提要
活化高雄資產 8、9月分批釋出三筆 市場看好將獲建商青睞

高雄房價飆漲，帶動土地行情扶搖直上，讓部分企業啟動資產活化計畫，其中，中石化（1314）預計8月、9月標售亞灣區合計約5,000坪土地，總底價達42.8億元，受到市場注目。

上市建商主管說，高雄中石化舊廠成為亞灣70期重劃區，近年來土地分批售出，由於基地緊鄰205兵工廠區段徵收開發區，還有捷運紅線凱旋站、夢時代購物中心等，生活機能豐沛，因此陸續吸引華友聯、隆大等重量級建商進場。

隨著台積電設廠帶動高雄房地產價格飆上天，中石化趁熱持續出售土地，總共有三大塊土地要標售，首先標售的為8月22日一心路、籬仔內路三角窗的2,341坪土地，標售底價為18.5億元，換算每坪底價約79.01萬元。

除了8月22日的該筆土地標售，9月5日還有二筆建地標售，其中一塊土地面積約455坪帶建照，底價6.6億元，換算每坪145.07萬元。另一筆土地面積約2,269坪，就在一心路、籬仔內路三角窗的兩千坪土地旁邊，總底價約17.7億元，換算每坪約78萬元。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察中石化去年同於70期重劃區的土地標售案，標出土地單價約落在7～8字頭，若以上次標售案來看，此次標售案開價合乎市場預期，惟其中一筆土地單價高達140萬元以上，評估應是帶建照標售，對建商而言取得後可立即開發，省去不少申照與整合時間，應會頗受業者青睞。

至於亞灣70期重劃區周邊房市方面，賴志昶指出，70期重劃區所在的亞洲新灣區、一心商圈，為近年來高市府重點發展區域，且在有重大公共建設、高科技產業進駐以及人口紅利等加持下，亞灣區房價水漲船高，目前新案行情已經坐穩單價4字頭，甚至部分指標個案已達單價5字頭以上，房價前景看俏，也讓緊鄰的70期重劃區發展前景廣受注目。

高雄70期重劃區屬多功能經貿園區裡第六個完成的重劃區，位在一心一路與籬仔內路口，面積約8.01公頃。

國泰金（2882）昨（22）日公布7月國民經濟信心調查結果顯示，受到政府政策轉變，國內買賣房意願連兩月呈現分歧。買房意願指數連兩月下滑，賣房意願指數則反向激升，不但連三月轉正，7月賣房意願指數更從前一個月6.7大漲至11.7，寫2014年2月以來、十年半新高水準。

房價持續走高，加上政府出手嚴控新青安房貸禁止轉租、轉賣套利以及找人頭等，打擊投機客。國泰金本月經濟信心調查發現，認為目前是買房時機的比重22％、低於上月22.7％，認為不是買房時機走高至63.1％、高於上月61％；對於現在是否為賣房時機，比重則走高至46.9％、高於上月43.9％，不是賣房時機比重則降至35.2％、低於上月的37.2％。

整體來看，買房意願降至2024年2月以來低點、等於回到年初，賣房意願卻激增寫2014年2月以來新高，顯示持有房屋者更有意願趁房市高漲時賣屋。

另，國發會最新公布的5月景氣對策信號維持黃紅燈，領先指標與同時指標皆上揚。根據國泰金7月國民經濟信心調查結果顯示，民眾對景氣現況、景氣展望樂觀指數、大額消費意願全數走揚。調查顯示，民眾對2024年台灣經濟成長率平均預期值落在3.11％、高於前越平均預期值2.8％，顯示對台灣經濟更有信心。其中，六成民眾認為將破3％。對今年平均通膨預期值則落在2.59％、高於前月2.32％，其中88％認為今年通膨會破2％。

國泰金指出，調查結果發現，民眾對今年台灣經濟成長率及通膨預期同步向上，但相較主計總處預估，對經濟成長較為保守、對通膨預期較高。

今年度新北住都中心管理社會住宅估計將達到30處、共3,689戶，其規模與經驗都居全國之最，在同性質行政法人中，新北住都中心不僅最先取得ISO國際認證，為提升社宅管理的穩定性與品質，22日更領先全國發布「社會住宅標準化流程SOP手冊」，依據實際業務針對常規性作業擬定標準化作業程序，提供物業管理及相關從業人員的實體教育訓練，並結合手冊準則說明，強化工作成效，建構完善社宅管理流程。

新北住都中心董事長陳純敬表示，社會住宅為國內當前最重要的住宅政策且具有公益性，透過政策持續推動，進一步解決住宅相關問題、改善居住環境品質。新北住都中心負責社宅接管前期的規劃考量及接管後期的營運管理，秉持著高效出租市有資產、降低維護成本、建立穩定且有效率的管理準則為目標，逐步提升新北社宅居住品質。

隨著社宅管理總量持續增加，新北住都中心在後期營運管理階段，面對著第一線維管人員的相關業務執行的差異仍有諸多挑戰，因此不斷嘗試把各種管理經驗併同實務操作，整合數年前線經驗並經多次討論修正後，逐步打造後期營運管理的標準化作業程序，新北住都中心期許未來能建置一個更專業、更效率及更穩定的社會住宅服務體系，讓社宅住民「安穩的住，住得安穩」。

看好高雄不動產市場發展，仲量聯行受託辦理標售位於鼓山區「農21區」，基地面積約1400坪，該標的鄰近農16特區。仲量聯行投資部資深副總吳瑤華表示，7月24日公開本標售案、8月28日下午1時整截止投標收件。

仲量聯行介紹，「農21區」總面積約16.7公頃，位於博愛路、中華路、大順路和愛河之間，高雄市政府曾辦理都市計畫變更公開展覽，預計變更為住宅區，近期高雄市中心開發飽和，「農21區」農業區土地釋出稀有，且內政部實價登錄系統揭露，土地交易單價上看每坪60萬元。

高雄市府今年6月配合地方意見重啟修訂凹子底農21都計案內容：首先，為愛河治理工程需求於愛河下游規劃一處公園兼滯洪池用地；其次，為改善周邊交通動線，鄰愛河沿岸規劃20公尺園道用地；第三，為響應中央推動社會住宅政策，規劃一處社會福利設施用地；最後，為延續大順路沿線商業發展機能，規劃了兩處第四種商業區。

吳瑤華指出，農21標位於高雄鼓山精華區段，步行9分鐘可達輕軌愛河之星站，10分鐘可達高捷紅線後驛站，坐落愛河畔第一排，為高雄市蛋黃區難得一見千坪素地，隨高雄鼓山區發展快速，有潛力成為下一個農16特區。

台中14期重劃區與佔中央公園特區共同構成的大水湳生活圈，合計佔地面積達748公頃，其生活機能完備且綠地與建設數量居各區之冠，成為中台灣最受矚目的生活圈，據統計，大水湳生活圈大型建設開發案總投資金額達約700億元，專家指出，兩區皆在開發初期，仍有上百塊可開發素地，房價堆疊、補漲性強，吸引眾多開發商爭相搶進插旗，一舉一動更牽動著中台灣的房價走勢，備受矚目。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，14期與中央公園特區範圍廣大，不過兩區距離相近且生活機能高度重疊，從榮德段西側到經貿段東側的距離，甚至比區域內不少點到點還近許多，尤其后庄路連接起經貿三路的路線，更是貫穿兩區的交通命脈。

