鄉林（5531）建設昨（18）日發表，號稱台北建城百年最大都更案，在台北市中山區新生北路、民權東路、民族東路與松江路間共11萬坪土地，拆遷1.1萬戶、投資超過2,200億元，分六階段、15年完成，打造總樓地板面積逾60萬坪的「最高級純住宅區」，估總銷達1.4兆元。

據內政部統計，台北市老宅比率居全台之冠，屋齡30年以上超過65萬宅，占全市房屋逾72%。鄉林集團董事長賴正鎰透露，千億都更投資之所以能順利推動，原因正是前案「鄉林中山賦」動工，實價最高一坪147萬元，平均單價達143.42萬元，因此地主參與都更意願暴增。

吉林路、農安街口的「鄉林中山賦」在6月動工後，近半年來完成第一階段整合的七個街廓，已整合約1.1萬坪。地主所有權人近千人，已經有600人以上已簽妥「都市更新合建契約書」，近期就會送台北市政府都市更新審議委員會審查。

據實價登錄，「鄉林中山賦」平均單價達143.42萬元，周遭地主做夢都沒想到此區行情可來到這價位，因此找上鄉林，希望一併整合。有鑑於此，鄉林決定擴大中山區都更計畫，由點到線到面，以農安街、吉林路的中山賦基地為中心，北至民族東路，南至民權東路，東至松江路，西至新生北路的區塊，近11萬坪都更土地取名為鄉林「中山 ·新松町 ·新城計畫」，計劃分六階段整合，以15年開發。

賴正鎰指出，目前地主意願幾乎已經達八、九成以上，「鄉林中山賦」後，接下來「吉林4案」基地約1,600坪，總銷約200億元，預計一到二年後推出。

賴正鎰透露，都更整合效率高還有一個關鍵原因，當初「鄉林中山賦」整合時，有一處4樓頂加公寓的地主不願意配合，後來開賣後，地主相當後悔「沒能房價上漲2-3倍、又能住新房」，而這塊也變「教訓屋」。

談到都更計畫，賴正鎰說，未來要把此區打造成高級的純住宅區，他指出，市長蔣萬安宣佈北市進入大都更時代，且立院今年10月25日已三讀通過「都市更新條例第65條修正案」，增加老屋翻新改建誘因。


賴正鎰直言「過去房子太好賣、明年建商會收手」 點名這區有降價空間

鄉林（5531）集團董事長賴正鎰18日表示，明年預估預售市場總銷會減少兩到三成左右，且蛋白區、蛋殼區可看到房價鬆動，甚至有下調空間，不過由於造價成本仍居高不下，整體房市會走量縮價穩格局。

賴正鎰指出，今年上半年房市非常熱絡，預估全年預售推案量達2.2兆元，但9/19央行祭出新的房市管制措施後，市場買氣明顯降溫，目前案場平均來客數掉了五成以上，短期內建商推案、購地的腳步都會放緩，預估明年預售推案量約在1.7兆元，大約會量縮兩到三成。

他指出，量縮對市場來說是好事，先前房子太好賣，大家都用搶的，這是不對的，而開發商也趁勢愈推愈多，但這對市場來說並不健康，回歸溫和緩漲才有助房市健康發展。

房價方面，賴正鎰指出，近年房價飆漲快速，尤其上半年更是漲到讓自己都很驚訝，若以區域來看，幾乎都是桃園以南在漲，漲幅是翻倍跳，相較下來，雙北市房價相對穩定，如今在買氣急凍下，未來桃園以南的蛋白區、蛋殼區會有鬆動的空間，舉例來說，像台南老市區價格會撐住，但像炒作、超漲過多的善化區，可能就會有修正，當然，若是有資金壓力的建商愈來愈多，也不排除會有降價的可能性。

賴正鎰指出，未來市場會走個案表現，新案稀缺的區域的個案，價格才會撐得住，事實上，房市過熱對開發商來說也不是好事，能恢復像2、3年前溫和的市況最好，因為一直漲價，常常圖利到的都是地主。

此外，央行將在19日舉辦第4季理監事會，是否會繼續祭出第八波信用管制？賴正鎰認為，第七波打房確實讓房市進入冷靜期，若繼續出重手，可能會錯殺無辜。


鄉林啟動台北建城百年最大都更案 投資額逾2200億元

鄉林集團啟動千億都更投資大計劃！鄉林集團董事長賴正鎰18日宣布，將在台北市中山區新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地，啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山﹒新松町 新城計畫」，預計投資2,200億元，預計打造總樓地板面積逾60萬坪的「最高級純住宅區」，將分6階段、15年完成，初估都更拆遷戶數逾1.1萬戶，初估總銷達1.4兆元。

賴正鎰指出，鄉林雙北布局都更25年，終於贏來大豐收，首發都更案吉林路、農安街口的「鄉林中山賦」今年6月正式動工後，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作，近半年來已經完成第一階段整合的七個街廓，已整合面積約1.1萬坪，地主所有權人近千人，約600人已簽妥「都市更新合建契約書」，整合與規劃同步進行，待準備好各項資料，近期就會送台北市政府都市更新審議委員會審查。

談到百年最大都更計畫的起源，賴正鎰透露，因為「鄉林中山賦」規劃完善公設與飯店服務式，附近住戶看到了都更價值與開發潛力，紛紛主動來洽談合建都更，鄉林台北分公司負責都更開發部門，還因此增加人手、加辦多次都更說明會，讓地主理解都更作業流程及認識鄉林豪宅規劃設計理念。

他說，他到過世界各國去考察，包含日本、大陸及美英法等先進國家很早就啟動都更計畫，不僅改變城市風貌，也可迎來國際級的宏觀建築規劃，希望讓中山區能夠成為台北市最重要的國際都更示範區。

不過，台北多數都更案坪數都不大，且建案點狀分布，因未能作整體性的規劃而顯得凌亂，以都更案最多的中山區來看，多數都更案整合土地多在300至500坪左右，雖然地段優越，但受限於基地面積，在社區整體規劃以及與周邊環境串聯方面幾乎是沒有，重建後只有自身建築，仍與周遭環境格格不入，感覺很可惜。

他指出，都市更新是政府重點政策，台北112年起陸續推出「都更八箭」政策，市長蔣萬安宣佈北市進入大都更時代，且立院今年10月25日已三讀通過「都市更新條例第65條修正案」，增加老屋翻新改建誘因，相信越來越多所有權人願意參與都更合建。

賴正鎰說，要把中山區打造成最高級的純住宅區，就一定要打破界線，以更宏觀角度作總體規劃，讓住戶享受煥然一新的時尚生活與完善機能。鄉林決定擴大中山區都更計畫，由點到線到面，以「鄉林中山賦」為首發，加速整合周邊舊屋主，以農安街、吉林路的中山賦基地為中心，北至民族東路，南至民權東路，東至松江路，西至新生北路的區塊，將近11萬坪，取名為鄉林「中山﹒新松町 新城計畫」，分6階段整合，計畫以15年開發。

為何選定中山區？賴正鎰認為，信義區或大安區的大樓林立，大樓參差不齊，很多高達30幾樓，不論是居住或走在街道，高密度的大樓讓人壓迫感十足，但此區在法令規定只能蓋15樓左右，建築物的天際線相近，戶數也剛好，絕對是純住區的優勢。

尤其是在台北市都市計畫中，新生北路以西及松江路以東都是商業區，唯獨新生北路、民權東路、民族東路與松江路這個範圍可以打造成為最高級的純住宅區，將來生活機能也最豐富。

賴正鎰說，中山區都更指標案包括璞真之道、新潤朗格、國賓皇琚、中山麗池等，平均每坪成交單價130至200萬元，其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪「國賓皇琚」已站穩 200萬元大關，創中山區最高房價。「鄉林中山賦」都更案實登價格也在區域行情之上，相信未來「中山．新松町新城計畫」推動後，中山區新住宅的行情可期。

台南市某位民眾把房子拿來存放貨物當作倉庫使用，且未設立營業商號，不解為何會被課徵房屋稅？財稅局對此解釋，房屋稅是依實際使用情形課徵不同稅率，雖然房屋未登記營業商號，但用途涉及存放營業相關貨物，因此視為營業用途，仍須依營業用稅率課徵。

許多民眾誤以為僅設有營業商號登記的房屋才需按營業用稅率課徵房屋稅，台南市財稅局表示，根據規定，房屋稅依實際使用情形課徵不同稅率。

財稅局進一步說明，房屋雖未登記營業商號，但其用途涉及存放與營業相關的貨物，即視為營業用途，或該房屋未設立營業登記，只要實際使用目的與營業活動相關，仍應依營業用稅率課徵房屋稅。

財稅局提醒，房屋稅按年徵收，若房屋使用情形有所變動，如從營業用途轉為自住用途，請務必在每年房屋稅開徵40日，也就是每年的3月22日前，向所在地的地方稅稽徵機關申報。

