國家住都中心1日指出，2025年將推動五大公辦都更案，分別是分別是「台北市中正區永昌案」、「台北市信義區雅祥案」、「台北市南港區台電後山埤案」、「台北市中山區長春案」及「台北市中山區南京龍江案」。國家住都中心成立六年以來，至今已完成14案招商，累計吸引投資金額達898億元。

住都中心指出，2024年12月，「行二行三案」完成更新審議，「長安段案」完成選配作業，為地區的都市再生邁出重要一步。公辦都市更新不僅著重於公有土地的有效利用，更關心社區居民的需求，致力於打造共享繁榮的美好家園。

住都中心表示，「行二行三案」規劃打造國家級行政園區，結合辦公、住宅及商業用途，基地面積達2.1公頃，涵蓋國有、市有及私有土地，私有土地權利人近百人，包含高齡長者與年輕繼承者。為因應多元需求，國家住都中心團隊於基地內設立工作站，提供個別諮詢與協調服務。更在選配初期10天內便完成80%的申請，最終98%的權利人分配到滿意單元，大大提升選配效率。

此外，住都中心說明，「長安段案」曾是國防部辦公室、單身宿舍及眷村，後來逐漸演變成分為眷村「安東一村」(現今之安東新城)及八德路單身退員退舍，「安東新城」權數約占土地面積半數，土地所有權人為95人，因建物老舊，面臨都市更新需求。

國家住都中心團隊為近距離了解安東新城住戶想法，以月會形式與住戶代表、出資團隊討論法規、建築規劃及選配方式，同時於選配期間提供駐點諮詢服務。今年初，成功完成全數土地所有權人選配，期待這兩處空軍歷史的土地，透過公辦更新能重新團圓。

國家住都中心表示，六年來已完成14案招商，累計吸引投資金額達898億元。今年並預估會推動5個公辦都更案進行招商，分別是「台北市中正區永昌案」、「台北市信義區雅祥案」、「台北市南港區台電後山埤案」、「台北市中山區長春案」及「台北市中山區南京龍江案」，後續將邀業界優質團隊踴躍提案投標。

金管會的最新統計顯示，截至113年底為止，商業型不動產逆向抵押貸款，也就是所謂的「以房養老」核貸的總件數為8981件，114年應該會破九千件，核貸額度在113年底已破500億，達509億元，相較於112年12月底分別成長14.58%以及14.67%。

金管會也統計，8981件中，女性的核貸件數占比57.25%，男性占比42.75%，另外平均承作年限為22.09年。

倘若以地區的分布來看，以房養老目前8981件的件數裡將近一半位於北北基有4458件、中彰投有1363件居次、桃竹苗有1049件居第三，顯見北部地區仍然是以房養老的大本營，而高屏和雲嘉南地區，雖然各有978件和754件，但仍然和中北部落差很大。

而在核貸金額上，以房養老的核貸額度八年來總共有509億，其中有344.8億位於北北基，占比超過3分之2，最主要也是來自雙北市的房價為全台灣最高的影響，中彰投居次為54.3億，桃竹苗第三為41.3億，高屏地區則為33.2億，雲嘉南為22.6億。

永慶房產集團統計2024年下半年預售屋交易熱區，台中北屯區賣出1,657戶，名列第一，其次為新北三重、桃園大園、中壢，高雄三民區，都賣出逾千戶。另外，苗栗竹南鎮黑馬竄出，以682戶擠入前十，排名第九。

觀察竹南鎮預售房價，下半年平均成交價已來到驚人的每坪46.1萬元。實價顯示，位於竹南苗北藝文特區的建案「昕原澍」，去年8月10樓戶以2265萬元售出，每坪單價達61.2萬元，其他戶別成交單價也都在50萬元以上。

另外位於竹南公義路、科專二路的「惠宇新向」，實價揭露95筆，成交均價也達54萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，竹南鎮預售火熱，主要是受益竹科外溢的剛性買盤。

她表示，新竹因可建築土地有限，建商推案趨緩，鄰近竹科的苗栗竹南，受到新竹新建案供不應求、買方外溢的影響，房價跟著水漲船高，且購屋族群大多是在竹科園區就業的高所得科技新貴或工程師，房價負擔能力強。

陳金萍表示，竹南鎮本就是苗栗縣的房市熱區，居住機能完善，雖然2024年下半年預售屋平均單價來到4字頭，但相較於竹北的高房價，仍吸引許多竹科外溢客群與置產族群的目光，人口也持續湧入。

根據永慶統計，去年下半年十大熱門預售房市區，依序為北屯區、三重區、大園區、中壢區、三民區、林口區、桃園區、八德區、竹南鎮、西屯區。其中，台中、新北各有兩區，桃園占四區，高雄一區，竹南為唯一非六都的行政區。

陳金萍表示，台中市北屯區有國道1號、74號快速公路與台中捷運加持，往返中科園區、市中心都相當便捷，在重劃區開發、重大建設興建以及產業挹注帶動之下，近年建商積極購地推案，平均預售屋交易也來到每坪60.2萬元。

桃園市2024年下半年預售屋供給量龐大，其中大園區受惠桃園航空城利多，吸引建商積極推案，2024年下半年累計1,306戶預售交易排名第三，平均每坪35.3萬元。其中不少交易戶數坐落在大園客運園區，除了航空城題材外，3字頭的房價、平均1千萬出頭的總價也吸引不少青埔地區的外溢買盤關注。

房市觀望氛圍濃厚，但今年倒是有指標建商勇於進場，甚至也有百億級的大案推出，有望激勵市場。據市調單位住展雜誌統計，今年上半年有意登場指標案，百億元案量就有六筆，其中以「南港國際臺鐵調車場案」最備受矚目。

台北市「南港國際臺鐵調車場案」總銷達千億元，加上輝達來台設立總部話題，再度掀起南港熱度，該案基地面積達萬坪，結合商場、影城、飯店、商辦、住宅，是在北市難得一見的超級大案。

此外，台北市還有大安區安和路黃金地段的「德運安和路二段案」、大同區捷運站生活圈的「毅聯涼州街案」，和知名都更宅系列案「宏國大道城A區」。

新北市方面分別是第一環行政區新店區、永和區的「華固榮工廠案」與「新碩永傳」，及中和左岸景觀宅「左岸明珠」、林口新市鎮「長耀中山路案」、新莊體育園區第一排的「君泰復興段案」和副都心重畫區的「茂德副都心No.4」。桃竹地區則有青埔的「宏普青塘園案」、「竹風青埔案」，跟中路重劃區的「國泰GRAND PARK」、「宜誠川丰」，與A7地帶的「長耀文桃路案」，及新竹市東區訴求竹科X基地的「達麗台肥案」。