近期聲勢最火熱的則屬14期，以預售案「大陸豐莚」來看，以每坪80萬元刷新區域價格天花板，最近傳出完銷的「THE 精銳」也創下每坪77萬元的高價，另，甫進場的「惠宇洲際段案」同樣傳出銷售捷報，8月實價登錄預估將有不少單價突破每坪70萬元的交易，也宣示著14期7字頭單價已成常態。

舜元建設作為深耕該區域的建商之一，其憑藉穩健的營建品質及媲美七期豪宅的社區質感，累積一群忠實品牌粉絲，包括「舜元獨立森林」、「舜元知了」、「舜元知茵」在內，大水湳生活圈已布局6案，而目前14期榮德段線上個案「舜元境朗」基地位於庄德街，步行至巨蛋僅需8分鐘，主打43坪大三房產品，總價帶約在3000-3200萬元，廣獲自住客青睞，銷售已進入尾聲。

預計明年上半年進場的「舜元洲際段案」基地面積廣逾千坪，更擁有區域唯一同時臨洲際路園道與崇德十九路的難得條件，將結合舜元著重人文環境特色的新穎設計，值得期待，後續14期還有寶輝、精銳、新美齊（2442）、遠雄（5522）、華固（2548）、宏璟（2527）、鼎固-KY（2923）等指標建商也將接棒推案。

此外，近期「中央公園特區」近期也頻傳高價成交紀錄，包括「華固頂匯」出現196筆成交，24樓最高單價達每坪86.1萬元。潤隆（1808）「當代首馥」出現167筆實登錄，均價約每坪68萬元，其中28樓單價達每坪73萬為目前社區最高。「遠雄綠美」出現104筆交易，均價約每坪75萬元，其中11筆單價突破8字頭，新進場的「國聚之瑑」也出現44筆實登，15樓出現目前最高單價每坪71.4萬元。

房價失速列車？「五字頭」預售案陸續攻破各縣市蛋白區。根據內政部實價網最新揭露，新竹縣竹東鎮、嘉義市、嘉義縣朴子市、台南市新市區等，均已出現每坪五十萬起跳的預售案，且有更多蛋白區預售案正處於坐四望五的漲價態勢。

房產業者指出，以竹東預售屋為例，絕大多數預售案還處於三字頭價位，但最新推出在東寧路一段上的預售案，五月一口氣揭露三十九筆實價，高達二十九筆單價突破五十萬元，直接跳過四字頭、直奔五字頭，且該建案已揭露兩房戶數中，逾六成總價超過一五○○萬元。但若以目前蛋黃區竹北銷售中個案，仍有少部分新案揭露單價處於五字頭，甚至也有四字頭。

房市專家何世昌指出，竹東突破五字頭仍屬合理，畢竟竹南新案成交單價已來到四字頭，且竹東距離竹科近，房價易受新竹市東區拉抬而上揚；目前多數縣市蛋白區新案最高成交價飆上四或五字頭情況越來越常見，例如高雄楠梓與橋頭、台南新市與善化、基隆暖暖、宜蘭頭城及五結等區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，竹科購屋需求不斷外溢，對於距離科學園區通車不是太遠的區域，自然也會受到外溢潮影響，若遇到建案屬於大面積基地開發又有競爭的大樓，房價就直接往上跳。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，資金潮、高科技投資帶動國內住宅買盤，是近來蛋白區預售案價量暴衝的主因；但區域房市發展考驗著當地都市計畫通盤檢討能否提升至承受大量外來人口，否則就學、消費、醫療等基本民生條件若無法滿足，將容易衍生後續更多社會問題。

內政部針對單一所有權人住宅進行全國總歸戶統計，全國持有四間房以上的住宅所有權人約9.53萬人，持有79.9萬戶住家，相當1.62％屋主掌握全國10.48％的住宅。

其中，擁有四房以上的非不動產業法人屋主達9,244家，擁房數達25.2萬宅，換算每家法人平均持有27間房產。

為了解住宅所有權人持有概況，內政部據2023年底住宅資料統計，全國持有住宅且為「單獨產權」的屋主共有589.64萬人，年增7.2萬人，合計持有住宅數量達762.45萬宅。在單獨持有的所有權人中，有93.68％為自然人持有，持有714.25萬宅，法人則持有者48.20萬宅，約占6.32％。

內政部指出，去年底全國約有831.88萬住宅，其中，名下擁有四間房以上的「多屋族」已連續三年成長，自然人加計法人共有9.5萬人，較前一年度增加918人。雖然囤房稅讓持有成本增加，但多屋族普遍為高資產族群，再加上近年房價漲勢更盛，不會輕易因稅負增加而改變資產配置。

此外，擁有四間房以上的「多屋族」雖只佔整體屋主比重1.62％，但合計持有住宅數量達79.9萬宅，占全國住宅比重達10.48％。

至去年底共1.4萬個法人擁有四間房以上，合計擁房數量超過35.8萬宅；其中，從事不動產及營建工程業的法人有4,877個，擁房數約10.6萬宅，平均每家持有21.7間住家。

非屬不動產業相關、且持有四戶以上住宅的法人有9,244個，不僅較前一年增加255家，且擁房數達25.2萬宅，也比去年多1.1萬宅，換算平均每家持有27.3間房產，超過不動產相關法人的持有數量。

房市買氣噴發，上半年六都建物買賣移轉棟數年增幅均創近11年新高，部分預售個案甚至供不應求，台中建商如大城、惠宇、精銳、國聚、櫻花建、豐邑等超前部署，今年分區布局、多案齊發，瞄準各潛力區域的剛需買盤，大秀品牌實力。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，建商多點布局、多案齊發，可看出建商實力深厚及永續經營理念，拓展品牌的能見度與廣度；尤其近年來房市走向自用型買盤，開發商針對不同區域需求推出適居產品，也是回應自住趨勢的轉變。

例如大城營建機構，今年計劃推出四個預售新案，聚焦台中北屯區熱門三大重劃區－機捷特區、14期與北屯市醫特區，總推案量上看140億元，其中已於第二季進場的機捷特區「大城光年」，銷售傳捷報，下半年計畫推出「大城吾界」。除機捷特區外，14期也是大城重點布局區域，預計第三季將有旗下大映建設「洲際段」新案推出，大城今年也出手搶14期「美和段」土地。

惠宇營建機構今年推案橫跨機捷特區、14期、七期，其中上半年公開的機捷預售案「惠宇大悅」，銷售亮眼，根據實登資訊，最高成交單價60.4萬元。

精銳建設機構今年也多案齊發，繼上半年推出14期「The精銳」與龍井區的「精銳World」後，下半年強攻南屯區單元五、南區與沙鹿區。

在台中跨區域多案齊發的建商，還有國聚建設、櫻花建設、豐邑機構等，其中國聚建設開案觸角遍及水湳、五期、南屯、13期等，以自住型三至四房為主力。

國家住宅及都市更新中心22日舉辦「埔心安居」社會住宅開工典禮，是首座採用全預鑄工法的社會住宅，全案總工程經費約36.5億元，提供486戶居住單元，預計2027年完工。住都中心董事長花敬群表示，未來預鑄工法將持續擴大，加速社會住宅的興建速度。

