順天建設（5525）面對房市景氣反轉，仍預計在2025年推出百億案量，總經理林丙申表示，由於公司明年土地開發布局落在台中市第13、14期重劃區，推案鎖定自住、換屋族為主。

另一家大城地產昨（19）召開法說，表示央行重手打炒房，對整體房市造成衝擊，明年推案策略決「放慢速度」，隨時觀察市場景氣變化來作因應。目前線上以銷售「大城光年」、「大城知丘」為主，總銷合計77億元，至於明年尚無推案計畫。

順天建設明年全年推案金額將達118億元，其中第1季將推出13期昌明段新案「Mr.L」，總銷達40億元，開價預計8字頭。林丙申表示，此案地點生活機能與公園綠地條件優良，又有捷運南來北往，地點在13期重劃區，主客群為高資產換屋族。

接下來則還有南台中永豐段新案，總銷42億元，同時也押寶北台中包含14期仁平段新案、總銷36億元。


鎖定換屋族！順天建設2025年推案百億 聚焦台中13、14期
工商時報

順天建設（5525）面對房市景氣反轉，仍按照原定計畫2025年推出百億案量，預售新案聚焦在熱門新興重劃區的南台中13期與北台中14期。但對於2025年的房市景氣走向，順天總經理林丙申指出，順天土地布局都落在台中13期、14期，將持續深耕台中市場，全面以自住、換屋族為主。

聖誕節前夕，台中順天環匯酒店、順天建設連續7年替一粒麥課輔班師生舉辦慈善耶誕餐會。據了解，順天建設2025年第一季將推出南屯區13期昌明段預售新案「Ｍr.L」，總銷達40億元，市場推估每坪開價8字頭。

林丙申表示，新案地點生活機能與公園綠地條件優良，又有捷運南來北往，地點在13期重劃區，主客群為高資產換屋族。

順天2025年還有南台中永豐段新案，總銷42億元，同時也押寶北台中14期仁平段新案、總銷36億元，上述3建案，總銷金額達118億元。

另外，順天建設還有北市信義兒福公辦都更案，順天期待2025年底前可取得建照，2026年若順利推案，總銷金額將達75億元。

林丙申說，13期新案規劃朝向45坪左右產品，在經濟結構波動下，市場出現兩極化，不變的是自用市場當道，順天將鎖定換屋族，提供高奢訂製款換屋族產品，符合換屋市場的需求。

台北市地政局昨（19）日公布2025年公告土地現值，全市平均調幅5.24%，「台北101大樓」穩居地王寶座，蟬聯12年，土地公告現值每坪約695.2萬元，國泰置地廣場則以每坪666.8萬元，連兩年位居地后。

地政局統計，2025年地價評議調查期間自2023年9月2日至2024年9月1日，全市不動產買賣登記案件數達3萬116件，較前一年增加4,930件，增幅達19.57%，終止連續兩年負成長趨勢，成為自2016年以來的第二高交易量，顯示出市場的活力回升，整體市場呈現「量增價漲」趨勢。

台北市公告2025年土地現值的平均調幅為5.24%，地價評議委員會在考量近一年地價動態與整體經濟狀況後，對全市4,944個地價區段進行調整，調整結果顯示，4,822個區段地價上漲，121個區段持平，僅有一個區段下跌。

地政局分析，各行政區土地現值調整均呈上漲趨勢，其中南港區的調幅最高，達到5.89%，主要受公共建設和大型開發案的推動，區內產業需求持續增溫。

其後是中山區，調幅為5.79%，區內密集的交通路網和完善的生活及商業機能吸引了大量購屋需求；大安區則因房價基期較高，漲幅最小，但依然有4.64%。

地政局說，台北101大樓繼續穩居地王寶座，台北101吸引大量觀光人潮，也因商辦市場需求殷切、商業活動熱絡，帶動了公告土地現值穩定成長。

此外，國泰置地廣場以每平方公尺201.7萬元（約每坪666.8萬元）連續兩年位居地后；新光摩天大樓雖以每平方公尺199.0萬元（約每坪660.8萬元）排名第三，但隨著台北雙子星等大型開發案的持續推動，未來潛力可期。

北市地政局長陳信良表示，2025年公告土地現值的調整反映了市場動態、土地使用管制及土地利用現況等多重因素，尤其是在享有容積獎勳的開發區域以及都市計畫變更提升土地使用強度的地區，地價變動較為顯著。

陳信良強調，公告土地現值屬土地增值稅課稅的基礎，調整不涉及地價稅變動，因此不會影響市民的稅賦負擔，2025年的公告土地現值資料將於2025年元旦正式公告。

台南市房屋稅徵收率自治條例草案送議會審查，此次修法廣受關注，議員間意見不一，最終以協商版本過關，調降起造人部分級距稅率，明年5月適用新稅率，預計為市庫增加約1.5億元收入。

因囤房稅茲事體大，也有建商公會陳情，市議會今天上午再度召開政黨協商，在議事廳也有多位議員發言討論，有的支持市府版，認為協商版牴觸母法，恐有適法性問題。

但最終通過協商版，針對建商待銷售房屋的稅率進行調整，將1至2年、2至3年的稅率，從原本的2.4%和3.6%分別降至2.2%和2.8%。

財稅局說，此次議會通過的版本與其他縣市以財政部基準訂定稍有不同，稍感遺憾但仍尊重。

對其他非自住住家用房屋的稅率則大幅調升，現行1戶稅率1.5%、兩戶1.8%的規定，未來將翻倍至3.2%。

對此，部分議員表達強烈不滿，市議員蔡育輝更批評該稅率調整缺乏彈性，尤其忽略了房屋大小、年限及繼承等特殊情況，認為此舉將造成許多無辜屋主的負擔。將於下次臨時會提案，希望重新檢討此部分稅率。

根據市府統計，台南市共有約59.5萬名房屋稅納稅義務人，其中僅4.69%、約2.8萬人屬於多屋族或其他受影響者，其餘95%的納稅人不受新稅率影響。新版本中，對於只有1戶房屋的屋主，稅率由現行1.2%降為1%，預計有27.1萬戶受惠。

央行19日召開理監事會議，利率如外界逾期按兵不動，也未推出第八波房市管制，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，第七波房市管制已經讓住宅市場見效，預期量縮價修格局不變，商用不動產則是受惠資金、產業、政策三層利多，來年可期。

黃舒衛指出，預期川普政府推行的擴張性財政政策和減稅措施，通膨壓力重新上膛，美國聯邦儲備系統（Fed）較前季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5%，另，經濟成長率、就業前景底氣也足，迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策，在降息循環懸崖勒馬，面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大，雖然資金流向美元資產的趨勢轉強，但波動也可能極大，因此國內貨幣政策也按兵不動。

黃舒衛表示，台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，已經開始顯現成效。首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。

其次，根據銀行72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。

最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。

量縮價修格局不變 住宅需求回歸基本盤

針對住宅市場方面，黃舒衛認為，住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕，預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。

黃舒衛說明，降息循環預期暫緩，商用租賃因為2026年龐大的完工量，會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，來勢洶洶，租金漲勢可能再創歷史新高。

利率走平、金八條鬆綁 保險業資產布局潛力大

黃舒衛分析，金八條鬆綁明年上路，租金投報率從2.97%降至2.42%，將對保險業產生積極影響。首先，可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力；其次，保險業增加進場及評估投資不動產，甚至布局精華區物件的機會；保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。

黃舒衛提醒，第4季理監事會雖然沒有意外，但國際間因為川普2.0出現的各類的避險、押注已經開始。AI產業在中美新一輪的貿易戰中成為主角，預期以高科技產業聚落的漣漪效果仍會持續發生，無論是剛需或投資、置產買盤都要提早趨吉避凶、掌握商機。

基隆市明年公告土地現值日前基隆市地價評議委員會評定通過，全市公告土地現值平均漲幅2.18%，將於明年1月1日正式公告實施。基隆市地王仍由廟口大四美奪冠，已連續28年蟬聯地王寶座；明年公告土地現值每平方公尺為52萬9113元，換算每坪約175萬元，較去年微幅上漲1.16%。

