據聯徵中心最新資料顯示，今年第2季購屋買盤中，25~35歲的買氣成長最多，年增率超過五成；至於申請房貸數量最多為35~40歲，其次是40~45歲 、30~35歲，三年齡層新增房貸樣本數量皆近1.2萬戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第2季房市交易狀況暢旺，尤其新青安優惠房貸政策對首購族相當友善，因此統計發現交易成長最多的族群就是25~35歲左右的首購族群。

另外曾敬德指出，由於現代人晚婚晚生，因此第一次成家購屋的時間也向後推遲，讓35~40歲的族群年增幅度也高達四成多；觀察現代人購屋，家裡可能幫忙資助一些，加上新青安政策照顧年輕人，也同步減低購屋負擔，讓25~40歲的年輕族群，成為第2季市場上最常見到的面孔。

據聯徵中心資料顯示，今年第2季25~30歲新增7,955個房貸樣本，年增率達54%、平均房貸919萬元。30~35歲新增1萬1,569個房貸樣本，年增率高達52%、平均房貸984萬元。

35~40歲、40~45歲都新增近1.2萬個房貸樣本，平均房貸金額達1,009萬與1,029萬元，從這些族群房貸金額來看，新青安千萬房貸上限可以滿足多數人的需求，從先前公布的新青安的申請熱絡狀況來看，的確就照顧到這些族群。

曾敬德表示，房貸之亂未停，不過在政府挺首購族購屋下，銀行房貸資源多留給首購年輕族，該族群將是受影響銀行緊縮不動產放款資金最少的族群。


今年第二季年輕人最敢買房 25～35歲房貸族 年增逾5成
自由時報

房貸之亂爆發前，第二季25至35歲年輕族群最敢買房、年增率逾5成。根據聯徵中心最新發布，第二季25至35歲合計房貸樣本數約1.95萬件，對比去年同期大增逾5成，不過，整體購屋主力年齡還是落在30至35歲、35至40歲以及40至45歲等三個年齡層，每一年齡層房貸樣本數落在1.2萬件上下。

新青安最高房貸1千萬 可滿足多數購屋族
根據聯徵中心最新發布，25至30歲房貸樣本數為7955件，30至35歲樣本數為11569件，兩者合計超過1.95萬件，而兩個年齡層的平均房貸金額都壓在1千萬元以內，分別為919萬、984萬元；反觀35歲以上的平均房貸金額則均超過1千萬元。房產業者分析，新青安最高房貸金額為1千萬元，基本上已可以滿足大多數年齡層的購屋民眾，尤其觀察已公布的新青安核貸統計，便可看出端倪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第二季房市交易狀況暢旺，尤其新青安政策對首購族友善，因此，從聯徵中心統計可發現，房市買賣增長幅度最大的族群便是25至35歲的首購族群。

此外，由於民眾晚婚又晚生，因此第一次成家購屋的時間也向後遞延，以第二季35至40歲的購屋族群年增幅逾4成來看，便可觀察到此現象，因此，目前部分民眾購屋可能靠家裡幫忙資助，加上新青安政策可讓年輕人減低購屋負擔，年輕族群已成為第二季房市交易中最常見到的面孔。

曾敬德認為，即便目前整體房市處於房貸之亂的時期，但絕大多數的房貸資源仍留給首購族，因此，首購族將是這波抑制房市措施中，受影響最小的族群。


房貸之亂前…八年級生是申貸主力
工商時報

根據聯徵中心最新資料顯示，第二季房貸之亂出現前，受惠新青安與房市景氣交易暢旺，屬八年級世代的25～35歲的買氣最為暢旺，房貸件數年增率超過5成，遠高於其他年齡族群，30～35歲、35～40歲與40～45歲三個族群新增房貸件數皆達1.1萬件，首購是第二季房市最熟悉的面孔。

統計顯示，第二季合計新增近6.5萬件房貸中，有54％集中在30～45歲族群，該族群儼然已成為前陣子購屋及房貸申貸的主力；以房貸成長幅度來看，更集中在年輕族群，其中25～30歲年增54％、30～35歲年增52％，20～25歲及35～40歲年增均逾44％，不過在換屋族群的主力年齡層40歲以上的房貸成長年增率約僅約4成以下，顯示這一波熱潮幾乎來自年輕首購族群所帶動。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，第二季房市交易狀況暢旺，尤其新青安政策對首購族相當友善，房市交易及房貸申貸成長最多的族群集中在25～35歲的首購族群，現在人晚婚晚生，第一次成家購屋時間也向後推遲，35～40歲的族群年增幅度也高達44％，年輕人購多需依賴家裡長輩幫忙資助，加上申請新青安，減低負擔。

若以平均授信額度來看，35歲也成明顯的世代分野，35歲以下的八、九年級生族群，平均授信額度均在千萬以下；不過35歲以上則在千萬以上，隨著年齡增長，授信額度愈提高，各年齡層中最高為65～70歲，達1,284萬元。

曾敬德表示，從各世代房貸申貸的分布及金額來看，新青安千萬房貸上限可以滿足多數人的需求，政策多照顧到這些族群。第三季起，市場逐漸進入房貸之亂，現在銀行房貸資源多留給首購族，將會是政策變動衝擊小的族群。

央行上月祭出第七波信用管制後，房市買氣急殺，各地預售案來客腰斬，有的甚至只剩二、三成，中古屋帶看也急速萎縮，有人認為房價可能出現一波急跌，不過也有人認為房價反應速度慢，未來緩跌機率大。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，不論是急跌或緩跌，過去二三十經驗，房價平均跌幅都不會超過二成。兩者的差別是，急跌後往往都會彈，緩跌則時間會拖很長，但跌幅很小，小到甚至沒什麼感覺。

何世昌表示，所謂急跌，指的是一年之內全國平均房價重挫逾10%。這種情況通常是外部突發性因素造成，短時間內市場極度恐慌、信心潰散，成屋委售量爆量增加，遠一點的例子，如中美斷交，近一點的則有SARS、金融海嘯。

當房價出現急跌，下殺速度會很快，而且會一波殺到底，但等兵慌馬亂過後，可能發現房子仍是真愛，買盤很快回心轉意了，隨之而來的，則是大反彈行情。

至於緩跌，如1990年至2000年初「失落的十年」，或者是2014年下半年 2017年底等期間，由於市場供需失衡，房價停滯盤整或微幅下修，修正時間往往拖很長，每年房價跌幅很小，讓人有種跌勢深不見底的感覺。

何世昌表示，事後來看，不管是急跌或緩跌，當成交量降至低谷往往就是房市轉折點。

如2008年金融海嘯那一波房價急修，但2009年上半年成交量縮見底後，翌年便迎來大反彈。2001年、 2016年這兩個年度，買賣移轉棟數分別創下低點，也是隔年即出現新轉機。

何世昌表示，雖然過去經驗顯示，成交量降至低谷，房市即會出現轉折，但先前沒人敢確定何時是谷底。這也是為何會說「自住不必猜高低點」，一來是猜不到，二來最悲觀、最少人買房的時候，往往是市場的轉捩點。

中央社

據內政部最新統計，民國113年第1季自然人取得住宅，共計12萬3178人次，其中逾7萬9000人次、約64%是透過買賣、拍賣取得；約4萬人次、逾32%則是透過繼承、贈與取得。