內政部致力推動營建工法升級，花敬群指出，「埔心安居」是全國第一個以全預鑄工法興建的社會住宅，相較傳統工法工期短；他說明，預鑄工法採用彈性運用柱、樑、版、外牆之預鑄工法於建築內部構件，減少現場施工所需時間及人力，也可減少施工產生的噪音與粉塵，更能大幅縮短工期，讓社會住宅的興建速度愈來愈快。

國家住都中心說明，「埔心安居」基地位於桃園市楊梅區中興路、金龍二路路口，位處埔心生活圈，步行10分鐘可抵達埔心火車站，開車10分鐘可接國道1號。基地鄰近埔心公園、瑞埔國小、四維國小、治平高中、圖書館埔心分館等；此外，通勤可至幼獅工業區、平鎮工業區，以及龍潭科學園區，滿足就業需求。

「埔心安居」建築規模為地上12層、地下2層建築，提供486戶居住單元，並規劃設置廣場式開放空間、長期照護辦公室等公益社福設施，提供全齡友善宜居環境。住都中心表示，基地南側緊鄰桃市府已完工之楊梅一號社會住宅，未來將共同滿足當地通勤就業人口的居住需求。

內政部長劉世芳表示，內政部接下來社會住宅的發展方向，將擴大結合國公營、民間單位的量能，部分基地也會採用「小造鎮」的方式，結合公園、道路等公共設施，滿足在地的需求。花敬群表示，埔心這裡有3塊基地，住都中心現已在桃園9個區興辦，接下來將繼續擴大，把蓋社會住宅當成在地的大事情。

國家住都中心目前於桃園市推動13處社會住宅決標，達4,113戶；3處基地共924戶正在興建。並規劃2座幼兒園、3處托嬰中心、日照中心與身障小作所等社福設施。國家住都中心強調，全國興辦社會住宅目前已經決標超過5萬5,000戶，預計下半年還會再決標1萬戶。

據統計，近一年手遙飲店增加283間，全台合計已逼近1.6萬間，由於硬體成本，店面坪數需求，人力需求，技術門檻「四低」，不僅是年輕人創業首選，亦帶動熱門商圈20坪以下小型店面需求。

財政部統計顯示，截至今年四月全台手搖飲店達1萬5,908間，2023年全年營業額達537億，若以一杯50元來計，全台一年大約喝掉超過10億杯的手搖飲。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，手搖飲以外帶為主，因此店面坪數需求小，一般常見這類茶飲店都開在學生、上班族或觀光人潮聚集處，包括學校、補習街或夜市附近，辦公商圈巷弄，大型醫院、或大型住宅區旁。因產品單價低，可負擔的租金成本有限，因此加盟主多半偏好租20坪以下店面，又以老公寓一樓型態最受歡迎。

台灣房屋內科江南加盟店店長陳文楷表示，內湖科學園區有龐大的就業人口，手搖飲店相當密集，尤其是江南街和內湖路一段285巷、411巷等，因緊鄰內科，更是手搖飲店的一級戰區，空置率低，若是坪數在20坪以下的茶飲店，租金每月約5～6萬元上下。

雖然茶飲創業門檻低，但過去也發生過，租用店面有違章建築或使用到無產權空地，遭檢舉而停業，或因大型企業商辦都更、學校倒閉，導致消費人口移轉，生意連帶受影響，建議簽訂租約前多方評估商圈的多元性和穩定性，才有助於長久經營。

據微信公眾號“重慶萬科”消息，近日，重慶萬招置業有限公司擬將萬科招商理想城項目5號地塊庫存商業進行產權整體銷售。

專案資訊顯示，萬科招商理想城項目位於重慶市沙坪壩區西永物流園奧特萊斯旁，庫存商業共計96套，面積約11160.44平方米，共計四層（-1-3層），准現鋪在售。

上述96套庫存商業未明碼標價。購買條件顯示，具有購買意願、符合買家資格條件的客戶可將購買報價及個人（企業）資訊等於7月22日12時前發送至萬科相關郵箱，並按照價高者中標，最終由專案公司簽署專案交易檔。

買家資格條件顯示，需具有獨立承擔民事責任的能力；具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；在經營活動中沒有重大違法記錄。

根據專案介紹，萬科招商理想城項目已有超32家商家入駐，同時約3000平方米大型超市已開業，招商理想城項目距離沙坪壩小學圖新小學直線距離約350米，產生教育培訓、興趣拓展等大量消費所需。

按照“重慶萬科”發佈的消息，萬科•天空之城、萬科•金域學府、萬科•金開悅府等項目均有在售商鋪。

據克而瑞重慶發佈的《2024年上半年重慶房企銷售金額TOP20》顯示，萬科地產全口徑銷售金額為20.75億元，排名第八。

在房地產市場供求關係發生重大變化的背景下，萬科也在逐步調整戰略。今年4月30日，在萬科召開的2023年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，統籌好降負債和高品質發展，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。後續，除了綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業外，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。同時，堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計畫每年完成200億元。

根據萬科於7月9日披露的投資者關係活動記錄，上半年萬科完成全部到期公開市場債務償付，年內已無境外公開債，下半年境內公開債券還剩2筆，將通過經營端現金流、銀團貸款等管道安排償還。今年以來，萬科融資管道保持通暢，合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元。專案白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請，萬科大部分在建專案都已經向屬地城市做了申報。萬科也利用經營性物業貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。銀團貸款有序推進。5月公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產包融資。未來還將繼續爭取銀團貸款機會，鞏固公司現金流。大宗交易方面，資產交易實現回款93.4億元，同時REITs方面也取得積極進展，印力REIT完成上市發行，發行規模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs也在申報過程中。

貸款市場報價利率（LPR） 迎來年內二次下調。

7月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年7月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較前一期下調10個基點。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。

對房地產市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準，5年期以上LPR的調整會影響到購房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，從5年期以上LPR的走勢來看，今年一季度呈現“破4”的態勢，即從4.2%下降至3.95%。而當前出現了今年第二次降息，進一步引導房貸等成本的下降。

考慮到今年LPR已經累計下調了35BP，按房貸100萬元、30年期、等額本息估算，預計調整後的月供壓力將減少約200元，利息總額減少超過7萬元。


中指研究院市場研究總監陳文靜指出，2024年5月17日，房地產“一攬子”政策落地，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調控權給予地方，隨後多數城市取消首套、二套房貸利率下限，當前各地房貸利率均處在較低水準，部分城市部分銀行首套房貸利率已降至3.0%以下，此次5年期以上LPR下調有助於引導首套房貸利率進一步下行，繼續降低購房者購房成本。

據中指研究院監測資料，當前尚未取消首套、二套房貸利率下限的城市僅有北京、上海、深圳等個別城市，以北京為例，此前執行首套房貸利率為3.5%（LPR-45BP），二套房貸利率為3.7%（五環外，LPR-25BP）/3.9%（五環內，LPR-5BP），此次調降後，北京首套房貸利率調整為3.4%（LPR-45BP），二套房貸利率調整為3.6%（五環外，LPR-25BP）/3.8%（五環內，LPR-5BP），其中，首套房貸利率已低於此前歷史最低水準（3.43%）。

另以上海為例，此前執行首套房貸利率為3.5%（LPR-45BP）、二套房貸利率為3.9%（LPR-5BP）/3.7%（重點區域，LPR-25BP）。此次調整後，上海首套房貸利率為3.4%（LPR-45BP）、二套房貸利率為3.8%（LPR-5BP）/3.6%（重點區域，LPR-25BP）。這裡所說的重點區域即自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策。

