表示仍按建築面積計價銷售。

其中一家樓盤的銷售人員非常肯定地說：“目前合肥沒有一個樓盤是按套內面積銷售的，肯定得按建築面積來算，你按套內面積來算，單價不就變高了嗎？開發成本擺在那裡，不可能說無緣無故砍去幾十平方米面積（的計價）。”

另一樓盤的銷售人員也稱，具體操作中，合肥還未實行“套內面積計價”這一政策，“短時間內也不會實行。如果按照套內面積來賣，那單價必然會更貴，不可能還按原來的單價來賣”。

這一舉措為何沒能順利推進？有業內人士認為，該舉措涉及的問題較多，例如，原本一些半贈送的面積怎麼算？房屋按照哪個面積收取土地出讓金？物業費又怎麼交？具體到樓盤本身，交房後，公攤部分的管理、維護、安全責任等，都是需要考量的問題。

除了長三角，其他地區也在探索。近日，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局明確提出，“2024年5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售”，並要求“各房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致”。

不過，記者注意到，在某線上仲介平臺，肇慶市在售樓盤資訊的基本標價方式依然按建築面積計算。代理一手房源的仲介表示，目前部分新樓盤主要促銷方式是在原來總價基礎上打折，並未按照套內面積重新計價，“以某樓盤為例，建築面積為115平方米的戶型，原價約90萬元一套，現在底價80萬元不到，參加我們的團購還能贈送車位”。

背後是明明白白消費

對近日頻上熱搜的“拒絕公攤”這一話題，購房者褒貶不一，有不少人認為是個好現象，但也有人擔心：“只按實際使用面積計價，那樓盤的公攤面積會不會大幅度縮水，導致社區居住環境變差？”

易居研究院研究總監嚴躍進認為，杭州一樓盤直接宣佈“套內面積計價”，和某一城市在政策層面宣佈相比，形式上更為具體，也更受關注。讓大家能直觀、明確地看到，在實施過程中可能產生哪些問題。這種樓盤試水的形式，更有助於推動樓市探索新的計價方式。

“公攤面積之所以這麼敏感，還是因為房價。”嚴躍進分析，“公攤面積的問題背後，還有一個明明白白消費的問題。‘拒絕公攤’，其實是住房權益保障的問題。”

嚴躍進解釋，按照建築面積計價，部分開發商會有意做大公攤面積，以便降低建造成本、增加盈利空間，這就導致目前部分樓盤公攤面積甚至超過40%，畢竟公攤部分的建造成本低於套內部分。如果以後大家都按套內面積計價，那麼當公攤面積過大時，套內面積的單價會被快速拉升，房屋在銷售時顯得性價比極低，開發商自然不敢再故意做大公攤面積。但另一方面，“套內面積計價”也可能帶來公攤面積縮水的問題，例如過道狹窄等，影響居住舒適度，管理部門應在政策層面提出更規範的建築設計要求，對於一些明顯違背居住宜居屬性的規劃設計，應直接叫停。

記者從深圳市公積金中心獲悉，為更好滿足市民剛性和改善性住房需求，進一步提升房屋交易便利化服務水準，該中心可為廣大市民免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監管服務，實現商品房買賣雙方在非同一銀行辦理貸款的情況下，賣方無需提前“贖樓”還清貸款即可完成過戶，由買方貸款銀行直接發放新貸款用於歸還賣方原貸款。此舉有效降低了房屋交易的成本與風險，實現了商品房買賣雙方及貸款銀行多方共贏，是深圳市促進房地產市場平穩健康發展的一項重大便民利民舉措。

跨行“帶押過戶”資金監管服務全流程免費

傳統的二手房交易過程中，若交易房產尚有貸款未結清，處於抵押狀態無法過戶，一般有兩種處理方式：一是買方選擇與賣方相同的貸款銀行，進行同銀行之間的“帶押過戶”，該方式買賣雙方選擇服務銀行時缺乏自由度和靈活度，且申請時有一定的限制條件；二是尋求協力廠商墊付“過橋”資金，結清原貸款，註銷抵押後進行過戶，該方式會產生“贖樓”費用，且辦理時間較長。

市公積金中心推出二手房跨行“帶押過戶”資金監管服務後，賣方不必先結清貸款，直接在買方選定的服務銀行實現“帶押過戶”，有效解決了房屋交易過程中跨行交易“過橋”資金成本高、還貸資金籌措難、售房交易週期長等問題，極大提升了市民辦理房屋交易的便捷度。

特別值得一提的是，市公積金中心提供的資金監管服務全流程免費。以此前市場通行做法，二手房跨行“帶押過戶”需支付“過橋費”、委託公證費等，而現在通過市公積金中心辦理，無需額外支付上述費用。

簡化資金監管手續進一步提升交易效率

跨行“帶押過戶”資金監管服務流程較為簡單，賣方取得貸款銀行跨行“帶押過戶”同意書後，買賣雙方到市公積金中心下屬管理部辦理資金監管手續，再由買方將首付款轉入市公積金中心資金監管專戶。後續買方申請新貸款、辦理過戶手續期間，均由市公積金中心免費監管資金。買方貸款銀行發放新貸款到市公積金中心資金監管專戶後，由市公積金中心按照約定直接劃轉給賣方貸款銀行和賣方。

