台積電（2330）15日宣布購入群創台南南科廠房，為台南產業、房市再注入強心針。不過，只要台積電設廠就一定能點石成金嗎？房產專家強調，滿足兩大條件，區域房市才有機會上演噴出行情。

今年以來房市交投熱絡，不論一手預售、二手成屋市場均呈現「價量齊揚」格局，尤其科技業設廠地區，區域房市猶如「點石成金」，房價上漲力道不少以「倍數」呈現，讓市場驚訝不已。

被視為最具台中發展代表性的七期，各開發商近期購地動作頻頻，今年迎來近十年最熱推案量，包括新市政中心、七期西側、南側皆有指標品牌建商接棒推案，三區域各具優勢的生活氛圍，也成為購屋族討論焦點。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，七期整體發展已臻完熟，房價穩定上升，若分區域來看，新市政中心位居核心，包括寶輝、寶璽、聯聚三大頂尖品牌個案將接棒進場，單價已坐9望百。而南側綠地、學區較多，較受家庭客喜愛。

西側則有74號道路、國道，及客運、捷運藍線的完整交通路網加持，又與南側一樣具有低密度的開發優勢，區域內不少透天個案，兼具機能及生活感，加上緊鄰新市政中心核心機能，房價則相對親民，補漲態勢強，成為許多置產族積極鎖定的區域，近期也出現開發商密集布局，創價搶地。

觀察七期西側新推案，「麗晨片片山閑」，該案基地位在台灣大道、朝富二街口，規劃33至42坪，在產品定位、規劃設計上頗具巧思，為七期帶入新的生活概念，對年輕世代和企業二代頗具說服力，目前已出現部分預售實登，均價穩站7字頭。

被譽為「城心耕耘者」的麗晨建設，自成立以來皆鎖定成熟區推案，在七期尤其布局眾多，「麗晨府會園道案」預計2025年推出，將成為府會園道最後一棟住宅，七期南側即將落成的「麗晨語山簷」之外，也還有土地庫存。

除了麗晨，另位於朝富二街、朝馬路的「惠宇大疆」，則規劃有地上31層地下八層，30至55坪，2至4房產品，最快在8月公開，外界推測該案均價將有望挑戰8字頭大關。

而七期西側，光是7月份就有興富發集團豪砸22億元，購入現址為「國光客運」的651.5坪土地，成交單價350萬元。

允將建設則以總價1億元收購黎明路二段與台灣大道三段街口，地坪27.5坪、建坪20.4坪的透天，換算每坪地價365萬元，相比2019年臨地的收購價每坪約109萬元，5年地價翻逾3倍，目前允將已整合約1,800坪土地，未來地價及推案價格也可望創高。

七期南側近一年包括寶輝、麗晨、國聚、亞昕接連購地，盤點近期將進場新案，以寶輝「南七期公益路新案」最受關注，該案位於惠文中小學第一排，將延續寶輝國際團隊設計血統，規劃純住宅經典傳家之作，尚未公開已先行動工。

「國泰七期森林公園新案」同樣受關注，基地位於大墩七街、大觀路，將規劃2至3房產品，在地業者也透露，該案籌備許久，受到許多區域客熱烈關注，在品牌及地段加持下，頗具創價空間。

近期即將進場的「豐邑匯禮」，基地位於向心路、大墩四街口，則預計推出50坪左右、3至4房的宜居住宅。

據聯徵中心資料顯示，今年首季30歲以下年輕房貸族，平均銀行房屋鑑估值約1,160.7萬元，較10年前792.4萬元增加368.3萬元，房貸10年增幅達46.5%，居所有年齡層之冠。

其次為30~40歲族群，10年房貸負擔增幅約39.8%，今年首季平均銀行房屋鑑估值約1,289.1萬元，10年房貸負擔增加366.8萬元，顯示40歲以下青壯年10年來房貸負擔家重許多。

莊思敏表示，30歲以下年輕族群的平均鑑估值增幅最多，認為有兩大原因，第一房價持續上漲，使得購屋門檻逐漸提高，加上低總價產品變得愈來愈搶手，市場需求穩定，交易活絡，讓低總價物件身價水漲船高。

第二許多年輕人自備款有限，只能選擇付款更為彈性的預售屋，但預售屋屬於「期貨」性質，賣的是市場對未來房價的預期性，在目前多頭市場中，預售屋每坪單價高於新成屋、中古屋，因此預售屋總價也會高於成屋，這也進一步推高鑑估總價的平均值。

莊思敏指出，不少長輩抱怨年輕人買不起房，主因缺乏儲蓄、理財和規劃的能力，但實際上，對比10年來的工業及服務業薪資數據顯示，截至今年3月，全體受僱員工每人每月經常性薪資平均為46,073元，相較於2015年3月的38,530元，平均月薪僅僅提高了7,543元，相較之下，年輕人所需承擔的房貸鑑估值卻比10年前高出將368.3萬元，顯見年輕人的薪資漲幅明顯追不上房價漲勢，讓年輕人購屋壓力更顯沉重。

莊思敏指出，現代年輕人購屋壓力愈發沉重，儘管政府近年來為了維護居住正義、協助年輕人安心成家，推出了多項政策，包括新青安房貸優惠政策、《平均地權條例》新修法、「囤房稅2.0」等，但薪水與房價之間落差懸殊，加上通貨膨脹持續存在，如何才能從根源解決年輕族群的購屋困境，仍需政府和社會共同努力。


年輕人壓力好大！30歲以下房貸族平均鑑估值10年增5成
工商時報

不同世代有不同世代的壓力，但在買房這件事情上，年輕人承擔的壓力似乎尤為巨大，中信房屋研展室彙整聯徵中心資料，對比2015年Q1和今年Q1不同年齡層平均鑑估值變化，今年第一季30歲以下年輕房貸族的平均鑑估值約為1,160.7萬元，與10年前的792.4萬元相比，現代年輕人的負擔足足增加了368.3萬元，增幅高達46.5％、接近5成，同時年輕族群也是所有年齡層中，平均鑑估值增長幅度最多的群體。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，在房價飆漲、薪水緩漲的背景下，現代年輕人面對的購屋環境無疑比過去更加嚴峻。

莊思敏指出，時常聽聞長輩抱怨年輕人買不起房是因為缺乏儲蓄、理財和規劃的能力，但實際對比10年來的工業及服務業薪資數據，截至今年3月，全體受僱員工每人每月經常性薪資平均為46,073元，相較於2015年3月的38,530元，平均月薪僅僅提高了7,543元，與此同時，現代年輕人所需承擔的房貸鑑估值卻比10年前高出將近400萬，顯然房價飆漲的速度早已超出了普通受薪階級的承受範圍，尤其對於剛踏入社會、經濟能力尚在起步階段的年輕族群來說，購屋壓力更顯沉重。

對於年輕族群的平均鑑估值增幅最多，莊思敏表示，一方面，房價持續上漲使得購屋門檻逐漸提高，低總價產品變得愈來愈搶手，市場需求穩定，交易活絡，其身價自然水漲船高，再加上原本此類產品的價格就相對較低，導致價格上漲幅度顯得尤為顯著。另一方面，許多年輕人自備款有限，只能選擇付款更為彈性的預售屋，不過，由於預售屋販賣的是未來價，其總價往往會比成屋更勝一籌，這也進一步推高了鑑估總價的平均值。

莊思敏指出，在過去「台灣錢淹腳目」的時代，許多人憑藉時代紅利率先積累了原始資本並進軍房地產市場，從持續上漲的房價中也獲得了豐厚回報，反觀現代年輕人，購屋壓力愈發沉重，儘管政府近年來為了維護居住正義、協助年輕人安心成家，推出了多項政策，包括：新青安2.0、平均地權管理條例修法、囤房稅等等，但薪水與房價之間落差懸殊，通貨膨脹又持續存在，如何才能從根源解決年輕族群的購屋困境，仍需政府和全體社會共同努力。

新潤（6186）19日公告，將開發「桃園市中壢區中運段212地號」土地，參與方式為與地主採合建分售，土地所有權人為7人，合建分配約建商67%~71%，地主29%~33%。

今年建商積極購地或以參與合建等方式，回補土地庫存，新潤今年亦積極啟動購地及合建計畫，日前董事會通過授權董事長50億元額度內執行購置營業用不動產或購地或合建開發簽約相關事宜。

新潤今年除了買下新北市林口區力行段約501.47坪土地外，包含此次公告，已經簽進桃園中壢、新北市板橋江翠、台北市大同區秝新公司土地等合建案共四筆。

至於此次參與桃園市中壢區中運段土地合建案。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，體育園區地段目前還屬於正開發的地段，但因為鄰近火車站商圈，還有龍岡、家樂福等商圈，未來也會有捷運機能，加上體育休閒、公園綠地、學校等可期特性，區域房市看好，市場推估新案應都在4字頭。

陳炳辰指出，體育園區的房市效益，如今在台北、台中、高雄都有巨蛋的帶動，不少地段也都有相關體育空間設定，結合活動空間、體育盛事、商圈發展等實質與話題性，增添此次建商獵地動機。