專家指出，今年華固、國泰、宏國、達麗、長虹、皇普、宏普、宜誠皆見作品，在市場口碑效應下，累積出話題聲勢可令建案備受矚目，而這些新案不難看出多挾地段優勢、建商品牌、市場話題而讓建商保持一定信心，迎戰不明確態勢。

由於市區精華土地稀缺，老旅館、舊辦公大樓，甚至是汽車旅館，都成為建商獵地開發標的。尤其疫情期間，北市不少老旅館選擇與建商合作循危老途徑重建，且絕大多數打掉後，新建住宅或是辦公室等用途，讓老旅館徹底退出旅館供給端。

根據交通部觀光署資訊，去年12月全國合法旅館家數為3,310家，較疫情爆發時2020年的3,393家減少83家、減幅2.44%。以台北市為例，自2017年5月中「危老條例」上路後，台北馥敦飯店南京館成為北市飯店核准危老的首個案例，之後便陸續有旅館跟進，包括六福客棧、台北國賓大飯店、西華飯店、神旺大飯店等，去年9月又新增香都大飯店及安和精品旅館。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，北市知名危老案例包括馥敦飯店與欣陸投控旗下的大陸建設合作，將老飯店重建為全新飯店與住宅的危老複合式開發案，也有部分旅館業者轉而自行重建旗下老飯店，包括六福客棧、康華飯店等，由旅館經營業者改建辦公室做包租公。

北市多家老飯店 循危老途徑重建
近年來由於銀行緊縮土建融放貸，且有18個月內要開工的限制，建商轉而投入都更與危老重建，市區飯店與汽車旅館因區位優良，且基地面積具備一定規模，成為建商布局市區推案的重點。這也使得在疫情期間營運受創深的旅館與汽車旅館業者，即便住房率低，也不至於降價求售，銷售價格仍維持在市場水準之上。

而旅館轉危老途徑重建的同一個時間點，建商也將獵地目標轉向汽車旅館。根據商仲業者彙整，2017年開始便有三家汽車旅館被建商買走，包括印尼紡織大王宋良浩家族成立的虹光國際以近13億元買下北市大直伊都汽車旅館；上櫃建商鑫龍騰建設以近8億元買下台南市北區的綠驛汽車旅館；上市建商興富發砸逾9億元買下高雄市左營的米提戀館。而截至2024年止，幾乎都有傳出汽車旅館被建商買走的資訊，尤其2019年高雄、台中各有兩處汽車旅館被買走，合計交易金額超過40億元

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，若將商用不動產進行分類，其中工業地產關注在「物」的製造、流通，商辦關注在「事」的執行，旅館則是攸關「人」的產業，除服務對象外，營運更是高勞力密集；因此，對於法規的消防、安全要求，以及設施的便利、完整，乃至體驗的豐富、多樣、潮流，都需大量持續更新的資本支出。

然而，限於少子化招工的壓力、餐飲經營環境改變、科技導入需求，加上整建、整修的成本節節高漲，因此老舊旅館很容易缺乏永續經濟的動能，如果還有政策提供重建誘因，則退場、處分、重建反而成為最具效益的選擇。

房市專家何世昌表示，老飯店住房單價較低，全面改裝又所費不貲，加上二代接班等問題，不少老飯店索性賣給建商套現；少部份業主則透過與建商合建模式，進行複合式開發，利用飯店品牌與服務來提高住宅附加價值，這類飯店式豪宅頗受高資產族群青睞，因此成交單價容易寫下區域新高。

去年前11月來台旅遊人次累積逾695萬人次，若以每月平均人次逾63萬人次，全年有望突破750萬人次，為2020年疫情爆發後，4年來新高，對比疫情前單一年度破1千萬人次，旅遊人次已大致恢復75%。而去年1至9月全國觀光旅館平均住房率59.24%，其中台北市、桃園市、台南市、新竹縣、苗栗縣、基隆市以及新竹市均超過6成，又以基隆市住房率81.34%最高，反觀因0403強震衝擊的花蓮縣住房率則僅33.05%。

風景區高端飯店 房價亮眼
根據交通部觀光署統計，去年1至9月平均住房率接近6成，有望是疫情爆發後，連續兩年住房率達6成的紀錄。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，著名風景區的房價表現亮眼，房價最高為日月潭的涵碧樓以及雲品日月潭，平均房價每晚分別超過1.6萬元與1.2萬元，也顯示高端國旅的發展潛力。

此外，信義計畫區即將完工的頂級國際飯店，包括四季酒店、Park Hyatt 跟Andas，都是在疫情爆發前興建，均面臨過疫情的缺工缺料以及營造成本大幅上升，最終順利挺過並即將開幕，預期在營造成本、資金成本以及人事成本三漲的情況下，新開飯店每晚房價將會明顯超越既有同區域飯店。

根據交通部觀光署資料，疫情爆發前的2019年全國平均住房率67.30%、每晚平均房價約3,741元；疫情爆發當下，2020年平均住房率跌至38.77%、每晚房價跌至3,608元，其中住房率跌掉28.53個百分點，每晚房價則小跌3.55%。解封的2023年，平均住房率60.76%，每晚平均房價約4,660元，相較疫情前2019年，住房率仍小幅落後6.54個百分點，但每晚房價卻上升24.56%。

房市專家何世昌指出，自國門解封以來，來台觀光旅客數量雖未回到疫情前高點，但大致呈現穩定回溫趨勢，加上中國宣布福建、上海開放來台旅遊，預料今年來台觀光人數將比去年進一步成長，不僅飯店住房率有機會上揚，北市觀光型商圈店面租金與成交價也可望持續回升。

2023年來台旅客支出 年增4.09倍
而2021至2023年的觀光收支，2023年總金額高達7,652億元，較上年的4,434億元大增72.57%，更較2021年的2,806億元大增1.72倍。若細分來台旅客觀光支出、國人國內旅遊總支出，2023年前者貢獻2,698億元，後者貢獻4,954億元，若與2022年相比，前者年增4.09倍、後者年增約26.89%。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，後疫情時代全球旅遊市場大爆發，首先受惠都是熱門觀光都市，但受到通膨壓力影響，二、三線城市或都會型、經濟型商旅從去年起出現更強勁的需求反彈，也帶動旅館營運業者積極找點、拓點，甚至吸引國際旅館品牌紛紛來台評估，尤其AI議題發燒，台中、台南、高雄更成為雙北市之外的多點開發的重點。另，中國初步開始開放福建、上海團客來台旅遊，預估有興趣投資、營運的業者意願會更高。

