「以房養老」到底可不可行？市場有不少看法，不過，受央行升息影響，住商機構根據金管會以房養老貸款數據統計，全國第2季新增核貸件數、新增核貸額度與去年同期相比都呈現下滑，其中，新增核貸額度更少約2.48億元，減幅達15.1%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行進入升息循環，加上房市多頭態勢明顯，賣房利益更為豐厚，同時股市表現強勢，高息ETF成為顯學，長輩以房養老意願降低許多。

正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」的以房養老貸款方案，據金管會統計，全國截至6月底為止，核貸件數累計達8302件、核貸額度達472億元，雖兩數據續創新高，但細算數據，今年第2季以房養老新增件數共256件、新增核貸額度共約13.95億元，與去年同期數據相比，分別下滑3.4%、15.1%。

徐佳馨表示，以房養老方案立意良善，更有助銀髮族維持晚年生活品質，但借款人每月向銀行領回資金需內扣利息，當央行進入升息循環，高齡者生活費縮水不少，進而降低申貸意願。

她分析，去年下半年以來房市多頭態勢持續至今年第2季，加上全球AI浪潮帶動台股持續創新高點，熱錢湧入不動產市場，屋主對房價有期待性，更不願將手中資產託付予銀行方。

觀察金管會資料，與去年同期相比，全台第2季僅雲嘉南、外島新增貸款額度出現成長，其餘區域皆呈跌幅，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也指出，雲嘉南存在青壯人口外移等問題，且近年全台房價飆漲，銀行鑑價提高且放款意願增加，高齡者較願投入以房養老方案；而都會區若有建設議題帶動，適逢房市多頭，不僅轉手容易，也較有利潤空間，銀髮族才會緊抱房產。

賴志昶提醒，各家銀行以房養老方案，大部分最高貸款額度為銀行鑑價7成、年限約30年，且每月撥付金額會先扣除利息，隨貸款餘額遞增，實際領到的金額逐漸減少，建議申請應多方考量並請銀行試算，比較各家方案，找到最適合自己的退休規劃。


央行升息拖累「以房養老」貸款少近2.5億
經濟日報

近年高齡者寄望以「以房養老」模式，讓晚年過得更有餘裕，惟受央行升息影響，住商機構據金管會以房養老貸款數據統計，全國第2季新增核貸件數、新增核貸額度與去年同期相比皆呈下滑，其中新增核貸額度更少約2.48億元，減幅達15.1%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行進入升息循環，加上房市多頭態勢明顯，賣房利益更為豐厚，同時股市表現強勢，高息ETF成為顯學，致使長輩以房養老的意願降低許多。

正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」的以房養老貸款方案，據金管會統計，全國截至6月底為止，核貸件數累計達8302件、核貸額度達472億元，雖說兩數據續創新高，但細算數據，今年第2季以房養老新增件數共256件、新增核貸額度共約13.95億元，與去年同期數據相比，分別下滑3.4%、15.1%。

徐佳馨表示，以房養老方案立意良善，更有助於銀髮族維持晚年生活品質，惟借款人每月向銀行領回資金需內扣利息，因此當央行進入升息循環，高齡者生活費縮水不少，進而降低申貸意願；同時，自去年下半年以來的房市多頭態勢持續至今年第2季，加上受全球AI浪潮帶動的台股持續創新高點，熱錢湧入不動產市場，讓屋主對房價有期待性，更不願將手中資產託付予銀行方。

觀察金管會資料，與去年同期相比，全台第2季僅雲嘉南、外島的新增貸款額度出現成長，其餘區域皆呈跌幅。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，雲嘉南存在青壯人口外移等問題，且近年全台房價飆漲，銀行鑑價提高且放款意願增加，致使高齡者較願投入以房養老方案；而都會區若有建設議題帶動，適逢房市多頭，不僅轉手容易，也較有利潤空間，因此銀髮族才會緊抱房產。

賴志昶提醒，綜觀各家銀行以房養老方案，大部分最高貸款額度為銀行鑑價7成、年限約30年，且每月撥付金額會先扣除利息，隨著貸款餘額遞增，實際領到的金額逐漸減少，建議申請應多方考量並請銀行試算，比較各家方案，找到最適合自己的退休規劃。

資金潮、台股大漲，房市買氣強強滾，連豪宅交易也增溫。據信義房屋統計實價揭露，今年前5月北市億元以上預售豪宅，共揭露61筆，年增近8成，累計金額達105億元，年增逾六成。

專家指出，受惠台股衝上2萬3千點，國人最愛的存股有些變成飆股，帶動整體房市買氣增加，即使豪宅貸款成數受限且房屋稅較高，但高資產族群受惠台股大漲，億元豪宅預售買氣也增溫。

統計顯示，去年前5月北市預售億元豪宅揭露34筆，成交金額63.6億元，主要當時仍受到平均地權條例影響，市場氛圍欠佳，去年前5月銷況最好的是「國賓皇琚」，4、5月就揭露10戶，總成交金額27.5億元。

今年前5月預售億元豪宅揭露61筆，年增近8成，總成交金額105.6億元，年增66%，「國賓皇琚」今年延續去年穩定銷況，今年共揭露15戶，總銷售金額約33億元，「森仰」5月也一口氣揭露7戶，總銷金額13.3億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅市場在政策管控制下，交易狀況相對一般住宅疲軟，不過整體房市景氣走揚，有機會出現小宅輪動到豪宅買氣增溫，尤其造價、地價上揚與通膨上漲預期，高資產族群又能受惠台股大漲的資金行情，因此統計發現今年前五月豪宅預售的買氣增溫，不過國際與兩岸情勢變化，也會影響豪宅客的意願。

曾敬德指出，豪宅市場除了與買氣相關外，也與當下是否有吸引力的新推案推出，現在土地面積較大市中心的豪宅推案，仍維持穩定的銷售速度，台股這波大漲更成為背後的推手。


北市前五月預售豪宅交易 增8成
資金行情帶旺高端房市；交易金額達105億元、年增逾6成
工商時報

台股屢創新高，資金行情帶旺高端房市，即使豪宅貸款成數受限、房屋稅較高，仍吸引從股市獲利了結買盤進駐。據統計，台北市預售億元豪宅前五月交易達61件、年增逾8成，總交易金額105億元、年增逾6成。

統計顯示，去年上半年受到平均地權條例將上路的影響，豪宅市場氛圍欠佳，前五月預售豪宅交易僅34件、總成交金額63.6億元；今年以來台股漲勢凌厲，帶動預售豪宅交易大幅成長，其中「國賓皇琚」共有15件億元交易最多，「永陞韶華」11件、「森仰」七件、「宏國大道城B棟」六件。

以價格來看，敦化北路的「敦仰」22樓每坪253萬元為今年最高，此外，包括「勤美璞真城仰」、「國賓皇琚」不少交易也都站上每坪200萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，豪宅市場在政策管控制下，交易相對一般住宅疲軟，不過整體房市景氣走揚，尤其造價、地價上揚與通膨上漲預期，高資產族群受惠台股大漲的資金行情，今年豪宅預售的買氣增溫，在土地面積較大市中心的豪宅推案，仍維持穩定的銷售速度，國際與兩岸情勢變化，也會影響豪宅客的意願。

相較預售豪宅交易增溫，北市成屋豪宅今年前五月交易62件、年減22％，整體豪宅單價約上漲1成，最新實價登錄顯示，「和平大苑」三樓以總價2.18億元、換算每坪147.5萬元成交，比起六年前同層鄰戶高出22.5％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於囤房稅2.0在7月上路，許多建商趕在稅制上路前出清手中餘屋，銷售態度更加積極，甚至釋出保留戶吸引買家，由於法人購屋限制多，豪宅買家多以自然人購入。

此外，在家庭人口減少、貸款成數降低下，新豪宅的規劃坪數從早年的百坪起跳，改朝50～80坪的中坪數調整，單價也因坪數精簡而提高。

隨著台灣經濟發展亮眼、低利環境持續、以及民眾對通膨預期仍在，使全台預售市場蓬勃發展，也帶動預售房價不斷上攀。永慶房產集團盤點全台和七都預售大樓近3年來總價中位數變化，全台3年間漲幅超越2成，除台北外，其餘六都皆有15%以上的漲幅，其中新竹縣市3年間飆漲近6成，漲勢相當兇猛。

觀察近3年七都預售大樓總價中位數變化，新竹已從1,088萬元飆升至1,735萬元，3年間上漲59.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，新竹縣市受惠於科學園區效益，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求與投資、置產買盤挹注。

此外，當地受限於腹地狹小，新增供給有限，使當地精華地段如東區、竹北市及台積電設廠進駐的寶山鄉等，預售新案屢創新高，其他蛋白區及部分苗栗地區也因外溢效應，房價跟著水漲船高。數據顯示，近一年預售大樓總價中位數已逼近新北。

陳金萍補充，新竹地區擁有高收入、高學歷、高人口紅利等「三高」優勢，及大量就業人口自住需求湧入，造就當地房市支撐力道強勁。而且，當地平均薪資所得增加後，也會帶動消費力提升與區域發展。就長遠來看，當地房市仍有很大的發展空間。