地政處代理處長沈志欽表示，這次地價調整作業主要依據不動產市場變動趨勢，同時兼顧全市區段地價均衡性及合理性，地價作業調查期間為112年9月2日至113年9月1日。

沈志欽說，在成交量方面，全市建物成交量7345棟，較去年增加981棟，增幅為15.4%；在成交價方面，同樣呈現上漲局面，商業區新成屋平均成交價格每坪約32到34萬元、中古屋平均成交價格每坪約22到24萬元。住宅區新成屋平均成交價格每坪約28到30萬元、中古屋平均成交價格每坪約18到20萬元。

基隆市地價評議委員會經綜合參考實價登錄交易情形、近兩期都市地價指數連續上漲趨勢，評定通過114年公告土地現值，全市7個行政區皆上漲，公告土地現值平均漲幅為2.18%。

沈志欽表示，這次調整重點落在新建案開發區，主要是依據實價登錄交易情形核實反應調整地價。全市共畫分2755個地價區段，上漲區段數比例約82%，下跌區段數比例約1%，其餘17%區段則持平未調整。

公告土地現值每年公告一次，主要作為民眾買賣時申報土地移轉現值、稅捐單位計徵土地增值稅的依據，土地增值稅的性質屬於機會稅，民眾當年若無土地買賣交易，則無須繳納土地增值稅。

114年公告土地現值將於114年1月1日公告，若要查詢基隆市公告土地現值及公告地價，可至基隆市政府網站查詢頁面（https://landquery.klcg.gov.tw/query/valueprice.jsp?menu=true&type=P）可免費查詢相關資訊。

趕在國土計畫法上路前，今年初七間公司有意在花蓮縣七星潭旁興建七大度假村，向縣政府送審興辦事業計畫。本報陽光行動揭露七大度假村為兩大集團交叉持有，疑有規避環評之嫌。花蓮縣政府經查後，認定七案為同一興辦事業計畫，全案確認暫緩。

聯合報陽光行動今年八月報導七大度假村圍攻七星潭。包括「兆陽樂活休閒會館」、「定廣度假休閒園區」、「山海湖度假園區」、「東海椰風旅讀休閒飯店」、「心呼吸樂活酒店」和「金棧大齡休閒飯店」，分別由不同公司開發。

但本報調查，包括兆陽、定廣、愛濤，都是新東陽集團旗下，山海湖、東海椰風、心呼吸酒店、金棧大齡都是吸引力相關集團，七座開發案都非獨立存在，卻因為以獨立公司申請興辦事業計畫，此舉將能避免進入環境影響評估。

花蓮縣政府經查十一月中為此召開專家會議，認定七案為同一興辦事業計畫，全案暫緩。前天將公文發出，請七家業者若仍有意開發，須將七案整併為同一件興辦事業計畫，再重新送件，或撤銷部分案件。後續將視案件面積，超過十公頃需辦理環評。縣府表示，花蓮縣歡迎開發投資案，帶動地方發展，但一切必須合法合規。

長期追蹤此案的地球公民基金會表示，守住第一道防線，地方發展不該建立在財團炒作土地上。

地球公民基金會副執行長黃靖庭表示，業者以切割土地規避環評早已行之有年，長期相關人等都心知肚明，這是地方政府必須把關之責，不應懈怠。

黃靖庭表示，明年將上路的國土計畫法，目的就是要預先規畫、減少開發外部性，七星潭周邊這類地區環境脆弱，大面積量體飯店群若要進駐，公共設施、汙水排水、供電供水真的都做好了嗎？地方政府若真心想開發，公共設施與整體規畫都應到位。

七星潭七大度假村開發案 新城鄉長：面積超過須環評

七星潭七大度假村開發計畫全案暫緩，新城鄉長何禮臺則說，此案本能為地方增加稅收、帶來工作機會，但前提是絕對不能違法，若縣府要求併案，面積超過併案就是要環評，盼業者配合。

何禮臺八月時受訪指出，開發案能讓花蓮觀光大躍進，他舉雙手贊成。對於全案暫緩，何禮臺昨說，站在地方角度，對開發案樂觀其成，還是希望業者配合縣府規定，縣府也能盡速審查。

何禮臺表示，國土計畫法明年就要實施，認為政府對於國土法將上路還沒有準備好，為了地方產業的發展，希望中央能夠延辦國土法，或者有更細密的規定，能夠重新審查過再上路。

新聞幕後 守護國土 環團、媒體監督不懈

七星潭旁七大度假村開發案，花蓮縣縣府經查認定七案應視為同一案拍板暫緩。從送件到暫緩，長期捍衛花東海岸線的環保團體功不可沒，花蓮縣政府也證實本報調查報導揭發此案成為關鍵轉折，全案呈現是長期以來土地炒作不能說的秘密。

花蓮縣政府從一○五年十二月底陸續接獲七星潭周邊的大型度假村開發案，一直到去年一月三日，共收到七件。雖然送件時間不同、時序拉得又很長，但都在七星潭周邊，縣府坦言，一開始確實覺得有點不尋常，但分別查證七案申請人和申請的公司，互相沒有關聯，再請業者來說明，強調相互沒有關係。

當時，花蓮縣府函詢內政部國土署，但因七案開發基地未鄰接、沒有停車場等共用設施，國土署回文表示「原則可視為七件開發案」，縣府依照流程續行辦理後續審查程序。其中，兆陽樂活度假村早在去年九月十三日就通過興辦事業計畫，向地政處申請開發許可中。

全案轉折出現在八月，聯合報陽光行動追蹤國土計畫法上路前亂象，發現全台各地都有開發案，欲在新法上路前「趕上車」，目的就是不希望被國土法編為「農一」的土地開發受限；環團鍥而不捨調查，監察院介入關心此案。

花蓮縣府觀光處上月十五日再度開會，最終認定七件開發案應視為同一案。

多年來，業者透過切割土地、化整為零，規避環評的案例屢見不鮮，美麗灣度假村就是經典案例，建商養地開發更是不足為奇。以七大度假村為例，目前地價為每坪七千元，若變更為遊憩用地，將能翻身到卅萬元，若國土法上路，開發較受嚴格審視。國土法本意是為預先規畫、減少開發外部性，實務上卻在推行過程中，因農地被翻漲的地價糖衣包裹，成為業者「搶上車」的土地價值洗牌戰。

台灣長期缺乏一套完整的土地利用機制，七星潭開發案雖因媒體、環團監督而暫緩，但如何透過國土法、環評法落實把關，還給土地公平正義，仍是漫漫長路。

美國聯準會（Fed）暗示明年可能只會降息兩次，美股四大指數重挫，台股19日一度大跌逾300點，不過營建股中鄉林（5531）、皇昌（2543）、長虹（5534）、遠雄（5522）、海悅（2348）等相對抗跌，盤中都有超過1%的漲幅。

鄉林昨日發表號稱台北建城百年最大都更案，投資超過2,200億元，在台北市中山區新生北路、民權東路、民族東路與松江路間共11萬坪土地，拆遷1.1萬戶，分六階段、15年完成，打造總樓地板面積逾60萬坪的「最高級純住宅區」，估總銷達1.4兆元。

鄉林集團董事長賴正鎰透露，千億都更投資之所以能順利推動，原因正是前案「鄉林中山賦」在6月動工，平均單價達143.42萬元，周遭地主做夢都沒想到此區行情可來到這價位，因此找上鄉林，希望一併整合。

因此鄉林決定擴大中山區都更計畫，將近11萬坪都更土地取名為鄉林「中山 ·新松町 ·新城計畫」，賴正鎰指出，目前地主意願幾乎已經達八、九成以上，「鄉林中山賦」後，接下來「吉林4案」基地約1,600坪，總銷約200億元，預計一到二年後推出。

鄉林今以10.95元開高，一度上漲至11.25元，盤中漲幅近2%。其他也上漲的營建股有遠雄、長虹、皇昌、海悅等，其中遠雄近日股價表現強勢，海悅則緩步墊高，收復年線。

遠雄近年積極全台布局，住宅、商辦皆有推案，今年共有約7個新建案可完工交屋，合計總銷約200億元以上，明年則預計完工案量有360億元、2026年更將有1,119億元。