內政部公告表示，為了解住宅取得性別差異情形，因此利用建物所有權異動索引及個人戶籍資料，針對住宅取得方式進行性別分析。

內政部指出，今年第1季自然人取得住宅方式，男性除台北市、彰化縣、澎湖縣，及女性除澎湖縣以繼承、贈與占比最高外，其餘都以買賣、拍賣占比最高。

內政部說，就買賣、拍賣占比觀察，不論男、女，都以新竹縣最高，分別為75.04%、76.83%，桃園市次之；另除新竹市男性高於女性外，其他縣市都是女性高於男性，且以金門縣、雲林縣、嘉義縣、澎湖縣及彰化縣相差10個百分點以上差距較大。

內政部表示，就繼承、贈與占比觀察，男性以澎湖縣、台北市及彰化縣約5成最高，女性以澎湖縣58.57%最高；男性高於女性者共14個縣市，以嘉義縣、嘉義市、彰化縣相差5個百分點以上差距較大。

另外，若從年齡別觀察，買賣、拍賣取得住宅，男、女性都以30到39歲占比最高，40到49歲次之，合計都超過61%。繼承、贈與取得住宅者，男、女性都以50到59歲占比最高，40到49歲次之，合計約5成。

永慶房產集團表示，雖然房價高漲，但現在要在七大都會區尋找總價千萬以內、「非小宅」產品仍有機會。

永慶根據實價登錄資訊，統計七都近一年平均總價千萬以下、平均房數2房（含）以上、非小宅產品的前十大熱門購屋路段，淡水區上榜段最多，其次為桃園。

根據永慶統計，新北市淡水區共有5條路段上榜，包括北新路、學府路、新市五路三段、新春街、新民街。其中北新路與學府路近一年平均總價分別為569萬元、514萬元最為親民，堪稱是「買房最甜蜜的路段」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，北新路生活機能豐富且具學區優勢，步行可至淡水輕軌站點。學府路位於淡水舊市區內，毗鄰淡水最熱鬧的商圈，生活機能強勁，且連接捷運淡水站，可一線直達台北市中心。

陳金萍表示，兩條路平均總價均不到600萬元，實惠價格能保有較大居住空間，對於首購族及小資族相當具吸引力。

新市五路三段位於淡海新市鎮，新建大樓林立，規劃整齊且綠地充足，提供了良好的居住環境，加上靠近淡水輕軌，保有一定交通機能，購屋需求旺。

新春街和新民街則位於淡海新市鎮與舊市區之間，生活機能充足，物件則以中古大樓和公寓為主，公設比較低，讓民眾能以更親民的價格獲得更大的居住空間。

桃園市有2個路段上榜，分別是楊梅區的青山一街、以及中壢區興仁路二段。

陳金萍指出，楊梅區的青山一街鄰近幼獅工業區，磁吸大量就業人口，同時也推動了周邊的住宅和租屋需求。該路段距離市區稍遠，但靠近國道1號的幼獅交流道和埔心火車站，交通仍相當便利。

位於中壢區的興仁路二段則鄰近學區及工業區，租屋需求強勁，同時擁有毗鄰公園的優勢。

陳金萍表示，興仁路二段靠近內壢、元智大學商圈，往西亦可抵達商業熱絡的環中東路，生活機能不成問題。交通方面，則可依靠公車、自駕及內壢火車站。該路段近一年平均總價達626萬元，受到首購、小資家庭青睞。

工業不動產市場夯，潤泰全球（2915）趁勢標售桃園觀音工業區4,625.53坪工業地，預計10月25日開標，據悉總底價達11億元以上，若成功處分，可望貢獻潤泰全EPS達0.89元。

潤泰全啟動資產活化計畫，桃園觀音廠土地及廠房委託第一太平戴維斯辦理公開標售，基地位於建經一路，土地使分區為丁種建築用地，預計25日開標。

潤泰全前三季累計營收20.49億元、年減2.76％，但金雞母南山人壽前九月自結稅後純益達371.6億元，比較去年明顯成長，潤泰全綜合持股南山26.62％，今年前三季獲利可望受惠逆勢揚。

展望第四季，潤泰全將有觀音廠資產活化題材加入，市場依附近工業土行情每坪21萬～24萬元推估，標售總底價至少11億元，由於潤泰全取得成本僅1.13億元，若成功標脫，依股本110.4億元估，EPS貢獻度將達0.89元。

第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，隨著桃園多個工業區土地單價逐步邁向4字頭。此次潤泰全將標售的觀音工業區土地，為符合不同類型的產業需要，特別規劃合併標售的4,625.53坪，及獨立標售的3,304.81坪與1,320.72坪，讓有生產製造需求的企業在評估上更具彈性。

Q3四大指標齊衰退 CCIM理事長林知延：中南部土地開發仍帶動熱情

受到第三季銀行房貸滿水位、中央銀行祭出第七波不動產信用管制措施教訓投資客的影響，房地產投資信心退縮。2024年第三季台灣商業不動產投資信心指數（ICI）顯示，辦公室、店面、土地開發、總體經濟共四大指標的投資信心同步衰退，終結先前連四季上漲的局面。

華南銀行副董事長、台灣不動產投資協會（CCIM）理事長林知延表示，儘管經濟環境激動、投資人謹慎，但中南部土地開發仍帶動投資熱情，整體商用不動產市場基本面仍強勁。

台灣不動產投資協會14日公布第三季台灣ICI調查結果，總平均指數108.93點，較前一季下降9.27點，其中四大指標都比第二季下降，包括辦公室、店面、土地開發、總體經濟。CCIM分析，推測其原因，與央行貨幣政策有關。

不過，在辦公室、土地開發及總體經濟等三項指標方面，信心水準還是「偏向樂觀」；至於店面，則「偏向保守」；另外旅館方面，轉為「稍偏保守」。此外在全台三大都會的土地開發信心指數方面，都同步均下降。不過，以南部信心指數最高。

林知延表示，第三季由於利率上升，電子商務的迅速發展，店面投資信心明顯下滑，消費者的購物行為越來越向線上轉移，使得實體零售業的壓力倍增，租金調整也未能有效提升需求。

林知延表示，國內外經濟的不確定性，進一步降低投資人對零售產業的樂觀預期。然而，在經濟環境波動與投資者謹慎態度的影響下，可看到其他商業不動產領域，包括辦公室、土地開發，依然保持一定的信心水平。尤其是土地開發方面，中南部的土地開發活動，帶動投資熱情，反映出整體商用不動產市場的強勁基本面。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，本次全台三大都會的土地開發信心指數同步下降，主要原因是央行9月宣布升準並祭出第七波信用管制，加上銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，導致終端住宅產品因市場完全回歸自用型消費，致使住宅建案去化期間拉長，因此土地持有風險提高，雖央行會議後至今，仍陸續有建商購置精華區土地，但整體預期，第四季建商購地速度將逐漸趨緩。

土增稅、契稅和房地合一稅等「房市三稅」的表現高檔續旺。財政部14日發布稅收統計，在預售交屋、自住剛需、建商購地和產業擴廠四大利多撐盤下，房市三稅9月同步年增，呈現2022年4月以來、近18個月首見的齊揚走勢。

不過，財政部也表示，干擾房市的變數不少，像是銀行限貸令已逐步反映，中央銀行的第七波選擇性信用管制因為是9月底上路，預期發酵期會落在第四季，比較可以確定的是，目前房市交易主力，確有從「投機換手」至「實際需求」的現象。

房市三稅中，比較特別的是營利事業的房地合一稅，是在每年9月公布統計。前九月土增稅、契稅和房地合一稅年增率各為21.7％、30.3％和71.6％，也是近三年首見年增率同步轉正，顯示相關稅收表現確已擺脫前兩年的頹勢。

