據內政部最新統計，去年第3季，六都中的台南市、高雄市住宅大樓加車位之中位數總價不到千萬元，之後房市買氣一路向上，去年第4季起、六都首度出現電梯大樓加上車位之中位數總價全數站上千萬元。

最近兩季趨勢中位數總價向上攀升更加確立，最新第3季六都中房屋總價最低的是台南市，電梯大樓加上車位中位價格為1,080萬元，三年總價增加近300萬元；房價漲勢較快的還有高雄市，第3季電梯大樓加上車位之中位數總價已達1,260萬元，較三年前漲近400萬元。

最新第3季六都住宅大樓加車位中位數平均總價達1,415萬元，較三年前增加345萬元；其中又以台北市總價3,450萬元最多，其次為新北市1,650萬元，台中市則以總價總價達1,490萬元、超過桃園市的1,364萬元，也因為近兩年資金不斷流入房市、推升房價攀升太快，迫使央行出手引導房市降溫。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，目前房市已看到交易量快速萎縮，民眾購屋心態也不再一面倒看漲房市，房市已應回歸理性當道，再加上現在房貸資金仍以自用首購較容易取得，顯示房市已全面進入自用當道時期。


六都房價中位數 飆破千萬
經濟日報

據內政部最新資料，今年第3季六都住宅大樓加車位的中位數總價全數飆破千萬元，最貴是台北市3,450萬元。三年前全國中位數總價為1,070萬元，三年後總價增至1,415萬元，平均一年總價增加約115萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價受到通膨、資金行情，以及台股上漲的資金外溢帶動，國內房價出現漲勢，讓六都住宅大樓加上車位之總價中位數全面突破千萬元。

曾敬德強調，央行第3季出手降溫，市場交易量在管控後馬上量縮，但價格是否下跌，可能還需等待一段時間，才能看到較明顯趨勢。

內政部最新統計，去年第3季六都的台南市、高雄市住宅大樓加車位之中位數總價不到千萬元，之後房市買氣一路向上；去年第4季起，六都首度出現電梯大樓加上車位之中位數總價全數站上千萬元。

最近兩季中位數總價向上攀升趨勢更加確立，最新第3季六都中房屋總價最低的是台南市，電梯大樓加上車位中位價格為1,080萬元，三年總價增加近300萬元；房價漲勢較快的還有高雄市，第3季電梯大樓加上車位之中位數總價已達1,260萬元，較三年前漲近400萬元。

據實價登錄，今年前十月桃園市各行政區預售屋平均價格中，桃園區以每坪成交均價49.6萬元居冠，較2022年每坪成交均價38.4萬元上漲約29.2%。中壢區前十月新屋每坪成交均價達47.9萬元，較2022年每坪40.2萬元攀升19.2%，顯見桃園區新案房價和漲幅均勝過近年熱區的中壢區。

綜觀實價登錄資料，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，全桃園市新屋每坪成交最高單價之預售案，仍在中壢區的青埔特區，主因區內擁有桃園高鐵特區帶動，使其成為房價保證。

賴志昶強調，惟近年來重劃區開發已趨飽和，建商推案逐步往外圍走，而外圍地區每坪成交價僅約2~3字頭，加上當前中壢房價基期較高情況下，讓區域房價漲勢看似略顯低落。

相較之下，賴志昶表示，桃園區近年來包括中路特區、經國重劃區，以及小檜溪重劃區等持續開發，且早期開發的藝文特區也早已形成豪宅聚落、本身又是全國人口第二多的鄉鎮市區，以致拉桃園區新屋房價超越中壢區的情況。

住商不動產桃竹苗區經理陸毅棋表示，桃園市各大房市熱門之行政區，皆以重劃區環境著稱，而重劃區相對舊市區有街廓完整、環境質感佳等優點，若有捷運或其他大型建設等議題加持，房價後市相當可期。

陸毅棋強調，惟桃園部分重劃區為純住宅環境，或為新興開發地段，較欠缺商業機能，早期進場者轉手雖有可觀獲利，但若為純住宅區則購屋人需忍耐短暫生活機能不便期，認為購屋者在選屋上若能挑選較具前瞻性、機能性的重劃區進場，較能避免未來市場出現波動衝擊。

據內政部不動產資訊平台揭露，被視為「首購天堂」的基隆目前每坪成交均價已達19.91萬元，相較於2022年的每坪16.83萬元，短短三年時間平均房價就上漲了18.3%。

中信房屋基隆微笑台北加盟店店長劉展麟表示，基隆房價基期低，再加上新建案帶動及建設話題的發酵，讓近年來基隆的房市熱度持續升溫，房價也跟著水漲船高。

據內政部統計，截至今年第2季，全國21縣市中，唯獨基隆市的房貸負擔率仍保持在合理範圍內，相比台北市70.69%，基隆僅有27.99%，因此也被視為「首購天堂」。

劉展麟指出，最近幾年基隆的房市的確熱絡，除了在地居民外，還有很多台北外溢客群和到台北工作的基隆年輕人，也紛紛選擇回到基隆置產，這一現象背後，主要受到三大因素的推動。

首先，他表示，基隆房價基期低，即使近年房價上漲，但放眼整個大台北地區，唯有基隆每坪成交價還能看到1字頭，新建案房價相較於附近的港湖地區一坪能省約30～50萬元，且普遍社區屋齡更年輕，在低房價的驅使下，自然能夠吸引大量的北市外溢買盤。

其次，在交通方面，基隆開車經國一、國三僅需約25～40分鐘就可以抵達台北市，而且在TPASS通勤月票上路後，也讓北北基桃生活圈變得更加緊密。

再者，劉展麟指出，過去基隆少有建設話題，導致房市表現相對平淡，然而最近幾年市港再生計劃、國家海洋門戶、新興重劃區、基隆捷運、捷運汐東線等利多題材，為基隆房市增添了不少想像空間，預估隨著上述重點項目的落實，基隆房價也有穩健成長的空間。

劉展麟表示，目前基隆的信義區、中正區都是台北客群指名度相當高的購屋熱區，信義中正一帶，擁有高地優勢，不易淹水，人口穩定，社區交易量大，且擁有愛買、寶雅、肯德基等眾多知名連鎖商家，生活機能十分完善。

基隆信義區、中正區內的八期重劃區吸引許多建商的進駐，為區域的市容和居住環境加分不少。

劉展麟分析，目前基隆市信義中正一帶以總價在1,000萬～1,500萬元之間、屋齡10年內、2至3房（含車位）的新古屋最受青睞，這種物件不僅適合自住，做為投資出租亦是不錯的選擇，若以整層住家月租金25,000～35,000元試算，出租投報率通常可達2%～3%上下。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，基隆市山多平地少，可供開發的腹地有限，隨著通膨、萬物皆漲、營建成本提高，區域新建案價格屢創新高，目前基隆新建案的每坪成交均價普遍都有3、4字頭的水準，個別建案甚至已經站上每坪了5字頭，在新建案的帶動下，區域中古屋的房價也在持續走揚。

莊思敏表示，現在捷運汐東線已有眉目，再搭配基隆捷運的建設規劃，預計未來基隆市房價還有望迎來一波慶祝行情。近期房市趨冷，屋主心態有所軟化，對自住客群而言，反而是進場議價的好時機。

為提升區域交通便利性，台南市政府於上月召開5場台南捷運深綠線地方說明會，將民眾意見納入可行性研究期末作業檢討評估。該路線全長約21.4公里，預計設置14個車站，途經歸仁區、永康區、新化區、新市區與善化區，串聯南科與高鐵台南站，預計可大幅縮短通勤時間，緩解交通壅塞問題，沿途站點之單價也悄然上升。在地房仲達人觀察表示，新市早已超車善化成南科人最愛。

信義房屋台南民生店協理張榮表示，捷運深綠線規劃於台南人口增長率最快的地區，原應以東西向的綠線優先規劃興建，然而因綠線路線貫穿市區，遭到不少民眾反對而延宕至今，而深綠線預計沿著台南高鐵橋下台39線興建，在徵收與興建都會更為省時、省錢。

張榮補充說道，雖然善化區被視為南科的門戶，但新市區因地理位置距離永康、台南舊市區更近，而善化則需要穿越南科才能抵達市區，且新市的新和重劃區提供了新建案的選擇，相較於善化約7-10年屋齡，新和重劃區更具優勢，讓新市超車善化成為南科人的最愛。

信義房屋新市店主任林泓瑞表示，捷運深綠線新市段會沿著高鐵橋下西側，現有新市火車站將作為捷運預定地，未來新火車站將北移至高鐵東邊，由於目前物件僅有新和重劃區可選擇，捷運若完工有助於帶動新市整體開發案，現有新和重劃區也會因鄰近捷運站及火車站，加上前往國道一號、三號距離相比善化更為便利，未來將有機會成為南科交通重要樞紐。