另外，近來台北大巨蛋因周杰倫演唱會而引爆大商機，天王、天后級藝人將陸續搶進演出，業內指出，巨星搶進下讓大巨蛋含金量愈來愈高，有望成為遠雄的大金蛋。

房市在央行信用管制後的量縮價修效應持續擴大，台北市房仲公會理事長蘇金城指出，「金龍風暴」後座力在明年完全顯見，不動產業要有度小月的準備。

對於央行並未加碼第八波管制，業者則普遍認為，短期管控效果應已見成效，不過對房市仍是「留校察看」、未到「警報解除」。

蘇金城認為，央行信用管制未解除，甚至未來還有更強力的打炒房政策，房市交易量都難以放大，預期明年第二季起台北市房價將下跌5～10％，不過遞延性剛需買盤在房價修正後進場，明年下半年將比上半年好。

對於央行未推出第八波管制，各界普遍認為，「靜觀其變」的決策符合各界預期。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，央行雖未加重管制，但整體房貸趨緊縮狀況並未改變，要觀察329檔期是否回溫。

業界多數認為，房市進入強弩之末的趨勢不變。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，央行管制已收效，未來房市呈「量縮價修」格局不變，住宅交易量恐萎縮1成。

身兼世界不動產聯盟世界總會副會長的龍寶建設董事長張麗莉則批評，第七波限貸令未讓房價下跌、也未達到居住正義目標，反而製造更多交易糾紛，已違反交易誠信原則，在全世界不動產市場上，沒看過政策溯及既往的案例，第七波打房已屬「違憲」。

台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，雖然央行因考慮利率政策未隨世界趨勢降息，但預估長期還是有1～2碼的降息空間；目前建築業界都還在消化第七波打房的後遺症，目前一年有10萬戶預售屋成交，預計會影響四年、40萬戶供給中的2成，估約8萬戶左右的交易。

大型開發商豐邑機構總經理邱崇喆表示，第七波打房已讓房市受重傷，目前市場買氣低落，看屋意願、交易量都降低約5成，市場的投機客已消失，不論是建商還是購屋族都在觀望。

邱崇喆說，目前關鍵還是銀行的貸款問題，不動產貸款占銀行總放款比率37.4％，這個情況有望在明年第一季因房貸貸款回收、銀行端慢慢穩定後才能判斷房市趨勢，預計第二季才會較明朗。

櫻花建設（2539）前11月營收逼近80億元，在滿手現金下，19日宣布砸約9.58億元、購入台中烏日區新高鐵段26地號「商一」土地，總面積862.04坪，每坪單價111.1萬元，超越達麗（6177）建設與白天鵝多年前聯手以單價96.4萬元購入的28地號土地單價，成為高鐵特區新地王！這也是櫻花建設繼11月底以5.1億元、購入彰化縣員林市1,262.30坪土地後，再度出手獵地。

該塊土地是台中高鐵特區第一個單價破百萬的土地，經查，現為「大華縱橫」接待中心。由於該區段為基準容積350％的商業區土地，面74號快速道路，具備交流道優勢，未來又有大型開發案在側，區域行情坐穩4字頭。

展望2025年，櫻花建設預計推出彰化市中山段案，台中市龍井區中社段案、大甲區致用段二期、台中烏日區新榮和段三期及台中市太平區福億段案等5個建案，總戶數1,304戶，總銷金額高達180億元。

櫻花建設2024年在「櫻花大櫻國-倫敦花園」及「櫻花聚-聚馥區」建案帳挹注下，累計前11月營收達到79.33億元，年增率高達74.61％，已超越2023年全年。

法人表示，櫻花建總銷45.9億元的大里「興大之櫻」完銷案，雖已在11月取得使照，但今年應該來不及交屋。因此，櫻花建2025年預計交屋案高達九個，總銷金額高達248.3億元，櫻花建設明年營收大爆發可期。

央行打房政策奏效，房地產市場交易降溫，過去因應總價貸款限制而壓縮坪數的小宅，頓時人間清醒，陸續有業者檢討適居性的意見出爐，許多房產專家也呼籲買方應審慎評估。但高價住宅仍有不少全現金購入的交易資訊，對高資產族群而言，大樓產品因土地持分少，對長期置產傳承的資產群族來說並非首選，因為真正有價值的其實是土地，擁有獨立建照的建物也才能因需求申請改建，不受其他共有區分所有權人限制。

針對金字塔頂端貴客多採用客製化別墅的做法，與國外名人富豪習慣的置產模式一樣，先看風水買到適合的土地後再量身打造豪宅別墅。科技大老比爾·蓋茨也是出了名的重視風水，他曾說：「我到中國來的時候要租用中國的房子，我就要請風水師幫我看過，我才敢用。不光中國，我在世界任何一個地方要開微軟公司的分公司的時候，選擇住房都要請風水師看，風水師不看過，我不敢住。」

世界首富比爾·蓋茨在日本輕井澤的豪宅，也是經過風水老師指點後量身打造，因豪華別墅需要至少上百坪建地才足夠規模，過去台灣有用地價較低廉的農地，或特目用地規劃類似豪華農舍的模式興建，但也因為適法性、案量少、土地使用分區與地段位置差異，造成市價差異甚大。

知名估價師及地政士也提醒，購地務必確認清楚土地使用分區、建蔽容積率等相關法規，且國土計畫法預計2025年4月上路實施，台中市政府於2021年公告台中市國土計畫，其中因應氣候變遷趨勢，為避免複合性災害對城鄉發展土地造成影響，台中市公告國土計劃中盤點災害潛勢項目包含：淹水潛勢地區、土石流潛勢溪流影響範圍、地質敏感山崩地滑、活動斷層地質敏感區及一級海岸防護區等資訊，都是置產前可參考、評估的重要資訊。

主打客製化設計的豪墅指標代表案，包括在新竹有台開集團於2020年邀請日本建築大師隈研吾設計「Villa 3」，號稱沒有定價由客人直接議價；南部則有嘉義東洋建設推出位於棕梠湖高爾夫球場旁的「12翫」客製化度假別墅，採先售地再設計興建的模式；台中則有味丹集團推出位於大坑風景區的「國際台中會」，以及位於大肚山的「富域里山」多元生態社區案。

上述這幾個案子，不約而同皆採用客製化的模式，服務嚮往實現心中夢想居所或品牌會館的企業家，讓人不免對於台灣老闆們的夢想家充滿好奇與期待。

房產專家張欣民曾表示，透天最大的優點就是土地保值，但限於生活機能發達的黃金地段，未來不管是轉售或都更重建，價值都非常可觀，不過，買透天重點是地點的選擇，通常透天需要較大的腹地與空間，因此不會在都會密集處，所以周遭環境的生活條件例如交通便利等，成為透天價值的主要關鍵。

華人置業(00127)公布，以1.62億英鎊（約15.9億港元）出售倫敦物業予獨立第三方，預期並無來自出售收益或虧損，預期於截至今年12月31日止年度該物業之公平值變動虧損約1.04億元。

該集團指，雖然將不再賺取來自該物業的租金收入，這將會導致租金收入略為下降，而集團之借貸水平將會減少，促使財務費用及資本負債水平有所降低。於完成後，預計總資產及總負債將分別減少約8.8億元及約7.7億元。出售所得款項其中約7.7億元用作償還物業貸款抵押。餘額保留為現金儲備，日後用作投資和償還其他銀行借貸。

該集團指，該物業為一幢位於英國倫敦St James's Square 11及12號以及Ormond Yard 14至17號之綜合用途樓宇，由一幢總室內淨面積8.2萬平方呎的甲級寫字樓組成，去年租金收入約2690萬港元。該物業買方為甲骨文(Oracle)創辦人埃里森(Lawrence Ellison)及Paul Marinelli。

深圳高速公路股份(00548)(滬:600548)公布，非執行董事呂大偉昨天提交書面辭職報告，辭任非執行董事及戰略委員會成員職務，辭職報告送達後即時生效。

該集團指，戰略委員會的成員已因此變更為執行董事廖湘文（臨時主持）、非執行董事戴敬明、獨立董事李飛龍和獨立董事繆軍。至於呂大偉因個人工作原因而辭任，他已確認與董事會及該集團監事會沒有意見分歧，亦沒有其他有關辭職的事宜須知會股東或香港聯合交易所。