財政部分析，房市主要稅目「年增月減」，年增部分反映交易量仍在高檔，至於月減則導因於政府近期的打炒房措施。

整體來看，台積電、日月光和美光等指標大廠持續購置廠房辦公室，第三季商用不動產交易額年增率翻倍成長；住宅預售和成屋市場在自住實需支撐下也仍有亮點；建商持續購地，土地買氣有升溫現象。

但房市景氣並非萬里無雲，這也是相關指標稅收月減主因，像是8月起銀行房貸放款趨於緊縮，央行房市管控措施，使得9月六都買賣移轉棟數已連續兩月為月減，8月新青安房貸撥貸件數及金額也月減近3成，都衝擊房市稅收量能。

其中土增稅9月稅收74億元，主要是百萬元以上大案稅額增加；契稅9月以17億元寫下歷年同月新高，年增率已連五月下滑，並創2月以來最小增幅。個人房地合一稅9月64億元，寫下歷年同月新高 ，且連14月雙位數成長；前九月501億元則是歷年同期新高。至於營利事業房地合一稅291.43億元，是歷年新高水準。

拆算車位後，成交單價超過105萬元，宣告台中豪宅進入三位數時代

台中七期第一個突破百萬元單價的豪宅出爐！根據最新實價登錄揭露，「聯聚瑞和大廈」中樓層交易總價1.8億元，實登單價每坪94.6萬元，惟實際拆算車位後，該戶別成交單價超過105萬元，宣告台中豪宅房價正式進入三位數時代！

七期豪宅成屋「聯聚瑞和大廈」位於市政北七路，正對秋紅谷公園，樓高43層，為中台灣最高住宅大樓，且由台中豪宅推手聯聚建設打造，對買家而言極具身份象徵意義，坪數規劃165、330坪，堪稱台中豪宅的頂級藏品。

聯聚新案受到頂級買家青睞，市場分析主因之一，是聯聚建設團隊對於產品規劃的「龜毛」要求！創辦人江韋侖以「好還要更好」貫徹經營理念，除了在每案完工後，要求各單位找出100個缺點，供自我改進，超高標準的品控標準，更是顛覆業界一般認知。

聯聚在打造第一棟豪辦「聯聚中雍大廈」前，甚至先蓋了一棟自家的企業辦公室「安和大廈」，只為實際檢視不足的地方，把好的經驗移到中雍，提供客戶最好的成品，這就是聯聚建設品牌無法被複製的累積過程。

聯聚建設深耕台中七期30年，因了解土地的價值，對於每一棟建築的規劃都格外講究，例如今年第四季推出的預售新案「聯聚理安大廈」，位於台中歌劇院首排，直面夏綠地公園，在無可取代的基地位置上，聯聚建設邀請全球寶格麗飯店御用建築師、義大利ACPV ARCHITECTS進行合作，這棟新作匯聚了雙方對於生活與美學的理解，消息一出即吸引全台關注。

聯聚建設以建築品質與對美學細節的要求，而為人所知，對於許多客戶來說，國際觀點是「聯聚理安大廈」的亮點之一，而聯聚建設的共同參與，才是讓客戶對新案埋單的關鍵，也是聯聚建設的獨特之處，用心經營產品的價值，價格僅是價值的體現。

聯聚建設今年逢30周年，規劃三件系列新作。除了位於歌劇院首排的七期代表作「聯聚理安大廈」，每戶110、220坪的大器規劃，象徵著品牌多年來對建築品質、設計美學及居住體驗的堅持。

此外，聯聚建設30年系列新作之二，為面秋紅谷公園的豪宅新案，訴求出繁華入寧靜的至高住宅，標配60坪的摩登輕奢宅，受小家庭、菁英白領及退休銀髮族群青睞；系列新作之三，則是七期朝富路商辦新作，也被視為是繼與日本建築大師隈研吾合作的「聯聚中維大廈」之後，另一國際商辦指標。

CCIM投資師、世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學今（14）日表示，在央行祭出第七波不動產信用管制、並且升準1碼後，2024年第三季，全台三大都會之土地開發投資信心指數，都同步下降；展望第四季，由於打房後住宅建案去化時間拉長，第四季建商購地恐將降速。

第三季CCIM商用不動產投資信心指數，在土地開發指標方面，出現弱化的現象，為近年來罕見。

對此，施甫學分析，主要原因，是央行9月宣布升準並祭出第七波信用管制，加上當前銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，導致終端住宅產品因市場完全回歸自用型消費，致使住宅建案去化期間拉長，因此土地持有風險提高，雖央行會議後至今，仍陸續有建商公告取得精華區土地，但整體預期，今年第四季建商購地速度將逐漸趨緩。

施甫學表示，部分開發商已逐步轉向尋求商用及工業土地，少部分保險公司因而轉為專注於此類土地開發的機會。

施甫學點出，最近，台灣人壽以逾137億元，買下桃園航空城產專區土地，未來將採分期開發；國泰人壽以逾27億元取得桃園觀音區土地，預計將提供物流服務，皆可看出業者的開發策略正在轉型。

CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產管理公司副總經理歐人彰指出，中南部商辦市場今年興起「微型化」的趨勢，這種趨勢，取代出租小套房，躍居為租金收益之投資目標，都值得繼續觀察。

歐人彰表示，雖然辦公室的貸款，還是會受到銀行法72-2條總額管制，但貸款成數並不像住宅設有門檻，第三季指數，比第二季微跌約5.6％，總體心理性影響過度反應實質的限縮。

歐人彰表示，考量美國啟動降息基調，台灣總體利率展望對應寬鬆機率較高，對辦公室投資市場的資金面，應屬正面訊息。

在辦公市場的實質空間需求方面，歐人彰表示，大台北區以往呈現供需失衡，且經濟景氣樂觀，辦公市場空置低檔、租金看漲，在傳統商圈老舊更新、新發展區，包括：南港、三重、新莊等，陸續不少辦公建案投入，預期舊換新自用需求，仍相當強勁。

至在中南部商辦市場方面，歐人彰表示，今年興起「微型化」的趨勢，這種趨勢，取代出租小套房，躍居為租金收益之投資目標，都值得繼續觀察。

更多可用資金湧向商品房收儲並用於保障房籌建，這也意味著更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困難群體將更快實現“住有所居”。

不到20天，正在“升溫”中的樓市又迎來了一針“強心劑”，今年樓市的傳統銷售旺季“銀十”讓人有了新期待。

9月24日，央行多“箭”齊發支持穩樓市，提出了引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、支持收購房企存量土地等五項房地產金融新政，為提振樓市注入一針“強心劑”。近期，樓市不斷傳來好消息，財政政策又開始“接力”提振樓市，進一步推動樓市止跌回穩。

10月12日，財政部部長藍佛安在國新辦新聞發佈會上表示，將疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支援推動房地產市場止跌回穩。

在業內人士看來，此次政策的一個重大突破是，財政部明確，允許專項債券用於土地儲備和收購存量房。這一重磅政策無疑再次提振了市場對樓市的信心。

打通土地收儲缺乏資金的“卡點”

房屋供給的源頭是土地供應，盤活存量土地也是去庫存的重要措施。加快閒置土地的收儲，有利於房企回籠資金，幫助房企緩解流動性壓力，也有利於防範化解房地產風險、促進房地產市場止跌回穩。

當下，一些地區閒置未開發的土地相對較多，不少房企前期拍賣的土地閒置，甚至無力開發，特別是民營房企缺乏繼續建設的資金，由於土地市場供需低迷，土地流轉並不順利，這是擺在一些房企面前的一道難題。