今年房市交易熱絡，市場傳，央行找十多家國銀陸續喝咖啡，針對「不動產占放款比重的總量管制」將採取新措施，最大的任務就是要各銀行需全面減降不動產（房貸與建融）放款部位。對此，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，貸款愈來愈困難恐將影響市場交易量，但更嚴重的是，只要繼續緊縮，中小型建商將倒得更快。

近一年房市買氣旺盛，讓銀行放款水位逼近紅線，近期民眾要借房貸開始鬧「錢荒」，倘若未來將有新的不動產總量管制，恐怕民眾要借房貸將變得更困難。

陳勝宏指出，其實自從信用管制後，所有建商都有受到影響，若未來要繼續針對房市緊縮資金，只是讓中小型建商經營更加困難，而且市場上許多中小型建商專攻區域都更、危老等領域，若一直針對房市「打下去」，只是讓中小型建商倒閉得更加快速。若以後市場沒有中小型建商，不僅會讓都更危老的停滯，城市發展受到阻礙，市場也會被大型建商壟斷，最終受害的還是消費者。

陳勝宏指出，民眾最關心的還是房價問題，關鍵是物價上漲、大通膨時代下，建商興建成本難降，房價當然易漲難跌，若未來央行針對不動產總量管制有新措施，影響到的仍是量，因為貸款變得困難，直接影響到的就是民眾的購屋意願，也會減少到預售銷售量，但以房價來看，還是有剛性需求支撐，應該還是會持穩發展。

中央社

拚擴大租屋市場供給，財政部推動國有房地包租，今年第3批釋出4標、40戶，分別位於台北公館商圈、捷運東門站附近，以及台中、高雄、台南，合計年租金底價約新台幣380萬元，預計9月開標。

財政部國有財產署推動國有非公用房地包租新制，優先以同一門牌地址或相鄰的閒置房屋，「打包」成1標辦理標租；由於國有非公用房屋的屋況不一且零星分散，針對屋齡較高標的，包租業須先修繕房屋再轉租給民眾，並執行租賃住宅管理業務。

財政部國產署副署長王彩葉今天在例行記者會表示，據統計，國有房地包租自民國112年3月辦理首批公告以來，截至113年6月，公告153戶、標脫111戶，其中34戶已經轉租給民眾，包含北部17戶、中部10戶、南部7戶。

王彩葉進一步指出，國產署已公告113年度第3批國有房地包租標的，共4標、40戶，包含台北市20戶、台中市11戶、高雄市6戶、台南市3戶，並將於9月12日、23日辦理開標作業，相關招標資訊已揭露於國產署北區、中區及南區分署網站。

王彩葉表示，113年度第3批推出標的中，台北市20戶、年租金底價逾318.6萬元；其中18戶坐落同一街廓，皆為20坪左右房型，位於公館商圈內，鄰近捷運公館站、國立台灣大學及三軍總醫院汀州院區，交通便利，就學、醫療等生活機能完善，另2戶鄰近捷運東門站及東門市場，居住環境佳，坪數較大，分別達48、55坪。

王彩葉指出，台中市11戶、年租金底價逾21.4萬元，坐落北屯區、烏日區及大里區等行政區，分別鄰近北屯國小、明道高中、烏日國中、國立中興大學、大里運動公園等，生活機能及區位條件皆良好。

此外，王彩葉表示，高雄市6戶、年租金底價超過25.2萬元，坐落路竹區、湖內區、前鎮區及鹽埕區，分別鄰近台鐵大湖站、東方設計大學、台1線、瑞祥高中、中正足球場、高雄女中等，公共設施完善且交通方便，可提供良好生活環境。

台南市3戶、年租金底價近14.8萬元，王彩葉指出，房地坐落新營區，鄰近台鐵新營站、新營國小、衛生福利部新營醫院，生活機能佳。

王彩葉指出，上述標的共同特色為鄰近大眾運輸站、學校等交通便利且生活機能完善的區域，歡迎包租業者踴躍參與投標，並提醒投標時應檢附有效期限內的標租房地所在地同業公會會員證書影本，以免形成無效標。

她也透露，國產署預計今年第4季再推出至少30戶列標，希望北、中、南地區均有標的，以擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求。


歡迎包租業者投標 國產署第3批國有房地包租招標公告
經濟日報

國產署今年7月25日、26日、8月16日公告今年度第3批國有房地包租標的共4標40戶，分別為台北市20戶、台中市11戶、高雄市6戶、台南市3戶，並訂於9月12日、23日辦理開標作業，也呼籲包租業者把握投標期限，踴躍投標。

國產署為增加活化利用國有房地管道，積極推動國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業（包租業），由其轉租與次承租人居住使用（國有房地包租），相關招標資訊已揭露於該署北區、中區及南區分署網站，同時也提醒包租業者投標時應檢附有效期限內之標租房地所在地同業公會會員證書影本，以免形成無效標。

國產署表示，今年度第3批推出標的，臺北市20戶，18戶坐落同一街廓，皆為20坪房型左右，位於公館商圈內，鄰近捷運公館站、國立臺灣大學及三軍總醫院汀州院區，交通便利，就學、醫療等生活機能完善，另2戶鄰近捷運東門站及東門市場，居住環境佳；臺中市11戶，坐落北屯區、烏日區及大里區等行政區，分別鄰近北屯國小、明道高中、烏日國中、國立中興大學、大里運動公園等，生活機能及區位條件皆良好。

高雄市6戶，坐落路竹區、湖內區、前鎮區及鹽埕區，分別鄰近臺鐵大湖站、東方設計大學、台1線、瑞祥高中、中正足球場、高雄女中等，公共設施完善且交通方便，可提供良好生活環境；臺南市3戶，坐落新營區，鄰近臺鐵新營站、新營國小、衛生福利部新營醫院，生活機能佳。上述標的共同特色為鄰近大眾運輸站、學校等交通便利且生活機能完善之區域，歡迎包租業者踴躍參與投標，期待能續創佳績，全數標脫。

國產署進一步表示，自去年3月起辦理國有房地包租，截至今年6月，公告153戶，標脫111戶國有房地，標脫率7成3，執行績效良好。該署將持續篩選適當標的，預計113年度第4季將再推出至少30戶列標，以擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求。

北市觀光飯店改建新進度，申請都更的華泰王子大飯店已在近日領到拆除執照並開始逐步清空，預計年底正式動工拆除，完工後有二棟22層建築，一棟為仍為觀光飯店，另一棟為商辦大樓，目標五年後完工。

危老改建的台北西華飯店自則6月上旬啟動拆除工程，改建後地上25層、地下8層，一共176戶的豪宅大樓，預計2033年完工。

新冠疫情重創觀光產業，位在台北市、以國際旅客為主要客源的國際觀光飯店更是重災區，當時不知國際商務旅行市場何時復甦，包括馥敦飯店南京館、六福客棧、台北國賓、華國、華泰王子、西華等飯店均申請改建，掀起台北市觀光飯店都更或危老改建熱潮。

1972年開幕，位在台北市林森北路、民生東路口的華泰王子大飯店，因立足市場逾50年、建築老舊故申請都更。華泰大飯店集團副董事長兼執行長陳炯福表示，華泰飯店改建基地面積3,157平方公尺、約955坪，分兩區段重建為兩棟22層大樓，一為飯店大樓，客房約90間上下，標準房10坪起跳；另一棟則與忠泰建設合作開發，整合鄰近房舍一起都更，改建後為商辦大樓。陳炯福表示，華泰飯店改裝後將引進國際酒店集團旗下「軟品牌」，或是與日本王子飯店集團再續前緣，目前仍在評估中；改建住宅，房子賣出去就沒了，且台北市林森北路條通商圈有很多日本商社，「但當地沒有新的商辦」，這是華泰決定與忠泰合作商辦的主因。

西華飯店基地面積3,468平方公尺，改建為地上25樓地下8層的住宅大樓後，總樓板面積達5.87萬平方公尺。西華飯店集團常董劉恆昌表示，金融商圈位移，加上觀光產業缺人缺工，市場卻持續有新飯店開出，這是西華飯店最後決定改建為住宅的主要原因。西華飯店改建為豪宅大樓，房地產專家黃舒衛以高樓層每坪220萬元、一般樓層每坪200萬元、車位單價500萬元初估，總體開發價值高達約400億元。

房價居高不下，小宅產品成交易主流，七都小宅交易占比同步提升、單價同步飆漲。

據統計，七都25坪以下中古屋交易占比從五年前的15.7％，大幅增加至今年的22.9％，台北市占比更逾34％，等於每三件交易就有一件是小宅，而七都小宅平均單價在五年間更高漲42％。

實價登錄統計顯示，除了台北市小宅交易占比達34.3％，新北市亦高達26％，台中市22.4％，其餘各都也達15％～20％；與五年前相較，台中市小宅交易占比增加逾10個百分點最多，除高雄僅微幅成長外，其餘各都增加約6至8個百分點。