除新竹縣市外，台中、高雄兩大都會區也都有30%以上的高漲幅。

陳金萍分析，台中市身為全台人口第二多的縣市，不僅重大建設投資不斷，受惠於資金充沛與通膨預期強勁等，台中市已成為全台房市的亮點，且當地有不少可開發素地，使預售新案林立，再加上房市利多加持，如位於東區的三井 Lalaport 購物中心、橫跨北屯、西屯區的水湳經貿園區和中科后里園區等，使剛性需求強勁。數據顯示，台中預售大樓總價中位數近3年漲幅達37.2%，為漲幅第二高的都會區。

至於高雄市，陳金萍指出，在七都中，高雄市的預售大樓總價屬相對低檔，且楠梓、橋頭區均設有科學園區，產業發展看好，帶動房市熱絡。此外，還有台積電設廠進駐楠梓科學園區等利多助攻，吸引自住、置產族群踴躍進場，促使高雄預售市場總價增幅顯著，近3年漲幅達31.6%。


台積電效應！ 全台預售新竹縣市3年漲近6成
聯合報

全台房市火熱，預售房價也不斷上攀。永慶房產集團盤點全台和七都預售大樓近三年來總價中位數變化，發現全台三年間漲幅超越2成，除台北外，其餘六大都會區都有15%以上漲幅，新竹縣市三年間飆漲近6成。

觀察近三年七都預售大樓總價中位數變化，新竹已從1088萬元飆升至1735萬元，3年間上漲59.5%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，新竹縣市受惠科學園區效益，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求與投資、置產買盤挹注。

此外，當地受限腹地狹小，新增供給有限，精華地段如東區、竹北市及台積電設廠進駐的寶山鄉等，預售新案屢創新高，其他蛋白區及部分苗栗地區也因外溢效應，房價跟著水漲船高。數據顯示，近一年預售大樓總價中位數已逼近新北。

陳金萍補充指出，新竹地區擁有高收入、高學歷、高人口紅利等「三高」優勢，及大量就業人口自住需求湧入，造就當地房市支撐力道強勁。且平均薪資所得增加後，也帶動消費力提升與區域發展。長遠來看，當地房市仍有很大發展空間。

除新竹縣市外，台中、高雄兩大都會區也都有30%以上高漲幅。陳金萍分析，台中市身為全台人口第二多的縣市，不僅重大建設投資不斷，受惠資金充沛與通膨預期強勁等，台中市已成為全台房市亮點。當地有不少可開發素地，預售新案林立，再加上房市利多加持，如位於東區的三井Lalaport購物中心、橫跨北屯、西屯區的水湳經貿園區和中科后里園區等，剛性需求強勁。數據顯示，台中預售大樓總價中位數近三年漲幅達37.2%，為漲幅第二高的都會區。

至於高雄市，陳金萍指出，在七都中，高雄市預售大樓總價屬相對低檔，且楠梓、橋頭區均設有科學園區，產業發展看好，帶動房市熱絡。此外，還有台積電設廠進駐楠梓科學園區等利多助攻，吸引自住、置產族群踴躍進場，促使高雄預售市場總價增幅顯著，近3年漲幅達31.6%。

台股大盤昨天上漲一○七點，收在二萬四千零七點，指數續創新高。立委賴士葆昨質詢中央銀行總裁楊金龍，股市漲、房市跟著漲，會不會擔心投資人在股市賺到錢轉到房市來，帶動房市新一波上漲？楊金龍說，確實有可能，行政院推出健全房地產方案，各部會都要密切注意。至於央行會否再加碼房市管制或進一步緊縮貨幣，楊金龍回應，會密切注意並採滾動式檢討，該做的時候就要做。

金管會主委彭金隆、楊金龍等財經官員昨赴立法院財委會報告並備詢，立委吳秉叡詢問，境外資金回台專法五年閉鎖期自今年八月屆滿，是否可能導致大量資金流入國內房市、助長房價上漲？楊金龍表示，實際上還沒動用的金額只有一三八○多億元，且閉鎖期屆滿後，仍應依規定分三年逐年提取，亦即每年至多僅得提取約四百多億元，可自由運用於國內外投資。

楊金龍強調，這些資金除了實質投資外，也可以投入股市等金融投資，也可能匯出國外投資，「應該會是分散的，而不是全部跑到房地產裡，當時的規畫就有考慮到這一點」。

泡沫危機？ 央行關注
由於近來房市交易熱絡，央行在上月的第二季理監事會祭出第六波房市管制措施，同時調升存準率一碼（○點二五個百分點）。賴士葆關切央行是否會再加碼房市管制或進一步緊縮貨幣，楊金龍回應，央行會密切注意並採滾動式檢討，該做的時候就要做，因為央行的職責就是金融穩定，同時也會密切關注房價，但房價並不是中央銀行法的經營目標，央行的經營目標是金融穩定，只是房價若太高、泡沫了，危害到銀行體系債權，銀行沒辦法承受會發生金融穩定問題，並外溢到經濟發展。

至於目前房市是否有泡沫危機，楊金龍指出，央行會密切注意，並且已根據兩大指標觀察，一是呆帳率，但一般認為呆帳率是落後指標，另一個指標是壓力測試的結果，去年三月央行理監事會議已向理事報告，目前評估的結果顯示，即使發生巨變，銀行體系還能承受。

立委籲 管制放款總額
立委郭國文則追問，從民國一○九年迄今，銀行存款量從四十四點八兆增加十二兆至五十六點八兆元，若根據銀行法第七十二條之二的不動產放款上限百分之卅計算，不動產放款足足多出四兆元，央行信用管制等於失效，而且每年存款金額增加三兆多元，等於有一兆多元放貸在不動產，房市如何能降溫，應該採總量管制。對此楊金龍和彭金隆均表示，需要一起討論。

彭金隆並說，對銀行法第七十二條之二的定義和範圍，內部已籌設研究小組做檢討。

台商千億資金閉鎖解禁流入炒房？楊金龍：相信資金會分散投資

台商回台資金閉鎖5年將在8月期滿，解禁之後會否進入不動產市場炒房，引起各界矚目，中央銀行總裁楊金龍今日答覆立委吳秉叡質詢時指出，經統計目前有1380億元資金未進入生產類投資，這些資金從今年8月起，必須分成三年，一年大約400多億元進入國內外投資，並非全部進入到房地產，也可做股票或其他金融投資，或移往海外，他相信這些資金將分散投資。

立委賴士葆詢問，股市漲，房市就跟著漲，很多民眾從股市賺到錢，轉到房市來，會否影響房市管制成效？楊金龍坦言的確有可能，政院推健全房市專案，各部會也要密切注意。

至於通膨，楊金龍認為，已慢慢緩和，核心消費者物價指數（CPI）已降至2%以下了，至於房市是否泡沫化以及帶來的影響，楊金龍認為，央行所關心的是房價太高而發生泡沫現象，將危害銀行體系的債權，這時有害金融穩定，將衝擊經濟發展。所以是否有房市泡沫危機，央行會密切注意，並且已根據二大指標觀察，一是呆帳率，但一般認為呆帳率是落後指標，另一個指標，就是壓力測試的結果，去年3月央行理監事會議已向理事報告，目前評估的結果顯示，即使發生巨變，銀行體系仍能承受。

立委郭國文則追問，根據銀行法第72條之2 ，從民國109年迄今，銀行存款量從44.8兆增加12兆至56.8兆元，倘若依照30%上限計算，等於足足多出4兆元不動產放款，央行信用管制等於失效，而且每年存款金額增加3兆多，等於有1兆多元放貸在不動產。不動產放款資金不斷進來，他質疑房市怎會降溫？因此要求加入直接對「放款」的總量管制，要求不動產放款不能超過總放款量一定的比率，對此央行總裁楊金龍和金管會主委彭金隆，均表示除了銀行法第72條之2的比率限制之外，也會進一步評估是否直接加入對放款量的「總量管制」。

全台預售房價不斷上攀。永慶房產集團盤點全台預售大樓總價中位數變化，全台三年間漲幅超越2成，除台北外，其中新竹縣市三年間飆漲近6成，漲勢最猛。

觀察近三年七都預售大樓總價中位數變化，新竹已從1,088萬元飆升至1,735萬元，三年間上漲59.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市受惠科學園區效益，擁有強勁剛性需求與投資、置產買盤。此外，當地受限於腹地狹小，新增供給有限，預售新案屢創新高，數據顯示，近一年預售大樓總價中位數已逼近新北。

陳金萍指出，新竹地區擁有高收入、高學歷、高人口紅利等「三高」優勢，造就當地房市支撐力道強勁，由於平均薪資所得增加，也會帶動消費力提升與區域發展，就長遠來看，當地房市仍有很大的發展空間。