今年農曆新年連續假期長達九天，南台灣地震、震出一波人氣和買氣，全台部分預售案場也出現「個案表現」；遠雄房地產總經理、遠創力行銷董事長張麗蓉今（2）日表示，今年春節連假遠雄房地產及遠創力行銷旗下建案共有13處不打烊，自大年初二到初五，累計全台來客數達1,887人，維持2024年水準，顯示新春賞屋人潮仍維持一定量能。

總體來說來人維持一般週末假日水準；但成交量方面，有些案還是呈現觀望氣氛，有些案場則「個案表現」，來人和成交都相對突出，衝出好成績。

張麗蓉分析，今年新春連假有9天，在政策觀望、長假效應雙重影響下，遠雄團隊還是積極主動經營案場活動，也有全家或整個家族一起賞屋走春以求開運，遠雄依各地客層、各案場的不同，透過客製化、豐富的春節活動，廣邀已購、未購客戶及新客戶一起參與，提升接待中心的人流及熱度，讓各案場湧現滿滿人氣，也為金蛇年催出第一波賞屋熱潮。

遠雄房地產指出，在各區域表現方面，台中七期、水湳等蛋黃區，新春返鄉、置產客戶反應較積極，北屯一級新興重劃區方面，受惠於親友拜訪熱潮，也呈現熱絡，雖然經營期拉長，但還是維持旺盛交易動能。

至於海線，則放慢腳步回穩中。

台南方面，地震頻繁，帶動自住客戶對於建築結構、品牌的重視，來人、成交持續穩定。

至於高雄，呈熱絡積極的反應，在新來人及回訪都顯著成長下，累積業績量能已有不斷提升趨勢。

另外豪宅案方面，則較不受環境、景氣影響，延續2024年第四季以來溫度，持續成交。

張麗蓉表示，總體市場仍是個案表現，處於多空交戰格局，觀望氣氛濃厚。預估第一季應仍是空方站上風，短期內仍觀望，第二季觀望可望逐步收斂，開始回溫，至第三季該出手的剛性需求可望重返市場，成交逐步放量，屆時房市供需將趨於平衡，為房地產產業帶來更進度的發展動能。

台中2024年房市表現亮眼，預售屋推案金額高達5,796億元創新高。展望2025年，台中市不動產開發公會表示，「價穩量縮」將成金蛇年房產走勢，預估推案量將年減約15％；推案熱區則聚焦在七期、水湳、13期與14期等重劃區，以首購與換屋型為產品主力，而商辦產品也將異軍突起。

許多地產專家認為，2024年9月政府祭出第七波信用管制措施後，2025年推案量將縮水。台中市不動產開發公會理事長林正雄認為，2025年支撐房價的五大理由分別是，家戶比例剛性需求、綠色通膨預期買盤、股市利得投入房市、房地供給越來越少，及對安全住宅的急性需求，因此2025年推案量會縮但價仍持穩。

至於2025年台中市推案熱區，首先將會落在重大建設逐漸完工的水湳、南台中13期與北台中14期，在開發商積極搶進下。其中位於水湳經貿園區的台中國際會展中心預計2025年底完工落成，包括富華新、陸府、泰御等預售案將陸續進場；13期預計會有大陸、惠宇、順天、國泰、鉅虹等品牌建商進場；14期在漢神洲際購物中心預計2025年底開幕加持下，包括寶輝、順天、新業、坤悅、舜元、亞昕、達麗、泓瑞等預售案將陸續進場。

成熟的七期重劃區，今年包括聯聚、寶璽、豐邑、國聚等建商都有百億大案將進場，而聯聚、豐邑推案豪宅與商辦產品都有；七期周邊的單元二，雙橡園預計推新案；西區則有璞真建設百億新案「勤美之真」年後進場；至於2024年土地標售熱區的北屯機捷特區，包括大城、登陽、惠田、和峻等新案將進場，有望再度掀起推案潮。

在主力產品方面，預估2025年投資及投機型產品退場，商辦產品在軌道經濟帶動下，成為置產另一種選擇；而首購型25至35坪、總價1,500萬元以下產品為剛性需求，新興重劃區35～45坪、總價2,500萬至3,500萬元產品則為市場購買主力。

林正雄表示，中央銀行祭出第七波信用管制政策後，2024年第四季起推案量逐月量減，加上碳費上路，土地買賣衰退，多數建商不再積極買地，未來房市恐不若往日樂觀；不過隨著所有不可控的因素正式落幕，2025年房市將回歸正常市場機制。

南台灣房市2024年第三季起成交量明顯減縮，已從「飛龍在天」，墜落凡塵，迄今仍在地上爬行，2025年的市場共識是，成交量繼續萎縮，至於價格變動，樂觀者認為因為成本因素，售價將持穩，部份則認為恐將下跌修正5％到10％。

根據高雄市不動產代銷公會統計，2024年高雄市大樓新成屋和預售屋共賣出18,403戶，年增62.93％，台南市總共賣出11,978戶，銷售盛況是「南二都」的歷年之最。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，高雄房市在過去一段時間以來，房價上漲的太快，成交量放大太快，但經過2024下半年跟2025上半年的放緩盤整，高雄的房地產成交量體會回歸到剛性需求的自住客戶身上，不過因缺工、通膨、碳稅等原因的影響，房價仍難以下修，市場將會「呈現一個量縮價穩的局面」。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，一旦「919金龍信用管制」政策持續收緊，造成買方對房價將會下跌的預期心理，市場觀望情緒，將更加濃厚，成交量勢必大幅萎縮，除非銀行貸款轉為寬鬆。

他說，隨著投資客退場，一般民眾也不太進場，預售價格漲幅預計將趨緩，甚至部分高總價區域，可能出現價格下修或讓利的空間，特別是在區域供應過剩，或投資客集中購買的個案，受到貸款限縮的投資客，可能會降價出售，這部分會慢慢發酵。

清景麟集團創辦人林聰麟指出，南二都同樣擁有台積電等科技產業紅利、軌道建設的利多題材，不過也跟其他區域一樣受到「金龍風暴」的衝擊，購屋客戶觀望態度濃厚，加上貸款不易，導致交易量減少。

