幾近完銷，交屋認列將成業績新引擎

上曜（1316）宣布台南住宅第一高樓的「湖映白」建案完成鋼構上樑，由於該案幾近完銷，後續完工交屋，將成為上曜業績新引擎。

展望2025年，上曜表示，集團在手未交屋的成屋與預售屋加總總銷達473.5億元，除成屋銷售入帳外，亦有預售屋良好銷售率與施作工程進度，九份子湖映白已近完銷，營運審慎樂觀看待。

上曜表示，湖映白堪稱台南豪宅市場的代表之作，除擁有18萬坪綠地河景的國際水岸景觀，更緊鄰九份子國中小鑽石級的綠建築生態校園，環境宜居且優美。

此外，上曜也宣布新建案「九份子國安段南基地」規劃藍圖，基地面積約3,791.9坪，是湖映白的2.2倍，規劃內容包含三棟高達38樓的SRC制震純住宅超高大樓，總戶數1,012戶，延續一貫的豪宅規劃標準。

上曜指出，高檔住宅THE KING重新開賣至今，已完成近3成交屋入帳，且擁有逾8,400坪台南與南科的精華土地，將以打造綠色、智慧、健康的居住環境為目標，提升產品競爭力。

台中近幾年新興重劃區發展快速，尤以北屯機捷特區表現最為亮眼，受惠於捷運綠線通車及優質生活圈條件，磁吸大批開發商搶進購地推案，短短三年房價漲幅達65％，每坪均價從3字頭上漲到5字頭！目前陸續出現「漢宇雲衍Sky Vision」、「富宇鉑金大苑8816」、「遠雄敦富」等指標建案搶市，展現區域發展實力。

根據樂居最新統計，占地103公頃的北屯機捷特區可說展現了「教科書級」的發展速度，從2021年的12棟大樓快速成長至現今32棟完工，並有19個建案持續興建中，近五年新推案量更達8,063戶，在台中環內推案量位居之冠；在房價表現方面，該區從2021年的每坪均價33.1萬元，至2024年每坪均價已漲至54.5萬元，漲幅達65％，在環74沿線重劃區中漲幅排名第一。

在人口結構方面，根據內政部全球人口資料庫統計，北屯區每月淨遷徙人數均居各區之冠，目前總人口數約31.02萬人，是中部人口最多的行政區；其中，區域所屬的舊社里，更從2020年的7,565人快速成長至2024年的18,201人，年輕族群比例高達七成。

此外，區域內商業機能也持續升級，商業區和特商區占比達20％，遠高於一般重劃區3-10％的水準，目前包含匯豐銀行、康是美、燦坤、大地商場、中聯百貨等指標商家已進駐，後續加上12條聯外道路工程陸續推進，以及北屯總站、舊社站和松竹站三座捷運站點的交通優勢，持續吸引北北屯、潭子、太平等地區的民眾移入。

在地品牌建商漢宇建設，近期在機捷特區溝背段推出「漢宇雲衍Sky Vision」，打造樓高27層百米地標住宅，產品規劃38至48坪、3至4房，擁有迎賓車道、四季溫水泳池、空中酒吧等豪宅級公設，鎖定科技業、企業主與醫療菁英族群，目前最高成交單價已達66.9萬元；「遠雄敦富」開案後吸引首購族、菁英家庭關注，最高成交單價也來到63.6萬元。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，北屯區發展迅速，尤其在捷運通車後，機捷特區以迅速的發展和完善的生活機能，吸引大量人口和商業投資。目前北屯機捷特區已進入開發中後期，總面積約59公頃的建地中，住宅區已達81％開發率，商業用地也達52％。隨著交通建設持續優化，以及周邊14期重劃區的漢神洲際購物中心、台中巨蛋等重大建設陸續到位，預期將持續成為台中重要發展熱區。

磐鈺營建機構旗下恆笙建築開發、位於台中烏日區的新成屋「昕昕裏山」，14日舉辦建築落成分享會，邀請直心建築張德昌建築師與磐鈺總經理張立杰，分享從選地、設計規劃到完工落成近5年的歷程，並舉辦「昕昕裏山」建築攝影展，由磐鈺員工參與攝影比賽，從自然找回生活的姿態，從空間感受建築的詩意的精神，見證這一座令人流連忘返的溫暖居所。

磐鈺營建機構總經理張立杰表示，每一塊土地，都需要被重新定義，因為環境結構與需求狀態在每一處地理位置都有所不同，適切的設計銜接對應的生活，並嘗試升級一部份累積的經驗法則，房子才會一直進步，這也是為何磐鈺作品累積的時間，總是漫長又耐人尋味，只為了回應許多的期待與寄託。「本案於2021年3月開工，歷經3年半迎來交屋的一刻，雖然裏山工期延誤，卻不馬虎施工。」

舉凡工程初期於基地打造一處與城市對話的空間-新興之詩，在新興路這塊土地上，創造如詩一樣的生活，如畫一般的風景。夜晚偶爾會在這巧遇散步的居民，瞧著海報端詳的姿態，似乎在尋找著未來的電影預告。

而建築作品中演繹溫柔與堅毅的陶磚工藝，由約四萬塊的紅磚疊砌而成，其顏色與本質都給人溫暖親近的熟悉感，質樸的表現與現代主義的簡潔風格相得益彰，手砌的垂直平整性正是紅磚技藝之美，延續匠人精神及文化傳承，從世代的記憶轉化為令人悸動的藝品。

其中多處公設藝術創作陳列，皆由團隊發起製作。這是一群營建人、建築人、設計人及企劃人所累積的故事，為了夢想中的畫面，一次又一次展現著創作的能量，並期待與住戶的生活產生連結。

張德昌表示，最初規劃時，以影響20世紀建築發展最重要的建築師之一「路易斯‧康」的設計為啟發，建築師不僅只是在設計上將房子蓋得漂亮，更要提出讓大眾能擁有美好生活的設計案。昕昕裏山即以此為精神，整合建築與環境，以恆定與靈動的概念，將採抿石子、清水模、現代紅磚、金屬等質樸的基調，細膩的線條勾勒形塑出表情，透過錯層的陽台如音符琴鍵般的律動於建築外觀，搭配各種模矩的混凝土色飾板，平衡建築立面寬大的量體，讓建築整體達到一種和諧的狀態，溫文內斂如同一座沈靜的美術館，以大地的顏色，優雅的姿態，佇足於城市中的一角。

在看不見得細節中，累積對環境有益的作為，張立杰回憶在建築工程初期，為了降低對環境的衝擊，及能源有效的運用，選擇了智能化的監控管理，藉由袪水節能設備有效的節省30％-45％的電力，合理安全的抽水量，保留水資源外，鄰里的地基也會較為穩固。

此外，為了創造微氣候的舒適度，特地將南向建築立面剖開30m的開口，引入南風及白晝的光線，於北向方位，將基座層劃開微小的氣孔，同時在頂層將局部的面積釋出，作為採光天井設置藝術造景，策略性地將四季回應在建築中，轉換為採光、換氣與通風，讓建築呼吸。在這些不起眼的細節中，其實都貫徹著磐鈺對於自然與友善的理念。

綜觀烏日，是台中副都心，以三鐵、二高、一快的完整交通網絡，建構中彰共同生活圈，引進展覽、物流、商務、休閒娛樂等產業成為近幾年建設成果豐碩的一區。未來，昕昕裏山的居住生活享受四面充裕的光線，沐浴在四季的風情變化，在建築人手感工藝空間裡重拾與自然相鄰的生活感。

輝達來台設總部，再成話題，專家分析，現在地方政府一窩蜂爭取，但據了解，輝達來台設總部、研發中心，傾向規畫為美式工作環境，如蘋果、Google般土地需求較大，地方政府競相爭取時，釋出模式是一大學問。

瑞普萊坊14日舉行台灣商用不動產市場2024年趨勢與2025年展望説明會，總經理蘇銳強指出，繼2024年商用不動產市場交易達2764億元，年成長46％，創下近年新高後，2025年在輝達來台設置企業總部效應帶動下，由AI等軟體業所推升的辦公室需求將會逐步增溫。

瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，2024年商用不動產市場交易達2764億元，年成長46％，為近年新高。辦公室交易中的商辦與廠辦，合計交易達到1003億元，其中有35％是預售，這在過去是比較少見的。因為需求高，吸引遠雄、華固、國揚、興富發等辦公大樓開發商投入市場，例如遠雄在北士科的商舟交易金額超過68億元、南港與中和等都有推案；國揚集團在內科舊宗段的國揚洲際就有出現每坪76-80萬元的交易、中和也有雋揚元創的每坪55-60萬元價格，屢屢創下區域新高。

展望2025年，江珮玉分析，AI趨勢下，軟體業可望是接下來的發展重心，看好台灣辦公室需求除高科技、金融業，軟體、研發需求是重點。例如輝達就要在台灣設置總部大樓。另外，壽險公司受惠於年化收益率的調整，從2.97％，下調至2.545％，應該會增加壽險評估項目的速度，但是由於前2年的利率較高，因此未來幾年的平均年化收益率應該會有調升的機率，在考量下，應該還是會尋找收益率較高的物件。