據瞭解，市公積金中心本次提供的跨行“帶押過戶”資金監管服務，通過“機構合作大協定”優化“市民辦事小協議”。此前辦理“帶押過戶”資金監管手續時，需由買賣雙方、雙方貸款銀行和協力廠商機構簽訂五方協議，現在由市公積金中心直接與各銀行簽訂合作協定，買賣雙方僅需與該中心簽訂三方協議，進一步提升了業務辦理的便捷度。

搭建互信平臺保障房屋交易安全

市公積金中心相關負責人表示，跨行“帶押過戶”業務實際上是在各貸款銀行、交易雙方間搭設了一座具有公信力的橋樑。“帶押”房屋在交易中需經歷解除抵押、過戶、再抵押等過程。此前，在缺乏具有公信力的協力廠商對交易資金提供安全保障的前提下，不同銀行間難以建立互信關係，導致跨行“帶押過戶”基本無法實現。本次，市公積金中心提供跨行“帶押過戶”資金監管服務，可在房屋交易過程中保障買賣雙方的資金安全，建立不同銀行之間辦理“帶押過戶”業務的信任支點。

在跨行“帶押過戶”資金監管的新模式下，對於買方貸款銀行而言，由市公積金中心對交易資金進行監管，可對資金安全和銀行抵押權設立給予保障。對於賣方貸款銀行而言，市公積金中心確認買方銀行放款後，該款項將首先用於結清原貸款，在賣方貸款清償後，再將剩餘資金劃至賣方收款帳戶，可有效降低交易風險。

據悉，為更好地為廣大市民提供跨行“帶押過戶”資金監管服務，市公積金中心福田、寶安、龍崗三個管理部均開設了服務視窗，為市民提供業務諮詢、辦理服務，市民也可撥打服務熱線0755-12329或通過微信小程式“@深圳-民意速辦”進行諮詢。目前，市公積金中心正在積極優化跨行“帶押過戶”資金監管流程，將進一步實現讓資料多跑路、市民少跑腿，為廣大市民提供更加便捷、安全、高效的房屋交易服務。

【二手房“帶押過戶”資金監管業務辦理流程】

1.房屋交易合同網簽備案。買賣雙方網簽二手房買賣合同並完成備案。

2.買賣雙方申請辦理。符合條件的申請人（買賣雙方）持身份證明、賣方貸款銀行同意書和銀行借記卡等材料至市公積金中心福田、寶安、龍崗任一管理部簽署三方協定，領取首付款交存通知書。

3.買方申請貸款。買方將首付款轉入市公積金中心資金監管專戶後，憑市公積金中心出具的到賬通知書向買方貸款銀行申請貸款（含住房公積金貸款）。

4.買方貸款銀行發放貸款。買賣雙方完成過戶及抵押登記手續後，買方貸款銀行發放貸款。

5.資金劃轉。市公積金中心將監管資金劃轉至賣方貸款銀行及賣方，並督促賣方貸款銀行及時辦理註銷抵押登記。

放寬購房落戶的風，再次吹過了多個熱點城市。

最近，包括佛山、南京、杭州、瀋陽等多個熱門城市，都在通過購房落戶、優化積分落戶政策，以及放寬居住和就業落戶條件等方式吸引更多新市民，住房政策與人口、人才政策相結合正形成趨勢。

近20城購房即可申請落戶

“在佛山市持自有合法產權住宅房屋的非本市戶籍人員，可以在房屋所在地申請入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。”5月13日，廣東佛山發佈的樓市新政，被認為是該地“購房入戶”的啟動。

“過去，佛山承接了大量的臨廣(州)人群居住，主要是房價低、不限購、交通便利。現在，廣州限購政策大幅放寬，入戶門檻也低了，對佛山樓市的影響非常大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱，佛山只能通過購房入戶、低房價優勢來吸引人口。

同在5月，還有多個城市放寬了購房落戶政策。

5月11日，南京市公安局發佈的《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知》中提到：進一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

5月9日，杭州新發佈的房地產政策提到“優化積分落戶政策，在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。”雖然杭州市住保房管局工作人員表示不能片面理解為“購房即落戶”，但在現有的積分落戶框架內，杭州確實擬大幅提高自有產權住房的賦分權重。

將時間線拉得更長，根據中指監測，近幾年約有20個城市出臺購房即可申請落戶的政策，包括杭州、南京、武漢等核心二線城市，以及金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市。

從買房落戶到租房落戶

在買房落戶的基礎上，還有城市已邁出了更大一步。

5月12日，瀋陽發佈《關於印發瀋陽市進一步促進外來人口落戶若干政策措施的通知》，提出取消積分落戶名額限制，放寬學歷落戶範圍，在瀋陽市租賃房屋、務工、就學即可落戶等新政，大大放寬了落戶條件。