除新竹縣市外，台中、高雄兩大都會區也都有30%以上的高漲幅。

陳金萍分析，台中市為全台人口第二多的縣市，重大建設投資不斷，有不少可開發素地，使預售新案林立，再加上房市利多加持，如位於東區的三井Lalaport購物中心、橫跨北屯、西屯區的水湳經貿園區和中科后里園區等，使剛性需求強勁。數據顯示，台中預售大樓總價中位數近三年漲幅達37%，為漲幅第二高的都會區。

至於高雄市，陳金萍指出，在七都中，高雄市的預售大樓總價屬相對低檔，且楠梓、橋頭區均設有科學園區，產業發展看好，帶動房市熱絡。此外，台積電設廠進駐楠梓科學園區等利多助攻，吸引自住、置產族群踴躍進場，促使高雄預售市場總價增幅顯著，近3年漲幅達31%。

建築業界普遍認為，土地佈局攸關產品定位與推案策略，是品牌打底的關鍵。其中，以土地開發起家的金林建設與豐穀建設，擅長從市場風向洞燭先機，並以地域特性量身獨創差異化產品，如北屯機捷濃厚商業氛圍中的秘境住宅「金林梧境」，以及崇德文心商圈靜巷的「豐穀璞樂」，分別以地點與規劃劃出市場區隔而成功贏得消費者青睞。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章說，土開業者因熟悉土地特性與市場供需，產品規劃走在趨勢之前，甚至引領趨勢，也因爲掌握最上游的第一手資訊，往往能搶得寶藏先機。

被譽為「台中土開女王」的金林建設董事長李金鑰，業界資歷超過30年，由於珍視土地的理想性格驅使下，毅然投入「厚工」且時間成本長的建築業，與同為土地開發起家的豐穀建設背景相似，推案策略皆選定前景看好且生活機能齊備的地點。

如位在北屯核心生活圈的「豐穀璞樂」，是區內罕見釋出的大樓新案，並以豪宅規格的自住型產品補足市場欠缺的產品帶，廣獲消費者認同。

此外，李金鑰堅持適地、適居的規劃，才能將土地可塑性發揮極大值，不但「厚工」更要求「精工」。首發案「金林無界」因位處科技廊道與單元二富人區的交界，鎖定科技菁英族群而以換屋型產品打入市場，果然一戰成名，讚聲不脛而走。

金林團隊看好北屯機捷特區的完善機能、未來發展動能十足，李金鑰以多年經驗，深知商業成熟區域更顯綠意寧靜住家的可貴，擇地於水曲濕地公園第一排的「金林梧境」，南向臨公園河岸盡享大棟距視野，猶如機捷特區內的世外秘境，與區域競案劃開區別，突顯優勢。

「金林梧境」不只南面水曲濕地公園，北面亦可遠眺生態室外教育公園，在商家林立的機捷區內難得擁有自然綠意環抱，因而特別邀請知名綠建築大師劉偉彥爲「金林梧境」打造與內外環境交融的綠瀑宜居建築，產品規劃39至45坪的適居尺度，同樣也是機捷內為數較少的換屋型產品。

基於土地開發背景，金林建設亦掌握各區域之間的連動影響關係，如「金林梧境」座落於機捷聯外交通最便利的文北段，藉由74號道與14期、水湳、中科快速串聯，未來還有南興路打通與環中路、復興路銜接的計畫，從道路計畫就能嗅出發展前景。

而金林建設目前手中還握有北屯漢口路、西區美村路等蛋黃地塊，專注經營自住換屋的精英客群，奠定品牌基礎。

北市大安區指標豪宅「和平大苑」再現交易。據最新實價揭露，今年3月，低樓層戶別成交總價約2.18億元、每坪147.5萬元，共170.28坪，由自然人買下，對照同樓層歷史交易紀錄，隔壁戶在2018年時成交單價約120萬元，這次新交易每坪高出近30萬元，顯示近年整體房價向上成長，相隔六年，「和平大苑」新鄰居入住門檻高22.5%。

另外，還有兩筆屋齡10年內的豪宅交易，都是由自然人無貸款買下，包括中正區新豪宅「富邦醴仁」，低樓層也有新交易，5月成交約1.34億元、每坪152.1萬元，以及中山區「水綠清翫」成交2.1億元、每坪184.8萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」也是台北有名的兩百萬俱樂部成員，不過因為共有38層樓，高低樓層價差較大，35樓以上成交單價皆破200萬元，而低樓層戶單價約落在145萬元左右，若不考慮景觀，在享受精華路段和社區品質的前提下，低樓層的價格相對實惠。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，近兩年台北億元豪宅交易狀況，2023年1~5月整體豪宅平均單價有上揚趨勢，去年均價135.8萬元，今年則為150.6萬元，約略成長1成左右。

觀察豪宅屋齡部分，扣除兩年內的新屋交屋潮，又以2~10年豪宅最搶手，2023年佔48.8%，而2024年佔比則增加到53.2%。

張旭嵐分析，今年豪宅市場有三大趨勢，首先「喜新厭舊」，由於囤房稅2.0在今年7月上路，因此許多建商趕在稅制上路前出清手中餘屋，銷售態度更加積極，甚至釋出保留戶吸引買家。

其次，「自然人購屋」，平均地權條例修法後，法人購屋限制多，因此今年豪宅交易少見法人蹤影，以自然人身份購入居多。

第三，「豪宅中坪化」，在家庭人口減少、大型基地難尋及貸款成數降低的情況下，新豪宅的規劃坪數從早年的百坪起跳，朝50~80坪的中坪數調整，單價也因坪數精簡而提高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，今年成屋豪宅單價較去年同期上漲，主要也受新案的高價拉抬，目前台北市較受矚目的預售豪宅，像是「敦南霖園」、「勤美璞真城仰」、「永陞信義安和案」、「國賓皇琚」、「松雍」等指標案，目前預售揭露成交價，除了部分低樓層戶別外，單價幾乎都站上200萬元，甚至「敦南霖園」頂樓戶2022年時還成交285萬元，高居目前預售案單價最高寶座！另外大安區地標豪宅「Diamond Towers 台北之星」，目前雖然尚無實價揭露，但晉升200萬俱樂部的機會濃厚，與新案相比，成屋豪宅的價格相對便宜，且往後亦有增值空間可期，對買盤仍具相當程度的吸引力。

鳳山新五甲7年房價漲2.6倍，「銳揚新樂章」10日動土，並捐贈頂級救護車做公益，為高雄房市添動能。

銳揚建築集團總顧問林聰麟說，7年前在鳳山新五甲地區推案，當時每坪15萬元，現在已經上達40萬元。7年前附近地價每坪20萬元，目前已經上達50萬至60萬元，7年下來房地產漲了2.6倍。

鋭揚建築團隊董事長侯嘉璋表示，「先選環境，再造好宅」是主要的經營理念，在建築規劃初期，即先為住戶設想最好的生活型態。從中庭花園生態、飯店式泳池休閒設施、街廓景觀與鄰里互動的流暢機能性，到交屋後主動提供2年社區秘書服務及多項售後服務與保障，深獲住戶肯定。

鋭揚建設新案「鋭揚新樂章」10日動土，規劃15層店住大樓、2~3房，全區平面汽車位架設充電樁，並配置EMS能源管理系統，基地獨佔鳳翔國小首排、與公園為鄰，為三面臨路黃金角地；面校園與公園處更能享有永久開闊景觀，得天獨厚的地段優勢，為新五甲之冠很難再有。

銳揚建設10日並捐贈鳳山消防大隊頂尖規格配備的救護車一台，共同為社區維護盡一份心力。

上市建商指出，鳳山新五甲特區、因鄰近77期重劃區與五甲核心商圈，近靠亞灣區，區域內學區完整、連鎖名店陸續進駐，街廓整齊、均為8~30米寬闊道路，可迅速連結夢時代廣場、大遠百、草衙SKM、衛武營LALAPORT等百貨商圈，休閒公園充足，日後透過捷運黃線與紅線串連，提高交通便利性，為高雄房市搶手熱點，地段身價節節高漲。

興富發集團旗下潤隆建設積極布局七都房市，插旗台中水湳的首發案「當代首馥」10日登場，總銷達110億元，2030年底可望交屋入帳。潤隆表示，看好重大建設聚集的水湳，預期有機會「十年彎道超車七期！」

另外，潤隆10日也宣布大手筆砸13.11億元，買下京城建設位於高雄苓雅區440.74坪土地，每坪單價近298萬元，創區域次高價。

潤隆「當代首馥」基地面積1,204坪，每坪開價73萬至75萬元，每戶總價約3,500萬～4,000萬元，挾著位處經貿路第一排、坐擁中央公園美景的地段優勢，躍居為中台灣房市焦點。

今年潤隆推案動作也相當積極，全年推案量可望突破300億元，上半年新推出的總銷約67億元的「溫莎堡」、台中80億元微型商辦「市政萬象廣場」二案，都已完銷。

後續在台中除「當代首馥」外，還有台中水湳中央公園第一排「文商11案」接棒籌備中。

至於潤隆10日出手買下京城建高雄苓雅區土地，更引發市場不小漣漪。由於人稱南台灣土地公的京城建董事長蔡天贊，買賣土地，向來多進「罕」出，這次將高雄女中蛋黃區土地賣給潤隆，市場臆測，會不會重演當年「美術館賣小地，買大地」的戲碼？