象徵最精華商圈位置的土地公告現值「地王」，成為傳統蛋黃區的指標，據住商機構統計，七都地王周邊房價在這波房市多頭大漲中漲幅走勢各異，新竹縣連莊二年的地王竹北遠百對面角地四年周邊房價漲幅達90.9％，不過桃園蟬聯19年的地王桃園火車站前角地房價漲幅卻僅9.3％。

雙北市地王分別位於二大黃金地段信義計劃區、新板特區核心，台北市地王台北101大樓周邊平均每坪108.2萬元，新北市地王新板特區板信雙子星大樓周邊每坪67.6萬元。雙北以外地王分別位於桃園站前、新竹城隍廟、竹北縣治二期、台中七期、台南火車站、高雄三多商圈，其中則以新竹縣地王竹北遠百周邊房價達每坪50.2萬元，成為雙北以外房價最高的區段，更甚不少直轄市。

由於近年房市資金流向都會外圍蛋白區，通常地王所在的蛋黃區房價漲勢相對平穩，例如台北、新北、台中、高雄地王周邊五年房價漲幅約在15～30％之間，桃園地王更僅不及一成。漲幅較高者除了竹縣地王外，還包括台南地王55.5％、竹市地王46.2％。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，各縣市地王皆位處商業機能最齊全的蛋黃地段，周邊房價自然頗具增值空間，地王位置也反應了商圈版圖位移，例如多數都會區地王都長年蟬聯，反應商圈成熟、黃金地段地位不易撼動，不過如新竹市地王由火車站移至城隍廟、新竹縣地王由縣治一期移至二期，新科地王均僅蟬聯二年，顯示商圈人流挪移、購屋族往市容較新的商圈移動。

此外，有些縣市地王位於早期發展、市容較為老舊的商圈，由於可開發腹地有限、更新速度緩慢、交通條件不若新興商圈，也使周邊房價增值出現侷限性，以桃園地王為代表，桃園站前商圈周邊房價五年漲幅僅不到一成，遠不如普遍認知的高房價新興區段如藝文特區、青埔特區等。

桃園市中路二號和八德一號社宅過去都因3年期滿續約租金大漲引發爭議，蘆竹二號也將於6月屆滿3年租期，216戶中有158戶想續約，也都擔憂租金調漲問題，住發處指出，八德一號已建立機制，續租漲幅天花板不會超過3成，蘆竹二號研擬採租金第1、2級凍漲，第3至6級則微調1至3成，預計2月底公告。

桃園市政府住宅發展處為提升社宅服務品質，規畫12場社宅住戶座談會，因蘆竹二號將於今年6月屆滿3年租期，座談會中住戶最關心續約租金及租期2大議題。

住宅發展處長邱英哲表示，蘆竹二號216戶中有158戶打算續約，依目前初步分析的結果，以及經過住宅審議委員會審查通過的調整原則，研擬2025至2028年的租金第1、2級凍漲，第3至6級微調，調幅10％至30％之間，預計2月底會公告各房型的詳細租金。他也提到，若續約只住1年，租金漲幅就是乘以三分之一，約3％至10％。

住戶也擔憂租約期滿遭「趕走」，邱英哲表示，市府委託專業廠商協助民眾租屋已行之多年，成效居六都之冠，社宅租期屆滿或有覓屋需求者，都可以洽住宅處媒介租屋。未來每月1場的社宅住戶座談會也都會特別向住戶介紹包租代管與租金補貼的申請方式，提供多元社會住宅的選擇途徑。

邱英哲表示，社宅的興建、經營成本不低，市府會持續興建並供給低於市價租金的社宅，去年已開工6案，今、明2年將持續推案，照顧市民的居住需求，實現居住正義，並健全住宅市場。

據聯徵中心資料顯示，與五年前相比，新北市年收入超過200萬的房貸族大增近六成，購屋熱區則是板橋奪冠，其次為新莊、林口區。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來新北市高收入族群購屋申貸愈來愈多，這一現象可歸因於兩個主要因素，一是高收入族群的聚集，二是理財觀念的轉變；首先，近幾年在台商回流、產業發展、重點建設的加持下，新北市吸引大量企業主、中高階主管及科技新貴駐足，加上新北市房價相較北市仍具競爭力且豪宅入手門檻相對低，讓不少台北市的高收入族群選擇到新北置產。

另一方面，莊思敏分析，理財觀念的轉變，過去富人大多傾向現金買房，但現在越來越多的有錢人選擇善用銀行貸款，將更多現金保留在口袋中，並將其投入其他投資渠道，以提升資產運作的靈活性，理財觀念轉變也是新北市高收入房貸族大增的原因。

據聯合徵信中心資料顯示，2024年前三季新北市年收入超過200萬的房貸族達4,729件，較五年前申貸件數2,989件大幅增加58%；以區域來看，購屋熱區則是板橋奪冠，其次為新莊、林口區，相較五年前購屋前三名、居第二名的中和區已降至第六名，板橋、林口區同樣居第一、第三名。

中信房屋板橋實踐加盟店店長吳群欽表示，板橋區是新北的政經中心，坐擁三鐵共構，與台北市僅一橋之隔，聯外交通相當便利，而且板橋還有新板特區、江子翠、新埔、府中、亞東醫院等多個成熟商圈，生活機能豐富，向來是新北高收入人士購屋的首選區塊。

吳群欽指出，去年上半年在資金潮的挹注下，板橋房市表現相當亮眼，由實價登錄揭露，去年板橋已有多間成屋社區的最高每坪成交單價突破百萬元大關，而預售案「三輝白昀」最高每坪成交單價更突破120萬元，刷新新北市房價天花板。

值得注意的是，土城區五年前在購屋熱區榜上無名，去年前三季則搶進第八名、擠下蘆洲。

莊思敏指出，土城區附近有多個科技園區，如頂埔科技園區、永寧科技園區、中工雲宇宙AI園區等，吸引包括鴻海精密、正崴精密（2392）、鼎創達、華南銀行企業營運總部在內的眾多知名企業進駐，再加上土城醫院、司法特區、行政院區及金城機廠暨莒光站開發案等重點建設項目的坐鎮，近年來確實有很多收入可觀的科技人才和醫護人員到土城定居。

人力銀行之前做過調查，發現大約有33.4%的上班族名下有房產，但每個月要繳三萬兩千多元的房貸，佔了他們月薪的大概七成二以上，負擔很大，但還是要買房的原因是希望有自己空間，還有很怕老了沒地方住，因為很多房東不將房子租給長輩；台灣的高房價，一直是很多人心中的痛，央行在去年下半年祭出第七波信用管制，打炒房，讓房市降溫不少，很多民眾在觀望房價下跌，不過專家表示，目前還幾乎沒看到建商讓利，還得再觀察半年，如果今年上半年景氣不佳，才可能會有一些價格鬆動，但可能也只是在二線區位的房子。

休息或放假時就會打開房屋平台找房，有空時就直接到現場看，在資訊業工作的Yvette已經懷孕7個月，未婚時曾跟姐姐一起買房，現在考量小孩出生後需要更多空間，就積極看房但真的被房價嚇壞。

上班族Yvette：「還是考量到未來會希望說，我跟先生有一個房間，小朋友有一個房間，所以兩房的產品，其實以現在來說，坪數你如果太小，其實你也很難住得舒服，對因為像我們現在住的，跟姊姊的那一間我們是25坪，然後也是隔兩房，但其實房間都偏小，因為我是2019年的時候(跟姐姐合購)買的，那時候我買新成屋，單坪其實換算下來才就是一坪44萬，但我現在就是前一個月，看我們最近附近的預售屋單坪要78萬。」

Yvette說當年買房已經很ㄍㄧㄣ，現在房價更是高不可攀，她希望買預售屋讓壓力小一點，但預售屋實在也不便宜，而央行在2024年下半年祭出第七波信用管制打炒房，房市降溫那房價有跌嗎。

上班族Yvette：「那其實大台北我覺得，雖然說就是有打房的政策，但是像我去看房的時候，我都會問那些建商的這個銷售人員，我都會問他們都說雖然說政府打房，但是你整個的土地成本，勞工成本這些都在漲，然後加上他覺得其實好像，也沒有想像中的真的能夠降下來，當然我不知道實際的狀況他們，這是他們的說法，但是目前我自己看，我覺得房價沒有太明顯地下降。」

Yvette說在她看房的新北市幾區，沒感覺房價有什麼波動，而之前人力銀行就做過調查，上班族最期待政府解決的兩大難題，就是長期薪資停滯不前和抑制國內過高的房價。

人力銀行發言人曾仲葳：「那根據我們調查發現，大概目前大約有33.4%的上班族，名下是有房產的，然後平均每個月，大概要繳三萬兩千多元的房貸，佔了他們月薪的大概七成二以上，所以明顯這個負擔能力是偏低的，剛說33.4%的人名下有房產，等於說大概有六成六的人是沒有房子的，但他們其實也滿想要買房的，所以我們有進一步詢問說，既然房貸壓力這麼大，為什麼會想要買房呢，那大部分的人是表示說，希望可以有一個自己的私人的空間，然後同時有一些人也擔心，老了之後沒有地方可以住。」