2023年，鄭州同樣對租房落戶進行了明確：凡在鄭州市中心城區具有合法穩定就業或合法穩定住所(含租賃)的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請登記城鎮居民戶口。

石家莊則被認為是打響全國零門檻落戶“第一槍”的城市。早在2019年，石家莊便宣佈取消在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制，在石家莊市全面放開城區、城鎮落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口名簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣(市)城區和建制鎮，配偶、子女、雙方父母戶口可一併隨遷。

“租房落戶是落實租購並舉住房制度建設的重要舉措。租房和買房要獲得均等化的公共服務，發展租賃才有實質性的意義。”李宇嘉表示。

鄭州一景。 丁友明 攝鄭州一景。 丁友明 攝
專家：未來絕大部分城市的戶籍都會放開

今年1月，公安部公佈的消息顯示，2023年戶口遷移政策全面放開放寬，城區常住人口300萬以下城市的落戶限制基本取消，300萬以上城市的落戶條件有序放寬。東部地區除極少數超特大城市、中西部地區除個別省會(首府)城市外，全面放開放寬落戶限制。

“當前城市的競爭歸根結底是人口、人才的競爭。”在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，允許購房落戶、支持人才購房將住房政策與人口、人才政策相結合，有利於促進人口人才流入，一定程度對購房需求釋放也會起到促進作用。

陳文靜認為，短期來看，各地對落戶限制進行放鬆或已成為重要趨勢；從中長期來看，人口、人才持續導入，將為樓市提供更多住房需求，同樣利好樓市發展。

“由於高能級城市落戶政策的放鬆對潛在購房者的拉動作用依然存在，因此當下買房送戶口等政策，對於樓市的拉動作用亦不容小覷。”58安居客研究院院長張波也認為，當下不少城市加快放寬購房落戶政策，也是考慮到這些措施對樓市的提振作用。

“除個別超大城市外的落戶限制會持續存在，預計未來絕大部分城市的戶籍都會放開。包括門檻在全國相對較高的各省會城市，落戶放鬆是個趨勢。”張波稱。

近日，有關南京下調首套房貸利率的消息引發市場關注。5月15日，記者分別從工行、建行南京地區的支行工作人員處獲悉，明日起新發放的首套房貸利率由當前的3.65%降至3.45%，調降20BP。此外，當前銀行放款時效也較快，工行的工作人員告訴記者，在資料齊全的情況下一周左右即可放款。

記者注意到，近期南京樓市相關政策頻出，包括開展存量房“以舊換新”試點、實施都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策等，新政效應迅速傳遞到市場端，促進有效需求釋放。

南京首套房貸利率將降至3.45%

5月15日，記者分別從工行、建行南京地區的支行工作人員處獲悉，明日起新發放的首套房貸利率由當前的3.65%降至3.45%，調降20BP，二套房利率未變，仍執行4.25%。

“如果你已經有了一套房子再買房，只要前面這套房子的貸款還清了，現在買房就可以按照首套房辦理貸款。”工行某支行工作人員解釋道。

若按最新的首套房貸利率執行，購房者能省多少利息？以30年商貸200萬元、等額本息還款方式為例，房貸利率3.65%，購房者需要支付利息約129.37萬元，月均還款9149.19元；利率降至3.45%後，需要支付的利息總額約121.31萬元，較調整前減少8萬多元，月均還款8925.17元，每月可省224.02元支出。

記者注意到，今年以來南京首套房利率已多次調整。今年1月9日，記者從南京多家銀行個貸部工作人員處瞭解到，當日起首套房貸利率下限執行LPR-30BP政策，即利率從彼時的4.0%下調至3.9%。

今年2月20日，5年期以上LPR下調25個BP報3.95%。南京首套房貸利率也隨之由3.9%下調至3.65%，與LPR同步下調25個BP。

此前，央行在2022年5月發文規定個人首套房貸利率下限可在同期LPR的基礎上減20個基點。2022年12月，央行發文確定了首套房貸利率動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

資料顯示，截至今年3月，南京新房價格已經環比連降11個月、同比連降8個月，符合可自主下調或取消首套房貸利率下限的規定。

此番調整後，南京首套房貸利率則是在5年期以上LPR（3.95%）的基礎上下調50個BP至3.45%，與1年期LPR持平，且與當前南京5年期以上首套個人住房公積金貸款利率（3.1％）僅有0.35個百分點的差距。

此外，記者注意到，今年4月，江蘇省內的常州、泰州、淮安、南通四市已陸續宣佈階段性取消首套房貸款利率下限。

中指研究院報告顯示，2月央行5年期以上LPR下調25個基點後，多地房貸利率已降至歷史最低水準，南寧、桂林、中山等地首套房貸利率低至3.35%，鄭州、瀋陽、無錫等二線城市首套房貸利率也降至3.45%。

近期南京樓市政策頻出

記者注意到，除了首套房貸利率下調，近期還有多項與南京樓市相關的政策出臺。

4月27日，南京安居建設集團發佈消息，在主城六區範圍內開展存量住房“以舊換新”試點活動。試點期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高於所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據。首批試點限額2000套。