因緊鄰南科的地利之便，在新市購買大樓物件多為南科工程師和高階主管，而新市在地人則更偏好新、舊透天為主。林泓瑞表示，因工程師工作屬性，未來會有輪調的可能性，因此在選擇商品時多會考量未來，會以易於轉售的兩房平車（平面車位）物件為主，新和重劃區此類型商品單價約為42萬，總價為1,300萬左右；若為家庭客則多會選擇三房平車，總價約為1,500萬。若未來有意在新市置產購屋，林泓瑞建議務必選擇有平面車位商品，因為台南民情仍不習慣接受機械車位，也會讓未來換房或脫手時增加難度。

華友聯（1436）昨（25）日公告，與達麗建設及海悅國際共同參與高雄市政府捷運局辦理「高雄市大眾捷運系統橘線O10站（西側）及O10站（東側）土地開發案」評選，獲選為最優申請人，投資253億元，打造衛武營周邊藝術創造場域及新興藝文產業聚落。

高雄市政府捷運局昨天表示，此一捷運聯開案基地面積約5450坪、都市計畫屬第五種商業區，建蔽率70%、容積率840%，另交通用地建蔽率40%、容積率 400%，規劃將興建地上38-52層、地下6層的複合式建築物，包含旅館、辦公、住宅、店舖及社區生活設施複合型大樓，低樓層設有沿街式店鋪，地下層為O10站、Y18站出入口及聯通道。


華友聯、達麗、海悅組隊獲選 高捷聯開案 將砸253億
工商時報

高雄捷運黃線Y18站／橘線O10站聯開案25日開標，由華友聯、達麗、海悅組成的團隊獲選最優申請人，將投資253億元，最快二年後動工，未來結合周邊衛武營、lalaport，成為鳳山最新一處新興藝文產業聚落亮點。

高雄捷運局表示，這項高雄史上金額最高的捷運聯開案，基地面積約5,450坪，都市計畫屬第五種商業區，建蔽率70％、容積率840％，部份的交通用地建蔽率40％、容積率400％，規劃地上38到52層、地下6層的複合式建築物，包含旅館、辦公、住宅、店舖及社區生活設施複合型大樓，低樓層設有沿街式店鋪，地下層為O10站、Y18站出入口及聯通道。

捷運局指出，該案基地內規劃有設計旅館，邀請國際品牌經營管理，為前來衛武營兩廳院表演的國際劇團和在地劇團，提供一個舒適的休息空間，以及到衛武營觀賞表演的旅客們，探索高雄的理想下榻之地。

捷運局說，該案中央核心廣場空間透過彈性使用空間規劃，可以舉辦臨時展覽、假日市集、電影同樂會、快閃音樂會等活動。與衛武營藝術中心的大型專業劇場設施互相搭配，為小型劇團和獨立藝術家提供了一個具創作潛力的演出和創作空間，扶植新青年藝術產業，打造既國際又在地的「衛武營藝術之丘」。


房地產「代銷天王」海悅出師奏捷！攜手達麗、華友聯得標「高捷橘線O10站」土開案

首度參與捷運聯開案！房地產「代銷天王」海悅國際出師奏捷！今（25）日公告，攜手達麗建設、華友聯建設，三家公司共同通過「高雄市大眾捷運系統橘線O10站土地開發案」開發建議書綜合評選，並獲選為最優申請人。海悅國際總經理王俊傑表示，半導體和AI產業近年積極往南台灣布局，「產業紅利」將聚焦在高雄發酵，因此海悅首度成功參與高捷橘線O10站土地開發案，海悅出資比例為10％，擴大投資高雄。

為推動鳳山中城發展，高雄市政府捷運工程局於衛武營國家藝術文化中心北側、黃線Y18 站／橘線O10站交會處，辦理捷運聯合開發，今天宣布，已完成評選程序，由華友聯、達麗、海悅團隊，獲選最優申請人，預計將投資253億元，打造衛武營周邊藝術創造場域及新興藝文產業聚落。

海悅國際今天也公告，與達麗建設、華友聯開發共同參與高雄市政府捷運局辦理「高雄市大眾捷運系統橘線O10站(西側)及O10站(東側)土地開發案」開發建議書綜合評選，並成功獲選為最優申請人。

根據高雄捷運局公布的資料，該案基地面積達5,450坪，都市計畫屬第五種商業區，建蔽率70％、容積率840％，及交通用地建蔽率40％、容積率400％。預計規劃興建為地上38-52層樓、地下6層的複合式建築物，包括：旅館、辦公、住宅、店舖及社區生活設施複合型大樓，低樓層設有沿街式店鋪，地下層為O10站、Y18站出入口及聯通道。

「高雄捷運橘線O10站」為高捷沿線近幾年來規模最大、最具指標的一筆捷運聯合開發案之一，備受矚目。此次海悅國際參與競標並成功奪冠，也是該集團第一次跨足捷運聯開案；同時全案採複合式規劃，涵蓋旅館、辦公、住宅、店舖及社區生活設施等，也是海悅國際首度跨足到旅館的事業領域，因此在在都頗具指標意義。

海悅國際總經理王俊傑今（25）日傍晚表示，現在半導體產業、AI產業都紛紛往南台灣移動，建構高雄科技軸線發展趨勢，也顯現高雄市府積極推動高雄的用心和企圖心，未來「產業紅利」將聚焦高雄，並持續醱酵；至於「高捷橘線O10站」，鄰近衛武營及Lalaport，為高雄市中心到鳳山未來的核心地段，未來發展潛力可期。

至於未來規畫產品之一的旅館，為海悅國際目前沒有跨足的事業體，對於未來規劃和定位，王俊傑表示，衛武營平常舉辦相當多的藝文展演活動，晚上活動也特別活躍，為滿足潛在的住宿需求，因此全案規畫有旅館，未來不排除引進國際性飯店品牌進駐，讓此區成為南台灣藝術文化和生活的新亮點。

房市進入休眠期，房產專家預期，12月央行理監事會恐祭出第八波信用管制下，未來兩季房市進入觀望期，預估明年第2季房市將初步完成修正，呼應央行總裁楊金龍對此波政策的「期許目標」，明年中房市才有望迎來金龍海嘯後的第一個購屋甜蜜點。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，今年第4季、明年首季恐是預售屋、新成屋市場觀望最濃時刻，房市恐仍陷在多空激烈交戰，市況應該不會有多大的變動，將是「量縮價平」態勢。

值得注意的是，楊金龍10月赴立法院備詢時表示，將以「房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額」等三大指標，做為12月是否續推第八波信用管制參考，外界形容是「央行三條紅線」。

不過，何世昌認為，對自住客來說，在房市觀望氛圍濃厚時，加上12月又有央行理監事會恐祭出第八波信用管制抑制，在政府重拳打擊炒房客，投資、投機客被政府嚇阻、離場下，現正是最好的看屋時機。

何世昌表示，今年第4季、明年首季是房市觀望最濃時刻，有意購屋的民眾可趁此進場多看屋，明年第2季、第3季是不錯的購屋時機，有望迎來「金龍海嘯」後的第一個購屋甜蜜點，有機會撿到投資客急欲脫手的相對便宜物件。

戴德梁行董事總經理顏炳立先前表示，當前房市只有冷卻，沒有斷頭、沒有拋售也不到恐慌，今年底前房價不會下跌，長期則趨向健康；不過，若明年持續量縮，且每月買賣移轉棟數跌破2萬棟，價格可能修正，「若蛋黃沒跌、蛋白將跌10%；若蛋黃跌5%、蛋白將跌15%至20%」。

不過，顏炳立坦言，這波央行出手就是打掉超額利潤的泡沫，但還沒傷到合理利潤，除非產品價格是合理價，否則不要追價；買方心裡也要有認知，賣方是不可能賠錢賣房子，在等斷頭、等房價腰斬的買方是「一點機會都沒有」，市場還沒有恐慌到那個地步。

隨房市轉趨溫和穩定，土地銀行即日起至12月19日再度公告標售臺北市大安區「吉美大安花園」4戶物件，每戶底價約1.35億元至1.52億元，皆配有附屬車位，每戶坪數約80至90坪，預計今年12月19日開標。

土地銀行長年耕耘都市更新授信案件，截至去年底，土銀都更融資核准額度約1,851億元、縣市政府核定的危老重建計畫融資額度約558億元，都更加計危老重建融資餘額居八大公股銀行之首。土銀也運用自家土地參與都更，多年下來獲配不少都更分回宅物件，「吉美大安花園」即為其中之一。