預期高雄房市2025年交易將放緩，成交價也不會創新高，回歸剛性需求；台南房市則因南科就業人潮不斷攀升，南科周遭房價相比竹科基期仍低，將呈「價穩量平」格局。

泰嘉開發董事長呂金發表示，台南、高雄2025年上半年之前恐將難有表現，台南房市的未來發展性，將比高雄來得平穩。

台南市代銷公會理事長佘光宗表示，台南2025年房屋市場將回歸自住需求，不過因土地及營造成本不降、預期通膨、熱錢效應、台積風潮，建商資金充足，房價沒有降價空間，只會量縮價穩，客戶觀望期將拉長。

央行第七波不動產信用管制祭出後，已屆滿四個月，迄今「金龍海嘯」帶來的震撼才剛開始，很多人期待二手屋可能會有撿便宜的機會。據「樂居Pro」資料庫依內政部實價登錄資訊統計顯示，全台二手屋平均成交單價，早在2024年7月就開始欲振乏力，迄今已經連續六個月向下修正。

「樂居Pro」資料庫統計實價資訊顯示，這一波房市景氣循環房價最高點，是落在2024年6月，馨傳不動產智庫執行長何世昌曾「有感」當時房價的強勢，指出2024年6月當時不少中古屋屋主的開價，一個比一個勇敢，一個比一個高，甚至價錢開到逼近附近預售新案的水準。

以台北市來說，求售物件有一戶是大安區潮州街49.61坪的2房華廈子，屋齡41年，有重新裝潢，包含停車位，開價是8,980萬元，每坪大約181萬元，市場人士稱之為開價快要9千萬的「大二房」物件，令人咋舌。

不過，持續飆高的房價，讓很多買房族已追價無力，實價資訊也展現出微幅下跌、成交量縮的現象。

統計顯示，2024年6月二手屋成交單價達41.79萬元，為這一波房價最高點；7月則開始小幅下修，每坪約41.54萬元；8月約41.12萬元；9月約40.64萬元。不過10月起，每坪4字頭大關已失守，回測3字頭，每坪約39.02萬元；至12月則約33.43萬元。

觀察近期實登房價走勢，已經連續六個月下修。距離最高點，平均大概下跌2成，房價降溫趨勢確立，業者普遍預期2025年房市勢必進入考驗期。

日前，A股龍頭房企萬科發佈最新公告，2024年一攬子方案取得階段性成果，實現銷售面積全行業第一，高品質交付超18萬套。同時，萬科表達了對行業前景的堅定信心和2025年將全力以赴的決心，對房地產市場止跌回穩充滿信心，公司有信心高品質完成2025年的交房任務，並將全力以赴實現2025年的業績改善。公告當天，多方表態積極支持萬科穩健發展，廣東省、深圳市及有關部門、金融機構負責人向記者表示，全力支援企業穩妥處置風險，保持萬科融資規模總體穩定，助力企業持續健康發展。

2024年，萬科堅定瘦身，堅守了經營安全。過去一年，經過一系列堅決有效的行動，萬科瘦身健體取得顯著成效，大宗交易超250億，交易規模行業第一，守住了經營安全。

守住安全的同時，萬科2024年為客戶高品質交付超18萬套房子，交付品質獲專業認可，多個項目獲國家級權威獎項“廣廈獎”。為給客戶更滿意的房屋，萬科提高施工透明度，全年累計邀請近4萬戶業主走進工地實地看房，並於業內首創360°全景拍攝，向客戶全方位展示戶內施工進度。同時，為讓客戶踏踏實實住進新房，萬科超半數項目實現“交付即辦證”。不僅要給客戶交付“好房子”，還要交付“好社區”，萬科在超50個大盤項目完善社區商業、交通、教育配套，大盤項目入住戶數新增超3萬戶。

高品質交付的背後，是萬科產品力再上臺階，新一代綜合住區產品在多個一線及省會城市實現熱銷。近年萬科聚焦產品創新，研發近20款建築標準棟型；同時加強高濃度社區配套的設計，將生產、生活、生態集於一體，以上海理想之地項目為代表打造了一批優質住區，獲得客戶廣泛認可，上海中興傲舍、北京東廬、瀋陽胤樾等多個項目平均去化率達80%。

去年以來，中央經濟工作會議釋放“穩樓市”強信號，房地產行業迎來強勁政策東風。業內人士認為，在房地產新舊動能轉換階段帶來的多重挑戰下，萬科仍能實現超18萬套房屋高品質交付，反映了其全力以赴、決不躺平的態度。如今政策東風已至，市場逐步恢復，相信在自身努力和各方支持下，萬科有望重回健康發展軌道。

2月2日，克而瑞地產研究中心發布報告稱，2025年1月，北京、上海和杭州等熱點城市優質地塊均迎來“開門紅”，帶動平均溢價率走高至7.4%。隨著產業去庫存、穩信心持續推進，全年可望迎來更多高品質地塊成交，整體成交規模將低位穩定。

企業投資方面，頭屋在優質地塊的競爭依然激烈，1月 TOP100 拿地金額和貨值較去年同期分別增加40%和7​​%。企業投資信心的修復仍需等待樓市的回暖，目前大部分市場化房屋企業的主要任務仍是降庫存，2025年企業投資仍將處於築底期。（澎湃新聞記者李曉青）

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2月1日，克而瑞地產研究中心發佈2025年1月房地產企業銷售榜TOP100的情況。從銷售額來看，保利發展（600048.SH）、中海地產（00688.HK，中國海外發展）和華潤置地（01109.HK）位列前三，全口徑銷售額分別為180.1億元、120.2億元和116億元。前十名中唯一的民企濱江集團（002244.SZ）全口徑銷售額為71.9億元，排名第8。

報告稱，2025年1月，房地產市場延續止跌回穩態勢，供求季節性回落，環比下跌，不過得益於2024年基數較低，1月前22日成交同比仍正增長26%。

一線城市市場熱度延續，同比增長明顯。4個一線城市環比下降33%，同比上升56%。其中深圳因2024年基數較低，同比倍增170%，短期內成交熱度延續。廣州次之，同比漲幅也在六成左右。北京、上海成交增長動能略有放緩，單月成交規模均不超40萬平方米，二手房持續分流新房市場熱度。

二三線城市成交環比回落約三成，同比正增長20%，漲幅不及一線。從項目去化來看，1月房企推盤“提質縮量”，21個重點城市1月前22日首開和加推共計97次，不及2024年12月全月推盤量的1/3；平均開盤去化率為44%，環比上升6個百分點，同比上升17個百分點。上海、杭州短期內熱度延續，平均去化率同環比齊升，均在五成以上；蘇州、長沙、徐州、武漢等房企推盤更傾向於“以銷定產”，單城推盤次數均少於3次，不過去化率均在七成以上。