5月1日，南京發佈公積金新政，支持南京都市圈繳存職工在南京購房使用住房公積金貸款；南京市繳存職工在南京都市圈其他城市購買自住住房，享受住房公積金提取同城化待遇。適用的城市包括常州市、鎮江市、揚州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市。也就是說，南京都市圈9城公積金互認互貸。

5月11日，南京市公安局印發《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知》，其中提到將進一步放寬落戶條件，在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。這意味著南京進入“買房即可落戶”時代。

據南京市人民政府網站5月10日消息，南京市陸續出臺優化完善房地產相關政策舉措，深入開展存量房“以舊換新”活動、實施都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策、支持住宅品質改善提升，新政效應迅速傳遞到市場端，南京樓市迎來新一輪購房熱。一些樓盤銷售現場人氣旺，住房需求得到進一步釋放。

“現在的房子越建越高，卻越來越不實用。”此前，公攤面積、得房率等話題曾被熱議。最近一段時間，許多城市推出的樓市新政出現“新風向”，針對住宅用地的計容面積和公攤提出新規。

記者5月14日從深圳市規劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建築設計規則》將於近日正式發佈，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。目前，已辦理《商品房預售許可證》的專案或者規劃條件核實的建設工程項目，不能更改設計；其他建設專案設計和調整，在各直屬管理局指導下依據新版規則實施。

值得注意的是，前幾日，深圳市住房和建設局發佈《關於進一步優化房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；在其他範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

陽臺、飄窗可以做得更大

避難層、機房等列為“不計容面積”

據深圳特區報，深圳市建築設計規則》自2014年發佈以來，先後4次修訂。

本次修訂的亮點主要包括：

注重建築設計精細化規劃管理要求，刪除與規劃管理無關條款，簡化規則內容，條款清晰明確、易操作，為規劃管理提供技術服務支撐。

為了提升公共空間品質，優先保障公共利益，優化了城市公共通道、架空綠化/休閒等核增空間要求，增加了社區體育活動場地附屬設施、防墜落設施等核增功能。

結合高密度、高容量發展下的城市建築現狀及設計創新，優化了綠化覆蓋率、建築覆蓋率等計算方式，優化建築面積管控方式，簡化凹槽、室外透空等條款。

結合工業上樓等新的建築功能要求，調整了廠房、倉庫、物流建築的層高、盤道核增等管控要求。

結合軌道交通的快速發展狀況，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開發要求，調整了地下軌道交通空間商業及公共服務配套設施的建築面積計算方式。

結合地下空間的大量開發建設，注重站城一體化及地上地下複合開發。

加強建築風貌管控，優化建築立面、建築屋頂、玻璃幕牆等管控要求。

業內人士分析，2024版《深圳市建築設計規則》不僅有助於提高城市規劃建設水準，提升建築品質，推進建築設計和規劃管理的標準化和規範化，對於促進經濟、社會和環境的可持續發展，尤其對住宅品質和人居環境的提升將帶來新突破，體現了深圳在全空間尺度、全生命週期設計管理上積極探索“從好房子到好社區、從好社區到好城區”的努力。

比如住宅戶型設計上，有望出現更多具生活氣息、受市民歡迎的大陽臺：2024版《深圳市建築設計規則》增加“計一半面積的陽臺進深不超過2.4m，超過部分的水準投影面積應全部計入規定建築面積”內容。此前，陽臺的進深不能超過2.4m，修訂後陽臺可以把進深做大，對超過2.4m部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建築面積的凸窗，修訂後進深也由0.6m增加至0.8m。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

又如，過去計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。這意味著修訂後，住宅的公攤面積就會減少，得房率將有效提高。

再如，2024版《深圳市建築設計規則》進行了“限高”，即新型產業用地（M0）中主導用途的建築高度不得超過 250m，住宅和宿舍的建築高度不宜大於150m。過去，深圳的建築設計受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷湧現。修訂後，低容積率社區、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

多地對得房率出手

據證券時報，近日，同屬粵港澳大灣區的幾個城市都推出了樓市新政。其中，佛山市住房和城鄉建設局等九部門聯合發佈《關於持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，提到鼓勵支援企業開發多樣化、高品質住宅產品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和麵積限制等。

惠州市自然資源局印發《惠州市區2024—2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》，其中涉及優化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規則，鼓勵企業建設高品質住宅社區等多項內容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小於兩個自然層高的部分不計入容積率建築面積且不計入產權面積。

據新京報，對於佛山和惠州計容面積和公攤的調整上，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，本質是通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利於提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發商拿地的積極性，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。

在李宇嘉看來，不管是佛山還是惠州，以及其他城市對於土地出讓的新政，都是為了回應及落實“4•30”中央政治局會議提出的“優化增量”，目的也是為了提高增量供應的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通過政策調整，引導房企提升房屋實用率。這將有利於提高新建商品住宅的品質及市場競爭力，也將有利於加速釋放本地的改善需求。