雙北小宅高交易占比，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雙北為政經與商業中心，房價居高不下，近幾年來房價不斷攀升，購屋負擔持續加重，建商推案多以縮小坪數以控制市場能負擔的總價，買方也普遍只能向房價較低的外圍區域、或縮減坪數因應高房價，加上家庭結構改變、單身及頂客族購屋者增加，使得小宅交易持續增加。

台中市小宅占比也快速提升，台中市小宅多分布於西屯區及北區，鄰近中部科學園區，受到許多首購族或是小資族青睞。

在小宅的價格上，五年來平均漲幅達42％，更不下於整體住宅漲幅，其中新竹漲幅達83.6％全台最高，台中、台南、高雄在4～5成，台北、新北、桃園則約在3～4成，房去房價期較低的中南部都會區，小宅漲幅更甚於北台灣。

麗寶集團旗下上市營建股名軒（1442），在淡海造鎮大案「名軒海樂地」持續交屋入帳下，上半年大賺近14億元，已達去年全年獲利8成多，每股稅後純益（EPS）達3.81元，19日除息3.5元，填息行情給力，盤中一度攻上70.3元，終場收高在69.1元、上漲1.6元或2.37％。名軒今年將力拚三大案完工入帳，若量能持續放大，填息之路可望穩步達陣。

名軒在總銷達200億元的「名軒海樂地」去年第四季開始完工交屋帶動下，全年獲利大爆發，EPS達4.71元，配息3.5元於19日除息，參考價67.5元，開盤後成為營建股焦點，價量齊揚，終場收69.1元、漲幅2.37％，順利邁向填息之路。

今年名軒將拚三大案同步挹注。其中最大主力「名軒海樂地」已售5成多；台中總銷28億元的「名軒台中新站」，今年還有一樓店面持續銷售入帳；另外桃園小檜溪總銷16億元的「國王之森」，上述三案今年進入同步入帳期。

其中苗栗後龍維真段案近年因台積電、聯發科將在銅鑼科學園區設廠，帶動附近住宅市場需求，名軒將規劃453戶小宅，總銷約36億元。

名軒表示，目前手中握有土地存量逾450億元，高雄首宗捷運土地聯開案「高雄市大眾捷運系統橘線O4站土地開發案」可售約61億元，及今年3月得標的台北市的2筆國產署地上權土地等，已儲備好未來10年的業績動能。

富華創新（3056）持股100％子公司總太營造，成立至今已超過32年，過去30年只接自家營造案，自兩年前開始積極轉型，初試啼聲即震撼業界，兩年來已成功拿下5項政府標案，包含社宅、學校等大型工程，業績表現亮眼。

不僅如此，總太營造在民間建案也有所斬獲，朝高價宅市場邁進，帶動亮眼業績、助力總太營造成為集團金雞母，展現富華創新多角化經營的決心與發展潛力。

總太營造目前資本額為10億元，去年營收約16億元，今年在建案量有38億元，承攬合約達65億，預估明年會有10至12個在建案，可承攬的案量也將增加到百億元以上！在亮眼的業績與建築實力作為基礎下，總太營造預計3至5年內朝IPO邁進，並建立完善內控制度，進一步擴大市占率。

近幾年建築產業環境變化快速，缺工、缺料問題未解，反觀總太營造不僅工地都能準時完工，還有餘力向外爭取標案與建案的承攬，實力不容小覷！

深耕營造產業多年的總太營造董事長吳添福分析，「共好、共贏」，是總太營造與廠商長久以來的合作模式，許多廠商都是跟著總太營造共同成長，攜手合作30年以上的默契，彼此的夥伴關係夠堅定，共同挺過這波缺工、缺料危機，「這也是富華創新旗下大型建案總能準時交屋、少修繕、交屋順暢的秘訣。」

總太營造工地管理人員變身為工程師，利用手機、平板，加上客製化軟體SUIQUI和BIM技術進行施工監控。圖／曾麗芳
總太營造工地管理人員變身為工程師，利用手機、平板，加上客製化軟體SUIQUI和BIM技術進行施工監控。圖／曾麗芳
時時關注原物料的漲幅，再加上與合作夥伴長期建立的默契，讓總太營造能夠有效控制營造成本。此外，總太的工地也跟業界不同，近幾年以「總太標準」驅動營建產業的提升與進步。

吳添褔舉例說，包括推動無酒精工地文化、工地現場有休閒區、淋浴區等，工作環境與安全性皆大大提升，加上總太營造積極推動數位化管理，工地管理人員變身為工程師，利用手機、平板，加上客製化軟體SUIQUI和BIM技術進行施工監控，不需再填寫成堆的報表，提升工作效率、降低錯誤率，更建構起龐大的工程資料庫。

建築業綠色轉型在即，總太營造也致力推動低碳建材與綠色建築。吳添福說，總太營造多年來積極開發綠色採購，迎合市場對可持續發展的需求，隨著社會住宅等公共工程專案的推進，總太營造在系統模板使用上也會更趨成熟。

在業內有“不死鳥”之稱的佳兆業（01638.HK），曾在停牌343天后成為港交所首家複牌房企。但如今，想要涅槃重生，佳兆業還面臨重重考驗。

據天眼查風險資訊顯示，截至2024年8月16日，佳兆業集團（深圳）有限公司存在120餘條被執行人資訊，被執行總金額超288億元。

自2021年陷入流動性危機以來，佳兆業經營狀況並不理想。長江商報記者注意到，佳兆業已經連續三年虧損，2021年—2023年淨利潤分別虧損127.27億元、130.65億元、199.32億元，累計虧損457.24億元。

虧損之外，佳兆業還面臨巨額的債務壓力。截至2023年末，佳兆業的現金及銀行存款帳面值僅約為34億元；而總借款約為1336.24億元，其中約1170.52億元須按要求或於一年內償還，約18.37億元須於一年至兩年內償還。

2023年，佳兆業淨資產負債比率為2064.1%，現金短債比為0.01倍，剔除合同負債的資產負債比率為97%。

債務及流動性壓力加劇下，佳兆業曾公佈具體的債務重組進度和債務重組方案，但始終未有明確進展。

佳兆業還面臨投資人的清盤呈請。8月12日，佳兆業公告稱，清盤呈請聆訊延後至9月9日。此前佳兆業清盤聆訊已經多次押後。消息發佈後，公司股票繼續走低，截至8月16日，佳兆業股價報0.106港元/股，跌幅5.36%。

臨債務及清盤呈請

2021年12月20日，佳兆業宣佈債務違約。彼時公告披露，公司累計優先票據的未償還本金總額約為117.8億美元。同時，佳兆業表示，一直在與債權人代表商討，將對尚未支付的優先票據進行制定全面債務重組計畫。但在此後很長的時間裡，佳兆業都沒有對外公佈債務重組方案，使得相關事宜陷入停滯不前的狀態。

去年10月，佳兆業發佈了境外債務重組的公告。根據公告，佳兆業集團與本金總額123億美元的境外債務持有人接洽，持有上述123億美元債務35%本金總額的投資人組成了債權人小組，目前佳兆業集團已經向債權人小組提出了初步的境外債務重組方案，主要涉及債轉股、發行新債、出售資產三個方面。但對於本公司提案包含的某些條款，債權人小組表示並不支持。

截至2022年12月末，佳兆業境內有息負債約506億元，其中363億元為項目層面的負債；境外有息負債約123億美元，其中包括優先票據未償還本金115美元，永續資本證券未償還本金約2億美元，以及其他債務約6.5億美元。另外，佳兆業集團給合營企業、聯營公司負債提供的財務擔保約238億元。

此外，2023年佳兆業淨資產負債比率為2064.1%，較2022年12月31日的382.8%暴增1681.3個百分點；資產負債率（剔除合同負債）為97.0%，較2022年12月31日的85.1%增加約11.9個百分點。

此前，佳兆業曾預計未來十年，理想狀態下，佳兆業集團可用於償還境外債務的現金流小於債務金額本身，大約有144億—299億元的缺口。

在境外債務重組方案初步擬定之時，佳兆業在境外也面臨投資人的清盤呈請。去年7月，佳兆業發佈公告稱，布洛德峰投資顧問有限公司針對公司向香港高等法院提出清盤呈請，指控其未償還1.7億元的公司債券。

此後，該項清盤呈請歷經多次延期。今年4月29日，香港法院宣佈佳兆業集團的清盤呈請聆訊推遲至5月27日。在5月27日，香港法院將佳兆業的清盤聆訊延期至6月24日，之後又押後至8月12日。

佳兆業集團8月12日在港交所發佈公告稱，清盤呈請聆訊已進一步延後至2024年9月9日。

佳兆業還面臨巨額被執行風險。8月15日，天眼查法律訴訟資訊顯示，佳兆業集團（深圳）有限公司及其子公司深圳明黎產業發展有限公司在8月14日新增了被執行人資訊。執行標的為23.16億元，執行法院為北京金融法院。截至目前，公司存在120餘條被執行人資訊，被執行總金額超過288億元。同時，該公司還涉及多條限制消費令、失信被執行人及終本案件資訊。