業內認為，本次降息年內利好新增房貸需求，多數存量房貸利率或將於明年初執行下調10BP。

58安居客研究院院長張波指出，降息可以視為一個明顯的信號。在三中全會之後，央行緊跟著降息操作，可以視為對三中全會精神的積極回應，通過貨幣政策與財政、產業等政策協同作用，共同推動經濟高品質發展，也是面對當前經濟壓力，強化逆週期政策加大力度以支持經濟增長的重要手段。其次，此次降息的力度明顯，雖然LPR利率已經處於歷史性低點，但10個基點的降幅依然高於市場預期，這有助於提升市場信心。

陳文靜提到，整體來看，此次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的購房成本，有利於購房需求釋放，與前期“穩市場”“去庫存”配套政策疊加形成合力，有望助推核心城市市場情緒進一步修復。近日，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》全文公佈，指出“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”，預計未來各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預期，降低購房成本仍將是支持購房需求釋放的重要舉措之一。

《決定》提出，健全保障和改善民生制度體系，加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑指出，隨著房地產供求關係發生重大變化，房地產調控政策工具也要相應改變和進階，從原來高度依賴行政化手段轉向市場化手段為主，更加注重基於城市住房供需特徵和城市發展需求來精准施策。此外，更加強調運用“市場+保障”相結合的機制來進行住房資源配置，並以著力支援住房剛需和釋放住房改善需求為中心點進行施策。

“新時期‘房住不炒’的基本理念仍會堅持，房地產市場會在房地產開發融資及預售制度變革及信貸財稅土地相關配套制度的改革完善驅動下，讓商品房更加回歸商品屬性，降低獲取門檻，可及性更高，供需匹配更好提升，房地產市場更加平穩健康發展。”陳傑說道。

加快建立租購並舉的住房制度

《決定》提出，健全保障和改善民生制度體系，加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，打造租購並舉的住房制度，寫入了黨的十九大、黨的二十大的報告中，是我國新時期住房制度發展的方向，也是房地產新模式框架中住房供給側結構性改革的主要內容。

李宇嘉認為，目前來看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來人口，其中也有工薪階層和人才群體。他們居住的模式就是先租後買，甚至是長租。租購並舉的住房制度，一方面將租房作為重要的、等同于買房的居住形式，要在公共服務上實現均等化，比如租房可以落戶，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，租房可以入讀公辦義務教育等。近年來，租購並舉的住房制度已見雛形，熱點城市規模化的租賃住房供給占到近三成，租房可以落戶、享受公辦教育已經在熱點城市落地。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然也指出，在“租購並舉”的國策引導下，隨著保障性租賃住房築底的逐步完成，解決了新市民和青年人群體的基本居住需求，為他們提供了穩定的住房保障。展望未來，可以預期租賃服務的目標人群將逐漸從剛需的新市民和青年人擴展到改善性人群，這一轉變將進一步彰顯租賃住房在整體房地產發展新模式中的重要性。改善性人群不僅追求住房的基礎功能，更注重居住品質和環境，將進一步促使租賃住房市場向多元化和高品質方向發展。

城鄉居民納入住房需求，支持住房需求多樣化發展

《決定》提出，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池指出，住房制度仍然要堅持保障房與商品房雙輪驅動、雙軌運行的模式，加大保障房的供給力度，既要滿足工薪階層的剛性住房需求，也要支持居民多樣化的改善住房需求。

在當前的住房保障體系中，保障性住房主要包括配租型保障房以及配售型保障房。

李宇嘉提到，這兩類房源最大的特點就是低租金、低售價，目的是降低城鎮化的成本，讓工薪階層和人才群體可以較低的成本融入城市，不再為住房焦慮，從而放開手腳為美好生活奮鬥。下一步，除了新增建設外，部分房源將通過盤活存量來解決。此外，未來還要大規模盤活閒置土地，建設配售型保障房。配售型保障房將承擔商品房下跌後穩定行業的重任，而且也是通過供給側結構性改革適應需求端變化。

此次會議還提出“支持城鄉居民多樣化改善性住房需求”。中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強認為，該條表述明確了支持住房需求的多樣化發展，並將城鄉居民納入住房需求，進一步豐富了住房需求的層次性。

一線城市樓市政策有望進一步放鬆

《決定》提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

趙秀池認為，在房地產市場的運行機制方面，既要發揮有為政府的作用，也要發揮有效市場的作用，要發揮地方政府房地產調控的能動性、主動性，各城市根據自己的情況因城施策，適當取消或減少住房限購。

“賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現權責對等，這是提高治理能力的體現。也就是，將調控的權力給到地方，也將穩定房地產的責任賦予地方。在城市分化、區域分化，購買人群差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產管理好。”李宇嘉分析道。

王業強表示，後續將進一步從需求層面放開限制。會議提出“允許有關城市取消或調減住房限購政策”，意味著一線城市房地產市場政策的進一步放鬆，而“取消普通住宅和非普通住宅標準”，交易稅費的降低也將會刺激改善性需求的進一步釋放。

趙秀池提及，當前各城市根據普通住房和非普通住房標準實施房貸政策和稅收政策，雖然有些城市對普通住房標準做了調整，但仍然不盡合理，不少購房人“被豪”，不能享受普通住房的稅收、房貸優惠。未來通過取消普通住宅和非普通住宅標準的劃分，有望為居民購房提供更優惠的稅收、房貸等寬鬆的政策，滿足居民對美好住房需求的夢想。

商品房預售制度將逐步向現售轉型

《決定》提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

王業強表示，房地產開發融資方式、商品房預售制度、房地產稅收制度等需要進一步適應租購並舉的住房制度和房地產發展新模式的變革。

根據中指研究院監測資料，今年前5個月，現房銷售表現好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現明顯好于期房。從占比上看，2024年1-5月現房銷售面積占總銷售面積的比重為30.6%，較2023年全年提升8.1個百分點。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長鄒琳華認為，改革商品房預售制度，意味著商品房預售制度不會取消，仍然會存在。但是市場趨勢是現房為主，期房銷售占比下降。商品房預售制度改革的總體方向應該是在保護購房者權益的基礎上，提高資金監管效率和使用效率。

業內人士指出，伴隨著房地產行業進入新的發展階段，房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進，後續將逐步由預售向現售轉型。

在改革房地產開發融資方式方面，李宇嘉認為，就是要全面落地白名單融資協調機制，即加強金融監管總局和住建部兩個部門在房地產政策上的“一致性”。以房地產專案合規為“一致取向”，兩個部門通力合作，強化專案“推送-回饋”閉環機制和貸款“投放-使用-償還”機制，促進兩個管理部門政策上激勵相容，著力於促使房地產專案滿足“5+5”的標準化合規條件。

《決定》還提到，完善房地產稅收制度。業內認為，未來會全面捋順房地產相關稅收，降低開發環節、交易環節的稅負，同時，將交易環節的稅收轉移至持有環節，鼓勵商品房交易和迴圈。

上海實業環境(00807)公布，於中國黑龍江省、山東省及廣西壯族自治區，共計4個項目更新進展，合計設計處理規模達每日16萬噸。其中，新增8.5萬噸污水處理項目，4.5萬噸污水處理項目獲提標，3萬噸污水處理項目進入商業運營。

針對換房家庭，北京再出新政。只需要報名參與“以舊換新”，北京的換房家庭就可以享受到自家房源被“全城推、優先賣”等服務，90天未成功賣出二手房則所購新房可以退訂金。

