央行打炒房讓房貸戶、建商扛不住了嗎？金管會公布10月國銀承做房貸、建築融資逾放金額，各攀升到近70億元和41億元，各是逾兩年（27個月）和近三年半（41個月），其中又以建融逾放金額單月大增3.8倍最高，兩大房市資產品質指標全轉趨惡化，引發關注。

銀行局副局長侯立洋說，10月房貸逾放月增2.43億元到69.88億元，連三個月走揚，是因房貸量大，讓逾放略增，但逾放比仍維持0.06%史上新低，也尚無較大逾放的個案；另10月建融逾放月增32.6億元到41.23億元，是因有一筆建商餘屋貸款個案，9月違約，10月打入逾放。

據了解，該筆逾放是安泰銀2020年主辦香港商新朗興業台灣分公司（為借款戶），以台中市西屯區建案「日匯」為擔保品的聯貸案，該案資金用途是「餘屋融資」，違約因素之一就是扛不住央行打餘屋，大砍建商餘屋貸款成數所致。

聯貸主辦行是安泰銀（2849），參貸行有永豐銀、新光銀、兆豐票、國際票、大中票、合庫票及全球人壽共七家。該案是2020年7月20日首次動撥，2023年7月20日到期日，至今貸放餘額是64.74億元。

銀行團說，受疫情波及，銷售不如預期，又逢央行出手打餘屋貸款、及平均地權條例修正影響，三大皆空讓借戶融資餘額無法降到央行規定的餘屋貸款成數，借戶申請展延一年後，依舊無法還款，最終變成呆帳。

「餘屋貸款」指建商把蓋好、卻沒賣掉的房子，跟銀行申請貸款。建商可用這些餘屋再借一筆資金出來，繼續獵地、推案，當房市看漲，建商待價而沽，變相成為「囤屋」讓央行出手。

央行從2020年底首度出手打建商餘屋貸款，今年是第三度出手，將建商餘屋貸款砍到三成，已讓各銀行對建商餘屋貸款再縮手。

一家銀行主管說，當銀行不再願意提供餘屋貸款，使建商資金周轉轉不過來，會出現三種效應，一、建商會延緩推案速度，二、建商無法囤屋、養地，進一步恐會將「賣不掉的房子」（餘屋）做降價求售，又以中小型建商為主，三、建商扛不住，最終出現違約、倒帳。

金管會昨公布10月國銀承做房貸與建融狀況。10月國銀承做房貸餘額10兆8724億元，年增11.07%終結連七個月走揚，侯立洋說，主因是政府持續做健全房地產方案、央行也提出第七波信用管制，加上十月有颱風價，工作天數下降使年增率下降。

建融餘額3兆8432億元，年增6.23%則連五個月走升，侯立洋說，是因配合政府都更危老政策、及週轉金需求，使年增率走高。

據實價登錄資料，今年前九月台中億元以上工業地產交易量達63億元，購置主力為自用型企業買方；信義全球資產中區商仲部總監陳光裕分析，今年企業增產擴廠動能強勁，台中又是隱形冠軍產業群聚地之一，在當地廠商加碼投資下，帶動廠房、工業土地交易擴大。

信義全球資產中區商仲部總監陳光裕表示，景氣緩步回溫，廠商擴廠需求漸強，以信義全球資產協助企業客戶布局中區工業地產的經驗來看，包括以8.37億元成交台中工業區土地、3.7億元成交太平區千坪廠房、1.95億元成交近大里工業區廠房，五年來總銷已達62億元，看得出市場交易動能強勁，且買方主要鎖定兩種類型的工業不動產，包括現況良好的廠房及精華工業土地。

陳光裕指出，買方積極布局工業廠房，尤其是位在指標工業區、可立即投產的工廠。

陳光裕分析，對企業買方來說，購置此類產品有兩個優點，首先可省下廠房興建時間，購入後只需稍加改建就能投入生產，可更有效率地增加產能、把握市場商機；其次，進駐指標工業區，可享園區資源及產業群聚效益，提升企業營運效率及品牌形象。

陳光裕觀察，因應智慧化產線升級、綠能減碳等產業趨勢，企業對新式廠房需求殷切，購地自建廠房的需求也隨之增加。而新廠落成後，企業也能將閒置舊廠進行出租或出售，強化財務結構、充實營運資金，是充滿彈性的資產配置策略。

據實價揭露，北市士林區中山北路一處四層樓透天店面，8月交易2.2億元，包含建物95.34坪、土地32.97坪，買方為甜點代理商；目前一樓維持原租客喜餅糕點業者營業，二樓則是買方自用登記為辦公室。

而北市士林捷運站旁的中正路上也有整棟透店交易，9月成交1.35億元，包括建物79.92坪、土地31.76坪；該建築屋齡已60年，目前一樓是茶葉門市，二、三樓則是醫療診所。

台灣房屋士林捷運加盟店店長陳宏輝指出，這次交易的士林透天店面，就位在捷運士林站旁，且附近有士林中小學，學生、通勤和觀光人潮都相當多，該路段也是士林主要的商圈幹道。該區段租金行情每月約15~18萬元左右，二樓以上樓店則租金行情大約是半價，若租客長期承租，店面租金應該還有友情價。

陳宏輝表示，而去年對面的連鎖書局「墊腳石」由租轉買，以1.38億元買下整棟透天店面，顯示即使建築屋齡已高，但經過建築結構強化或外部拉皮裝潢後，未損店面價值，呈現越老越值錢。

第一建經研究中心副理張菱育指出，政策「管住不管商」，像是店面、商辦等的商用型不動產，通常貸款成數為7~7.5成。

不過張菱育強調，若買方已持有兩間店面以上，將依照各家銀行之規定，並評估貸款人的個人財力，可能會再減少貸款成數。

金管會發布十月不動產放款統計，出現房貸和土建融的逾放雙雙走高，分別攀升至近七十億元、四十一億元，其中又以土建融逾放金額單月大增三點八倍最高，兩大房市資產品質指標轉趨惡化，引發市場關注。

金管會統計，儘管房貸逾放比維持百分之○點○六的低點，但十月的房貸逾放金額卻創二○二二年八月以來最高，而建築貸款更是逾放比和逾放金額大增，十月土建融逾放金額四十一億元、逾放比為百分之○點一一，分別較九月的九億元、百分之○點○二大增，逾放金額和逾放比，是一○九年十二月、近四年新高。

金管會銀行局副局長侯立洋說，十月房貸逾放月增二點四三億元到六十九點八八億元，連三個月走揚，是因房貸量大導致逾放略增，但尚無較大逾放的個案。

中央大學台灣經濟發展研究中心今日發布11月消費者信心指數，「購買房地產時機」更探2020年9月、四年來新低，國人對房市信心明顯下滑。

中央大學台灣經濟發展研究中心今日發布11月消費者信心指數（CCI）總指數為75.49點，與上個月比較下降1.57點，連二月下降。其中未來半年購買耐久性財指摽下滑幅度最多，指標創下2023年2月以來新低，「購買房地產時機」更探2020年9月、四年來新低，國人對房市信心明顯下滑，中央大學台灣經濟發展研究中心主任吳大任表示，受中央銀行信用管制及銀行房貸逼近上限所致，但可能傷及經濟弱勢貸不到房貸，有損居住正義。

至於國人未來半年投資股市信心也大幅下降，吳大任解讀是川普當選後不確定性增加的「川普效應」浮現，股市下跌是先行指標，接下來川普是否對台灣貿易順差出手，會對台灣出口表現產生極大壓力。

11月消費者信心指數總指數75.49點，與上個月比較下降1.57點，屬於顯著下降。五項分項指標下降（投資股票時機、家庭經濟狀況、國內經濟景氣、就業機會、購買耐久性財貨）全數下滑，只有物價水準上升。「未來半年物價水準」調查為41.79點，較上個月調查結果上升0.02點，變動微小，可以解讀與上月持平。

下降幅度最多的指標為「未來半年購買耐久性財」調查103.1點，較上月調查下降幅度達4.59點。吳大任表示，本月兩項與房地產相關指標，一為購買耐久性財創為2023年2月以來新低，另外「購買房地產時機」創2020年9月新低，已經接近悲觀轉折點。

吳大任表示，除了央行祭出信用管制效應外，更大原因是銀行法第72條之2對銀行房貸占貸款三成上限規定，很多銀行都接近上限，銀行資金緊俏就會提高利率，很多銀行房貸利率都超過3%，銀行只好篩選客戶，很多經濟弱勢因為信用條件不好被優先被排除，導致資金雄厚的人反而可以貸到錢，有錢的人愈有錢，好不容易存到一點錢想買房的人被排除，無法獲得居住正義。