業績巨虧聚焦保交付

債務壓力攀升之下，佳兆業的造血能力越來越弱。長江商報記者注意到，佳兆業集團已經連續三年虧損，2021年—2023年淨利分別虧損127.27億元、130.65億元、199.32億元，三年累計虧損457.24億元。

對於持續虧損的原因，佳兆業此前解釋稱，主要源於降價銷售導致毛利率下降、減持發展中或已落成物業的減值撥備增加以及預期信貸虧損、金融資產公平值虧損等因素。

公司銷售情況也不盡如人意。2023年，佳兆業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售約178.36億元，同比減少4.9%；對應的已售總建築面積約1047671平方米，同比減少6.7%。

儘管公司已採取了一系列促銷措施，包括推出購房優惠、調整銷售策略等，但銷售業績並未出現明顯提升。

業內分析稱，自2021年末，佳兆業出現流動性問題，資金鏈緊張和債務違約等情況對其正常運營和信用評級產生負面影響，進而影響購房者對企業的信心。此外，其還面臨市場環境的整體下行趨勢、競爭壓力加大以及公司自身產品結構的合理性問題。

不過，重重壓力之下，有“舊改之王”之稱的佳兆業，旗下有位於大灣區的優質資產，為企業生存提供了一定空間。佳兆業集團董事局主席郭英成在年報中表示：“憑藉大灣區土儲及城市更新領域核心優勢，集團將持續探索創新化債模式，推動境內外債務重組。”

截至2023年12月31日，佳兆業集團在全國50個城市擁有195個房地產專案，總土地儲備近23.83百萬平方米，其中大灣區土地儲備約13.84百萬平方米，占集團整體土地儲備近58%。大灣區城市中，深圳及廣州土地儲備占比43%。現有土地儲備足夠保障未來5年發展所需。

面對行業深度調整，佳兆業表示，將始終把“保交樓、保民生”視為核心工作。2023年集團在深圳、廣州、上海、杭州、武漢等多個城市，累計交付61個項目共計4.6萬套房源，新房交付量創歷史新高。

佳兆業表示，面對行業整體極端困難的局面，集團全力降本增效、努力盤活資產、最大限度削減支出，全力以赴保交付、保運營，推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展。

主流上市房企2024年7月銷售資料已經披露完成。新華財經在剔除部分資料披露不全的上市房企後，以滬、深、港三大交易所主要上市房企為樣本，分別統計了銷售金額、銷售面積以及銷售均價排名前三十的企業。

統計結果顯示，7月地產市場銷售額、銷售面積環比均有所回落。

7月銷售額TOP30上市房企合計銷售金額為1544.3億元，較2023年同期下降26.4%，較2024年6月下降44.1%。

7月銷售面積TOP30上市房企合計銷售面積為956.02萬平方米，較2023年同期下降30.25%，較2024年6月下降32.93%。

7月銷售均價TOP30上市房企平均銷售均價為16164.72元／平方米，較2023年同期下降6.68%，較2024年6月下降5.15%。

7月銷售額同比下降26.4%

整體來看，7月銷售額TOP30上市房企銷售有所回落，同比、環比均出現下降。資料顯示，7月銷售額TOP30房企合計銷售額為1544.3億元，較2023年同期下降26.4%，較2024年6月下降44.1%。

保利發展(8.180, 0.00, 0.00%)7月銷售額居首，實現簽約金額253.18億元，同比下降18.33%。萬科位居第二，銷售額為192.1億元，同比下降12.88%。

5家房企實現銷售額同比正增長。其中，建業地產7月銷售額同比增長54.23%至6.2億元，增速位列第一。此外，合生創展集團、中國海外發展等7月銷售額同比上升。

另一方面，融創中國、美的置業等公司7月銷售額同比下滑。8月16日，美的置業發佈半年報，2024年上半年，公司營業收入為251.34億元，擁有人應占核心淨利潤為4.19億元。

7月銷售面積環比下降32.93%

7月銷售面積TOP30上市房企合計實現銷售面積956.02萬平方米，較2023年同期下降30.25%，較2024年6月下降32.93%。

7月，銷售面積超過100萬平方米的上市房企僅萬科、保利發展2家。

萬科7月銷售面積居首，實現簽約面積145.5萬平方米，同比下降14.36%。保利發展位居第二，銷售額為144.95萬平方米，同比下降18.86%。

同比來看，5家房企實現銷售面積同比正增長。其中，時代中國控股7月銷售面積同比增長37.25%至7萬平方米，增速位列第一。

另一方面，碧桂園、融創中國等公司7月銷售面積同比下滑超過60%。7月29日，碧桂園公告稱，香港高等法院於批准了公司的延期申請。清盤呈請聆訊現被延期至2025年1月20日。

7月銷售均價環比下降5.15%

根據銷售金額和銷售面積，可以計算得到房企的銷售均價。7月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價為16164.72元／平方米，較2023年同期下降6.68%，較2024年6月下降5.15%。

其中，合生創展集團2023年7月銷售均價達到47994.46元／平方米，同比增長94.56%，位居榜單首位。其餘房企中，銷售均價超過20000元／平方米的企業還包括綠城中國、中國海外發展、越秀地產等7家公司。

19家房企7月銷售均價同比下滑。降幅超過30%的房企有2家，為越秀地產和富力地產。

8月20日，中國工商銀行(6.270, 0.13, 2.12%)在香港九龍紅磡海濱廣場租下10層辦公空間，總租用面積約20萬平方英尺。該交易成為今年香港最大的租賃交易之一。

中國工商銀行是一家全球性的金融機構，其在香港的業務運營和發展將得到新租賃辦公空間的支援。香港作為國際金融中心，對於金融機構的全球佈局具有戰略意義。

又一地調整房產落戶政策。

8月19日，福建廈門發佈通知調整房產落戶政策，其中提出，在廈門市行政區域內擁有合法房產且滿足條件的人員可申請落戶，申請人及其配偶、未成年子女戶口可一併遷入。

業內人士認為，近期國務院在《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計畫》的戶籍制度改革任務中再度強調，取消、放寬不同能級城市落戶政策，預計後續購房落戶政策或在更多城市中推廣。

廈門有合法房產符合條件可落戶

8月19日，廈門市政府發佈《關於調整房產落戶政策的通知》。

其中提出，在廈門市行政區域內擁有合法房產，且滿足下列條件的人員，可申請將戶口遷入房產所在地址。

一是已取得不動產權屬證書且房產用途登記為住宅；

二是申請人及其配偶、未成年子女的房產所有權份額合計超過50%（不含）。

同時，申請人及其配偶、未成年子女可以申請將戶口一併遷入房產所在地址。

本通知自2024年10月1日起實施，有效期5年。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，廈門此次有房產證即可落戶，相比此前落戶對住房有戶型要求等政策更加寬鬆鬆綁。此次政策出發點在於促進廈門市人口與經濟社會協調發展，也說明後續其他城市的一個重要動向，即結合當前住房提振需要和城鎮化發展需要，在購房政策方面將進一步放寬戶籍政策。預計後續全國各地在購房落戶方面會有較大的放鬆。

多地調整房產落戶政策

今年以來，多地調整房產落戶政策。

8月6日，廣州市花都區住建局發佈穩樓市新政，其中提出，買房享花都“准戶口”待遇。非廣州戶籍人員在花都區行政區域內購買新建商品住房，可以領取花都人才綠卡，憑花都人才綠卡及購房合同享受區政策性照顧入學待遇。持卡人子女在學前教育階段，符合年齡要求的，按照教育部門學前教育相關規定，具有報名參加居住地本區教育部門辦幼稚園電腦派位的資格；義務教育階段，由教育部門統籌安排，具有公辦學校（含政府在民辦學校購買的學位）入讀義務教育起始年級資格。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強認為，此次廣州花都區發佈購房享“准戶口”待遇的政策，率先在一線城市打響了“購房落戶”第一槍，同時也體現了因區施策的理念，有利於帶動外地戶籍人員購房積極性，尤其對於需要解決孩子公辦就學問題的家庭，將進一步釋放其購房需求。

根據中指研究院統計，今年以來超10城出臺購房落戶或即可申請落戶政策，如武漢、杭州、蘇州、瀋陽等地陸續落地。其中，杭州目前落戶採取積分制方式，落戶積分滿100即可落戶，今年政策調整後，購房獲得積分由30分提升至80分，大幅提高購房積分權重。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，整體來看，當前多數城市落戶條件已較為寬鬆，近期國務院在《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計畫》的戶籍制度改革任務中也再度強調，取消、放寬不同能級城市落戶政策，預計後續購房落戶政策或在更多城市中推廣。

保利發展(8.180, 0.00, 0.00%)8月19日晚間發佈半年報，2024年上半年公司實現營業收入1392.49億元，同比增長1.66%;歸屬于上市公司股東的淨利潤74.2億元，同比下降39.29%。從今年中報、一季報以及去年年報看到，保利發展均面臨著“增收不增利”的局面。