就怕老了租不到房子，而央行理監事會沒有再祭出第八波信用管制，讓不少消費者和業者都鬆了一口氣根據房屋公司發布2024年第4季宅調查，近57%民眾預期2025年第1季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，只有12%的人認為房價會下跌，至於購屋時機的調查顯示，42.9%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40.3%認為未來兩年都不適合購屋，只有16.8%的民眾認為未來半年是進場買房的好時機，顯示打炒房政策使民眾購屋意願大為降低。

住展雜誌發言人陳炳辰：「因為建商畢竟去年，其實在上半年來說的話他在盈餘上面，他在獲利上面其實還滿豐厚的，加上都是一些大型的建商，在今年有意要去勇於進場，所以他們當然在實力上面，會相對之下比較堅強一點，那他在讓步的空間上面目前我們是還沒有聽到，有建商想要去做讓利的情況，目前建商應對這個方式，比較多的情況，比方說他(建商)可能是(賣屋)帶裝潢，如果上半年整體的景氣仍然不佳，那可能就會造成下半年，會像一些建商業者，他可能就會有在討論說，是不是有要去價格調整的空間，但是當然這價格調整的空間，就像我們之前討論的，它可能會首波出現的，仍然是一個在物件的狀況上面，比方它相對比較二線，或是它相對比較出現低樓層，或整體屋況上面比較有瑕疵的這些物件。」

專家建議就是持續看房，找喜歡的物件去談價格，因為民眾要等建商願意將房價降下來，恐怕下半年情勢才會比較明朗，但一切還很難說，而如果銀行房貸滿水位的危機解除了，買氣回溫也就不太可能有調整空間。

為讓老舊整建住宅住戶更安心居住，加快都市更新腳步，北市都市更新處14日宣布，降低整宅公辦都更的第二階段意願門檻，從原本的九成降到八成，讓整宅社區可以更快進入第三階段的模擬選屋程序。

北市都更處表示，北市早在2023年10月就推出了「整建住宅專案計畫」，不僅提供額外的容積獎勵，還有補助經濟弱勢戶貸款利息等優惠，成功吸引不少住戶參與，隨著這些建築逐漸老化，公共安全隱患和生活環境問題越來越嚴重，讓住戶期待重建的需求更加迫切。

為此，北市都更處宣布，2025年降低第二階段的意願門檻到八成，讓整宅社區可以更快進入第三階段的模擬選屋程序，希望能幫助住戶更迅速地釐清權值、估算需補金額及規劃房型，有效提升重建效率。

北市都更處解釋，整建住宅是早年北市府為安置公共工程拆遷戶所興建的集合住宅，單位面積小（約8至15坪）、戶數多（從數百到上千戶），加上產權複雜、住戶不斷更迭，更新過程往往非常困難，許多住戶曾在說明會上提到，對於達成九成意願門檻的漫長過程感到壓力與無力。

降低意願門檻後，北市都更處指出，以南機場整宅單元五和信維整宅為例，若意願達到八成，即可直接進入模擬選屋階段，為後續招商和重建打下基礎，當第三階段選屋比例達九成時，即可啟動招商計畫。

北市都更處說，透過這樣的逐步推動方式，不僅能加速整宅重建，還能鼓勵其他整建住宅啟動自辦更新，為改善環境與提高居住安全注入信心，真正實現安全、宜居的生活目標。

民眾買房最愛買哪個樓層？根據內政部不動產資訊平台的數據，2024年第三季全國買賣平均樓層為8.68層，較5年前同期的9.18層，低了將近1樓，其中，又以4至5層為主流，佔比為25.25％，高於11至15層的佔比23.05％。

相較2019年第三季11至15層的購買佔比25.05％，為主力購買樓層，如今已經轉變為4至5層為購買最大佔比。而去年第三季台北市、新北市買4至5層的佔比為38.43％與36.67％，也是六都當中4、5樓最暢銷的區域。

桃園市、台中市、高雄市的購屋族，最愛買11至15層，佔比分別為36.82％、26.44％與34.02％；至於台南市主力購買樓層為1至3層，佔比由5年前的34.77％，上升到38.26％，顯示透天產品仍是主力。

值得關注的是，16層以上購買比例，全國佔比由13.75％下滑至11.88％，且六都、新竹縣及新竹市，皆呈現下滑，顯示高樓層未必是民眾購屋首選。

對於民眾愛買16層以上的比例下滑，全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，這可能「超高大樓供給較少」、「中低樓層房價較便宜」與「高樓層地震太搖、風壓大」有關。

劉永昌提到，高樓層視野最好、噪音最低、空氣也流通，不過，房價往往比中低樓層單價高出1成以上，購屋者所需準備的購屋預算就要更多；另外，高樓層有結構與建材要求較高、配置消防設備、房屋稅較重等問題，也會讓購屋者有所遲疑。

2024年，中央通過優化稅費政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩”的決心。一線城市作為全國樓市的風向標，其市場表現尤為引人注目。

2024年，上海共成交二手住房21.6萬套，成交套數達到新房的3.7倍；新房市場則在四季度逐步走強，12月份成交創下年內新高，實現翹尾收官。

58安居客研究院研究總監陸騎麟表示，2024年上海在實施了一系列樓市寬鬆措施後，成交量顯著回升，彰顯了這些激勵政策對一線城市購房需求的有效激發。尤為值得一提的是二手房市場，在政策的積極推動及房東採取降價以促進交易的雙重作用下，至2024年年底，上海的樓市已明顯呈現出回暖的跡象。

二手房成交量連創新高

“轉彎了”，上海鏈家經紀人楊和宜這樣形容2024年的上海樓市。“上半年，市場整體氛圍以觀望為主，下半年，隨著新政的陸續出臺，市場迎來了明顯的轉折。特別是從10月份開始，成交量逐月攀升，市場活力逐漸恢復。”

這是楊和宜的個人體感。從整體資料看，變化更為明顯。上海鏈家的監測資料顯示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6萬套，同比增長超兩成，其中，四季度以來，上海二手房成交持續保持活躍，單月住宅成交套數均達到2萬套以上，12月份更是超過2.5萬套。同時，該機構的整體帶看客戶量也達到歷史新高，甚至比2020年的帶看量還增長了近50%。

市場變化背後，得益於上海落地的多項樓市政策。2024年，上海先後於5月27日出臺“滬九條”政策以及9月末出臺“滬七條”政策，一系列新政涵蓋了放寬購房限制、降低首付門檻、優化貸款利率，以及取消普通住宅與非普通住宅的標準等。這也被業內認為，上海樓市進入了近十年來政策環境最為寬鬆的時期。

2024年5月27日，上海限購迎來大力度鬆綁，外地單身可以在外環內購買1套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數量等等，盡可能滿足不同層次的住房消費需求。“滬九條”落地後，6月，上海二手住房成交沖高，達2.39萬套，環比增長近四成。該成交量不僅刷新年內新高，更創近3年新高。

不過，這一數字在2024年第四季度再度被刷新。9月末，上海再度出臺“滬七條”，在調整住房限購政策的同時，優化信貸政策、調整住房稅收政策。機構監測資料顯示，2024年四季度二手房成交量持續走高，12月份更是超過2.5萬套，再創新高。

楊和宜提到，“滬九條”出臺後直接激發了市場的熱情，6月成交量有所上升。 真正的轉折還是來自9月末的“滬七條”政策，10月份至12月份這三個月的成交量，完全突破了市場各方的預期。無論是仲介還是業主、買家，都沒有想到這一波樓市的熱度會持續如此之久。

這一轉折在其所在的浦東聯洋板塊就有體現。“浦東聯洋作為金融人士聚集的居住區，他們對政策的感知和決策更為敏感和快速。2024年上半年，受多方面因素影響，該板塊的量價也經歷了不小的波動。然而，隨著新政效應的逐漸顯現，聯洋板塊在10月份迎來了成交量的顯著增長。”楊和宜說道。

據其介紹，該板塊在2024年10月份成交量為90套左右，創下年內新高。隨後的11月和12月，成交量也穩定在70套左右，相較于平時的30餘套，市場有顯著回暖。 在價格方面，雖然經歷了上半年的波動，但隨著成交量的穩步提升，目前該板塊的房價已經趨於穩定。

“第四季度，市場的變化不僅體現在成交量上，我覺得更反映在買家和賣家的心態以及市場氛圍上。”楊和宜提到，板塊內，選擇賣房持幣或出國的業主比例已經大幅減少。現在，更多的業主選擇將賣房所得資金重新投入樓市，進行置換或升級。這種變化不僅體現了業主對於樓市的信心恢復，也反映了市場整體向好的發展趨勢。

據楊和宜介紹，其在2024年接觸的兩位元客戶的購房經歷頗具代表性，且兩位買家均在“滬七條”政策後入市。其中一位元客戶在賣掉舊房後選擇了置換，不僅享受到了首套房的低利率政策也在交易過程中享受到了增值稅的減免優惠。另一位元客戶則得益于政策對多孩家庭的購房名額放寬，成功購買了第三套房產。