今年5月17日，自然資源部副部長劉國洪曾在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，建立可持續的資金保障機制，對於收回、收購的土地，用於保障性住房專案的，可通過地方政府專項債券等予以資金支援。

市場一直在期待這項政策落地，推動解決一些企業的土地庫存“困局”。10月12日，財政部副部長廖岷在發佈會上表示，允許專項債券用於土地儲備，主要是考慮到當前各地閒置未開發的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地，確有需要的地區也可以用於新增的土地儲備專案。

“此次會議明確專項債可用於新增土地儲備，這是一個重大變化。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，專項債券可用於土地儲備極大地突破了當前賣地難、國企城投債務重對於土地盤活和儲備的制約。

存量土地盤活有三條路徑：企業自行開發、市場化流轉以及政府收儲。李宇嘉分析，如今，土地市場供需低迷，不少房企資金鏈緊張，房企自行開發的積極性很低，土地流轉給國企或政府收儲成為主管道。但由於政府或國企債務重、土地出讓金驟減，導致盤活難度大，而供求關係壓力大，迫切需要盤活，這也是專項債用途“擴圍”的主要原因。

中指研究院企業研究總監劉水也談到，此次專項債“擴圍”，使地方政府有更充裕的資金用於回收閒置存量土地，打通了收儲缺乏資金的“卡點”。

與此同時，李宇嘉也指出，一般來說，使用專項債涉及償還本息的問題，使用專項債收儲土地一般用於保障房建設或再出讓，其中，保障房屬於惠民生的專案，專案利潤往往相對較低。這就需要綜合考慮土地收儲成本以及保障房專案的運轉問題，推動實現資金平衡很關鍵。

“綜合來看，盤活閒置存量土地的各項配套資金有望加速跟進落實，支援房企合理退地、換地，對於地方政府、房企等均將產生實質性利好。”中指研究院政策研究總監陳文靜說。

推動保障房建設全方位提速

當前，“去庫存”是各地房地產市場的一個關鍵字，多城也明確了商品房收儲細則，建立了專門的公司或平臺，加大商品房的收儲力度。

與土地收儲類似，資金緊張也是商品房收儲面臨的最大挑戰之一。對此，今年5月17日，中國人民銀行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。面對巨大的商品房庫存，保障性住房再貸款提供的資金遠遠不夠。

雖然100個重點城市的新房庫存規模在減少，但整體的去化壓力仍然較大。上海易居研究院8月發佈的報告顯示，今年7月，全國百城新建商品住宅庫存規模為46464萬平方米，環比減少1.0%，同比減少3.5%。值得注意的是，在100個重點城市中，44城的去化週期超過36個月，還有33個城市去化週期在18-36個月之間。

“當前，房企去化能力仍然較弱，特別是民營房企銷售額下降幅度更大，民營房企的庫存去化能力更弱。該政策的實施，將幫助房企加快去庫存，有助於房企回籠資金。”劉水指出，據中指研究院監測，今年1-9月，TOP100房企銷售總額同比下降38.8%，降幅較上月擴大0.3個百分點。從9月來看，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，環比降低2.20%。

針對目前已建待售的住房相對較多的情況，政策在進一步“加碼”。廖岷表示，財政部主要採取兩項支援措施：一項是用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。另一項是繼續用好保障性安居工程補助資金。“通過這兩項措施，既可以消化存量商品房，促進房地產市場的供需平衡，又可以優化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求。”

一個顯著的變化是保障性安居工程補助資金從支援增量開始轉向支持存量。廖岷解釋，原本這筆資金主要是用來支援以新建方式籌集保障性住房的房源。現在對保障性安居工程補助資金支援的方向作出優化調整，適當減少新建規模，支援地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

財政部發佈的資料顯示，近3年，中央財政安排了保障性安居工程補助資金2124億元、中央預算內投資2800億元，並統籌地方政府專項債券等，支持籌集各類保障性住房666萬套，用於滿足城市中低收入群體、新市民還有青年人的基本住房需求。同時，也支援各地積極穩妥推進老舊社區改造16萬個、惠及居民2725萬戶，支持棚戶區、城中村、城市危舊房改造420萬戶。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，對於已經建好但沒有銷售的房屋，後續可以直接使用專項債收購，充當保障房房源，快速供應保障房，這將有助於促進保障房建設的全面加速。從各地工作的緊迫性來說，也會立足新市民和住房困難群體，加大相關資金投放，必要時也可以通過發放保障房方面的資金補貼，更好地解決他們的居住問題。

更多可用資金湧向商品房收儲並用於保障房籌建，這也意味著更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困難群體將更快實現“住有所居”。

房地產行業減稅“大招”或將到來

“我們正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。”廖岷談到，下一步，財政部還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。

嚴躍進認為，隨著普通住宅和非普通住宅標準取消，最直接的影響就是對購房者的增值稅和個稅產生了“減負效應”。尤其是對於一些想購買交易時間不長的房子或大戶型房子的人來說，其增值稅的“減負效應”會非常明顯。同時對於個人出售房屋，其個稅的壓力會進一步減小。

普通住宅與非普通住宅在“契稅和增值稅”等交易稅費方面存在顯著差異。例如，北京的普通住宅首套契稅為1%至1.5%，而非普通住宅首套稅率統一為1.5%。增值稅方面的差異則更大。在房產證滿兩年的情況下，普通住宅免征增值稅，非普通住宅則需按差額徵收增值稅，稅率為5.3%。

“按照過去的經驗，稅費的下調將產生極大的‘降成本’效應。”李宇嘉表示，在剛需和改善需求占主導的情況下，購房者對價格和交易成本比較敏感。他預測，未來，二手房交易契稅、增值稅、個稅有望進一步降低或減免，這些稅費的降低或減免，最多可以為購房者節約5%-8%的購房成本。

這對開發商而言也是在“減負”。在針對開發商徵收的土地增值稅方面，開發商建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果開發商開發建設的是非普宅，要按照其增值額的全額進行土地增值稅的計征。

當前，各地正在加快落實取消普通住宅標準的相關政策。北京、上海、深圳等地均已發文響應取消普通與非普通住宅標準的政策。陳文靜表示，取消該標準後，購房增值稅的稅率、免征年限等細節政策仍需進一步明確。同時，針對開發商徵收的土地增值稅也需要細化調整。

中共中央政治局9月26日召開會議對房地產市場進行了定調，提出要促進房地產市場止跌回穩。隨後，多個部門提出了“一攬子”配套政策提振樓市。

“這釋放出迄今最強‘穩地產’信號。”陳文靜表示，9月底一線城市接連出臺樓市新政，極大地提振了市場信心，帶動國慶假期房地產銷售大幅提升。

國慶假期，多地樓市交出了“亮眼”的成績單。一些售樓處因為人太過擁擠而被網友戲稱為人氣旺的“5A級景區”，看房也成了一些年輕人假期新的休閒方式，房屋帶看量暴增也帶動了房屋成交量的上漲，一些樓盤國慶假期的房屋認購量已經超過了9月整月的認購量。

嚴躍進還表示，“此次財政部提及稅收工具支持房地產止跌回穩，雖然沒有明確提及稅收工具的方向，但基本上可以判斷，在此前央行一系列重磅政策下，房地產減稅大招將出現。”

陳文靜預測，四季度，房地產行業的“一攬子”配套政策有望加速落地，或將圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國企收儲已建成未售商品房政策將進一步優化調整，打通收儲“卡點”；同時，加大“白名單”貸款投放力度；核心城市繼續優化限制性政策，市場期待的降低交易稅費、降低交易傭金等政策或將繼續優化。“年內隨著各項政策不斷落地落實，房地產市場的改善或值得期待。”