下降幅度第二的指標為「未來半年投資股票時機」，本月調查55.88點，較上個月下降幅度4.41點，降幅也極為明顯。吳大任直言，這完全是反映川普效應的不確定性，並不令人意外，因為川普當選後政策高度不確定性，股市是最敏感指標，因此率先反映，川普最近已針對鄰近國家出手，台灣雖與美國經濟互補，但台灣對美出口比重不斷增加，貿易順差加大，會被川普解讀為台灣搶美國工作機會，除了可能對台灣加徵關稅，也可能會有其他手段，因此明年台灣出口壓力非常大。

吳大任認為，今天美國消費信心上升，是因為川普拿其他國家開刀，但接下來其他國家消費信心都會降低，以台灣來看，股市萬一跌太大，很多投資股市虧損嚴重，就會影響未來家庭經濟及經濟景氣表現，「明年股市表現會有比較大風險，家庭經濟及景氣都是很大挑戰」。

據台中市政府與實價登錄資料，觀察中捷藍線沿線20座車站近三年房價走勢，其中沙鹿區內的四站，近年房價漲勢皆達3~4成以上。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中捷運藍線基本設定日前已獲中央通知核定，力拚10年內完工，而台中海線行政區隨著捷運藍線、台中港市鎮中心等議題，吸引品牌建商相繼進駐，房市前景卓越，帶起房價起漲力道。

根據實價登錄，台中捷運藍線20處站點中，以沙鹿區內的B05至B08站漲勢最驚人，4處站點行經竹林、靜宜大學、弘光科大以及正英路，區域比較今年與2021年房價，漲勢達37~46%，為各站點最高。

住商不動產中區協理賴萬分析，沙鹿本身位處台中港與台中市區之間，除有兩間知名大專院校，還有知名醫療院所，同時鄰近中部科學園區，更是台中國際機場所在之處，在產業、交通機能匯集之下，該區過去即是台中海線最大城市，在大量人口的剛性需求支撐之下，近期又有台中捷運議題加持，致使區域房價增長力道有目共睹。

值得注意的是，台中捷運藍線各站點中，反而是台中車站周邊的B18至B20站，房價漲勢較顯侷限。

賴志昶認為，上述區域位處台中市舊市區，周邊生活機能成熟，商業設施也相當豐富，惟區域市場供給以舊大樓、公寓物件為主，本身街廓環境較顯老舊，且商業氣息過於濃厚，讓該區房價表現較難有起色。

賴志昶指出，台中捷運藍線沿線近25公里，從台中港開始沿台灣大道一路進入市中心，全線路人口多達75萬人，將串聯起海線至市區交通與產業命脈，未來隨著捷運工程完工，也將陸續齊全沿線機能，在原本居民換屋、自住需求之下，又有捷運機能磁吸買不起市中心的年輕移民，整體市場需求強勁，房市前景頗受看好。

台灣金聯27日宣布，12月1日起再度辦理4.5萬坪「北港工業用地」公開標售，底價32.3億元，代理董事長郭文進強調，平均每坪7萬元，「降無可降」，且相較第一次標售底價僅降低1.5億元，未有打八折出售情形，因此絕無賤賣，目前已帶看五組廠商客戶，有信心能順利出售。

台金聯北港工業用地於去年10月17日第一次公開標售，公告底價33.8億元，本次底價32.3億元略降低1.5億元、降幅4.4％，郭文進指出，主因帶看五個廠商當中有三個反應希望周圍有公用道路系統，故扣除相關面積後試算底價相應減少1.5億元。

本次標售土地面積，除工業用地4.35萬坪外，還有建地1,318坪(每坪以12萬元計算，可興建主管宿舍)及六層樓員工宿舍之建物約800坪。

郭文進說，北港是雲林縣精華區，此次標售除低於鄰近同樣條件的土地外，更低於當地的熟地每坪約12萬元；最近，矽品於10月取得附近的斗六工業用地，每坪成交約20萬元，兩者相比此地僅約1/3的價格；另與鄰近斗南小東市地重劃、斗六及雲林產業園區土地相較，價格僅有一半；更遠低於台中工業用土地動輒每坪30萬元以上。

因此，他強調，再降無可降的情形下，未來底價不容易再低，即便日後公開標售流標，與其他買方議價方式出售也不會低於此次每坪7萬元。

郭文進提到，過去清理北港工業區土地時，有前業主萬有紙廠的老員工老淚縱橫，憶起40年前營運正旺時輪三班工作，每逢上下班北港鎮車水馬龍，相當懷年當年榮景，北港街坊鄰居很期待早日把這塊地賣掉，創造就業機會。他相信北港人想擁有的不僅只有媽祖廟，還有在地的AI高科技產業；呼籲北港鄉親齊心努力，一起讓北港風華再現。

至於有當地民代曾希望該地先變更為乙種工業用地，以防高汙染產業進駐，郭文進說明，賣出後一定是現況點交；尤其甲工變更乙工需時五年，且目前帶看廠商幾乎沒有高汙染產業，廠商應會再乙工範圍內使用，當地更不會同意高汙染產業，所以「甲工或乙工都不是問題」。

房屋稅2.0新制今年1月3日上路，南投縣稅務局提出「南投縣房屋稅徵收率自治條例」修正草案送縣議會審查，11月25日三讀通過，修正條文自今年7月1日施行，將反映在明年5月開徵的房屋稅。

南投縣今年房屋稅開徵共15.3萬戶，其中自用住宅11.6萬戶，不過自住未設籍的2.3萬多戶，需在明年3月22日前完成戶籍登記，否則明年稅率將由現行1.2%調高為2.6%至4.8%。

稅務局說，這次自治條例修正「自住減稅」部分，就本人、配偶及未成年子在於全國僅持有1戶房屋供自住，且房屋現值在一定金額以下者，稅率由1.2%降為1%，預估南投縣將有5萬餘戶屋主受惠，平均每戶可減稅680元。

非自住多屋族部分，則將適用較高的差別稅率，稅務局說，持有1戶為2.6%、2至4戶每戶3.2%、5至6戶每戶3.8%、7戶以上每戶4.8%。若將房屋出租且申報租賃所得達南投縣一般租金標準，或繼承取得之共有房屋，均可適用較低1.5%至2.4%稅率。

為鼓勵建商加速釋出房屋，按待銷售房屋持有期間課徵差別稅率，銷售期間2年以內可適用較低的稅率2%至2.4%；銷售期間超過2年適用稅率為3.6%至4.8%。

稅務局表示，新制實施後，自住住家及非自住住家用房屋稅額至少相差1倍以上，納稅人請務必在114年3月22日以前完成戶籍登記，以適用自住用稅率。

稅務局網站設有「房屋稅2.0」專區，提供相關法規、Q&A、懶人包及影音宣導等供民眾參閱，如有疑問，可撥打稅務局免費服務專線0800-496969洽詢。

即使第三季中起的限貸令及信用管制，使民眾購屋態度保守觀望，不過房價仍持續攀高，出現「價量背離」的狀況。根據政大永慶七都大樓房價指數顯示，七都第三季房價季漲幅0.6％～6.4％，除台北、高雄季漲幅較第二季收歛外，其餘五都季漲幅持續擴大，又以新竹季漲6.4％、桃園季漲4.6％最高，反映房市的剛性需求強勁。

政大永慶七都房價指數顯示，第三季七都房價全面上漲，除台北、高雄漲季幅縮小外，新竹季漲幅由第二季的4.9％增加至6.4％，桃園從第二季的2.6％增加至4.6％，台中從第二季的2％增加至3.1％，第二季漲幅在1％以內的新北、台南，第三季漲幅也分別增加至2.5％、1.2％。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，上半年台灣經濟表現亮眼，民眾購屋信心增強，自用、長期置產族群回籠，買氣暢旺，8月初開始部分銀行房貸逼近滿水位，房貸資金緊縮，導致成屋交易時間拉長，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望。

不過，如桃竹、台中等地產業帶動人口進駐，剛性需求強勁，屋主對價格期待值仍高，政策效果在這四大都會區還未顯著發酵，未來房價走勢需持續觀察。

郭翰指出，第三季房市交易量已出現大幅下滑的情況，接連限貸打房政策也扭轉民眾對房價上漲預期，尤以台北市最明顯，台北因房價已高，部分購屋族群也無法負荷，再加上受到政策衝擊，房價收斂現象反應較明顯；高雄大樓的投資、置產買盤多，當地房價漲幅迅速收斂，對於政策反應速度較快。

目前銀行房貸排隊狀況需等數月消化，房貸緊縮的狀況恐持續至明年上半年，明年下半年才有可能緩解，直接衝擊市場交易量，預期今年第四季恐「旺季不旺」，而房價則有持續盤整或下修的可能。

櫻花建設砸5.1億，取得員林逾千坪土地，將推剛需型產品

政府重手打炒房，市場投資客銳減，台中上市櫃建商推案目標轉為鎖定剛需首購族，搶進彰化購地推案。櫻花建設公告砸5.1億元，取得彰化員林184重劃區橋愛段、位於員林大道四段的1,262.3坪土地，換算每坪價40.4萬元，不僅創下區段單價新高，總價也創下近十年最高。