“新政對於不同群體買家的影響是非常積極的，特別是中高產家庭，對政策的回饋更快，目標更加明確。”楊和宜說。

四個項目“千人搖”，豪宅新房走出獨立行情

隨著二手房市場的活躍，上海新房市場也展現出積極的變化。在2024年，上海新房市場出現了多次“千人搖”和“日光碟”的現象，顯示出市場的熱度和購房者的積極態度。

“全年來看，上海新建商品住宅交易走勢呈現低開高走，中間多波折的走勢。”上海中原地產市場分析師盧文曦提到，儘管年初受到傳統淡季和政策調整的影響，成交量處於低位，但隨著政策的落地和市場的回暖，成交量逐漸攀升。特別是在“滬九條”和“滬七條”的推動下，市場出現了明顯的回暖跡象。到了年底，12月份的新房成交量達到了82萬平方米的高點，創下了年內新紀錄，實現翹尾收官。

從全年資料看，上海新建商品住宅共計成交705.51萬平方米，雖然同比減少兩成，但高端住宅的大量入市推動全年成交均價的上漲。全年新房成交均價為76522元/平方米，環比上漲15.16%。在區域成交方面，市區供應量的增加推動了長寧、黃浦和虹口的成交量較2023年翻了幾番，特別是黃浦的成交量超過了2000套。

值得注意的是，各樓盤之間的分化現象仍然存在。一些優質樓盤依然能夠觸發積分，開盤即售罄，而部分樓盤的去化速度則相對較慢。

機構監測資料顯示，2024年，上海317張新房預售證共觸發積分38次，觸發高積分的新房項目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐匯濱江、新天地、陸家嘴等。而外環區域的唐鎮、嘉定新城等熱門區域則繼續扛起外環外的去化重任。

據安居客上海統計，觸發積分在60分以上的有15次，其中位於黃浦的凱德茂名公館積分為114.72分，其次是浦東的濱江凱旋門三期及徐匯的匯元璽。

此外，2024年上海一共有4個項目觸發了“千人搖”，包括徐匯濱江的中海領邸、浦東唐鎮的安高申宸院、浦東陸家嘴的濱江凱旋門、普陀長風的嘉佰道。其中認購最多的是中海領邸•玖章。該項目於2024年11月15日開盤，單價13.2萬元的552套房源吸引了1558組購房者認購，認購率達282%，刷新2024年新盤認購數紀錄，專案開盤即售罄。

“豪宅走出獨立行情，其背後既有投放增加的因素，更重要的是，產品本身有很多吸引人之處，比如翠湖六期、中海順昌玖裡等等都是核心地段的高品質產品，而且沒有替代性。”盧文曦說。

安居客資料顯示，2024年上海共產生了30個“日光碟”，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，占比接近六成。

放眼全國，上海的豪宅市場表現也是“一枝獨秀”。據克而瑞統計，2024年，上海總價3000萬元以上的一手高端住宅成交套數達到2530套，占全國的比重達到61.6%。

業內認為，上海豪宅熱銷背後的原因，本質上還是上海城市強大的吸引力。在全球經濟不確定性加劇的背景下，高端住宅作為一種相對穩定的投資方式，吸引了眾多投資者。

克而瑞方面指出，雖然新房整體成交量在縮減，但2024年得益於一系列政策的調整紅利，上海土拍熱度迅速攀升，出現了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、浦東新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這也反映了房企對上海市場的堅定信心，預計這些優質地塊在2025年入市後，也將為市場注入強勁動力。

1月14日，華潤置地（01109.HK）披露2024年12月及全年銷售情況。

根據公告披露的資料顯示，2024年12月，華潤置地及其附屬公司實現總合同銷售金額約320億元，同比增長52.4%；總合同銷售建築面積約130.1萬平方米，同比增長28.4%。

2024年全年，華潤置地累計實現合同銷售金額約2611億元，同比減少15%；總合同銷售建築面積約1133.2萬平方米，同比減少13.3%。

2024年12月，華潤置地經常性收入約52.5億元，同比增長7.9%，其中，經營性不動產業務租金收入約27.5億元，同比增長8.5%。2024年累計經常性收入約480.4億元，同比增長12.4%，其中，經營性不動產業務租金收入約292.1億元，同比增長14%。

此前，華潤置地還披露了公司高管變動的資訊。

2024年12月23日，華潤置地公告稱，公司的執行董事徐榮自2024年12月23日起獲委任為公司總裁及公司企業社會責任委員會成員。

當時的資料顯示，徐榮現年56歲，於2023年1月加入公司並獲委任為公司副總裁，並於2024年10月獲委任為執行董事及公司執行委員會成員。

從徐榮的簡歷來看，他並沒有豐富的房地產從業經驗。

資料顯示，徐榮曾任職於深圳市規劃和國土資源委員會、招商局集團、深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司，擁有豐富的都市規劃、開發建設及都市更新管理經驗。徐榮持有華中理工大學（現更名為華中科技大學）建築學學士學位及建築設計專業碩士學位，同時為城鄉規劃專業正高級工程師。徐榮與公司已訂立有關其執行董事職位的委任函件，服務年限為三年。根據公司組織章程細則的規定，徐榮需要在公司下屆股東周年大會告退並膺選連任，並至少每三年輪值告退及膺選連任一次。

佳寧娜(00126)公布，以2016萬元出售物業而與獨立第三方訂立臨時買賣協議，料虧損754萬元。

該集團指，所售物業位於深水埗商舖，總樓面面積約為772平方呎，另加約53平方呎之院落，正用於出租，去年3月底年度純95萬元。該集團指，經考慮當前物業市場狀況、香港物業市場競爭日趨激烈且未來前景不穩定以及該集團現時財務、債務及流動資金狀況，出售事項以合理價格變現該物業價值良機。此外，出售事項之所得款項將減少債務。

1月13日，中國金茂（00817.HK）公告稱，1月13日，公司的間接全資附屬公司湖州東茂與湖州南太湖管委會就土地收儲訂立土地收儲協議。根據土地收儲協定，湖州東茂同意將該地塊交由湖州南太湖管委會收儲，代價為7.81億元，以現金補償。

公告稱，根據《自然資源部關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（自然資發[2024]242號），湖州南太湖管委會將申報專項債資金處置閒置土地工作，湖州東茂應予配合。若該地塊納入專項債資金處置閒置土地清單，並具備實施條件，雙方最晚應於土地收儲協議簽訂後180天內就使用專項債政策資金支付補償的分期期限等安排進一步協商，如達成一致可另行簽訂協定。雙方應當共同配合，在土地收儲協議簽訂後15日內完成《不動產權證書》註銷，由國家收儲，並騰出該地塊交湖州南太湖管委會驗收確認。湖州東茂承諾該地塊移交時保持當前現狀不變，在該地塊完成移交手續後，湖州東茂將不再享有對該地塊上既有建設成果（若存在）的所有權。

資料顯示，該地塊包含4幅編號分別為TH-07-01-06A、08B、08E及09A的地塊，總占地面積約為147277平方米，位於湖州市濱湖東，該等地塊目前規劃用於開發住宅物業、零售商業以及批發市場用途。截至目前，該地塊仍未開發。

中國金茂稱，作為地方政府城市管理及優化土地使用效率工作的一部分，該地塊將根據土地收儲協定進行收儲。2021年12月，集團通過公開競買程式競得該地塊，曾擬於該地塊開發住宅物業、零售商業以及批發市場，但當時沒有任何有關具體或實質開發計畫或時間表。

截至目前，基於各種因素，包括但不限於物業市場的市場情況、住宅物業及零售商業的供求情況、估計開發成本及優化集團資源使用，該地塊仍未開發。因此，董事會認為湖州南太湖管委會收儲該地塊不會對集團的營運管理產生任何重大不利影響。此外，經參考等地塊的經評估市場價值，認為補償屬公平合理。董事相信，土地收儲有利於集團優化資源使用，長遠而言有利於集團的未來發展。

截至2024年12月31日，該地塊的帳面值約為781830000元。該地塊於2024年12月26日的估值約為779247100元。有關估值由一家獨立物業估值師結合市場比較法及剩餘法並最終採用算術平均數厘定。公司預計會因土地收儲而錄得估計除稅前虧損淨額約83萬元。集團因土地收儲而錄得的實際收益或虧損金額有待審核，並將計及與土地收儲有關的任何其他成本及開支。因此，其可能與上述有所不同。公司目前擬將土地收儲所得款項全數用作集團的營運資金，需要視乎實際情況及董事會在擬定用途的具體細節提呈審議時的決定。

“H19寶龍2”二展方案獲得通過，增加寬限期的方案未獲通過。

1月13日，寶龍地產（01238.HK）旗下的上海寶龍實業發展（集團）有限公司發佈“H19寶龍2”2025年第一次債券持有人會議結果：《關於調整債券本息兌付安排的議案》獲得50.50%的投票，《關於同意增加寬限期的議案》獲得19.53%的投票。

“H19寶龍2”是2019年7月15日，上海寶龍實業發展（集團）有限公司在中國境內公開發行的規模合計6億元的“19寶龍02”，當前餘額4.6332億元，當期票面利率7.4%。