保利發展上半年淨利潤同比下降39.29%

保利發展(600048)8月19日晚間披露半年報，2024年上半年實現營業收入1392.49億元，同比增長1.66%;淨利潤74.2億元，同比下降39.29%。

保利發展表示，受到房企投資意願較低的影響，行業土地購置、新開工及開發投資等指標均未出現明顯改善，市場各方參與主體信心尚未恢復，行業仍在築底階段。

具體來看，報告期內，公司實現簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，實現簽約面積954.25萬平方米。

報告期內，公司交付7.3萬套，實現營業總收入1392億元，同比增長1.6%;公司毛利率16.0%，與2023年全年水準保持一致;實現利潤總額141億元，同比下降28.7%;同時受結算權益比下降的影響，歸母淨利潤74.20億元，同比下降39.29%。

報告期末，公司扣除預收款的資產負債率為65.67%、淨負債率為66.18%、現金短債比為1.22。

公司經營活動產生的現金流量淨額為-171.48億元，同比降339.97%，保利發展表示主要因公司購買商品、接受勞務支付現金1062億元，其中用於支付2023年度拓展專案的土地款366億元，同比增長160億元。預計隨著以前年度地價支付完畢，公司經營活動現金流將持續改善。

報告期內，公司共拓展專案12個，均位於38個核心城市，總計容面積116萬平方米，權益地價109億元，總地價126億元，其中，新增貨值住宅業態占比達96%。新獲取專案中，其中3個專案已經開盤，北京星宸和煦專案、西安天瓚專案、天津西棠和煦二期項目首次開盤認購約20億。

此外，保利發展在半年度報告中披露，截至2024年6月30日公司股東戶數為16.52萬戶，較上期(2024年3月31日)減少2.29萬戶，減幅為12.18%。

公司面臨“增收不增利”的局面

投資快報記者從今年中報、一季報以及去年年報看到，保利發展均面臨著“增收不增利”的局面。

保利發展2024年第一季度業績資料顯示，保利發展實現營業收入497.48億元，同比增長24.51%，受項目結轉毛利率、權益比例下降等影響，淨利潤39.83億元，同比增長0.44%，歸屬于上市公司股東的淨利潤22.24億元，同比下降 18.28%。而公司2023年年報資料也顯示，去年，保利發展實現營業總收入3468.9億元，同比增長23.4%;歸母淨利潤120.7億元，同比下降34.1%。

那麼，保利發展又將如何破局呢?保利發展控股集團股份有限公司(下稱保利發展控股)副總經理唐翔近日稱，房地產行業還處在修復週期中，但也沒有必要去預測行業的“底”何時會到來，反正始終會到來，企業需要做的是把基礎工作做好，把產品品質做好。

唐翔提出，現在是買房的最好時機，不僅是政策和房價都是歷史最友好的時期，還因為行業品質“卷”出了前所未有的新高度。

目前，保利發展控股仍保持一定的拿地勢頭，在長三角、珠三角地區不斷拿地。對於保利發展控股投拓的偏好，唐翔表示：“我們的投拓還是聚焦在38個重點城市，長三角、珠三角肯定是我們的重點投資區域，但也不放棄對次級板塊的研究。”

唐翔認為，行業處於高峰期還是低谷期，並非一家公司盈虧的決定性因素，關鍵是怎麼把握結構性的機會。他指出，在次級板塊，甚至一些三線城市的核心地段，還是有住房需求。只要有換新的需求在，就有投資價值。因此，保利發展控股也會對這些區域的投資價值進行嚴格篩選。

內房接連爆煲波及香港的項目，近年面臨資金壓力的雅居樂（03383）亦告失守，該集團持有全數業權、收購成本達33億元的鰂魚涌英皇道及柏架山道住宅地盤，剛遭接管人沒收，現委託第一太平戴維斯以公開邀約形式出售，意向邀請截止時間為10月2日。市場估計該地皮估值約18億至27億元。

收購成本33億 估值達27億

第一太平戴維斯表示，獲接管人委託以公開邀約形式出售位於英皇道992至998號及柏架山道2至16號的住宅地盤，佔地面積約5萬方呎，最高可建樓面面積約44.8萬方呎。據雅居樂年報顯示，地盤原由該集團100%擁有。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠指出，地盤已完成強拍及合併地塊等程序，並完成一期平整工程，地政總署亦批出基本條款。買家毋須處理複雜的規劃和批地程序，購入後即可銜接後續發展。第一太平戴維斯投資部資深董事陳汝軒稱，該地盤收購成本為33億元，項目建成後預計提供逾500個住宅單位及逾190個車位。

英皇道992至998號及柏架山道2至16號鄰近鰂魚涌市政大樓，距港鐵鰂魚涌站不足5分鐘步程，前身是多幢公務員合作社項目的舊樓。資料顯示，雅居樂於2017年初起就柏架山道多幢舊樓展開收購，同年11月，雅居樂更斥資4億元購入英皇道992至998號全數16個住宅單位，每伙實用面積收購呎價逾2萬元。

由於個別單位未能成功收購，雅居樂在2019年4月向土地審裁處申請強拍柏架山道2至8號，並於2020年8月批出強拍令，最終在2020年10月透過強拍以底價4.52億元統一業權，成為全港首個循強拍形式統一業權的前公務員合作社項目。雅居樂成功合併英皇道及柏架山道地盤後，地皮仍須向政府申請原址換地及補地價，才可以作進一步發展。

九龍塘土儲新部署 棄購涵碧

雅居樂於2022年6月公布，獲晉安實業（02292）主席王聰德、「收樓大王」培新集團主席楊世杭及獨立第三方作為夾層貸款人，向公司的全資子公司富銳發展提供不超過8.94億元的夾層融資，年利率20厘，為期24個月，並附帶選擇權，貸款人可把夾層貸款轉換為富銳發展的全部已發行股份；富銳發展持有的資產為上述英皇道及柏架山道住宅地盤。

業內人士稱，由於英皇道及柏架山道住宅地盤仍要補地價才能發展，而現時樓市前景欠明朗，補地價金額多寡將直接影響地皮價值，故此地皮估值分歧。市場料地盤補地價前估值約18億至27億元，即每方呎樓面地價約4000至6000元。

雅居樂的年報又顯示，該集團除了鰂魚涌英皇道及柏架山道住宅地盤外，亦有兩個位於九龍塘的土地儲備，包括去年7月以底價9.66億元成功統一業權的九龍塘義本道6號龍圃別墅，以及毗連持逾兩成業權的義本道8至10號涵碧別墅。

不過，雅居樂近期已放棄對涵碧別墅作出收購，上周以1428萬元沽出涵碧別墅一個實用面積1239方呎的住宅單位連車位，較2018年6月的3097.5萬元買入價，逾6年賬面蝕讓1669.5萬元或53.9%。

待補地價 發展成本添變數

雅居樂（03383）原持有的鰂魚涌英皇道及柏架山道住宅地盤，近期遭接管並放售。該地盤統一業權近4年仍未動工起樓，因發展上面對多項技術困難，並且與未補地價有關。

遷就港鐵隧道 改規劃獲寬高限

英皇道992至998號及柏架山道2至16號地盤前身為多幢公務員合作社項目，雅居樂在2020年10月統一業權後，原計劃興建3座住宅。不過，由於港鐵（00066）沿着英皇道的鐵路隧道，佔據該項目沿英皇道一面的大部分範圍，令該範圍發展潛力受到巨大限制，需把建築物集中至鄰近柏架山道一方，只能興建的大廈減至2座。

故此，雅居樂在2021年7月至2022年6月，三度向城規會申請規劃許可，最終在2022年底獲批高度限制由120米放寬18.8%，至142.5米，興建2幢28至35層高住宅大廈。

雖然地皮規劃程序已完成，但要申請原址換地及經補地價才可發展。業界人士稱，補地價金額較難評估，即使是次新買家以每方呎樓面地價約4000至6000元提出收購，連同補地價，每呎成本可能超過1萬元，計及建築費，成本不低。據資料，同區宏安地產（01243）新盤FINNIE，本月公布首批30伙，折實平均呎價19503元。

住宅租金升、售價跌的背馳現象持續。中原地產最新數據顯示，6月中原城市租金回報率（CRI回報率）報3.22厘，創2014年12月以來的9年半新高，按月升0.09個百分點。今年上半年計，CRI回報率上升0.15個百分點。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，進入暑期租賃旺季，租務成交持續活躍，租金升幅擴大，同期樓價繼續下跌，推動八大回報率指數連續2個月齊升。在用家需求強勁及租盤短缺下，租金穩步上升，而樓價走勢窄幅偏軟，短期CRI回報率有望企穩3.2厘以上。

嘉輝花園4.86厘標青

在138個CCL成份屋苑中，6月租金回報率達4厘或以上的屋苑有10個，較5月的6個，增加4個。當中以堅尼地城嘉輝花園回報率最高，達4.86厘；其次為九龍灣得寶花園的4.67%；青衣美景花園及紅磡黃埔新邨同以4.23厘回報並列第三。

