兩岸房市藏隱憂

台灣房市後續走勢，公股銀行指出，有三重點可觀察，包括政府政策方向、地緣政治風險，及人口結構改變。公股銀並示警，台灣人口老化速度嚴重，目前30歲～45歲為主要購屋族群，但人口紅利在2028年將消失，影響購買能力，恐不利房市後勢。

公股銀表示，要觀察台灣未來房市好壞，首先是政府政策，賴政府上任後，如何繼續推動房市調控政策，如調高課稅的稅基、實坪制、強化信用管制等，都將對不動產業的營運策略形成考驗；其次是地緣政治亦會影響房市熱度，公股銀認為，地緣政治因素會干擾購屋決定，特別是兩岸關係若緊張，將影響投資族群進入不動產市場的意願；三為人口結構改變，人口持續下滑，人口結構與家戶型態樣貌改變，對房屋需求趨勢亦會改變，考驗不動產開發商對產品調整的策略與反應。

公股銀分析，依國發會的人口推計數據，台灣人口結構已明顯轉呈高齡化，人口紅利預估在2028年消失，即15歲～64歲的人口低於三分之二。目前申辦房貸年齡，超過8成是30歲以上，其中30歲～45歲占6成，若新增人口數逐年下降，社會老化速度嚴重，主要購屋族群逐漸老化或減少，恐為後續房市成交量帶來負面影響。

再就供需面來看，公股銀以內政部數據分析，至去年第三季新增家戶數，除新北市、新竹地區與台中市外，無論全國與其他主要城市家戶數皆呈減少趨勢，全國新推案戶數仍高達14.6萬戶，其中以新北市與台中市新增3萬餘戶最多，推案戶數／新增家戶數比分別為126.8％及74.3％，顯示供給有過剩情況。

公股銀統計，今年第一季土建融放款多為持平或微幅減少，近期在工料成本上漲及市場利率攀升下，導致建商成本增加，購地及融資會更加審慎評估；同時近幾年建商已累積大量推案，預估現階段將以消化既有案件為主，對新建案的開發將較謹慎，整體土建融市場的需求將不如房貸。

近期打房手段劍指「多戶族」，提高雙北不動產贈與移轉需求，全台第一季贈與移轉棟數達1.66萬棟、年增3.8％，創下2016年房地合一稅上路以來同期新高，特別是「囤房稅2.0」即將上路，基於資產配置考量，台北市與新北市多戶族群贈與移轉需求大幅上升，贈與移轉年增率分別達15.8％、5.7％，成長幅度大幅領先全台。

據內政部統計顯示，六都第一季贈與移轉除雙北外，台南、高雄分別年增1.4％、3.9％，桃園、台中分別衰退0.5％、7.4％。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，南部許多民眾對於生前贈與的財產規劃接受度不高，因此贈與移轉量相對低，然而2023年底「囤房稅2.0」於立法院三讀通過，且中央銀行輪番祭出信用管制壓縮房貸條件，基於資產配置考量，較熟稔生前贈與財產規劃的雙北多戶族群，贈與移轉需求大幅上升。

多戶族欲利用贈與手段將房產轉往親人，若受贈人取得房屋價值偏低，則未來受贈人轉手時，移轉稅賦驚人，因此若有贈與規劃，可利用土地增值稅自用優惠稅率，以買賣方式移轉墊高成本，或透過專業地政士或會計師規劃。

隨國內高齡化趨勢。享受經濟高度成長的戰後嬰兒潮世代逐漸凋零，加上許多屋主在長期持有不動產高額土地增值稅考量下，長輩透過繼承將房產移轉給後輩也具有節稅效果，未來繼承移轉棟數仍會持續提升，特別雙北地區房價高，「等房族」數量增加，雙北繼承移轉棟數占全台35％以上。

新潤（6186）位於新北新莊的「新知商辦」大案銷售開紅盤，全棟（包含建物與土地）以總價29.9億元，被自然人買家「掃」光，處分利益達5.5億元。新潤副總經理蔣秀婷表示，該大樓預計第四季完成產權登記並交屋，屆時可望認列處分利益，可望每股稅後純益3.69元，堪稱業績大補丸。。

新潤28日公告，位於新北新莊區新知段54、54-1地號土地及興建中商辦大樓，以29.9億元成交，買方為自然人，處分利益約5.5億元。新潤預計年底前有機會完成處分利益的認列，挹注業績。

新潤「新知商辦」案是新潤於2019年10月，以7.6億元，得標新莊北側知識產業園區區段徵收土地時取得。

新潤今年可望獲利豐收，首季營收9.68億元，稅後純益1.3億元，季減58.91％，年增 2.72倍，EPS為0.87元。全年完工交屋量可望有5筆，包括泰山「新潤A5」、淡水「新潤心苑」、蘆竹「新潤麗蒔」、新莊「新知商辦大樓」、南港「擎天森林」，總銷達132.5億元，全年營運有機會大躍進。

強震震出重建潮，台北市商辦市場也掀起一波都更重建熱潮，最新登場的「京華廣場」在地下三層比照軍事掩體強度設計，打造厚度達2.5米、號稱超級安全堡壘，讓進駐辦公的企業與員工無後顧之憂，預計2027年完工落成。

鼎越開發公司業務協理王康樺28日指出，0403花蓮強震之後，也震出許多商辦抗震需求，京華廣場超前部署，以軍事掩體規格，打造堅實強韌的企業安全堡壘。

他表示，京華廣場在結構工法上，採用與101同級鋼材SM570，CFT柱內灌漿及BRB挫屈束制斜撐，抗震力可達六級。另也於地下三層規劃設計厚度達2.5米，混凝土達1萬磅的加厚樓板，比照軍事掩體強度設計，地下四至七層約可容納2.3萬人，讓企業與員工無後顧之憂。

此外，王康樺指出，有鑑於全球淨零排放趨勢下，商辦面臨ESG轉型，京華廣場擁有綠色金融優勢，將有助於進駐企業申請綠色金融低利貸款、採購綠電。京華廣場設計內蘊ESG理念，除認養周遭的復盛公園將打造成生態景觀公園，更規劃高樓層帷幕陽台種樹，吸碳抗暖，且設計三座空中浮島花園，打造為全台首座頂級綠色商辦。

520新內閣正式就定位以來，台股站穩21,000點，房市能見度也被看好。房產代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出，台灣經濟成長受益出口優於預期，加上國內消費維持正成長，首季GDP成長率已創11季新高，達6.51％，若下半年經濟景氣持續成長，百工百業持續興旺，預期房市應是個穩定的市場。

王俊傑指出，現階段房市在新青安房貸政策推動，總體經濟穩步成長之際，價量表現穩健，尤其是有品牌、地段好、產品符合自住剛性需求的產品。

王俊傑指出，其實房地產業界最關心的痛點，是缺工。建築業目前面臨最大困境，是土地原料難以取得，營建成本居高不下，以及缺工問題無解，造成房屋興建成本、房屋售價一直降不下來，這是所有建設公司都必須面臨的困境，尤其是缺工問題，更是最大挑戰。