據悉，蔡天贊與興富發集團總裁鄭欽天是多年老友，2012年8月興富發以每坪230.77萬元的代價，買下蔡天贊位於高雄美術館特區的2,470坪土地，雖總價和單價在當時都創高，但沒有人料到蔡天贊在隔（2013）年4月，透過京城建以每坪306.2萬元、總價42.71億元，標下美術館特區1,394.82坪土地，創下高雄土地成交新高價紀錄，迄今還沒被打破。

市場人士說，土地公（指蔡天贊）是不會亂賣土地的！此次賣地給麻吉（鄭欽天），是不是看上更優質、面積更大的「寶地」？外界都等著看。

富旺國際（6219） 今（10）日受邀參加「2024年不動產產業研討會」，分享集團最新營運近況與未來發展策略，同時也公告2024年上半年合併營收為11億元，年增率26％，主要受惠於旗下「讚時代」、「悅時代」、「協奏曲」、「心海城」及「雲科莊園」等新案銷售穩健推進，貢獻富旺整體營運展現成長表現，助力上半年整體獲利繳出亮麗成績單。

此外，富旺耗費近4年整合台中市西區向上路、忠明南路三面臨路土地，並首推危老新案「富旺千蘊」，7月3日已舉行動土典禮。

富旺總經理林宗毅表示，「富旺千蘊」採永續建築設計理念規劃，打造國美館地標建築，定位垂直生機精品宅，規劃樓高22層、地下4層，總戶數達124戶，瞄準在地菁英族群與二次換屋客群，產品規劃2至3房、24至33坪，總銷達28億元，將增添富旺未來營運成長動能。

不僅如此，富旺董事長林正雄以中華民國不動產聯盟總會理事長受邀參加「2024年不動產產業研討會」，並從四大面向-資金面、成本面、需求面、供給面，洞悉台灣房地產市場的趨勢與走向。

林正雄表示，綜觀四大面向來看，台灣房地產市場將呈「價漲量緩」的情形，主要是受惠於利率長期穩定、境外資金回台專法管制將屆，增添房地產市場超過3,000億元的資金效益、台股創新高所延伸的財富效益、人口紅利效應、家戶結構改變，危老重建等，創造不動產市場的剛性需求穩健增加。

然而，受到綠色通膨、原物料成本上漲、房地合一稅2.0、信用管制限縮等因素影響下，將使得營建成本上升，加上國土計畫法實施下，土地供給減少，林正雄預期，推案量將會在2025年起看到逐漸緩和的情形，也因此在供給小於需求的情形下，整體台灣房地產市場已明確看到單坪售價上漲的情形。

林宗毅表示，看好未來台灣不動產市場的發展，富旺將受惠新建案穩健交屋入帳以及手握全台20個建案案量，成長獲利將跟隨走高，包括讚時代、悅時代、微美居(御金特區)、微美居(鉑金特區) 等個案已陸續進入完工交屋階段，將助力營收高速成長。

此外，富旺下半年新案合計總銷逼近百億元，包括7月13日湖口造鎮案「耀時代」正式開幕，7月26日后里科技園區「富旺敦厚」開工動土等，將對整體營運帶來長期穩健的挹注。

世邦魏理仕7月10日發佈的上半年北京房地產市場報告顯示，上半年北京寫字樓市場淨吸納量同比回升，為12.1萬平方米；升級換遷需求帶動下，甲級寫字樓市場貢獻率達84%。

報告顯示，二季度新租交易總面積環比增長30%，但上半年新租交易總面積同比下降8%。新租交易中，依然有超七成的需求來自搬遷，租戶以遷往同區或鄰近子市場為主，CBD、望京、中關村、奧體及麗澤等區域成為換租需求主要承接地。

從行業看，TMT行業企業新租需求增加，主要由軟體發展、大資料及電信通訊類企業需求驅動。金融行業相對穩健，基金、金融科技等企業需求微增，保險、證券類企業需求放緩。新能源、水電等公共事業類以及消費品製造業租戶升級需求穩健。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人袁慧表示，下半年預計有三個專案近26萬平方米新增供應將在麗澤和通州等區域交付，此外全市還會有個別改造項目陸續完工入市。“當前租戶並非以租賃成本為單一考量因素，而是對區位交通、樓宇硬體、可持續性、物業管理、特殊功能配套、交付時間與便捷性、租約和使用靈活性等條件都提出更高要求。在此情況下，本身具有品質優勢的樓宇加之租金折讓，更容易去化。”

零售物業市場上，報告顯示，上半年北京市場淨吸納量23.7萬平方米，空置率下降0.4個百分點至7.6%。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務商業部負責人宋津樓表示，下半年北京仍有多家頭部商業地產開發商在週邊商圈開業，包括海澱大悅城、通州萬象匯、麗澤16號、望京華彩萬象匯等，全年有望新增供應面積近100萬平方米，進一步完善區域商業品質。

股價持續下跌之際，萬科上半年業績出現大額預虧。萬科7月9日晚間披露業績預告，預計上半年淨利潤虧損70億—90億元，同比下降171%—191%。利空因素下，萬科管理層計畫增持。這是萬科繼宣佈瘦身健體、聚焦三大主業戰略轉型後的又一堅定信心的舉措。在業內人士看來，企業的增持行為與市場底部的存在具有一定的相關性。管理層通過增持或回購，可以向市場傳遞出對公司未來發展的信心。此外，對於虧損原因、管理層增持、大宗資產交易、銀團貸款、債務償還安排等一系列的熱點問題，萬科管理層均給予了回應。

預虧70億—90億元

“歷史上我們出現了轉型操之過急、步子太大，開發專案投資過於樂觀等問題，隨著市場的變化、房價的下跌，這些問題對公司現金流和業績都產生了壓力。”萬科管理層直言。

2024年上半年，萬科預計錄得歸母淨虧損70億—90億元，扣非後的淨虧損為50億—65億元。這是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。

萬科解釋虧損原因時表示，這主要是因為結算規模和毛利率下降；此外計提了部分專案的減值、部分非主業財務投資出現了虧損而且部分大宗交易和股權交易價格低於帳面值。

萬科管理層稱，今年3月底萬科確定了一攬子穩定經營和降低負債的方案，對現房和准現房庫存去化、資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動。有些交易價格低於帳面值，並且主要發生在二季度。但這些舉措有助於公司更快回籠資金，是萬科保安全、活下去、重新回到高品質發展軌道必須付出的陣痛和代價。

截至目前，萬科業務重整和化解風險的一攬子方案已取得重要進展。

2024年上半年，萬科實現資產交易回款93.4億元。其中，2月完成23.8億元轉讓七寶萬科廣場50%股權；5月完成超總項目轉讓，回款22.35億元；6月印力還完成了南翔印象城MEGA 48%的股權交易。

2024年4月，印力REIT完成上市發行，發行規模32.6億元。保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs在申報過程中。建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州專案擴募；消費Pre-REIT基金在推進過程中。

萬科管理層稱，上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬科七寶廣場股權，實現了12.3億元的權益利潤。公司會努力提高資產經營水準，提升資產價值。以公司商業業務為例，通過店鋪升級、提升多經收入等舉措，上半年同店同比的收入和NPI均有約7%的增長；公司公寓業務的整體NOI率預計在2024年也有10%的增長，相信這些努力會支援公司在資產交易的過程中提升盈利或減少虧損。

在2023年財報中，萬科明確將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊，2024年實現交易回款不低於300億元。

自籌2億元增持

“萬科今天的股價表現是達不到股東要求的，距離我自己的要求也很遠。股東對我們的批評鞭策，我們完全接受，也不會找任何藉口，目前正在制訂管理團隊增持股票計畫方案。”距離萬科董事會主席郁亮公開回應股價波動問題僅兩個月時間，萬科便拋出增持計畫。

根據增持計畫，萬科骨幹管理人員共計1862人計畫於6個月內自籌資金2億元增持公司A股股票。

北京商報記者瞭解到，萬科全職工作的董事、監事和高級管理人員，集團黨委成員等15人出資額不低於7300萬元，其他骨幹管理人員共1847人出資額不超過1.27億元。此次增持不設定價格區間，增持股份自願鎖定兩年。

萬科方面告訴北京商報記者，為增強市場信心，此次公司管理團隊及骨幹人員共同參與，在能力範圍內進行最大力度增持，以表達對公司前景的充分信心及同舟共濟的堅定決心。本次增持計畫，管理團隊增持金額將不低於總額的三分之一，以號召廣大骨幹員工與公司發展進一步綁定，有助於推動瘦身健體一攬子方案儘快取得階段性成果，相信公司未來將重新走到健康發展的軌道上。

實際上，萬科管理層、董事增持行為此前也多有發生。例如，2014年郁亮曾使用2013年全年稅後收入購買萬科股票；2022年，在萬科全職工作的董事、監事、高級管理人員又自願以2021年度的全部稅後收入購買了萬科股票。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，企業的增持行為與市場底部的存在具有一定的相關性。這是因為，管理層通過增持或回購，可以向市場傳遞出對公司未來發展的信心。這種行為在一定程度上可以穩定股價，甚至可能引發市場反彈。