李宇嘉表示，計容面積和公攤並不是產品的創新，而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水準。近年來，凡是“偷面積”的項目，都有不錯的銷售業績，甚至一些房企最大的競爭力就是“偷面積”。但這是“擦邊球”或違規行為，現在則是將其規範化。

擬由地方國企收購 待售屋數量處8年高位 預估得花30兆元消化 多地推政策利多助買氣

中共中央政治局會議4月底提出研究房市去庫存方案，外媒報導大陸國務院正向幾個省分和政府機構徵求初步意見，擬要求地方政府國有資產購買數百萬套待售出的存量房，來處理高庫存難題，或是由地方國企透過國銀提供貸款，以大幅折扣價從陷入困境的開發商手中購買待售房屋。其中許多將轉換一般民眾可負荷的可負擔房屋。

目前大陸待售房屋庫存處於8年高位，天風證券估計政府需要至少7兆元（人民幣，下同，約台幣30兆元），相當於今年大陸預算赤字的78％，才能在18個月內吸收這些庫存。就銷售情形來看，大陸今年前4個月百強房企的累計銷售額為1兆914億元，較上年同期大降46.8％。

因此，有外媒引述消息指出，大陸國務院正就如何化解存量房產方案，向部分監管部門與地方政府徵求意見。目前方案或會考慮由國有銀行提供貸款資金來支持地方國企，以較大折扣價格，從陷入困境的地產開發商手中收購待售屋。雖然北京之前已嘗試幾個類似試點項目，但這次討論最新計畫的預期規模將大得多。

消息人士更指出，大陸官方仍在討論計畫細節和可行性，如果中央層級領導人決定推進，可能需要幾個月才能最終確定方案。

實際上，部分大陸城市近期已有先行計畫以國資解決高庫存問題。《經濟觀察報》1月報導指出，青島和福州等地已開始使用人行統籌的專門貸款機制來融資購買公寓。但人行最新數據顯示，截至今年3月涉及該專門貸款僅發放20億元，顯示陸資銀行與地方政府對此政策方向還持謹慎態度。

從4月底中共中央政治局首次提出統籌研究消化存量房產和優化增量政策的方案後，在「五一」小長假前後，包含廣州、深圳、杭州、西安等熱點城市紛紛公告放寬住房相關限購政策和實施細則。其中杭州與西安更全面取消限購。

此外，也有多地陸續推出住房「以舊換新」、公積金貸款新政、取消房貸利率下限等方案。但即便多輪刺激政策讓多家房企股價走升，光是5月至今已有2家房企預告即將債務違約，包含雅居樂與東原地產的母公司迪馬股份。

遠東發展（00035）公布，將向SylviaEllis旗下從事自置房地產買賣的Boundary Park Holdings Ltd出售英國曼徹斯特物業項目Boundary Farm Car Park，作價1,724.49萬英鎊（約1.69億港元）另加增值稅。

遠東發展估計，交易完成後，預期出售收益約22萬英鎊（約215.2萬港元），所得款項淨額將用作集團之一般營運資金。遠東發展董事認為，出售事項變現該等物業之價值；使出售事項所得收益得以變現及資本可循環投資；及增加流動資金及減少資產負債淨額。

麗新國際(00191)及麗新發展(00488)聯合公布，麗新發展以約739.4萬美元出售新加坡廣成股份47.5%股權及股東貸款予獨立第三者Weishan Shipping Pte. Ltd，麗新國際及麗新發展將自出售錄收益約5780.1萬元。
　　
麗新發展指，新加坡廣成股份持有廣州仙村國際高爾夫球場90%股權，而交易後所持新加坡廣成股份的股權降至2.5%，向買方授予認沽期權以收購該集團所持新加坡廣成股份餘下股權。該集團指，出售所得款項用於一般企業用途以提升現金流量。

億達中國(03639)公布，4月銷售金額及權益合約銷售金額均約1.07億元（人民幣．下同），升38.9%，銷售及權益銷售面積均為6087平方米，每平方米銷售及權益銷售均價均為約1.7萬元。
　　
該集團指，今年首4個月，銷售金額約2.89億元，跌41%，權益銷售金額約2.88億元。同期，該集團銷售面積約1.89萬平方米及權益銷售面積約1.88萬平方米，每平方米銷售及權益銷售均價均約1.52萬元。該集團自4月2日停牌。

二手市況轉勢，低銀行估價成交再現，除了削弱準買家入市信心外，若果影響到銀行進一步下調估值，或形成惡性循環，令到樓價反覆調整。

業主弱勢 準買家或推遲入市

在二手市場上，銀行估價經常為業主及準買家雙方議價提供參考。對於買家來說，若果以大幅高於銀行估價入市，隨時出現估價不足，無法獲得足夠按揭貸款額以入市；但對業主而言，自然不想「蝕底」賣價大幅低於市價，亦參考銀行估價。

若果市場普遍出現低銀行估價成交，反映業主處於弱勢，市場無足夠買家以市價、貼近銀行估價入市，迫使希望加快賣樓的業主情願以低於市價價格沽出，對於市場其他參與者釋出利淡信息，而準買家可能會觀望樓價再次下跌，推遲入市會更為有利，影響二手市場交投氣氛。