王俊傑認為，新政府應該有積極性作為，創造良好、穩定的經營環境，讓人民安居樂業；過多的政策干預並非正確，去年7月平均地權條例修正案上路，房市短線投機客已退場，剛性需求躍居為主流，在高科技產業龍頭紛紛在台灣擴廠生根、半導體和AI產業成為台灣經濟成長的雙核心之下，帶動很多有重大建設區域，人口紅利持續加值，周邊房市也隨之活絡。

至於下半年即將上路的囤房稅2.0，王俊傑認為，依國外經驗，有些持有者是把加稅成本反映在租金上，但各國情況不同，台灣會如何，還要觀察。

看好水岸景觀宅的需求，愛山林（2540）今（28）日公告，正式「插旗」中和！簽下堃達土地開發公司位於新北市中和占地達4,045.65坪的合建案，預計規畫為總銷達300億元的「左岸明珠」，未來將由愛山林取得代銷案、依總銷金額的5~7％收取服務費用，約15~21億元之外，另外再依分建分回比例46％、分回約達138億元的營建收入，預計2024年下半年推出，工期約4年半，完工後可望挹注，為營收及獲利大進補。

繼遠雄（5522）及集團耗時12年陸續興建完成總銷達800億元的「遠雄左岸」住宅系列，以及國建（2501）攜手日商三井不動產今年在中和推出總銷320億元超級大案「META PARK」及「METRO PARK」之後，中和將再度出現300億元以上的超級大案「左岸明珠」，推升新北市下半年房市熱度。

愛山林建設總經理張境在今天表示，愛山林看好水岸景觀宅的需求，決定與堃達土地開發公司合建，首度插旗中和，基地有兩塊，推出總銷達300億元的「左岸明珠」，面對水岸第一排，將規畫一半住宅約700~800戶、以2至4房為主力，另一半規畫為辦公室，接待中心已經在搭建，預計下半年可望推出。

張境在表示，另外全案會規畫部分公園廣場、景觀空橋等公益回饋設施。

至於堃達土地開發公司，上周才召開記者會，宣布攜手璞元建設、新東陽營造，進軍塭仔圳，推出最新個案「築。滿滿」，規畫28坪2＋1房雙衛浴高坪效產品，頗受重視CP值的首購族、換屋族青睞。

愛山林目前代銷案量已儲備逾1,200億元，自建案籌備近期推出金額約達500億元。

依目前成交速度，市場估計今年簽約金額可望衝上1,500億元，有助代銷案挹注的營收持續成長。

今年愛山林持續大豐收，在全台代銷案順銷下，已成交且簽約金額比去年同期呈兩成的成長空間。

愛山林4月營收11.8億元創新高，累計前四月營收35.1億元，改寫歷年同期高。

近幾年台中海線地區受惠中科外溢效應帶動，加上整體交通建設也跟著升級，為西台中帶來全新風貌，而重大交通建設周邊已成為建商的推案布局熱點，包括富宇、茂洋、龍寶、國雄、精銳等均已卡位推案。

盤點西台中地區交通建設工程，目前除了「特五號」道路去年8月通車外，明年還有「市政路延伸工程第一標」、「華南路以東銜接特三號道路工程」將完工；尤其「市政路延伸工程」可串連七期、台中工業區、中科園區及精密科學園區，有效縮短各節點往來時間；另外，為促進台中、彰化生活圈發展所興建的「大肚和美橋」，預計2026年8月完工，未來將可大幅縮短兩地交通距離。

看準交通發展為地方帶來的房市效益，不少建商鎖定交通建設一帶布局推案，如茂洋建設龍井區東海商圈附近的新成屋「晴山洋洋」，鄰近台灣大道與特五號快速道路，二房二衛產品最為熱門。根據實價登錄顯示，該案目前已有52筆交易揭露，整體銷售逼近7成，最高單價達48.1萬元。茂洋表示，對台中海線整體發展有信心，下半年將趁勢推出大肚區新案。

此外，台中捷運藍線沿線更是開發商積極鎖定的熱點，如「茂洋天玥META」、「富宇云集」等沙鹿區新案，基地位置鄰近捷運藍線計畫中的B5竹林國小站，目前最高成交單價分別為48.3萬元、44.7萬元。

品牌建商-龍寶建設也選定沙鹿區捷運藍線正英站周邊推出「和臻邸」預售案，最高成交單價已站上5字頭；另外，國雄建設在台灣大道上、近靜宜大學的沙鹿區百億預售案「紅竹段」，同樣鄰近捷運藍線，未來將分為七期開發。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，房市的發展與軌道建設息息相關，例如74號快速道路不僅是串連起市區與蛋白區的交通命脈，同時也帶動沿線房價穩步上漲，繼而成為建商必爭的一級戰區；而台中捷運綠線有些站體周遭房價更是翻倍漲，更吸引北部建商如冠德、日勝生插旗推案，顯見交通對於地方與房市發展的重要性；而海線地區交通正在逐步成形，又有中科擴建二期計畫、美商好市多量販店將進駐等利多題材帶動，區域頗具發展潛力。

國內房市買氣熱，但建商推案仍裹足不前。中央銀行昨天公布，四月房貸餘額攀升至十兆三○九三億元，續創歷史新高，年增率衝上百分之九點一二，創近兩年新高；反觀被視為建商推案信心指標的建築融資餘額，雖然增至三兆二七七二億元，同創新高，但年增率跌至百分之三點三一，為近七年新低。

央行昨天公布全體國銀房貸與建築貸款餘額，四月底房貸餘額十兆三○九三億元創新高，單月暴增八九○億元，年增率百分之九點一二，創二○二二年六月以來的近兩年新高。

央行官員解釋，國內外景氣持續回溫，加上台股表現不錯產生財富效果，以及政府推出超優惠的新青安房貸政策催出購屋熱潮，使房貸申貸熱度不減。

不過，建商推案信心指標建築貸款年增率仍持續下滑。四月底建築貸款餘額僅增至三兆二七七二億元，月增一六○億餘元，年增率僅百分之三點三一，為二○一七年八月以來的低點。

房市買氣熱滾滾，建商推案信心卻逆勢降溫，央行官員解釋，主要是目前為房市買氣添加柴火的幾項主因均為短期因素，例如新青安房貸，二○二三年八月上路、為期三年，二○二六年八月就落幕，建商此時推案，興建施工至少需三年，恐趕不上新青安政策的優惠期限。況且，國內外景氣回溫，以及近期股市飆至歷史高位等利多，也不見得會持續到兩、三年後。

除此之外，建商現在還面臨水泥、鋼鐵等原物料價格上漲與缺工等問題，這些都會墊高建商的營建成本，進而影響建商的推案意願。

央行官員說，央行與金管會每月都會公布房貸與建築貸款餘額，兩者的數據略有差距，主要是央行房貸餘額統計範圍會加計農業金庫；建融方面，金管會基於風險控管監理需求，有加計催收款，央行的統計指標主要是與景氣面連結，並未納入催收款。