櫻花建董事長陳世英表示，第四季以來，新案接待中心確實來客數明顯少了一半，但「首購市場依然有剛需支撐」，且彰化地區房價還在3、4字頭。據櫻花建初步規劃，新購入的員林土地將推出2至3房、總價約1,200萬元的首購型產品，瞄準在地年輕雙薪族。

櫻花建近年陸續在彰化市購入三塊土地，除先前的完銷案「金馬之櫻」之外，去年3月在「牛稠子段」續推新案，今年在「中山段」推出第三案，三案總銷估逾80億元，新購入的員林橋愛段土地，則是櫻花建在彰化入手的第四塊土地。

無獨有偶，富旺今年初也砸下3.33億元，購入彰化和美鎮嘉詔段1,279坪土地與建物，換算每坪土地價26萬元，這也是富旺第二度進軍彰化購地推案。

富旺總經理林宗毅表示，由於台中地價與房價高漲，富旺瞄準了台中市周邊購地、推剛需首購宅。

坤悅去年底以總價9.76億元，取得彰化市「三民段」約為1,674坪土地，每坪單價56.63萬元，這也是坤悅第三度在彰化購地卡位。

值得一提的是，坤悅位於員林大道四段的「橋愛段」土地，今年第三季推出「原鄰薈」預售新案，產品規劃為25至39坪、二至三房，總銷約13億元。據預售實登揭露，該案均價來到每坪40.18萬元，最高單價即將叩關5字頭，目前實登50戶，銷售率已經達到5成。

智富資源投資(00007)公布，有關委聘深圳中灣建築工程為湛江項目提供建築服務引發的糾紛，收到湛江法院判決，該集團全資附屬廣東港粵需向深圳中灣支付已完成建設工程款項約5900萬元（人民幣．下同）加上逾期利息及預期利潤損失約7900萬元，合計約1.38億元。該集團認為深圳中灣的指控並無根據，已於上周一(18日)就判決提出上訴。

另外，該集團指，亦涉及另一宗建築合約糾紛，涉及合約金額約2200萬元加逾期利息，尚未收到湛江法院作出的判決。視乎湛江法院的判決結果，其可能導致廣東港粵被要求作出賠償或履行其於建築合約下的相關責任。

上實城市開發(00563)公布，有關一家銀行授予5億元的循環貸款融通，與貸款人訂立補充融通函，修訂融通函若干條款及條件，循環貸款融通到期日延展至明年10月31日。

該集團指，融通函經補充載有持股及管理契諾，該集團須確保只要循環貸款融通任何金額仍未清償，控股股東和主要股東上海實業控股(00363)及/或上實控股之控股股東上海實業（集團）須合共擁有該集團不少於51%股權及維持管理控制權。倘違反持股及管理契諾，將構成融通函項下之違約。

11月27日，上海第七批集中出讓的10宗地塊進入現場競價環節。閔行區MHP0-0303單元01-28-01a地塊吸引6位競買人參與競拍，最終，經過44輪競價，保利置業（00119.HK）旗下上海盛真置業有限公司以25.949億元的價格競得，未觸及28.4680億元的中止價格，溢價率18.49%，成交樓板價48665元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房用地，出讓面積29622.91平方米，容積率為1.8，計容面積53321.238平方米；東至01-28-03地塊，南至01-28-01b地塊，西至梅富路，北至興梅路。

出讓檔顯示，該地塊住宅層數不得低於8層；住宅建築原則上不得與公建配套設施貼鄰佈置。同時，全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的 50％以上（不包含保障性住房等），商品住宅裝修標準不低於 3000元/平方米（集采價）。

本合同項下出讓宗地範圍內配建保障性住房建築面積應占該出讓宗地規劃總住宅建築面積的5%以上（配建的保障性住房類型為公共租賃住房），計2666.06平方米以上。

出讓地塊範圍內應設置建築面積不少於300平方米（計容）的養老服務設施，單個養老服務設施的建築面積不得少於200平方米。養老服務設施應佈局在上述地塊居民慢行15分鐘可達的空間範圍內，並應充分考慮建設的適老化要求，如設置無障礙坡道、無障礙電梯、緩步臺階等。

本地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的30%，計15996.37平方米以上（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層住宅建築面積不大於110平方米、高層住宅建築面積不大於120平方米）。

上海豪宅市場熱度依舊。

11月25日，位於上海黃浦核心區域的高端專案露香園•天譽迎來開盤，該項目推出建築面積260至882平方米天際大宅，開盤當日即創下約78億元的銷售成績。

根據公開信息，該專案均價約17.6萬元/平方米，此次推出150套房源，共收到152組有效意向認購，認購率達到101.33%。

今年上海豪宅項目走出獨立行情。舉例而言，10月27日，位於上海黃浦區核心區域的外灘壹號院二期三批次開盤，均價17.2萬元/平方米的158套房源當日售罄。據“融創官微”，外灘壹號院二期在今年內已三開三罄，總銷售套數472套，總成交金額215億元。

在此之前，單價21萬元/平方米、套均總價接近1.1億元的翠湖天地六期108套房源於9月27日售罄，收金119.79億元。同一日開盤售罄的還有中海領邸玖序三期，該項目年內三次開盤均實現“日光”。

據克而瑞上海機構統計，2024年以來上海共產生了30個“日光”盤，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，占比接近六成。

受中高端住宅供應維持高位影響，根據國家統計局資料，今年10月，上海新房環比漲幅持續領跑全國，環比上漲0.3%。同時，上海新房價格自2022年6月份以來環比持續正增長，環比已連續上漲29個月，並且自今年3月份以來環比連續8個月領漲。

在業內看來，今年以來上海豪宅市場熱度持續較高，改善性需求旺盛在一定程度上支撐起房價的堅挺走勢。

據澎湃新聞不完全統計，今年以來（截至10月30日），上海共成交單價15萬元以上豪宅項目至少16個（含同一項目不同批次），共計供應套數超2472套。從成交情況看，10個專案開盤實現“日光”，1項目開盤當日去化率99%，16個項目開盤日共計成交2226套。

從區域分佈看，16個項目中，黃浦區共計10個、浦東新區4個、徐匯區和長寧區分別為1個。

澎湃新聞對其中14個披露有效意向認購客戶名單的豪宅專案按省（市）進行統計分析，去除公司買家，共計識別3787組客戶。其中，上海客戶1792組，占比47.32%；江浙籍客戶共計930組，占比24.56%。從認購名單的身份資訊識別，男性占比55.98%；女性占比44.02%。

此外，克而瑞研究中心此前發佈的上海豪宅熱銷的產品及客群調研中提及，從年齡段看，購房的主力已經從“60/70後”向“80/90後”轉移，這群新貴中大部分資金來源還是父母。按總價將豪宅進行劃分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營企業主為主，以及他們的“二代”，“二代”基本有海外留學背景，且浙江的企業占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強的核心地段。

上述調研顯示，構成此輪上海豪宅客群的主要有四類需求：一是資產配置需求。資產配置保守型人群，持幣多年，瞄準核心板塊的稀缺產品或是富裕家庭多套合一，實現固定資產配置優化；二是改善置換需求。核心城區改善置換，更偏好同區域同板塊的豪宅產品或是追求物業類型升級的豪宅改善客戶。三是在滬首置人群。包括非滬籍富裕家庭的“二代”首次置業或是長三角富裕階層一家四口為教育資源在上海置業。四是投資投機需求。

澎湃新聞在實地採訪中也瞭解到，部分購房者已經歷2-3年的打新之路。一名購買陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”的購房者對記者表示，“從2020年開始，我就陸續把幾套小房子整合了。現在買房的邏輯已經變了，以往可能是普漲，現在是分化的。”他認為，“核心城市、核心地段的房產是有稀缺性的，也符合個人改善的需求，所以哪怕市場有波動，也不會太大。”

也有購買黃浦區“綠城外灘蘭庭”的購房者表示，“個人比較喜歡綠城的產品。目前已購有綠城黃浦灣作為自住，再次購入綠城外灘蘭庭為兒子置業。”其表示，一方面是同一專案不同批次的價格呈現上漲的趨勢，另一方面，雖然一二手房價格倒掛現象正在逐步減少，但核心地段、熱門板塊的專案倒掛的情況仍然存在。作為自住需求，後續價格的變動對自身影響不會太大。能增值保值更是錦上添花。

上海壹億豪宅合夥人Bobo在接受採訪時表示，各地買家都看好上海核心區域的優質資產。隨著豪宅項目的供應增加，後續豪宅市場或也將面臨分化的格局，不同項目之間競爭加劇，卷地段、卷品質、卷戶型，買家肯定會擇優選擇。“從整體市場而言，不同專案都有自身的客群，買家也會根據自身情況有多少錢辦多少事。”

對於後續項目的供應安排，11月23日，網上房地產官網公示新一批近期將上市新建商品住房項目，9個新房項目將上市，上市面積共約14.68萬平方米，合計1130套房源，項目分佈於浦東、靜安、楊浦、寶山、奉賢、松江以及青浦區。