此次土銀以「吉美大安花園」剩下4戶再度公開標售，分別為該建案82號7樓、7樓之1、11樓及80號11樓，每戶總價約1億3,521萬元至1億5,251萬元、坪數約80至90坪，車位單價為350萬元，不含車位每坪單價約157萬元～159.5萬元。該住宅大樓地上21層、地下4層，採用SRC鋼骨結構搭配101大樓同級的新日鐵制震壁，針對風力與地震皆具備制震效果。大樓共84戶、格局方正，單層各4戶，配備3座電梯，且皆為純住宅、無店面，公設比約33％。具備交通優勢，左擁大安森林公園，右抱信義計畫區，生活機能佳，距台北捷運大安站僅300公尺，可接軌淡水信義線、文湖線捷運及松山機場。

因應國人居住安全，行政院加速推動老舊建物更新，除107年推動「都更三法」修法，今年下半年也推行《都市更新條例》修正案並由立法院三讀通過，擴大原建築容積更新重建對象，提高民間參與都更意願，預計全國有8,216棟建築物適用、27萬戶受惠。土銀截至去年底，已核准367件都更危老重建案，讓數十萬戶家庭享受安全、有品質的新住宅，打造銀行、社會、環境永續共榮的生態圈。

台灣房屋集團整理聯徵中心2024年上半年數據，統計新竹縣市十大熱門申貸路段，在總計3,823件樣本當中，「新竹市介壽一路」以337件榮登榜首，竹北市則獨占六席，成為申貸購屋最受歡迎的區域。

其中，竹北光明六路東二段以306件排名第二；竹北高鐵八路184件排名第三。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，竹北有台元科技園區、AI智慧園區、生醫園區及昌益科技園區等多個產業園區，估計創造超過兩萬個就業機會，進一步帶動買房需求。因此有六個路段成功躋身新竹縣市十大熱門申貸熱區。

尤其高鐵特區更是竹北的核心，擁有40%的綠化率，每條街道都是綠園道，步行幾分鐘即可到達公園。完善的生活機能與便捷的交通網絡，推動周邊房市升溫，也成為新竹的房價領頭羊。

台灣房屋新竹園區直營店店長李羽儱分析，最熱門的「新竹市介壽一路」，因為緊鄰新竹科學園區正門，走路就能上班，又鄰近竹科新手村「金山街」，是許多竹科新進工程師的首選，在園區購買力支撐下，推升區段房價。

十大熱門申購路段的鑑估值，由「竹北高鐵八路」以2,617.8萬元摘冠。「新竹市西濱路一段」平均鑑估值為917.2萬元，是十大熱門申貸路段中最為親民的路段，兩條路段的平均鑑估值價差高達1,700萬元。

李羽儱指出，由於工作機會多，人口大量湧入，竹北人口連年增長，目前已逼近22萬人，為新竹縣市生育率最高的城鎮，不論公私立學校幾乎都已額滿。

也因此購屋族偏好學區宅，「竹北高鐵八路」周邊有嘉豐國小、私立康乃爾國中小學、文興國小、文興國中等學校，深受育兒家庭喜愛，帶動該區房價上漲，加上上半年的新成屋交屋案件，許多總價超過3千萬，因此拉高平均鑑估值達2,617.8萬元，讓竹北與台北、新北一同成為台灣「三北」高房價區。

高鐵特區北側的「竹北東興路一段」，因地段相對外圍，平均鑑估值僅1,611.4萬元，與高鐵八路相比，鑑估值差距高達千萬元，吸引高鐵特區外溢資金進駐，也成功擠入新竹縣市第四大熱門申購路段。

「新竹市西濱路一段」則為南寮漁港附近的幹道，距離市區稍遠，房價相對親民，平均鑑估值僅917.2萬元，是十大熱門路段唯一鑑估值低於千萬元的路段。

基隆房價近年上漲不少，根據內政部不動產資訊平台揭露，目前基隆平均房價已達每坪19.91萬元，相較於2022年的每坪16.83萬元，過去3年平均房價上漲了18.3%、接近2成。

中信房屋基隆微笑台北加盟店店長劉展麟表示，基隆房價雖上漲不少，但房市熱度仍持續升溫，不僅在地居民、到台北工作的基隆人，許多台北人也到基隆置產，主要因素有三。

首先，即使近年房價上漲，但放眼整個大台北地區，唯有基隆還能看到1字頭，新建案房價相較於附近的港湖地區一坪可省30到50萬；依據內政部統計，目前全台只有基隆房貸負擔率在30%合理範圍內，被喻為「首購天堂」。

其次，在交通方面，基隆開車經國一、國三僅需約25-40分鐘就可以抵達台北市，而且在TPASS通勤月票上路後，也讓北北基桃生活圈變得更加緊密。

第三，過去基隆少有建設話題，導致房市表現相對平淡，然而最近幾年市港再生計劃、國家海洋門戶、新興重劃區、基隆捷運、捷運汐東線等利多題材，吸引不少台北客目光。

劉展麟表示，目前基隆信義區、中正區都是台北客購屋熱區，當地不易淹水，人口穩定，社區交易量大，且有愛買、寶雅、肯德基等眾多知名連鎖商家，生活機能完善，其中八期重劃區更是吸引了許多建商進駐。

目前信義中正一帶以總價在1,000-1,500萬之間、屋齡10年內、2至3房含車位的新古屋最受青睞，這種物件適合自住，也可投資出租，以整層住家月租金25,000-35,000元試算，出租投報率可達2%-3%上下。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，基隆山可供開發的腹地有限，加上營建成本提高，目前基隆新建案的成交單價普遍都有3-4字頭的水準，個別建案甚至已經站上了5字頭。

在新建案的帶動下，中古屋房價也持續走揚，尤其捷運汐東線已有眉目，再搭配基隆捷運的建設規劃，預計未來基隆房價還有望迎來一波慶祝行情。

保險業投資商用不動產最低投報率將鬆綁

今年受惠半導體、AI產業鏈大幅擴張，推升商用不動產市場需求，加上年底前金管會可能會鬆綁保險業購買不動產的最低租金報酬率門檻，被視為年底房市「大紅包」，遠雄、興富發等建商看多商辦市場，計畫加碼布局。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，金管會宣布將修正保險業投資商用不動產最低投報率，將改依中華郵政近五年每年1月1日牌告2年期定存利率平均值，最快年底上路；若保險業購置不動產租金報酬率門檻若降低至2.4％～2.5％，將遠低於目前的2.97％，預期將引導保險業資金進入適度的區域及標的，可紓解保險業自2022年以來利率連五升帶來的報酬率達標壓力。不過，目前北市多數物件租金報酬率仍無法吸引保險業出手，北市以外的都會或區域相對較有機會。

興富發副總經理廖昭雄表示，著眼於近年商辦需求殷切，尤其是小坪數產品的微型商辦，興富發推出的預售商辦，普遍去化順暢，再加上保險業購置不動產的租金報酬率要求門檻也可望鬆綁，且境外台商資金匯回專法8月起已解禁，更可望為市場注入一波活水。未來興富發將在全台主要都會布局商辦開發案，包括汐止、台北市、台中、高雄特貿三等，都有多筆商辦、微辦等商用不動產，準備明年起陸續推出；若有適當標的，也會積極布局土地原料。

遠雄建設副總經理謝清林表示，遠雄近年在雙北市推出的廠辦及商辦大樓多去化順暢，尤其台北市幾乎已無土地存量，今年甫公開銷售的最新指標案「遠雄商舟」，總銷94億元，迄今已售8成多，預計明年完工交屋；由於市場需求看旺，接下來遠雄不排除伺機補庫存，加碼購置廠辦和商辦的土地原料。

11月25日，廣東證監局公示《關於對奧園集團有限公司、郭梓甯、林顯團、陳志斌採取出具警示函措施的決定》。

《警示函》稱，經查，奧園集團有限公司（以下簡稱“奧園集團”或公司）存在以下違法行為：奧園集團作為公司債券發行人，未在規定期限內披露2022年年度報告和2023年半年度報告。上述行為違反了《公司債券發行與交易管理辦法》（證監會令第180號）第四條、第五十條、第五十一條第一款的規定。

郭梓甯時任公司董事長，林顯團時任公司執行董事、總經理，陳志斌時任公司財務負責人、資訊披露事務負責人，對上述事項負有主要責任。

根據《公司債券發行與交易管理辦法》第六十八條的規定，廣東證監局決定對奧園集團、郭梓甯、林顯團、陳志斌採取出具警示函的行政監管措施。“你們應當高度重視存在的有關問題，切實進行整改，依法依規履行年報披露義務，維護債券持有人的合法權益。公司應於收到本決定書30日內向我局報送整改報告，並抄報上海證券交易所、深圳證券交易所。如果對本監督管理措施不服，可以在收到本決定書之日起60日內向中國證券監督管理委員會提出行政覆議申請；也可以在收到本決定書之日起6個月內向有管轄權的人民法院提起訴訟。覆議與訴訟期間，上述監督管理措施不停止執行。”