10月14日，福建省寧德市住房和城鄉建設局發佈《關於促進住房市場健康發展的若干措施》。

《措施》主要內容分為四個方面，一是妥善解決安置房建設問題；二是取消商品住房上市限制；三是優化商業貸款政策；四是優化多孩家庭住房套數認定標準。《措施》自發佈之日起實施，有效期三年。

在妥善解決安置房建設問題方面，寧德市一是鼓勵各縣（市、區）、東僑經濟技術開發區實行房屋拆遷房票安置政策。二是安置戶持房票可購買新建一手商品房（含商品住房、商業辦公、車位和物業費等），在消除原有安置協議並完成新建一手商品房網簽備案後，按照原安置區域地價差異，給予差異化購房補貼，具體差異化購房補貼實施細則由屬地政府負責制定並實施。三是支持屬地政府以合理價格收購存量新建一手商品房，用於解決安置問題。

寧德明確取消商品住房上市限制，在寧德中心城區範圍內的商品住房（含二手住房）取得不動產權證後可上市交易。購房人根據自身實際情況，選擇“認貸不認房”或“認房不認貸”商業貸款政策，各銀行業機構予以支持。

在優化多孩家庭住房套數認定標準方面，對符合國家政策已生育、撫養兩個及以上子女的家庭申請商業貸款購買商品住房時，家庭成員在當地已有一套住房的，再次購入的按首套住房執行住房信貸政策；已有兩套住房的，再次購入的按二套住房執行住房信貸政策。

甯德市住房和城鄉建設局還制定了《關於促進商業辦公類商品房健康發展的若干措施》，通過寬鬆財政鼓勵政策，優化商業入學，商業業態調整，國有企業通過購買、長租、自持等方式，加快化解寧德商業辦公類房地產庫存。該政策自發佈之日起實施，有效期三年。

寧德提出，對專業化房屋租賃企業一次性購買庫存商業辦公商品房2000平方米以上進行出租的，由契稅受益財政自行研究確定相關鼓勵政策。

對新購買一手商業辦公房地產並取得不小於30平方米不動產權的業主，其子女有義務教育階段起始年級新生入學需求的，由縣（市、區）級教育行政部門負責統籌安排適齡子女入學。

商業、商務（SOHO）辦公用房（含商服、商務辦公、商業營業用房、寫字樓、公寓式辦公等）取得不動產權證後，業態可調整成酒店、文旅、電商、總部經濟等，納入《關於簡化既有建築改變使用功能消防審批程式實施的實施意見》的互換清單，相關審批程式按照該檔執行。調整業態後，其土地出讓性質不變。

在權屬不變，滿足安全要求的前提下，鼓勵市、縣國有企業通過購買、長租、自持等方式將取得不動產權證的商業、辦公用房及無償競配建商品房用作人才公寓、周轉房等。

在權屬不變、滿足安全要求、尊重各方意願的前提下，經屬地政府同意，允許將取得不動產權證的商業辦公用房用作保障性租賃住房。其用水、用電價格按照居民標準執行。

10月14日，新城控股（601155.SH）發佈公告，9月，公司實現合同銷售金額約22.91億元，比上年同期下降60.09%；合同銷售面積約28.43萬平方米，比上年同期下降63.64%。

1-9月，新城控股累計合同銷售金額約318.33億元，比上年同期下降47.11%，累計合同銷售面積約431.51萬平方米，比上年同期下降42.72%。

前9個月，新城控股商業運營總收入為94.84億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入；2023年同期公司商業運營總收入為81.31億元（即含稅租金收入）。

債務方面，今年第三季度，公司無到期的境內外公開市場債券。截至9月30日，新城控股的合聯營公司權益有息負債合計32.44億元。

時隔3個月深圳“日光盤”再現。二手房市場同樣火熱，成交量創下近四年新高。在“9.29新政”的推動下，深圳樓市呈現回暖態勢，購房者和業主信心均有所增強。

10月13日，位於深圳龍華的深業上城學府當日開盤，該項目332套房吸引744組客戶爭搶，3個半小時售罄，成為深圳“9.29新政”後首個“日光盤”。

公開信息顯示，今年7月，深圳“網紅盤”海德園二期開啟線上選房，116套千萬級住宅半天售罄，成為2024年深圳首個開盤當日售罄的新房項目。此次，深業上城學府作為新政後首個入市的新盤同樣實現“日光”，也成為了深圳今年第二個“日光盤”。

據樂有家研究中心監測，除了深業上城學府，鴻榮源珈譽玖璽同日開盤，主推大戶型，去化九成；卓越前海未來城首日凍資，截至當日17時已有超1600批客戶看樣板房。

深圳中原相關負責人指出，深業上城學府是今年改善中關注度非常高的項目，為深高北學區，同學區的中海學仕裡在2022年勁銷400套，2023年底入市的眾福紅山印去化也達八成。深業上城學府價格更低，位置相對更好，樓市整體情況也比當時回暖，再加上龍華區已取消限購，300多套售罄也在情理之中。鴻榮源珈譽玖璽也一直是深圳剛需中最熱樓盤，新政加持下熱銷不足為奇。

另據深圳中原研究中心監測資料顯示，截至10月13日，深圳全市新房認購量已經達到4418套，相當於以往兩個月的網簽量。

深圳中原相關負責人認為，“ 9.29新政”後，深圳新房市場一改過去頹勢，特別是各區域性價比相對較高的項目，去化顯著加快。這中間也得益于開發商在價格上做出讓步，以價換量趨勢不改，預計未來新房日光盤會增加。

仲介門店二手房成交量創近四年新高

二手房熱度不輸新房。

樂有家研究中心資料監測，10月13日，其深圳門店二手帶看量創2021年以來最高點，比今年國慶假期還高，成交量也維持在今年高位區間。

另據深圳貝殼研究院監測，10月13日，貝殼深圳合作門店的二手房成交量，創下近四年來的最高紀錄。此前的最高成交量紀錄出現在今年9月30日，而10月13日的成交量較9月30日高出16%。10月份（截至13日），深圳二手房日均簽約量創下今年最高水準，也是近四年最高水準。

機構監測資料顯示，10月份，二手房日均簽約量環比增長182%，與今年成交較為火爆的3月、5月、6月對比，增幅也非常明顯，分別為86%、145%、107%，可見“9.29新政”效果立竿見影。

今年9月29日晚間，深圳市官宣系列樓市新政，自10月1日起，明確優化分區住房限購政策，取消商品住房和商務公寓轉讓限制，優化價格備案流程，調整個人轉讓住房增值稅征免年限，優化個人住房貸款政策。

新政中“取消限售”這一條，也令不少原本在限售期的房源可以上市，機構資料顯示深圳二手房掛牌量出現較為明顯的增長。

據深圳貝殼研究院監測，截至10月13日，深圳二手房掛牌量比新政前（9月28日）增長約6700套。新增掛牌房源的均價為7.1萬元/平方米，環比小幅上漲1.4%，主要原因是中高端物業放盤量有一定的增加，令掛牌均價結構性上漲。分片區來看，共有55個片區掛牌均價環比上漲，36個片區掛牌均價環比下跌。

從價格來看，二手房的議價空間開始減少。機構資料顯示，新政的利好有助於提升買賣雙方信心、帶動整體市場熱度回升，對各個區域的成交產生了一定的積極影響，因此業主議價空間有所減少，其中10月議價率為7.1%，環比縮小1.1%。