該批次項目備案均價從42529元/平方米至169800元/平方米不等。其中，位於浦東陸家嘴的邑江庭（推廣名“陸家嘴太古源 源邸”）項目以16.98萬元/平方米的備案均價領跑。此外，浦東的湯臣嘉浩園備案均價13.8萬元/平方米；位於靜安的永興裡以及楊浦的悅江璟庭的備案均價分別為12.5萬元/平方米、12.7萬元/平方米。

在連續賣專案後，華僑城又開啟退地的措施。近日，華僑城公告稱，政府部門擬對華僑城旗下位于武漢市洪山區的TOD專案土地（約105畝）進行收儲。兩塊地是華僑城分別于2018年、2019年競得。按照土地出讓政策，此番退地華僑城將承擔一定比例的違約金。至此，今年內已經連續虧損兩年半的華僑城，通過賣盤與退地，挽回了部分流動性。然而主營業務上的不作為，讓投資者也不斷提出“是否會被ST”的擔憂。

儘管董秘回應稱“公司不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件”，但也承認公司持續經營能力不存在不確定性。在主題公園圈地、房地產反哺的模式走不通後，華僑城的未來還沒看到。

左手賣樓、右手退地

這塊即將被地方政府收回的地塊位於武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區，該地塊收儲土地面積約為105.32畝，屬華僑城旗下的全資子公司——天創公司所有。天眼查資訊顯示，天創公司于2020年成功獲取了洪山區楊春湖高鐵商務核心區的一地塊，該地塊地價高達52億元，占地面積約為14萬平方米。

對於此次土地收儲的具體金額，華僑城方面表示，將依據武漢市土地整理儲備單位委託的協力廠商土地資產評估公司所出具的土地價值評估結果，並結合政府評估結果和審計意見，最終確定收儲補償金額。

儘管政府收儲能夠在一定程度上緩解房企面臨的現金流動性問題，但業內專家指出，與房地產企業當初購地時市場較為繁榮階段的價值評估相比，政府評估的最終金額可能會存在顯著差異。合碩機構首席分析師郭毅進一步解釋，一方面，土地成本可能會低於市場繁榮期的成本；另一方面，若房地產企業已進行施工，那麼在施工進行階段所涉及的前期工程費用、設計投入及財務成本等，均需與政府進行協商，才有可能實現土地的一次性政府收儲。然而，在此過程中，企業前期的各項投入可能難以完全通過政府收儲來回收。

退地之前，華僑城便已陸續出售旗下多項資產。據北京商報記者不完全統計，僅在2024年10—11月兩個月內，華僑城已累計轉讓出售旗下五項資產，總價超過30億元。

值得注意的是，華僑城出售的資產多為高負債或處於虧損狀態的企業。例如，11月7日，華僑城以約2.5億元的轉讓底價出售了昆山康盛投資發展有限公司60%的股權。據悉，昆山康盛在2023年的營業收入為1.53億元，但淨利潤為虧損3947萬元。

10月，華僑城還轉讓出售了總額超過26億元的資產，包括江蘇融德置業有限公司、雲南文產城市商業文化綜合投資有限公司、無錫兆禾文化旅遊發展有限公司等四家公司的股權。

針對近期連續出售多個專案的情況，華僑城也給出頗為官方的回應：這是為了進一步優化資產配置、提高資產運營效率，並為公司持續發展注入新的動力。公司堅持以銷定建、以收定投的策略，並積極進行資產盤活工作。結合各地“517新政配套政策”、專項債政策，及時與政府、意向方溝通存量商品房、酒店、土地等資產處置盤活事項，在市場價格公允、合理合規的情況下考慮出售盤活。

不拿地的事實

華僑城頻繁出售轉讓資產與退地的背後，是其業績連續兩年半虧損的事實，即將迎來三連虧的預期。

財報顯示，2024年前三季度，華僑城實現歸母淨利潤-23.51億元，相比2023年同期的-33.47億元雖有所減少，但仍為負值。這也是華僑城自2023年三季度報錄得歸母淨利潤為負之後，連續兩年保持負值狀態。北京商報記者查閱往年年報，2020年、2021年、2022年以及2023年，華僑城的歸母淨利潤分別為126.85億元、37.99億元、-109億元、-64.92億元。

通過年報資料可以發現，華僑城已在2022年及2023年連續兩年保持虧損狀態，在2024年中報和三季報中，華僑城又再次錄得虧損，也引發了投資者對於華僑城股票是否會被*ST（退市預警）的擔憂。

華僑城方面告訴北京商報記者，目前正通過一系列積極有效的經營策略和舉措，努力改善財務狀況，增強公司的盈利能力和市場競爭力，確保公司的持續健康穩定發展。其表示，按照《深圳證券交易所股票上市規則》（2024修訂版）關於被實施退市風險警示或其他風險警示的條件，截至目前，華僑城持續經營能力不存在不確定性，亦不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件。

從目前來看，雖然華僑城被ST的風險較小，但為了避免連續三年虧損的情況，華僑城除了變賣資產等方式試圖回收流動性外，更給出了被房企看做是鴕鳥措施的——不拿地。北京商報記者發現自2023年8月華僑城拿下成都地塊後，至2024年10月，並未再獲取新項目。然而在2023年，華僑城年內共耗資72.36億元，新增了4塊土地儲備。

何時重啟拿地？華僑城方面給到北京商報記者的回復中，並未給出明確時間線，僅表示“根據市場情況審慎選擇拿地時機”。

市值管理難題

不拿地的華僑城雖然短時間內避免了大額支出，但也在用未來的長期發展機會解決眼下的危機，也遭到了投資者的用腳投票。

華僑城的股價自2021年4月達到歷史新高10.27元/股後，便經歷了持續的震盪下跌，直至2024年8月創下歷史最低點1.77元/股，相比股價最高時跌幅近83%。此後，受多輪房地產政策的影響，股價迎來反彈，11月8日達到近期高點3.49元/股，但相較於歷史最高位，仍大幅下跌約66%。

作為具有代表性的房企，華僑城早年通過“文旅+地產”模式在市場中佔據了一席之地。打造的深圳錦繡中華、世界之窗、東部華僑城、深圳歡樂谷等文旅地標項目深受大眾喜愛。2016年，華僑城以35億元底價競得南京棲霞區兩地塊，擬建歡樂穀項目，成交樓面價分別為4180元/平方米和6104元/平方米。隨後南京歡樂谷於2020年11月正式開園，配套的大型住宅樓盤翡翠天域項目銷售均價2.4萬—2.5萬元/平方米，銷售均價相當於地價的5倍。“文旅+地產”模式為華僑城帶來了高額利潤。

近年來，華僑城的文旅板塊營收卻出現下滑。2019—2021年，旅遊綜合業務營收占比分別為50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，這一比例已縮水至35.46%，且旅遊綜合業務毛利率同比降低了8個百分點。這也是導致華僑城在2022年年報中錄得上市以來首次虧損的原因之一。

麟評居住大資料研究院高級分析師關榮雪指出，一方面，房地產市場的下行趨勢導致華僑城的房地產業務簽約銷售金額同比下降，公司為適應市場環境、加快銷售去化，對部分房地產項目採取了靈活的銷售策略，從而帶來了一定程度上的價值折損。另一方面，文旅業務的高投入、低產出以及回報週期長的特點愈發凸顯，其與地產業務的融合互補效應也逐漸減弱。

管理效率與安全邊界

在面對開源管道尚未明確拓展的現狀下，華僑城將節流與提升管理效率作為未來發展的核心策略，這一動向備受投資者關注。投資者互動平臺上頻繁探討華僑城的管理效益優化、成本節約及價格策略調整等問題。

針對投資者普遍關心的組織架構繁雜問題，公司董秘在7月透露，公司已順利完成對超過50個存量在運營專案的管理重組工作。通過剝離運營類專案至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發等五大專業平臺公司進行集中管理。

在地產開發領域，華僑城副董事長劉鳳喜曾在2022年年報業績會上表示，公司啟動項目公司整合計畫，將71個項目公司整合為22家城市公司，管理層級由四級壓降為三級，顯著提高了管理效率。

然而，儘管採取了一系列調整措施，華僑城的營業總成本並未顯著下降。2024年第三季度財報顯示，相比2023年同期，華僑城的稅金及附加、銷售費用、管理費用有所降低，但財務費用增加了約4.42億元。

值得注意的是，華僑城在追求管理效率提升的同時，主題公園專案也面臨著安全挑戰。2023年和2018年，深圳歡樂谷主題公園曾發生安全事故，其中2023年的“雪域雄鷹”彈射過山車事故造成28人受傷，直接經濟損失397.5萬元。調查結果顯示，事故主要因設備發射區螺栓疲勞斷裂、維修人員技能不足等問題造成。

因此，華僑城在持續優化管理架構、提升管理效率的過程中，必須同等重視安全管理和業務運營的雙重優化。這不僅是管理效率的提升，更是業務穩健運營和安全邊界穩固的關鍵所在。