本次啟動的北京市商品住房“以舊換新”活動，由北京市住建委等部門指導支援，北京房地產業協會、北京房地產仲介行業協會主辦。服務物件為下半年計畫出售二手住房並購買新建商品住房的購房居民，涉及舊房出售、購買新房、過渡居住、家居家電等換房全鏈條，提供服務和優惠。

首批參加倡議的新建商品房專案共31個，涉及房源9000餘套；房地產經紀機構11家。北京房地產業協會、北京房地產仲介行業協會聯合發出《北京市商品住房“以舊換新”活動倡議書》，在舊房銷售環節，參與活動的11個房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”，加大舊房出售的推廣力度。

在購買新房環節，購房家庭在選定了想要換購的新房後，可與參與活動的房地產開發企業簽訂換房協定並繳納換房訂金，訂金將進入預售資金監管帳戶。參與活動的31個在京房地產開發企業承諾，在90天內，舊房未成功出售的，可為購房居民無條件退還訂金，退款時間不超過15天。

而且，參與活動的房地產開發企業和仲介機構還可以自主決策，為“以舊換新”居民提供購房優惠、專屬仲介費優惠等服務。為了解決居民換房期間的過渡居住問題，此次活動還引入了住房租賃企業，針對購買期房的換房居民，在舊房出售後至期房交付前的過渡期，由住房租賃企業自主決策提供住房租賃優惠服務。為促進舊房交易，紅星美凱龍(2.400, 0.00, 0.00%)、華為全屋智慧等家居和家電企業還將提供專屬優惠和服務。

據悉，有換房意向的購房居民可通過三種方式參與：北京房地產業協會、北京房地產仲介行業協會官方網站直接訪問活動專區；支付寶小程式搜索“換新購”報名登記參加商品住房“以舊換新”活動；售樓現場，掃描二維碼參加活動。本次活動持續至12月31日。

來到物企紛紛追求外拓強調獨立性的時節，遠洋服務還未能離開遠洋集團重組的陰霾。

7月18日，遠洋集團宣佈其境外債務重組取得進展，包括與協調委員會達成重組支援協定，並邀請其他債權人加入該協定。

此次重組的範圍涵蓋現有債務工具，包括現有銀團貸款、現有雙邊貸款及現有票據，未償還本金總額約為56.36億美元。

其中，本金總額為22億美元的相關債務債券將通過有關指定境外資產的各類指定境外資產支持進行償付。

這筆用於償付的資產，則包括但不限於遠洋集團將所持有的遠洋服務指定股份進行抵押，作為新債務合併及重組的擔保。

同日晚間，遠洋服務發佈公告，指明遠洋集團的重組方案本身不會影響遠洋控股作為控股股東的地位，以及不會影響公司的正常營運。

公告顯示，遠洋控股還間接持有遠洋服務7.556億股股份，占其已發行股份總數約63.82％。

7月19日，遠洋服務截至收盤漲2.22％，報0.46港元，成交量166.9萬。從不算悲觀的股市反應來看，遠洋服務還未失去市場的信心。

類似的境況，讓人不禁聯想到糾葛難分的恒大物業與中國恒大。

2022年12月，港交所披露中國恒大減持恒大物業7億股股份，減持後持股比例由58.18％降至51.71％。

而港交所披露的減持原因為“有關方面已採取步驟已針對其執行股份的保證權益或持有作為保證的股份的權利”，部分市場觀點猜測這7億股股份是因為抵押而被強制轉讓。

不過，對於存在資金周轉困難的房企而言，曾被稱為“現金奶牛”的物業公司向來是融資首選。

時間倒流回2021年9月，花樣年與彩生活雙雙宣告短暫停牌，即將面臨美元債違約的花樣年開始甩賣資產。

“回血”的一刀砍在了彩生活身上--花樣年向碧桂園出售彩生活的核心資產鄰裡樂，協商交易對價為33億元。

儘管物業等重要資產未被打包出售，彩生活在複牌後的日子也並不好過，股價一路走低之下，仍在市場中累積重返牌桌的砝碼。

同樣選擇出售物業資產獲取資金的並不止花樣年，碧桂園此前還收購了藍光嘉寶、銀河物業和富力物業。

面對地產母公司的債務償還難關，關聯性強的物業平臺往往是最先受到牽連的“直系親屬”。

來到2023年，曾經的收購方碧桂園走入債務重組的關隘，或許是出於“及時止損”的切割邏輯，碧桂園服務做出的選擇是壓降關聯性。

碧桂園服務在臨近跨年的節點發佈了一份關聯交易公告，詳細披露與碧桂園集團之間未來3年的持續關聯交易情況。

根據公告，碧桂園服務調整了接下來三年的業務關聯交易合同上限金額，物管業務主要針對碧桂園集團未售出和已售出但未交付的服務，變化並不算大。

而在非業主增值服務方面，合同上限從2021年的22億元、2022年56.5億元、2023年32億元變為2024年3.4億元、2025年2.5億元和2026年的2.2億元。

管理層在股東會上明確表示，碧桂園服務會積極配合碧桂園做一些配套的服務保障工作，但同時會嚴格遵守兩個上市公司之間獨立和規範的要求。

尚有轉圜之機以及留存餘地的情況下，誰都不想走上抵押與出售資產的道路。

事實上，在房地產行業進入深度調整期之後，獨立性在物管行業中成為發展重心，“外拓”戰略在各物企的動態中不斷體現。

早在2021年，遠洋服務便意識到獨立發展的重要性。

在2021年年報中，遠洋服務物管業務總合約建築面積約為1.06億平米，總在管建築面積為7350萬平米。其中，來自協力廠商的合約建築面積累計達5360萬平米，占總合約建築面積比例由約33%提升至51%。

這是遠洋服務協力廠商合約面積占比首次過半，得益於收並購戰略，項目涵蓋多種業態。

2022年，遠洋服務協力廠商合約面積來到8908.5萬平米，占比升至59％。但在2023年，儘管新增合約建築面積中來自協力廠商的占比達到69％，協力廠商合約面積卻出現收縮，下滑至7445.8萬平米，占比也下降4個百分點至55％。

遠洋服務要面對的遠不止外拓挑戰。截至2023年12月31日，其營收為31.33億元，同比下降約6％；毛利為5.98億元，同比下降約23％；淨利潤錄得4000萬元，同比下降約49％；公司擁有人應占溢利為4210萬元，同比下降約44%。

遠洋服務在年報中表示，歸母淨利潤減少的原因為房地產市場影響下相關業務結算週期拉長，業務開展情況不理想還導致了相關業務的毛利率下降以及分占合營企業業績下降。

受到上遊行業的影響，遠洋服務對貿易應收款項進行進一步計提減值撥備，同時對匯款保障不理想的非主業增值業務進行了主動調整。

僅從自身發展的情況來看，重新提速與優化業務結構是遠洋服務亟待解決的任務。

當下深圳樓市的“回穩”，主要還是依賴於政策持續利好刺激下提前入市的改善型群體。

曾有過三次“日光”記錄的深圳網紅盤海德園，再次上演了“日光”奇跡。

7月21日，位於深圳市福田區的海德園進行了線上選房活動，在開盤不到3小時的時間內，推出的116套房源全部售罄，實現了100%的去化率。當日專案的銷售額達到了約26.9億元，成為今年深圳的第一個“日光碟”。