根據首次展期後的兌付方案，1月15日，寶龍需要兌付約3400萬元的利息。具體為本金4.68億元於2024年1月15日（含）至2024年7月15日（不含）期間的利息；同時，兌付剩餘本金4.6332億元於2024年7月15日（含）至2025年1月15日（不含）期間的利息。

二展將利息展期6個月。即1月15日應該支付的本金4.68億元於2024年1月15日（含）至2024年7月15日（不含）期間的利息，以及本金4.6332億元於2024年7月15日（含）至2025年1月15日（不含）期間的利息，調整至2025年8月15日支付。

最新通過的兌付安排還顯示，發行人將於1月27日兌付本期債券全部剩餘本金的1%（即463.32萬元）。2025年1月27日支付的463.32萬元本金自2024年1月15日（含）至2025年1月15日（不含）期間的利息將於2025年8月15日一起支付，原展期方案約定的2025年7月15日（含）之後的兌付日支付金額將不含2025年1月27日已支付的463.32萬元本金。

越秀房產信託基金(00405)公布，越秀房產基金管理人已於昨日以書面通知信託人，有關支付予基金管理人的截至今年12月31日止年度管理人費用，基金管理人選擇基本費用全數以基金單位形式支付，以及服務費全數以現金方式支付。

不過，該集團指，就基本費用而言，倘若在毋須基金單位持有人批准而可發行基金單位之相關閾值被超出，且尚未取得基金單位持有人批准，或因此將達到觸發強制要約的任何閾值，則超過基本費用的部分將以現金方式支付。

1月14日，杭州2025年第一拍雖然僅有兩宗地出讓，但仍然延續了2024年下半年土拍高溢價成交的火熱。

此次出讓的兩宗土地均位於杭州市蕭山區，最終，浙江英冠以11.92億元總價競得世紀城南單元XSCQ0403-26地塊，溢價率45.91%，樓面價33558元/㎡；

濱江集團(8.700, 0.12, 1.40%)以27.98億元總價競得北幹西單元XSCQ1206-09地塊樓面價38858.66元/㎡，溢價率61.91%，刷新板塊地價紀錄。

作為深耕本地的民營房企，濱江集團以刷新板塊紀錄，為2025年杭州第一次土拍獻上開門紅。

濱江摘下的北幹西單元XSCQ1206-09地塊，靠近濱江區，地塊出讓面積3.6萬平方米，建築面積7.2萬平方米，容積率2.0。

據土拍直播記錄，通過108輪的競價博弈，濱江才將其收入囊中， 38858.66元/㎡的成交樓面價也是再度刷新蕭山新區地王紀錄。

從過往幾個月的土地供應來看，蕭山新區的土地供應價格一直處於溢價成交的狀態，特別是在2024年10月9日全面取消了新房限價後，蕭山的土地價格連續兩個月刷新地王紀錄。

2024年9月，綠城以總價14.06億元競得蕭山城區市北單元XS070102-32地塊，溢價率16.58%，樓面價29145元/平方米。該地塊被開發成打造"高層+聯排"，整盤限價41300元/㎡。

據瞭解，杭州最後一宗限價地塊也是出自蕭山區，與此次濱江拿下的地塊同處於北幹西單元，該地塊精裝限價39500元/㎡，總建築面積為19535 m?，其中還包括30%的商業部分。最終，由蕭山本土企業浙江聯益以3.18億元元拿下，成交樓面價16304元/㎡，溢價率16.45%。

新規之後，蕭山的土地溢價率一路飆升。2024年12月19日新規後的首場土拍中，海威&中天以179966萬元總價競得北幹東單元XSCQ20A-14地塊，成交樓面價37064元/㎡，溢價率76.5%。

彼時76.5%的溢價率不僅是杭州土拍年度最高，也是2018年以來歷年土拍的溢價率新高，將該板塊的地價拔高到一個新的層次。僅時隔一個月，地王紀錄就被刷新，被濱江一次性拔高了1800元/㎡。

而本場土拍的另一主角是浙江英冠。

浙江英冠競得世紀城南單元XSCQ0403-26地塊，這是一宗商改住的迷你地塊，出讓面積14207㎡，容積率2.5。儘管地塊體量較小，但得益于錢江世紀城，吸引了一眾房企的爭奪。

作為本土房企，浙江英冠近期頻繁出現在杭州土拍市場上。

據觀點新媒體瞭解，浙江英冠在杭州2024年四季度土拍時，積極購入土地。9月30日，浙江英冠拿下位於杭州臨平區的喬司單元LP020303-04地塊，成交總價6.23億元，樓面價1.1萬元/平方米，儘管該地塊成交時間並未實行取消限價，但出讓檔標明不設新房限價。

12月9日，浙江英冠繼續在杭州臨平補倉，以總價7.92億元競得臨平區喬司新城中心區E1-2-02地塊，樓面價18307元/平方米，溢價48.83%。

值得一提的是，浙江英冠也經常尋求本地房企之間的合作，前文提到的綠城的項目就有浙江英冠的權益，因此本次拿下的專案是浙江英冠獨立開發還是尋求合作需要等時間來檢驗。

無論是濱江還是浙江英冠，房企積極在杭州土拍市場搶地背後的原因離不開房地產市場的鬆綁。

事實上，在2024年下半年政策轉向後，不僅是土地市場開始復蘇，部分一線及強二線城市樓盤市場也呈現較明顯的復蘇跡象，杭州是此輪政策轉向後復蘇最為明顯的城市之一。

據統計，2024年10-12月，杭州市區商品房成交超2萬套，占全年總量三成以上；二手房10-12月的成交套數幾乎可視為連續三個月優秀；全年杭州市區涉宅地成交金額1169.0億元，僅次於北京、上海，排名全國第三。

除了國家層面的大方向政策調整，杭州也對拿地開發商進行政策鬆綁，特別是在杭州解除新房限價後，極大的釋放了開發商拿地的熱情。

2024年下半年的高溢價拿地反映出杭州房企對未來房價的持續看漲，在許多開發商的預期中杭州奧體板塊的房價可能會達到8萬，濱江板塊房價超過10萬，但過去受限於新房限價體系，使得開發商即沒法高溢價拿地，為了控制成本也很難開發高品質住宅，同時新房的限價也壓制了板塊內的二手房價格的上漲。

細看2024年土拍資料，儘管杭州土拍市場在宅地方面的出讓數量、出讓面積建築面積都出現超四成的下滑，成交總價也下滑三成，但整體溢價率卻上升了7.2個百分點，這意味著市場對杭州土地價值認可是上升的。

近期，該基金披露2024年下半年運營情況。

據瞭解，華夏和達高科REIT底層資產包括和達藥谷一期項目、孵化器項目兩個項目，分別坐落於杭州國家級經開區的醫藥港小鎮和杭州大創小鎮。

從披露的運營情況可以發現，達藥谷一期項目的研發辦公及配套公寓出租率和租金存在韌性，但孵化器項目的出租率則明顯承壓。

和達藥谷一期：糾紛解決

產城園區評論獲悉，和達藥谷一期項目為生物醫藥產業園，相比于通用性園區經營穩定性更高。

原因在於生物醫藥產業是資金密集型和技術密集型產業，具有高投入、高產出、高風險、長週期的發展特性，這類租戶對園區有更專業、更系統的軟硬體配套設施及服務要求。以及，他們往往會對空間有更高的投入如裝修成本等，搬遷難度相對較大。

根據華夏和達高科REIT最新披露的經營情況，2024下半年，和達藥谷一期項目出現下降趨勢，但仍能夠保持在較高出租率水準。

具體來看，和達藥谷一期項目的研發辦公及配套商業部分7-12月末時點的出租率分別為93.45%、91.9%、91.67%、91.67%、91.67%、90.91%；月末時點存量租約平均租金（元/平方米/天）在1.43-1.45。但當月新簽租約平均租金（元/平方米/天）出現較大波動，分別為1.51、1.51、1.52、1.46、1.34、1.3。

另外，和達藥谷一期專案配套公寓部分7-12月末時點的出租率分別為98.8%、97.67%、91.11%、90.68%、92.33%、94.71%；月末時點存量租約平均租金（元/平方米/天）在1.43-1.44；當月新簽租約平均租金在1.41-1.5元/平方米/天的水準。

基金曾解釋稱，9月末出租率變動主要是受到個別租戶集中在9月到期未續租且新租招商未能銜接所致，儘管變動比率較大但絕對值較小。

雖然和達藥谷一期項目保持在較高出租率水準，但同比2023年接近滿租的水準相比有較大跌幅。

華夏和達高科REIT於公告中稱，和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分於2017年開始運營。某租戶（租賃面積為1,675.81平方米，占總可出租面積約2.32%）存在違約欠款行為且租約在2024年4月14日到期後未辦理退房手續，導致項目公司無法回收房屋對外招商。

鑒於雙方多次磋商未果，專案公司已委託律師事務所通過法律手段解決該起糾紛。杭州市錢塘區人民法院於2024年11月8日出具民事裁定書，經調解，雙方已達成調解協定，本糾紛處理終結。項目公司隨後收回房屋正常招商。