調整3年多的中國房地產市場在2024年出現新趨勢。今年10月份以來，樓市肉眼可見地回溫了：不少城市樓市“銀十”變“金十”，較高熱度一路延續至年末；多地售樓處人氣攀升，“日光盤”重現；仲介經紀人忙碌起來，近兩個多月，不少人二手房帶看量、成交量翻倍。

官方資料顯示，10月和11月中國商品房成交量連續2個月同比、環比正增長。據中原地產統計，重點一二線城市10月份二手房成交面積較9月大漲30%，11月份在10月的基礎上再漲16%，單月成交量創2023年3月以來新高。

一線城市二手房交易全面放量，其中，11月份，上海二手房成交逾2.7萬套，創近44個月新高；深圳和北京當月二手房交易量分別創4年多和20個月新高。受此帶動，二三線重點城市樓市也開始回溫，房地產市場止跌回穩初見成效。

房地產市場持續出現積極信號，主要受系列調控政策組合拳的拉動。回顧2024年房地產市場政策，記者梳理出四大關鍵字。

其一，止跌回穩。

有力度的政策組合拳，源自中央會議的精准定調。9月26日的中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”；近日召開的中央經濟工作會議指出“穩住樓市股市”“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，連續釋放穩樓市的強烈信號，也為2025年房地產政策組合拳的持續用力奠定基礎。

指揮棒揮動之際，中國打出前所未見的樓市組合拳，社會信心得到有效提振。高盛研究部認為，官方已明確將力促房地產市場止跌回穩作為本輪政策的關鍵目標。當前形勢與以往相對零散的政策放鬆不可同日而語。得益于一攬子增量政策，房地產市場迎來回穩拐點。中國住建部此前也給出判斷——經過三年的調整，房地產市場已經開始築底。

其二，減負擔。

負擔輕了，活力就足了。今年以來，房地產調控組合拳從需求和供給兩端用力。在需求側，主要通過四個降低和四個取消，大幅調降購房門檻和成本，為購房者減負。四個取消主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。四個降低包括降低住房公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

其中，絕大部分存量房貸利率10月末已完成批量下調，每年減少家庭利息支出1500億元(人民幣，下同)左右，惠及5000萬戶家庭。

再以降低稅費負擔為例，國家稅務總局資料顯示，12月1日至5日，全國房屋交易累計申報55.3萬套，同比增長24.8%。其中，北上廣深4個城市符合條件的納稅人合計減稅7.1億元，有效降低了居民購房成本。

其三，“白名單”。

今年年初以來，中國設立城市房地產融資協調機制，將合規房地產項目納入“白名單”，予以融資支持。這是從供給側出發，穩定房地產市場的重要舉措之一。

這一機制今年以來不斷完善。官方計畫在年底前，將“白名單”專案的信貸規模增加到4萬億元。

中國農業銀行深圳分行日前透露，近日，農行深圳分行為某“白名單”項目發放2.5億元開發貸款，其中1.8億元為提前發放，先留存至項目公司監管帳戶，後續根據專案建設需求支付至施工單位帳戶，滿足專案在春節前工程款、農民工工資支付等資金需求。這是深圳市首筆提前發放至監管帳戶的房地產“白名單”專案貸款。

其四，盤活存量。

在控增量的同時，本輪樓市調控政策強調盤活存量。此前官方已明確可用地方政府債券支持盤活閒置存量土地、收購存量商品房。中央財辦有關負責人近日表示，收購存量商品房，要在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權。

近期，重慶、江蘇蘇州、湖北武漢、河南鄭州、吉林長春、浙江金華、河北保定、四川樂山以及安徽的合肥、舒城、蒙城等10餘個城市收購存量房專案落地，籌集保障性住房上萬套。

中信證券首席經濟學家明明稱，在“穩住樓市”的要求下，後續金融、財政等領域的地產支持政策有望進一步加碼。高盛預測，房價將在2025年底前後企穩。

樓市銷售下行已久，新的房地產市場供需關係促使業內重新思考“以需定建”、精准行銷。

12月中旬，電建地產在北京推出的長安華曦府正式開盤，2.5小時便實現了首推所有房源的售罄，銷售額達到16億元，再次上演了“日光碟”，引發業內關注。

記者瞭解到，該專案合作方為房產經紀服務平臺貝殼去年新設立的事業線——貝好家，主要通過大資料分析客戶需求，説明開發商實現“以需定建”。該項業務也被貝殼找房董事長兼首席執行官彭永東稱為“其中的想像空間不言而喻”。

首個合作項目開盤即售罄

據瞭解，該專案位於北京長安街西沿線，緊鄰北京首條磁懸浮地鐵S1線上岸站，周邊商場、醫院、學校、公園等配套設施齊全。

今年8月份，電建地產以16.36億元競得門頭溝區新城0604街區MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊。地塊占地約4.6萬平方米，規劃建築面積約8.55萬平方米，樓面價約為2.79萬元／平方米，期房指導價6.1萬元／平方米。

值得注意的是，當時在該宗地塊出讓之前，北京市規劃和自然資源委員會門頭溝分局就發佈了《關於門頭溝區新城0604街區MC00-0604-0104-01等地塊專案規劃設計方案總平面圖的公示》（以下簡稱“《公示》”）。《公示》顯示，該專案住宅地塊容積率1.8，符合京西門頭溝地區的低密氣質，11層全南北、洋房排布，一梯兩戶，多數樓棟帶陽臺。

地塊項目公司為北京海賦錦業置業有限公司（以下簡稱“海賦錦業”），註冊資本為1億元，由電建地產全資子公司北京海賦豐業房地產開發有限公司（以下簡稱“海賦豐業”）100%持股。

電建地產在門頭溝區域深耕多年，2016年時，電建•金地華宸入市，去化良好。2018年2月，電建地產聯合隆泰實業以46.5億元底價拿下門頭溝區永定鎮一宗地塊，隨後住宅項目定名為西山源著，為類別墅產品；同一時間，電建地產還聯合山西建投和金地集團拿下門頭溝區另一地塊，後開發為“洋房+疊拼”的低密度社區，也是門頭溝首個限競房項目，不過，兩個項目入市後均去化緩慢。

目前，長安華曦府周邊有金茂長安悅、峯範北京、龍湖北辰攬鏡和中建長安麓院等專案，北京住建委官網顯示的網簽價均在5萬元/平方米上下。區域內仲介人士告訴記者，目前這些專案均已交房，有部分二手房已掛牌出售。

近兩年，樓市銷售下行，新房市場承壓，長安華曦府所在的門頭溝區域在北京市場上存在度不高。

據瞭解，在專案公司海賦錦業註冊成立後不久，海賦豐業便將其1400萬元股權數額質押給了貝好家（北京）置業有限公司（以下簡稱“北京貝好家”）。11月21日，長安華曦府售樓處正式開放的前夕，海賦錦業1400萬元股權數額再次被質押給北京貝好家。

貝好家是貝殼於去年7月份新設立的事業線，定位是資料驅動型住宅開發服務平臺，為開發商、業主方、代建方等合作夥伴提供集成解決方案。

貝好家專案負責人告訴記者，在長安華曦府專案中，貝好家整合了新房、二手房、連環單、未來潛在客戶以及客戶觸達結果五個關鍵維度的資料，構建出一套模型體系，能夠全面剖析市場動態、客戶行為偏好以及潛在需求等情況，以此確定專案的戶型配比等核心定位要素。“在長安華曦府專案中，貝好家雖從未做過門頭溝板塊的住宅開發運營，但經模型測算後輸出的戶型配比方案中，規劃78平方米戶型占比30%，主力戶型96平方米戶型占比40%。”

此外，據該負責人介紹，長安華曦府專案受到客戶歡迎，除了高使用率、270°轉角大飄窗、全品質精裝、智能家居、極致收納等特色外，“可變戶型”是項目一大亮點。在建築面積約78平方米和96平方米兩個戶型上，提供了“2+1室2廳1衛”的選擇，客戶可根據需要選擇是2室或3室交付（未來也可根據需要更改，實現更多“可變”）。

據瞭解，以往在實際落地中，多少用戶選擇2室、多少用戶選擇3室的問題很難做預判，進而也會影響專案施工預算規劃等環節推進。而貝好家通過潛客觸達和模型分析，能夠給出比較精准的用戶選擇比例預判，可以支援專案進行精准化預算、資源配比規劃等。