苗栗縣政府今天公布縣內第一季房產實價登錄訊息，縣內成屋及一般買賣、預售屋交易件數都以頭份市居首、竹南鎮居次，預售屋均價在一些交易熱區突破每坪30萬元。

縣府地政處指出，苗栗縣1至3月成屋及一般買賣實價登錄資料，頭份登記揭露643件，大樓、華廈及公寓共377件，透天厝111件，土地155件；熱點案件類型為新成屋，交易平均單價反映2年前預售屋成交的價格；昌隆廣場一帶建案交易均價每坪24萬、建國夜市周邊建案交易均價每坪24萬，上庄路一帶建案交易均價每坪27.4萬，類型以住宅大樓為主。

頭份預售屋申報揭露304件，其中住宅大樓及華廈277件，透天厝27件。交易頻繁區域以昌隆廣場、八德二路及頭份交流道路附近建案為主，昌隆廣場一帶建案交易均價每坪30.9萬、八德二路一帶建案均價每坪31萬，頭份交流道附近建案均價每坪27.61萬，熱點交易類型都是住宅大樓。

竹南成屋及一般買賣揭露477件，住宅大樓、華廈及公寓共205件、透天厝152件，土地120件，交易件數以竹科竹南基地周邊83件最多，類型有土地、透天厝、住宅大樓及華廈，其中住宅大樓交易件數17件，均價每坪28.10萬元，華廈交易9件，均價為每坪23.27萬元。

竹南預售屋揭露267件，其中住宅大樓、華廈200件，透天厝39件，辦公商業大樓28件，交易件數以竹科竹南基地周邊100件及照南國小附近88件最多。竹南基地周邊交易100件，型態有住宅大樓、透天厝、華廈及辦公商業大樓，其中科技商務專用區辦公商業大樓交易28件，均價每坪35.65萬元；照南國小附近交易類型為住宅大樓，交易88件，均價每坪32.29萬元。

另外，後龍預售屋申報揭露64件，交易件數以高鐵特定區58件最多，交易型態有透天厝及華廈，其中交易類型華廈有26件，交易均價每坪28.01萬元。

苗栗市第一季預售屋買賣揭露72件，交易頻繁區域為文山、文華國小及縣府周邊區域，交易均價華廈每坪26.64萬元、住宅大樓每坪24.90萬元。

平均地權條例上路，預售屋禁止換約轉售，但台灣房屋集團統計實價資料，台南市2023年大樓住宅交易量，超過一半以上為預售屋，交易占比從2022年49%，2023年增加至55%，年增5.7個百分點。

包含新成屋及中古屋的成屋市場，交易占比則從2022年約5成，2023年量縮至約4成，預售屋買氣大幅超車成屋。

台灣房屋台南寶家加盟店總經理林哲瑋表示，台南近年包括南科持續開發、北外環快速道路連通南科、台南鐵路地下化、捷運藍線等議題，吸引建商推案，且9成以上大樓建案採預售方式，預售市場供給相對多元，帶動買氣旺盛。

他表示，台南預售市場甚至興起集體團購，不少南科工程師，就鎖定安南區、永康、南科特區一帶，路科工程師則前進南區舉喜重劃區，自住兼投資，一次團購個十來戶的案例屢見不鮮。

林哲瑋說，除了投資買盤，台南自住客群以28~36歲為主力，這些年輕客群對大樓型產品偏好與需求性增高，且多喜新厭舊，加上青安優貸助攻及預售屋分階段付款的彈性，相對推升購屋族在高房價時代更有力進場，2023年7月平均地權條例上路前，台南預售市場出現一波轉售潮，也是拉升預售交易量的原因之一。

觀察台南近一年房價，預售屋、新成屋及中古屋均呈上揚，新成屋及中古屋平均漲幅6~7%，而預售屋2023年平均單價來到34.1萬元，年增13.7%，漲幅同樣超車成屋。

林哲瑋表示，台南房市買氣熱絡，加上通膨及工料成本仍高，帶動房價持續高漲，以目前預售推案熱區，包括像安南區開發較早九份子重劃區、新興的溪東、總安、州南重劃區、商60重劃區、草湖寮重劃區等，平均單價坐3望4，雖房價水位高，對購屋族來說，預售買的是未來價，看準的是未來的增值性。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，平均地權條例上路，預售市場投資買盤雖有稀釋，不過台南受惠豐厚的建設紅利，房市仍以自住及長期置產為主力支撐，隨著近期政策干擾降低，股市紅利挹注市場游資豐沛，相對有利帶動市場持續維持成長動能，以台南為主力的預售市場，推估下半年整體表現仍走向價量齊揚。

5月28日，廣州市政府辦公廳印發《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，以更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，包括進一步優化住房限購政策、住房信貸政策、住房套數認定等措施。

記者從人民銀行廣東省分行獲悉，同日，廣東市場利率定價自律機制根據廣州房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作出以下調整：

一、對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，取消利率下限。

二、對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%，取消利率下限。

三、在廣州市非限購區域內，對於擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準；對於擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

四、在廣州市限購區域內，對於擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款。

上述政策自2024年5月29日起執行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽，商業性個人住房貸款政策按原規定執行。銀行業金融機構根據上述要求，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水準。

對居民家庭住房套數的認定，按照《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》等檔要求，以城市政府相關部門出具的住房套數查詢結果或認定證明顯示的居民家庭已擁有住房套數核算。

廣州市是率先實現房貸利率市場化的一線城市。取消商業性個人住房貸款利率下限，有助於進一步推動降低居民購房成本，精准有效支持剛性和改善性住房需求；下調最低首付比例，有利於降低居民家庭購房門檻，進一步釋放有效購房需求，將對穩消費和擴內需產生積極的影響。

自四月底提出了“瘦身健體”的一攬子方案以來，萬科的一舉一動都備受市場關注。

5月27日的最新消息是，它位於深圳超總基地的那宗商辦地塊，已經成功轉讓。而接盤地塊者，是萬科大股東深圳地鐵集團。

為了讓萬科“減負”，深鐵集團又一次出手了。

不單是萬科，行業築底回升的拐點遲遲未至。大部分房企都在“減重”，以往一些積攢在手裡的商辦資產，能變現的都開始著手變現。

畢竟，現時的房地產，安全感都是由手上握著的現金厚度所決定的。

這種意識，甚至已經在央企地產商身上有所體現。

就在萬科順利轉讓資產的5月27日，“地產一哥”保利發展(10.370, -0.20, -1.89%)也掛出了一處資產。

旗下保利（北京）房地產開發有限公司（以下簡稱“保利北京公司”）在北京產權交易所，掛牌了北京利通房地產開發有限公司（以下簡稱“北京利通房地產”）100%股權及相關債權。

如果單看北京利通房地產這家公司，外界興許比較陌生。

註冊資本1億元，成立於2013年11月，經營範圍包括房地產開發；銷售自行開發的商品房；貨物進出口、技術進出口；出租商業用房、辦公用房。幾乎看不到特別之處。

但高達25億元的轉讓底價，還是引起了市場的關注。

北京利通房地產還是一家持續保持經營的公司。2023年，該公司營業收入8845.69萬元，淨利潤-2664.96萬元；總資產17.28億元、總負債17.46億元，所有者權益-1830.43萬元。