孵化器項目：空置風險

問題較大的是孵化器項目，該項目位於杭州大創小鎮，是錢塘區首個國家級孵化器。

產城園區評論獲悉，該項目出租率連續多個季度出現下滑且仍未止跌，經營和出租壓力較大，拖累了該基金整體經營表現：項目7-12月末時點的出租率分別為69.56%、68.73%、68.03%、67.22%、66.69%、66.67%；月末時點存量租約平均租金（元/平方米/天）在1.61-1.65；當月新簽租約平均租金在1.42-1.57元/平方米/天的水準。

可見，孵化器專案目前面臨較大的空置風險。基金解釋主要受到區域市場供給過大導致的競爭影響。根據公告，孵化器專案在大創小鎮核心區內，2024年陸續投入交付使用的產業園區和企業總部地上建築面積約24萬平方米，其中產業園區包括和達創新服務中心二期；企業總部大樓包括微點總部大樓、福萊蒽特(18.840, 0.57, 3.12%)總部大樓、浩紅總部大樓、欣琛科技總部大樓、鴻匯大健康總部大樓。

2025年投入交付使用及後續在建的企業總部大樓包括十勇士研發中心、中控太陽能(4.410, 0.08, 1.85%)項目和世互未來中心項目，總計地上建築面積約12萬平方米。

隨著各產業園區和企業總部大樓的不斷建成及投入使用，最終大創小鎮核心區的產業園區及總部大樓地上建築面積總量將達到約153萬平方米。

這是大量供給帶來的供需失衡。華夏和達高科REIT稱，因此2024-2026年該區域為存量競爭與增量競爭並存的局面，從2027年開始或將轉為存量競爭態勢。

其進而表示，2024年下半年，基金管理人及外部管理機構已經開展了專項行銷計畫，根據市場供需狀態、周邊競爭樓宇商務條件、租戶的實際要求，重點聚焦中小型租戶（500-1,000平方米）、重點抓新簽增量租戶，配合季節性事件（國慶、雙11、雙12）促銷的方式進行拓客。

“孵化器專案出租率已經出現階段性築底狀態，但後續走向還需進一步夯實與觀察。未來考慮對孵化器項目進行提升改造，並針對潛在租戶的需求提供定制裝修。”

值得關注的是，此前該基金曾提及到，外部管理機構母公司（杭州錢塘新區產業發展集團有限公司）已經設立了由董事長掛帥，集團主要負責同志參與的協調機制，高位調度、聚合錢塘產發招商資源，同時在管理機制上對孵化器專案及和達藥谷一期項目已經進行單列，提高決策效率。

總借貸升至2500億 續停牌

昔日內房龍頭碧桂園（02007）因延遲刊發2023年業績而自去年4月2日停牌至今，昨晚一併補發2023年及2024年中期業績，以期滿足復牌指引。2023年全年，股東應佔虧損按年由60.52億元顯著擴大至1784億元（人民幣．下同），不派息；截至去年6月底，中期股東應佔虧損按年由489.32億元收窄至128.42億元，年半共計虧損1912.42億元。現金餘額由2023年底的638.16億元（受限制現金566.86億元），減少至447.84億元（受限制現金380.86億元），總借貸則由2496.49億元上升至2501.52億元。股份繼續暫停買賣。

2024首六月虧損收窄至128億

截至去年6月底，銀行及其他借款1538.54億元，其中1218.52億元於一年內到期；優先票據706.01億元，公司債券193.66億元，可換股債券63.31億元。

獨立核數師中匯安達就碧桂園2023年業績「無法發表意見」及就去年中期業績「無法發表結論」，除提及期間集團的虧損、借貸及現金水平外，又指截至去年6月底，集團某些債務有1473億元發生違約或交叉違約，包括優先票據、公司債券、可轉換債券及銀行和其他借款，直言情況表明重大不確定性或對集團持續經營的能力產生重大疑慮，集團可能無法在正常經營過程中變現資產和償還負債。根據現金流量預測，碧桂園有足夠營運資金履行可見未來到期的財務義務，自去年6月底起的至少12個月期間能繼續運營。

力保現金流 落實保交樓任務

碧桂園強調，未來集團將繼續盡最大努力保障現金流安全，加大力度活化沉澱資產，持續精簡組織架構並嚴格控制費用支出，積極考慮採取各種債務管理措施，化解階段性流動性壓力，也會持續探索房地產發展新模式。儘管困難當前，集團將繼續以高度的責任感落實保交樓任務，全力扭轉困局，堅信房地產行業在經過艱難調整後，終將回歸平穩與健康發展。

去年中期稅前虧損108.31億元，主因已落成物業計提減值淨額約26.98億元。碧桂園稱，存貨減值計提已大幅減少，基本判斷集團大部分出清存貨減值；長期來看，當下資債壓力有望逐步減緩，未來權益預計會有較大增厚空間。

2023年稅前虧損1672.53億元，因期內已落成物業計提減值淨額823.54億元，以反映市場變動對資產價值的影響；部分應收款項有無法回收風險，故計提金融資產及財務擔保減值損失淨額372.43億元；部分項目經營毛利出現較大幅度下降；對部分項目和沉澱資產做了較大折讓處置安排；營銷和行政費用涉180.33億元、淨財務費用54.58億元及其他損失淨額103.31億元。

滬商場擴建 鋼板鋼筋近100%低碳排放

房地產行業的碳排放量佔全球總排放量約四成，恒隆地產（00101）便在關鍵的建築原材料尋求減碳方法，在試點項目採用低碳排放鋼材及混凝土磚，藉以推動房地產行業在範圍3實現零碳排放。

恒隆地產副董事-可持續發展John Haffner接受本報專訪時表示，公司在2023年底承諾推動低碳排放鋼材後，去年便在採用低碳排放鋼材方面主動出擊，要求總承包商向供應商查詢是否可以提供低碳排放鋼材，以及可提供的數量及成本，並將這個選項納入承包流程中，終於找到一家供應商能以合理價格提供低碳排放鋼材，造就上海恒隆廣場三期擴建項目的地上結構鋼板（將加工成為鋼樑和鋼柱）及鋼筋接近100%採用低碳排放鋼材，成為示範項目。

總隱含碳排放量 顯著降低35%

他稱，選擇合適供應商時，首要考慮鋼材質素是否達標，會否對成本、建築日程安排等產生影響，必須達到所有要求，才能繼續下去，若成本太高，根本不會採用，而上海恒隆廣場三期擴建項目的低碳排放鋼材由寶鋼（滬：600019）提供，相較於傳統鋼材，能將建築鋼材的總隱含碳排放量顯著降低35%。

「寶馬、平治等汽車集團已公開表示會致力採用低碳排放鋼材，但房地產行業卻未見有太多公司發聲，惟房地產行業使用的鋼材比汽車業更多，因此恒隆有必要踏出這一小步，並希望業界可以共同努力，逐步採用更多低碳排放鋼材，預期未來5至10年鋼材的碳排放可逐步減少，但實際減幅仍要取決於相關鋼材的供應。」

Haffner認為，中國在鋼材減碳排放方面發展很快，但高碳排放鋼材變成零碳排放鋼材需要一個過程，也要房地產發展商與總承包商及供應商的共同努力，以集團的項目為例，「若沒有寶鋼提供的優質減碳排數據，便無法實現減排，因供應商要先了解鋼材的碳排放量、供應資料等，才能改善採用鋼材的流程」。

談及香港項目未來會否採取低碳排放鋼材，他稱，香港的鋼材以進口為主，故使用低碳排放鋼材時，考慮的問題便更多，包括成本、日程安排、品質等，而且需要供應商提供詳盡及優質的碳排放數據，希望未來有機會採用。

杭商場 中港首採低碳混凝土磚

除鋼材外，恒隆亦在其他關鍵原材料尋求減碳方法，例如混凝土及鋁等，當中杭州恒隆廣場為香港及內地首個應用低碳混凝土磚的商業發展項目，項目採用的混凝土磚經二氧化碳礦化處理，為初創企業「清捕零碳」研發的專利技術。

Haffner指，杭州恒隆廣場使用固碳混凝土實心磚，覆蓋地下室約1.7萬平方米的二次結構牆體，雖然試點的規模不大，但證明了有關概念可行，未來會致力尋找更多應用低碳混凝土的項目，但「基於混凝土難以四處移動，故此混凝土減碳排放方案需實現本地化，目前正關注這個領域在國際市場的發展」。

四日至少11新盤共553戶搶客

新盤浪接浪登場，「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際屯門第48區青山公路青山灣段珀岸（黃金海灣發展項目第2期）昨天加推65伙，折實平均呎價10538元，本周六（18日）首輪發售281伙。由今天起的4天（15日至18日）內最少有11個新盤開售，共提供553伙。

周六首輪發售281單位

珀岸昨天加推3號價單，涉及65伙，折實售價283.8萬至733.6萬元，折實呎價9096至12073元。該價單折實平均呎價10538元，較本月10日公布的2號價單折實平均呎價10088元高約4.5%，更相比本月7日公布的1號價單折實平均呎價9788元貴約7.7%。旭日國際地產開發部董事總經理李炳餘指出，今批屬於原價加推，個別單位價錢考慮到樓層、景觀及位置不同而有所調整。