克而瑞預判後市，2月初因恰逢春節假期，預計市場將延續供需兩淡，往年三四線城市的“返鄉置業”或將成色不足。不過考量到去年2月為春節月，基數較低，同比仍將延續正增長態勢。二手房成交或將延續震盪行情，短期內二手房價仍將保持穩定。

從新增貨值來看，今年1月份排名前三的房企分別為，華潤置地新增土地貨值257億元，招商蛇口（001979.SZ）新增土地貨值227.9億元，建發房產新增土地貨值192.3億元。

截至1月末，新增土儲貨值百強門檻值為5.4億元，同比下降28%，新增總價百強門檻值為2億元，同比提升43%，新增建面百強門檻值為8.9萬平方米，同比微增1%。其中，招商蛇口、華潤置地1月新增貨值突破200億元。

報告稱，從1月投資情況來看，在供應端持續提升品質、降低規模的舉措下，北上杭等熱點城市已經迎來開門紅，土拍不限價後出現多宗成交溢價率超過20%的地塊，頭部房企在優質地塊中的競爭依然激烈。整體來看，企業投資信心的修復主要還是等待樓市的回暖，2024年四季度一線城市和幾個熱點的二線城市樓市表現相對突出，但全國普遍性的樓市回溫還未出現，因此土地市場的熱度也僅僅局部回歸，對於很多之前進行了全國化佈局的房企來說，銷售對於企業投資的正向傳導還需要一定的時間。

1月31日，克而瑞地產研究中心發佈報告稱，預計2025年上半年樓市止跌基本可以完成，而下半年或將延續弱復蘇走勢。預期2025年將有8個城市成交規模率先回穩，這8個城市分別為：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

報告稱，2024年四季度樓市止跌企穩，新房成交連續多月創2023年下半年以來新高。

需要注意的是，2024年四季度雖然出現止跌，但是未來走勢仍然存在不確定性，所以2025年上半年可能止跌會基本完成，在整體基本完成止跌的情況下，這8個城市能夠率先回穩並帶動整體止跌。

克而瑞監測的重點115個城市商品住宅成交面積為2.4億平方米，同比下降24%，商品住宅成交金額為4.7萬億元，同比下降23%。

從變化趨勢來看，呈現出“前低後高”趨勢，尤其是步入2024年四季度以來，新房成交連續多月創2023年下半年以來新高。2024年四季度新房月均成交面積為2613萬平方米，較2024年三季度月均增幅高達58%，比2023年四季度月均增長13%。

報告預計，2025年房地產市場仍處於調整期，在“止跌回穩”的政策加持下，新房成交規模將延續築底，二手房成交小幅正增長。

不過，市場能否在上半年完成止跌，還要看一二手房成交量、房價、房地產開發投資三大指標能否止跌回穩。

具體來看，首先，一二手房成交量在2025年的一季度環比下降不高於兩成，同比增長四成，連續兩個季度成交量能夠穩住。其次是一二手房價，2024年新房房價整體維持高位波動態勢，二手房延續“以價換量”，不過四季度部分城市次新房專案有止跌企穩徵兆，預判2025年上半年，核心70城約有半數城市房價預期止跌。第三是房地產開發投資額累計同比降幅已經連續一年持穩10%，預判2025年一二季度房地產開發投資累計同比增速持平。

如果2025年一二季度這三個條件實現了，基本完成止跌，下半年開始慢慢回穩，但整個回穩將是更長的過程。

從2025年全年走勢來看，上半年止跌有望基本完成，下半年將延續弱復蘇開始回穩。預期2025年將有8個城市的成交規模率先回穩，這八個城市分別為：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

1月31日，中指研究院發佈的資料顯示，2025年1月TOP100房企銷售總額為2350.3億元，同比下降16.5%。今年1月份逢春節假期，一定程度上影響了銷售，致使1月份銷售額同比出現下降，但相比2024年超30%的降幅有明顯收窄。1月銷售總額超百億房企5家，較去年同期減少2家，五十億房企8家，較去年同期持平。TOP100房企權益銷售額為1681.0億元，權益銷售面積為868.0萬平方米。

多地結合房地產利好政策，推出形式及內容多樣的“迎新年、購新房”活動，持續用力推動房地產市場止跌回穩。中指研究院預計節後新房和二手房網簽成交量將出現一定回升，一季度整體同比或將保持平穩。

資本策略地產(00497)公布，建議每兩股合併為1股，以及每手買賣單位將由1萬股更改為2萬股合併股份，待有關建議生效後，每持10股合併股份供18股方式籌集約14.92億元，以及發行本金額為5億元的高級無抵押債券，共集資約19.92億元。該集團自1月23日停牌，已申請自今日上午9時正起恢復股份在聯交所買賣。

*引入基滙資本為策略投資者*

該集團指，一項策略性資助及夥伴關係建議書，基滙資本透過其管理的基金成為該集團的新長期策略投資者，包括由控股股東、執行董事兼主席鍾楚義直接持有56.2%股權，改為與基滙的基金以分持約53.31%及46.69%股權方式持有Newco，而Newco持有56.2%股權。鍾楚義及基滙資本分別向Newco提供貸款4億元及7.58億元。

該集團指，每股供股價18仙，比停牌收報8.5仙及股份合併後股價17仙溢價約5.88%，Newco已不可撤回承諾悉數接納暫定配發約46.6億股供股股份，涉約8.4億元，及申請額外約17.7億股供股股份，涉約3.2億元。餘下結餘約3.34億元由包銷商悉數包銷，令Newco持股升至最多佔擴大後股本約70%。

該集團指，基滙資本以票值的93%認購的高級無抵押債券為期4年，年利率為8.22%。另外，該集團又與基滙資本訂交易協調協議，於策略性資助及夥伴關係建議書完成後向基滙資本支付2200萬元。

*目標4年銷售額至少90億元供還債*

該集團指，擬將來自建議書所得其中8億元用作再融資及/或償還債務，及餘額用作營運資金需求，並將繼續改善流動性，包括對資產負債表去槓桿化，使負債減少至較可持續水平，目標於截至2029年3月底的4個年度銷售額至少90億元，以產生足夠資金用於償還債務，以及未經投資委員會批准前不進行新的重大投資或收購。

此外，該集團建議每持10股合併股份獲發1份紅利認股權證，以初步認股權證認購價22仙認購紅利認股權證股份。

綠景中國地產(00095)公布，有關3項票據於1月2日到期未贖回，已於上周二(28日)展開同意徵求程序，就各票據向持有尚未贖回票據本金總額不少於90%之大多數投贊成票人士徵求同意。