此前，奧園集團在港股的上市平臺中國奧園（03883.HK）宣佈中東投資機構入主公司。

9月20日，中國奧園公告稱，公司主要股東Ace Rise Profits Limite將轉讓6.217億股普通股予中東的投資機構Multi Gold Group Limited。轉讓事項完成後，Multi Gold將成為該公司的單一最大股東，占本公司所有已發行股本約16.48%。作為MultiGold的唯一董事兼最終實益擁有人，Alobeidli獲委任為非執行董事及董事會主席。

公告內容顯示，Alobeidli在科技、房地產及戰略諮詢等領域擁有逾20年的經驗。自2023年以來，Alobeidli擔任Magnuvest Investment（摩根士丹利投資公司）的總經理，該公司已參與阿聯酋多個房地產專案。

在引入Multi Gold作為戰略投資者後，現年60歲的中國奧園創辦人郭梓文已由執行董事調任為非執行董事，並不再擔任董事會主席、本公司提名委員會主席及該公司授權代表。

2023年9月，中國奧園完成全部複牌指引工作，恢復股份交易。繼境外債務重組方案獲債權人會議投票通過，取得相關法院批准後，中國奧園境外債務重組計畫達成所有重組條件，於今年3月20日正式生效。

按照此前中國奧園公告披露的債務重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具展期至2031年，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。在重組後8年的時間中，中國奧園預計將減少境外債務支付壓力本息49億美元，且在未來兩三年內中國奧園在境外公開市場無剛性還債壓力。

2024年中期業績報顯示，重組生效後，以及根據計畫的條款，公司若干優先票據及債券以及借款約450.83億元的責任已獲解除，以換取發行新優先票據、可轉換債券及永續資本證券以及公司新股份。

遠洋集團（03377.HK）境外債務重組再進一步。“香港協議安排”獲債權人所需大多數批准；同時已經獲取足夠投票進入英國重組計畫下的審核聆訊環節。

因為旗下美元債受英國法管轄，遠洋集團將通過並行的英國重組計畫和中國香港協議安排實施境外債務重組。下一段，遠洋集團將就境外債務重組計畫尋求獲得英國和中國香港兩地法院的支持，兩地法院均批准方案才能生效。

在英國重組計畫機制下，法官具有較大的裁量權，在滿足至少一個組別75%金額的債權人同意的前提下，法官在考量公平、最優等因素之後會裁定方案是否生效。

英國重組計畫機制下的重組計畫會議11月22日召開，地點是盛德律師事務所香港辦事處，A、B、C、D四個分組的債權人分別投票。

11月25日，遠洋集團宣佈投票結果，共有兩個組別債權人的投票超出75%。參與遠洋集團境外債務重組流程的知情人士向記者表示，75%的投票率並非小組本金及未付利息全額的75%，而是滿足參與投票債權人持有額度的75%。

具體而言，A組參與投票的債權人持有的本金及未付利息合計18.52億美元，占A組債權人未償還債權總值的86.2%。參與投票的A組債權人均投票支持重組計畫。

C組債券投出了超75%的投票率。參與投票的C組債權人持有的本金及未付利息合計11.21億美元，占C組債權人未償還債權總值的84.5%。其中投贊成票的本息金額約9.13億美元，占參與投票C組債權人未償總值的81.5%。

參與投票的B組債權人持有的本金及未付利息合計15.04億美元，占B組債權人未償還債權總值的73.9%。其中投贊成票的本息金額約7.17億美元，占參與投票B組債權人未償總值的47.7%。

參與投票的D組債權人持有的本金及未付利息合計4.16億美元，占D組債權人未償還債權總值的61.9%。其中投贊成票的本息金額約1.45億美元，占參與投票D組債權人未償總值的34.9%。

遠洋集團稱，將就英國重組計畫尋求英國法院的批准及認許。尋求英國重組計畫批准的申請目前定於2025年1月15日至17日舉行。公告顯示，所有重組計畫債權人均有權親自或通過律師出席1月15日至17日舉行的聆訊，以支持或反對英國重組計畫的批准，如有意作出此舉動，應提前通知本公司、其顧問或資訊代理人。

根據香港協定安排召開聆訊的召開命令，11月22日，香港協議安排會議召開，共有24名香港協議安排債權人參與投票，且均投票贊成香港協議安排。A組的債務為銀團貸款及1筆雙邊貸款參貸行，這些債務受香港司法管轄。

公告顯示，這24名債權人持有本金總額連同應計未付利息18.52億美元的投票協定安排債權，占未償還投票協議安排債權估計總值的86.2%。因此，香港協定安排獲得香港協定安排債權人的所需大多數批准。

針對香港協議安排的批准聆訊將在英國重組計畫批准聆訊之後。遠洋集團稱，將就香港協議安排尋求香港法院的批准及認許。尋求批准香港協議安排的呈請聆訊現定於2025年1月24日上午10時在香港法院進行。

獲取必須的投票之後，遠洋集團仍有許多的工作要做。債權人小組仍堅定地反對重組方案，小組的一個重要論點為“香港法管轄的債務，去針對英國法管轄的債券，索取跨組別的強行通過”。小組的法律顧問年利達稱，小組對於遠洋方面嘗試利用跨組別強行通過機制來實施重組的適當性，表示嚴重的反對。遠洋方面的設計就是用香港法的債券債務來強制通過英國法管轄的債券，濫用了英國法院的權力，以跨組別強行通過來推動對於債券持有人不公平的待遇。

11月25日，據阿里資產拍賣網披露的資訊顯示，福建省福州市晉安區新店鎮阪中路6號泰禾城市廣場(三期)6#樓2層45集中式商業、3層01集中式商業等將被變賣，變賣價格約5.488億元，評估價約9.8億元。

資訊顯示，此次的網路司法變賣期為60天，如有競買人在60天內變賣期中的任一時間出價，則變賣自動進入到24小時競價倒計時；24小時競價週期內，其他變賣報名用戶可加價參與競買，競價結束前5分鐘內如有人出價，則系統自動向後延時5分鐘（循環往復至最後5分鐘內無人出價）。競買人需要先報名繳納等同於標的物變賣價全款金額的變賣預繳款，才能取得變賣參與資格；至少一人報名且出價不低於變賣價，方可成交。

資料顯示，此次拍賣的標的物包括：福州市晉安區新店鎮阪中路6號泰禾城市廣場（三期）6#樓地下1層超市、地上1-7層集中式商業和地下1層337-456號車位、地下2層229-766號車位房地產，包括宗地紅線範圍內水、電、通信等配套設施，不包括可移動家電、傢俱等，也不包括債權債務等權益；權利人為福州中維房地產開發有限公司，房屋規劃用途分別為超市、商業、其它，實際用途分別為超市、商場、車位，土地使用權類型為出讓，土地使用權終止日期為2051年5月18日，估價對象總建築面積為114782.59平方米（其中套內建築面積為84429.56平方米），分攤土地使用權面積為16120.1平方米；所處建築物建成時間為2013年，為地下二層、地上七層鋼混結構，帶電梯及電動扶梯，地下二層為停車場，地下一層為超市和停車場，地上一至七層為商業，估價對象超市位於地下一層，集中式商業分別位於地上一至七層，車位分別位於地下一、二層。目前部分商鋪在出租中。此次拍賣物已被福州市中級人民法院查封。

值得一提的是，此次拍賣的房產曾在2024年5月25日和6月15日進行過一拍和二拍，最終均因無人出價流拍。當時一拍的價格為6.86億元，此次拍賣的價格較一拍時的價格打了八折。

11月25日，廈門國貿（600755.SH）召開第三季度線上業績會。

在業績會上，有投資者提問公司第三季度收入同比下滑幅度比較大的主要原因。對此，廈門國貿副總裁余勵潔解釋，公司第三季度營收下降一方面因國際外部環境複雜嚴峻、國內經濟結構調整持續深化，有效需求不足等問題導致部分品類經營貨量下降；另一方面，公司在推進業務模式的轉型升級過程中，加強業務結構調整，控減低品質業務，提高業務和客戶的門檻，重點聚焦服務實體產業客戶，發展高品質業務，從而導致營業收入有所下降。

廈門國貿三季報顯示，今年前三季度公司營業總收入2863.29億元，同比下降28.55%，歸母淨利潤7.12億元，同比下降61.83%。按單季度資料看，第三季度營業總收入911.19億元，同比下降29.26%，第三季度歸母淨利潤-1.27億元，同比下降144.14%。