償還債務安排

守住經營安全，萬科也在持續降杠杆。按照鬱亮給出的目標——未來兩年削減付息債務1000億元以上。

萬科管理層指出，安全始終是第一位，公司實施的一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠幫助公司現金流恢復健康迴圈，化解債務，為發展提供必要的資金，必須堅定不移地執行下去。今年上半年，萬科資產交易、股權處置等工作，實現超過100億元的現金回流。

而對於下半年的債務償還，萬科表示，今年上半年公司完成3筆境外債的償付，約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務；此外還完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩餘2筆，合計43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等管道已有相應償還安排。

北京商報記者瞭解到，萬科上半年合計新增借貸超600億元，償還債務超500億元，有息負債總體規模有所增長，但降低了短期的到期債務，整體債務結構得到優化。在這個過程中萬科得到了金融機構極大的支援。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，2024年上半年，萬科在融資上有巨大突破，其中招商銀行(34.680, 0.21, 0.61%)等金融機構的200億元銀團貸款，是2020年以來房地產行業單筆金額最大的一筆貸款，體現了金融機構對萬科的充分認可和信心。同時，萬科已經如期償清年內美元債，短期現金流依然安全。

金地集團(3.170, -0.12, -3.65%)（600383）7月9日晚間披露業績預告，預計2024年上半年歸母淨利潤虧損30億元至36億元，上年同期盈利15.32億元；扣非淨利潤虧損24.6億元至30.6億元，上年同期盈利13.95億元。以7月9日收盤價計算，金地集團目前市盈率（TTM）約為-3.5倍至-4.08倍，市淨率（LF）約0.23倍，市銷率（TTM）約0.16倍。

年報顯示，公司的主營業務為房地產開發與銷售，經營模式以自主開發銷售為主。公司的業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

公告稱，公司近年銷售規模下降，本期可結轉面積較上年同期減少，營業收入較上年同期下滑。公司本期部分結轉專案毛利率較上年同期有所下降。公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略，加大去化力度，使得部分專案存貨可變現淨值低於成本，公司基於謹慎性原則計提了資產減值準備。

2.32億元、單價破50萬元/平方米，深圳一法拍房創下總價及單價新高！

7月10日，阿里拍賣平臺顯示，位於深圳市南山區華僑城純水岸（十一期）的一棟別墅法拍房以2.32億元的價格成交，刷新了深圳單套法拍房的成交記錄。該套法拍房的建築面積463.91平方米，折合成交單價每平方米超過50萬元。

阿里拍賣平臺顯示，該法拍房共計3層，性質為商品房。共有2名買家參與報名，但吸引超過3.9萬次圍觀。該法拍房起拍價為2億元，最終經過33輪競價後，以2.32億元成交。

深圳中原發佈的資料顯示，深圳法拍市場出現上億元的房子並不少見，但是這次破了紀錄。

不動產登記資訊查詢結果顯示，該棟別墅於2013年11月以1.1億元的價格購入，11年間增值了1.22億元。

從抵押登記資訊來看，該房產曾進行過多次抵押，且抵押權人均為深圳市高時小額貸款有限公司，累計抵押金額超2億元。

廣東省深圳市南山區人民法院執行裁定書顯示，申請執行人深圳市高時小額貸款有限公司與被執行人深圳市弘豐盛世商貿有限公司、陳遠芬公證債權文書執行一案，深圳市公證處（2022）深證字第 125550 號法律文書已經發生法律效力。由於被執行人沒有履行生效法律文書確定的內容，申請執行人向本院申請強制執行，請求被執行人向其償付人民幣3000萬元及利息，並加倍支付遲延履行期間的債務利息，本院依法立案執行，並裁定拍賣、變賣被執行人陳遠芬名下位於深圳市南山區華僑城純水岸（十一期）T106 房【權屬證號：4000578533】。

媒體報導顯示，此次拍賣的權利人為陳遠芬，其名字與年齡特徵均與深圳洪濤集團股份有限公司董事長劉年新的妻子相同。

同時，查封登記顯示，查封被執行人為“深圳市榮麟投資有限公司和陳遠芬”。根據*ST洪濤發佈的2023年財報數據，陳遠芬為劉年新的配偶，兩者為一致行動人。深圳市榮麟投資有限公司為*ST洪濤實際控制人親屬控制公司。

值得一提的是，近期，劉年新曾因一份“我已散盡家財保洪濤”的公開信將洪濤集團推到了聚光燈前。

6月18日，洪濤股份的微信公眾號上發佈了一篇名為《洪濤集團董事長劉年新先生的公開信》，劉年新在公開信中稱：“近年來，由於經濟下行壓力及行業週期影響，房地產企業頻頻爆雷，加之前幾年疫情影響公司工程進度，並且建築裝飾行業普遍存在專案前期墊付資金的情況，公司應收賬款回款緩慢，導致公司出現資金緊張的情況。與此同時，銀行對房地產及建築裝飾行業採取收緊授信政策，部分到期銀行授信及貸款無法續借，甚至出現要求提前歸還貸款的情況。近五年，金融機構對洪濤抽壓斷貸10餘億元，進一步惡化了公司的現金流，致使公司的現金流難以維持正常業務經營。”

劉年新在公開信中寫道：“為了滿足公司發展的資金需求及快速融資需要，我及我的家人親屬為公司多次提供財務資助5億元左右，提供了超過10餘億元的擔保。我為洪濤集團提供財務資助的資金大部分來自於股票質押及房產抵押。”

劉年新稱：“為洪濤，我已瀕臨傾家蕩產。除此之外，我還向親朋好友借款，將自己的房子和孩子的房產抵押、變賣換來資金，全部投入到洪濤的經營。作為公司的大股東，個人經濟最困難的時候，我也從未減持個人持有的公司股份，洪濤就像我自己的親生孩子，我已散盡家財保洪濤。”

不過，洪濤集團最終並未擺脫退市的命運。

根據*ST洪濤發佈的公告，其已於2024年7月2日收到深圳證券交易所下發的股票終止上市事先告知書。*ST洪濤股票在2024年5月31日至2024年6月28日期間，連續二十個交易日的每日收盤價均低於1元，根據規定，深交所擬決定終止*ST洪濤股票的上市交易。

“戴帽”之前的*ST洪濤也曾有過自己的高光時代。公開資訊顯示，洪濤集團成立於1985年，2009年12月A股上市，主業為高端公共裝飾，主要承接劇院會場、圖書館、酒店、寫字樓、醫院、體育場館等公共裝飾工程的設計及施工。

其官網文章中，該公司曾承接奧運會、大運會、世博會等場館，人民大會堂等宴會廳，上海大劇院、廣州歌劇院等國內劇院，以及華為、阿里巴巴、騰訊等企業辦公大樓的建築裝飾工程，被業界稱為“大堂王”、“大劇院專業戶”。

公開資料顯示，上市後，洪濤集團每年的歸母淨利潤大致在1億元～3億元之間。直到2018年，洪濤集團歸母淨利潤虧損4億元。2019年短暫盈利後，2020年至2023年，洪濤集團連續4年虧損，最高虧損14億元。

7月9日，上海發佈今年第四批集中供地公告，五宗地塊涉及徐匯、浦東、虹口、青浦和奉賢；出讓面積11.56萬平方米，總建築面積25.55萬平方米，起始總價97.6672億元；現場競拍環節將於8月7日進行。

徐匯濱江宅地設置最高限價

徐匯區斜土街道xh128D-07地塊採取“招掛複合”的出讓方式，根據通過資格核驗的申請人數量確定出讓方式。採用有競價招標的，則按規定的評標、競價、搖號規則確定中標人；採用掛牌方式出讓的，則按報價、競價、搖號規則確定競得人。

該地塊的起始總價為36.96億元，起始樓板價為10.08萬元/平方米；最高限價為48.048億元，最高限價對應的溢價率和樓板價分別為30%和13.10萬元/平方米。

土地競買“重回價高者得”，為何還設最高限價？上海市規劃與自然資源局曾介紹，自第三批次起，上海市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。但該局也表示，在出讓前，規劃資源、住建、房管、發改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應的規模、結構、價格、節奏等方面保持聯動，逐一對地塊進行研判，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品住宅，地總面積19135.78平方米，出讓面積16666.04平方米，容積率2.2，計容面積36665.29平方米。該地塊東至兆豐路,南至龍華中路,西至大木橋路，北至xh128D-06地塊，位於徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城、匯元璽、啟元、禦江廷等項目，板塊熱度高。

本地塊無需配建保障性住房，也未要求必須建設中小戶型。中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層住宅建築面積不大於110平方米、高層住宅建築面積不大於120平方米。

出讓檔要求，該地塊全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100％以上，計36665.29平方米以上，全裝修新建商品住房裝修價格（集采價）5000元/平方米。

另外四宗地塊均“價高者得”