另一方面，當市場持續出現低銀行估價成交，則向銀行說明了樓價正在向下調整的訊號，銀行在風險管理方面，自然亦會跟隨進一步下調估價，希望跟市場成交價再次維持一致。

樓價指數 8個月「五升三跌」

最終個別的低估價成交有可能導致銀行將整體估價下調，繼而影響下一輪市場成交價亦向下調，形成惡性循環。

目前樓價走勢缺乏方向，近8個月的中原城市領先指數（CCL）出現「五升三跌」走勢反覆，銀行有關按揭的取態對於樓市影響重大，特別在利息、估價及審批方面，若果出現趨勢收緊迹象，或有機會進一步打擊買家入市的信心。

撤辣效力漸減退。5月份上半月新盤市場錄得約870宗成交，較4月份同期減少17%，相較撤辣後3月份高峰期更下跌6成，全月成交能否超過2,000宗，取決於新地 （00016） 元朗站The YOHO Hub II銷情能否持續。

兩鐵路盤支撑 共售450伙

5月首半個月一手市場成交錄得約870宗，相較4月份同期大約1,042宗，按月減少17%，較剛撤辣後的3月份上半月錄得2,247宗成交，更大幅下跌61%。

5月份一手銷情主要由鷹君 （00041） 何文田站朗賢峯、新地The YOHO Hub II兩大鐵路盤支撑，合計售出超過450伙，佔整體新盤市場成交的一半。

至於昨日（15日）佛誕紅日假期下，新盤市場錄得零星成交，其中會德豐地產、港鐵 （00066） 日出康城12期Seasons Place及Park Seasons各售出一伙，合計總值1,187.6萬元，整體SEASONS系列開售至今則累售718伙，套現45.4億元。

料全月交投 維持2千宗以下

而啟德跑道區新盤澐璟、維港1號等新盤亦各售出一伙。另外，青衣明翹匯以1,687.5萬元沽出1座29樓A室，屬於3房1套間隔，呎價近2.1萬元。

按照現時新盤銷情趨勢，5月份全月一手成交預料維持2,000宗或以下，其中The YOHO Hub II本周六（18日）將推售213伙，折實價663.57萬元起，銷情將對今個月最終一手成交量構成影響。

罕有大型地盤具重建價值 可建80萬呎

市區大型地盤具重建價值，位於荃灣青山公路，荒廢逾40年的美港貨倉，近期由清盤人負責進行招標，將於7月初截標。項目地盤面積約7萬平方呎，具重建價值，可建總樓面面積約80萬平方呎。

市場人士透露，位於荃灣青山公路美港貨倉，原由數名老牌業主持有數十年，因個別業主失去聯絡，其他業主決定向法庭申請，交由清盤人進行招標出售，截標日期為7月8日。

項目現有兩幢貨倉，其中美港貨倉樓高3層，面積約10.1萬平方呎，而比鄰的美港貨倉2座樓高4層，總樓面約9.54萬平方呎，兩項目總樓面約19.7萬平方呎。據悉，項目曾為貨倉用途，現已交吉多年。項目附近為荃灣政府合署，以及中染大廈、新領域廣場等。大廈鄰近港鐵荃灣站，屬區內主要地段，加上地盤面積達7萬呎，屬同地段罕有大型地盤，故具重建價值。

現項目未有定價，地盤面積70,498平方呎，若按物業經補地價，重建成商業用途，最高地積比11.4倍計算，可重建約80.3萬平方呎，預計市值逾20億元。不過，由於近兩年整體商廈空置樓面較多，加上商業氣氛一般，影響重建成商廈的興趣。此外，項目亦可重建成凍倉、數據中心等用途。

倘改劃住宅 惟發展期較長

另外，地段規劃為其他指定用途，附近為大型住宅項目愉景新城，而交通配套齊全，不排除有財團，考慮購入地盤，向城規申請改劃為住宅用途，惟發展期將較長。

同區工商物業交投上，位於沙咀道1號環貿廣場，去年已入伙，近期錄數宗成交，包括503室，面積約1,352平方呎，以928萬元成交，呎價約6,864元。

至於全幢工廈買賣方面，去年尾黑石基金（Blackstone）夥拍儲存易迷你倉再入市，斥5.6億元購入荃灣大涌道合福工業大廈，屬於1幢樓高17層工業大廈，佔地約1.47萬平方呎，總樓面面積約近14萬平方呎，呎價約4,009元。新買家將把貨倉，改裝成迷你倉。

銀主積極放售物業，元朗唐人新村的一幅農地淪為銀主盤。該農地由三地段組成，現開價3,800萬元，最高可建樓面面積約18,584平方呎計算，呎價約2,045元。

資料顯示，該幅地皮比鄰金碧花園，屬元朗南新發展區範圍內，據《唐人新村分區計劃大綱核准圖》顯示，規劃為「住宅（乙類）1」用途，最高地積比率為1倍，即最高可建樓面面積約18,584平方呎。