對於公司在並購重組方面的發展方向和投資偏好策略，廈門國貿副總裁范丹表示，在並購重組方面，公司將緊扣戰略發展方向，圍繞供應鏈管理服務和健康科技兩大賽道進行佈局。其中，供應鏈管理服務方面重點圍繞核心經營品類，在上下游產業鏈中尋找匹配度高的高潛質標的，通過並購重組提升公司產業資源獲取能力及產業化發展水準；健康科技方面以醫療器械為主要方向，重點聚焦微創外科賽道，圍繞派爾特醫療橫向並購，整合完善賽道佈局，構建微創外科一站式解決方案，打造第二增長曲線。

另有投資者提到，今年業績壓力較大，是否會影響分紅以及公司分紅政策是否有調整。範丹表示，公司高度重視股東的利益訴求，近5年公司已累計現金分紅49.7億元，股息率在市場持續保持較高的水準。儘管短期公司業績承壓，但公司堅持帶給股東穩定且較好分紅回報的理念不變。公司中期分紅方案已經股東大會審議並授權董事會，將根據具體情況，擇機制定2024年中期利潤分配方案。公司在年度分紅方案制定前，將及時瞭解股東訴求，充分聽取市場建議，在股東當期回報與公司長遠發展中間找到平衡點，力爭為股東帶來企業價值提升和良好即期回報的雙重收益。

對於公司未來經營發展的展望，廈門國貿副董事長、總裁蔡瑩彬稱，近期，國家出臺了一攬子增量政策，在優化供需、促進消費、改善預期方面全面發力，預計供應鏈管理及上下游產業在供給側和需求側均將逐步改善。大宗供應鏈管理服務和國家宏觀經濟形勢息息相關，在存量政策加快落實和一攬子增量政策加力推出作用下，實體產業的利潤率、生產信心和預期在10月份以來已慢慢在修復，公司部分核心品類需求和流動性已有改善。預計明年國家將加大宏觀調控，有效發揮各項政策效能，推動國內經濟回升向好。此外，在產業鏈重塑及經濟轉型升級等推動下，海外新興市場具備較好的增長潛力。

當前公司正處於轉型升級過程中，市場環境的變化和業務結構的調整導致公司營收和利潤階段性承壓。公司相信在“三鏈融合”戰略的指導下，以業務模式升級為抓手，持續提升核心競爭力，同時加強宏觀經濟和行業趨勢的研究，抓住市場和產業發展機遇，公司將實現可持續的高品質發展。

資料顯示，廈門國貿控股集團有限公司為廈門市屬國有企業集團，公司業務佈局供應鏈、先進製造、城市建設運營、消費與健康、金融服務五大賽道。

公司全資、控股企業有廈門國貿集團股份有限公司、廈門信達股份有限公司（000701.SZ）、廈門海翼集團有限公司（子公司廈工股份上市）、廈門國貿地產集團有限公司、廈門國貿資本集團有限公司、中紅普林集團有限公司（子公司中紅醫療上市）、中國正通汽車服務控股有限公司（01728.HK）、廈門國貿控股集團財務有限公司等。

929房地產新政以來，深圳樓市反應熱烈，成交持續攀升，市場呈現量增價穩態勢。國家統計局房價指數，10月新建商品住宅銷售價格環比由上月下降1.0%轉為上漲0.1%，為近18個月以來首次轉正；二手住宅銷售價格環比由上月下降1.3%轉為上漲0.7%，為近13個月以來首次轉正。

龍崗區閱雲境項目開盤即售罄

11月24日上午，龍崗區深鐵閱雲境專案開盤不到2小時即全數售罄，成為近年來龍崗首個“開盤即售罄”的項目。該項目位於龍崗區大運新城，由深鐵置業開發建設，並於11月15日獲批預售商品住宅214套，主力戶型為96-106㎡的三房以及115-139平方米的四房，銷售均價4.4萬元/平方米。開盤當日，項目去化率即達100%，銷售金額達10.77億元。近年來，龍崗區致力於建設現代化國際化創新型深圳東部中心，全力打造“六大高地”。憑藉其優質的資源配套和宜居的生態環境，“幸福龍崗、宜居之選”已成為熱門置業區域。目前，龍崗區共有33個主要在售項目，市場成交持續火爆。如信義金禦山居、綠海山河裡、紫和嘉園等項目在新政後的網簽量均超過9月的4倍。

南山區房地聯動成效顯著

11月22日，南山區四海名邸項目開盤實現當日去化96%，成為又一熱銷樓盤。該項目位於南山區招商街道花園路，由深圳招商房地產有限公司開發建設，於2024年11月14日獲批預售商品住宅206套，主力戶型為105-120平方米的三房和四房，銷售均價約10.3萬元。開盤當晚，項目即受到購房者熱捧，截至次日晚已認購198套，去化率高達96%，銷售金額達22.9億元。

樓市持續升溫也帶動土地拍賣市場逐漸回暖。11月13日，前海赤灣的“K104-0049”宗地也順利完成競拍，由天健集團以14.35億元競得，地價溢價率16.48%，樓面成交地價約37610元/平方米。調規後的後海T107-0107地塊也受到社會普遍關注，該地塊掛牌起始價126.52億元，將於12月2日競拍。

11月以來樓市熱度延續

11月1日至24日，全市新建商品住宅網簽銷售7800套（77.01萬平方米），日均同比增長201.3%，日均環比增長85.8%。二手住宅網簽成交5477套（50.92萬平方米），日均同比增長118.5%，日均環比增長15.6%。另據國家統計局房價指數，10月新建商品住宅銷售價格環比由上月下降1.0%轉為上漲0.1%，為近18個月以來首次轉正；二手住宅銷售價格環比由上月下降1.3%轉為上漲0.7%，為近13個月以來首次轉正。

深圳市房地產仲介協會有關負責人表示，自9月29日晚間深圳出臺房地產新政以來，市場反響熱烈。新政在放鬆限購政策、優化首付比例、稅收政策和降低存量房貸利率等方面做出了多項優化。11月19日，深圳官宣自今年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準，並降低契稅比例，政策力度再次加碼。這些政策的出臺為市場持續健康發展提供了有力保障。未來，隨著政策的深入實施和市場需求的不斷釋放，深圳房地產市場有望繼續保持平穩健康發展的態勢。

記者近日獨家獲悉，新加坡大型房地產集團凱德集團預計將虧本出售逾5年前收購的上海浦發大廈。

據知情人士透露，凱德集團與AEW集團旗下基金近期正在就出售上海浦發大廈的專案進行磋商。根據雙方協定，凱德集團和AEW將以18億元的價格出售位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積。

據瞭解，凱德集團和AEW已與首創集團旗下公司初步談攏該價格，18億元的價格相當於目前凱德集團與AEW此前收購該專案所剩餘的貸款。

11月25日，記者致電凱德集團（中國）總部的電話，對凱德集團出售上海浦發大廈一事求證，接線人員表示不清楚，“如果說你要找哪一位的話我可以幫你轉接過去，但這種我不確定的事情我沒有辦法給你一個準確的回復。”

2019年1月，凱德集團宣佈與一家非關聯協力廠商公司成立50:50的合資公司，斥資27.52億元收購位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積，包含辦公樓8-19層和21-32層，總建築面積為46379.65平方米，其中地上總建築面積為41773.17平方米。

若以總價計算，此次凱德集團擬出售上海浦發大廈約70%面積的價格相當於收購價格的六五折。

記者獲得的資料顯示，上海浦發大廈竣工於2002年，物業級別為甲級寫字樓，占地面積約6900平方米，總建築面積超70000平方米，樓層總數為36層，地上為寫字樓、商業，地下為停車場。海航在推介資料上稱，該專案的評估值為25.24億元。

上述知情人士向澎湃新聞透露，上海浦發大廈為原海航集團手中的資產，海航集團自2012年起就在尋求出售該物業，直至2019年才成交。

有業內人士分析稱，雖然海航集團稱上海浦發大廈的物業級別為甲級寫字樓，但從目前商業地產的標準來看，上海浦發大廈的多個維度已不符合目前市場上對於甲級寫字樓的標準，主要體現在：業權不完整、單層面積不到標準、沒有架空地板、車位數量不夠、得房率不高、樓齡過久、電梯配置不夠等。

據記者瞭解，今年第三季度上海浦發銀行大廈的空置率約25%，租金月6元/平方米。

上述業內人士表示，凱德集團2019年對上海浦發大廈的收購價格評估價本就溢價約9%，即便如今虧本打折出售，以目前的運營狀況，價格並不算低。

凱德集團的官網資料顯示，其亞洲最大的多元化房地產集團之一，總部位於新加坡，並在新加坡上市，專注於不動產投資管理和房地產開發建設，投資組合遍及全球40多個國家的260多個城市。