珀岸同步公布銷售安排，本周六展開首輪銷售，盡推首3張價單共281伙，包括72個開放式、113個1房、77個2房及19個3房戶，折實售價242.2萬至733.6萬元，折實呎價7941至12073元，折實平均呎價10064元。珀岸提供631伙，已推出全盤近四成半單位，當中所有標準開放式單位全數推出，九成折實售價低於300萬元。

是次銷售分3組進行，S組最優先揀樓，屬於員工組別。之後輪到A組，買家須購入2至5伙，但不多於一個1房單位；或者買入一伙3房或指定2房戶。B組最後揀樓，須購入1至2伙。

旭日國際地產開發部銷售及市場策劃經理辜錦波透露，珀岸周四（16日）截票，暫時累收逾3200票，A組買家佔約四成。珀岸位於屯門青山公路青山灣段18號，單位實用面積269至1329方呎，預計今年11月落成入伙。

世茂集團（00813）九龍半山延坪道9號Beacon Peak發展項目第1期，昨天亦公布首張銷售安排，本周六以招標形式發售13伙，實用面積1276方呎起。

宏安地產（01243）發展的北角炮台山101 KINGS ROAD，昨天公布6號價單共26伙，折實售價710.1萬至1452.4萬元，折實呎價22906至26800元，折實平均呎價24760元。該盤本周六先到先得出售12伙。

恒地（00012）旗下大角咀利奧坊系列自2015年起開售，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝透露，至今售出超過2100伙，套現逾130億元，為迎接蛇年來臨，五大代理行為利奧坊系列買家推出新春置業優惠。

代理設新春優惠推利奧坊系

由即日起至2月15日，買家經中原地產、美聯物業、利嘉閣地產、香港置業及世紀21購入利奧坊系列指定項目的一手住宅單位，可獲贈「慶新春餐飲購物禮券」，每個代理行名額各6個，每個價值約1萬元，總值約30萬元。

另邊廂，長實（01113）營業部助理首席經理楊桂玲，獲擢升成為副首席經理（營業），她於2013年加入該集團，迄今已12年，於物業銷售方面累積接近25年經驗。楊桂玲現主理香港仔黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast及第3C期Blue Coast II等項目銷售，今年稍後將推售元朗錦田錦泰路住宅項目。

細價樓大幅貶值，荃灣上車屋苑荃灣中心有收租客以299萬元售出中層單位，持貨近7年半仍損手逾「一球」。

美聯物業市務經理鍾志宇表示，荃灣中心6座重慶樓中層D室，實用面積324方呎，原業主一直用作收租用途，半年前以355萬元連租約放售，至上月中租客搬出後，以299萬元交吉獲外區客承接，呎價約9228元。

原業主於2017年8月以400萬元購入，持貨近7年半，賬面蝕101萬元，損手25.3%。

香港置業首席聯席董事曾家輝稱，長沙灣喜漾1座高層A室，實用面積491方呎，2房間隔，首置客以680萬元購入，呎價約13849元。

原業主2018年9月以875萬元購入上述物業，近6年半賬面虧蝕195萬元，貶值22.3%。

Wetland三房610萬易手 貶15%

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖指出，天水圍Wetland Seasons Park 20座低層A1室，實用面積636方呎3房單位，原叫價698萬元放售，減價88萬元或12.6%，以610萬元售出，呎價約9591元。

原業主於2020年1月以719.93萬元一手買入，持貨5年，賬面蝕109.93萬元或15.3%。

另同區嘉湖山莊賞湖居2座低層A室，實用面積639方呎，3房間隔，成交價440萬元，呎價約6886元。原業主2017年12月以522萬元購入，逾7年賬面蝕約82萬元，跌價15.7%。

去年第四季陸續有利好住宅市場的消息出現，帶動二手私人住宅轉手獲利比率跌勢略見喘定。香港置業指出，去年第四季二手私人住宅買賣註冊個案之中，共有約66.5%成交賬面獲利（下統稱為私宅獲利比率），連跌6個季度後回升，按季彈0.7個百分點。

香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，據已知上手購入價二手私宅註冊個案，並扣除已知內部轉讓和特殊成交個案等計算，私宅獲利比率由2023年第一季錄得84.9%，連跌6個季度，至2024年第三季低見65.8%，累瀉19.1個百分點；去年第四季終見曙光，私宅獲利比率按季反彈0.7個百分點，報66.5%。

持貨10年內較難賺錢

若以持貨年期劃分，去年第四季原業主持貨逾15年的轉手個案，高達99.7%賬面獲利；持貨逾10年至15年也有91.6%的原業主賺錢離場；反觀，持貨10年或以下個案明顯難賺錢，只有20.7%獲利，該行解釋，是與近年樓價由高位回落有關。

香港置業研究部董事王品弟分析，中央去年第三季末起持續推出振興經濟措施、去年10月《施政報告》放寬本港物業按揭成數上限及容許投資移民購入住宅物業，加上本港銀行接連減息，均有利樓市，差餉物業估價署（差估署）去年10月和11月的樓價指數應聲反彈，帶動去年第四季私宅獲利比率回穩。

至於該行統計的十大二手屋苑，去年第四季的賬面獲利比率都較整體大市為高，其中將軍澳新都城以94.9%成為唯一一個超越90%的屋苑，觀塘麗港城的獲利比率最低，報75%。

遠洋集團（03377）發展的旺角單幢項目千望基座商舖，早前由接管人放售，市場指終以約4600萬元售出，較半年前放售叫價低近62%。

旺角煙廠街31號千望的基座共有兩層，包括3個地舖及1樓全層商舖連地下入口，商舖建築面積約668至3770方呎，總建築面積約6664方呎。現時只有一個地舖租出，由藝人陳豪投資的糖水舖承租。上述基座舖位在去年中遭接管，並曾以1.2億元推出放售，最終以4600萬元售出，呎價約6903元，成交價較放售叫價低7400萬元或61.7%。

另外，商廈方面，上環信德中心東翼招商局大廈17樓6至8室，建築面積約4620方呎，以8316萬元易手，呎價約1.8萬元。原業主於1999年斥資2172萬元入市，賬面獲利6144萬元離場，升值2.8倍。

此外，葵涌健全街3號嘉里溫控貨倉一倉A座15樓全層，建築面積約27984方呎，售9100萬元，呎價約3252元；地下3個車位，以合共700萬元售出，即工廈單位連車位合共套現9800萬元。原業主1991年以1621.4萬元購入上址及3個車位，賬面賺8178.6萬元或5倍。

中央去年9月起推出連串刺激經濟的組合拳，大灣區住宅市場開始轉趨活躍，戴德梁行估計，今年大灣區一手住宅成交量有望按年增20%至約38萬宗。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，去年第四季樓市顯著回暖，大灣區整體一手成交量按年升42%，相對去年第三季更大幅上揚72%。雖然大灣區2024全年整體一手銷售錄得約31.8萬宗，較2023年回落16%，但跌幅主要集中在首3個季度。陶汝鴻認為，中央在刺激置業需求的同時，亦努力穩住供應，相信2025年最壞的情況已過去，樓市止跌回穩。預計2025年一手成交達38萬宗，按年有望回升約20%，支持樓價穩定向好。

另外，大灣區商業物業投資市場於2024全年總成交額錄得447億元人民幣，約佔全國總投資額20%。

業界料短期受壓 緊盯美議息港預算案

農曆年長假期逼近加上新盤接連登場，1月上半月，10大屋苑成交量錄去年2月後低位，6屋苑成交跌4至7成。業界料，下半月二手仍受壓，2月轉機需待儲局議息、及香港財政預算案有否激活樓市政策再定。

據本報統計，10大屋苑於1月上半月暫錄約45宗成交，較上月同期下跌約42%，並為去年2月以來，單月同期低位。二手觀望氣氛濃厚，既是承接去年長假期，以至即將來臨農曆年假影響，放盤業主、準買家入市意慾降溫，而發展商積極推盤，更分薄客源，令二手交投處於幾近停頓狀態。

6屋苑成交 按月減36至67%

10大屋苑成交所見，除了天水圍嘉湖山莊月內錄雙位數交投，成交量按月錄8%增幅外，其餘屋苑成交宗數徘徊單位數字，6個屋苑交投量跌幅由36%至67%，而沙田第一城本月首10日仍處於零成交狀況，繼日前有3房易手後，新近細單位以低於銀行網上估價成交。

美聯區域聯席董事黃錦瀚指，沙田第一城39座中層H室，實用面積304平方呎，由原裝2房改為開放式，去年12月初以450萬元放售，剛以405萬元沽出，呎價13,322元。參考銀行網上估價，上址造價較估價低約4%至6%，而原業主於2007年以119萬元買入，今轉手帳面獲利286萬元。黃氏指，由於市場觀望氣氛濃厚，普遍準買家亦想「過完年」後始作決定，加上放盤業主亦不見得急於割價出貨，令交投大為放緩。