該集團指，通過有關票據相關特別決議案方式批准修訂票據到期日、管轄法律以及根據票據條款豁免現有違約或相應違約情況。該集團指，有關修訂包括致使於到期日前發生之交叉違約事件將不會構成票據違約事件。至於同意徵求將於2月26日倫敦時間下午四時正到期。根據同意徵求備忘錄，有效提交電子投票指示以贊成特別決議案之票據持有人同意費將為該票據未償還本金額之0.5%。

恒隆地產(00101)公布，向3名執行董事授出股份期權，可認購本合共6600萬股新股，每股行使價6.21元，與上周一(27日)收市價相同，悉數行使可集資約4098.6萬元。

該集團指，3名執行董事包括董事長陳文博、行政總裁盧韋柏和首席財務總監趙家駒，分別獲授的股份期權可認購200萬、400萬及60萬股，分批於2027年1月27日至2035年1月26日期間行使，該集團並無向承授人提供任何財務資助，以利便根據股份期權計劃購入股份。

粵港灣控股(01396)公布，以1.3億元出售卓盈全部股權予獨立第三方趙川，收益料100萬元人民幣（約107萬港元）。

該集團指，卓盈主要於中國境內從事物業的開發及銷售業務，2023年度虧損約1.9億元人民幣。該集團指，所售公司目前擁有一定數量的未銷售物業，加上銷售價格已跌破成本、且去化周期較長的影響，導致自身已不能產生經營淨現金流，因此該集團需要持續投入成本維持正常運轉，這給該集團已經非常嚴峻的現金流造成進一步的壓力，故出售預計會改善其整體財務表現及財務狀況，擬將出售事項所得款項淨額用作一般營運資金。

三巽集團(06611)公布，連同附屬公司及聯營公司在內，截至去年12月31日止12個月累計銷售金額約3.45億元人民幣，按年跌約55.9%。

該集團指，累計銷售面積約5.34萬平方米，跌約50.6%，每平方米平均銷售價格約6467.1元人民幣。

一年5屋苑錄蝕讓 梅窩銀蔚苑勁輸16%

樓市持續下行，新居屋轉手「必賺」神話在過去一年徹底幻滅。本報追蹤復建居屋以來推出的41個全新居屋屋苑（新居屋），去年2月首度有一手入市的新居屋業主沽貨須損手離場，至今近1年錄得「第一滴血」的新居屋屋苑已增5個，當中大嶼山梅窩銀河苑佔4宗最頹，同區銀蔚苑業主甚至損手16%。

政府在2011年宣布復建居屋，首批復建的居屋屋苑（即居屋2014）在2015年揀樓，本報根據至今累積推出的41個新居屋進行統計，當中有30個屋苑獲解禁可在二手市場出售單位，其中23個新居屋屋苑錄得二手成交，屬於未補地價的買賣佔1317宗，以長沙灣凱樂苑及天水圍屏欣苑各錄272宗及225宗最活躍。

銀河苑錄復建居屋後「第一滴血」

新居屋按市價折讓發售，過往一手買入的業主，日後賣樓百分百「穩賺」。然而由於樓市下行，有關情況去年開始逆轉，位於大嶼山梅窩的銀河苑，去年2月錄得首宗一手買入單位的業主虧損離場個案，成為復建居屋以來，首度有一手居屋業主輸錢收場。

該宗銀河苑虧損個案，來自A座銀旭閣低層11室，實用面積384方呎，原業主2017年以未補地價158.61萬元一手買入，持貨至去年2月以未補地價150萬元沽出，賬面損手8.61萬元，貶值5.4%。

自該宗銀河苑蝕讓交易曝光後，該居屋在其後約半年繼續錄得一手入市業主輸錢掟貨個案，在同年4月至9月分別再新增3宗，賬面蝕幅由1.1%至4.8%，若按該居屋至今共錄得18宗未補地價二手成交計算，蝕讓個案佔屋苑成交比率達22.2%。

除銀河苑打破新居屋「必賺」神話，位於東涌的裕雅苑、大嶼山梅窩銀蔚苑、馬鞍山錦駿苑，以及粉嶺山麗苑合共4個新居屋屋苑，都分別在去年3月至10月錄得第一單一手入市業主止蝕個案，原業主賬面損手0.1%至16%。

當中最「甘」一單是銀蔚苑，一個實用面積552方呎中高層12室單位，去年10月以未補地價205萬元售出，按原業主2018年斥243.97萬元未補地價一手購入計，賬面貶值38.97萬元或16%，為上述5個新居屋屋苑共8宗損手交易中最傷。

山麗苑業主叫價放軟 賺幅收窄

有熟悉居屋買賣的前線代理透露，隨着樓市走弱，部分新居屋業主叫價已不及以往硬淨，即使「未必肯蝕，但賺幅一定係咁收窄」。

以山麗苑為例，中原地產分行經理蔡天賜表示，過去市況相對暢旺時，山麗苑業主放盤的叫價普遍較買入價高逾兩至五成，但現時樓市淡靜，加上屋苑放盤增加，部分業主放售價較買入價的溢價已縮窄至一成多，賣樓利潤變相收窄。

事實上，雖然不少新居屋至目前為止仍力保不守，未錄得蝕讓交易，但原業主轉手賺價已有收窄情況。

例如「居屋2020」的火炭彩禾苑，至今錄得7宗二手成交，2023年10月第一宗二手成交，原業主沽貨賬面賺96.1萬元或27.5%。

惟去年12月彩禾苑錄得最新一宗成交，為高層12室，實用面積607方呎，以未補地價505萬元賣出，按原業主2021年6月以未補地價454.92萬元一手買入計，賬面賺幅只有50.08萬元或11%，獲利幅度為該居屋至今共7宗二手成交中最低。

此外，市場上更有個別新居屋業主放盤叫價低於買入價，繼續埋下蝕讓「炸彈」。銀河苑B座銀朗閣中層9室，實用面積383方呎，現時以未補地價165萬元放售，業主2018年以未補地價167.8萬元一手買入，如按叫價沽出，賬面將虧損2.8萬元或1.7%。

「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際屯門第48區青山公路青山灣段珀岸（黃金海灣發展項目第2期）年初四（2月1日）次輪發售133伙，即日售出27伙或20.3%，昨天再沽4伙，過去周末兩天（2月1日至2日）合共賣出31伙，帶動周末兩天一手市場共錄得51宗成交，按周升約1.3倍。