財稅局補充，若使用情形變更導致稅額減少，當期即可適用，逾期申報則自次期開始適用；如變更使稅額增加，自次期適用。

新北市6+5處青年社宅聯合招租電腦抽籤18日在律師見證下完成，吸引1萬7,042戶踴躍申請，其中包含租屋族期待已久的中和安邦與新店民安社宅。新北住都中心提醒，抽籤結果已同步公布於新北住都中心官方網站及臉書粉專，申請民眾可前往查詢。

本次首度招租的社宅共六處，包括中和安邦、新店民安、新店斯馨3號、土城明德3號、五股芳洲及泰山信華社宅，因多處社宅鄰近捷運站且交通便捷，吸引大量申請，其中，中和安邦社宅最為熱門，申請戶數高達3,990戶。

新北住都中心執行長錢奕綱分析，中和安邦社宅的高人氣與今年推行的新制「分級租金」密切相關，該社宅套房月租金最低僅需5,100元，加上周邊生活機能完善且為全新落成社區，自然成為租屋族的首選。

此次抽籤除針對首度招租的六處社宅，還包含即將到期失效的備取名單，涵蓋三峽國光、三峽北大、土城明德、板橋府中及三重五谷王等五處社宅的部分空房，合格申請人經抽籤後依輪候遞補號碼排序，後續將視各社宅作業進度通知民眾前往看屋、選屋與簽約入住。

新北住都中心表示，目前已陸續釋出五處社宅空房，符合資格的申請人皆已納入抽籤範圍，並於今日順利完成抽籤程序，電腦抽籤結果已公告於官方網站及臉書粉專，如有疑問，也可撥打服務專線有專人提供說明。

新北市地政局今公佈第3季住宅價格指數，7月至9月捷運沿線板南線板橋段、中永和線、三重新莊線等指數較上季上漲1.43%至5.43%，地政局分析主要原因捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。

新北地政局分析住宅價格指數分別為122.52、123.89、124.82，月漲幅介於0.75%至1.83%之間，另大樓及公寓指數與上季相較亦呈現微漲趨勢。8大次分區包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，7月至9月各月變動率於-2.4%至4.36%漲跌幅，與去年同期相較則大概有1.74%至13.39%年變動率。

而今年第3季新成屋指數為118.74，季變動率1.81%，與上季相較呈現微漲趨勢。整開區方面，淡海新市鎮、林口新市鎮、北大特區、副都心及頭前重劃區季指數分別為113.58、113.58、114.51及104.83，季變動率大致為1.75%至2.1%不等漲幅，分析原因受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，推動新成屋價格持續上漲，且整開區推動各項重大建設，生活機能日趨成熟，購屋需求上升帶動房價成長。

而觀察捷運線指數大致呈現微漲，除了板南線土城段較上季略跌-1.36%，板南線板橋段、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數較上季上漲1.43%至5.43%，主要原因捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。

台中豪宅一哥聯聚建設近日公開新作「聯聚玉衡大廈」，個案位於秋紅谷公園第一排，基地面積1,838坪，為聯聚歷案中最大基地，規劃雙塔建築，中庭花園達千坪，總樓高51樓，將是台中最高住宅。

聯聚今年創立滿三十周年，推出系列產品，先前推出的「聯聚理安大廈」，實價揭露，35樓以總價1.52億交易，每坪達127.2萬元，創下台中新高價，再次確立聯聚品牌及七期地段所創造的價值。

新推出的「聯聚玉衡大廈」，位於秋紅谷生態公園第一排，聯聚表示，規畫均質62坪的輕奢宅，讓每戶面寬達14.5米，加上低台度大面窗，視野寬闊，且單層僅四戶，讓每戶皆享永久棟距。

另外，因是超高層大樓，結構採用CNS 560「高拉力」鋼筋，強度提升50%，並使用台北101同等級鋼材，規劃取得耐震設計、耐震與綠建築多重標章，營造期間將由結構技師駐點審核，耐震係數更以高於法規標準要求。

不動產業者指出，「聯聚玉衡大廈」所在的七期重劃區除了台中國家歌劇院、夏綠地公園，也匯聚台中最完善的機能，包括台中市政府、市議會，新光三越、大遠百、Tiger City及最新開幕的誠品480皆聚集於此。

此外，近來仍陸續公布重大規劃，秋紅谷生態公園內將規劃興建由安藤忠雄設計的「童書之森．台中」圖書館，及捷運藍線B13站，目前發展已臻成熟，未來仍可期。

業者分析，現今大台中七期外圍預售屋單價行情已來到7至9字頭，依聯聚玉衡大廈地段及規畫，加上聯聚品牌，預料個案將能帶動一波追求穩健價值的高資產客戶購買潮。

興富發（2542）子公司齊裕營造位於高雄的百億大案「美術1號院」，今（18）日下午驚傳道路坍塌，已緊急灌漿回填；興富發傍晚代子公司齊裕營造公司公告該案停工，目前對齊裕的財務、業務無重大影響。該案總銷達181.17億元，原本預估在2025年10月完工，上述停工處分是否影響完工交屋時程，有待觀察。

位於高雄鼓山區美術東二路的「美術1號院」施工現場，其案場前路面，今（18）日下午3點多突然坍塌，警方獲報後立即到場協助交通管制，避免發生事故，現已由施工單位調派水泥車回填，工務局已在現場處理中，詳細坍塌原因待釐清。

至於負責投資興建該案的齊裕營造，其母公司興富發於傍晚則代齊裕公告，齊裕承攬高雄市青海214案「美術1號院」，於今（18）日下午發現工地外圍美術東二路側小部分人行道有下陷的情況產生。該案立即進行安全管制及區域的封鎖，並已完成下陷處的道路回填。

興富發表示，「美術1號院」目前已接受處分，該案全面進行停工。另外也被處以裁罰金額9萬元。

「美術1號院」規畫興建為地上33樓、地下7層，包括飯店、住宅的複合大樓，其中住宅的總銷金額達181.17億元。根據日前法說會最新資訊，該案目前銷售率逾64％，原本預計2025年8月可望取得使用執照，2025年10月完工。

興富發表示，目前該案基地前人行道下陷情形已改善，尚無重大影響。有關改善情形及未來因應措施，有關路損，將待回填混凝土乾燥及透地雷達檢查無誤後進行AC鋪設，確保該案無安全疑慮後，即申請復工。

興富發表示，「美術1號院」工地已停工，並積極進行復原工作，初步評估對子公司齊裕營造的財務、業務無重大影響。

即使央行第七波管制上線，不過高價預售案仍有穩定銷售成績，200萬都更宅再添新成員，由華固建設、璞真建設共同投資都更案「吾雙」，實價登錄一口氣揭露30戶成交資料，成交時間都在第七波選擇性信用管制之後，最高價每坪220.8萬元，共有13戶成交單價在每坪200萬元以上，也成為台北市兩百萬都更宅的新成員之一。

近年由於不少都更案位於台北市精華地段，包括如「敦南霖園」、「富邦藝庭」、「敦仰」、「勤美璞真㙎仰」、「耑序」等案成交價都突破每坪200萬大關。而此次揭露「吾雙」台北市信義路四段、光復南路口，規劃29～69坪產品，目前成交戶別中，最高單價為31樓頂樓戶的每坪220.8萬元，22樓以上中高樓層成交單價均逾每坪200萬元，最低成交價為低樓層6樓的每坪171.3萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市市中心的大面積土地相當稀有，該案經過多年整合，逾1450坪的基地又具臨信義路、光復南路二條主幹道，鄰近信義計劃區，是極為稀有的產品，雖然央行對於豪宅產品房貸限制嚴格，但基本上購買的以高端客戶為主，從實價揭露狀況來看，個案仍穩定銷售，受到影響程度相對有限。

曾敬德指出，雖然央行第七波管制上路後預售屋交易量大減，不過具有特色賣點的個案，仍夠維持穩定的銷售成績，只不過投資退場自用理性購屋狀況下，預售案的銷售期已經都普遍拉長，回歸到較正常的市況。

今年商用不動產市場交易熱絡，今年前11個月台北市億級商辦交易件數至少97件，比去年全年93件還多，而大安區11月有買方一口氣無貸款買下兩件「裕台企業大樓」商辦，五、八樓總金額高達5.12億元；同月內科還有兩筆商辦交易，包括圍棋基金會也無貸款以1.03億元，買下「加瑪科技中心」九樓，以及運輸物流業者砸約1.24億元，入手「里昂科技中心」三樓。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年商辦市場的反應熱絡，主要有三大因素，首先是「打炒房管住不管商」，去年平均地權條例上路後，限制私法人購置住宅，但商辦並未受限，使私法人資金轉往商用不動產，加上央行限貸也以住宅為主要約束對向，對商辦的影響不大，因此商用市場發展相對穩定。