同樣以主題公園為主要經營手段的迪士尼也面臨著主題公園利潤下滑的挑戰。但迪士尼憑藉其豐富的IP庫以及圍繞IP打造的一系列周邊產品（如電影、手辦、公仔等）實現了業務的持續增長。而相比之下，華僑城旗下的歡樂穀主題公園IP卻長時間未得到更新，這在一定程度上降低了其商業價值。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析稱，從破局的可能路徑來看，華僑城首要之舉是迅速銷售房源，通過高性價比的方式實現銷售回款，以快速回籠資金。其次，華僑城應考慮出售所持部分股權，或引進協力廠商投資，以進一步緩解資金壓力。再者，拓展新的融資管道也是關鍵一環，通過多樣化的融資方式獲取更多現金流。

共有7宗地塊出讓，成交總價230.2億元，用地面積合計共194766.5平方米，總規劃建面419831.4平方米，另有3宗將於11月28日繼續出讓。

觀點網時隔一個月，上海於11月27日進行本年度的第七批次土拍。

本輪共計出讓10宗土地，合計出讓面積近25萬平方米，地塊起始總價256.48億元。

當天共有7宗地塊出讓，成交總價230.2億元，用地面積合計共194766.5平方米，總規劃建面419831.4平方米，另有3宗將於11月28日繼續出讓。

華潤置地成為本次拍地的最大贏家，成功拿下3宗地塊，涉及金額128億元。

不過，這些地塊中有部分是華潤置地以聯合體競得。

華潤置地聯合體202輪競爭

具體來看，華潤置地“獨吞”虹口區C080301單元hk191A-03地塊，成交價約51.36億元，溢價率11.84%。

該地塊用地面積1.43萬平方米，規劃建築面積5.53萬平方米，限高100米，中小套型占比40%，距離地鐵10號線四川北路站不到500米，周邊有購物中心、小學、醫院等配套。

也有消息指出，這是華潤置地時隔5年重回內環內，後續會帶來怎樣的產品值得期待。

全天最熱門地塊當屬浦東新區Z000602單元20B-12地塊，在華潤&中能建&越秀聯合體與保利發展(10.000, 0.15, 1.52%)&金茂聯合體的202輪報價下，溢價率達到40.4%，創下今年以來土拍最高溢價率紀錄。

最終地塊被華潤&中能建&越秀聯合體拿下，成交價格為78.97億元，樓面價74426元/平方米。

地塊位於中環內，距離地鐵6、13號線東明路站約700米，周邊整體開發程度不高，但基於新楊思金色中環規劃，有較大發展潛力。

從報名及成交情況來看，房企之間已達成共識，對於這宗地塊的前景抱有信心，同時也謹慎投入選擇合作分擔風險。

據瞭解，除了上述提到的兩個聯合體之外，浦發集團、象嶼地產&天安中國&上海同進聯合體、中海地產也都報名參拍，只是在較早時候退出了競價。

在普陀區，華潤置地&建發&金茂聯合體競得W061101單元H3街坊H3-2地塊，成交總價15.81億元。該地塊土地總面積32642.49平方米，出讓面積29895.54平方米，建築面積38565.25平方米。

值得注意的是，地塊限高18米，中小套型占比0%，給市場帶來一定的想像空間。地塊位於普陀桃浦板塊，周邊較多居民區，距軌道交通15號線祁安路站直線距離0.5公里。此外教育、醫療配套豐富，商業則有尚優瑪特、桃浦星品薈。

中海、中建、保利置業有所得

華潤置地強勢拿地的襯托之下，另幾宗地塊戰況也並未遜色太多。

除了寶山區W12-1301單元99-01、100-01地塊，以及青浦區青浦新城QPC1-0012單元57-01地塊是底價成交之外，另外兩宗都是溢價成交，且溢價率不低。

寶山區W12-1301單元99-01、100-01兩幅分地塊由中建七局聯合中建港航以底價12.53億元競得，這也是中建七局首次進入上海市場。

99-01地塊是普通商品房用地，出讓面積約1.23萬平方米，100-01地塊為辦公用地，出讓面積約1.01萬平方米。兩幅分地塊均為單一用途，簽兩個土地合同。

相關檔顯示，兩幅分地塊為獨立地塊，不可聯通。100-01地塊和東側數智中心，屬於同一產業組團，按現行控規管控要求，宜通過地下連通道連接。東側數智中心與地鐵站已實現連通，100-01地塊與數智中心連通後，可通過數智中心實現與地鐵站的連通。

青浦區青浦新城QPC1-0012單元57-01地塊出讓面積均為21174.50平方米，建築面積50818.80平方米，由上海盤穀房地產有限公司以底價91474萬元競得。

該地塊位於青浦新城中央商務區華青路東側，距離上海繞城高速約3公里，距離上海市中心約34公里，距離地鐵17號線青浦新城站直線距離約1000米。該地塊在新城核心區範圍內，城市介面較為完善，各類型配套豐富。

盤古地產是國內土拍市場相對較新的面孔，該公司是一家外商投資房地產開發企業，主要股東為泰國盤穀銀行集團的城市地產集團和香港亞洲金融集團。

自1987年成立以來，該公司在泰國及多個國家已成功開發各類房地產累計1000多萬平方米，擁有並管理經營著超過近200萬平方米位於曼谷市中心和知名度假區的住宅、購物中心、五星級酒店、國際學校，以及曼谷周邊10平方公里的工業園區。

2021年10月，盤古地產在青浦新城中央商務區成功摘得地塊，也即“盤古箐峰華庭”，該項目於2024年10月13日開盤，至今已銷售達到40%以上。

楊浦區N090602單元K8-05地塊由中海地產以36.45億元成交，溢價率16.33%。地塊出讓面積21624.12平方米，建築面積49735.47平方米。地塊距離一線濱江僅600米，北側區域局部按60米控制，其他區域以40米為主，中小套型占比50%。

在10月25日的上海第六批次土拍中，中海才剛競得楊浦區N090602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊組合，成交價為32.131億元，溢價率2.32%。

據悉，目前該地塊周邊的新建住宅項目包括縵雲上海、中建壹品外灘源著等。

閔行區MHP0-0303單元01-28-01a地塊由上海盛真置業有限公司（保利置業）競得，溢價率18.49%。地塊位於閔行梅隴春申板塊，出讓面積2.96萬平方米，建築面積5.33萬平方米，地塊限高50米，中小套型占比30%，住宅套數下限無設定，集采價3000元/平方米。

今年5月份，安聯和安高以54.64億元競得閔行區梅隴社區03單元01-26-01地塊，溢價率10%，該地塊專案案名“安高申隴院”，於11月24日開盤銷售，主推建面約107-170平方米戶型，均價75730元/平方米，目前還無去化資料披露。

更多地塊陸續上市

將於11月28日出讓的3宗地塊分別為楊浦區N090601單元I5-01地塊、浦東新區PDP0-0405單元C-05C-04、C-05D-03地塊、楊浦區C090202單元O2-07地塊。

就在第七批次土拍前兩天，上海官宣了第八批次擬出讓住宅用地清單，共計7宗涉宅地塊，總出讓面積35.55公頃。覆蓋徐匯、長寧、寶山、奉賢、自貿區臨港新片區，其中寶山區供應3宗地塊，成為該批次“供應大戶”。

從土地用途來看，徐匯、長寧區供應的地塊均為更純粹的普通商品房用途，結合這兩區域此前的土拍成交情況，有望成為第八批次的熱門選手。

例如，在今年8月的上海第四批次土拍中，徐匯區斜土街道xh128D-07地塊溢價率觸頂達30%，最終由綠城以48.05億元搖號競得，成交樓面價為131045元/平方米，刷新全國單價地王紀錄，而上一次刷新記錄已經是在遙遠的2016年。

長寧區最近一次土地供應還是在2023年10月。彼時上海長寧區程家橋街道248街坊8丘41-17地塊吸引了包括招商、保利、中海、華潤、中國鐵建(9.200, 0.07, 0.77%)、中鐵置業、越秀、新長寧在內的共8家房企報名。

在達到最高限價27.1056億元之後，新長寧搖號競得，樓面價75350元/平方米，溢價率100%。據悉，專案擬建7棟11-13層的小高層，規劃房源292套，面積段在99-212平方米，有望在年前啟動認購。

更早之前，是上海城投在2022年7月的二批次土拍中競得的新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊，案名“青溪雲邸”。該項目在今年10月15日開盤，一房一價，推出的45套洋房公寓實現開盤告罄，勁銷約14.62億元。

在過往熱度以及稀缺性的雙重buff加持下，預計在12月底進行的這場土拍仍將賺足目光。

近期，上海豪宅市場持續熱銷，中海地產、融創等開發的專案再現開盤“日光”的千人“搶房”盛況。

不少房企都準備搭乘這一波流量快車，在今年四季度推出高端項目“搶收”業績。比如融創外灘壹號院、融創上海壹號院、綠城中國徐匯濱江項目、香港置地啟元等等，其中陸家嘴(10.430, 0.09, 0.87%)太古源源邸項目更以“太古地產內地首個住宅項目”而吸睛。