珀岸獲用家青睞 兩天沽31伙

珀岸1月共沽236伙榮膺賣樓王，該盤緊接於2月首天進行第二輪銷售，以先到先得形式發售133伙，折實售價294.6萬至782.8萬元，折實平均呎價11053元，即日售出27伙，佔推售單位總數約20.3%，昨天再沽4伙，兩天合共賣出31伙。該期數自1月18日起推售，至今共售出267伙，套現約9.65億元。

旭日國際集團地產開發部董事總經理李炳餘表示，第1期意嵐及第2期珀岸成交量突破700伙，不乏機場工作的外地用家及年輕用家追捧，該集團會考慮市場反應，積極部署下一輪推售。

同區長實（01113）與新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第2期，昨天售出5座地下E室，實用面積722方呎的3房戶，連187方呎平台，成交價837.9萬元，呎價11605元。

蛇年首個周末兩天，一手市場共錄51宗成交，較前一個周末兩天（1月25日至26日）的22宗，按周多約1.3倍。泛海集團（00129）旗下元朗洪水橋滙都II，昨天售出6座7樓B01室，實用面積437方呎的2房戶，作價459.81萬元，呎價10522元。泛海國際執行董事關堡林說，滙都II計劃農曆新年後推出全新單位應市，並繼續以「震撼優惠價」推出。

另外，保利置業（00119）屯門青山公路青山灣段現樓豪宅項目瑧譽新增撻訂個案。項目5號洋房，實用面積5209方呎，5房間隔，原定2023年2月以近1.75億元售出，呎價約3.35萬元，惟買家於本月1日終止買賣合約，料損失10%訂金，遭發展商殺訂近1750萬元。是次為瑧譽第四宗終止交易個案。

踏入蛇年，樓市未能吐氣揚眉，3間主要代理行統計的十大屋苑，過去周末兩天（1日至2日）交投幾近冰封，個別屋苑在新春期間再錄得蝕讓或低於銀行網上估價的交易，其中沙田第一城有3房單位以563萬元沽出，樓價近6年貶值18.6%。

中原地產及美聯物業提供的數據顯示，兩間代理行統計的十大屋苑過去兩天都未見成交，同屬去年2月10日至11日新春假期以來，再度錄得零交易情況。至於新春5天長假兩間代理行統計的十大屋苑，均錄得3宗成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，現時樓市好淡因素交錯，市場觀望氣氛濃厚，料樓市小陽春將會「遲到」。美聯物業住宅部行政總裁布少明估計，樓市小陽春將在本月稍後時間出現。

業主買家外遊 小陽春勢延後

利嘉閣地產統計的十大屋苑，過去周末兩天有1宗交易，創51個周末新低，按周減少3宗或75%，而5天長假期共錄得3宗。利嘉閣地產總裁廖偉強謂，不少業主及買家外遊度假，樓市買賣活動短暫休止，交投相對淡靜。

雖然新春期間市場錄得零星買賣，惟造價明顯受壓。中原地產分行副區域營業經理伍錦基表示，沙田第一城在5天長假期中錄得1宗成交，為21座中層E室3房戶，實用面積451方呎，以563萬元沽出，呎價12483元。原業主2019年以692萬元買入，近6年賬面蝕129萬元，貶值18.6%。

利嘉閣地產分區董事方吉和指出，東涌映灣園蛇年開齋成交，來自9座高層E室，實用面積548方呎2房戶，以547萬元易手，呎價9982元，較滙豐銀行網上估價591萬元，低44萬元或7.4%。原業主2004年以217.6萬元購入，賬面賺329.4萬元或1.5倍。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生說，馬鞍山蛇年暫錄得3宗買賣，當中觀瀾雅軒4座中層F室2房戶，實用面積586方呎，以700萬元獲承接，呎價11945元，較上述銀行網上估價774萬元，低74萬元或9.6%。原業主2007年以325萬元入市，賬面賺375萬元或1.2倍。

新地（00016）旗下觀塘apm及銅鑼灣wwwtc mall兩大商場提早在1月初已作出部署及推出優惠吸客，在農曆新年期間成功帶動人流，1月29日至2月2日的5天長假，兩大商場的人流及生意額均較去年同期升約10%。

新地代理租務部助理總經理（推廣）馮穎欣表示，受惠深圳「一簽多行」恢復，wwwtc mall錄得內地客豪花10萬元消費購物。而apm分別有兩個內地餐飲品牌趕及在過年前開業，令商場節日餐飲生意按年增至少15%。

另外，新地代理租務部副總經理許嘉雯表示，沙田新城市廣場今年斥資800萬元舉辦新春推廣，5天長假期整體人流及生意額均較去年同期錄得雙位數升幅，當中以餐飲、百貨、時裝及美妝最受惠。元宵佳節及情人節將接踵而來，商場特別安排情人節推廣活動，期望延續新春假期的好勢頭，進一步提升人流及消費額。

受內地專才湧港效應帶動，豪宅租務市場突破農曆新年傳統淡季，市場連錄多宗大額租務個案。例如由東亞銀行 （00023） 李國寶家族持有的西半山寶城大廈4房，剛以8.2萬元租出。

區內代理透露，李國寶家族有份參與寶城大廈發展，現時仍持有不少單位收租，其中A座低層A5室，實用面積2,410平方呎，屬於4房間隔，全包價8.2萬元租出，呎租約34元。若以同類型單位2023年轉讓價5,301萬元計，市值租金回報約1.9厘，屬於市價水平。

資料顯示，位於西半山寶珊道10至16號的寶城大廈，樓齡約60年，共有2座提供77個單位，實用面積由2,410至4,820平方呎，屬於傳統的豪宅大單位，吸引不少名人入市，包括潔具大王劉旺及藝人楊冪也曾購入寶城大廈單位。據了解，政府產業署也曾購入部分單位作工務員宿舍。

西半山懿峰5房 10.8萬租

至於其他豪宅方面，西半山西摩道懿峰中層A室，實用面積1,730平方呎，屬於5房間隔，剛以約10.8萬元租出，較2023年的舊租金每月12萬元回落約1成。業主2017年以約5,500萬元購入單位，現享約2.4厘租金回報。

另一方面，黃竹坑深灣9號1座高層A室，實用面積1,949平方呎，剛以月租約11.5萬元租出，呎租約59元。業主早於2011年以約6,088萬元購入，租金回報約2.3厘。不過，同座低層A室於去年4月造價達7,380萬元，若以此參考價計，市值租金回報僅1.9厘。