截止2024年2月29日，北京利通房地產營業收入1157.85萬元，淨利潤118.08萬元。

它是一家註冊於北京通州區的房地產企業。

保利北京公司是保利發展在北京業務的運作平臺，由保利發展100%持股。其目前已開發60餘個專案，覆蓋範圍包括北京、張家口、包頭，總開發體量達1222萬平米、自持物業資產體量達300億。


樂居財經查閱瞭解，保利北京公司有61家對外投資企業，其中有3家是註冊於北京通州區。

除了北京利通房地產，另外兩家分別是北京保利通房地產開發有限公司（以下簡稱“北京保利通房地產”）和北京保和築美公寓管理有限公司（以下簡稱“北京保和築美”）。

不過，北京保和築美已經被登出。

與北京利通房地產一樣，北京保利通房地產也成立於2013年，不過是當年7月。註冊資本2億元，經營範圍跟北京利通房地產也別無二致。兩者的法定代表人均為劉喜濤。

更重要的一點，兩家企業的註冊地，都在北京市通州區新華北路55號。

要知道，就在新華北路邊上，保利發展在通州區有一個地標性的項目——保利大都匯。

2009年，北京明確通州作為現代化國際新城的定位；2010年，通州運河核心區開工建設；2013年，該核心區土地迎來放量期，高端商務中心的定位吸引了一眾房企的進駐。

也是在2013年，保利發展陸續拿下保利大都匯項目的地塊，並在2015年11月迎來項目的首次開盤。

拿下地塊後，保利發展曾引入合作方開發。

歷史股東資訊顯示，北京利通房地產還曾由佛山信保通興股權投資合夥企業（有限合夥）持有過35%股權。該合夥企業由東方資管實際控制，最早在2015年6月進入持股，在2021年1月退出。目前，該合夥企業已經註銷。

北京保利通房地產的歷史股東，也曾出現佛山信保通盈股權投資合夥企業（有限合夥）、佛山信保通德股權投資合夥企業（有限合夥），二者合計持股35%。兩家合夥企業同樣在2021年1月退出持股。

此後於2021年6月，北京保利通房地產的99.99%股權由中保投壹號城市發展投資基金（天津）合夥企業（有限合夥）持有。該合夥企業背景強大，背後股東包括中保投資、新華人壽、利安人壽、中荷人壽、北大方正人壽等資方。

今年4月1日，中保投壹號城市發展投資基金也退出了對北京保利通房地產的持股。目前，北京利通房地產、北京保利通房地產均由保利北京公司100%持有。

位於通州運河商務門戶的保利大都匯，由5棟寫字樓、6棟商業和2棟公寓共計13棟樓組成，總占地面積4.76萬平方米，總建築面積達26.35萬平方米。其中，寫字樓約11.72萬平方米，商業約2.3萬平方米，公寓約4.86萬平方米。

據瞭解，項目最早於2017年已入駐，不僅是該區域的地標，更是保利暨望京保利國際廣場寫字樓後又一商務地標代表作。

只不過，隨著北京利通房地產股權的掛出，這樣一個具有代表性的項目，其資產也被擺上了貨架。

“去重向輕”，這是房地產企業在持續低迷市場裡的常規動作。另一方面，從整個商辦市場來看，核心城市近兩年供應放量，空置率持續走高，或也成為房企脫手商辦資產的推手。

第一太平大衛斯資料顯示，2023年全年，四大一線城市新增入市的甲級寫字樓面積合計521.14萬平方米，同比增長79%。

而今年一季度，北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率資料分別為20.2%、21.7%、19%以及30.6%。普遍處於較高水準。

租金也進入下行通道，今年一季度，北京甲級寫字樓平均租金下跌至以2字開頭，數值為295.7元/平方米/月，環比去年第四季度下降2.47%。

實際上，這已經不是保利發展第一次想要出手通州保利大都匯的相關資產了。

今年3月，保利北京公司就曾掛出過北京利通房地產的100%股權及相關債權。不過，當時並沒有披露轉讓底價。

5月27日，深圳公共資源交易中心公告T208-0053宗地使用權由深圳市地鐵集團有限公司（萬科第一大股東，以下簡稱“深圳地鐵集團”）、深圳市百碩迎海投資有限公司（以下簡稱“深圳百碩迎海”）以掛牌價22.35億元聯合競得。

據瞭解，T208-0053宗地位於“深圳灣超級總部基地”片區（以下簡稱“深超總片區”），其首次出讓由萬科（000002.SZ）於2017年12月摘得，交易價格為31.37億元，用地性質主要是商業辦公。今年5月8日，萬科將該宗地塊掛牌出讓。

萬科方面對《中國經營報》記者表示，此次交易是公司堅決落地“瘦身健體”一攬子方案的舉措之一。通過交易完成，有助於減少非主業資產對資金的佔用，聚焦資源做好、做強三大主業。“深圳地鐵集團參與競得專案土地使用權，體現了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支援萬科。”

“堅定瘦身”

公告顯示，T208-0053宗地的土地用途為“商業服務業用地+道路用地”，土地性質為商品房，土地面積約1.93萬平方米，建築面積為1.67萬平方米，產權無抵押無查封。T208-0053宗地的土地使用年期為30年，現剩餘23年7個月，主要用途為商業辦公及酒店，且要求自持70%。

T208-0053宗地位於深超總片區。公開資料顯示，2017年年底，深超總片區出讓兩宗地塊，分別由萬科、恒大收入囊中。其中，萬科以底價31.37億元競得T208-0053宗地，恒大以底價55.52億元競得另一宗地塊。2022年，恒大將所競得地塊進行轉讓，交易對價為75.43億元。

按照原計劃，萬科將在T208-0053宗地建設萬科總部大廈項目，擬投資69.4億元。但據此前掛牌出讓公告，該宗土地建設專案現在為停工狀態。對於T208-0053宗地的出讓，萬科方面此前對記者表示：“該地塊是公司在行業快速發展階段獲取的商業辦公項目，原計劃主要用於在深員工辦公使用。鑒於當前行業形勢已發生重大變化，公司計畫不再建設該專案。”

值得注意的是，萬科在今年4月舉行的股東大會上宣佈“瘦身健體”，其中便包括推進商辦等大宗資產交易，計畫每年完成200億元的交易規模。

有業內人士分析認為，T208-0053宗地主要為商業辦公和酒店性質，自持比例較高，後續建設還需投入大量資金，建成後也需長期運營培育才能見到成效。對於需要把資源聚焦用於三大主業發展的萬科來說，能夠完成資產轉讓、及時變現回籠資金是其當下較為合理、明智的選擇。

值得注意的是，萬科此次處置的T208-0053宗地由深圳地鐵集團、深圳百碩迎海接手。其中，深圳百碩迎海成立於今年5月17日，實際控制人為深圳市南山區國有資產監督管理局。

去年11月，萬科遭遇股債雙殺，深圳地鐵集團為萬科月臺，並提出必要時將採取措施支持萬科。今年3月，萬科管理層表示，國資大股東目前已經採取四大類措施，以市場化和法治化的方式説明和支援萬科，在途專案全部落地完成後，預計可幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。