除徐匯濱江地塊之外，本批次公告的另外四宗地塊均“價高者得”。

本次公告地塊另一宗出讓價格超過20億元的為奉賢區奉賢新城11單元A02C-03地塊，起始總價為25.5217億元，規劃為普通商品房用地，出讓面積58003.7平方米，容積率2.2。

浦東新區北蔡楔形綠地C06-01地塊起始總價19.628億元，規劃為普通商品住宅專案，出讓面積16730平方米，容積率2.3，建築面積38479平方米，起始樓板價51009元/平方米；東至規劃五路，南至C06-02地塊，西至C06-02地塊，北至北中路。

虹口區江灣鎮街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊起始總價為11.2712億元，出讓面積10160平方米，綜合容積率2.44，建築面積24772平方米，起始樓板價45500元/平方米；地塊東至HK0018-02地塊，南至HK0017-22地塊，西至HK0017-22地塊，北至萬安路。

本次公告總價最低的為青浦區重固鎮福店路東側36a-01地塊，起始總價為4.2863億元，出讓面積14008平方米，容積率2，建築面積28015平方米，起始樓板價為15300元/平方米；地塊東至河道，南至36a-02地塊，西至福店路，北至毛家角路。

7月11日，中國證監會宣佈將對程式化交易進行監控，並劃定相關“紅線”。此舉意在減少程式化交易可能帶來的不利影響，確保市場交易的公平性。

據瞭解，中國證監會計畫實施一系列措施，其中包括對高頻量化交易實行差異化收費安排。證監會相關部門負責人表示，將加快推出相關務實措施，以降低程式化交易的潛在負面影響，保障市場交易的公正性。

7月10日，記者從世邦魏理仕方面獲悉，今年上半年，北京物業投資市場共錄得17筆交易，交易額同比上升51%達185.5億元。

據世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天介紹，其中二季度完成8筆交易共計121.0億元，主要受兩筆30億元以上的非市場化交易帶動，刨除這兩筆成交，二季度及上半年市場活躍度恢復仍顯滯緩。

險資投資者積極佈局

從買家構成來看，上半年險資頻繁出手，繼續成為大宗交易市場的中流砥柱。二季度內金額最大的三筆交易均為險資投資者從開發商手中購得的優質資產，包括兩筆綜合體和一筆養老公寓交易。

其中，最大的單筆交易來自新華保險(30.730, 0.28, 0.92%)接盤的CBD萬達廣場，該專案集合了寫字樓、商業和酒店業態。

其次是由遠洋和太古地產聯合開發的在建專案頤堤港二期，該項目位於北京市朝陽區，北起將台路，西臨酒仙橋路，在北京商圈享有一定知名度，預期總樓面面積約39.36萬平方米，將發展為以辦公樓主導的綜合發展專案，擴建部分包括一座購物商場、多座辦公樓和一家酒店，預計總投資額達230億元。

據瞭解，遠洋地產在出售時已投入63億元，項目預計將於2025—2026年完成。該項目接盤方為遠洋大股東中國人壽(31.270, 0.70, 2.29%)以及項目合作方太古地產，其中，中國人壽出資約31億元購得項目49.895%股權，繼2022年頤堤港一期以後再次接盤遠洋。而另一開發方太古地產則以9億元的代價增持14.895%的股權。

上述兩筆交易均為開發商出於流動性壓力所出售的資產。比如萬達集團自去年以來，受流動性壓力影響，陸續出售旗下位於一二線城市的萬達廣場，並退出部分輕資產管理專案。而接手其萬達廣場的也主要為險資機構。除了出售萬達廣場外，萬達集團去年年底還割捨了上市公司萬達電影(11.090, -0.84, -7.04%)控股權。

此外，中國人壽繼續加速佈局養老賽道，購入位於昌平北七家，由華潤開發的悅年華養老社區，該專案定位高端創新型“持續照料退休社區”。

上述三宗交易金額在二季度中占比高達84%，也進而使得上半年機構投資者交易額占比升至73%。

各板塊資本化率再度走擴

上半年除了險資頻頻出手外，二季度企業和個人買家交易金額占比位居第二達19%，其中36%的交易額來自企業出於自用需求購入的辦公類產品。而剩餘的投資屬性交易則以酒店和零售物業標的為主。

不過，和去年相比，企業和個人買家對投資機會越發謹慎和挑剔，二季度交易額環比下降54%，但對優質法拍項目保持重點關注，在望京和海澱分別完成一宗辦公和酒店的法拍交易。據瞭解，從去年以來，通過法拍購入資產成為不少買家抄底資產的重要途徑。

據世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩介紹，在可售優質資產數量增加和資產價格持續下行等因素推動下，備受投資者關注的北京核心區域優質資產上半年交易放量，交易金額占比達62%。

二季度，寫字樓、零售以及工業物流租賃基本面恢復均不及預期，疊加資本市場情緒仍保持相對低迷，前述板塊資本化率再度走擴。

據孫祖天介紹，上半年北京寫字樓市場整體的新租交易數量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活動來自于搬遷，租戶以遷往同區或鄰近子市場為主，而CBD、望京、中關村(3.460, 0.07, 2.06%)、奧體及麗澤等區域成為換租需求的主要承接地，擴租需求未見改善，租戶保守謹慎態度持續。

市場需求低迷態勢下，各區域和各級別樓宇租金普遍下行。在租戶降本增效的租賃策略訴求下，部分高租金定位樓宇和區域，或者老舊樓宇及其集中區域去化困難，租金跌幅靠前。二季度，北京全市寫字樓平均租金面價同樣本比上半年累計下跌4.6%至每月每平方米275.8元。

而優質產業園區和長租公寓板塊，由於租賃基本面相對穩定且受到REITs利好覆蓋，受到投資者高度關注。“未來買賣雙方價格預期差將逐步收窄，加之更多高性價比資產投放到市場上，預計將加速交易落地。”李浩表示。

租金走勢明顯跑贏樓價，6月中原城市租金指數CRI最新報120.28，按月急升2.17%，升幅是2016年10月以來逾7年半（92個月）最大。今年上半年CRI累升3.16%，當中主要藍籌屋苑以天水圍嘉湖山莊表現最標青，上半年彈升7.34%。

港島新界西CRI三連揚

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，租務市場持續活躍，已順利進入暑期季節性旺市，租金升幅擴大。CRI連升4個月共3.78%，升破120，創2019年12月後的4年半（54個月）新高。

6月四大分區租金均升逾2%，升勢顯著。新界西CRI按月漲2.65%至149.52，連升3個月共5.98%。港島CRI報114.91，按月上揚2.24%，連漲3個月共4.68%。九龍CRI按月彈2.22%，高見113.55，連升2個月共2.54%。新界東CRI為143.84，按月進賬2.03%，連續2個月向上共升2.55%。

今年上半年CRI累升3.16%，而以正式買賣合約日期計，上半年反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）累跌3.67%。

楊明儀指出，受惠海外學生及專才，租盤需求殷切，展望第三季CRI上試124，料租金將繼續平穩上升約3%。今年6月CRI較2018年8月128.01歷史高位相差只有6.04%。

撇除21個豪宅屋苑，在117個大型成份屋苑中，上半年有10個屋苑的實用呎租調整租金（呎租）爆升逾一成，主要是為二線屋苑，長沙灣宇晴軒飆19.57%最勁，呎租43.81元，該屋苑6月呎租按月也有2.94%升幅。而新蒲崗譽．港灣上半年亦急升15.21%，呎租高見43.78元，該屋苑6月呎租按月上揚2.89%。

在主要藍籌屋苑中，嘉湖山莊6月呎租按月上揚5.87%至23.98元，上半年則錄得7.34%升幅。而荔枝角美孚新邨6月呎租為33.4元，按月漲3.41%，上半年累升6.98%。

據《財新》報道，內地樓市銷售每況愈下，拖累房企投資，就連頭部央企也在縮減拿地規模，導致土地出讓金大幅縮水，地方財政堪憂。華泰證券近期研報顯示，上半年全國成交土地建築面積約9.9億平方米，同比減29%，成交金額約1.1萬億元(人民幣．下同)，同比少35%。其中，涉宅用地上半年成交建築面積約1.8億平方米，同比降35%；成交金額約6694億元，同比降42%。

*今年全國土地出讓收入同比料降19%*

報道稱，房地產行業從2021年下半年開始陷入流動性危機，土地市場大致同步收縮。據粵開證券6月份研報，在2021年到2023年，政府性基金中的土地出讓收入從8.71萬億元跌至5.8萬億元，累跌33.4%。粵開證券預計，今年全國財政的土地出讓收入為4.7萬億元，同比將再降19%。
　　
另外，民生證券統計了內地29個省份上半年的土地市場情況，數據顯示，上半年廣東、寧夏和天津的土地出讓金同比降幅最大，分別為64%、62%和60%。
　　
廣東是中國經濟總量第一大省，去年GDP為13.57萬億元，同期土地出讓金3415億元；但在今年上半年，廣東僅獲得土地出讓金537億元。