“以需定建”空間多大？

近兩年，隨著房地產市場供求關係發生重大轉變，無論是監管層還是市場期待，對於房屋居住品質愈加看重。住建部部長倪虹多次強調，要“下力氣建設好房子”，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，鼓勵多行業跨界協同合力建造綠色、低碳、智慧、安全的好房子。

在去年宣佈啟動“一體三翼”時，貝殼找房董事長兼首席執行官彭永東便表示，從過去若干年二手房和新房的成交狀況可以觀察到，以剛需主導、加杠杆、追求資產升值、快速買到房為主要特徵的傳統消費模式正在成為過去，品質為先的新的消費趨勢正在形成。

他指出，對好產品的定義迭變，讓房子的品質開始了進一步分化。這些偏好意味著新房產品也在呼喚供給側升級，使得通過創新方式改造供應鏈條成為可能。通過對城市不同購房主體在消費需求、行為偏好上的大資料分析，設計出契合客戶需要的居住產品也將成為可能，“其中的想像空間不言而喻”。

據瞭解，作為房產經紀服務平臺，貝殼業務涵蓋新房、二手房以及租賃業務，擁有眾多經紀人網路，在開展線上線下一體化的客戶觸達上具有獨特優勢，可以通過大資料和需求事前分析，掌握客戶需求，實現“以需定建”。

今年以來，貝好家在多個城市土拍中頻頻出手，先是今年3月份，北京市順義區空港地塊吸引36家房企搖號，其中便包括貝好家（北京）置業有限公司；今年6月廣州土拍中，貝好家也參與了荔灣鶴洞路一地塊的競拍。不過，上述兩宗地塊均未由貝好家摘得。

直至7月30日，貝好家以1.34億元競得西安市未央區兩宗商住用地，當時貝殼方面稱該地塊並非自主開發，而是根據合作方需求，為合作方提供基於大資料支撐的“C2M”產品定位方案，以及資金、行銷服務。

9月20日，貝好家（成都）置業有限公司以10.76億元競得成都市錦江區金融城三期H12地塊，明確將自主操盤。

在今年三季度業績會上，貝殼管理層表示，貝好家並非有意成為開發商，而是旨在通過試點項目驗證公司在實施“C2M”（從消費者到製造者）解決方案上的能力，包括拿地、項目定位、設計和行銷等環節。

而上述長安華曦府項目，即是貝好家在全國首個開盤的“1+2模式”合作專案。其中，“1”是指產品解決方案，具體為以“C2M”為理念，通過大資料分析，利用AI演算法洞察和挖掘客戶需求，形成精准的產品定位和設計方案；“2”分別指靈活多樣的資金服務、線上線下一體化的行銷服務。

其中，最核心的是依託大資料的產品定位方案，同時貝好家也會根據市場夥伴需要，提供相對靈活的合作模式。

據上述貝好家負責人解釋，一些頭部開發商，擁有相對成熟的開發、運營、產品設計實力，與貝好家合作時可選擇類似“同股同權”模式，雙方設立合資公司聯合開發專案。貝好家提供資金、行銷加持外，同時“C2M”產品定位與設計能力可以作為很好的補充、印證，確保專案產品定位更精准，增加成功率。

而面對一些實力有限的小型開發商，或對新板塊不熟悉的情況下，貝好家的“C2M”產品解決方案包括定位、設計以及定價等，形成精准開發支持，且資金、行銷的加持也能繼續增加成功率。

此外，該負責人介紹稱，目前行業很多地塊由各類業主方持有（城投、城建乃至其他主體）。“大家缺乏成熟開發運營的判斷和經驗，貝好家的‘1+2’解決方案可形成有力支持；同時，這種情況下代建服務商也可以一起介入合作，專業分工，最終與業主三方聯合將整個鏈條全打通。”

記者瞭解到，目前貝好家事業線團隊已經建立，能夠支撐起從行業深度調研、輸出產品解決方案及專案自主操盤等一系列業務規劃。

業務開展上，貝好家在2024年年初、年中分別設立了北京、上海、成都、西安四個區域公司，2024年9月前後設立了杭州、南京、廣州、武漢四個籌備組，負責這些主要城市及部分周邊城市的業務開展。

據該負責人透露，目前大多數城市業務屬於開拓期，關注各方面合作機會，比較高頻地和各方潛在夥伴交流接洽。

杭州一宗地塊成交溢價率，創出了新高。

12月19日，杭州出讓2宗住宅用地，總出讓面積66326平方米，起拍總價15.52億元。這2宗地均溢價成交，共收金25.92億元，其中，喬司新城中心區地塊成交價7.92億元，溢價率48.83%。

另一宗位於蕭山區的北幹東單元地塊，經過70輪競價，由海威置業、中天美好集團聯合體以18億元的價格競得，成交樓面價37064元/平方米，溢價率76.5%。這一成交單價為蕭山區涉宅用地成交樓面價TOP2，僅次於11月20日成交的奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊。

“76.5%的溢價率，創2024年杭州土拍最高溢價率紀錄。預計該項目未來銷售價格，在5萬元/平方米左右。”中指院華東大區常務副總經理高院生稱。

其進一步表示，北幹東單元地塊位於蕭山區政府板塊，生活配套資源成熟、市場接受度高，板塊內一個已售罄專案銷售情況較好（備案每套總價約1300萬-2100萬元）。從供應角度來看，板塊內新房供應基本處於斷供狀態，競品較少，該項目或通過做高低配的方式來提升產品溢價，甚至可能會出現價格不低的排屋。

“除地段因素，這兩宗地建築面積都比較小，開發風險可控，也是土拍熱度較高的一個原因。另外需要注意的是，本次土拍是杭州發佈計容新規後的首次土拍。在技術層面，由於相關規則進一步優化，使得土地價值有了明顯提升，新政後專案可售面積有所增加，開發商拿地積極性自然提升了不少。”高院生補充道。

中原地產高級研究經理盧文曦指出，北幹東單元地塊溢價率創新高、喬司新城中心區地塊熱度也不低，一方面是因為土地自身稟賦較好，地塊周邊配套較為齊全，另一方面也與市場預期有關。

“房企之所以在核心城市圍繞核心地塊展開爭奪，很大程度是因為這類項目能產生銷售業績，有利於企業資金周轉。開發商認為專案未來能夠產生不錯的銷售業績，因此願意投入更多資金，並由此引來房企的爭奪，若房企擁有更強的運營及產品能力，還可獲得更高利潤。而杭州兩宗地成交熱度提升，一定程度折射出當地市場環境的變化，說明市場交易相對活躍。”盧文曦在接受記者採訪時說。

從交易情況來看，據克而瑞資料，2024年11月，杭州新建商品住宅成交面積為73萬平方米，環比增長3%，同比降18%，較今年三季度月均成交水準增長69%。今年1-11月，杭州新房成交面積621萬平方米，同比下降36%。

去化方面，杭州11月新房去化率52%，較10月48%的去化率提升4個百分點，較2023年11月45%的去化率，增長7個百分點。

“樓市止跌回穩，成交量是一個重要參考指標。在價格方面，當前市場整體上仍處於調整期，但交易量的回升，對於穩定市場預期，有著重要意義。總體來看，房企之所以敢於拿一些價格不低的地塊，正是因為其預期這些地塊在未來能夠及時獲得資金回籠。這也反映出，新房市場的回升，也將對土地市場形成利好。”盧文曦告訴記者。

廣州超高得房率地塊專案近期加速入市。

12月17日，廣州成功出讓番禺區四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計成交金額達33.88億元。其中，成交樓面價最高的一宗宅地（番禺區市橋街中銀大廈南側BC0612015地塊），被綠城集團以總價5.08億元、樓面價16908元/平方米、溢價率2%競得。

記者注意到，綠城集團拿到的該地塊，此前由商務用地相容商業用地調整為二類居住用地。按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%。也就是說，未來該專案住宅產品的實用率最高可達到125%。

在業內人士看來，自2023年11月9日起施行的《廣州市建築工程容積率計算辦法》（以下簡稱《辦法》）正在重塑廣州新房市場。《辦法》規定，住宅建築的半開敞空間進深不大於2.4米，其中滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽臺不限制進深，且半開敞空間水準投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水準投影面積）建築面積20%的，按其水準投影面積一半計算容積率建築面積。