融資獲進展

眼下，萬科遭遇階段性經營困難，流動性短期承壓。對此，萬科管理層表示，公司已制定“瘦身健體”一攬子方案，統籌好降負債和高品質發展，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，讓公司重新走上可持續的軌道，在房地產新發展階段繼續領跑。

“行業經歷深刻的調整走向新發展階段，勢必是一個‘瘦身健體’的過程，過程絕不容易，但結果是通向更健康和高品質發展。萬科當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統籌好降負債和高品質發展，公司才能可持續發展。”萬科董事會主席郁亮此前公開表示。

值得注意的是，除了已有資產交易迅速落地，萬科近期在融資方面也取得新進展。

5月23日，記者從萬科方面獲悉，萬科已與包括招商銀行(34.830, -0.31, -0.88%)在內的金融機構簽訂協定，獲得200億元銀團貸款，目前已到賬100億元，抵押物為萬科旗下萬緯物流股權。在此之前，萬科今年以來已新增融資提款168億元，境內新增融資平均成本為3.33%。萬科總裁祝九勝曾在4月30日舉行的股東大會上表示，得益於銀行支持和自身努力，萬科目前融資已逐漸好轉，對後續進展充滿信心。

萬科的積極行動也受到金融機構及投資者、債權人的認可。5月13日，萬科公告向中國銀行(4.480, -0.03, -0.67%)、農業銀行(4.460, 0.01, 0.22%)、北京銀行(5.880, 0.01, 0.17%)申請總計73.39億元貸款；5月16日，萬科在深交所成功發行一筆規模14.35億元的CMBS，進一步降低整體融資成本；5月20日，萬科獲得中國銀行12億元貸款。

郁亮此前公開表示，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上。

5月28日，澎湃新聞在深交所資訊平臺看到，招商局蛇口工業區控股股份有限公司2024年面向專業投資者公開發行的公司債券項目已於5月27日更新為“已受理”。

該債券發行總額擬定為人民幣90億元，類別為小公募。主要承銷商包括招商證券股份有限公司和中信證券股份有限公司。

此外，招商蛇口（001979.SZ）正在申報一筆基礎設施公募REITs。

5月27日，招商蛇口發佈關於開展租賃住房基礎設施公募REITs申報發行工作暨關聯交易及相關授權事項的公告。

公告顯示，為盤活保障性住房基礎設施資產，招商局蛇口下屬全資子公司深圳市招商公寓發展有限公司（以下簡稱“招商公寓”）擬作為原始權益人，開展招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）的申報發行。

招商蛇口該筆基礎設施公募REITs以招商公寓直接全資子公司即太子灣項目公司和林下項目公司所持有的基礎設施專案，通過招商基金發起設立基礎設施公募REITs，並申請在深圳證券交易所上市交易。待取得註冊檔後，基礎設施公募REITs將進行公開發售，招商公寓及同一控制下的關聯方將參與戰略配售。基礎設施公募REITs將通過投資於專項計畫項下基礎設施資產支援證券的全部份額以獲得基礎設施項目的所有權，擁有基礎設施項目的控制權和處置權。招商公寓及同一控制下的關聯方將根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》及相關法律法規和監管規則的要求，並結合市場情況參與基礎設施公募REITs的戰略配售和確定戰略配售份額比例。

根據公告，招商蛇口間接全資子公司太子灣樂宜置業（深圳）有限公司持有的位於深圳市南山區港灣大道太子灣人才公寓一期的太子灣項目住房；間接全資子公司樂宜國際有限公司擬將其持有的項目公司（太子灣）100%股權轉讓至招商公寓。

招商蛇口間接全資子公司深圳市桃花園置業有限公司持有位於深圳市南山區工業八路東招商桃花園五期的林下項目住房，包括1棟、2棟和5棟人才公寓公共租賃住房（不含配套商業）。桃花園置業擬將林下項目剝離至招商公寓擬設立的深圳市林下住房租賃有限公司（具體名稱以在市場監督管理部門登記為准）。截至公告披露日，林下專案公司暫未成立。

招商公寓擬作為原始權益人，將項目公司100%的股權和其他附屬權益及衍生權益作為基礎資產，通過招商財富設立招商財富招商蛇口租賃住房1號資產支持專項計畫（以下簡稱“專項計畫”，具體名稱以專項計畫設立時的名稱為准）發行基礎設施資產支援證券並在深圳證券交易所掛牌交易。本次專項計畫發行的基礎設施資產支持證券將由基礎設施公募REITs全額認購。轉讓價格在滿足國資主管部門備案審批的基礎上，根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的要求，以評估報告確定的評估值為依據並以基礎設施公募REITs認購價格確定股權轉讓價款。

公告顯示，截至基準日2023年12月31日，基礎設施資產評估價值為12.87億元。

按照政策要求，原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施公募REITs份額戰略配售的比例不低於該次基金份額發售數量的20%，其中發售總量的20%的持有期自上市之日起不少於60個月，超過20%的部分持有期自上市之日起不少於36個月，基礎設施公募REITs份額持有期間不允許質押。專業機構投資者可以參與基礎設施公募REITs份額戰略配售，其持有期限自上市之日起不少於12個月。其他基礎設施公募REITs份額通過場內發售（網下、網上）、場外認購。

在收益分配方式上，基礎設施公募REITs應當將90%以上合併後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，在符合分配條件的情況下收益分配次數每年不少於1次。

按照《中國人民銀行國家金融監督管理總局關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原則，根據深圳市政府調控要求，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。

此次調整有利於降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

5月28日，上海第二批集中供地首輪出讓，就有地塊進入現場競價環節。浦東新區上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊吸引8位競買人參與競拍，經過18輪競價觸及最高限價13.2416億元後，8位競買人均同意進入競“高品質”指標環節。

最終，中鐵置業集團有限公司通過搖號競得該地塊，成交樓板價為5.3042元/平方米，房地聯動價100000元/平方米，裝修標準(集采價)不低於3000元/平方米。

該地塊採取“招掛複合”方式出讓，有效申請人數為11人及以上的，採用有競價招標方式出讓；有效申請人數不足11人的，採用掛牌方式出讓。最終，該地塊的有效申請人為8位。

除中鐵置業之外，參與該地塊競拍的還有9家房企7位競買人，分別為上海建工房產有限公司和保利發展（600048.SH）旗下的上海保利建錦城市發展有限公司組成的聯合體，招商蛇口（001979.SZ）全資擁有的上海虹潤置業有限公司，中國海外發展（00688.HK）旗下的杭州中海宏鯤房地產有限公司，綠城中國（03900.HK）旗下的綠城房地產集團有限公司，北京城建投資發展股份有限公司，上海城建置業發展有限公司，象嶼地產集團有限公司與江蘇怡康控股集團有限公司旗下的蕪湖市康潤房地產有限公司組成的聯合體。

出讓檔顯示，該地塊規劃為居住用地，出讓面積12482.25平方米，容積率2.0，計容面積24964.5平方米，起始總價12.04億元，樓板價為48220元/平方米。