據開發商透露，海德園專案分為AB兩區，此次推出的是A區，占地面積約3.02萬平方米，建築面積約17.47萬平方米，容積率約為3.44。預售房源共6棟建築，總計116套住宅，單套住宅建築面積約87平方米—450平方米，毛坯均價約12.85萬/平方米，交付時間預計在今年11月底之前。

從專案所在位置來看，海德園位於福田香蜜湖安托山片區，北挨北環大道，東邊為著名的萬科臻山府，緊鄰深圳地鐵2號線與7號線的交匯站“安托山站”，地理位置十分優越。

回顧過往，該盤自2021年首次推出後，歷經的3次開盤皆受到了市場極大的關注，是深圳著名的網紅豪宅盤。

最早在2021年11月，海德園B區首次推出了181套住宅，面積段在121平方米—296平方米，備案均價為12.6萬元/平方米，開盤當天房源就被一搶而空。

隨後在2022年5月，海德園A區加推了239套房源，戶型面積為143平方米—到251平方米，備案均價與首推一樣，也在12.6萬元左右，開盤當天所有房源也全部售罄。

去年6月，海德園A區又加推了237套住宅，每套總價均在1000萬元以上，也同樣開盤當天迅速售罄。

值得關注的是，此次海德園加推的價格與過往三次相比有所提高，單價比以往每平方米上漲了2500元，入門門檻超過了1000萬元，最貴的一套房源價格達到了5999萬元，主要針對於市場上的改善型客戶。

對於海德園項目的熱銷，福田區某仲介對介面新聞表示，“主要是因為項目的地理位置十分優越，旁邊就是香蜜湖的豪宅區，居住氛圍醇熟，片區的保值增值能力很強，再加上價格具有倒掛優勢，與周邊二手房存在很大的價差，對客戶的吸引力很大”。

據瞭解，目前在海德園周邊的二手房價格大約在16-20萬元左右一平。如和海德園一路之隔的萬科瑧山府，5室2廳的戶型，業主報價在19.4萬元/平，231平方米的房子，總價在4500萬元左右。

截圖來源：樂有家門戶網站截圖來源：樂有家門戶網站
而除了價格和地理位置的優勢外，該項目還有著學位優勢。按照當前福田區的學區劃分，該樓盤的初中學區劃入深圳8大名校之一的深圳高級中學南學區範圍內，並且與紅嶺實驗小學僅一路之隔，有著雙名校的加持。

從深圳市場總體情況來看，在近期密集的房地產利好政策刺激下，深圳樓市自6月份以來也有了明顯回暖，新房及二手房成交量均表現出持續上漲態勢。

據美聯物業研究中心統計，6月深圳市二手住宅備案量達到4172套，同比上升了73.3%，創下自2021年4月以來的新高，並且連續4個月的過戶量均穩定在4000套左右水準。

新房成交也同樣迎來增長，6月份全市一手房住宅備案量環比增長了45.7%，達到2927套。

從客戶類型來看，改善型客戶的活躍度持續攀升。據深圳市房地產仲介協會統計，6月市場成交小於90平方米的房源占總量59.3%，較上月再次下降1.2個百分點。

這反映出當下深圳樓市的“回穩”，主要還是依賴政策持續利好刺激下提前入市的改善型群體，而剛需型群體則持續處於“萎縮”狀態。

此外，值得關注的是，7月21日《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》發佈，其中提到，要充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度等。

這也意味著未來各地樓市將擁有更大自主權，在限購政策、普宅豪宅標準等方面將擁有更大的發揮空間。

對於深圳樓市來說，未來可能也會跟進相關舉措，比如將限購進一步放開、把核心區範圍進一步縮小，以及降低豪宅關門檻或稅費等，屆時也將釋放更多的購買力，刺激樓市進一步回暖。

測量師：高息高庫存 全年申請料處低水平

今年上半年強拍申請捧蛋，罕見未有錄得任何相關申請，反映發展商對後市相當審慎，從而減慢增加土地儲備的步伐。有發展商直言，即使近期立法會三讀通過降低強拍申請門檻的條例草案，並料法例今年底生效，但未有提高其收購意慾，而有測量師亦預計，在高息環境及高庫存情況下，全年申請仍維持低水平。

本報統計，今年上半年土地審裁處未有接獲任何強拍申請，較去年同期僅錄3宗再少。自2022年開始加息，發展商收購舊樓及發展成本增加，拖慢其收購舊樓的步伐。資料顯示，2022年上半年錄13宗強拍申請，至去年上半年僅錄3宗，及後今年至上半年更錄零申請，可見加息影響逐步反映於強拍申請宗數。

而另一方面，今年土地市場亦接連錄得舊樓強拍的流拍個案，單計今年至今已錄2宗相關個案，包括4月強拍的銅鑼灣希雲大廈及5月強拍的灣仔金鐘大廈，兩者均因大業主放棄競投，導致流拍收場。

有積極收購舊樓的本地發展商直言市況才是影響申請宗數的關鍵。樂風集團董事梁鎮峰稱，雖然條例有提高發展商收購舊樓的吸引力，以往有部分地盤在修例前或因未能符合強拍門檻要求，而無法作進一步處理，但條例修訂後，部分舊樓收購項目得以重啟，增加投資機會。不過，目前本地樓市及息口走勢等仍為發展商作投資決定最主要的考慮因素。

發展商：樓價續軟 併購難度增

同時，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指，雖然放寬強拍門檻後，收購彈性增加，但樓價持續下跌亦拖累地價表現，重建價值（Redevelopment Value，RDV）與現用值（Existing Use Value，EUV）有落差時，小業主亦未願意放售單位，增併購困難。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，在地價回落時，發展商會傾向以低價購入政府用地，加上受高息環境影響，所以條例現階段未有大幅增加發展商的收購意慾，估計全年強拍申請宗數仍處於相當低的水平，或只錄約2宗左右。另外，他建議土地審裁處可以允許申請人在正式進行強拍前不多於3個月，為項目價值進行一次重估，以收窄申請人申請強拍時的估值及項目底價的落差，以防流拍再現。

環能國際(01102)公布，建議以2元出售環能礦業及環能投資（香港）兩間從事物業投資的全資附屬公司予亨通環球商旅集團（香港），料收益約4060萬元。
　　
該集團指，兩間全資附屬公司於4月底負債淨額約3760萬元，出售可結清貸款以減少債務及改善資本負債比率、解決有關該集團綜合財務報表的保留意見，以及解決有關附屬所涉訴訟對其造成的不確定性。

康耐特光學(02276)公布，計劃以代價約1.96億泰銖（約3900萬元人民幣）購入泰國一塊土地，相關代價將以內部資金支付。
　　
該集團指，該地塊位於泰國某科技園區內，毗鄰泰國首都曼谷的素萬那普機場約20公里路程，佔地面積約2.8萬平方米，土地用途為工業用地，根據泰國相關法律法規規定，在取得泰國工業管理局許可後，可永久合法擁有土地所有權。該集團計劃將該地皮用於建設生產基地及相應配套設施，主要用於建造高端折射率樹脂鏡片和半成品模塊的自動化生產線，配套倉庫、物流及銷售等。