正榮地產(06158)公布，預期截至6月30日止中期虧損22億至24億元（人民幣．下同），比去年同期虧損14億元擴大。
　　
該集團指，虧損增加主因銷售成本增加及項目售價下降，導致毛利率下降、利息資本化率下降，導致融資成本上升1.3至1.4倍、期內就開發中物業及持作出售已竣工物業確認的減值虧損約12億元，以及投資物業公平值虧損約2.3億元。
　　
該集團預期於8月底前公布業績。

地產公司Rightmove表示，在英倫銀行自疫情爆發以來首次減息後，英國的準業主積極尋找心儀房屋。
　　
Rightmove表示，減息後，聯絡地產經紀查看待售房屋的買家數量較1年前增加19%。與去年同期相比，把房屋放售的賣家數量亦增加了5%。
　　
分析指，儘管2024年地產市場並未完全復甦，利率下降增強市場對今年下半年樓市走強的信心。

中國恒大(03333)公布，公司共同及各別清盤人得悉，廣東省廣州市中級人民法院本月9日刊發公告表示，廣州法院已受理關於該公司旗下恒大地產的核心控股公司廣州凱隆的破產清算申請。
　　
根據廣州法院公告，該法院將於今年11月14日上午9時30分召開第一次債權人會議，而廣州凱隆的債權人須於11月7日之前向廣州凱隆的破產管理人申報債權。
　　
清盤人注意到，廣東萬和新電氣股份於本月10日發布《關於申請廣州市凱隆置業有限公司破產清算的進展公告》，提到廣州法院已裁定受理該公司對凱隆置業的破產清算申請，凱隆置業已進入破產程序。
　　
恒大股份已自今年1月29日上午10時18分起暫停買賣，並將繼續停牌，直至另行通知。

面對寫字樓空置率不斷爬升、租金下行壓力逐漸加大，招商蛇口(8.890, 0.04, 0.45%)選擇將寫字樓改造用作租賃住房的退出方式，倒是令人眼前一亮。

觀點網繼一個月前武漢聯合貝殼武漢站開啟“以舊換新”業務合作後，招商蛇口又採取新的措施應對武漢區域記憶體量辦公專案，目標依舊是“聚焦關鍵指標達成，堅決去化已竣未售”。

8月18日消息，招商蛇口與武漢安家保障性住房有限公司展開合作，將存量商品房用作保障性住房，首批合作項目已正式落地。

據悉，武漢安家保障性住房有限公司與招商蛇口愉樾項目和空港中心三期項目完成簽約，收購面積超2萬平方米，改造裝修後，將為武漢提供500餘套保障性租賃住房。

其中，招商蛇口愉樾3棟2號樓專案位於漢陽區鸚鵡街道189號，總建面1.32萬平方米，地處漢陽區鐘家村商圈，集金融、經貿、商務、文化藝術於一體，緊鄰地鐵6號線馬鸚路站。

觀點新媒體查閱資料發現，招商蛇口愉樾專案早在2022年7月竣工，總建面11萬平方米，其中4萬平方米的高端改善住宅已售罄，餘下4.2萬平方米的寫字樓及商業，而3棟2號樓就屬於其中的寫字樓專案，當前狀態為12層的毛坯現房。

面對寫字樓空置率不斷爬升、租金下行壓力逐漸加大，招商蛇口選擇將寫字樓改造用作租賃住房的退出方式，倒是令人眼前一亮。

消化存量新路徑

自2011年進入武漢市場以來，招商蛇口在武漢已積累了豐富的土儲，其中不乏有與武漢城建聯手打造的未來中心、與中建三局聯合打造的壹品瀾芸等系列紅盤，但寫字樓專案的佈局相對稀少，同時也面臨著去化困境。

今年5月11日，市場就有消息傳出“招商蛇口委託協力廠商平臺對外出售一棟高端寫字樓”，所指的正是愉樾3棟2號樓。

歷時3個多月，該寫字樓最終未在公開市場上順利流轉，反而以用作租賃住房的形式成功實現交易，距離專案完工也過去了2年之久。

在2023年度報告中，招商蛇口對招商愉樾專案計提存貨跌價準備7880.17萬元。

已竣未售的寫字樓項目持續貶值，回籠現金流壓力長期存在，或許是招商蛇口促成本次合作的關鍵推動力。

關於寫字樓用作租賃住房的可行性，武漢市住房保障和房屋管理局在2020年4月20日發佈的“關於允許商業和辦公用房等存量用房改造為租賃住房”通知中已有明確指示，招商蛇口愉樾項目所在的漢陽區就在准許範圍之內。

通知指出，武漢江岸、江漢、研口、漢陽、武昌、等地的已建成閒置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房屋可以改造為租賃住房，而城市重點功能區和主幹道沿線臨街的商業和辦公用房，不得改造為租賃住房。

在規劃中，未來愉樾專案定位服務于區域新青年、新市民、教育、醫護和企事業單位員工，租賃需求旺盛。在改造裝修配備傢俱家電後，項目提供可拎包入住的保障性租賃住房334套（間）。

此外，本次簽約的另一項目空港中心三期即空港新城創智園區•創智文化園，原規劃打造為辦公別墅和企業獨棟，於2021年9月開工，2024年6月交付使用。

在武漢市住房和城市更新局網站的“商品房專案查詢系統”中檢索發現，該商業專案共計有13棟、235套，目前非住已售18套、非住可售190套。且在今年6月6日，其中的4、7、10號辦公樓已取得商品房預售許可（金麒麟分析師）證，建築面積3004.86平方米。

種種跡象表明，該項目也存在寫字樓改造用於租賃住房的需求。

武漢安家表示，此次合作項目將有助於推動構建房地產發展新模式，為更多工薪群體、新青年、新市民提供住房保障，實現廣大群眾住有所居、居有所安的目標。

疲軟的寫字樓市場

在今年6月份的中期工作會上，招商蛇口華西區域副總經理、武漢公司總經理冷瑩總結發言中明確了下半年的四個年度目標，其中就包括“堅持存貨去化，圍繞一盤一策實現大盤項目流速提升，尾盤項目儘快清盤”。

過去一年，招商蛇口在武漢僅有一個入市在營的寫字樓項目——江璟城B棟寫字樓，於2023年下半年開始運營，總建面7.97萬平方米。截至去年年底，該寫字樓運營收入581萬元，平均出租率僅21%。

整體上看，招商蛇口寫字樓項目的運營收入及淨利增幅已呈現疲軟狀態。2023年，招商蛇口實現寫字樓運營收入12.6億元，實現EBITDA為8.55億元，與2022年相比增長緩慢。2022年，招商蛇口實現寫字樓運營收入11.59億元，實現EBITDA為8.28億元。

據仲量聯行資料，截至今年6月底，武漢優質辦公樓市場總體量為908.7萬平方米，其中甲級市場存量為312.7萬平方米。

今年第二季度，武漢全市空置率環比下降0.2個百分點至39.7%，市場調價行為仍在持續。其中，甲級辦公樓空置率上升0.8個百分點至37.0%，淨有效租金環比下降1.6%至80.7元/平方米•月；乙級辦公樓空置率下降0.7個百分點至41.1%，淨有效租金環比下降1.1%至65.9元/平方米•月。

仲量聯行表示，預計2024年下半年武漢仍有約25萬平方米的新增甲級辦公樓供應入市，未來兩年內供應壓力暫無明顯放緩跡象。

在空置壓力的影響下，市場租金短期內延續下行趨勢，但租金降幅將逐步轉入放緩區間。

再回到招商蛇口本身，截至今年一季度，公司貨幣資金832.06億元，短期借款10.84億元，一年內到期非流動負債403.55億元，一年期內賬齡的應付款約508.4億元。

在現金流與寫字樓壓力雙重交疊下，積極處理個別積存已久的辦公專案，這也是招商蛇口在縫隙中騰挪的方式。

冠君產業信託（02778）旗下旺角朗豪坊商場上半年零售銷售跑贏大市，惟寫字樓租賃市道因供求情況而受壓，中期可分派收入5.44億元，按年下跌11.9%。分派率維持90%，每基金單位分派8.09仙，減少12.7%。期內，租金收益總額11.15億元，跌4.5%；物業收益淨額9.54億元，下降4.1%。冠君坦言，香港零售銷售的增長動力，在最近幾個月不斷減弱，市場亦需要時間去消化寫字樓供應，租金收益將持續面對下行風險。

中期每單位分派跌12.7%

朗豪坊商場出租率回復至100%，租戶銷售額增長2.3%，跑贏同期本港整體零售的6.6%跌幅；物業收益淨額升5.4%至3.02億元；現收租金由去年底的每方呎185.3元升至187.2元。

然而，朗豪坊辦公樓的出租率由去年底的93.3%降至87.1%，因部分美容及醫療租戶縮減規模；物業收益淨額跌4.9%至1.45億元；現收租金由去年底的每方呎45.9元減至44.2元。中環寫字樓花園道三號出租率82.3%，物業收益淨額降8.8%至5.07億元，現收租金跌至每方呎89.5元。