其次是「海外資金解禁入市」，陳定中指出，上回美中貿易戰掀起海外資金回流潮，今年下半年，上千億銀彈陸續解禁，使商辦、廠辦市場迎來資金活水。第三，「收租重建深具彈性」，近年台北市區的老舊商辦陸續更新，使市場供給相對吃緊，租金也在供不應求的情況下走揚，帶動投報表現；加上大型商辦產權相對單純，未來整合重建的機會相對濃厚，投資人既可在短期內穩定收租，又能展望長期的更新遠景，成為資金停泊的理想去處。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計實價登錄資料，台北億級商辦交易去年總計93件，而今年截至目前為止已有97件，顯示今年高總價商用不動產市場受到半導體、AI產業的需求帶動下，交易明顯熱絡；而總銷金額今年約274億元，較去年全年的329億元略少16.7％，不過因今年實價尚未完全揭露完畢，總銷金額仍有機會超越持續攀升。

第一建經研究中心副理張菱育分析，今年台北億級商辦交易熱區集中在內湖區，有30件，因科技業有擴廠和成立企業總部的需求，而內科商辦的屋齡相較市中心新穎，且使用坪數較大，較有機會買下整棟或多層成立企業總部，買家以自用需求居多；而市中心的中山區、大安區則分別有20、13件交易，多為中高齡的舊型商辦，買方看好交通機能的地段優勢，在市中心商辦稀缺下，A級商辦租金也不斷攀升，部分案例甚至採「售後回租」方式，讓買方當現成包租公，因此成為高資產族的投資選擇之一。

預售市場對景氣變動相當敏感，現如今銀行房貸警報未解，第七波打炒房又接踵而來，市場觀望情緒高漲，房市買氣瞬間降溫，在交易量萎縮下，預售市場的表現也受到明顯衝擊。中信房屋研展室彙整實價登錄，統計六都預售屋平均成交單價，結果顯示，今年第三季，除新北的預售屋季增幅仍略有擴大外，其他五都的季增幅均呈現減少趨勢，其中，台北、桃園、台南第三季的預售屋平均房價較第二季還出現小幅回落的情況，顯見現階段房價漲勢已有所收斂。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行房貸審核趨於嚴格，部分銀行甚至通過提高利率、降低成數等方式來以價制量，大大加重房貸族的負擔。此外，第七波房市信用管制措施上路後，第二戶貸款成數下調為5成，第三戶以上及豪宅下調為3成，這迫使許多換屋族、投資客不得不拿出更多自備款來補足差額。政策的收緊壓縮了購屋民眾的資金彈性，還一度導致市面上解約現象頻頻發生，若是去年7月1日以前購買預售屋的民眾，還可通過換約轉售的方式下車，但對於7月1日以後進場的民眾，受平均地權條例修正案的限制，恐怕只能選擇認賠解約，並支付最高15％的違約金。在這種情況下，民眾購買預售屋的意願自然也會隨之下降。

莊思敏指出，隨著房市進入盤整格局，投資客群大量離場，市場交易回歸自住需求。從區域表現來看，六都中僅新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，這主要是因為新北的自住需求相當強勁，除在地居民外，還有許多台北市的外溢客群，加上今年新北市有不少指標建案釋出，也進一步推高了平均行情。至於第三季預售屋平均房價有小幅回落的台北、桃園和台南，台北因購屋總價較高，民眾對房貸額度的需求也更大，受政策影響自然更為顯著；桃園和台南則是過去幾年房價漲勢迅猛，房市炒作氛圍濃厚，如今隨著房市逐降溫，區域房價也從過熱的狀態回歸理性。

莊思敏指出，以新建案市場來看，雖然由於營建成本、人工成本、購地成本仍在高檔，短期內建商在成交價上應不會有太大讓步，不過，現在已經有部分業者採用「低首付、送家電、送家具」等促銷方式來刺激買氣，吸引購屋族進場，若交易量持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。

鼎固-KY（2923）今年在「匯景華庭」住宅項目銷售入帳的貢獻下，前三季稅後純益2.53億元，EPS 0.15元。最近中國大陸積極採取房市救市措施，鼎固總經理張能耀預期，可望激勵明年需求回升，而鼎固明年將有「上海黃浦日月光中心二期」可望在2025年完工，將加入租賃陣容，租金收益明年可望攀升。

鼎固大股東張虔生、張洪本兄弟總共持股已達97.38％，目前董事長張洪本、總經理張能耀父子，掌握集團有28家公司，股本達174億元，名列營建股7家百億股本之列。

觀察今年業績表示，張能耀表示，大陸房地產持續面臨挑戰，新政策也持續推出，放寬購屋資格，並調整住宅稅收、調降增值稅，預期將有助於刺激需求。至於鼎固2024年表現，租賃方面表現持平，房地產開發案則以「匯景華庭」項目交屋入帳為主要認列來源，交屋戶數約236 戶，金額約55億元；接下來重點建案為「昆山鼎耀-伯爵大地」，今年已陸續預售。

租賃投資性不動產方面，張能耀表示，鼎固擁有重慶「渝中解放碑日月光中心商場」、上海「嘉定日月光中心商場」、上海「黃浦日月光中心」辦公及商場、閔行「春申麗園」騎樓及地下商場、上海「嘉定出租」大樓、靜安「御華山」商場等。其中，三大日月光中心商場，目前出租率都在70~84％。

在建中投資性不動產，則為「上海黃浦日月光中心二期」，預計2025年完工，建築面積達4.7萬坪，明年加入招租陣容。張能耀表示，目前商店前期預租已展開，辦公也開始招租，總體需求還是比較淡，所以對於黃浦日月光中心二期，鼎固還是比較謹慎樂觀。

在台灣方面，張能耀表示，台北市「天母傑仕堡」目前商場店面出租率已100％，住宅則已租90％。台中市兩塊地包括洲際路2,494.5坪、市政路283.53坪，仍開發中。觀察台灣房市，短期受政策調整影響，但長期將回歸市場機制，鼎固看好優質物件還是會有需求。

今年前三季鼎固合併營收為76.35億元、年增2.57％，稅後純益2.53億元，EPS為0.15元，獲利都比去年同期攀升。

張能耀指出，長線來看，鼎固土地取得較早，成本較低，因此擁有競爭優勢。

對於市場高度關注中國大陸房市近況，也關注是否影響鼎固的業績。對此，張能耀表示，中國大陸房市由於受外資投資中國趨於謹慎，本土投資需求平穩，總體辦公租賃市場需求成長有放緩現象，辦公租金成長有限；至於鼎固的辦公租賃，主要集中在上海及黃浦區，由於近鐵站，因此未來展望仍有需求，只是受大環境影響，租金可能會持平或小幅成長，租金價格壓力較大。

商場方面，張能耀表示，鼎固擁有資產多集中在上海、重慶。其中重慶案，正進行租戶調整；至於上海，商場總體供給量偏大，加上上海地鐵交通方便，新開幕很多商業不動產項目，對於消費者有一定的吸引力，再加上電子商務發達，對於非必要體驗型消費，消費者多可在手機上即完成交易， 因此不必到實體零售店消費。上海消費已保守，相對經營壓力較大，租金表現方面，除生意特別好的商舖之外，總體租金持平，少部分租金已下滑。

張能耀表示，但是鼎固採增加體驗型業態來因應，加上原來有的餐飲業態已符合需求，因此總體客流，比去年相比，只有小幅減少，大約10％，客流量還是很穩定。

中國建築(601668)12月18日晚間公告，公司2024年1—11月新簽合同總額4.01萬億元，同比增長4.6%。

今年以來，A股上市公司赴港上市案例持續增多。據《證券日報》記者不完全統計，截至發稿，年內已有近20家A股上市公司籌畫或分拆子公司赴港上市。

薩摩耶雲科技（深圳）集團有限公司首席經濟學家鄭磊在接受《證券日報》記者採訪時表示，通過“A+H”上市，企業可以提升國際形象和全球競爭力，進一步豐富融資管道，更好滿足研發創新和國際化發展需求。

滿足全球化發展需要

具體來看，美的集團股份有限公司（以下簡稱“美的集團”）、順豐控股股份有限公司（以下簡稱“順豐控股”）、江蘇龍蟠科技股份有限公司年內已成功登陸港股市場。邁威（上海）生物科技股份有限公司、佛山市海天調味食品股份有限公司（以下簡稱“海天味業”）、江蘇恒瑞醫藥股份有限公司（以下簡稱“恒瑞醫藥”）、寧波均勝電子股份有限公司（以下簡稱“均勝電子”）等十餘家公司正籌畫赴港上市。山東南山鋁業股份有限公司、歌爾股份有限公司、科大訊飛股份有限公司等公司計畫分拆子公司赴港上市。

其中，國內家電龍頭公司美的集團於9月17日在香港聯交所主機板成功掛牌上市，正式成為“A+H”上市公司，其共計發行5.66億股H股股份，募集資金總額為310.14億港元。