而鰂魚涌太古城月內亦暫只錄5宗成交，惟個別優質單位仍以較理想價易手，即使交投跌，呎價卻回升。如市場剛促成的順安閣高層F室，實用面積580平方呎，2房，獲同區客趁農曆年前以810萬元入市，呎價13,966元，造價較銀行網上估價高2%至7%；另外，燕宮閣高層B室，實用面積785平方呎，3房，以1,222萬元易手，呎價15,567元，造價追近同座同室連天台單位，於去年5月成交價1,258萬元。

半數屋苑量跌價升 最多6.5%

即使逾半數屋苑交投量跌勢明顯，但跌幅最多的5個屋苑，月內呎價反而錄升幅，由2%至6.5%不等，如鰂魚涌康怡花園月內只有3宗成交，均屬於高層戶，市價沽，但仍因上月同期有極低價成交拖累均價，至令本月呎價有較大反差；而月內呎價急降達15%的鴨脷洲海怡半島，情況剛好相反，上月有優質單位推高均價所致。

利嘉閣研究部主管陳海潮預期，1月下半月料在新盤接連推出及逼近農曆新年，二手市場例淡雙重夾擊下，10大屋苑交投繼續疏落，相信要待2月初新春氣氛過後才開始有轉機，料在一手推盤空窗期及有較多向隅客回流二手市場才有較顯著的反彈，而展望首季，市場成交仍以一手主導，二手相對被動，除非下次議息息口持續下降及2月底財政預算案將有進一步激活樓市措施推出，否則首季二手市場仍不及一手暢旺。

內地專才持續來港，豪宅租務市場持續活躍，信置 （00083） 旗下西半山Cluny Park一個特色單位，月租近20萬元租出，創屋苑新高紀錄。

帝景園中層3房 9.8萬租出

資料顯示，位於西半山干德道53號的Cluny Park，一共有27個大單位，全為3房及4房間隔，大部分單位於2015至2016年間售出，尚餘數個單位保留收租，其中Cluny Park高層A室，實用面積2,369平方呎，屬於3房間隔，並連約2,217平方呎私家天台，原本叫價21.8萬，議價後以約19.8萬元租出，呎租約84元，屬於理想租金水平。

其次，中原地產區域營業經理張志波表示，中半山帝景園3座中層A室，實用面積1,520平方呎，3房1套間隔，向東南，擁開揚維港景，月租叫價12萬元，現以9.8萬元連車位出租，呎租64.5元。

據了解，新租客為同區外籍人士。業主則於去年中以5,310萬元連車位購入單位，持貨約半年，現享2.2厘租金回報。

中半山倚雲閣3房 呎租44元

再者，中半山倚雲閣中層D室，實用面積1,198平方呎，3房套房間隔，月租叫價5.8萬元，現以5.3萬元租出，呎租44.2元。新租客為本地客。業主於1997年以1,075萬元購入，是次出租可享逾5.9厘租金回報。

另外，利嘉閣地產首席聯席董事招佩貞稱，薄扶林碧瑤灣16座中層A室，實用面積1,386平方呎，套3房連工人套房，外望開揚及部分海景，業主原以5.4萬元放租，經議價後以5萬元租出，呎租約36元。新租客為內地專才，業主早於1984年以約95萬元購入，現成功租出，租金回報豐厚。

商廈工廈價受壓 中原估全年跌1成

去年工商舖交投創新低，中原工商舖預計，今年交投稍反彈，惟價格仍向下，商廈及工廈價料仍受壓，或下跌1成。

據中原工商舖統計，2024全年錄得約2,968宗工商舖買賣成交，總金額錄得約640.4億元，分別較2023年下跌約11%及約6%，延續2023年低水平，更創自2000年有記錄以來新低。按季方面，第四季共錄得約779宗，金額亦同樣按季上升。

對於今年整體市況展望，中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，2024年踏入減息周期，業主及發展商去貨意慾大，加上供過於求情況持續，令物業價格難以調升。惟今年美國總統特朗普即將上任，對華政策路向未明，相信今年第一季市場觀望氣氛會持續濃厚。同時間，落實優化新資本投資者入境計劃，可略微帶動投資氣氛。

今年工商舖買賣 估達3080宗

另外，內地自去年起恢復深圳居民「一簽多行」政策，有助提升旅客人數，惟降級消費文化持續，相信中低價檔次的餐飲及零售行業會成主流舖位租務。

潘氏預測，2025年第一季工商舖市場買賣及租務走勢會維持平穩，惟全年市況方面，由於市場供過於求，預料工商舖物業叫價下調幅度會較大，相信會有更多用家及投資者趁低入市，預料全年工商舖買賣表現會略勝2024年，買賣成交宗數會錄得約3,080宗水平。價格上，睇淡空置率仍高的寫字樓市場，全年買賣價會有5至10%跌幅，核心區價跌幅約5%以內。

他又提到，由於工廈與商廈性質相近，在商廈呎價目前持續受挫的影響下，同樣亦會間接對工廈呎價構成下調壓力，料第一季工廈買賣成交量會有約1成跌幅，接近約380宗，由於一手以低價開盤，令呎價持續受壓，預料買賣價會有10至15%下調幅度。

東涌及周邊地段未來料有4個商業項目推出，其中規模最大的航天城11 SKIES項目，預計於今年起陸續落成，其娛樂體驗設施部分料於今年第2季陸續開幕。

政府在最新施政報告公布，將聯同機管局擴大「機場城市」，以建構世界新地標，包括發展亞洲博覽館第二期、設置遊艇港灣及空運鮮活市集等，可見當局期望發展該區的決心。而觀乎目前供應，如計入赤鱲角機場，東涌及周邊料將有4個商業項目供應，合共為區內增逾590萬平方呎商業樓面，當中新世界 （00017） 發展的航天城11 SKIES規模最大，總樓面面積達380萬平方呎。

娛樂設施料第2季開幕

航天城11 SKIES將會提供大型零售、娛樂設施及3幢甲級寫字樓K11 ATELIER 11 SKIES，整項目總投資額逾200億元。項目的零售部分佔約266萬平方呎，提供逾800間商舖，另外設有57萬平方呎的沉浸式體驗娛樂設施，首階段娛樂設施將於2025年第2季開幕，而項目的零售、餐飲等服務則會配合機場與航天城整體項目的發展時間，計劃於今年第4季起逐步投入服務。

同時，其3幢寫字樓涉及總樓面約57萬平方呎，早在2022年7月已經陸續入伙，辦公室的單位面積介乎約1,696至33,868平方呎，吸引不少金融機構、健康醫養及初創企業進駐。

另外，未來該區及附近亦有大型鐵路商住項目發展，包括港鐵 （00066） 旗下的東涌東站及小蠔灣2個項目。

東涌東站重整發展樓面

由於近年土地市場接連出現流標，港鐵項目難逃一劫，因此港鐵擬重新規劃東涌東站項目的發展方案，大幅削減商業樓面。據消息人士透露，最新方案原本達118萬平方呎的寫字樓樓面，大減6成至約44萬平方呎，即寫字樓樓面佔比減少至約6%，所削減的逾74萬平方呎寫字樓樓面將改作住宅用途。港鐵亦將原本位於整個東涌東站南面正中央、最近未來車站的兩幢商廈，改劃位於項目西北面、即遠離車站的單幢商廈。

而商場零售樓面方面的變化則不大，僅微減1萬平方呎至65.5萬平方呎，維持佔整體樓面比例近1成。

另一鐵路項目小蠔灣項目佔地約323萬平方呎，總樓面達到926萬平方呎，當中大部分作住宅發展，涉及約2萬伙，並設有逾32萬平方呎的商場，據去年港鐵透露項目以首批居民在2030年入伙為目標。不過值得留意的是，小蠔灣項目第一期過往推出市場後，於2023年初截標時僅接3份標書，最後亦難逃流標命運。

多個焦點盤周內連環開售，嘉里夥拍信和、太古地產及港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋項目海盈山，截至昨日入票已升至約1443張，超額認購約21倍，項目將於今日截票。

今日截止登記

海盈山將於本周四（16日）首度以現樓形式進行開售，推出3號價單全數65伙進行抽籤推售，項目截至昨晚7時，已累售約1443個意向登記，以推售65伙計算，超額認購21倍，項目將於今日下午1時截票。

是次推售3號價單共65伙，提供最高22%折扣，提早還款並可享0.5%現金回贈，計算折扣及回贈後，折實平均呎價21845元，最平單位為2B座6樓E室，面積488方呎，屬2房間隔，折扣及回贈後售價約950.414萬，呎價19476元；售價最高的單位為2A座36樓C室，面積661方呎，屬3房連套房間隔，折實售價1889.7339萬，呎價28589元。

項目周四推售65伙將分兩組供認購，先進行揀樓的A組大手組別，每組買家最少購2伙，上限可購4伙；隨後進行的B組，每組買家可購1至2伙。此外，項目亦推出22伙以招標方式發售，招標期由本周五（17日）至今年3月底。

屬港島南岸第4期的海盈山分兩期發展，合共提供800伙，是次推售屬4A期，提供432伙，面積351至1847方呎，涵蓋1房至4房戶，項目預期今年5月中落成入伙。