出讓人要求，出讓合同簽訂之日起30個工作日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款的餘額，涉及商品住房用地的，須在合同簽訂後的1個月內，繳納土地出讓價款的50%（含定金）。

同時，本地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%，計14978.7平方米以上。中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層住宅建築面積不大於110平方米、高層住宅建築面積不大於120平方米。

該地塊建成後全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100％以上（不包含保障性住房等），全裝修新建商品住房裝修價格（集采價）3000元/平方米。保障性住房的全裝修住宅建築面積應占保障性住房建築面積的100％以上。

中國恒大（03333）發布季度更新報告指出，雖然清盤人已從公司資產收回小量價值，但內部資源及流動資金仍然有限，考慮到債務水平和業務、營運面臨的挑戰，在缺乏重大新投資的情況下，清盤人目前尚未找到可滿足復牌指引的重組方案。中國恒大股份將繼續停牌。

降低舊樓強拍門檻條例正在審議，發展局就草案提出多項修正案，包括加入若果涉及無主財物，則將由政府提交不反對通知書等。

自住擁有人 改自用擁有人

發展局就草案提出7項修訂，大部分屬於技術性修訂，例如將「自住擁有人」改為「自用擁有人」，以清楚表明有關物業包括住宅及非住宅物業。就着強拍舊樓購買者、即有關發展商的保障方面，在中文版草案內加入在強拍滿6個月後，發展商便立即有權取回物業，而租客必須立即交回物業。

另外，政府因應法案委員會的立法會議員建議，加入新條款，若果被強拍的物業因為屬於無主財物而歸政府所有，政府將作為少數業主身份當作已提交不反對通知書。

發展局局長甯豪出席聯合調解專綫辦事處主辦的講座，探討「調解」在促進市區重建與協助保障小業主方面所發揮的功能。

廣州、深圳相繼執行下調首套房首付比例和商貸利率下限等房地產政策優化措施。
　　
昨日（28日），廣州市政府發文明確，在此前存在限購的越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。
　　
同一時間，人民銀行廣東省分行調整優化住房信貸政策，對於購買首套房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付比例調整為不低於15%，取消利率下限；第二套房商業性個人住房貸款最低首付調整為不低於25%，取消利率下限。

昨日晚間，深圳亦宣布下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
　　
其中，深圳首套房個人住房貸款最低首付比例由原來30%調整為20%，二套房貸款最低首付比例由原來40%調整為30%。首套房商業性個人住房貸款利率下限，由原來的LPR-10基點調整為LPR-45基點，二套房商貸利率下限由原來的LPR+30基點調整為LPR-5基點。

萬事昌國際(00898)公布，向持有49%股權的合營公司提供最高7840萬令吉（約1.3億港元）之融資，以供收購地皮。
　　
該集團指，合營公司計劃以8489萬令吉（約1.4億港元）收購馬來西亞兩幅地皮，總面積約1.7萬平方米，發展住宅用途。該集團指，藉此擴展業務至物業發展。

單位向南望公園景 全項目最貴

在全新盤開售前，貨尾盤趁空檔搶攻。新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST，相隔近半年再公布全新價單，涉及151伙，折實平均呎價14239元，貴絕該項目，本周五（5月31日）發售。恒地（00012）紅磡黃埔街33號必嘉坊．迎匯，以及寶其利街18號BAKER CIRCLE．GREENWICH，把52伙劃一加價約2%。全新盤則加緊部署，大鴻輝旗下西營盤德輔道西328號住宅項目命名為尚逸，最快會在6月登場。

YOHO WEST最新加推的7號價單共151伙，實用面積372至696方呎，折實售價520.37萬至1101.88萬元，折實呎價12210至16740元，折實平均呎價14239元，較去年12月公布的6號價單折實平均呎價12599元，高出13%，比起去年11月20日首張價單折實平均呎價10888元更高約30.8%。

事實上，今批單位向南，望天水圍公園景，景觀開揚，故拉高整批折實平均呎價。若抽出個別單位作比較，7號價單推出的2B座43樓B3室，實用面積468方呎，折實售價764.71萬元，呎價16340元；6號價單推出的樓下單位、2B座42樓B3室，實用面積相同、景觀相若，折實售價764.2萬元，兩個單位樓價只相差約0.07%。

另外，用作該盤示範單位藍本之一的2A座36樓A1室，也納入7號價單之中，該單位實用面積696方呎，折實售價1081.12萬元，呎價15533元。

該盤同步公布銷售安排，本周五發售7號價單全數單位。YOHO WEST位處天恩路1號，實用面積由245至1073方呎，共1393伙，預計落成日期為2024年9月底。

迎匯及GREENWICH 52伙提價2%

恒地正部署推售紅磡MIDTOWN SOUTH（前稱必嘉坊）最新一期、位於黃埔街1號的重建項目THE HADDON，同系必嘉坊．迎匯及BAKER CIRCLE．GREENWICH昨天齊齊修改價單，把52伙劃一加價約2%，個別單位更兩度加價；新價錢本周六（6月1日）生效。

以BAKER CIRCLE．GREENWICH的12樓F室為例，實用面積315方呎，去年11月首推時定價648萬元，今年3月加至686.9萬元，最新加至700.6萬元，累加約8%。

資本策略（00497）佐敦彌敦道350號九龍諾富特酒店重建項目高臨，其中A1座16樓G室，實用面積272方呎，原於本月10日售出，惟買家早前已撻訂離場。發展商把該單位提價約3%，最新定價為608.3萬元，折實售價517.1萬元，呎價19011元。

大鴻輝西營盤尚逸趕6月登場

全新盤方面，大鴻輝旗下西營盤德輔道西328號住宅項目，昨天命名為尚逸。大鴻輝物業總監彭偉雄表示，尚逸樓書及示範單位正在準備中，最快6月開售，會採取「貨如輪轉」推盤策略，價錢參考附近一手成交價。

大鴻輝業務策劃及發展經理陳振輝指出，尚逸提供161個單位，間隔由開放式至3房，另設特色戶，實用面積約189至650方呎。項目主打1房戶，佔89伙或55.3%，實用面積約270至340方呎。

One Wood Road下周一標售12戶

彭偉雄認為，若美國落實減息，可以減低買家供樓負擔，對樓市有幫助，料樓價會穩步向上。除了尚逸外，該集團正密鑼緊鼓籌備深水埗鴨寮街住宅項目。

盈信控股旗下灣仔活道現樓新盤One Wood Road，昨天公布首份銷售安排，落實下周一（6月3日）起招標發售12個2房戶，實用面積均為460方呎。

昨天全港一手市場最少錄得13宗成交，不乏造價逾億元的大額交易。嘉里建設（00683）發展的九龍半山龍駒道3號超級豪宅緹外以招標形式售出1座3樓A室，實用面積4315方呎，4房間隔，連兩個車位售2.16億元，呎價50058元。