國內快遞物流龍頭順豐控股於11月27日在香港聯交所掛牌上市。此次上市，順豐控股全球共發售1.7億股H股股份，募集資金總額達到58.31億港元。

另外，也有不少A股上市公司加快赴港上市步伐。例如，國內速凍食品龍頭企業安井食品集團股份有限公司（以下簡稱“安井食品”）籌畫赴港上市已有近一年時間，於11月29日通過了董事會和監事會的審議，同意發行H股股票並在香港聯交所上市。公司計畫在未來18個月內選擇適當的時機和發行視窗完成上市。

國內光伏電池龍頭海南鈞達新能源科技股份有限公司於10月14日再次向香港聯交所遞交了上市申請，這是公司2024年第二次向聯交所遞表。此前在2月6日，公司首次向港交所遞交了招股書，但因財務資料失效，公司于10月份重新遞交了招股書。

中國金融智庫特邀研究員餘豐慧對《證券日報》記者表示，“‘A+H’上市公司可利用兩個市場的優勢，實現資本運作的多元化，進一步推動國際化進程。”

記者梳理相關資訊發現，多家公司在公告中表示，赴港上市是全球化戰略的關鍵一步，旨在通過港股這一平臺更好地發展國際市場。

順豐控股董事長王衛在H股上市儀式上表示：“在港交所上市對順豐意義重大，集團可以借此更好地發展國際市場。”公開資料顯示，順豐控股港股IPO募集資金約45%用於加強公司的國際及跨境物流能力。

國內醫藥龍頭恒瑞醫藥公告稱，計畫赴港上市主要為深入推動科技創新和國際化雙輪驅動戰略，進一步助力公司國際化業務的發展。據瞭解，恒瑞醫藥的高端製劑產品已經進入40多個國家，通過與海外公司合作，目前已實現11項創新藥海外授權。

光伏電池龍頭均勝電子在公告中表示，計畫赴港上市主要是為滿足在智慧汽車等領域的全球化發展需要，深入推進公司“業務+資本”聯動的全球化戰略佈局等。今年上半年，公司海外業務收入達到208.5億元，占比進一步提升至約77%。

“醬油一哥”海天味業表示，謀求“A+H”上市，主要是為加快公司的國際化戰略及海外業務佈局，增強公司的境外融資能力。

美的集團管理層表示，赴港上市不僅是看中港股的“突破性、便利性和快速性”，更是為了提升國際知名度，推進品牌全球化戰略。

政策不斷發力

值得一提的事，“A+H”模式火熱的背後，離不開政策利好的推動。今年4月份，中國證券監督管理委員會發佈五項資本市場對港合作措施，其中一項便是“支援內地行業龍頭企業赴香港上市”；10月份，香港證券及期貨事務監察委員會和香港聯交所發佈聯合聲明，宣佈將優化新上市申請審批流程時間表，優化審批流程，以進一步提升香港作為區內領先的國際新股集資市場的吸引力。

在餘豐慧看來，隨著內地與香港資本市場互聯互通機制的不斷深化，兩地監管機構之間的合作日益緊密，將為A股公司赴港上市提供更加便捷和穩定的政策環境。

在一系列政策支持以及成功案例的示範效應下，“A+H”呈現積極發展態勢。同花順iFinD資料顯示，截至12月17日，在內地與香港兩地同時上市的企業數量已達151家。

在餘豐慧看來，未來赴港上市的A股公司或主要集中在具有較強競爭力和成長潛力的行業，如科技、新能源、生物醫藥等領域。尤其是具有海外業務、國際化程度較高並尋求多元化融資途徑的企業，具有較強的赴港上市潛力。

“A+H”模式為內地企業提供更多機會的同時，也面臨市場差異、監管差異、融資成本、匯率風險等方面的挑戰，企業應如何應對？

工業和資訊化部資訊通信經濟專家委員會委員盤和林對《證券日報》記者表示：“企業應制定科學合理的上市計畫，包括明確上市的目的、選擇合適的上市時機和地點，以及制定詳細的融資計畫和市場推廣策略等；謹慎處理合規問題，提高資訊披露透明度；監測市場動態，及時調整策略，以應對可能的股價波動；此外，不斷加強對國際市場的研究和理解，積極尋找潛在的合作機會。”

對於未來投資機會將如何演變，盤和林認為，港股估值低，股息回報率高，且融資能力強，是比較成熟和健康的市場，適合價值投資者。未來香港和內地雙向投資管道更加通暢，會有更多企業赴港上市。對於投資者而言，“A+H”上市意味著可以在不同市場更靈活地配置資產，有助於分散風險，但也需要綜合考慮公司的財務狀況、行業前景等因素，制定合理的投資策略。

餘豐慧認為，隨著更多高品質公司的加入，預計港股市場的整體吸引力會進一步增強，這不僅有利於改善市場的流動性和估值水準，還將推動形成一個更加健康、活躍的投資生態。同時，對於普通投資者而言，也意味著有機會接觸到更多優秀的中國企業，分享其成長紅利。

又一家王健林昔日的生意夥伴對大連萬達集團發起了“追償”。

12月17日，記者獨家獲悉，融創集團向中國國際經濟貿易仲裁委員會對大連萬達集團股份有限公司（以下簡稱“萬達集團”）提起仲裁，事涉早先融創與大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）簽訂的戰略投資協議，融創要求萬達集團和萬達商管支付相應的股份回購款，據知情人士透露，目前該仲裁申請已被受理。

騰訊、蘇寧、融創和京東曾宣佈340億元入股萬達商管

這起事件還要追溯至2018年。

2018年1月29日，大連萬達集團官方發佈消息稱，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇甯雲商、融創和京東340億元入股萬達商業（即更名後的萬達商管集團），收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。此次入股騰訊將投資100億元，持股比例為4.12%，蘇寧和融創分別投資95億元，持股比例3.91%，京東投資50億元，持股比例2.06%，共計占萬達商業股份比例約14%。按照這一比例計算，萬達商業的估值達2430億元。

在該消息宣佈後一日，融創中國（01918.HK）公告宣佈，融創可以委派一名人士作為列席代表列席萬達商業董事會，但不享有投票權。

而四巨頭在戰略投資萬達商業的同時，也和其簽署了一份對賭協定。

澎湃新聞瞭解到，在萬達商業與投資者簽署的這份新的對賭協定中，萬達商業的最晚上市時間比原先推遲了五年，投資方要求萬達商業要在2023年10月31日前完成上市，並未規定上市地點。

此外，萬達商業不可以更改其主營業務，2019年租金的淨收益要達到190億元，如果低於這個數值，投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。

同年12月，永輝超市（601933.SH）也受讓了萬達商管部分股權。

2018年12月3日，永輝超市與大連一方集團、孫喜雙簽訂股份轉讓協議，受讓大連一方持有的大連萬達商管6791.02萬股股份，每股轉讓價格為52元，總價35.31億元。

折戟A股後轉戰港股，王健林引入600億元新戰投

萬達商管回A股上市之路並不順利。

2021年3月24日，大連萬達集團在官網發佈一則《關於萬達商業撤回A股上市申請的通告》，宣佈從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。這份通告稱，旗下大連萬達商業管理集團股份有限公司撤回IPO申請。通告稱，基於對自身戰略的研判，萬達商業決定對公司從事輕資產商業運營、科技、資料、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市。因此公司決定，撤回萬達商業A股IPO申請。

同年10月份，萬達商業以“珠海萬達商管”的名義繼續衝擊港股，試圖在港股IPO。但珠海萬達商管在港股的IPO也依然不順利，在珠海萬達商管四度遞交招股書且距其在港股上市最後的截止時間越來越近之時，王健林為珠海萬達商管找來了白衣騎士。

2023年12月12日，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團共同宣佈簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回後，對珠海萬達商管再投資。現有投資人於2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元（約180億元人民幣），現有投資人在原投資安排中享有到期贖回權。按照新協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

此後的2024年3月30日，大連萬達商管集團宣佈，與太盟投資集團、阿布達比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協議，上述5家機構將聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

然而，王健林迎來“救命錢”的同時，他一手創建的珠海萬達商管的主導權似乎也正在發生變化。

據國家企業信用資訊公示系統顯示，大連新達盟商業管理有限公司在9月2日發生了一系列工商資訊變更。

大連新達盟是2024年1月12日新成立的公司，成立時註冊資本約162.07億元，法定代表人為肖廣瑞，由大連萬達商管及旗下大連萬裕企業管理有限公司分別持股99.9938%和0.0062%。該公司的子公司為珠海萬達商管，珠海萬達商管是萬達集團的輕資產平臺，目前管理496個大型商業廣場。從具體的變動來看，大連新達盟的註冊資本從原先的162.1億元增至405.2億元，投資總額達到513億元；新增10位投資人。同時，公司市場主體類型也轉變為“有限責任公司（外商投資、非獨資）”。