總地價成本約4786元

按現行發展局容許私人地主參與新發展區原址換地，發展商可以併購土地日後申請補地價。參考地政總署就元朗市鎮所定的標準地價，農地補地價前價值（Before Value）為每平方呎418元，補地價作住宅地價值（After Value）為每平方呎3,159元，上述地皮若要補地價估計每平方呎要補約2,741元，連同現時叫價每平方呎2,045元，總地價成本約4,786元，較部分政府賣地的市區住宅地價更高。

核心區舖位租務持續加快，中環皇后大道中地舖，經多年短租後，獲藥房以約25萬租用。

消息指，中環皇后大道中55號舖位租出，物業地下面積約810平方呎，連同閣樓約600平方呎，以每月約25萬元租出。該舖位於皇后大道中正中間，算人流暢旺地段。據悉，新租客為藥房，相信料看好訪港旅客數字持續上升，決定落戶。

較舊租稍回升

翻查資料，該舖月租高峰期曾達70萬元，及後疫情前月租已降至32萬元。2020年疫情爆發，該舖多由時裝店以月約20萬元短租。如今獲藥房長租，租金較疫情期間仍稍升，惟較疫情前租金水平低約兩成。

近期主要核心零售地段中，以中環皇后大道中租務最旺，如商廈H QUEEN'S，地下舖位錄得新租務，涉及物業地下2號舖，面積約3,684平方呎，獲瑞士運動服裝On昂跑租用，品牌近日圍上廣告板，預告快將開業。市場人士估計，是次月租約60萬元，呎租約163元。

另美聯旺舖營業董事危挺進表示，獲委託放售大埔大明里22至28號龍騰閣地下A號舖，面積約1,080平方呎，業主意向售價約4,380萬元，每平方呎約4.05萬元。舖位租客為餐廳，租期至2026年3月，以叫價計，新買家回報率約3.2厘。

消息指，葵涌商廈新都會廣場錄得買賣成交，涉及物業第二座中層01室，面積約3,173平方呎，以2,633萬元易手，呎價約8,300元。該廈對上一宗成交為3月份極高層12室，以1,200萬元成交，呎價同約8,300元。

租務方面，美國銀行中心連錄租務成交，涉及物業高層05至06室，面積約2,715平方呎，以每月約12.2萬元租用，呎租約45元。另同廈高層902室，面積約1,998平方呎，以每呎約45元租出。近日美國銀行中心買賣及租務轉多，包括23及30樓全層，分別以約2.5億及2.6億元易手，呎價約1.8萬元，為該廈呎價14年新低。

油塘近年大為變天，由傳統工業區陸續轉型為集住宅、工商業多方面綜合發展，但固有的工廈仍有價有市，尤其是大面積、全層單位，由於其用途多元化，加上區內呎價低水，而成為用家及投資者羅致對象，而新近獲加拿大基金入市的寶城工業大廈，現有業主放售一層半單位，面積逾3.4萬平方呎，每平方呎叫價約3,100餘元。

享海景 部分連租約售

利嘉閣（工商舖）地產高級聯席董事（工業及物流）鄧耀南表示，獲業主委託放售為油塘高輝道13號寶城工業大廈一層半單位，當中包括中層全層及高層半層，建築面積分別約22,700及約11,350平方呎，合共約34,050平方呎，意向價約1.08億元，每平方呎叫價約3,172元，部分單位連租約出售，業主亦可安排交吉交易。

單位享有靚海景，且單邊開揚，間隔四正實用。至於大廈車場設有上、落貨台，可入45呎高櫃，屬該區罕有。

鄧氏續指，油塘區位置獨特，寶城工業大廈對出路面寬闊，且鄰近民生區域，故特別適合作迷你倉用途。至於加拿大基金Brookfield近期以約8,450萬元購入寶城工業大廈中層全層單位，面積約22,000平方呎，平均呎價3,841元，料經營迷你倉業務。據了解，該基金見市況好轉，加上對區內發展前景充滿信心，於是改變策略，轉租為買。

油塘工業區物業格價仍然低水，屬可追落後區域，加上業主持貨多年，是次放售實屬難得，適合長綫投資首選。

豪宅交投增加，並且不乏大額成交。市場消息透露，九龍站凱旋門摩天閣一個銀主盤，最新以接近6000萬連兩個車位售出，呎價近3.5萬。
連兩車位呎價近3.5萬

消息指出，凱旋門摩天閣中低層B及C室，面積分別840方呎及880方呎，原則均為3房間隔，屬於銀主物業，剛以接近6000萬連兩個車位售出，呎價約34884元。

資料顯示，上述單位的原業主是於2007年，分別以1752萬及1598萬購入，合共涉資3350萬，按最新成交價計算，單位逾16年升值2650萬或約79%。

帝景園高層5800萬售出

消息又透露，中半山帝景園剛錄得一宗二手成交個案，其中第5座一個高層B單位，面積1520方呎，原則3房間隔，剛以5800萬易手，呎價約38158元。區內代理透露，九龍塘又一居第4座一個低層E單位，面積657方呎，原則3房間隔，新近以1028萬易手，呎價約15647元。