AEW集團官網資料顯示，其是全球最大的房地產資產管理公司之一，目前在全球管理的資產約844億美元，其物業位於北美、歐洲和亞太地區。

11月25日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商業”）發佈公告，擬邀請持有公司4億美元、年利率11%的境外債券“萬達商業地產11%N20250120”（ISIN編碼：XS2577258713）的合格持有人批准一些擬議的修訂和豁免，包括但不限於將到期日從2025年1月20日延長至2026年1月12日，增加2025年1月20日強制贖回當時未償還債券本金總額25%的規定等。

據記者獲悉，此次債券持有人會議將在2024年12月17日在中國香港召開。

萬達商業稱，此次的提早同意費為每1000美元票據本金的1%（即每1000美元票據本金10美元）；基礎同意費為每1000美元票據本金的0.25%（即每1000美元票據本金2.5美元）。

萬達商業表示，通過實施擬議修訂和豁免（包括將債券的到期日延長至2026年1月12日等），集團尋求解決短期流動性挑戰，並積極利用預期現金流管理其債務償還計畫。

在2023年12月18日就DALWAN 7.25 12/29/24的同意徵求交割後，集團通過大連新達盟與投資方的投資協定（簡稱“投資協定”）和其他資產處置的收益進一步去杠杆化。自2024年1月1日至徵求同意備忘錄之日，集團已贖回或回購境內和境外債券，本金和利息總額超過86億元。此外，作為投資協定的一部分，集團已解決pre-IPO投資者約450億元的投資款。因此，集團的流動性進一步受到限制。集團一直致力於履行其債務義務。自2021年1月1日至徵求同意備忘錄之日，公司已贖回或回購了超過800億元的境內外公募債券。

在償還DALWAN 7.25 12/29/24的最後一期後，集團未償還的境內公募債券總額和未償還的境外公募債券總額將分別進一步減少至約22.7億元和8億美元。

債券將於2025年1月20日到期。在到期日，發行人將被要求贖回本金總額為4億美元的債券以及應計利息。

萬達商業預計將投資協定的收益作為償還債券的主要來源。然而交易的總淨收益低於預期，剩餘的淨收益將僅在債券的新到期日之前支付。鑒於上述情況以及獲得外部融資的困難，發行人正在徵求債券持有人的同意，以批准擬議修訂和豁免。如果特別決議得以實施，除其他事項外，重新安排將於2026年1月12日支付75%的債券本金金額，使集團能夠緩解其近期流動性壓力，並積極管理其在預期現金流下的債券支付義務。

如果特別決議未通過電子同意或在會議上獲得批准，發行人和子公司擔保人可能無法在原到期日（即2025年1月20日）償還債券本金金額和應計利息，也可能會觸發其他現有債務交叉違約條款。在這種情況下，債券持有人可能會損失其在債券中的全部或大部分投資。

儘管房地產市場緩慢復蘇，也沒能打消格力地產退出地產行業的決心，在珠海國資的助力下，這一轉型日前終於有了結果。

上周，格力地產公告，將以旗下多家公司股權及對外債務，與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權置換。此番操作若順利完成，公司將一腳跨進免稅行業。

早在4年前，這家區域房企就覬覦免稅業務，磕磕絆絆至今。受此影響，昨日公司股價開盤即漲停，收報於8.64元，漲幅10.06%，總市值162.86億元。

重組敲定

格力地產（600185.SH）籌畫多年的轉型，日前正式落下帷幕。

公司11月23日公告披露，董事會會議已審議並通過重大資產置換暨關聯交易方案等相關議案。

根據草案，公司擬將其持有的上海海控合聯、上海海控保聯、上海海控太聯、三亞合聯建設、重慶兩江新區格力地產各自100%股權，以及公司向橫琴金融投資集團的5億元借款，與珠海投資控股有限公司（下稱：海投公司）持有的珠海市免稅企業集團51%股權進行置換，估值差額部分以現金進行補足。

公司擬置出資產、債務分別約55.05億元、5億元，珠海免稅企業集團51%股權作價約45.79億元。差額部分約4.26億元，由海投公司向上市公司支付現金。

相比之前的重組方案，這次已大幅簡化。

原重組方案是，公司擬通過發行股份及支付現金購買珠海國資委和城建集團持有的珠海免稅集團100%股權，同時，擬向不超過35名符合條件的特定物件發行股票募集配套資金，斥資總規模約122.15億元。

由於重組時間長、募資規模大，加之內外環境變化和複雜性，今年7月初，經董事會審議通過，撤回原重組方案，形成如今的方案。

本次交易完成後，珠海免稅集團將成為公司控股子公司，公司退出房地產業務，形成免稅業務為主，並與口岸經濟、海洋經濟等業務協同發展的新業務結構。

海投公司承諾，若置入資產在今年完成交割，2024年至2026年，珠海免稅集團淨利潤分別不低於約5.67億元、6.20億元和6.61億元。

熬了4年

如果不是橫生枝節，這一重組案可能早已塵埃落定。

2020年5月，格力地產公告擬收購珠海免稅集團100%股權，久受房地產業務拖累的公司迎來一線生機。公司股價曾在重組預案披露後，連續拉出8個漲停板。

當年底，時任董事長魯君四因涉嫌證券市場內幕交易違法行為，被證監會立案調查，重組暫時按下暫停鍵。

這一耽擱就是兩年多時間。2022年11月，公司董事會、監事會完成換屆，一舉掃除上述重大資產重組的障礙。

魯君四是格力地產靈魂人物。2004年，他帶著7位員工，在珠海開始拓荒之旅。2009年，公司借殼海星科技，登陸資本市場，與格力電器（000651.SZ）同為格力集團旗下控股企業。

2015年，格力集團將所持格力地產3億股股份劃轉至珠海投資。公司雖頂著格力兩字，已和格力電器沒有任何關係。

單飛後，在魯君四的主導下，格力地產開啟多元化發展之路。除了地產外，在海洋、旅遊、口岸和農業多個領域佈局。

儘管如此，公司主要收入來源還是靠地產業務。2013年至2021年，地產收入貢獻占比維持在50%以上。其中，5個財年地產收入貢獻占比9成以上。

不過，經過十多年發展，格力地產始終沒能進入百強房企，僅為珠海當地的地產龍頭企業。

2022年底，陳輝掌舵格力地產，繼續推進對珠海免稅集團的重組，同樣一波三折。

去年5月，因為重組方案財務資料接近有效期，公司遂向交易所申請中止審核，待財務資料更新完畢，再申請恢復審核。

兩個月後，公司因涉嫌信披違法違規，被證監會立案調查，重組一時無法持續推進。去年9月，監管部門完成調查和審結，重組才得以恢復。

癡心“免稅”

在魯君四時代，格力地產試圖在地產主業之外，培育第二增長曲線，無論是後來涉足的口岸經濟，還是海洋經濟和生物醫藥，甚至特殊時期啟動的口罩業務，都難堪大任。

另一邊，公司不再輕易拿地，對房產業務僅採取維持性發展，其待開發專案集中于珠海、重慶、上海和三亞4地。

隨著行業調整，公司走進低谷。2022年，其房地產收入34.13億元，對公司營收貢獻84.35%。受地產項目資產減值及投資性房產公允值下降等影響，當年歸母淨利潤虧損20.57億元。

這一勢頭沒能止住，去年，虧損雖有所收窄，仍有-7.33億元。今年前三季度，歸母淨利潤虧損9.21億元。

在這樣的經營狀況下，公司亟待持續輸血的業務，而免稅業務成了最現實，同時也是為數不多的選擇。

資料顯示，2022年、2023 年及 2024 年上半年，珠海免稅集團實現營業收入分別為約16.38億元、22.86億元、13.13億元，歸母淨利潤分別約2.43億元、6.73億元、4.36億元。

格力地產其實一直在押注免稅業務，4年前啟動重組不久就開始自動佈局。2020年9月，斥資16.51億元在三亞拿下兩宗商業地塊；2021年1月，8.8億元拿下港珠澳大橋口岸的免稅商務用地。

但是，現在的免稅生意真的還香嗎？

一方面，免稅市場正在回檔。海口海關資料顯示，今年上半年，海南離島免稅購物金額184.6億元，同比下降近30%，同期購物人數同比下降10%。

反映到行業頭部企業的業績不太樂觀，中國中免（601888.SH）今年上半年收入312.6億元、歸母淨利潤32.83億元，同比分別下降12.81%和15.07%。

另一方面，跨境電商為消費者購買進口商品提供了便利，進一步削弱免稅商店的核心競爭力。

短期內，珠海免稅集團收入貢獻可以緩解公司經營壓力，但是，如何與行業龍頭切分市場蛋糕，還是一個未知數。

內房行業財務壓力未見明顯紓緩，彭博報道，萬科（02202）尋求出借方同意調整兩筆5年期境外貸款的條款。知情人士稱，萬科一直尋求對兩項於2026年12月到期的貸款豁免某些條款，涉及貸款額分別105億港元及52億港元。萬科書面回應報道稱消息不屬實，公司未有觸發任何還款要求。