值得關注的是，陸家嘴太古源源邸的兩大合作方陸家嘴集團（600663.SH）與太古地產（01972.HK）分別是內地與香港老牌房企，各自在商業領域具有一定地位與代表性。強強聯手開發豪宅項目背後，是兩家企業均面臨近年來營收利潤雙雙下滑的局面。其中，作為地方國資的陸家嘴，已連續三個季報節點出現利潤下滑。

公開信息顯示，即將入市的陸家嘴太古源源邸首開50套房源，總貨值約為29億元。很顯然，在售貨值並不能完全覆蓋陸家嘴三季報披露的上百億元短期借款。即便加上另一即將開售的新盤世紀臻邸約10億元的貨值，現金回流規模與債務相比也略顯局促。

利潤下滑、短債上升

今年前三季度，陸家嘴的經營業績並不樂觀。前三季度，公司營收69.09億元，同比增長14.50%；歸母淨利潤10.55億元，同比下降3.76%。

按單季度資料看，公司雖然營收保持同比增長，但第一季度、第二季度、第三季度的歸母淨利潤分別同比減少了4.78%、21.24%、3.76%。

與此同時，陸家嘴的短期債務上漲，資金壓力增大。

三季報顯示，至今年9月底，陸家嘴一年內到期的短期債務已高達322億元，其中短期借款188.2億元，一年內到期的非流動負債133.6億元。而同期陸家嘴的在手現金僅為70億元，現金短債比僅為0.21，相比2023年末的0.31下降了不少。

此外，陸家嘴現金獲取能力也不容樂觀。今年前9個月，陸家嘴經營活動產生的現金流淨額為47.13億元，同比大幅下滑39%。同期，公司的融資性現金流淨額也是淨流出狀態，淨流出80.7億元，同比大幅下滑1034.88%。

對於公司業績下滑，分析人士認為有兩個原因。首先，房地產銷售規模在下滑。今年1-9月，陸家嘴實現房地產租賃現金流入32.05億元，其中權益現金流入26.31億元，同比下滑了8%；住宅物業的銷售金額全口徑為33.88億元，同比下滑了67%，其中權益金額僅23.42億元，同比下滑67%；回款方面，住宅物業的全口徑銷售現金流入為36.81億元，同比下滑65%，權益現金流入25.93%，同比下滑64%。

與此同時，受行業下行影響，陸家嘴過去因低價拿地帶來的利潤空間也被削弱。

值得一提的是，儘管這幾年房地產不景氣，但陸家嘴不僅保持著持續分紅，而且現金分紅的比例還非常高。2016年至2023年，陸家嘴的現金分紅比例維持在不低於50%的高水準。已披露的2024年三季報的分紅方案顯示，現金分紅比例也達到30%。

投資策略存疑

陸家嘴是上海房企，2004年第一次走出上海，進入天津拿地開發。

在房地產業擴張大潮下，2016年，陸家嘴開啟收並購大幕，分別以94.89億元收購上海陸家嘴金融發展有限公司88.20%股權，84.25億元競拍蘇州綠岸房地產開發有限公司95%股權，以34.13億元收購綠地金融持有的上海申萬置業有限公司100%的股權及後者的債務。

這三筆投資在半年時間之內完成，累計耗資213.27億元。相比之下，陸家嘴2016年初的淨資產也只有265億元。並購之後，陸家嘴資產負債率從2016年中的69.7%升高至年末的74.6%。

近兩年，房地產企業風險不斷暴露，民營房企大多縮表發展，但陸家嘴並未停止擴張步伐。

2023年3月，陸家嘴通過重大資產重組方式，以133.19億元收購控股股東4處資產，其中包含了引入太古地產作為重要投資方的陸家嘴太古源大型綜合體專案。

2024年4月，陸家嘴通過股權收購的方式，以147.78億元獲取三林濱江土地資產包，其中包含了目前在售的前灘公館專案。

多元業態方面，陸家嘴在租賃、文旅板塊有所發力。2024年3月30日，陸家嘴集團旗下租賃住宅品牌“陸家嘴樂居(L HOME)”最新租賃項目“浦電雍萃”正式開業。截至目前，“陸家嘴樂居（L HOME）”已擁有13個在營租賃住宅項目，一共4610套房源。

近日，上海東方樂城文化旅遊發展有限公司成立，由陸家嘴全資持股。

分析人士認為，相比傳統房地產開發，這兩大業務板塊的資金流速更慢，資金沉澱量更大。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉分析認為，作為浦東新區下屬國資平臺公司，陸家嘴並不是純粹的房地產開發企業，而承擔一些多元化職能，比如土地一級開發、保租房等，同時還兼顧區域規劃的產業需求。

但要緩解資金壓力，仍然要依靠房地產銷售帶來的周轉。

梳理公開資料可見，陸家嘴目前在售的前灘天匯已經進入尾盤；前灘公館一期於2024年9月開售，225套房源銷售情況良好，二期已於10月底加推。今年四季度，太古源源邸和世紀臻邸將要入市。

分析人士指出，就貨值來看，即使這些項目實現熱銷，也難以覆蓋陸家嘴的短期借款。未來一段時間，進行債務置換是公司可能實施的方案。但總體來看，如何處置龐大的存貨規模，仍是公司必須要考慮的問題。

截至今年9月底，陸家嘴的存貨貨值已高達627.63億元，同比增長5.64%。

逾500人深圳抗議 分三路向各部門施壓

恒大（03333）債務危機後續風波持續。路透引述消息人士報道，在恒大事件中蒙受損失的數百名中國投資者，日前在深圳發起有組織的抗議，要求當局提供恒大的最新情況，據報此為自2022年以來的首次大規模抗議活動。另外，《財新》引述消息報道，近日恒大要求所有在職和離職人員，退還過去推薦理財產品的收益，並要求恒大財富的投顧人員退還當年銷售理財的佣金。

兩年來首次大規模行動

消息人士稱，逾500名前恒大投資者近日在深圳發起了3次不同的抗議活動。當中，一批人在周一前往恒大總部所在區域的調查局；另一批人周二到了深圳市經濟犯罪偵查隊，第三批人於周三又去了深圳法院。此舉的目的是讓投資者以看起來不像公開抗議方式向官方表達意見，並不想招致警方鎮壓。他們表示，希望這種向官員施壓的方式不會被視為非法公眾示威，目的是透過官方渠道表達不滿，避免與當局產生對抗。

一位參與抗議的恒大投資者向路透表明，「如果我們現在不發聲，就永遠沒有機會了」。該投資者要求匿名，因擔心遭到中國當局的報復。

內地由2021年開始，房地產行業持續低迷，影響地方政府、業主和與房地產相關企業的融資。2021年底和2022年初，恒大未能向承包商和債權人付款，現在恒大發行的「理財產品」已經一文不值，投資者感到憤憤不平，故在開發商辦公室外舉行抗議活動。過去一周，恒大投資者在深圳組織起來的抗議活動，是已為自2022年以來的首次大規模抗議活動。

要求恒大財富投顧退還當年佣金

另一方面，《財新》報道，近日恒大部分在職及離職人員陸續收到通知，要求相關人員在11月30日前處理完成退繳滙款事宜，此輪退繳主要針對恒大財富旗下理財產品過往的佣金收入或推薦提成；此外，在2017年至2021年期間任職的恒大集團及各地區公司領導班子，包括各專案公司負責人，都要退還15%的工資獎金。

恒大在退繳通知中註明了具體的收款銀行戶名及賬號，據了解該賬號即公安機關開設的專項賬戶。報道引述一名恒大離職員工透露，集團出事3年多來，保交付工作基本已進入尾聲，手頭資金幾近枯竭，恒大此時發出退繳通知，大概是希望以此彌補部分恒大財富的兌付缺口。

同時，中國恒大周二晚上公布，廣州市南沙區人民法院於本月14日發出法院命令，由於該公司未能根據廣州法院發出的執行通知書履行相關給付義務，廣州法院對該公司及主席許家印採取限制消費措施，限制其在高消費領域的非生活或工作必須消費行為。

內地近期樓市升溫，帶動土地市場回暖，上海昨日開啟第七批集中土地拍賣，吸引眾多房企參與，並多次願意溢價拿地。特別是浦東一幅住宅地，競價200多輪後成為上海首塊觸發「雙高雙競」（即兩輪競高品質建設標準、兩輪競價）的土地。

越秀聯合體奪浦東地

本次土拍供地共計10幅，其中7幅地塊在昨日出讓，3幅將於今日（28日）出讓。其中，浦東新楊思地塊在昨日下午出場，經過逾200輪競價及競高品質建設標準等環節，最終由越秀+中能建+華潤置地聯合體以總價78.969億元競得，成交樓面價74,426元/平方米，溢價率40.37%。該地也是土拍實施「雙高雙競」新政後，首塊進入第二輪競價環節的地塊。