10月14日，據天眼查披露的資訊，近期昆山經開萬達廣場商業管理有限公司（現已更名為“昆山經開琨達商業管理有限公司”）發生工商資料變更。

10月10日，公司原股東萬達商業管理集團有限公司退出，新增股東為蘇州蘇華盈石資產管理有限公司，公司法定代表人變更為尹京勳。

資料顯示，蘇州蘇華盈石資產管理有限公司法定代表人為尹京勳，成立日期為2014年11月18日，註冊資本1000萬元，經營範圍包括受託資產管理，商業行銷策劃，廣告設計、製作、代理，商業專案招商服務，商務資訊諮詢服務，商業地產方案設計諮詢顧問，商業內飾設計諮詢顧問，投資管理，物業管理、餐飲管理諮詢服務、企業管理培訓、文化藝術交流活動策劃、展覽展示服務；房屋買賣、租賃仲介服務。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。該公司的唯一股東為琨華集團有限公司。


琨華集團有限公司將自己定位為“中國文旅生活運營商”，目前集團的業務涵蓋醫療、旅遊、文化、特色小鎮、大型田園綜合體等領域。

萬達仍在持續出售旗下資產。

在出售萬達廣場資產方面，王健林將旗下多處資產轉讓給了險資。除了新華人壽之外，大家人壽、橫琴人壽、陽光保險均接盤了多處萬達的資產。

近日萬達還因未及時支付永輝超市（601933.SH）股權轉讓款而被永輝超市公開追債。

10月13日，永輝超市發佈公告稱，公司作為申請人，已收到上海國際經濟貿易仲裁委員會關於其仲裁申請的受理通知。

公告顯示，永輝超市請求裁決大連禦錦貿易有限公司立即向公司支付剩餘股份轉讓價款人民幣約36.39億元，以及加速到期違約金人民幣約2.18億元。同時，請求裁決大連禦錦立即向公司支付因本案支出的律師費人民幣約200萬元。請求裁決王健林、孫喜雙、 大連一方集團有限公司為前述剩餘股份轉讓價款、加速到期違約金及律師費合計約38.59億元承擔連帶保證責任。請求裁決被申請人承擔本案全部仲裁費用。

10月14日，中國建築(6.360, 0.31, 5.12%)發佈2024年1-9月經營情況簡報。

報告期內，中國建築新簽合同總額32479億元，同比增長4.7%。其中，建築業務新簽合同額為29874億元，同比增長7.9%。分業務來看，房屋建築、基礎設施和勘察設計業務分別實現20011億元、9763億元和100億元，同比增長0.9%、25.9%和下降2.6%。

而地產業務方面，其合約銷售額下降21.9%至2605億元，合約銷售面積下降28.9%至945萬平方米。期末土地儲備為8242萬平方米，新購置土地儲備為496萬平方米。

時隔約4個月，上海單日二手房成交套數再度突破千套。

據網上房地產，10月13日，上海市二手房網簽套數達到1334套。“這也是去年9月份上海政策放寬以來，成交量最高的一天。”上海中原地產資深市場分析師盧文曦向記者表示。

上次上海二手房單日破千套還是在6月份，正值5月27日的“滬九條”新政發佈。本次二手房成交量再創新高，也是受益於9月末出臺的“滬七條”。

9月29日晚間，在監管層定調要“促進房地產市場止跌回穩”後，上海率先對樓市政策進行優化政策，不僅釋放了不少新房票，還降低了購房門檻和交易成本，對換房需求有明顯拉動作用。

其中，“滬七條”規定，非滬籍買外環外的社保年限要求由3年降為1年；同時，非滬籍居民的居住證積分達標且滿3年社保，以家庭為單位最多可以買2套，多孩家庭最多可以買3套；滬籍居民的購房政策在現有基礎上，增加了可以在臨港多買一套的選擇。

與此同時，“滬七條”還將首套房的首付比例由原本的20%降到15%，二套房則由35%降到25%，差異化區域的二套首付比例由30%降到20%；增值稅征免年限也從5年縮短至2年，並且及時取消普宅/非普宅的劃分標準。

對這樣大力度的優化政策，市場回饋積極。有在上海浦東新區從事二手房交易的資深仲介人士向記者透露，近期的市場氛圍和熱度都很不錯，“看房量、諮詢量，包括最近的成交量都有較為明顯的提升”。

仲介機構上海太平洋(4.250, 0.00, 0.00%)房屋提供的資料顯示，“滬七條”新政發佈後的國慶假期內，該機構新增客戶環比增長48.49%，新增帶看環比增長32.04%。

購房者的心態也開始發生些許變化。上海太平洋房屋表示，政策發佈之後，很多客戶都想要儘快落實好購房事項，近期剛需客戶比較著急購房的需求增加明顯，入市積極性提高。

盧文曦也提及，近期調研發現，二手房買家猶豫不決的狀況大幅減少，做決策的時間也明顯縮短，這也促使近期市場簽約速度有所加快。

上海中原地產資料顯示，國慶假期內，二手房網簽共約2133套，較2023年同期表現翻倍，外環外新增客戶有明顯增加。

國慶日後，上海二手房市場的情緒持續釋放。據麟評居住大資料研究院監測，包括上海在內8個城市的二手房市場成交表現好於節前，具體來看，國慶日後至10月12日的5個工作日，上海二手房日均成交套數896套，環比增長超60%。

從累計成交來看，10月至13日，上海二手房總成交套數達到7949套，小幅趕超上月同期，漲幅為7.7%；這一表現更是明顯好于上年同期，成交同比漲幅超75%。

值得一提的是，新政釋放的利好消息，讓不少業主對後續市場的信心增強，房東跳價的情況也有所增多。據上海中原地產調研，本輪新政之後，跳價的房東數量多過5月27日“滬九條”之後。“這也意味著，房東的底氣開始逐步形成了。”盧文曦表示。

不過，目前二手房市場還不具備價格上漲的條件。有對上海二手房市場熟悉的資深業內人士向記者分析稱，新政出臺後，有些房東心態轉好，選擇漲價或者乾脆暫時不賣了，“但現在二手房的成交量還沒有真正起來，談不上漲價。”

上述資深仲介人士也表示，目前市場上搶手的還是低價房源，“整體來看，但凡沒有議價空間的房子就賣不掉了。”

儘管價格回溫尚待時日，但業內認為，接下來上海市場二手房成交量將得到持續修復。

58安居客研究院院長張波告訴記者，從安居客線上熱度來看，10月國慶期間日均熱度已環比9月末一周上漲了6%以上，也預示著上海10月整體成交量後續上漲動力偏強。總體來看，本輪政策放鬆對上海在內的一線城市利好明顯，有望帶動上海四季度二手房成交量實現同比增長。

在盧文曦看來，儘管上海“金九”失約，但在本次新政影響下，“銀十”會如期到來，預計二手房成交量可以達到1.8萬套，最高或可觸及2萬套。

“隨著成交量的止跌，今後價格談判的難度會有所加大，換言之，議價空間可能會從打九折向九五折、甚至不打折的方向邁進。”盧文曦表示。

大型內房企業碧桂園（02007）召開集團內部管理會議時表示，隨着近期新政策的實施，房地產市場購房需求得到一定程度的釋放，多地呈現回暖跡象，新房到訪和認購熱度較節前明顯提升；國慶黃金周期間公司銷售目標完成率1.23倍，日均常規認購較五一期間上升34%。