上述《辦法》實施之後，由於不斷有新出讓地塊規劃突破了《辦法》中的新計算規定（以下簡稱“超新規”地塊），也使得廣州新房市場由過去70%的得房率演變到如今最高140%的得房率。顯然，這一變化對廣州現有的市場格局產生了明顯影響。那麼，對於此前未能獲得同等規劃條件的樓盤專案，該如何維持和提升項目的市場競爭力？

“超新規”地塊受追捧

近期廣州加快了“超新規”地塊的入市節奏。

今年9月底，保利以總價118億元競得備受矚目的廣州南方麵粉廠地塊（天河臨江大道北側AT080722地塊）。此前官方對該地塊的規劃意見中提到：住宅建築的半開敞空間水準投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水準投影面積）建築面積30%的，按其水準投影面積一半計算容積率建築面積。業內認為，這或將成為廣州第一個實用率超130%的第四代住宅。

此後，招商蛇口(10.650, -0.01, -0.09%)和越秀地產分別以底價成功競得南沙區橫瀝島地塊和白雲區怡新路地塊，這兩個地塊的規劃得房率均超過120%。

12月2日，黃埔區廣深沿江高速以南、開發大道以東HPG-NG-06地塊，被中交城投和科學城集團聯合體以底價8.54億元、樓面價6639元/平方米（未包含配建）競得。按照出讓公告，鼓勵專案採用“大陽臺”設計，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內建築面積的20%，可以按照一半面積來計算。這也意味著，該項目的新房得房率理論上可以做到130%。同時，這也將是黃埔區首個得房率130%的地塊。

截至目前，廣州已經規劃了11塊“超新規”地塊，並且已經成功出讓了其中的9塊。從市場回饋來看，“超新規”地塊項目已成為攪動廣州新房市場的重要因素，吸引了房企、購房者以及二手房持有者的高度關注。

多位廣州當地的地產從業人員告訴記者，當下廣州新房市場的暢銷專案，要麼是最新拿地塊可做到100%~130%得房率的樓盤，要麼是之前以降價優惠等方式獲客的專案。

“廣州住宅產品反覆運算迅速，短短一年內，陽臺占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件得到了快速放鬆。”合富研究院分析指出，由於住宅產品的使用率具有顯著優勢，“超新規”地塊在土地拍賣市場上備受追捧。自南方麵粉廠地塊開始，廣州所有的“超新規”地塊均順利成交。而未來一個月，廣州還將有多塊“超新規”地塊入市。

老樓盤專案如何應對？

記者觀察到，在近期政策利好的推動下，“超新規”地塊項目在正式開盤銷售前後都引發了市場的廣泛關注。機構資料顯示，廣州今年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”產品專案佔據多個席位。

12月初，廣州越秀雲悅項目首次開盤即實現100%去化率。該專案即白雲區怡新路以南AB3101046地塊，於9月30日由越秀地產以總價9.8億元、樓面價2.99萬元/平方米競得，推出房源為戶型88平方米和105平方米四房，實現了超高得房率。

部分從業者認為，“超新規”地塊的入市對廣州樓市的影響遠遠超過了首付降低、稅費減免等政策所帶來的刺激效應。因此，一些新房專案不得不針對當前市場的新趨勢選擇重新進行報建和審批。

談及“超新規”地塊帶來的市場影響，廣州當地一家房企的相關人士在接受記者採訪時表示，新規帶來的高得房率，迫使以前80%得房率產品的專案不得不通過降價銷售來保持競爭力。

“現在88平方米的戶型可以做南向四房兩衛，而在以前只能做北向的三房一衛。”上述房企人士告訴記者，他之前在廣州購買的房子得房率為80%，如果現在要買房，他也會持觀望態度或者選擇高實用率的產品。

談到應對方法，該房企人士表示：“大型社區還沒拿預售證的樓棟，就改方案做新規戶型。個別樓棟沒建到三分之一，還不能批預售證，肯定是能改儘量改。還有項目建了一點的，拆掉重新報建，不然賣不掉。”

不過，在專注于廣州豪宅市場的天鑽匯主理人林嘉堯來看，“超新規”地塊對廣州市場的影響並非是全方位的。

“首先，廣州‘超新規’地塊整體占比較低，特別是豪宅市場，僅麵粉廠地塊的入市可能會對市場供應帶來變化。其次，‘超新規’地塊更多是影響二手房市場，特別是早期低得房率戶型。”林嘉堯表示，“超新規”地塊不斷入市對購房者心態產生了很大影響，“購房者可能會繼續觀望，希望購買到更高得房率或更低價格的房源”。

合富輝煌廣州公司策略中心總經理張煋路在接受記者採訪時表示，近期高使用率項目確實引發了一波高關注，一些地段好、配套不錯，再疊加上高使用率產品，無疑是增強了競爭力。

“高使用率只是在產品技術設計上錦上添花，不一定代表高去化率，未來市場會更加回歸理性，產品反覆運算再快，沒有好地段，價值也難以拉升。”張煋路認為，房企需做好產品、配套和服務，給社會創造有價值的好房子，單想靠高使用率變相降價的做法在理性買家面前是行不通的。

內房債務糾紛持續，據內地傳媒報道，融創集團（01918）向中國國際經濟貿易仲裁委員會對大連萬達集團提出仲裁，涉及先前融創與萬達商管簽訂的戰略投資協議，融創要求萬達集團及萬達商管支付相應的股份回購款項，涉款約95億元（人民幣．下同），有關仲裁申請已獲受理。

涉3.9%股份 金額95億

事源於2018年，萬達在港股退市後，騰訊（00700）作為主發起方，聯合蘇寧、融創及京東（09618）等，合共斥資340億元，收購萬達商業H股退市時引入的投資者所持約14%股份，當中騰訊投資100億元，持股4.12%；蘇寧和融創分別投資95億元，持股3.91%；京東投資50億元，持股2.06%。

該些投資方當時與萬達商業簽署對賭協議，要求對方要在2023年10月31日前完成上市，惟萬達商業最終在A股及H股申請上市均未竟全功；而在今次融創「出手」之前，蘇寧已率先於10月提出申請，要求萬達支付股份回購款項50.41億元，該宗仲裁申請同樣已被受理。

另一方面，本港高等法院針對另外兩間內房企業的清盤呈請案件近日均有新進展，其中遠洋集團（03377）公布，公司及清盤呈請人一致提出延期申請後，高等法院已撤銷原定下周一（23日）的呈請聆訊，並把聆訊押後至明年2月17日。

佳兆業（01638）公布，香港高等法院已頒令該公司及瑞景，就佳兆業計劃債權人及瑞景計劃債權人召開會議。該公司表示，呈請的實質聆訊定於2025年3月21日舉行。

供平過租重現 住宅價料漲逾5%

兩大地產代理行昨天為2025年樓市把脈，一致睇好明年樓價走勢。中原地產認為，現時交投仍未復常，相信政府會再出手穩樓市，故預測來年樓市見底回升，全年樓價漲約10%；美聯物業則相信減息潮持續，「供平過租」重臨，明年樓價有望回揚5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國聯儲局再度減息，昨天本地主要銀行亦宣布調低最優惠利率，息口下降減輕供樓負擔，「供平過租」的情況會愈來愈普遍，推動成交量進一步增加，支持樓價跌幅逐步收窄，估計樓價離底不遠。

倡政府擔保居屋申請人買私樓

雖然本港踏入減息周期，加上已全面撤辣，樓市交投仍未見復常，陳永傑相信，政府會繼續出手穩定樓市。該行提出兩大救市方案，包括建議政府擔保綠表及白表居屋申請人「轉車」買私樓，以及容許強積金存款用作買樓。

在政府救市的前設下，陳永傑預計，明年二手樓價有望升約10%，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）有望重返151，為2023年11月水平；租金則繼續受惠於輸入人才計劃等，來年有望升約5%。成交量方面，發展商仍以去庫存為主，相信定價會保持克制，全港一手成交量可錄約1.8萬宗，二手交投增至約4萬宗。