在這新增的10個出資機構中，除了之前已經披露的太盟投資集團、中信資本等之外，蘇州紐達企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）首次出現在出資機構名單中，這家公司由蘇州紐爾利新策創業投資合夥企業（有限合夥）、海南紐爾利企業管理有限公司分別持股99%、1%，資方為包括蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州財政局在內的蘇州國資。

蘇甯易購、永輝超市先後向萬達提起仲裁，要求及時支付股權轉讓款約86.79億元

因未能及時支付股份回購款，大連萬達集團已被蘇甯易購及永輝超市仲裁追討約86.79億元。

10月22日，ST易購（002024.SZ，蘇甯易購）發佈關於重大仲裁的公告。

公告顯示，蘇甯易購請求裁決大連萬達集團向蘇甯易購集團股份有限公司及其子公司蘇寧國際集團股份有限公司（Suning International Group Co., Limited，以下簡稱“蘇寧國際”）支付股份回購款5040598551.33元。同時，請求裁決大連萬達商業管理集團股份有限公司對萬達集團的上述付款義務承擔連帶責任。請求裁決萬達集團和萬達商管承擔本案仲裁費、保全費、保險費、 律師費等全部費用，該仲裁已被受理。

蘇甯易購認為，萬達集團和萬達商管違反了《戰略合作協定》的約定，且觸發了 《戰略合作協定》中的股份回購條款，萬達集團和萬達商管拒不糾正且拖延回購股份，遂基於實際情況，依據《戰略合作協定》的約定向貿仲申請裁決，請求裁決萬達集團和萬達商管回購部分股份，支付相應的股份回購款。

除了未能及時支付蘇甯易購的股份回購款之外，此前永輝超市已因萬達約36.39億元股權轉讓欠款申請仲裁且獲受理。

10月13日，永輝超市發佈公告稱，公司作為申請人，已收到上海國際經濟貿易仲裁委員會關於其仲裁申請的受理通知。

公告顯示，永輝超市請求裁決大連禦錦貿易有限公司（以下簡稱“大連禦錦”）立即向公司支付剩餘股份轉讓價款約36.39億元，以及加速到期違約金約2.18億元。同時，請求裁決大連禦錦立即向公司支付因本案支出的律師費約200萬元。請求裁決王健林、孫喜雙、 大連一方集團有限公司為前述剩餘股份轉讓價款、加速到期違約金及律師費合計約38.59億元承擔連帶保證責任。請求裁決被申請人承擔本案全部仲裁費用。

2023年12月8日，永輝超市與大連禦錦簽訂《永輝超市股份有限公司與大連禦錦貿易有限公司關於大連萬達商業管理集團股份有限公司之股份轉讓協議》，公司向大連禦錦出售所持有的388699998股大連萬達商業管理集團股份有限公司股份（對應萬達商管於2023年8月25日增資擴股前公司的持股）。標的股份對應的股份轉讓價款為約45.3億元，由大連禦錦分八期支付。

樓市稅收政策調整已過半月，交出搶眼成績單。12月17日，記者從國家稅務總局上海市稅務局獲悉，12月1日至15日，上海市個人購房契稅減稅超6億元，住房交易累計涉稅申報約2.7萬套，同比增長93.5%。

11月底，國家、上海先後發文推行樓市稅收新政，涉及契稅、增值稅、個人所得稅稅率調整，有效降低了房地產交易買賣雙方稅負。

具體來看，契稅稅率降低惠及廣大購房者。根據財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，自12月1日起，全國範圍內個人購買住房契稅優惠政策的住房面積標準由原來的90平方米提高到140平方米，即對個人購買家庭唯一或第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的唯一或第二套住房，分別減按1.5%、2%的稅率徵收契稅。

上海市稅務局資料顯示，12月前15天，上海市個人購買140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房契稅減稅近6億元，個人購買140平方米以上家庭唯一和第二套住房契稅減稅7800萬元，共惠及1.6萬戶家庭。

增值稅和個人所得稅的調整則惠及房屋出售方，有利於減輕市民住房置換負擔。根據上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，上海正式取消本市普通住房標準，個人轉讓原屬於非普通住宅標準的住房，符合相關條件的，從原先按轉讓收入的2%，下調至1%核定應納個人所得稅；若該住房持有2年及以上的，則直接免征增值稅。

上海市稅務局資料顯示，12月前15天，上海市僅改善型住房需求家庭，出售住房符合相關條件的，個人所得稅累計減稅4900萬元。

12月17日，上海兩宗商業用地出讓，浦東新區外高橋新市鎮G片區G03-04地塊和靜安區彭浦社區N070101單元zb017C-02地塊起始總價為12.6576億元。

最終，百聯集團有限公司旗下的上海百涵企業管理有限公司和上海百蘊企業管理有限公司以9.5892億元的底價競得靜安區彭浦社區N070101單元zb017C-02地塊，樓板價為15500元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為辦公樓、商業用地，出讓面積20622.03平方米，容積率為3.0，計容面積61866.09平方米。

功能業態方面，出讓檔要求，商業部分：商業定位汽車主題聯動型業態，以汽車文化、汽車服務、汽車展覽為主，並結合汽車消費衍生的其他生活方式體驗，打造汽車主題園區。辦公部分：根據《市北功能區“十四五規劃”》，持續增強市北數智經濟發展優勢，堅持“產業數位化、數字產業化”的發展方向，以“大資料+”為突破口，圍繞要素全生命週期構建數智創新賦能體系，大力集聚雲計算、區塊鏈、5G等產業，形成以大資料為特色的數智產業集群，積極發展總部經濟。

引入行業方面，出讓檔要求：商業部分：要求建設一座建築面積不少於20000平方米的汽車主題園區：受讓人應當在汽車主題園區（整體商業）竣工規劃資源驗收通過之日起1年內引入不少於5家汽車品牌展示館。

辦公部分：辦公樓引入企業應符合靜安產業發展導向，引入數智科技、生命健康、雲計算、大資料、人工智慧、資訊技術、區塊鏈、元宇宙、國際貿易等相關產業。受讓人（或其成立的項目公司）在公司設立、建設、經營過程中均應遵守符合產業功能定位、稅收屬地征管、屬地註冊登記的要求，實現“功能、稅收、註冊”三落地，且承諾在辦公物業自持年限內不遷移出靜安區。

浦東新區外高橋新市鎮G片區G03-04地塊由上海國夢圓置業有限公司以3.0684億元的底價競得，樓板價6887元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為餐飲旅館業、文體、商業用地；東至高傑路、G03-01地塊，南至G03-03地塊，西至萊陽路，北至德愛路；出讓面積24751.76平方米，容積率為1.8，計容面積44553.17平方米。

出讓人要求，本地塊內需設置建築面積不小於1000平方米（不計容）的公共服務設施，包括：社區學校。同時，該地塊內設置一條寬度不小於6米、長度不小於180米的東西向公共步行通道，連接地塊兩側邊界。

本地塊內社區文化用地中需設置建築面積約6583平方米的社區文化活動中心，還需設置建築面積約100平方米的文化活動室；本地塊內社區體育用地中需設置建築面積約6383平方米的社區體育中心，還需設置建築面積約300平方米的健身點。本地塊內商業用地中需設置建築面積約8000平方米的酒店。

時隔一年，建發股份（600153.SH）再宣佈收購控股子公司建發房地產集團有限公司（以下簡稱“建發房產”）的股權。

12月17日晚間，建發股份發佈公告，計畫以30.66億元的評估價格收購建發房產10%股權，轉讓方為公司控股股東廈門建發集團有限公司（以下簡稱“建發集團”）。

對於此次收購行為，建發股份解釋稱，是為增強公司盈利能力，推進公司控股股東建發集團逐步履行歷史遺留的向公司轉讓建發房產少數股權的承諾。

本次交易完成前後，建發房產均為公司合併報表範圍內的子公司，建發股份對建發房產的持股比例將升至64.654%，建發集團的持股則降至35.346%。

一年零三個月，建發房產估值縮水近60億元。

2023年12月22日，建發股份宣佈，擬收購建發房產8%股權。相隔一天之後的12月24日建發股份則宣佈因外部因素影響，交易終止。彼時，建發股份的公告顯示，在評估基準日2023年7月31日，標的公司建發房產扣除永續債後的股東全部權益評估值為人民幣364.08億元。建發股份最新的公告則顯示，在評估基準日2024年10月31日，標的公司建發房產扣除永續債後的股東全部權益評估值為人民幣306.63億元。

縮水的還包括建發房產的資產和利潤。截至2024年10月31日，建發房產經審計的總資產為4645.33億元，總負債為3535.11億元，淨資產為1110.22億元，歸母淨資產為351.29億元，扣除永續債後的歸母淨資產為285.29億元。截至2023年9月30日，建發房產未經審計的總資產為4897.88億元，總負債為3732.82億元，淨資產為1165.06億元，歸母淨資產為408.37億元，扣除永續債後的歸母淨資產為278.67億元。