其中一名知情人士稱，萬科討論的調整條款，關於衡量潛在信貸壓力的關鍵比率，包括總淨債務與總有形資產的比率，以及有形淨資產門檻，當中需要獲得持有三分二貸款額度的出借人批准才能豁免。

截至11月8日，已有5間銀行對其105億元貸款安排的豁免內容予以同意，同意率58%；截至11月14日，有1間銀行同意其52億元貸款的豁免請求。

萬科10月合同銷售金額213.6億元人民幣，按年下跌32.9%。

另外，上周標普把萬科長期發行人信貸評級由「BB-」下調至「B+」，展望維持負面；展望維持負面反映萬科降低債務的進展較預期慢，如果未能進行資產處置和債務再融資，其合約銷售額可能在未來12個月進一步下降，流動性可能會減弱。

萊蒙國際(03688)公布，以2.5億元出售物業予省善真堂，料稅前虧損約6900萬元。

該集團指，出售現稱為香港九龍律倫街6號的物業，可出租建築面積約574平方米，出售所得用於償還項目債務及一般營運資金。

今年9月宣布暫時全線結業的連鎖健身中心舒適堡，其集團創辦人陸毅強或相關人士，近月進一步加快沽貨步伐，以1550萬元售出荔枝角曼克頓山一伙3房特色戶，除較市價低約5%外，更是約一個月內兩度沽貨，令至今累積售出的單位增至10伙，套現近1.29億元。

舒適堡創辦人一個月兩出貨

前線代理透露，上述曼克頓山5座極低層A室，實用面積897方呎，3房間隔，連251方呎平台，上月底才以1700萬元放售，不足一個月隨即減至1550萬元易手，呎價17280元，較市價賣平約5%。據了解，陸毅強或相關人士2007年透過公司名義斥資872.1萬元購入上址，持貨逾17年賬面獲利677.9萬元，升值77.7%。

陸毅強或相關人士自去年底已積極沽貨，至今累售10伙，包括曼克頓山4伙、紅磡都會軒3伙等，售價890萬至5500萬元，套現近1.29億元，除今次賣出的曼克頓山特色戶外，上月下旬亦以5500萬元售出西半山慧明苑1座頂層複式戶，實用面積2137方呎，連102方呎平台及504方呎天台，即短短約一個月兩度沽貨。據悉，現仍手持不少單位，部分正於市場放售，如曼克頓山3座極高層D室2房，實用面積538方呎，現開價1100萬元。而跑馬地禮頓山6座高層A及B室相鄰戶，實用面積共3348方呎，更索價共1.98億元。

另一邊廂，灣仔會景閣5日連錄兩宗成交，最新為中層16室，實用面積1001方呎，以2240萬元售出，呎價22378元，較滙豐銀行網上估價2115萬元，高125萬元或5.9%。原業主2005年以1450萬元入市，賬面賺790萬元或54.5%。

二手私人住宅轉售獲利比率（下稱獲利比率）和每宗個案平均賺幅雙雙按月回落，利嘉閣地產綜合土地註冊處資料指出，今年10月全港有1851宗已知上手買入價的二手私人住宅買賣登記（下稱二手登記），當中1215宗或65.6%賬面獲利，比率按月跌0.2個百分點；平均每宗賺22.9%，也較9月回落0.9個百分點。該行認為，前述兩項數據屬低位整固，近月樓市屢現好消息，有望帶動獲利比率和平均賺幅見底回升。

數據顯示，10月賬面獲利比率雖然較9月回落，仍略高於8月所錄得的64.9%。而10月實際獲利個案宗數1215宗，較9月的941宗反彈29.1%，屬於6月以來的4個月最多。全港3個主要分區的獲利比率「兩升一跌」，新界區主導整體跌勢，由9月的66%，挫1.7個百分點，至10月的64.3%。港島區10月獲利比率突破七成大關，見70.5%，是分區中最高，按月飆2.9個百分點；九龍區漲1個百分點，最新錄得65.1%。

二手市場轉手要虧損的比例仍然處於三成以上，10月報33.4%，較9月微降0.4個百分點，但所涉的蝕讓成交，則由9月的483宗，激增28.2%，至10月的619宗。賬面平手的二手登記，10月錄得17宗。

每單平均賺22.9% 15年低

每宗個案的平均賺幅反覆向下，10月錄得22.9%，是2009年12月錄得22.3%以來的接近15年（178個月）新低，按月則微跌0.9個百分點。以個別屋苑或發展項目比較，錄得16宗二手登記的大圍名城，全數有錢賺，平均升值約30.4%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，近期利好消息較多，二手私宅轉手獲利跌勢喘定，處於低位窄幅橫行整固階段。利好樓市的消息有助樓價跌勢喘穩，配合交投量回升，整體市場情況趨樂觀，二手業主減少劈價賣樓，11月獲利比率有機會輕微回升至66%，平均每宗賺幅約23%。

民生區商舖物業獲中資背景買家垂青，深水埗The Campton住宅基座商場部分連車位，早前以近1.05億元易手，呎價不足7000元，買家為珠海市新東升集團董事長鄭文強或有關人士。

兩層共15034方呎連車位

上述物業福榮街201號The Campton商場部分，共有兩層，地下建築面積約6334方呎，1樓建築面積約8700方呎，合共建築面積約15034方呎，連同5個私家車車位及1個電單車車位，本月以近1.05億元成交，呎價約6959元。消息稱，買家為珠海市新東升集團董事長鄭文強或有關人士，新東升集團是一家以從事房地產發展的企業。據了解，鄭文強已取得香港身份證。

The Campton商場部分由物業發展商萬科香港沽出，而萬科香港在今年6月亦曾以8380萬元沽售The Campton的公眾停車場，連同商場部分，合共套現逾1.88億元。

資料顯示，深水埗去年錄住宅基座商場成交，為通州街256號West Park地下、1樓及2樓共3層，建築面積合共約6620方呎，於2023年9月以6800萬元售出，呎價10272元。以呎價比較，同區住宅基座商場造價一年內挫逾32%。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（25日）公布的最新指數報127.93點，按周回落0.22%，今年樓價累降7%。至於美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新錄得59.5點，按周挫2.3%，連跌3星期共約5.4%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，市場憂慮美國放慢減息步伐，加上近期港股表現偏軟，部分急於沽貨的二手業主減價，令信心指數下跌。

新盤大額成交持續，啟德天瀧昨以5,226.3萬元招標售出1伙4房臨海大宅，成交呎價37,817元；另天水圍Wetland Seasons Bay錄「一客兩食」，大手買家斥2,350萬元購入2伙4房戶。

買家2350萬 購天水圍Wetland兩伙

恒地 （00012） 牽頭發展的天瀧，售出單位為5座22樓B室，實用面積1,382平方呎，以5,226.3萬元售出，呎價37,817元。發展商更為買家提供自訂成交期及代繳印花稅，另可享48萬元傢俬禮券，以及2個車位優先認購權。資料顯示，項目自上月19日起以現樓形式推售後速沽43伙，套現約16.8億元。

另市場不乏大手客入市，新地 （00016） 發展的天水圍Wetland Seasons Bay，新錄1組大手買家「一客兩食」，購入2伙4房，涉資逾2,350萬元。

成交單位包括RV1座2樓B室，實用面積773平方呎，以1,013萬元沽出，呎價13,100元，以及RV2座3樓A室，實用面積909平方呎，連195平方呎平台，成交價1,340.8萬元，呎價14,750元。

柏蔚森沽1伙 高臨2房872萬售

至於新世界 （00017） 及遠東發展 （00035） 旗下的啟德柏蔚森，最新亦售出第3座11樓N室，面積383平方呎，2房間隔，成交價654.4萬元，呎價17,086元。項目自開售以來累售496伙，套現近34億元。

此外，由資本策略 （00497） 發展的佐敦高臨，昨沽1伙2房單位，而兩周內累售約11伙。最新成交單位為A2座29樓H室，實用面積約382平方呎，以872.3萬元售出，呎價約22,835元。

發展商指，項目自今年5月開售以來，累售183伙，佔項目全數單位259伙約7成，至今銷售金額已突破15億元，當中最高成交呎價達40,760元。

此外，長實 （01113） 旗下的沙田名日•九肚山，加推1伙4房特色戶應市，將於本周五（29日）招標發售。

招標單位為第2座25樓C室的天池海景大宅，面積1,228平方呎，連743平方呎天台，設有私人泳池。

近期豪宅交投旺，資本策略 （00497） 執行董事何樂輝認為，明年樓市比今年樂觀，樓價可望有升幅，而優質豪宅罕有，可獲本地及內地富豪承接，值得看高一綫。

過去數年，市場受疫情、加息等衝擊，令樓市受壓。直至近期美國開始減息，令買家漸有信心。對於明年市況，他認為市場仍面對一些挑戰，而樓價升跌關鍵是經濟表現，「整體經濟環境涉及不同行業，金融業、奢侈品消費、餐飲等有一定挑戰。經濟好市民收入增，才可負擔入市。」