越秀交通基建(01052)公布，在5月於15個項目中，13個項目路費收入環比跌1.7%至18.8%，而13個項目日均收費車流量環比跌介乎0.7%至30.2%。
　　
該集團指，5月因勞動節假期放假五天，期間收費公路免收7座以下載客車輛通行費，而去年5月免收小客車通行費節假日天數為三天，受此影響，大部分項目車流量及路費收入同比下降，而大部分項目車流量及路費收入環比下降，因5月因勞動免收小客車通行費天數大於4月清明節免收小客車通行費天數。

屯門區新盤以低價出擊，同區現樓貨尾盤要減價吸客。建灝地產旗下屯門景秀里上嵐，把最後33個1房戶劈價逾45%，是近年減價幅度較大的新盤，整批折實平均呎價約11049元，最平呎價首度跌穿一萬元。

「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際的屯門第48區青山公路青山灣段住宅項目黃金海灣第1期意嵐，本周一（8日）公布首批139伙價錢，折實平均呎價9988元，當中有77伙折實呎價低於1萬元。發展商公布，昨天首日正式開放示範單位予公眾參觀，截至昨天晚上7時吸引逾1500人次到場。

同區上嵐昨天更新4張價單，下調33個1房戶的價錢，減幅逾45%。減價後折實售價279.3萬至329.31萬元，折實呎價9800至11435元，折實平均呎價約11049元。

名日．九肚山8單位周日賣

折實呎價低於一萬元只有1伙，單位為9樓D室，實用面積285方呎，向西北、望內園及屯門市景。單位定價631.99萬元，最新減至328.59萬元，減幅約48%；扣除15%樓價折扣，最新折實售價279.3萬元，折實呎價9800元。

意嵐有相若呎價的單位供應，例如5A座7樓H室，實用面積302方呎，同為1房間隔，向東，望毗鄰屋苑帝御，折實售價296.2萬元，折實呎價9808元。

建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣表示，上嵐以「屯門都會快閃價」盡推最後一批單位，預料反應熱烈，有望悉數沽清。

上嵐於2021年7月公布首張價單，首批50伙折實平均呎價18388元，至今共公布5張價單，最新一張價單折實平均呎價已升至20124元。

另外，長實（01113）旗下沙田九肚豪宅項目名日．九肚山，公布新一份銷售安排。長江實業營業經理詹勳榮指出，該盤本周日（14日）公開發售8伙，4房折實呎價14579元起，扣除樓價2%提早成交回贈，呎價可減至約14287元。該盤下周一（15日）招標賣1伙。

柏蔚森I超額17倍 明截票

新世界（00017）與遠展（00035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森I（柏蔚森發展項目第1期）落實本周六（13日）首輪發售201伙，公開發售其中198伙。項目累收逾3700票，超額逾17倍，明天（12日）截票。

本地零售市場持續走弱，高端消費表現更差，個別相關行業看淡後市，即使租約未完，也寧把門市關閉。本地珠寶金行謝瑞麟（00417）在銅鑼灣怡和街承租超過30年的分店，近月突然暫停營業，據悉舖位月租30萬元，租期尚餘一年半才到期，目前正納空租。

謝瑞麟原來的銅鑼灣分店位於怡和街1至1L號香港大廈地下D舖連閣樓，地下建築面積約756方呎，閣樓建築面積約544方呎，合共建築面積約1300方呎，目前月租約30萬元，呎租約231元。據了解，此份租約在2022年底才續約3年，要到2025年底才屆滿。

租約尚餘年半 須繼續納空租

不過，謝瑞麟該門市自今年5月起突然「拉閘」，至今未有再營業，但舖位裝修仍保留。據知情人士透露，謝瑞麟不會再於該舖經營，惟租約仍有一年半才完結，故此需要與業主商討退租安排。據悉，業主正在市場上把舖位放租，謝瑞麟須一直交租，直至有新商戶進駐該舖。目前月租叫價維持30萬元，但可議租至20萬元，較現租低逾三成，有商戶正積極洽租。

資料顯示，謝瑞麟在上址已經營超過30年之久，自1993年7月起承租，最初月租約30.5萬元，即現時租金只與當年相若。直至2001年，舖位租金加至39萬元。

到2002年，謝瑞麟更加增租毗連的香港大廈地下E舖連閣樓，地下建築面積約720方呎，閣樓建築面積約436方呎，合共建築面積約1156方呎，月租約21萬元。謝瑞麟把兩舖打通，合組成一個建築面積約2456方呎的巨舖經營，最初月租共約60萬元，後來零售業受高消費力的自由行客帶動，該巨舖月租在2012年升穿100萬元，更在2015年加租至150萬元續約。

由於近年零售市道見頂後不斷下滑，謝瑞麟在2018年率先放棄續租地下E舖連閣樓，把分店縮回原來規模，地下D舖連閣樓月租近年雖回到1993年水平，但謝瑞麟近期都決定放棄經營。根據資料，謝瑞麟目前在港島區僅餘兩間分店，分別位於銅鑼灣時代廣場及北角的北角匯，俱為商場舖位，即已無街舖分店。

栢麗大道兩舖同樣「拉閘」

除銅鑼灣區外，謝瑞麟位於尖沙咀彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G5、G6號舖連1樓3號舖，地下建築面積共1302方呎，1樓建築面積共1356方呎，合共2658方呎，7月初亦再無營業。據悉，此舖月租約30萬元，呎租約113元，租期至今年10月才屆滿，但亦在租約尚餘3個月的情況下提早「拉閘」。

早於今年3月，謝瑞麟旗下首間情侶珠寶品牌概念店DUO by TSL，位於同一地段栢麗購物大道地下G9、G10號舖連1樓5號舖，地下建築面積共1411方呎，1樓建築面積1357方呎，合計建築面積2768方呎，在2021年9月起以每月25萬元租用3年，呎租約90元，月租接近栢麗購物大道1986年開業時水平，更有3年優先續租權。不過，即使該舖首3年租約今年9月才告屆滿，謝瑞麟亦提早決定放棄續租，更情願繳納半年空租，等待租約到期。

近年新盤不時有延遲交樓情況，一手住宅物業銷售監管局（銷監局）最近發出「給業界的提醒」，指若發展商需要延期交樓，應盡快更新售樓說明書所載列的預計關鍵日期（預算入伙日期）。

本港自2020年起受疫情影響，部分新盤需要延期交樓，例如中洲置業沙田火炭星凱．堤岸及五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸等。

銷監局指出，工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制的意外、戰爭或惡劣天氣等情況，都可成為延期交樓的理由。為提高新盤的透明度和公平性，如發展商察覺項目需要延後預計關鍵日期，應在切實可行範圍內，盡快主動與發展項目的認可人士展開有關延期的討論。當認可人士批准延期，發展商應盡快更新售樓說明書所載列的預計關鍵日期。

換銷售地點應列明相關日期

銷監局提醒，若發展商增加或更改銷售地點，需要在更新銷售安排後最少3日才能賣樓。為免產生誤會或令公眾混淆，若發展商更改銷售地點，需要指明舊地點的停止銷售日期，以及新地點的售樓日期。

憂股息續增存變數 料上半年租金受壓

太古地產（01972）將於下月公布中期業績，富瑞指，由於寫字樓及零售市道欠佳，預期太古地產上半年業績有下行風險，同時經營前景惡化，負債比率上升，增加太地股息持續增長的不確定性，故此下調太地2024至2026年盈利預測11%至20%，以反映經濟前景轉弱及物業發展利潤率下降。

「假設自2022年起，太地未來10年股息增長4%，股息最終達至86.5億元，而2024至2026年經常性盈利只有約67億至76億元，屆時除上海新地塊外，大部分已公布的項目均已完工。」

富瑞予太地「持有」評級，目標價下調25%至12元。

富瑞指，太地首季經營數據反映公司的續租租金下調幅度擴大，而且市值租金下跌，因此預期上半年租金調整仍然受壓，惟出租率料維持穩定，但基於太地早前出售了港島東中心部分樓層，寫字樓租金收入或會出現高單位數跌幅。

港人外遊增 銷售跌幅或擴大

零售方面，太地的香港商場遠離中港邊界，預期不會受到北上消費太大影響，而且太古廣場商場銷售額已回復至2008年水平，主要品牌亦擴大商場的位置，而太古廣場約30%面積正計劃進行翻新，不過，太地仍受到香港零售銷售放緩影響，而且隨外遊增加，銷售跌幅或會擴大。

至於內地零售，太地三里屯北及興業太古匯正進行租戶升級計劃，約估總面積30%，計劃於2025至2026年重新開業，成都太古里亦正進行第二輪升級工程，14%面積受影響，料今年第四季重開。整體來看，分成租金疲弱及租戶調整會對短期零售收入構成影響，抵銷租金溫和上升及去年收購成都項目帶來的利好效應，料零售收入按年企穩。