由基滙資本等持有的觀塘偉業街133號全幢商廈（現稱東九匯），罕有以拍賣形式推售，將於9月4日公開拍賣。

仲量聯行宣布，獲業主委託為拍賣人，將於9月4日上午11時公開拍賣觀塘偉業街133號全幢商廈，暫未定拍賣開價。

該廈於1969年落成，樓高13層連天台，總建築面積約192857方呎，原屬工廈，經活化工廈計劃改裝成商廈。大廈地下連儲藏室可作商舖用途，1樓至2樓可作餐廳及廚房用途，而3樓至12樓及天台頂層可作辦公室用途。該物業將按「現狀」連租約出售，目前出租率約76%，平均呎租約30元。仲量聯行香港主席曾煥平相信，該項目將受投資者追捧，作長線投資以獲取穩定的租金回報。

資料顯示，基滙資本在2013年以9.5億元購入上址，並投資2.7億元翻新及改裝，及後在2017年引入其他投資者。近期同區鴻圖道22號甲級商廈俊匯中心最高2層特色戶以1.33億元成交，呎價約6287元，以此推算，偉業街133號的市值約12億元。

中南樓地舖呎售4.5萬

此外，灣仔莊士敦道148至158號中南樓地下148號舖，建築面積約800方呎，由資深舖位投資者張實來或有關人士斥3600萬元購入，呎價約4.5萬元。該舖位由珠寶店以每月12萬元租用，回報率約4厘。該舖原由高山企業（00616）持有，物業於2009年6月以3800萬元購入，賬面蝕200萬元或5.3%。

豪宅市場再錄巨額虧損二手買賣成交，大潭玫瑰園一幢放售長達5年的洋房，最新累劈逾1億元，連1個車位以6800萬元易手，原業主持貨13年，賬面大蝕讓6100萬元。

資料顯示，大潭紅山道88號玫瑰園單號屋，實用面積約3314方呎，最新連1個車位以6800萬元成交，呎價約20519元。據了解，有關洋房早於2019年起推出市場放售，最初叫價為1.7億元。之後多次調低叫價，去年起已減價至1.1億元，今年初再調低到1.08億元，最終成交價比5年前放售價低1.02億元或六成。原業主於2011年6月以1.29億元連1個車位買入上址，持貨13年後沽出，賬面勁蝕6100萬元，單位期內貶值約47.3%。

中原地產高級資深分區營業經理吳啟業表示，大埔白石角雲滙6座中層A3室，實用面積約811方呎，3房間隔，開價約1380萬元，議價後以1148萬元沽出，減價232萬元或16.8%，呎價約14155元。原業主於2020年5月以約1466.7萬元一手購入單位，持貨約4年，是次沽出單位賬面蝕讓318.7萬元離場，單位貶值約21.7%。

南豐新邨兩房貶37%

消息指，鰂魚涌南豐新邨3座極低層B室，實用面積391方呎2房戶，今年4月以500萬元放售，3個月內累減120萬元或24%，以380萬元售出，呎價低見9719元。原業主於2022年2月以606萬元入市，持貨逾2年沽貨，賬面虧損226萬元，單位跌價37.3%。

中原地產首席分區經理譚榮輝稱，深井豪景花園20座極低層D室，實用面積947方呎3房單位，以530萬元成交，呎價約5597元。原業主2012年4月590萬元連1個車位買入，現沽售住宅單位套現530萬元，車位仍叫價50萬元待售，即使車位以放售價沽出，單位連車位總套現約580萬元，原業主賬面料仍要蝕10萬元離場。

二手住宅樓價連續5星期下跌，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，本周一（22日）公布的指數為132.03點，按周跌0.46%，5星期連環下挫，累瀉1.91%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，樓價進一步逼近8年低位，今年累積樓價跌幅突破4%，擴大至4.02%。全港3大分區的樓價指數連續兩周全線報跌，「美聯新界樓價指數」最新報121.45點，按周跌0.6%，本年累積削4.36%。「美聯港島樓價指數」今年樓價已挫約7.14%，屬3大分區中最傷，最新指數報137.81點，按周跌0.52%。「美聯九龍樓價指數」最新報136.36點，按周跌0.26%，指數連跌5周共2.24%。

而美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報52.4點，按周跌1.3%，連跌8周共15.89%。劉嘉輝指出，新盤低價搶客奏效，7月一手表現向好，成交量已超越6月全月，新盤搶焦點下，急於沽貨的二手業主減價，減價盤增加導致信心指數下跌。

全新豪宅項目快將登場，東立地產旗下港島南區壽臣山道西11A號超級洋房項目南天第，東立地產地產部總監陳玉成指出，該盤最快於本月底推售，價錢參考同區新盤成交價。

美聯物業董事李頌賢表示，受惠樓市撤辣，今年上半年全港一手市場錄約51宗造價逾1億元成交，較去年下半年約18宗，多33宗或約1.8倍。

壽臣山15號單號屋7.17億沽

美聯物業首席區域營業董事方富義補充，政府全面撤辣後，釋出大量購買力，豪宅市場明顯受惠。根據該行統計，今年上半年山頂南區共錄得約56宗買賣，比去年下半年約25宗，多約1.24倍，以每半年比較，創2021年下半年錄得105宗以來的新高。隨政府積極搶人才，香港住屋需求增加，相信今年下半年山頂南區的成交量會進一步上升。另外，陳玉成透露，東立地產旗下油麻地德昌里16至22A號住宅項目，預料2025年第一季推出。

英皇國際（00163）牽頭發展的南區壽臣山洋房項目壽臣山15號，昨售出3號洋房，實用面積9694方呎，成交價逾7.17億元，呎價74000元。成交紀錄冊顯示，該單位成交期為35天。

樓市下調，二手蝕讓比例持續攀升，利嘉閣研究部數據顯示，今年上半年錄得3,783宗蝕讓個案，佔整體成交比例31.4%，以半年度計算，屬於近16年半最高，平均每3宗成交1宗蝕讓。

8180宗獲利登記 比例達68%

根據利嘉閣研究部報告指，2024年上半年本港共錄8,180宗私樓轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私樓買賣比例達67.8%，除連跌12個「半年度」外，更創近16年半新低，並較去年下半年的76.5%再跌8.7個百分點。

今年上半年錄得3,783宗帳面蝕讓個案，屬於2010年上半年以來、14年半新高，佔整體成交比例達31.4%，屬於2008年上半年以來最高。按樓價劃分的不同類型單位，以400萬元或以下的細價樓蝕讓比例最高，將近4成單位需要蝕讓。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，政府全面撤辣，一度激起交投量價齊升，惟解除額外印花稅後，反倒出現更多短綫持貨者沽貨，展望今年下半年，二手私樓轉手獲利比率仍然受壓，恐下探60%邊緣。

南豐新邨2房380萬 近10年低

事實上，無論豪宅或上車盤均出現蝕讓個案，其中市場人士指出，南豐新邨3座低層B室，實用面積391平方呎，2房間隔，4月以蝕讓價500萬元放盤，剛以380萬元沽出，減價120萬元，呎價失守1萬元，實用呎價為9,719元，售價為近10年低價。原業主於2022年以606萬元購入，持貨2年帳面蝕226萬或貶值37%。

大潭玫瑰園 13年貶47%

另一方面，大潭紅山道88號玫瑰園單號屋連一個車位，實用面積約3,314平方呎，最新以6,800萬元售出，呎價僅約20,519元。

原業主於2011年6月斥資1.29億元買入上址，即持貨約13年，帳面勁蝕6,100萬元，單位大幅貶值約47%。

屯門新盤減價推售，搶走市場購買力。中原地產首席分區經理譚榮輝表示，青龍頭豪景花園20座低層D室，實用面積947平方呎，屬於3房間隔，原本叫價560萬元放盤，議價後以530萬元售出，呎價5,597元，再次跌6,000元關口。原業主2012年連車位以590萬元購入，現時車位叫價50萬元放盤，即使成功沽出，帳面仍蝕讓約10萬元。