資料顯示，原業主於2013年以956萬購入上述單位，持貨逾10年轉售，帳面獲利約72萬，期內單位升值約7.5%。同區帝景峰帝景軒1座一個低層A單位，面積969方呎，原則3房間隔，最新以1300萬沽出，呎價約13416元。

據了解，原業主於2015年以1630萬購入上述單位，持貨約9年轉售，帳面蝕讓約330萬，期內單位跌價約20%。

君臨天下每呎2.48萬沽

此外，九龍站君臨天下第3座一個低層E單位，面積743方呎，原則2房間隔，最近以1850萬售出，呎價約24899元。資料顯示，原業主於2010年斥資1580萬購入上述單位，持貨逾13年轉售，帳面獲利270萬，期內單位升值約17%。

新地旗下元朗站上蓋項目The YOHO Hub II首輪銷售報捷後，項目將於本周六（18日）次輪銷售，項目入票持續，市場消息指出，項目新增入票連同復活票，合計已收逾3000票，以周六進行次輪銷售共213伙計算，超額認購13倍，項目今日將截票。

元朗站上蓋The YOHO Hub II展開次輪銷售後，位於現樓參觀示範單位人流仍絡繹不絕，昨天為佛誕假期，位於現樓示範單位仍然不乏睇樓客，情況不俗。

參觀情況不俗

市場消息指出，雖然周六進行第二輪銷售，但新入票情況仍相當踴躍，不斷有新增入票認購，情況不俗，相信新入票連同首輪的復活票，合計入票已超過3000票，以周六次輪發售213伙計算，超額認購約13倍，項目將於今日晚上8時截票，預計入票數字將進一步提升。
業界：以首輪向隅客為主

有區內代理指出，次輪銷售入票仍以首輪推售但未能購得單位的向隅客為主，新增入票不乏首置客、亦有換樓及投資人士，內地客源入票情況，是次相對較少，主要為有意購入單位的內地人士，大部分於首輪已入票認購。

The YOHO Hub II周六進行次輪銷售共213伙，面積436至905方呎，當中包括107伙2房單位以及106伙3房，以最高折扣15.5%計算，折實平均呎價15639元。

當中最平的單位為8座3樓B室，面積436方呎，折實入場費663.57萬，呎價15219元；至於售價最高的單位位於8座57樓H室，面積903方呎，屬3房戶，折實售價1462.35萬，呎價16194元。

是次推售大致上採用首輪銷售的揀樓模式，分兩組進行，先進行A組大手組別揀樓程序，買家最少購1伙面積600方呎或以上3房單位，或最少購2伙指定單位，每組買家上限可購4伙，A組時段提供78伙供認購，若未能售出所有單位，餘下單位將供B組認購，B組買家可購1至2伙。

The YOHO Hub發展項目分兩期發展，共提供1969伙，項目於2022年底率先推出第B期項目發售，共提供1030伙，項目迄今已累售逾440伙，套現超過48.4億。

相隔3年再次登場，是次推出的The YOHO Hub II屬第C期項目，提供939伙，面積由336至1035方呎，上周末首輪銷售推出210伙，即日沽清，套現超過19.3億。

本周六推出213伙進行次輪銷售，若全數單位即日沽清，以最高折扣計算，折實總值約18.5億，連同首輪售出單位，總銷售金額將超過37億。

私人住宅租務市場表現繼續向好。美聯物業追蹤全港143個著名中小型私人住宅屋苑租務成交編訂的「租金走勢圖」今年4月平均呎租（實用面積加權計算．下同）約35.94元，創2020年1月後逾4年（51個月）新高，按月升約0.31%，連升2個月共0.9%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，隨着租務旺季重臨，有部分內地生提前來港租樓，加上外來專才持續來港，相信第二季租金有力進一步上升。

劉嘉輝指出，若以今年首4個月計，美聯「租金走勢圖」上升約0.34%，同期樓價卻仍錄跌幅，「美聯樓價指數」今年首4個月仍錄約1.24%的跌幅，即期內出現「租金升、樓價跌」的情況。

映灣園升2.5%冠十大屋苑

4月十大屋苑中有5個平均呎租按月上升，幅度0.3%至2.5%，其中東涌映灣園平均呎租為28.8元，按月升約2.5%冠絕十大屋苑。其次為鰂魚涌太古城按月漲1.1%，平均呎租38.2元。而觀塘麗港城4月平均呎租報31元，按月有約1%進賬。至於平均呎租回落屋苑有4個，跌幅0.3%至2.7%，以鰂魚涌康怡花園按月跌約2.7%最傷，平均呎租低見35.5元。

劉嘉輝續稱，部分鐵路沿線屋苑4月平均呎租按月升幅超越十大屋苑，如九龍東啟德站的啟德1號與鴨脷洲利東站的深灣軒，4月平呎租為44.5元及40.3元，同按月上揚約5.5%，而將軍澳坑口站的蔚藍灣畔平均呎租按月亦升約5.2%至36.4元。