陳永傑續說，該行住宅部今年稅後盈利4.33億元，按年增約1.5倍。今年分行數目333間，較2023年的379間，減少46間或12.1%；員工人數亦由2023年的5490名，流失334人或6%，至5156人。該行計劃明年增加15間分行及增聘一成人手。

租金回報吸引 長線投資客入市

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，今年政府多管齊下提振樓市，包括全面撤銷樓市「辣招」及放寬物業按揭等，加上減息消息刺激，一手及二手交投曾雙雙急升。惟樓市「固本培元」需時，導致隨後漲勢有所減弱，整體而言2024年全年樓市交投仍有不俗表現。他估計，今年全年一手成交量將錄得1.6萬宗，二手住宅成交量估計可達4萬宗。

展望2025年，美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽認為，明年利好因素多於利淡因素，預期樓市成交將進一步向上，一手成交可錄1.8萬宗，按年升逾10%；二手買賣估計約4.2萬宗，多約5%。明年樓價更有望「反攻」，有力回升約5%，扭轉連跌3年走勢。至於人才及內地生將持續來港，預計明年租金可升約6%，跑贏樓價升幅。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，政府推出輸入人才計劃，帶動本港買賣及租賃市場，租金高企加上美國減息持續，令「供平過租」重臨，租金回報率變得吸引，吸引長線投資者入市。當然，市場仍充斥負面因素，例如中美關係前景不明朗，以及新盤貨尾量偏高等，不過總括而言利好因素多於利淡因素，有助樓市穩中向好。

美的置業(03990)公布，獲控股股東告知，彼等與獲選參與者於今日達成相互協定，據此控股股東促使一間由盧德燕直接全資擁有的受控法團，於今日通過信託計劃的獨立受託人向獲選參與者收購合共3000萬股股份，相當於公司已發行股本約2.09%，支付代價為每股股份2.88元。

中指研究院微信公眾號發文稱，2025年全國房地產市場將呈現「銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落」的特點。

政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，整體或仍處於築底階段。需求端方面，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。

市場銷售的恢復節奏有賴於已出台政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。

供給端方面，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資額同比下降8.7%。明年盤活存量閒置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。

灣仔合和商場昨天正式開幕，整個合和商圈零售面積佔地達78萬方呎，合和實業董事胡郭秀萍致詞時表示，商場有逾100個零售、汽車、餐飲、親子及生活品牌，勢打造灣仔區最大型年輕與家庭客群商圈。現時該商場出租率達97%，並積極推進首店策略，商場預計開業初期的黃金檔期可吸引可觀的人流。

估聖誕長假可吸逾50萬人流

合和實業物業總監范永雄稱，商場內有九成商戶已經開業，透過首店策略，將物色更多「全港之最」及「全港之首」商戶進駐，如全港最大的NITORI旗艦店及任天堂專門店，期望這些特色租戶能帶動商場人流。

范永雄指他看好本港聖誕及農曆新年零售市道，雖然港人或趁長假期外遊，但恢復深圳居民「一簽多行」，有助吸引內地遊客，連同海外遊客來港，相信入境旅客或多過出境港人。他提到，參考合和商場上月試業期間吸引20萬至30萬人流，連同商場再有大型海外連鎖店開幕，估計接下來的長假期可吸引逾50萬人流到訪。

對於近期本港有多個大型商場開幕，包括啟德零售館等，范永雄不認為會出現競爭，只是反映同業及進駐商場的租戶均看好香港零售前景，相信市道會愈來愈暢旺。至於美國聯儲局或放慢減息步伐，他指出，港元跟隨美元偏強，對遊客消費或多或少有影響，商場會透過提供優惠抵消。

有本地傳媒近日引述《Debtwire》報道，新世界發展(00017)因為淨負債佔資產比率超過100%而違反財務指標，正向銀行尋求豁免。報道提到，市傳金管局早前曾召集向新世界放貸較多的銀行開會，要求各金融機構繼續提供財務上支持。

椽盛資本投資總監曾永堅向《經濟通通訊社》表示，今次議息結果對新世界的財務狀況及股價都產生實質影響。公司需要加快售樓收益以應對龐大利息支出等問題，同時利率預期變化將影響市場對公司旗下與樓市相關資產的估值，進而對股價構成負面影響。

*負債高昂無礙新世界進軍北都*

新世界作為在北部都會區有較多棕地的主要發展商之一，他認為雖然公司財務面臨壓力，但未來市場對北部都會區成敗的信心反而會深刻影響其資產估值，所以預計不會影響公司參與北部都會區的意欲，故當下新世界的關鍵是要渡過財務難關。

新盤豪宅承接力不俗。由九倉（00004）持有、會德豐地產發展及銷售的山頂豪宅項目77/79 Peak Road昨天以超過5億元售出一座洋房，每方呎造價8萬元。發展商今次首度為該盤買家提供提前付清樓價現金回贈，涉及金額逾3800萬元。

上述單位為77C Peak Road洋房，實用面積6257方呎，連1349方呎花園及923方呎庭院，成交價逾5億元，呎價8萬元。據成交紀錄冊資料顯示，該單位成交期為300天，若買家提前在90天內成交，可獲售價7.725%的提前付清樓價現金回贈，即逾3800萬元，可直接在樓價扣除。

77/79 Peak Road提供8座洋房，發展商曾於2021年表示，79及79A Peak Road洋房將保留作收租，故實際只有6座洋房發售，現時6座洋房已經悉數沽出。

太子道西233號6378萬沽 雙新高

新地（00016）與會德豐地產合作的何文田住宅項目太子道西233號，昨天錄得首宗特色單位成交，為18樓B室，4房雙套間隔，實用面積1529方呎，連635方呎平台，附連一個車位，成交價6378萬元，呎價41714元，成交價及呎價均創項目新高。

近期證券商成為承租舖市的一股新興勢力，新加坡互聯網券商長橋證券以每月約100萬元，租用尖沙咀彌敦道26號3層舖位，作為首間實體旗艦店。

美聯旺舖營業董事顏昆山表示，彌敦道26號地庫、地下及1樓3號舖，建築總面積約8500方呎，位處彌敦道及中間道交界單邊，由長橋證券以每月約100萬元承租，呎租約118元。

設精品咖啡店及多功能空間

長橋證券表示，在尖沙咀核心地段開設全新旗艦店「Longbridge Space」，店內設計將採用開放式空間，為投資者打造獨特的交流互動區。該旗艦店不僅提供專業投資服務，還設有精品咖啡店及多功能活動空間，預計2025年中揭幕。資料顯示，長橋證券於2021年10月進軍香港市場。

彌敦道26號全幢由新地（00016）持有，近年進行翻新，把地下打造成3個巨舖。毗鄰的地庫、地下及1樓2號舖，建築面積約7700方呎，早前由杭州一家時裝品牌SETIROM（西町村屋）以每月約80萬元承租，呎租約104元。

此外，旺角西洋菜南街38至40號萬高商業大廈地下、1至2樓，合共建築面積約4750方呎，以每月約50萬元租出，呎租約105元，租客為美國運動鞋履品牌Skechers。

上述多層舖位由服飾品牌堡獅龍（00592）旗下bossini自2022年8月起以短租形式租用，每半年續租一次，已「短租」超過兩年，最終在近期由Skechers長租。此舖高峰期曾由連鎖時裝品牌佐丹奴（00709）以185萬元租用，最新租金較高位下跌135萬元或73%。

城規會今日將審議由新地（00016）提出的荃灣汀九帝景酒店重建住宅方案，規劃署表明不反對，意味該項目很大機會獲城規會批准。

佔地約6.92萬方呎的帝景酒店，位於青山公路汀九段353號，原屬於「綜合發展區（1）」等用途，城規會2022年批准該用地改為「住宅（乙類）2」地帶。及後城規會要求一旦該地盤計劃重建，新地需要向城規會提交發展藍圖。

擬提供674伙 設長者中心

新地過往曾計劃就酒店進行整幢改裝為住宅，惟今年8月向城規會提交發展藍圖，建議把該用地重建為兩幢14至15層住宅樓宇（另設1至2層地庫）提供674個住宅單位，供約1820人居住，另設長者日間中心，總樓面面積約31.65萬方呎。