資料顯示，上述成交的相鄰單位1座3樓B室，實用面積4436方呎，同屬4房戶，於去年12月不連車位以2.4億元成交，呎價54103元。

朗賢峯IIA單日銷4伙套9035萬

緹外本周六（6月1日）起再加推1伙招標，單位為6座3樓A室，實用面積3765方呎。全盤開售至今累售13伙，總成交金額49.6億元，平均成交呎價約65000元。

何文田新盤承接力不俗，鷹君（00041）與港鐵（00066）合作發展的何文田站上蓋物業項目朗賢峯第IIA期，昨天以招標形式連沽4伙，成交價1996.35萬至2483.8萬元，套現逾9035萬元。成交價最高單位為1座8樓A室，實用面積998方呎，成交價2483.8萬元，呎價24888元。

新地（00016）何文田天鑄1期昨天也售出8座25樓C室，實用面積1410方呎，成交價4582.5萬元，呎價32500元。該單位原本於2018年11月以約5492.88萬元售出，惟買家本月終止買賣合約，最新成交價較約5年半前低約910.38萬元或16.6%。

二手樓價較4至5年前動輒貶值兩至三成，不少在該段時期買入的二手放盤「見血收場」。九龍塘又一居有3房單位約4年間跌價近20%，賣方虧損逾「兩球」。此外，有收租客以560萬元承接中環景怡居銀主盤，單位5年貶值225萬元。

美聯物業首席助理聯席董事蕭偉祥表示，九龍塘又一居14座高層C室，3房間隔，實用面積584方呎，早前以蝕讓價1020萬元放盤，近日獲區內買家洽詢，最終再劈120萬元或11.8%，以900萬元成交，呎價15411元。原業主2020年4月以約1118萬元購入上述物業，持貨約4年賬面勁蝕218萬元或19.5%離場。

中原地產高級資深分區營業經理梁志昌說，新近促成中環景怡居銀主盤成交，單位為中層C室，實用面積319方呎，2房間隔，開價675萬元，最後以560萬元沽出，呎價17555元。

梁志昌透露，新買家為外區投資客，看好區內租金升值潛力，故購入單位作長線收租之用；按同類單位市值月租約1.7萬元計算，租金回報約3.6厘。據了解，原業主2019年5月的購入價為785萬元，反映該單位5年間貶值225萬元或28.7%。

都會駅凶宅撻訂重售低80萬

中原地產區域營業董事黎宗文稱，沙田及大圍區本月至今暫錄得約110宗二手成交，較上月同期增約兩成。

沙田翠麗花園B座低層1室，實用面積305方呎，2房間隔，今年2月開價418萬元放盤，日前議價至345萬元成交，呎價11311元。原業主2020年6月以492.8萬元購入該單位，持貨約4年，賬面蝕約147.8萬元或30%。

此外，將軍澳都會駅有凶宅撻訂重售，約一個月賣平80萬元或11.1%。香港置業首席分區董事劉浩勤指出，單位為3座低層C室，實用面積590方呎，3房連538方呎平台，以640萬元沽出，呎價10847元。單位今年3月放盤，上月原以720萬元成交，及後買方撻訂，業主重新放售，最近以640萬元易手。

劉浩勤提到，該屋苑同類型無事故單位現市值950萬元，反映是次成交低市價32.6%。此外，參考中銀香港網上物業估價，上述單位估價800萬元，即最新買家以低銀行估價兩成入市。原業主2010年4月以455萬元購入單位，14年升值185萬元或40.7%。

自撤辣以來，一手及二手交投大增，吸引地產代理高層入市。地產代理行世紀21香港行政總裁吳啟民或有關人士，斥2900萬元入市北角半山老牌豪宅屋苑賽西湖大廈一個低層4房戶連車位，較同類單位的成交價高位，低出1000萬元。

作價2900萬 較高位平26%

資料顯示，北角半山賽西湖大廈14座低層B室，實用面積1467方呎，4房間隔，連一個車位，本月初以2900萬元易手，呎價約19768元。原業主於1992年3月以558萬元入市，兩年前由遺產管理人接管，最新成交價較32年前，賬面升值2342萬元或4.2倍。

據悉，新買家為地產代理行世紀21香港行政總裁吳啟民或有關人士，透過公司名義買入。上述成交單位樓高兩層的B室，面積及間隔相同，於2019年7月曾錄得連車位成交價3900萬元，即吳啟民或有關人士購入單位的造價，較高位下跌1000萬元或25.6%。

撤辣後也有其他代理行高層入市，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑曾於今年3月斥資797萬元購入土瓜灣現樓新盤城軒一個單位作收租用途。

民生區舖位相繼錄得蝕讓，有內地背景投資者10年前合共斥資2300萬元購入元朗好順意大廈地下兩個相鄰舖位，最新以合共約2000萬元售出，賬面共蝕300萬元離場。

市場消息指出，元朗鳳攸東街9號好順意大廈地下13號舖，建築面積約385方呎，以1100萬元易手，呎價約2.86萬元。毗鄰的地下14號舖，建築面積約294方呎，亦以900萬元售出，呎價約3.06萬元。

上述兩個舖位成交價合共2000萬元，資料顯示，兩個舖位由同一業主持有，同在2014年6月購入，地下13號舖購入價為1200萬元，地下13號舖則以1100萬元買入，合共購入價為2300萬元，現沽貨賬面共損手300萬元，貶值13%。

南商金融中心車位兩年輸35%

此外，長沙灣荔枝角道888號南商金融創新中心連錄4宗二手車位成交，分布於B2及B3層，成交價由139萬至142萬元，成交總值合共562.8萬元。

據悉，目前大廈車位市值月租約3800元，料租金回報率約3.2至3.3厘。

是次易手的4個車位，由同一業主持有，於2022年6月向新世界（00017）一手購入，作價由200萬至230萬元不等，合共買入價為860萬元，現時易手，賬面共輸297.2萬元或34.6%。

FANCL陳志明3.1億購皇九全層 呎價低見2.3萬

核心區甲廈呎價大幅回調，吸引實力投資者承接。早前觀瀾湖集團以3.1億元沽出中環皇后大道中9號29樓全層，呎價2.3萬創下12年新低。據悉，買家為FANCL無添加化粧品董事總經理陳志明，相信因呎價大幅調整，「撈底」購入作日後自用。

早前觀瀾湖集團或相關人士，放售其自用多年的皇后大道中9號29樓全層單位，面積約13,769平方呎，經過多輪競投後，終以約3.1億元沽出，呎價約22,500元，創12年新低。市場人士透露，新買家為本地商人陳志明。翻查資料，他於1996年把FANCL「無添加」產品引進香港，主打一系列不用防腐劑等有害物質的新鮮護膚品及營養補充品，其後品牌版圖不斷擴張，至目前240間分店，覆蓋包括香港、澳門、中國內地70個城市。2021年有報道指出，陳志明旗下CMC Holdings有意出售「FANCL」的亞洲經銷業務。並指黑石基金就收購與CMC Holdings洽談，交易作價有望達47億元。此外，他亦有經營餐飲生意。

高層呎價 較高峰期挫6成

投資方面，陳志明近年少有涉足物業市場，他於2007年，以2.1億元購入山頂倚巒1號屋，其後於2010年增持，斥1.55億元購入25號屋，並持有至今，現時價格已大幅上升。是次購入皇九全層，相信有見甲廈呎價已大幅調整，具有投資價值，並日後可把樓面作集團自用。據悉，目前集團租用尖沙咀海港城商廈作辦公室單位。