利潤方面，2020年-2023年，建發房產分別實現歸母淨利潤42億元、43億元、44億元、45億元，在房地產行業下行的年份仍然能實現穩健的盈利。2024年1-9月，建發房產實現歸母淨利潤16.05億元，同比增加3.08%。

根據克而瑞發佈的中國房地產企業銷售榜顯示，2017年～2023年，建發房產合同銷售金額在行業的排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位、第21位、第10位、第8位。2024年1-11月，建發房產銷售額已經躍升至行業第7名。

根據以2024年10月31日為基準日出具的審計報告，建發房產合併報表口徑扣除永續債後的股東全部權益帳面價值為285.29億元。根據評估報告，標的公司扣除永續債後股東全部權益價值為306.63億元，增值率為7.48%。

公告同時表示，本次交易完成後，為增強股東回報，保護中小股東利益，公司擬在既定股東回報規劃的基礎上，進一步作出特別安排。公司董事會擬針對2024年度和2025年度制訂符合要求的利潤分配預案：每年以現金方式分配的利潤不少於當年實現的合併報表歸屬於上市公司股東的可供分配利潤的30%，且每年每股份紅不低於0.7元人民幣。

綠地在代建方面的動作也明顯加快。

觀點網 隨著行業的深入發展，房企大踏步進行業務轉型與延伸。其中，代建業務既能發揮房地產企業積累的專業水準和豐富經驗，又能憑藉品牌和管理輸出，獲得經營收益。

更重要的是，儘管代建業務利潤微薄，但在房地產市場週期波動下，卻是推動企業輕資產運營模式轉型，抵禦風險的有效辦法。也因此，代建領域更充滿血雨腥風。

12月15日，綠地•津瀾項目開盤，123套房源首開銷售1.5億元，去化率超過80%。從項目名稱來看，毫無疑問是由綠地“打造”。而事實上，這是綠地集團在京津冀地區的首個全週期代建專案。

“抱團”地方國資

專案由國有獨資大型綜合性企業富凱建設集團、沽盛建設集團共同開發，綠地為代建方，採用綠地品牌，並由提供全週期管理、產品設計、專案開發、技術服務、操盤行銷等全流程專業化支援。

三家國企合作，在充滿不確定的市場中，帶來滿滿“安全感”。

物業由成都嘉城新悅提供，這是一家四川本土企業，曾服務過成都大運會。整體來看，各方強強聯合，共同成就綠地•津瀾。

據悉，綠地•津瀾位於天津市津南區辛莊鎮核心區域吉泰道與鑫海路交口，臨近天津大道，坐享四橫兩縱交通網，城市交通網絡完備。周邊生態、商業、教育、醫療等配套資源齊全，自然景觀優越。

專案總建築面積15萬平方米，分兩期開發。首期開發的07號地塊總建築面積約8萬平方米，規劃建設89平方米至160平方米四種戶型洋房社區。

項目於今年6月正式開工，提前30天完成示範區主體封頂，並于國慶前夕正式亮相。本次開盤的首批次三棟樓，首棟已於11月完成主體封頂，其餘樓棟將於本月底全部封頂。

據公開信息，綠地集團於2007年進入天津市場，先後投資開發新裡天瀾、新裡北苑、海域香頌、棲湖公館、全球貿易港、盤龍穀等多個專案，產品覆蓋住宅、商業、寫字樓、酒店等多種業態，累計投資額超過210億元。

就整個京津冀地區來看，先後開發建設城市功能及產城融合項目近40個，總投資額超600億元。

近年來，綠地集團強調積極推進提升“老賽道”、開闢“新賽道”等轉型舉措。在房地產業方面，則包括積極推進代建業務及商管轉型。

在綠地的過往來看，與地方城投等帶有國資屬性的地方平臺公司合作模式也早已開啟。

例如，在2022年無錫第四批次土拍中，綠地控股(2.340, -0.01, -0.43%)旗下綠地香港聯合當地城投拿下3宗地。在那一次的土拍之前，財政部發佈了《財政部關於加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，該通知規定：“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。”

事實上，受房企出險影響，居民購房積極性減弱，進而房企土地投資意願也愈加低迷。2022年的土拍市場，國央企以及地方城投公司成為拿地主力軍。

有研報指出，考慮到2022年城投托底拿地的情況愈發普遍，該新規對於城投拿地亦將起到一定的抑制作用。

據瞭解，綠地控股那一次土拍中的拿地資金實際上來自於當地城投，綠地控股承擔了“代持”和“代建”的角色。最終，無錫的這場土拍13宗地塊全部底價成交，地方國企拿地占比僅達三成。

代建平臺衍變

綠地在代建方面的動作也明顯加快。

綠地香港是綠地集團唯一的境外上市房地產平臺，城市佈局上偏華東、華南區域。包括長三角、大灣區，以及廣西、雲南等地，共計在41個城市打造了110餘個項目，涵蓋住宅、學校、別墅、文旅、康養、商業、酒店、寫字樓等多種業態。多元化業務上亦向長租公寓、代建管理、美居家裝等多元領域發展。

也是在代建市場廣闊前景驅動下，綠地香港推出輕資產代建品牌“綠地智造”。聯合聯合無錫城投拿下3宗地塊的也正是綠地香港，發揮房地產開發管理的經驗和供應鏈資源等綜合優勢，負責全過程代建管理服務。

在10月，“綠地智造”成功中標泰州姜堰陽光•梧桐雅居項目。項目位於泰州市薑堰核心地段，周邊環繞美術館，文化、生活及商業等配套齊全，是當地頗受市場關注的重點房地產開發專案。

專案總建築面積約25萬平方米，預計總投資超20億元，專案總貨值約25億元，預計將於2025年一季度入市銷售。

但需要注意的是，今年3月，綠地集團在前期探索實踐的基礎上，成立綠地智慧代建平臺，全面整合房地產、基建、金融、商貿、酒店、文旅等多元產業資源，發力打造城市建設運營集成服務平臺，賦能代建業務升級。

4月23日，綠地集團旗下城市建設運營集成服務平臺--綠地智慧（上海）建設服務有限公司正式亮相。據查，這一新平臺由綠地大基建集團有限公司持股99%，上海綠材企業管理有限公司持股1%。後者又是由綠地大基建全資持股。綠地大基建是綠地集團的全資子公司。

今年3月19日，在正式亮相前，綠地集團與重慶市銅梁區人民政府簽署戰略合作協定，簽約打造重慶銅梁文旅標杆項目，將重點圍繞銅梁文旅產業、現代山地特色高效農業、高新產業(67.760, -0.04, -0.06%)園建設等系列專案開展合作。負責這一項目的是綠地城市建設運營集成服務平臺綠地智慧。

比較而言，綠地智造通過為委託方提供房地產專案全過程開發管理，進行產業鏈縱向延伸賦能，推動代建業務平臺升級為城市建設運營集成服務提供者。

而綠地智慧重點聚焦文旅、度假等綜合性專案，充分發揮自身策劃、建設、運營能力，向合作方輸出“P+EPC+O”的集成服務解決方案。

可以說，眼下綠地集團已有雙代建平臺，未來進一步整合或是進行更清晰的業務劃分，也許還需結合市場回饋進一步決定。

但無異議的是，代建都將是綠地未來的發展重點之一。

雅居樂集團(03383)公布，岳元已獲委任為執行董事及薪酬委員會、提名委員會以及風險管理委員會各自的成員，而鄭漢鈞辭任獨立非執行董事等職務，而現任獨立非執行董事彭說龍獲委任為薪酬委員會主席，均自昨天起生效。

該集團指，隨著岳元獲委任為董事，該集團已重新遵守上市規則第13.92條有關董事會成員多元化的規定。至於岳元為其副總裁及地產副總裁，她將收取每年41.52萬元的董事袍金，並將繼續收取每年192萬元人民幣作為副總裁的薪酬，以及酌情花紅。

住宅租金回軟，拖累出租回報率連升5個月後首次回落。中原地產統計數據顯示，今年10月中原城市租金回報率（CRI回報率）錄得3.46厘，按月微跌0.01個百分點，連升5個月走勢斷纜。同期租金回報率錄得4厘或以上的成份屋苑縮減至21個，按月少1個。

雖然CRI回報率按月有所回落，惟仍屬2012年1月錄得3.52厘後，近13年次高；單計今年首10個月，累積上揚0.39個百分點。

四大分區回報率中，10月只有港島區回報率下跌，由9月的3.6厘，降至10月的3.54厘，為連升6個月首度回落。

反觀新界西及新界東回報率，同樣按月攀升0.02個百分點，最新分別報3.7厘及3.64厘，當中新界西回報率更為四大分區之冠。九龍區同期回報率維持3.68厘。

得寶花園4.86厘最強

隨着CRI回報率回落，143個成份屋苑中，10月租金回報達4厘或以上屋苑減至21個，較9月少1個，其中以九龍灣得寶花園租金回報率4.86厘最高。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀預計，在用家剛性需求支持下，租金短期維持高企，而樓價於減息後逐步回穩，料CRI回報率可在3.4厘以上企穩。