此外，中海地產以36.45億元競得楊浦N090602單元K8-05地塊，溢價率16.33%。華潤置地以51.36億競得虹口C080301單元hk191A-03地塊，溢價率12%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這次土拍是在「滬七條」後，近期樓市熱度明顯提升，加上這次土地投放量大，並且土地質量都不錯，吸引很多房企參與是意料之中。

北青傳媒(01000)公布，以公開掛牌方式出售物業，最初競標價為2070.65萬元人民幣，若以底價出售，料收益約1520萬元人民幣。

該集團指，昨天可能關連買方為首創集團一家附屬公司已向表明有意參與有關建議出售事項之公開掛牌競價。出售物業位於北京市朝陽區慧忠路5號遠大中心C座15層，包括6項房產，物業均對外出租，到期日為2027年7月底。

10月反彈0.62% 市場歸因減息帶動

今年9月，本港銀行啟動減息步伐，加上股市造好等因素帶動，私人住宅樓價終於擺脫連續5個月的跌勢，差餉物業估價署（差估署）最新數據顯示，今年10月整體私人住宅售價指數報290.1，按月回升0.62%。業界預計，私人住宅售價在今年底前可望穩步回升，第四季整體售價指數有望回升1.63%，有機會成為2023年首季以來近7個季度再現升幅。

根據差估署的資料，今年5月至9月整體售價指數連續5個月向下，由4月的309.6跌至9月的288.3，急滑6.88%，至10月則輕微回升0.62%，市場普遍相信跟9月銀行開始減息等因素有關。

十大屋苑僅3個上揚

值得留意的是，今年2月政府全面撤銷樓市辣招後，整體售價指數在其後兩個月報捷，3月極速反彈1.88%，4月仍有0.49%漲幅，至5月才轉跌，相比之下，10月樓價只反彈0.62%，向上力度明顯遜於撤辣後的一波。

以今年首10個月計，整體售價指數累瀉6.81%，最新指數較2021年9月的高位398.1，仍低約27.13%。

按單位實用面積分為五大類作比較，10月各類別的單位售價指數全面報升，實用面積431至752方呎的B類單位表現最耀眼，按月反彈0.89%，是各類別中升幅最顯著；其次是實用面積431方呎以下的A類單位，按月回升0.46%，至於實用面積753方呎或以上的C、D及E類單位，按月僅微漲0.04%至0.19%。

事實上，若以屋苑作比較，本報參考中原地產網站的數據，十大屋苑只有3個屋苑的平均呎價（以實用面積計算）在10月錄得升幅，當中港島區只有鴨脷洲海怡半島報升，按月漲1.84%，另兩個屋苑位處新界區，包括天水圍嘉湖山莊錄得3.62%升幅及東涌映灣園上揚3%。

長實郭子威：明年豪宅贏大市

長實（01113）營業部首席經理郭子威指出，本港進入減息周期，整體一手和二手成交量平穩向上，買家入市意欲增強，樓價已經確認由低位回升，10月《施政報告》宣布放寬按揭成數和投資移民等安排，都有助刺激豪宅需求，相信未來豪宅可以跑贏大市，明年看漲10%。

對於今次樓價反彈幅度未及3月，利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析，本港實施十多年的辣招於2月撤銷，令緊鎖多時的購買力湧出，對市場的震撼力度較大，帶動3月的樓價顯著上揚。至於10月的樓價漲幅，雖然反映9月利率回落和中央大力救市的樂觀情緒，但同一時間發展商仍維持「先求量、後求價」的貼市價推新盤策略，限制了二手樓價升幅。

陳海潮估計，11月和12月樓價可穩步回升，料第四季累漲1.63%，為7個季度以來再現升幅，2024年全年樓價跌幅可望收窄至5.88%，明年樓價走勢則要視乎特朗普重返白宮後的經濟和軍事政策再作評估。

私人住宅樓價回升之際，隨着租務旺季結束，租金指數近8個月以來再現跌幅，10月整體私人住宅租金指數（下稱租金指數）報194.9，按月回落0.31%，業界料未來數月租金走勢平穩，今年全年租金升幅約5%。

差餉物業估價署（差估署）數據顯示，租金指數今年2月錄得184.4，3月起連升6個月，累計漲6.02%，至8月錄得195.5，較2019年8月錄得的200.1歷史高位僅低2.3%。而差估署公布的9月租金指數為195.5，按月不變，惟連續7個月「力保不失」的紀錄在10月「斷纜」，按月回吐0.31%。

預計全年升幅5%

若以今年首10個月累計，整體租金指數仍有4.78%進賬，最新指數194.9，較歷史高位低約2.6%。

萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，政府推展的各類人才計劃，帶動本港勞動人口及高收入人士的數量稍為回升，對住宅租務繼續有剛性需求，未來數月住宅租金走勢料保持平穩，預計今年全年私人住宅租金將有約5%升幅，整體租金回報突破3厘。展望2025年，王兆麒相信住宅租金有力再錄得3%至5%的升幅，可望衝破歷史高位。

樓市缺乏方向，有資金轉炒電單車位。深井碧堤半島驚現兩個電單車位，於不足兩個月大幅炒貴47.4%及49.5%，漲幅遠遠跑贏同期樓價。

市場消息稱，一名居於碧堤半島的投資者，今年9月下旬連環以低價各9.5萬元，買入碧堤半島兩個蝕讓電單車位，分別為L2層單號電單車位及L1層雙號電單車位，並在日前雙雙火速沽出。

該L2層單號電單車位以14萬元售出，較入市金額短時間升值4.5萬元或47.4%。L1層雙號電單車位售價為14.2萬元，按該電單車位當時購入價，不足兩個月飆升4.7萬元或49.5%。

代理透露，上述兩個電單車位原為銀主物業，銀主當時沽貨價較市價低逾三成，相信是造就今次投資者能夠短時間大幅獲利的關鍵。

翻查資料，該投資者當時買入價，甚至較該兩個電單車位對上一手業主於2018年5月購入價33萬元（L2層電單車位），以及2019年3月買入價34萬元（L1層電單車位），分別低71.2%及72.1%。

市值月租750元 可享6厘回報

代理補充，碧堤半島電單車位買賣向來疏落，不少業主更會自行在網上平台放盤，以尋找潛在買家。

據悉，碧堤半島電單車位現時市值月租約750元，如按前述兩個電單車位購入價計算，即買家可享6.3厘及6.4厘租金回報。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀昨日表示，集團把握減息黃金機遇，10月至今不足兩個月吸金逾50億元，帶動銷售再創高峰，今年至今售出1,762伙單位，銷售金額突破200億元，達202.3億元 (至11月26日)，遠超2023年成績。

該集團今年銷售成績暫時逾半來自日出康城「SEASONS」系列，自3月開售至今已售937伙，套現逾58.2億元，榮登「2024年新盤銷量冠軍」。至於山頂「Mount Nicholson」蟬聯「亞洲樓王」寶座，其第三期分層單位售價6億元，呎價達131,033元，為2024年一手住宅呎價新高。此外，旗下啟德「Park Peninsula」系列及西南九龍「維港滙」今年亦售出347伙及254伙，分別套現逾56.6億及逾50.6億元。

另一邊廂，中國海外旗下啟德現樓盤「維港· 雙鑽」昨加推6伙一房戶於周日(12月1日)以先到先得方式發售，分別位於第1A座7樓至9樓B室及第1B座7樓至9樓G室，面積300至305方呎，折實價516.33萬至529.2萬元，折實呎價17,108至17,454元。

親海駅II貨尾送黃金

為加快清貨尾，長實旗下油塘「親海駅II」推出「喜上加囍賞黃金」優惠，由12月1日起，購入僅餘各1伙的兩房梗廚及開放式單位買家將分別獲贈價值16.8萬元及8.8萬元的黃金禮券。長江實業營業部經理陳詠慈表示，兩房梗廚單位面積為464方呎，折實價為718.6萬元，呎價15,487元；開放式單位面積為210方呎，折實價334.8萬元，呎價15,943元。

本港銀行連續兩次跟隨美國減息，同時政府推出多項利好樓市措施如放寬按揭，泛海國際執行董事關堡林表示，市場信心明顯增強，交投跟隨增加，直言樓市已經見底。隨着新盤庫存被逐漸消化，供求趨於平衡，明年中小型住宅樓價料升5%至8%，豪宅因為供應有限，預期樓價可錄10%以上升幅。

關堡林接受表示，之前經濟處於低迷時期，不少市民因為憂慮樓價下跌而不敢置業，然而最近情況有所改變，利好因素接踵而來，包括息口回落有助減輕置業人士供樓負擔，並有望帶動消費增加；內地積極提振經濟，本港經濟亦受惠；政府推出一系列有利樓市措施如放寬按揭及優化投資移民計劃等，置業意欲增加，樓市出現「轉角」情況。