規劃署諮詢相關政府部門後指出，新地提出的發展模式符合該用地的規劃意向，相關部門相信，新的發展方案在城市設計、園境設計、交通和其他技術範疇，不會對周圍環境造成負面影響；加上有別於新地過往曾經建議長者日間中心分開設於兩個不同樓層，新方案把該中心整合於同一個樓層，並有專屬停車位和上落客位置，設計更為理想，故規劃署不反對該重建方案。

若城規會批准該發展計劃，新地將需要因應早前提交的技術評估報告，就噪音緩減措施和渠務等提交實施方案等得到相關部門批准。新地在申請文件中經估計，若一切順利，新住宅項目可於2028年落成。

息口下調，反成投資者入市放租好時機，有業主今年8月買入荃灣映日灣開放式戶，現租出即享近5厘租金回報。

東涌水藍‧天岸 呎租36元

美聯高級分區營業經理鍾家豪指，本月至今荃灣區租賃成交已逾60宗，交投量並未受年末將至減少，反而有質素單位更火速承租。租出為荃灣映日灣3座中層B室，實用面積216平方呎，開放式戶型，業主今年8月以400萬元買入，剛完成交易後，即以15,500元租出，呎租72元，以買入價計，租金回報可達4.7厘。現時映日灣放租盤約10個，但交吉可睇樓的匙盤僅只1個。

而東涌區本月暫只有50宗租務成交，與上月全月近百宗交投仍有一定差距，惟交吉租盤仍能短時間承租。中原副分區營業經理曹嘉華指，獲承租為水藍‧天岸1座低層G室，實用面積518平方呎，2房，為東南園景戶，月租叫價19,000元，單位一放盤即獲同屋苑租客議價500元，以18,500元成交，呎租36元。

租客本身為同屋苑租客，因業主已賣樓，需於本月底前遷出，苦候多時終見同屋苑有新租盤推出，睇樓後立即承租。以上址業主於2010年7月買入價約341.8萬元計，租金回報6.5厘。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事梁錦和表示，北角健康東街39號柯達大廈二期22樓05室，面積約2,108平方呎，成交價1,100萬元，折合呎價僅約5,218元，創過去13年以來新低。

據悉，新買家為工業家鍾志平博士及其夫人李愛琼，以私人名義購入。

該物業原業主於1993年以約611萬元購入，持貨長達31年，是次交易帳面獲利約489萬元，升幅約80%。該單位將以交吉形式易手，由於前業主已付容忍費，故單位可作寫字樓用途，預計可為新買家帶來約4厘租金回報。

商舖租務改善，統計指，尖沙咀商舖空置率約6.1%，為9年新低。

中原（工商舖）資料顯示，11月份錄得324宗的租務成交，較10月份上升約1宗，按年則微跌約3.6%；成交金額方面錄得約3,521萬元，按月升約13.9%，按年則跌約9.7%。

本地零售及生活服務品牌持續深耕香港市場，月內市場錄得矚目租務成交，其中六福珠寶重新返租用多年的舊舖址，地點位於旺角彌敦道皇上皇大廈地下B舖連閣樓及1至3樓多層巨舖，舖位面積約12,706平方呎，涉及月租約60萬元，上租客為老鳳祥銀樓。

此外，灣仔京城大廈1樓及3樓全層，面積約15,650平方呎，原由知名健身品牌舒適堡租用，新近獲醫美集團旗下新健身品牌頂租，月租約44萬元，較舊租金約61萬減幅約28%。

甜品店租旺角舖 涉12萬

月內亦有地道餐飲品牌租舖開業個案，本地米芝蓮老字號糖水舖「佳佳甜品」於佐敦區迄立多年，首度開設分店，租用旺角花園街1號鴻禧大廈地下2號舖，面積約900平方呎，成交月租約12萬元，平均呎租約133元，較舊租平約2成。

至於空置率走勢方面，何氏續稱，11月份四大核心消費區商舖空置率個別發展，當中尖沙咀區表現最為突出，最新空置率錄得6.1%，按月調低約1.8個百分點，不僅走出疫情頹勢，較2021年2月的高點（17.2%）降低11.1個百分點，更是繼上月（7.9%）後進一步回落，再度創下9年來新低。此外，在六大核心區中旺角區空置率最高達8.3%，但相比起去年情況則有所改善，下跌0.3個百分點。

中原（工商舖）商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵表示，根據入境處數據，今年11月入境香港的內地居民達255.6萬人次，按年增加5.2%，而隨着於12月1日正式推出的深圳居民赴港一簽多行簽注政策後，首個周六已錄得14.5萬內地旅客來港，較之前一周多出5%。

何氏相信，隨着一簽多行政策帶動，將便利更多深圳居民來港購物及消費用餐，加上政府致力推動盛事經濟，相信將吸引更多旅客來港感受節日氣氛，預料將可改善舖位租務情況，將有零售及餐飲租客加快落實租務，租務交投價量將維持穩中向上的局面。

今年整體商舖租務市場表現平穩，對於明年市況，業界指旅客消費模式改變，加上有一定新供應，舖租仍面對少許下行壓力。

核心區舖位租金已累得巨大跌幅，租金漸達可負擔水平，吸引國際時裝品牌於今年重啟擴充，包括西班牙時裝品牌MANGO承租中環泛海大廈地下及1樓舖位，物業面積合共約1.9萬平方呎。租約由今年9月至明年8月，月租約125萬元，明年9月至2026年8月，月租約130萬元，最後1年月租135萬元，按年加幅約4%，租金較高峰期跌6成。該品牌在港設有面積較細分店，如今趁租金平擴充。

對於今年市況表現及明年走勢，業界保持審慎態度。仲量聯行指，港元強勢下，今年北上及出境旅遊更見暢旺，導致本地消費力流失，加上旅客人均消費下降，阻礙了商舖市場的復甦。核心街舖的租金在2024年僅上升1.3%，與去年14.8%的增幅相比明顯放緩，優質商場的租金今年則下跌2.3%。

仲量聯行：空置率降至10.5%

租賃市場也呈現兩極化趨勢，核心購物區一綫街舖的租賃活動持續活躍，而二綫街舖雖有較大的租金議價空間，卻仍難以吸引租戶。核心街舖空置率由去年底11.6%略微下降至本年底的10.5%，而優質商場的空置率則維持於8.9%。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預計，2025年的租賃需求將保持活躍，零售商將積極物色租金相對較低的優質地段，並爭取更佳的租賃條款。然而，當前零售業面臨瓶頸，加上可預期的綫上銷售增、及現存龐大的新優質商場空間，市場將承受更多下行壓力，預計2025年核心街舖及優質商場的租金將下跌約5%。她指，愈來愈多業主或會採取靈活的租賃策略來吸引和留住優質租戶，例如延長免租期（免租期一般為一至兩個月）、增加裝修成本津貼、以分紅形式計算租金及推出量身定制的優惠措施。由於現時不乏商舖供應，業主必須策略性管理租約並物色合適的租戶以提高出租率。

至於萊坊指，香港的零售市場正顯著的下滑，2024年首10個月的總零售銷售較去年同期估計下跌7.1%。這種疲弱的狀況不僅在奢侈品消費中較明顯，基本民生消費的超級市場銷售也受到影響。預計全年總零售銷售將較去年有機會下跌5%，進一步增加商舖租金和價格調整的壓力。

該行亦指，零售業正面臨人口結構顯著變化的影響，2018年中對比2024年中，20至59歲的人口減少了354,000人，相反60歲以上的人口顯著增加，人口結構變化和網購崛起直接影響超級市場零售額。再者全球經濟的不確定性及本地住宅市場表現欠佳等因素，加速本港降級消費的趨勢。

萊坊：傾向深度遊 奢侈品銷售跌

萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫分析，最近政府優化內地居民來港旅遊的簽注安排。雖然這些措施預計將吸引更多內地遊客，但目前遊客更傾向於深度文化遊，奢侈品銷售自然受到影響。

總體而言，她認為香港零售消費未能如預期復甦，令大多數零售商對擴張持謹慎態度。盡管與2024年相比，來年零售租金跌幅可能不會太大，但由於人口結構的變化和內地旅客消費模式的改變，租金將會持續受壓。

英皇資本(00717)公布，截至今年9月30日止年度純利約6636萬元，去年同期虧損1.6億元，每股盈利0.98仙，不派末期股息。

期內，總收入約5.32億元，按年升20.5%。