冠君產業行政總裁侯迅表示，花園道三號今年大部分續租已處理，首要任務是留住租客，故此有提供彈性條款；明年有39.5%租約到期，目前兩成多租客願意續租。她認為，寫字樓供應充足，且未能在短期內出現較大需求，市況將受制於供求情況，具體視乎經濟活躍度，相信寫字樓具防守性，因為搬遷成本高，租戶面對經濟不明朗要「計數」；零售受制於強港元及消費外流，長遠而言香港仍是國際都會，相信影響短暫。

期內集團簽訂一筆50.5億元銀團貸款作再融資，而已承諾備用信貸額度仍有40億元，足以應付今明兩年所有再融資需求；由於上半年到期的利率掉期合約利率較低，導致平均實際利率於到期後上升，預計全年融資成本將高於去年。

上月32.3%個案蝕讓 15年次高

二手私人住宅轉手獲利比率（下稱獲利比率）反覆回落。利嘉閣地產綜合土地註冊處住宅買賣登記數據顯示，今年7月已知上手買入價的二手私人住宅買賣登記（下稱二手登記）錄得1704宗，有67.1%賬面獲利，按月回落0.8個百分點，連續6個月處於70%以下；至於同月轉手蝕讓比率為32.3%，按月增1個百分點，屬於2009年5月以來逾15年次高。

該行估計，8月獲利比率或下試約65%，隨時創2009年3月錄得61.1%以來約15年半（185個月）新低。

根據利嘉閣地產統計資料，7月整體二手買賣登記個案有1704宗，當中1144宗賬面獲利，較6月的1246宗，按月少8.2%，宗數連跌3個月，是今年3月錄得1104宗賺錢個案以來4個月最少。

至於獲利登記個案佔總二手登記量的比例，今年1月錄得70.6%後，2月跌穿70%大關，連續6個月低於70%；其中2月至5月連續4個月向下，至5月錄得66%；6月反彈1.9個百分點，至67.9%；惟7月再度回落至67.1%，是2009年5月以來的183個月（即逾15年）的次低水平。

連續6個月處70%以下

二手市場不時出現蝕讓個案，數據顯示，7月共有550宗賬面虧損成交，是近4個月最少，連續3個月下降，比6月的575宗略減4.3%；不過，以蝕讓比率而言，7月錄得32.3%，是逾15年次高，較6月的31.3%，增加1個百分點。7月有10宗賬面平手的買賣登記，按月少5宗或33.3%，佔二手登記的比例由6月的0.8%，降至7月的0.6%。

獲利比率回落，但每宗個案的平均賺幅則見反彈，由6月的23.2%反彈3.4個百分點，7月報26.6%，與今年4月的水平看齊。

全港三個主要分區的獲利比率「兩升一跌」，港島區7月獲利比率為69.6%，是三個分區中最高，按月漲0.1個百分點；九龍區以67.3%居次，飆0.9個百分點。新界區逆市急瀉2.1個百分點，由6月的68.2%，跌至7月66.1%。

黃埔花園92.3%成交賺錢

若以個別屋苑或發展項目作比較，利嘉閣地產表示，10個於7月錄得最多獲利登記的屋苑或發展項目，全部未能做到「百分百獲利」。紅磡黃埔花園獲利比率約92.3%，是該批屋苑中最高，13宗二手登記有12宗賺錢，每宗平均賬面賺75.4%。天水圍嘉湖山莊則是獲利個案最多的屋苑，錄得19宗，惟同月有8宗成交蝕讓或平手，獲利比率為70.4%。

將軍澳日出康城不時有蝕讓個案，該區7月共錄得32宗二手登記，只有11宗或約34.4%獲利，折合平均每宗成交輸約2.6%離場。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，高息環境持續和新盤紛以低價開售，二手業主難以「好價錢」沽貨，部分在「撤辣」時短線持貨的二手業主，賣樓更難免蝕讓。他估計在樓市格局未有變化前，8月的獲利比率將降至約65%左右，平均每宗個案賺幅約25%，預料在確實減息後，樓市氣氛方會好轉，帶動轉手獲利比率及平均賺幅顯著反彈。

市區單幢盤部署開售，益兆集團旗下何文田太子道西266號現樓項目名鑽，昨天上載樓書，提供80伙，最快月內推出。

名鑽屬於單幢盤，住宅樓層由2樓起，標準樓層一層6伙，合共提供80伙，實用面積423至1610方呎，包括39個2房、40個3房及1個4房戶。益兆集團控股副總裁林浩表示，名鑽現樓示範單位及銷售準備工作已接近尾聲，預計短期內開放予公眾人士預約參觀，最快月內推出，定價將參考同區加多利山、九龍塘傳統豪宅區新盤售價。發展商早前稱，不排除全盤以招標形式發售。

FINNIE特色戶周五全數招標

宏安地產（01243）鰂魚涌芬尼街9號商住項目FINNIE，宏安地產執行董事程德韻指出，為回應市場對特色單位的需求，項目本周五（23日）推出全數特色單位招標，涉及8伙，實用面積223至626方呎。

截至昨天下午6時，FINNIE已接獲超過380個認購意向登記，以首兩張價單共60伙計，超額認購逾5倍，最快今天落實公開發售單位的銷售安排。

昨天全港一手市場最少錄得14宗成交。永義國際（01218）何文田窩打老道現樓項目譽林，自今年6月起向指定4個實用面積260方呎的開放式戶，提供額外10%樓價折扣。代理消息透露，昨天獲一組大手客購入上述4伙，成交價478.7萬至516萬元，呎價18412至19846元，共涉資1981.9萬元。

長實（01113）旗下沙田九肚豪宅項目名日．九肚山，長實營業經理詹勳榮說，項目短短10天內錄兩宗成交，昨天售出1座11樓A單位，實用面積1213方呎，4房間隔，成交價1942.8萬元，呎價16016元。市場消息指出，買家為內地客，購入單位作自住用途。

新盤撻訂宗數持續高企，中原地產數據顯示，今年第二季共錄得149宗新盤撻訂個案，較第一季微減10宗或約6.3%，但連續兩季逾100宗。今年上半年共308宗撻訂，已超過2023年全年總數約18%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀相信，有發展商向撻訂單位買家追差價，或令一手買家考慮取消交易時變得審慎。

根據中原地產資料，新盤撻訂個案今年第二季錄得149宗，較第一季的159宗少約6.3%；相對去年第二季的34宗，則按年急增約3.4倍。今年第二季以九龍東啟德維港1號錄得29宗撻訂佔最多，其次為屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期的26宗。

值得一提的是，今年上半年撻訂宗數共308宗，已較2023年全年總數261宗，多出47宗或約18%。

重售比例56%略放緩

今年第二季取消交易的149伙一手私人住宅之中，截至今年6月底有83宗已成功重售，重售比例為56%，較第一季截至3月的重售比例59%，略低3個百分點。楊明儀解釋，今年第二季一手銷售有所放緩，令撻訂單位成功重售的速度亦減慢。

她指出，雖然新盤撻訂宗數持續增多，但2023年第一季至2024年第二季的撻訂單位，只有三成仍未成功重售。

以今年第二季首9個最多撻訂宗數的新盤為例，截至今年6月底，有6個新盤的重售比例達五成以上，維港1號已重售比例達79%最高；飛揚第1期亦達73%。至於元朗洪水橋#LYOS錄得15宗撻訂，已重售宗數只有5宗，重售比例約33%，屬於略低水平。油塘朗譽的重售比例更為0%，即未有撻訂單位售出。

以重售單位減幅比較，油塘蔚藍東岸8宗撻訂重售，全部重售單位成交價均下調，降幅10%至32%；降幅最大是3座高層F室，實用面積318方呎，原於2021年6月以782.14萬元售出，該單位今年4月終止買賣合約，同月以532.173萬元重新售出，重售價跌32%，呎價16735元。

舖位價格下滑，吸引租客購入物業自用。本地連鎖24小時健身中心品牌24/7 FITNESS斥2800萬元買入油麻地新填地街及眾坊街交界單邊複式舖位。

資料顯示，油麻地新填地街142至148號地下入口及1樓，地下建築面積約560方呎，1樓建築面積約5000方呎，合共建築面積約5560方呎，整個物業原以3100萬元放售，最終降價300萬元或9.7%，以2800萬元易手，呎價約5036元。

據了解，上述舖位由24/7 FITNESS在2022年10月起租用4年，月租為15.5萬元，是次轉租為買，以租金計，回報率約6.6厘。

原業主於2021年6月斥7350萬元購入新填地街142至148號地下及1樓一籃子舖位，目前大部分地舖仍未出售。

土地審裁處今年6月批准長沙灣青山道291及293號舊樓強拍，相關強制拍賣會昨天早上舉行，最終由併購該項目的大業主富豪酒店（00078）及百利保（00617）財團，成功以底價1.2億元統一該項目業權。