碧桂園在新聞稿中引述集團董事會主席楊惠妍指出，近期房地產政策利好齊發，各地住房政策持續優化，市場信心得到明顯提振。國家對房地產行業的定位和指引愈來愈清晰；嚴控增量、優化存量、提高質量，這三個清晰指標的提出，是對行業未來發展一個較長時期的指引。

新聞稿並提到，政府擴大白名單覆蓋範圍，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，對企業增加流動性、推進按期保質交房是強大的助力。對比9月13日的數據，至10月10日公司進入白名單項目增加約12.8%，新增到賬貸款增約2.6倍，延展資金升62.8%。

建業地產(00832)公布，9月銷售額7.2億元（人民幣．下同），同比增加0.1%，銷售建築面積10.08萬平方米，同比減少3.9%，每平方米平均銷售價格6700元，同比增加4.2%。

該集團指，今年9個月物業銷售總額66.4億元，同比減少43.7%，總銷售建築面積98.1萬平方米，同比減少43.9%，每平方米平均銷售價格6769元，同比增加0.4%。

中原建業(09982)公布，9月在管項目銷售額9.6億元（人民幣．下同），下跌約55.7%，建築面積約14.9萬平方米，每平方米均價約6418元。至於首9個月在管項目銷售額100億元，跌47.4%，建築面積約164.6萬平方米，跌44.8%，每平方米均價約6108元，跌4.7%。

該集團指，於9月暫無新簽合約項目，截至9月30日止9個月擁有17個新簽合約項目，新增建築面積約152.99萬平方米，下跌72.3%，截至9月30日，該集團擁有255個在管項目，總建築面積約3077萬平方米，擁有合計435個簽約項目，累計簽約建築面積約5462萬平方米。

減息周期展開，帶動本港樓市氣氛。綜合市場及地產代理數據，十大屋苑在本月首14日（上半月），暫錄82宗二手成交，按月同期大增約58%，創近半年同期交投量新高。

綜合數據，十大屋苑在10月上半月錄得82宗買賣，較9月同期的52宗，按月多出30宗或57.7%，亦是自今年4月上半月有86宗成交後，近半年交投最多的一個上半月。

太古城14交易稱冠

本月上半月有7個屋苑成交量增加，增幅介乎25%至4倍。紅磡黃埔花園、將軍澳新都城及沙田第一城的買賣宗數以倍數增長，其中黃埔花園由9月上半月只錄1宗成交，按月勁飆4倍至本月上半月的5宗；新都城上半月暫有11宗成交，較9月同期多1.2倍。

10月上半月有5個屋苑成交宗數已突破雙位數，港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城有14宗買賣居首，較9月同期的8宗成交多75%。

觀塘麗港城及東涌映灣園上半月暫錄得6宗及2宗交投，按月持平。鴨脷洲海怡半島則有5宗買賣，比9月同期少1宗，為唯一交投減少的屋苑。

除成交增加外，上半月有6個屋苑平均成交呎價上升，漲幅由1%至30.7%。黃埔花園9月上半月只有一宗極低價成交，呎價為8983元，但本月的5宗買賣平均呎價升30.7%至11741元。

麗港城呎價回落 險守萬元

觀塘麗港城上半月暫6宗買賣，與9月同期相同，但本月上半月平均成交呎價跌6.6%，只得10054元，險守1萬元關口。沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園3個新界區屋苑本月上半月呎價下跌，挫0.2%至4.7%。

二手交投氣氛轉好，但市場仍接連出現蝕讓成交。馬鞍山銀湖．天峰有2房業主持貨僅兩年多便以718萬元沽貨，賬面損手172萬元，貶值接近兩成。

中原地產資深區域營業經理胡耀祖表示，銀湖．天峰8座低層C室，實用面積539方呎，2房間隔，以718萬元易手，呎價約13321元，買家為用家。據了解，原業主於2022年6月以890萬元購入單位，現轉手賬面蝕讓172萬元離場，單位期內跌價19.3%。

峻瀅II賣545萬 6年跌價25%

中原地產首席分區營業經理王能稱，觀塘觀月．樺峯中層D室，實用面積636方呎2房戶，以960萬元成交，呎價約15094元。原業主於2021年3月以1090萬元買入，持貨超過3年半，賬面需蝕130萬元或11.9%。

將軍澳區內連錄大幅虧蝕個案，中原地產高級分行經理朱偉源透露，峻瀅II 2座中層H室，實用面積512方呎，兩房間隔，最新以545萬元沽出，呎價約10645元。原業主於2018年8月以730萬元購入上址，持貨逾6年，賬面損手185萬元，單位期內跌價25.3%。

同區日出康城晉海1A座低層A室，實用面積842方呎，3房設計，美聯物業高級分區營業經理黃麗貞指出，單位4個月前以1260萬元放盤，獲買家議價70萬元或5.6%，以1190萬元獲區內租客承接，呎價約14133元。原業主於2017年10月以1398.25萬元購入上述物業，持貨約7年，賬面虧蝕208.25萬元或14.9%。

房屋委員會「出售綠表置居計劃單位2023」（綠置居2023）自今年9月19日開始揀樓，昨天再售出66伙，其中全新屋苑長沙灣麗玥苑佔最多，賣出48戶，過往期數的重售單位則錄得3宗成交，並有15個租者置其屋回收單位（租置單位）獲揀選。麗玥苑共提供2359伙，成交紀錄冊顯示，累計售出1771戶，銷情約75.1%，連同重售單位租置單位，綠置居2023累計有2093伙獲揀選。

新一份施政報告將於本周三公布，吸引部分準買家偷步入市，有上車客567萬購東涌東堤灣畔2房；另粉嶺維也納花園3房以筍價468萬元沽出，呎價低於7,000元。

東堤灣畔2房 567萬易手

利嘉閣地產分行經理李錦榮稱，東堤灣畔2座中層A室，實用面積544平方呎2房，早前開價600萬元，及後降價至575萬元，有買家還價560萬元，業主考慮早年低位買入仍有利潤，沽貨止賺，最後以567萬達成交易，累減33萬元，呎價10,422元。

新買家為區內上車客，近月積極睇樓，單位之前出租，業主沽貨止賺。原業主於2003年10月以140萬元購入，持貨21年帳面獲利427萬或升值3.05倍。該屋苑本月暫錄6宗成交，較9月全月2宗倍增。

其次，中原地產分行經理蔡天賜表示，粉嶺維也納花園2座中層G室，實用面積677平方呎，套3房間隔，叫價498萬元，現以筍價468萬元沽出，呎價6,913元，售價較網上銀行估價503萬元低35萬元或7%。原業主於2009年以198萬元購入，持貨15年帳面獲利270萬元。粉嶺和上水10月至今暫錄41宗買賣成交，約佔9月全月69宗的6成。

灝景灣2房775萬 減105萬

青衣灝景灣一個2房放盤2個月累減逾100萬元。美聯物業高級分區營業經理蘇順華指出，灝景灣9座高層B室，實用面積499平方呎，2房間隔，向東臨海，8月放盤，叫價880萬元，現以775萬元易手，減價105萬元，呎價15,531元。新買家為區內分支家庭。原業主於2007年以307萬元購入，持貨17年帳面獲利468萬元或升值1.5倍。

銀行減息後，二手樓價升幅並不明顯，不少小業主仍要面對蝕讓賣樓的困境。大埔白石角本月連錄多宗大幅蝕讓個案，其中朗濤一個3房單位以2,400萬元易手，業主帳面蝕讓約737萬元離場。