由於中環可供出售的甲廈不多，而皇后大道中9號因屬罕有拆售項目，加上大廈位處傳統核心地段，一直是本港價格指標。2018年甲廈投資高峰期時，物業34樓頂層，獲永倫集團以5.1億元購入，呎價約6萬元，創下本地甲廈呎價新高。按最新樓層同屬極高層的29樓成交價計，呎價在6年間下跌逾6成。

美銀中心 上月底錄兩成交

過往1年，整體全層甲廈買賣非常淡靜，直至上月尾，美國銀行中心連錄兩宗買賣，23樓全層銀主盤，以2.5億元成交，買家為一家內地企業，業務涉及代理個人護理用品，成交呎價約1.8萬元。同時間，德祥地產 （00199） 以2.6億元，沽出同廈30樓全層，呎價同約1.9萬元，買家為信和集團或有關人士。2019年美國銀行中心呎價曾高見約53,800元，最新成交價亦從高位下跌6成。

中原工商舖董事總經理潘志明指出，近期中環甲廈連錄成交，主因高息環境下，個別業主希望減磅套現，願作出大幅降價放售，並獲承接，而當有最新成交價出現後，為市場帶來新指標，帶動其他成交陸續出現。他分析，由於銀行對工商物業包括甲廈按揭取態保守，準買家要持充足現金承接，故有興趣入市的買家定減少，業主定要以較吸引價格放盤，因此預計甲廈交投將上升，而價格持續在低位徘徊，甚至尚有下跌空間。

今年新甲廈租務成交中，以啟德AIRSIDE成焦點，消息指，友邦保險 （01299） 租用啟德AIRSIDE 5層樓面，涉及約18萬平方呎，成今年最大手租務成交。

市場消息指，啟德AIRSIDE錄得大手租務成交，涉及物業31至36樓（項目不設34樓），合共5層，每層面積約3.5萬平方呎，合共約18萬平方呎，以每平方呎約30元租出。以租用面積計算，為今年暫時最大手甲廈租務個案。

消息指，新租客為友邦保險，預計租用全新甲廈，有助提升品牌形象，並由其他使用辦公室單位的部門遷入。翻查資料，2012年友邦亦斥資23.98億元購入鰂魚涌樂基中心整幢寫字樓作投資及自用。現為友邦香港大樓，據悉集團一直部署重建，故可能把該廈員工遷入AIRSIDE。

AIRSIDE共租出逾30萬呎

而友邦保險位於灣仔司徒拔道1號的集團總部大廈經歷5年重建後，日前正式開幕。該物業地盤面積約42,467平方呎，早前申請興建一幢樓高18層（另有4層地庫）的綜合用途大廈，當中商廈可建總樓面約253,003平方呎。

新甲廈相繼落成，近期租務焦點，落在啟德AIRSIDE上，今年連獲多間機構承租，包括華僑銀行、保誠保險以及德國超市品牌等，連同是次友邦租用多層，合共已租出逾30萬平方呎樓面，連同南豐自用多層，令該廈出租率大幅提升。

二手交投減慢，造價以平價作招徠，鰂魚涌康怡花園3房高層累減162萬以768萬元易手，較銀行估價845萬低77萬元。

碧海藍天3房 16年升值1.3倍

市場人士指出，康怡花園C座高層8室，實用面積596平方呎，3房間隔，仍有租客，叫價930萬元，剛以768萬元沽出，累減162萬元，呎價12,886元，售價較網上銀行估價845萬元低77萬元或9%。原業主於2013年以758萬元購入，持貨11年帳面僅獲利10萬元。

其次，香港置業首席聯席董事曾家輝表示，長沙灣碧海藍天5座中層H室，實用面積581平方呎，3房間隔，原本叫價1,050萬元，放售約2星期後獲同區客洽購，議價70萬以980萬元易手，呎價16,867元。單位16年升值1.3倍。

同時，中原地產高級資深分區營業經理伍潔玲表示，荃灣灣景廣場高層H室，實用面積415平方呎，2房間隔，以619.8萬元成交，呎價14,935元。原業主見最近股票回報吸引，於是套樓換股，持貨14年帳面獲利316.8萬或升值1倍。

車位也跌價，馬鞍山海典灣一個車位以81.8萬低價元沽出，重返2016年價，較高位回落逾4成。而屋苑車位租金尚算穩守，月租約3,000至3,200元。

美聯物業營業經理陳德涪指，海典灣LG層雙號車位，放盤1個月，叫價88萬元，現以81.8萬元沽出，減價6.2萬元或7%。售價重返2016年水平，屋苑車位最高售價為2018年11月作價147萬元，意味剛易手車位售價較高位回落約44%。業主於2013年2月以52萬元購入，持貨11年帳面獲利29.8萬元，車位升值57%。

海典灣今年暫錄4宗車位成交，涉及銀碼由81.8萬至100萬元。目前約20個車位放售，叫價介乎96萬至110萬元。

整體樓市氣氛理想，新盤及二手樓交投表現不俗，本報統計的20大屋苑估值現「三連升」，最新有11個屋苑單位按月升0.37%至3.5%，並以中細價樓的上車盤主導。

本報追蹤20個指標屋苑估價自2月起連漲3個月，最新月內有11個屋苑單位按月升0.37%至3.5%，對比上月12個屋苑按升0.38%至3.37%稍擴闊；另有8個按月持平，僅1個微跌0.85%。

物業市場重返正常軌道，銀行持續調整多區指標屋苑單位估值，月內以紅磡黃埔花園3期6座低層H室，面積852方呎單位，由今年3月起連續2個月持平後，按月調升34萬，升幅約3.5%最多，最新報1006萬，呎價約11808元。

幅度約0.3%至3.5%

其次為上車屋苑之一的荃灣中心1座廣州樓高層A室，面積377方呎，最新報380萬，對比上月368萬，多出20萬或約3.26%，該單位估價自今年3月起連續3個月向上調升，累計增加約10%。

而將軍澳南豐廣場6座低層A室，面積697方呎，由上月的712萬，按月增加21萬或約2.95%，至最新733萬，呎價約10516元，而該單位估值亦是連升3個月共約9%。

僅1屋苑錄跌幅

同時有8個屋苑單位按月升0.37%至1.96%，當中有3個屋苑則升1.04%至1.96%，5個升幅不足1%、介乎0.37%至0.95%。當中升幅最少為九龍灣德福花園K座中低層7室，面積493方呎，月內估值為538萬，較上月536萬，按月升0.37%。

另外，有8個屋苑估值按月維持不變，對比上月7個屋苑稍為增加，當中東涌映灣園2期6座低層A室，面積848方呎，按月維持829萬，該單位自2月起連續4個月估值按月持平。而北角和富中心10座低層A室，面積1335方呎，連續3個月保持2111萬不變。

值得留意的是，本月僅有1個單位錄跌幅，為沙田第一城20座中層C室，面積327方呎單位，最新報468萬，結束連續2個月升勢，按月跌0.85%，呎價約14312元。