擬與毗鄰歷史建築合併發展

佔地約2880方呎的青山道291及293號舊樓，現為5層高舊樓，1955年落成，樓齡約69年，設有兩條公共樓梯，地面層為舖位。大業主一方由手持一號牌的富豪物業代理董事衞振聲，在沒有對手的情況下成功購入項目。衞振聲在拍賣會後表示，該舊樓很大機會與毗鄰的樓宇（青山道301及303號舊樓）一併發展，總佔地約5260方呎，擬興建中小型單位，正在研究實際發展方案。

有機會一併發展的是青山道301及303號舊樓，屬於二級歷史建築。衞振聲指出，正與政府部門就保育方案等研究細節，冀可保留歷史建築部分。對於政府通過放寬強拍條例，衞振聲相信可提供更大彈性予發展商合併地盤發展。


富豪酒店百利保1.2億 統一青山道舊樓
(經濟)

富豪酒店及百利保 （00617） 以底價1.2億元，成功統一青山道291及293號業權，將計劃與比鄰二級歷史建築用地合併發展，地盤後面積將擴至5260平方呎。

長沙灣青山道291及293號舊樓，於1955年落成，現為1幢樓高5層的商住大廈，地下部分為商舖，並設兩條公用樓梯，鄰近家壹及元州邨等，地盤面積約2,880平方呎，如以地積比率9倍重建發展，最高可建總樓面面積約25,920平方呎。發展商於2021年底就上述項目申請強拍，當時項目現況市值逾1.39億元。

項目昨進行強拍，由富豪酒店及百利保以底價1.2億元投得，按項目可建樓面面積約25,920平方呎計，每平方呎樓面地價約4,630元。

將合併比鄰歷史建築發展

富豪物業代理董事衞振聲表示，集團計劃合併比鄰青山道301及303號項目發展，合併後地盤面積將擴至5,260平方呎，但目前正研究實際發展方案。由於比鄰項目屬二級歷史建築，集團正與政府部門研究其保育方案等細節，希望可以保留上述歷史建築部分。

而隨立法會三讀通過降低強拍門檻的條例，衞振聲認為，將會增加發展商收購彈性，但仍需視乎經濟情況，因強拍需時較長。

另外，對於市場預計美國最快9月減息，他相信樓市會穩定，屆時考慮再推出旗下貨尾項目，如九肚山富豪‧山峯。

呎租約25元共20萬呎 今年來最大手租務

甲廈租務以搬遷活動為主，消息指，中國工商銀行（亞洲）租用紅磡海濱廣場10層，涉及20萬平方呎樓面，呎租料約25元，為今年最大手租務。該行去年曾一度與長江集團洽商，租用中環長江中心2期多層，現先決定把租用多年的觀塘創紀之城多層後勤部門遷往紅磡，屬提升級數。

消息稱，紅磡海濱廣場1座寫字樓錄得大手租務，主要涉及低層為主，包括1至3樓、5、8、13樓，以及部分樓層半層樓面。該廈1座每層約2.1萬平方呎，合共涉及約20萬平方呎。據悉，1至5樓目前由和黃集團自用，其他部分樓層現交吉。消息指，該批樓面現由工銀亞洲承租，呎租料約25元。

將棄租創紀之城13萬呎

消息人士透露，是次工銀亞洲租用樓面，主要作集團旗下後勤部門之用。集團自2007年起，租用觀塘創紀之城1期多層，涉及約13萬平方呎，租約即將到期，如今決定放棄創紀之城，而轉租紅磡海濱廣場，地區上可提升級數，並可享全維港景致。

按是次租務成交計，為本年市場錄得最大呎數租務。對上一宗大手租務，為友邦保險租啟德全新甲廈AIRSIDE 4層約15萬平方呎樓面，作為整合業務。

翻查資料，工銀亞洲近年多番研究搬遷，該集團目前主要租用中環花園道3號約7萬平方呎作總部，以及觀塘創紀之城約13萬平方呎作後勤。

曾有意洽租長江中心2期

據悉，集團位於花園道3號的租約將於明年屆滿，故去年中便開始研究續租或搬遷的可能性，長實 （01113） 旗下長江中心2期當時快將落成，項目多層樓面涉及約20萬平方呎，獲工銀亞洲洽租，預計呎租約80至90元，惟有關方案至今尚未落實。

消息指，較早前觀塘巧明街The Millennity全新落成，亦成集團考慮搬遷之列。更有消息稱，曾由內地富豪持有、紅磡祥祺中心全幢商廈遭接管，並由銀主進行放售，工銀工洲亦曾有研究過購入可能性，用作集團自用辦公室，惟最終亦放棄。

今年市場的大手租務成交，幾近集中於九龍區，據仲量聯行統計，上半年1萬平方呎以上的甲廈租務，九龍區總涉逾70萬平方呎，而港島區暫僅約40萬平方呎，該行早前曾預計，九龍區多宗大手租務洽商至尾聲，首三季有機會達120萬平方呎成交，預計高出同期港島區約1倍。

該行數據顯示，6月底，整體甲級寫字樓空置率升至13.6%，尖沙咀和九龍東的空置率分別下跌0.4和0.2個百分點，分別為9.1%及18.3%。仲量聯行九龍商業部主管鄧思勤認為，今年九龍區租務成交多，主因區內有不少新甲廈落成，吸引租客搬遷，惟區內空置樓面仍多，故今年租金尚有調整空間。

元朗興隆中心2房290萬售 價返10年前

減息前夕，投資者偷步入市，有投資者以290萬元筍價購入元朗興隆中心2房單位，租值約1.2萬元回報約5厘。另有投資者370萬成功購入上水中心2房銀主盤，市值租金約12,000至12,500元，料回報率約4厘。

元朗散樓價平，低於300萬元有交易，故向來深受投資客垂青，而此類銀碼釐印費僅100元，美聯物業區域經理翟安暉指出，單幢樓興隆中心高層C室，實用面積339平方呎，2房間隔，叫價320萬元，現以290萬元沽出，減價30萬元，呎價8,555元，售價重返2014年水平。新買家為外區投資客，作收租用途，單位市值租金約11,000至12,000元，料租金回報率可達5厘，好過銀行收息。業主於2012年2月以200萬元購入，持貨12年帳面獲利90萬元。

上水中心2房 銀主370萬沽

其次，利嘉閣地產首席聯席董事黃靜顏稱，上水中心2座中層A室銀主盤，實用面積351平方呎2房，向東北，望樓景。新買家為投資者，鍾情屋苑鄰近港鐵站，且單位間隔實用，而同期有另外4組客人有意洽購單位，因競爭大，擔心單位被搶走，議價至370萬元成功購入，呎價10,541元，呎價重返2016年水平。據悉，單位市值租金約12,000至12,500元。

事實上，撤辣後買樓成交大減，吸引收租客買樓收租，有收租客斥392萬元購入荃灣映日灣2座中層C室，實用面積219平方呎，至收樓後剛於7月以1.4萬元租出，以購入價計算，租金回報率4.3厘。

另一方面，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2024年6月中原城市租金回報率（CRI回報率）最新報3.22%，按月升0.09個百分點。進入暑期租賃旺季，租務成交持續活躍，租金升幅擴大，同期樓價繼續調整下跌，推動8大回報率連續2個月齊升。

CRI回報率連升2個月共0.13個百分點，創9年半新高，重上2014年12月時水平。在用家需求強勁及租盤短缺下，租金穩步上升，而樓價走勢窄幅偏軟，短期回報率有望企穩3.2厘以上水平。租金回報不俗吸引收租客買樓收租。

暑期快將結束，內地生加速租樓，個別學生搶租「劏房」單位。市場消息透露，沙田好運中心一個約45平方呎的劏房，以7,200元租出，呎租160元，媲美山頂超豪宅呎租水平。

據了解，沙田好運中心林林閣（D2座）低層D室，實用面積443平方呎，原裝屬於2房間隔，投資者今年4月以558萬元購入，再斥資約40萬元進行改裝，將2房單位改為4房間隔（其中一間細房沒有窗戶），並加入家具及床舖招租，短時間內全部租出，成交租金介乎6,200至8,500元，其中一間有窗的細房，實用面積僅45平方呎的細房，以7,200元租出，呎租達160元。

資料顯示，4個房間每月實收租金約30,400元，以4月購入價558萬元計，租金回報達6.5厘。同類單位正常月租約1.8萬至1.9萬元之間，改動間隔後每月租金多收約60%。

沙田廣場劏房 呎租86

其次，同區沙田廣場C座中層1室，實用面積722平方呎，原裝屬於3房間隔，業主近日改為4房間隔，將客廳改為睡房，實用面積約100平方呎，並連約10餘平方呎露台，以月租約8,600元租出，呎租約86元。

據悉，業主早於2010年以約530萬元購入，若4間房間全部順利租出，每月租金收入約3.3萬元，租金回報約7厘。若按銀行網上估價877萬元，市值租金回報仍達4.6厘。

美聯物業首席助理聯席董事陳國良表示，沙田市中心及河畔區本月暫錄49宗租務成交，估計8成屬於內地學生，大部分屋苑租金仍處於上升趨勢。