富瑞指，太地已動用1,000億元投資計劃約六成資金，預期今年資本開支會明顯少於去年，未來兩年負債比率料維持低至中十位數。

二手樓價回調逐步浮現，沙田第一城一個2房撻訂貨重售賣395萬，較3月份賣410萬回落15萬元或4%。另鰂魚涌康怡花園2房以680萬沽累減48萬元，較網上銀行估價低5%。

市況低迷今個月首10天，沙田第一城僅錄3宗成交。美聯區域聯席董事黃錦瀚指，沙田第一城3座低層D室，實用面積327平方呎，2房間隔，叫價410萬元，現以395萬元沽出，呎價12,080元。據悉，單位曾於今年3月以410萬元轉售，當時買家因上會出現問題無奈最終要撻訂，單位相隔約3個月賣平15萬元。原業主於1996年10月以140萬元購入，持貨28年帳面獲利255萬元，單位升值1.8倍。

康怡2房售680萬 低估價5%

此外，鰂魚涌康怡花園7月暫2宗成交，最新一個2房以680萬元易主。市場人士指，康怡花園H座中層11室，實用面積522平方呎，叫價728萬元，現以680萬元易手，減價48萬元，呎價13,027元。售價較網上銀行估價716萬元低5%。原業主2011年以500萬元購入，持貨13年帳面賺180萬元。

其次，代理指，馬鞍山聽濤雅苑4座高層H室，實用面積788平方呎，3房加工人房，今年6月放盤，當時連車位叫900萬元，現不連車位以800萬元沽出，減價100萬元，呎價10,152元。

原業主於1999年4月以388萬元購入，持貨25年帳面獲利412萬元，或升值1倍。

市場蝕讓持續，市場人士指，大圍名城1期3座中層SA室，實用面積679平方呎，3房連套房間隔，開價約1,180萬元，議價後以998萬元易手，呎價14,698元，累減約182萬元。新買家為換樓客，原業主於2021年以1,198萬元購入，持貨約3年帳面蝕讓200萬元，期內貶值約16.7%。

海傲灣1房420萬沽 呎價14433

同時，中原地產首席分區營業經理洪金興表示，海傲灣2座高層J室，實用面積291平方呎，1房，擁開放式廚房，開揚景，叫價450萬元，減30萬以420萬元沽出，呎價14,433元。原業主於2019年6月以659.5萬買入，持貨5年帳面蝕239.5萬元或貶值36%。

再者，香港置業首席聯席董事曾家輝表示，長沙灣愛海頌2座中層F室，實用面積約487平方呎，以715萬元成交，呎價14,682元。原業主於2020年3月以841.2萬元購入上述單位，持貨約4年，是次轉手帳面虧蝕約126.2萬元，單位期內貶值約15%。

另外，忠誠拍賣昨日沽出將軍澳中心6座中層G室，實用面積約684平方呎，開價700萬元，多達5組客爭購，最後搶高約11%至778萬元沽，呎價約11,374元，低估價約14%。據了解，原業主因「炒燶樓」而斷供，最終遭銀行收回物業。

二手樓價走勢反覆，豪宅單位造價同樣受影響。市場消息透露，中半山梅道MAY TOWER 1座中層2室，實用面積2,218平方呎，屬於4房間隔，剛以約6,500萬元易手，呎價約2.9萬元。區內代理指出，同座一個低數層的2號室，今年初以8,000萬元易手，同類單位半年間造價回調19%。

不過，原業主早於2003年沙士年以約1,818萬元購入，持貨21年，帳面獲利4,682萬元離場，期間升值2.6倍。

禮頓山4房 19年賺4300萬

其次，跑馬地禮頓山5座低層B室，實用面積1,724平方呎，屬於4房間隔，原業主2005年以2,700萬元購入，近日以約7,000萬元易手，持貨19年帳面獲利4,300萬元離場。

另一方面，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原經紀人指數CSI（住宅售價）最新報38.84點，較上周的39.09點下跌0.22點，連續7周處於45點以下的睇淡區，預示樓價繼續向下調整未變。屯門新盤黃金海灣‧意嵐首張價單折實平均呎價創同區8年新低，以及啟德柏蔚森I首輪銷售的影響，將於下周CSI才反映，相信短期二手樓價持續受壓。

銅鑼灣前怡東酒店正重建新甲級商廈，命名為港島壹號中心，昨日舉行平頂儀式。文華東方酒店透露，新建成商廈將由置地負責管理，並在明年第二季開業。

港島壹號中心由文華東方酒店發展，屬於一幢多用途商廈，樓高24層，包括50萬平方呎的甲級寫字樓，另設5.5萬平方呎的5層零售空間，當中包括天台酒吧和餐廳，展示廳將在8月開放參觀。

文華東方酒店集團行政總裁Laurent Kleitman指，重建計劃以可持續發展為核心，展現了集團對香港的承諾和信心。

另外，中環甲級商廈皇后大道中9號接連有單位放售，高層單位意向價1.85億元，呎價2.37萬元，業主可售後租回為期1年。

深度遊席捲香港，無論本港居民或內地遊客都投身探索地區特色小店、發掘打卡景點。近年獲精品咖啡店及文青店追捧的深水埗區，成為這股浪潮中最受歡迎的地標之一，更令不少投資者和用家瞄準該區街舖的投資價值，而近日有業主趁勢放售深水埗荔枝角道可作飲食地舖連閣樓，意向價約2,380萬元。

降價8% 可買賣公司形式易手

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事鮑昌華表示，獨家代理舖位坐落於深水埗荔枝角道311至313號地下A（311）號地舖，連入則閣，地舖建築面積約1,200平方呎，閣樓建築面積約1,000平方呎，合計面積約2,200平方呎，該舖位原以約2,580萬元放售，業主因應市況，調低叫價至約2,380萬元，折讓幅度約7.8%。

同時，該舖位更可以買賣公司形式易手，為買家提供更大的財務彈性。至於該舖前租客為粉麵店，現正交吉中，業主同時亦推出市場招租，意向月租約4.8萬元，每平方呎叫租約21.8元。

另放租意向價4.8萬 罕有巨舖

該舖為區內難得一見的「高頭大馬」飲食舖，位置甚佳，人流如鯽，適合不同類型的餐飲行業經營，且位於區內收購重建段，全區變天在即，前景優越。該舖左右兩旁亦有甜品店、火鍋店及燒臘店等一眾食店，形成協同效應，而一街之隔的大南街，更是文青必訪的打卡聖地，外區客源穩定。

鮑氏指出，舖位周邊配套完善，未來升值潛力大，因而該地段業主大都惜售。據中原（工商舖）成交記錄，區內以往錄得多宗成交，包括荔枝角道888號地舖，於今年4月以約600萬元售出，以其面積約543平方呎計，平均呎價約11,050元；另，荔枝角道380號地舖於去年10月以約1,780萬元售出，其面積約1,337平方呎，平均呎價約13,313元；荔枝角道67號地舖，面積約250平方呎，於2022年8月以1,400萬元易手，平均呎價約56,000元。

是次放售的深水埗荔枝角道的地下連閣樓飲食大舖，屬區內矜罕的放售物業，加上其優越的地理位置、龐大的人流量及業主靈活的放售條件，極具競爭力，料將吸引不少投資者及自用客青睞。

發展商積極銷售旗下新盤餘貨，推動市場氣氛向好，其中不少現樓新盤錄成交。信和夥拍會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙III昨日連錄成交，共套現約5900萬。

成交呎價達3萬

維港滙III昨日售出單位均位於1A座，為12樓及26樓的B室，面積1001方呎，3房1套間隔，設私人升降機大堂，顯示豪宅氣派。兩個單位分別以2828萬及3072萬成交，呎價約28252元及30689元。

翻查資料，以整個維港滙系列項目計算，踏入7月後共售出4伙，套現將近1.5億。於今年至今就已累售出逾170伙，套現超過34億，銷售成績突出。整個維港滙項目分為3期發展，其中維港滙III提供388伙，間隔涵蓋開放式至3房單位。

至於恒基啟德現樓新盤HENLEY PARK，於昨日售出1伙，為項目1B座30樓J室，面積395方呎，1房連開放式廚房間隔，成交價830.25萬，呎價約21019元，屬項目本月首宗成交。HENLEY PARK位於啟德沐泰街8號，合共提供740伙，提供單位面積由250至1558方呎，戶型涵蓋為開放式至3房間隔。

HENLEY PARK每呎2萬售

新地旗下屯門NOVO LAND 3B期銷情持續，昨日售出項目2A座5樓G室，面積300方呎，為1房連開放式廚房間隔，以372.98萬成交，呎價約12433元。買家選用發展商提供的180日付款計劃，若能提前於90日內完成交易，可享發展商提供達成交價1.5%的現金回贈。

NOVO LAND 372萬成交

屯門NOVO LAND 3B期於上月正式開售，進入7月後銷情未見停頓，本月截至昨日售出13伙，套現金額已突破6353萬。

NOVO LAND位於屯門欣寶路8號，第3B期提供769伙，標準單位中開放式單位設28伙，面積介乎232至253方呎；1房就設173伙，面積由292至303方呎。2房單位面積介乎400至472方呎，共設360伙，而3房設170伙，面積512至908方呎。