自5月17日全國保交房工作會議以來，相關部門和地方正加快推動收購存量商品房用作保障性住房落地。據多家媒體報導，近期，重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山、合肥等逾10個城市收購存量房項目落地，已籌集保障性住房上萬套。

其中，在江蘇，國開行牽頭發放銀團貸款11億元(人民幣．下同)，支持地方國有企業收購房企未出售房源，改造為保障性住房後按照保本微利原則配售；在重慶，工行向嘉寓公司發放貸款，支持收購逾1000套保障性租賃住房；在安徽，農行、中行等支持收購舒城縣685套公寓、蒙城縣865套住宅用作保障性租賃住房，實現收購存量房在人口集中縣域落地。

隨著財政和貨幣金融政策落地見效，市場專家普遍看好明年房地產市場供給不斷優化。中指研究院政策研究總監陳文靜指出，未來相關政策有望繼續完善，打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點，促進存量商品房去化。

新世界發展（00017）財務狀況惹關注，彭博昨天引述知情人士報道，該公司正與銀行商討延長部分貸款期限。

否認供股及大削債

另外，昨天市傳新世界正考慮供股、債務重組等多種方案；新世界發言人回應稱，得悉網絡流傳一些不實的猜測和謠言，重申公司全面遵守所有披露要求，向投資者和股東提供及時和適當的消息。

昨天市場流傳新世界正考慮採取8項措施，當中包括在母企周大福企業包銷下供股、委任財顧、尋求大幅度削債等，據悉部份措施已遭涉事的銀行否認。

至於彭博的報道，則未有提及新世界希望延長貸款的具體時間，以及涉及的貸款金額。據Debtwire早前報道，新世界近日已向銀行發信，尋求就違反財務指標（financial covenant breach）取得豁免，原因為淨負債佔資產比率超過100%。新世界昨天連跌第六日，挫6.7%，收報5.27元。

摩通料半年內違約機會25%

另外，摩通向投資者發出備忘，指基於近期事件，估計未來6個月新世界出現債務違約的機會率為25%。該行說，儘管新世界或可作出緩解措施，例如處置核心資產，以及由股東或母企提供流動性支持，惟考慮到發生信貸事件的可能性，仍建議投資者止蝕。

該行認為，新世界要緩解目前情況，不可只出售非核心資產，還要考慮出售核心資產，如中環的新世界大廈（80億元）、尖沙咀K11 Musea（290億元）及K11 Art Mall（85億元），這些資產帳面值逾400億元，有助改善流動性。此外，新世界亦可進行供股，以獲得周企注資。目前周企持有新世界45.24%權益。

早前集團主席鄭家純在股東會上表示，由於公司「負債好高」，目前首要任務是積極把現金回籠，想辦法降低負債。

長實新地南豐獨資 業界：仍有流標風險

港鐵（00066）東涌線延線東涌東站物業發展項目第一期（東涌東站第一期）拆細後捲土重來招標，項目昨日截收標書，擺脫去年「零標書」的困境，共接獲4個財團入標，長實（01113）、新地（00016）等主要發展商都有參與。業界認為，是次入標反應已算理想，但仍有流標風險。

東涌東站物業發展項目坐落興建中的港鐵東涌線延線東涌東站對面，第一期位處整個發展項目的東南部分，住宅樓面面積上限約32.29萬方呎，可提供約600伙。項目昨日截標，港鐵發言人公布，共收到4份標書。港鐵公司將詳細考慮有關標書，並於稍後公布招標結果。

入場費固定3.3億 分紅比例決勝

據記者於九龍灣港鐵總部的入標現場所見，長實、新地、南豐都有派代表到場並以獨資形式入標；信置（00083）夥拍鷹君（00041）合組財團參與。

東涌東站第一期曾於去年推出，當時預計發展總樓面面積上限約78.34萬方呎，提供住宅連商場設施，其中住宅樓面面積上限約69.59萬方呎，商場樓面面積上限則約8.75萬方呎，預計可興建3幢住宅樓宇，提供不多於1200伙。項目去年10月共收到32份意向書，但同年11月正式截標時，最終卻未接獲任何標書，即場流標。

港鐵整合各方面意見後，把第一期的發展規模縮減，剔除商場樓面之餘，並少建一幢住宅大廈，可建住宅樓面大減37.3萬方呎或53.6%，單位數目亦削半。項目上月重新邀請發展商提交意向書，最終收到33份意向書，較去年首次推出時多1份，反映拆細後吸引力增加。

發展商須「開荒」 出價料保守

據了解，今次東涌東站第一期招標條款簡單，港鐵自行負責補地價工作，入場費固定為3.3億元，每方呎樓面入場費約1022元，發展商的分紅比例建議為決勝關鍵。

早前市場估計，項目有機會收到3至5份標書。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今次反應算是不俗，但仍不能排除流標風險，因現時每方呎建築成本已經要6000元以上，但東涌大型屋苑樓價只貼近1萬元，發展商出價料保守。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，是次入標反應非常好，由於港鐵在東涌尚有大量住宅項目待推，今次的項目較細，對財務影響較低，相信港鐵不會選擇流標。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次調整項目規模及入標條件後，獲多間大型發展商參與競投，入標數量合乎市場預期。惟項目與目前東涌市中心相距較遠，發展屬開荒階段，雖然規模較之前減逾半，有助降低項目投資額及風險，不過預期發展商入標條件仍傾向保守。中原測量師行聯席董事張競達稱，樓市仍存在不明朗因素，料發展商出價仍審慎。

發展商積極推售新界上車盤，泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋滙都II，昨天加推全新價單共88伙，折實呎價9588元起，折實平均呎價10488元，全數單位本周日（22日）起發售。

泛海國際集團執行董事關堡林指出，滙都II自上月開售至今累沽134伙，總成交金額逾5.7億元。為滿足市場需要，項目原價加推3號價單共88伙，折實售價325.15萬至659.46萬元，折實呎價9588至12326元。

今批共有13個單位折實呎價低於1萬元，折實平均呎價10488元，較上月26日公布的2號價單折實平均呎價10381元貴約1%；而相對上月19日公布的1號價單折實平均呎價10418元則略高約0.7%。全數88伙將於本周日起發售。

高臨代理送旅遊禮券

會德豐地產旗下九龍東6個樓盤包括啟德DOUBLE COAST I及MIAMI QUAY I等，昨天齊齊公布銷售安排，本周日合共發售60伙。

另邊廂，美聯物業向資本策略（00497）佐敦高臨買家送出置業優惠，由即日起至2025年1月5日，首5名經美聯物業購入該盤一手單位的買家，每位可獲贈價值約2萬元旅遊禮券，優惠總值約10萬元。

由萬科香港發展的屯門上源本周二（17日）售出3B座20樓A室，實用面積1574方呎，4房間隔，連128方呎平台及1072方呎天台，連兩個車位以2580.82萬元沽出，呎價16397元。該單位原於2021年11月連兩個車位以3374.8萬元成交，呎價21441元，惟買家於上周五（13日）終止買賣合約，單位3年賣平793.98萬元或23.5%。

雖然樓市踏入租賃淡季，惟部分新晉屋苑租金保持強勢。荃灣映日灣一個開放式單位，新近以每月1.53萬元租出，呎租高見70.8元，除創屋苑呎租新高，更盡破全區住宅呎租紀錄。天水圍YOHO WEST呎租進一步攀至47元，再刷新全區呎租紀錄。

美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示，上述高價租出的映日灣3座中層B室，實用面積216方呎，開放式間隔，設企理裝修，望內園及荃灣市景，原叫租每月1.55萬元，最終僅減價200元或1.3%以1.53萬元租出，呎租70.8元。

業主於今年8月以400萬元買入，享約4.6厘租金回報。

資料顯示，映日灣對上呎租高位為67.1元，即前述單位除把屋苑呎租紀錄再推升5.5%，兼刷新全區住宅呎租紀錄。

鍾家豪解釋，由於荃灣住宅租賃市場持續缺盤，導致部分屋苑的租金繼續被搶高，以映日灣為例，目前更只餘1個租盤。

YOHO WEST每呎47冠天水圍

此外，近月陸續收樓的YOHO WEST亦錄得租金破頂成交，據消息稱，3B座低層B11室，實用面積266方呎，屬開放式單位，剛獲租客以每月1.25萬元承租，呎租47元，再創天水圍呎租新高。業主今年初以363.19萬元一手入市，租金回報約4.1厘。

另一邊廂，西半山Caine Hill再有單位呎租直逼100元關，市場消息透露，該廈高層G室，實用面積196方呎，開放式間隔，以一口價每月1.85萬元租出，呎租約94.4元。該單位是業主今年初以547.23萬元一手買入，租金回報約4.1厘。