從需求面分析，政府積極引入外來人才，同時大幅增加大學非本地生學額，從20%倍增至40%，令到市場對住宅需求顯著增加，支持租金趨勢向上。由於現時樓價尚處低位，加上息口回落，「供抵過租」將越來越普遍，吸引更多租客「轉租為買」。

供求趨平衡 樓價平穩向上

投資者為樓市另一股動力，一方面全撤辣之後，買樓收租不用再繳付「辣稅」，另方面最近政府進一步放寬按揭，不論任何樓價、不論出租還是自住、不論以個人抑或公司名義購入，按揭成數劃一為70%，供款佔入息比例上限均為50%，配合租金上升及減息，租金回報較借貸成本為高，令到越來越多投資者入市。

關堡林又說，恒生指數上月曾突破23000點，對比年初時只有約15000點，明顯反彈不少，然而近月再度回落，並且跌穿2萬點水平，或會令市場覺得投資住宅會更加保值，促使部分資金轉向物業市場，為樓市增添動力。

還有一點值得留意，就是銀行按揭態度轉趨積極。他透露，據悉最近有大型銀行主動聯絡物業代理，希望能夠轉介更多客戶到有關銀行申請按揭貸款，取態轉變對市場有正面影響。

從供應面分析，上月新盤錄近3000宗成交，按月增加約三倍，即使本月成交量有所減少，然而年初至今已經錄得逾1.5萬宗成交，超過去年全年逾4成。隨着供應量減少，供求將逐步轉趨平衡，帶動樓價平穩向上，預期明年中小型住宅樓價會錄得5%至8%升幅。

預期豪宅樓價升逾10%

比起中小型住宅，關堡林更看好豪宅，原因包括政府優化投資移民計劃，容許購買5000萬或以上住宅，當中1000萬可以計入投資總額，帶動需求進一步增加，更重要是豪宅供應十分有限，預期樓價會上升逾10%。

問及古洞北地皮因未能與政達成補地價協議而被收回，關堡林說並非看淡樓市，主要是項目發展年期長，以致融資等發展成本及風險較高，所以放棄補地價，集團仍會透過不同渠道增加土地儲備。

他續表示，屯門藍地住宅發展項目，現時正與政府洽商補地價。資料顯示，項目地盤面積約16889方呎，去年獲城規會批准地積比率由3.6倍放寬至5倍，以興建一幢綜合住宅物業，可建總樓面約84445方呎，合共提供約184伙單位。

超級豪宅持續獲承接，發展商紛紛加快推售步伐。東立地產發展的赤柱洋房項目SOLACE，部署於今年底至明年初推出市場，將以招標形式發售，今日發展商會公布項目最新消息。

東立地產地產部總監陳玉成表示，項目早前以1.75億售出其中一幢洋房，然而實際上尚未正式推出市場，現正籌備前期軟銷工作，部署今年底至明年初推出市場，項目將以招標形式發售。

SOLACE位於赤柱村道52至54號，由6幢3層高洋房組成，面積2496至2787方呎，其中一幢洋房早前以1.75億售予百老滙電器家族，呎價約62792元。餘下5幢待售洋房中，2幢連傢俬及裝修出售，其餘3幢則附標準裝修。

餘下5幢洋房待售

至於旗下另一個超級豪宅項目、壽臣山道11A號南天第，陳玉成表示，由於這類物業供應十分有限， 因此會善價而沽，項目將接受有購買意向人士預約參觀。

豪宅大單位亦有捧場客，新地旗下啟德天璽．天昨以招標形式售出2伙單位，套現近1.09億。其中成交金額及呎價最高的單位為3座Peak Tower42樓A室，4房雙套連私人電梯大堂間隔，面積1993方呎，成交金額為7993.8萬，呎價為40109元，造價理想。項目3座Peak Tower已錄49宗招標成交，平均每伙成交價逾5200萬。

昨日另一伙標售單位為6座Apex Tower 32樓C室，面積907方呎，成交價2901.5萬，呎價31990元。

鷹君旗下大埔白石角朗濤昨再添成交，5座15及16樓Duplex A複式戶，面積2353方呎，另連127方呎平台及1028方呎天台，屬4房間隔，以7764.9萬連車位成交，呎價約33000元。

宏安旗下北角101 KINGS ROAD昨以招標形式售出25樓A室，為項目首宗3房1套連儲物室成交。宏安執行董事程德韻表示，成交單位面積838方呎，同類戶型單位全盤僅提供6伙，成交價2430.2萬，呎價29000元，買家選用120天現金付款計劃，享一個住宅車位認購權。

黃金海灣．意嵐呎售1.2萬

旭日國際發展位於屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣．意嵐，自推出以來銷情理想。昨新錄成交為5A座25樓K室，面積206方呎，開放式單位，以248.5萬售出，呎價12063元。

泛海國際旗下元朗洪水橋滙都II昨日錄1宗成交，為6座3樓B06室，面積348方呎，1房間隔，以360.72萬成交，呎價10366元。項目過去周末正式開售至今連日錄得成交，暫售出63伙，套現逾2.58億。

二手市場持續錄得大幅蝕讓個案，北角維港頌4房單位，業主持貨7年帳面蝕讓860萬元離場。

市場消息透露，北角維港頌7座低層A室，實用面積1,365平方呎，屬於4房間隔，可望開揚維港景，算是屋苑優質單位，業主原本叫價4,300萬元放盤，議價後3,850萬元易手，呎價約2.8萬元。據悉，原業主為內地客，2017年以約4,710萬元購入，持貨約7年帳面蝕讓860萬元或18%離場。

九龍塘尚御3房 7年蝕410萬

其次，九龍塘尚御3座低層C室，實用面積989平方呎，屬於3房間隔，原業主早於2017年以1,860萬元購入，剛以1,450萬元易手，持貨7年帳面蝕讓410萬元離場。

另一方面，筲箕灣香島3座低層A室，實用面積861平方呎，屬於3房間隔，原業主2018年以1,764.7萬元購入，至2019年完成交易時，獲7%樓價減免，最終成交價1,637.3萬元，惟持貨至今以1,180萬元易手，持貨6年帳面蝕讓457.3萬元離場，期內貶值28%。

中原地產高級資深分區營業經理吳啟業表示，九肚山玖瓏山月瓏閣3座中層E室，實用面積692平方呎，2房連儲物房間隔，日前以698萬元沽出，呎價約10,087元。原業主於2014年以約975萬元購入單位，持貨約10年，現轉手賬面蝕讓約277萬元離場，單位期內貶值約28.4%。

已故「舖王」鄧成波家族持續沽出旗下物業，當中葵涌嘉慶路12號旭逸雅捷酒店最新推出市場放售，將於明年1月8日中午截收意向，酒店目前估值約3億元。

項目現為1幢21層高酒店，建築面積逾50,468平方呎，共提供170間客房，酒店地下設有停車場，2至20樓為酒店房間，每層提供8至9間房。

戴德梁行資本市場部執行董事葉健均表示，政府在新一份《施政報告》宣布會在全球推廣「留學香港」品牌，亦放寬非本地生比例由20%提升至40%，而根據本行統計，至少有約4.7萬個學生床位短缺，反映相關需求非常龐大。

全面放寬樓按後，位置便利工廈更吸引買家注意，業主亦積極放盤，而現連租約放售的九龍灣寶隆中心低層戶，叫價約2,600萬元，尚有議價空間。

高樓底可負重 回報近4厘

利嘉閣（工商舖）地產聯席董事李文光表示，承業主委託獨家代理連租約放售九龍灣宏照道11號寶隆中心低層單位，面積約5,419平方呎，業主意向售價約2,600萬元，每平方呎叫價約4,798元，單位並有一定幅度的議價空間。

物業現時每月租金約8萬元，若以此租金計算，回報率約3.7厘。放售的單位擁有15呎特高樓底設計，空間感充足，每平方呎承重約500磅，適合不同行業需要。另外，大廈自設停車場及貨台，上、落貨物十分方便；而單位更可另配私家車位出售，以應買家所需。

寶隆中心地理位置優越，坐落九龍灣商貿地段，鄰近區內大型商場MegaBox及德福廣場，距離港鐵九龍灣站亦僅需數分鐘步程，周邊配套成熟、齊全。而據EPRC經濟地產庫資料，寶隆中心今年以來暫錄6宗成交，平均呎價約3,801元，最新成交為低層1室，面積約2,956平方呎，成交價約1,150萬元，平均呎價約3,890元，至於去年同期相比，該廈錄4宗成交，平均呎價約4,537元。

李氏續指，美國總統選舉已塵埃落定，美國及香港息口亦相繼回落，市場多個不明朗因素消除，加上早前施政報告亦為工商舖物業帶來利好因素，包括放寬工商舖按揭成數等，工廈市場亦有所受惠，不少投資者看準市場機遇，在市場上尋覓筍盤。