市場消息透露，朗濤2座低層A室，實用面積1,364平方呎，屬於3房間隔，外望開揚吐露港海景，屬於優質單位，業主原本叫價2,600萬元放盤，累減200萬元後，以2,400萬元易手，呎價約17,595元。

原業主於2021年初以約3,137萬元購入，持貨約3年半，是次易手帳面蝕讓約737萬元，若連釐印費（133萬元）及代理佣金等雜項支出，估計實質損手約890萬元離場。

Imperial Kennedy兩房 蝕200萬

其次，堅尼地城Imperial Kennedy高層B室，實用面積515平方呎，屬於2房間隔，業主於2021年中以約1,430萬元購入，早前放盤叫價1,280萬元，議價後以1,200萬元易手，持貨3年帳面蝕讓200萬元離場。

資料顯示，該單位早於2013年一手銷售時以1,149萬元易手，現時造價僅較11年前稍高約4%。

至於納米樓市場方面，祥益地產區域董事袁思賢透露，屯門啟發徑城．點低層D室，實用面積231平方呎，屬於開放式間隔，獲上車客以310萬元承接，原業主2017年以約329萬元購入，持貨約7年帳面蝕讓19萬元離場。

另一方面，中原地產營業董事歐陽振邦表示，西九四小龍本月至今暫錄12宗成交，追平上月全月交投量，其中泓景臺2座中層H室，實用面積464平方呎，剛以650萬元易手，原業主於2022年4月以883.5萬元購入單位，持貨2年半，現轉手帳面需蝕讓233.5萬元離場，單位貶值26%。

近月重建步伐略為加快，包括宏安地產 （01243） 收購的油塘工業大廈第4座早前獲批拆卸重建，預計將提供676伙；另外，雅居樂 （03383） 九龍塘龍圃別墅、會德豐地產西營盤朝光街舊樓亦獲批拆樓紙。

油塘工業大廈第4座位於四山街2號，由宏安在2022年初以5.8億元收購逾8成業權，及後發展商持續收購餘下業權，並在去年中以2,650萬元購入最後一間地舖，成功統一業權，收購總成本約9.4億元。

據屋宇署資料顯示，項目早前獲批拆樓紙正式展開重建，按照項目獲城規會批准的方案，將會重建成兩幢樓高26層及2層地庫的高住大樓，總樓面30.4萬平方呎，其中住宅部分樓面25萬平方呎，將會提供676伙。

油塘工業大廈第4座項目在今年4月獲得其士 （00025） 斥近8億元入股，現時分別由宏安地產與其士各佔一半權益。

會德豐西營盤項目 建商住大廈

另外兩個透過強拍統一業權的舊樓重建項目，亦加快拆樓重建，其中西營盤朝光街21至24號及荔安里3至13號舊樓，現址5至6層高舊樓，會德豐地產透過強拍以底價2.5億元統一業權。按

照項目獲批重建圖則，將會重建成1幢樓高24層及1層地下低層的商住大廈，住宅可建總樓面約6萬平方呎，另有4,828平方呎非住宅樓面。

雅居樂去年以近10億元透過強拍統一業權的九龍塘龍圃別墅，亦在早前獲拆樓紙，按照今年4月批出建築圖則，將會興建一幢4層高的分層住宅樓宇，總樓面面積約2.53萬平方呎。

租盤缺，牛頭角淘大花園2房放盤1星期，零議價16,500元租出，目前屋苑僅一個租盤放租。

香港置業區域董事陳子麟指示，淘大花園B座低層6室，實用面積390平方呎，2房間隔，放盤約1個星期，叫價16,500元，現零議價16,500元租出，呎租42元。租客為公司客。業主於2018年以597萬元購入，租金回報率約3.3厘。據悉，目前屋苑租盤相當緊張，市場暫得1個租盤，為一個實用面積378平方呎單位，叫價1.6萬元。

EIGHT SOUTH LANE呎租67

另外，中原地產分區營業經理姚文龍表示，西環EIGHT SOUTH LANE低層E室，實用面積283平方呎，開放式間隔，連平台，單位放盤數月，月租叫價2.05萬元，最新以1.9萬元租出，呎租67元。業主於2014年以560萬元購入，以購入價計算，租金回報逾4厘。

同時，利嘉閣地產黃竹坑站分行首席聯席董事池沅澂稱，黃竹坑港島南岸揚海1B座低層D室，實用面積481平方呎，採2房間隔，外望開揚內園景。業主原以28,000元放租，經議價後，以26,000元租出，呎租54元，屬合理水平。新租客為外區客，業主於2021年以約1,492.3萬元一手購入單位，現租金回報約2.1厘。該屋苑現有約13個放租單位，意向月租由22,000元起。

Nike舊址業主重新招租 叫租11萬跌1成

零售市道表現未如理想，商舖市場爆發結業潮，而且結業潮更蔓延至工廈區。市場消息透露，駱駝漆大廈地下兩大運動品牌的Outlet店同期退租，其中Nike Factory Store舊址，業主重新推出市場招租，呎租僅35元。

資料顯示，大型運動服裝品牌Nike於觀塘駱駝漆大廈地廠設立Outlet（直銷店）多年，一直承租駱駝漆大廈1座地下B3舖，面積約3,171平方呎，早於2009年開始承租，至今逾15年，惟近日突然退租，大業主上月底將該地廠重新推出市場招租，月租叫價11萬元，較舊租金低約1成。

另一地舖 業主叫價1億放售

其次，另一運動品牌則承租駱駝漆大廈1座地下B2舖，面積約2,543平方呎，該直銷中心同樣結業，大業主暫未推出市場放盤，但叫價1億元放售，呎價約4萬元。

除了服裝行業外，近期不少行業因自由行旅客消費模式改變而出現結業潮，例如佐敦上海街152至154號地下，面積約1,300平方呎，去年3月以約月租16萬元，租予一家名為「山城毛兒老火鍋」的四川麻辣火鍋店，不過開業約半年便因生意未如理想退出市場尋求頂手，惟未有新租客頂手，最終提早結業。

火鍋店提早結業 佐敦舖14萬租

業主近日將舖位以約14萬元轉租予其食肆，租金輕微回落約1成。

另外，尖沙咀加拿芬道37號地下舖位，面積約1,000平方呎，去年7月獲藥房以每月24.5萬元租用，呎租約245元，租約至明年7月，惟近日該商戶已結業，舖外亦掛起招租廣告。代理指，現時業主以每月24.5萬元招租，即與現租客相同租金。

第一太平戴維斯九龍商業銷售部經理鄧智聲表示，獲業主委託，標售半山般咸道35號全幢商住物業。物業地盤面積約1,648平方呎，全幢面積約6,545平方呎。

項目可全幢出售或與地庫至1樓分開拆售，物業樓高總共4層，連地庫每層佔約1,115至1,600平方呎。公開邀約及招標截止日期為2024年12月18日（星期三）正午12時。據悉，項目地庫至1樓商舖交吉，樓上住宅連同租約，業主意向價約2億元。

由嘉里建設(00683)發展之九龍半山住宅項目「緹外」今日成功招標售出第2座地下B室花園大宅，為項目第5宗花園大宅成交。「緹外」自去年11月份起，連續12個月，每月都錄得成交。

最新售出單位為「緹外」第2座地下B室花園大宅，實用面積為4057平方呎，屬四房四套房另加雙工人房間隔，剛以1.71億元成交，平均實用面積呎價約4.21萬元。上述單位成交價包括1個住宅停車位。　

項目今年已錄得22宗成交，套現超過75億元。而項目至今累售27伙，總成交金額約88億元，平均成交實用面積呎價約6.1萬元。