屯門倚嶺南庭2房 450萬售

其次，祥益地產高級分行經理龍超君指出，屯門倚嶺南庭低層B室，實用面積572平方呎，2房間隔，今年4月放盤，叫價530萬元，現累減80萬元或15%，以450萬元易主，呎價7,867元。新買家為區內客，鍾情屋苑鐵路沿綫，交通方便。原業主於2017年以450萬元購入，售價等同2017年當年購入價，意味樓價時光倒流7年前。

同區，新屯門中心7座低層C室，實用面積462平方呎，2房間隔，以338萬元沽出，呎價7,316元，售價為今年同類低價。新買家為區內上車客，因租住多年，近期見樓價回落，有意買樓上車自用，鍾情單位景觀開揚，間隔實用。

其次，朗晴居5座低層E室，實用面積573平方呎，2房間隔，叫價460萬元，減至453萬元易手，實用呎價7,906元，成交價創屋苑兩房單位約8年半新低，回到2016年水平。原業主於1999年1月以220萬元入市，持貨25年帳面獲利233萬元。

暑假租務旺季，內地生續搶高租金，新近入伙的大埔白石角University Hill開放式單位以1.3萬元租出，呎租60元貴絕白石角。

新近入伙的University Hill於7月租務暢旺，2A期和2B期約錄逾23宗租務成交，涉及租金全部低於2萬元，其中2B期5座中層A6室，實用面積218平方呎，開放式間隔，叫價12,500元，終搶高500元，以13,000元租出，呎租60元貴絕白石角，租客為內地生。業主於2023年以約395.4萬元購入，以購入價計算，租金回報率約3.9厘。

另同區海日灣II 8座中層D室，實用面積276平方呎，屬開放式間隔。據悉，租客為內地生，以高價14,200元搶租單位，呎租51元，較同類租值約12,800元高約1,400元。業主2019年5月以482萬元購入單位，回報逾3.5厘。

63 POKFULAM兩房租2.4萬

其次，中原地產高級資深分區營業經理梁志昌表示，西半山63 POKFULAM 1座低層F室，實用面積306平方呎，2房間隔，向南，望學校景，月租叫價2.4萬元，放盤不足兩星期，獲零議價承租，呎租逾78元。新租客為內地生，擔心遲租租盤短缺，極速拍板租用。業主則於2017年以897萬元買入，租金回報3.2厘。

商舖蝕讓持續，高山企業 （00616） 以3,600萬沽出灣仔莊士敦道舖，持貨15年，仍要蝕200萬離場。

高山企業公布，向實地置業出售一個位於灣仔莊士敦道148號地下的物業，作價為3,600萬元。

珠寶店12萬租用 回報4.5厘

該舖建築面積約800平方呎，現由珠寶店以12萬元租用，租金回報約4.5厘，回報率約4厘。據了解，買家為本地投資者張實來，近年活躍於商舖投資市場，他於2022年，以2.6億元向資深投資者羅家寶，購入灣仔莊士敦道138號地下1號舖，如今再斥資購同地段舖位作投資。

翻查資料，高山企業於2009年，以3,800萬元購入舖位，持貨15年轉手，仍要蝕200萬元離場。蝕幅約5%。

商廈方面，尖沙咀卓能中心17樓全層，面積約2,997平方呎，以2,400萬元沽出，呎價約8,008元，為近年新低。另租務方面，尖東康宏廣場中層10室，而積約804平方呎，以每呎約32元租出，屬市價成交。

中原工商舖統計指，2024年上半年市場共錄得約375宗商舖買賣成交，接近2023年下半年的約379宗水平；2024年上半年總成交金額則錄得約111.27億元，雖較2023年下半年上升約3.4%，但仍較2021年下半年的高峰跌逾5成。

租務個案1907宗 金額約1.9億

按月觀察的話，過去1年舖位買賣成交，有超過一半月份買賣數字徘徊約60至100宗。至於商舖大手買賣個案則仍見活躍。上半年度市場最為矚目的大手成交為荃灣愉景新城商場，作價為40.2億元，由華懋集團承接。

資料顯示，2024上半年共錄得約1,907宗商舖租務個案，較2023下半年的約1,958宗下跌約2.6%，創疫情以來新低；同時總成交金額錄得約1.88億元，較2023下半年的約2.23億元回落約16%，創下自2019上半年以來的新低。

業主面對現實，核心區舖位租務議價空間強勁，吸引不少內地及海外品牌來港拓展生意，核心區一綫地段巨舖續受追捧，令空置率持續錄得改善，為疲弱的舖位租務帶來一絲希望，按年改善幅度最大的為尖沙咀區，最新6月份舖位空置率錄得約7.99%，銅鑼灣及中環亦分別錄得約5.8%及7.26%，旺角則錄得約7.89%。

同時，反觀受北上消費影響較大的新界區空置率則見上升。元朗及荃灣區最新空置率分別錄得4.03%及4.51%，較去年同期分別上升0.65及0.16個百分點。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基分析，北上消費影響持續，但港府着重推動「盛事經濟」，大力宣傳香港旅遊，加上中央不斷優化旅客來港便利措施，包括先後增設來港自由行城市，促使計劃將涵蓋59個城市，包括了全國所有省會城市，可望令本地零售及餐飲業的需求增加，而第三季商舖租務表現更為關鍵，目前業主心態疲弱，議價空間進一步擴大，將成為品牌入市承租好時機，可望帶動整體租務交投，預料下半年舖位租賃成交量會恢復至約2,200宗水平，租金則持續低位徘徊，民生區下調5%至10%，核心區跌幅會較輕微，而由於買家對租金回報要求更高，預料下半年買賣價將會回落5%至10%，買賣交投則會錄得約500宗水平。

新盤銷情不俗，特色戶更頻獲承接。中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸，昨日以2860萬售出1伙連天台特色戶，呎價23500萬。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，項目昨日透過招標方式，售出1座49樓A室特色戶，單位面積1217方呎，屬3房2套間隔，附連面積841方呎天台，成交價2860萬，呎價23500元。項目自3月3日起累售238伙，銷售額逾26億。項目開售至今累售1167伙，佔全盤1335伙逾87%。此外，新地旗下大埔白石角雲滙2期，昨日以招標形式售出9座2樓A1室，單位面積836方呎，屬3房1套連儲物室及工人房間隔，以近1367萬連家具成交，呎價約16351元。買家享有項目1個車位的認購權，成交期為240天。

MIAMI QUAY I每呎2.2萬售出

另外，由會德豐地產、恒基、新世界及帝國集團合作發展的啟德MIAMI QUAY I，昨日再添一宗成交，售出單位為第3座7樓H室，面積315方呎，屬1房開放式廚房間隔，成交價704.1萬，呎價約22352元。項目自現樓登場後銷售加快，速售49伙，套現逾6億。

由鷹君與港鐵合作發展的何文田站上蓋朗賢峯第IIB期，昨日售出5B座15樓D室，單位面積377方呎，1房間隔，成交價773.8萬，呎價約20525元。