第一太平戴維斯副董事總經理及九龍銷售部主管蕭兆新表示，獲業主委託放售屯門建發街5號廣建貿易中心18樓、19樓及20樓全層，每層建築面積約9228方呎，總建築面積約27684方呎，以現有狀況交吉出售。現時物業的叫價約8028萬元，呎價約2900元。廣建貿易中心由華置（00127）發展，為一座25層高的工業大廈連兩層停車場，於1994年落成，是次放售的3層物業從未出售。

美國議息前夕，一手再錄大額交投，新地 （00016） 旗下啟德天璽•天1期，昨再標售出1伙平台特色戶，項目已沽逾880伙，當中109伙以招標形式沽出。

項目累沽880伙 109伙標售

天璽•天昨沽出6座Apex Tower 41樓Superior Sky Villa B單位，屬4房雙套間隔，實用面積1,622平方呎，另連555平方呎平台，成交金額為5,914.6萬元，呎價36,465元。

此外，同系天水圍Wetland Seasons Bay第1期，最新亦標售出1伙特色戶，為別墅WV6的3樓B室，實用面積902平方呎，連216平方呎平台，屬4房間隔，成交價1,335萬元，呎價14,800元。

系內元朗The YOHO Hub II昨沽6座低層H室，實用面積905平方呎，成交價1,193.3萬元，呎價13,186元。

天瀧3房3860萬 呎價35576

恒地 （00012） 牽頭發展的啟德天瀧，昨招標出1伙，為3座26樓B室，3房間隔，實用面積1,085平方呎，成交價為3,860萬元，呎價35,576元。

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，項目自現樓推售以來累沽48伙，套現約18.8億元。

黃竹坑站晉環 單日售兩伙

此外，路勁地產與港鐵 （00066） 合作的黃竹坑港島南岸晉環，新錄2宗成交，涉資5,080萬元。其中包括第1A座32及33樓C室複式單位，實用面積為1,292平方呎，屬4房間隔，成交價4,132萬元，呎價31,987元。

另一宗為第2A座37樓G室，實用面積370平方呎，1房間隔，成交價948.3萬元，呎價25,630元。

資料顯示，項目自開售以來，已售出749伙，套現逾154億元。

至於會德豐地產旗下啟德MONACO MARINE，昨沽1伙，單位為1A座32樓B室，1房間隔，實用面積326平方呎，成交價954.5萬元，呎價29,279元。

發展商指，整個MONACO系列至今售出1,597伙，已套現近205億元。

美議息前夕及傳統節日下，二手市場以減價、低價和蝕讓為主，鰂魚涌太古城3房勁減430萬元以1,050萬元易手；另荔枝角美孚新邨3期2房以533萬元成交，逾4年勁蝕200萬元或貶值近3成。

美議息前鰂魚涌太古城連錄3宗成交，美聯物業太古城齊宮閣分行區域經理吳肇基表示，太古城南天閣中層C室，實用面積680平方呎，3房套間隔，原業主於2022年1月以1,480萬元放盤，累減至近期叫價約1,100萬元，最終以1,050萬元，累減430萬元或29%，呎價15,441元。原業主於2005年1月380萬買入，持貨19年帳面獲利約670萬元，物業升值約176%。

天宇海遺產盤 減80萬售

另外，馬鞍山天宇海遺產盤減80萬元沽，市場人士指，天宇海7B座高層D室遺產盤，實用面積737平方呎，套3房，連租約叫價900萬元，剛以820萬元連租約沽出，呎價11,126元。售價較網上銀行估價878萬低58萬或7%。原業主於2012年9月以599萬元購入，持貨12年帳面獲利221萬元或升值37%。

同時，香港置業首席聯席董事曾家輝表示，大角咀形品‧星寓中層F室，實用面積390平方呎，1房，放盤2個月，減價70萬以520萬元沽出，呎價13,333元。原業主於2012年5月以約446.8萬元購入，持貨12年帳面獲利約73.2萬元，單位期內升值約16.4%。

至於蝕讓方面，單日再添約7宗損手個案，蒸發約750萬元，連藍籌屋苑也輸錢離場。

單日7宗蝕讓 美孚2房貶27%

中原地產分區營業經理馮健平表示，荔枝角美孚新邨3期百老滙街51號低層C室，實用面積511平方呎，2房間隔，向西南，擁內街景，原先叫價560萬元，減至533萬元沽出，累減27萬元，呎價10,431元。原業主於2020年5月以733萬元購入，持貨逾4年帳面勁蝕200萬元或貶值27%。

半新樓仍是重災區，其中大埔白石角University Hill 2座中層A1室，實用面積404平方呎，2房間隔，叫價650萬元，雙方議價後以599.8萬元沽出，減幅約8%，呎價約14,847元。新買家為外區家庭客。原業主於2023年6月以709萬元購入，持貨約1年半帳面蝕約109.2萬元離場，單位期內貶值約15.4%。

租盤緊張，推高租金，沙田欣廷軒2房放盤10天，零議價19,500元租出，較同月另一個2房單位貴2,000元，並創屋苑2房歷史新高租金。

萬方地產區域經理葉搏麟表示，欣廷軒2座中層E室，實用面積393平方呎，2房戶，放盤10天，叫價19,500元，現以零議價19,500元租出，呎租50元。業主於2021年1月以736萬元購入，租金回報率約3.2厘。

據悉，同月另一個2房租務成交為3座低層E室，實用面積397平方呎，以17,500元租出，不足一個月租金跳升2,000元外，亦創屋苑2房歷史新高。屋苑目前僅1個2房租盤，叫價2萬元。

嘉亨灣2房租24300元

另外，中原地產高級資深分區營業經理林汶樺表示，租賃持續活躍，西灣河嘉亨灣1座中層C室，實用面積462平方呎，2房間隔，望開揚海景，可遠眺啟德一帶，月租叫價2.6萬元，放盤兩天內即以24,300元承租，呎租53元。新租客為專業人士。業主則於2004年以447萬元購入單位，持貨20年，現享6.5厘租金回報。

同時，大埔白石角朗濤6B座地下連花園單位，實用面積421平方呎，2房間隔，開價17,500元，議價後以16,700元租出，呎租約40元。新租客為區內客，業主於2019年以761萬元購入，租金回報約2.6厘。

爪哇集團位於九龍灣常悅道15號的商業發展項目正式命名為「THE CENDAS」。配合起動九龍東計劃，THE CENDAS打造成商業、綠化、休憩空間兼備的超甲級商廈。項目已獲多家國際知名品牌及跨國企業預租諮詢， 市場消息指，THE CENDAS 已展開招租，每呎租金將參考同區甲級商廈，項目預計2025年上半年落成。

THE CENDAS樓高23層，總樓面面積高達50萬平方呎，提供約47萬平方呎超甲級寫字樓樓層面積及約27,600平方呎零售設施。辦公樓單一樓層樓面面積超過27,500平方呎，單位進深最深達14米，層與層之高度達4.9米（淨樓底高度亦達3.4米）。辦公室設計同時提供包括升高地台、假天花及窗簾等完善配置。

獲多個頂級綠色認證

項目嚴格採用可持續發展標準設計與施工，尚未竣工已獲多個頂級綠色認證，包括綠建環評新建建築（1.2 版）暫定金級、國際 WELL 建築研究院之 WELL Core 預認證、美國綠色建築協會 LEED® 金級預認證及英國 WIREDSCORE 預認證，足見項目在節能、環保、減少排放等方面的高度認可。此外，項目為配合綠色出行的大趨勢，兼容各種電動車型號，所有車位(167 個車位及 16 個電單車位) 均配備電動車充電器或充電插座。

受惠減息及啟德綠色集體運輸系統提早落成，加上啟德體育園內的啟德零售館昨正式試業，會德豐地產旗下九龍東住宅項目銷情持續。為回應需求，發展商昨日為4個項目上載新銷售安排，於周日起共推60伙單位應市。

KOKO HILLS系列標售25伙

其中旗下藍田KOKO HILLS系列昨日公布全新銷售安排，共招標推售25伙，面積介乎426至770方呎，涵蓋2房至3房戶型，其中1伙為連天台單位。

同系啟德MONACO MARINE，就部署推售5伙單位，全部為1房連開放式廚房單位，單位面積328方呎起，折實金額計算，全數單位低於900萬。折實售價839.1至879萬，折實呎價由25582至26799元，折實平均呎價約26364元。

由公司牽頭發展的啟德合作項目DOUBLE COAST I，昨日公布全新銷售安排，周日推售20伙，包括3伙1房、12伙2房及5伙3房1套單位，面積由324至627方呎，單位折實售價由584.3萬至1327.6萬，折實呎價由16184至21174元，折實平均呎價約18511元。

另一合作項目啟德MIAMI QUAY I周日推售10伙，包括9伙2房及1伙3房1套單位，面積由457至620方呎。單位折實售價由995.1萬至1468.9萬，折實呎價由21775至26426元，折實平均呎價為24991元。