減息內地出招 帶來正面信息

何樂輝相信，隨着息口向下、內地出招救市等，已為市場帶來正面信息，再加上政府努力為香港引資，明年樓市平穩向好，「樓市最壞時間早已過，復原要睇經濟反彈力度，相信明年樓市定比今年樂觀，樓價有單位數升幅。」

豪宅市場上，他指值得看高一綫，因為近期開始暢旺，包括山頂、壽臣山等均錄高價成交。他分析，市場當有優質豪宅便獲承接，「豪宅罕有，以前業主可能完全不考慮放售，現推出便即有承接力。供應少為關鍵，一間獨立屋只需一個買家，本地或內地富豪多的是。」

至於銷售上，集團今年中推出佐敦高臨，至今已累售176伙，套現逾14億元。項目罕有的5個天際特色大宅，現時已售出2伙，其中的「臨天‧天際屋」，成交呎價40,760元，屬項目售價及呎價破紀錄。他表示，近期推出優惠，配合銷售。

豪宅如藝術品 注重獨特設計

另外，渣甸山皇第連獲承接，現大廈所餘單位極少，項目連裝修之特色大宅僅餘1伙，為實用面積6,867平方呎之頂層特色單位，連私人電梯及私人泳池，將採惜售策略。至於粉嶺華第，獨立洋房C上月以約1.22億元成交，成交價創新界區一手獨立洋房今年新高，明年續推售。至於集團亦有數個合資項目，預計最快登場為與盈大 （00432） 合作的中環己連拿利3至6號。

正因豪宅物業向來有如珍貴藝術品，他指買家追求的是其獨特性，所以注重於獨特的設計。正如皇第Penthouse，獲英國著名室內設計師打造，靈感源自超級遊艇，以意大利知名超級遊艇品牌設計為藍本，設計出空中超級遊艇般的大宅。

另外，集團會先以該項目地點本質及獨特性作為考慮因素，在不影響項目實用性及持續性的前提下，為物業重新定位、增值，貫徹品牌的創新精神，例如渣甸山皇第，為全港首個引入創新電動窗技術，配合隱藏式摩打，只需按下開關即時打通室內外空間。

有市區居屋「遺產貨」以低價推拍，實用面積約546平方呎的單位，下月初以380萬開拍，呎價約6,960元，據了解開拍價較目前市場同類放盤低約3成。

「遺產貨」開價 較市場低32%

上述單位位於九龍灣啟泰苑啟安閣（B座）低層8號單位，屬於「遺產貨」，實用面積546平方呎，下月初經忠誠拍賣行以380萬開拍，以開價計算，呎價約6,960元。

據代理透露，開拍價較目前市場同類放盤約560萬元，足足低出約32%。

翻查資料顯示，原業主於2002年以約99萬元購入上述單位，惟因為近年業主去世，單位交由遺產承辦人處理並於市場放售，如果最後單位僅以開拍價賣出，帳面仍獲利約281萬元或升值近3倍。

啟泰苑過去1年僅錄得數宗買賣，成交實用呎價介乎5,872至9,321元，平均呎價約7,206元。

據統計指，全球商舖租金整體較去年理想，而尖沙咀核心地段呎租約1,044元，按年升7%。

港兩地段 包辦亞太區首兩位

據戴德梁行最新一份《全球主要零售大街》報告，統計全球各城市主要購買街道舖租數字，意大利米蘭蒙特拿破崙大街（Via Monte Napoleone），以每呎約1,330元，取代美國紐約第五大街（5th Avenue），成為最貴舖租街道，而第五大街以1,300元排第二位，至於英國倫敦新邦德街（New Bond Street）排第3位。尖沙咀主要購物地區租金每呎1,044元，由去年第三位降一級至第四。

如單計亞太區，去年尖沙咀（主要街區商店）位居亞太區第一，排名第二為銅鑼灣（主要街區商店），至於東京銀座排第三。

今年首3位不變，換言之尖沙咀及銅鑼灣包辦亞太區一、二位，呎租分別為1,044元及929元。

報告數據顯示，在追蹤的138個地點中，超過一半的租金按年上增，尖沙咀的租金按年有7%升幅，相信反映了疫情後通關，商戶重新落戶的情況，對比起疫情前，租金仍低約3成。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2024年10月份商舖註冊宗數錄70宗（主要反映2024年9月市況），按月下跌約7.9%。註冊金額則錄約6.58億元，按月減少約49.5%。

若按銀碼劃分，上月成交集中在中細價的物業，價值500萬元或以下物業錄得41宗，與上月持平。介乎500萬以上至1,000萬元及1,000萬以上至2,000萬元的商舖註冊量亦錄得13宗及8宗，均按月增加2宗。介乎2,000萬元以上至5,000萬元物業則錄得6宗，按月減少9宗。而介乎5,000萬元以上至1億元的商舖註冊量亦錄得2宗。

美聯旺舖董事梁國文表示，上月億京以約8,797萬沽出天水圍天一商城地下巨舖，面積約3,869平方呎，呎價約22,737元。該舖於兩年半前曾有傳獲買家以1.2億元洽購，惟最終未有成功售出，即最新成交價比當年洽購價低27%。

內地品牌錄租務 集中核心區

另外，旺角西洋菜南街4號昌記大樓地下D舖亦以約6,380萬元沽出，呎價約85,067元，原業主持貨16年帳面蝕讓7,420萬元。

不過，上月亦有錄得非蝕讓的矚目成交。由「小巴大王」馬亞木家族持有的上環德輔道中106號鴻德大廈地舖以約4,730萬元沽出，持貨約20年，舖位升值約84%。另外，大埔大明里5至27號寶華樓地下1號舖亦以約4,300萬沽出，持貨約20年，舖位升值約43%。

梁國文又補充，上月矚目租務個案集中在核心區，當中不少是內地的品牌。其中，淘寶以月租約50萬元承租廣東道中港城2樓一個巨舖，呎租約為13元，面積達4萬平方呎。預計品牌將舖位打造成大型家具體驗館，有家品陳設於店內，與綫上平台產生協同效應。無人機生產及研發商大疆創新以月租約40萬元租用羅素街59至61號麗園大廈地舖，呎租約為279元，是次租金較舊租金上調33%。

另外，上月亦有外資時裝品牌及鐘錶品牌承租核心區舖位。皇后大道中9號嘉軒廣場地下及地庫獲意大利高端時裝品牌以月租約80萬租用，瑞士鐘錶集團Swatch Group亦以月租約40萬承租美麗華廣場地下舖位。

本港住宅租賃市場呈現兩極化趨勢，彭博報道指出，隨着人口結構改變，不同地區住宅租金表現迥異，當中獲內地客青睞地區，租金直撲歷史高位；相反，一些過去較受外籍人士歡迎的地區，租金普遍下跌，個別地區更達12.2%。

報道指出，政府各項人才入境計劃，合共吸引約16萬名人才攜同家人抵港，當中大部分來自內地；相反，疫情期間因為各種限制措施而離港的外籍人士，至今人數尚未恢復，導致本港住宅租賃市場呈兩極化。

專才帶動大屋苑租金升

美聯數據顯示，今年首10個月，本港住宅租金平均上升5.7%，較2019年高位僅低約1.2%。報道又引述市場數據指出，截至今年10月底為止，一些獲內地客青睞的地區，租金錄得不俗升幅，例如東涌上升16.4%、北角上升14.1%、西九龍及奧運站均上升12.3%。

外籍客減少豪宅需求降

相反，多個過去受外籍人士歡迎的地區，租金則下跌，當中壽臣山下跌12.2%、山頂下跌10.6%、赤柱下跌9.2%、深水灣下跌5.1%。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，過去外籍人士來港工作，身為公司老闆或高級行政人員，鍾情山頂及南區等傳統豪宅地段，但隨着貿易戰及爆發疫情，不少人已經離港，部分豪宅因此騰空，租金隨之下跌。

業界：料租金平穩向上

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦表示，疫情期間不少在港外資企業縮減規模，加上本港產業出現改變，變成「南金融、北創科」，住宅租賃市場呈兩極化無可厚非。

不過，萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒則持不同看法，直言部分新來港人士對非傳統豪宅區的屋苑興趣較大，部分在港較長時間人士則對傳統豪宅區興趣較大，兩者的目標市場不一樣，各自有租賃需求，租金走勢將保持平穩向上。