農曆年假下，二手睇樓及交投氣氛淡靜，睇樓量至周日始再出動，市場僅錄零星成交，其中，將軍澳天晉2房，持貨4年轉手帳面蝕102萬元；日出康城MONTARA極高層單位6年間貶值逾2成。

10大屋苑兩天1成交

年假加長周末下，二手交投及睇樓量較之前更為淡靜，多區暫未錄有成交，此與不少業主及準買家外遊度歲所致，10大屋苑於長假下交投疏落，中原、美聯及香港置業所統計的10大屋苑於過去的周六、日均未有成交，而利嘉閣則錄有1宗。

而年假前夕交投一度回升的將軍澳區，長假期睇樓客幾近絕迹，至周日始有部分睇樓客重回市場，惟市場亦只錄零星成交，其中，市場錄得將軍澳天晉6座低層D室，實用面積536平方呎，2房，以稍高於銀行網上估價，以868萬元易手，呎價16,194元，原業主於2021年以970萬元入市，持貨僅4年轉手帳面虧蝕102萬元，期內樓價貶值11%。

MONTARA兩房貶23%

另外，有收租客以低於市價1成購入日出康城MONTARA極高層2房，料可享達4厘租金回報。成交為MONTARA 2B座極高層F室，實用面積450平方呎，2房，望樓景。據悉，業主即將移民，一個月前以630萬元放盤，區內投資客見單位樓齡新，放租可達2萬元，睇樓1次即議價至575萬元承接，造價較市價低約1成，呎價12,778元，以上址成交價計，單位租金回報可達4.2厘。原業主於2019年6月以747.4萬元購入，持貨6年，轉手帳面蝕172.4萬元，樓價貶值23%。

至於東涌區於年假期間市場錄有2宗成交。市場消息指，成交為昇薈10座低層C室，實用面積445平方呎，成交價545萬元，造價較銀行網上估價低約2%至6%，呎價12,247元。原業主於2017年以552萬元買入，現轉手帳面蝕約7萬元。

銀主盤存量突破410伙 銀行加快出貨

銀主盤存量持續上升，銀行加快出售手上銀主盤。市場消息透露，原由冠華國際 （00539） 主席李銘洪持有的凱旋門大宅門銀主盤，以逾1.1億元易手。

據了解，九龍站1月連錄多宗銀主盤買賣個案，其中凱旋門摩天閣高層A室，實用面積1,955平方呎，4房間隔，屬於屋苑特色單位又稱為「大宅門」，以逾1.1億元易手，呎價逾5.6萬元，比銀行網上估價9,450萬元高16%。

呎價逾5.6萬 較估價高16%

區內代理指，上述「大宅門」，原業主為冠華國際主席李銘洪所持有，其於2016年以1.09億元買入，當時向本地大型銀行承造一、二按上會，至2021年再加按借貸，至2023年開始放售，原本叫價2億元，一度有傳以約1.8億元售出，惟債務問題未能順利出售，最終淪為銀主盤。

資料顯示，冠華國際屬於本地大型針織成衣商，由李銘洪一手創立，主要業務是在中國內地經營生產及銷售漂染、纖維紡織等產品。李銘洪一向對九龍站豪宅情有獨鍾，過往曾持有3伙君臨天下及2伙凱旋門，2016年又斥資約1.07億元，購入何文田雋瓏3個單位。惟受疫情影響，加上有附屬公司被美國商務部列入實體清單，並被銀行收緊信貸，致財務出現困難，2021年入稟百慕達法院提出清盤呈請。

至於「大宅門」單位，是指凱旋門摩天閣25至59樓的4房大單位，全屋苑只有21伙，望開揚維港景屬於屋苑優質單位，對上一宗成交追溯2020年，當時成交價約1.5億元。

君臨3房2300萬 低估價25%

另一方面，市場消息透露，九龍站君臨天下1座低層B室，實用面積1,049平方呎，屬於3房間隔，原業主早於2009年以約2,240萬元購入，2020年及2024年先後多次向財務公司加按借貸，最終淪為銀主盤，去年中推出市場放盤，當時叫價2,800萬元，最近減至約2,300萬元（連車位）易手，累積減價500萬元，減幅約18%，成交價較銀行網上估價3,051萬元低約25%。

事實上，根據前綫地產代理統計數據顯示，截至1月底，現存銀主盤數量突破410伙，較2024年1月的312伙，大幅上升約31%，反映銀行去貨壓力日漸增加，相信短期內銀主盤仍會低價促銷為主。

利嘉閣地產一項研究報告預測，龍年全年登記量值最終可達6.74萬宗及5,410億元，料將較癸卯兔年的6.03萬宗及5,177.31億元分別升11.8%及漲4.5%，登記量創3年高位。

回顧各類物業市場，一手住宅在龍年（2024年）表現大旺、跑贏大市，去年2月底預算案宣布全面撤辣，樓市即時應聲彈起，時至9月下旬，港美終迎來減息，加上中央救市而再度刺激交投大增。總結龍年全年，全港共錄一手住宅買賣18,672宗登記，較兔年的13,263宗已急升41%，而成交總值錄得2,083.67億元比對兔年也大升45%。

二手住宅市場方面，龍年暫錄40,053宗二手住宅買賣登記，涉及總值2,609.09億元，登記量值暫較兔年分別升7%及跌8%，量升值跌反映樓價持續偏軟的情況。

展望蛇年，利嘉閣地產研究部主管陳海潮相信，蛇年樓市可持續好轉，整體樓宇買賣登記量料再升逾1成，上試75,000宗水平，涉及登記金額料達6,250億元；至於蛇年住宅樓價料在反覆之中上升5%。

仲量聯行嚴威程：租客續作升級

去年甲廈空置率破頂，仲量聯行香港商業部業主代理部主管嚴威程認為，今年甲廈供應仍多，令租金調整期未完，跌幅料達1成；同時間新甲廈多，料成租客市場搬遷升級之選。

回顧去年甲廈租務市場，仲量聯行數據顯示，去年租賃活動略有好轉，尤其是下半年，即使去年12月負44,600平方呎淨吸納量，但首11個月的正淨吸納量達到110萬平方呎。

金融保險業 仍是最活躍租戶

嚴威程分析，租戶更注重成本控制，約28%的新租賃寫字樓面積少於5,000平方呎，同時有約33%的新租賃面積超過2萬平方呎，接近2019年疫情爆發前的水平，當中佔有17%為租用面積5萬平方呎或以上的新租約，為2019年以來的新高。單計成交，去年共錄290萬呎租務成交，較2023年略為下跌，並仍低於疫情前450萬平方呎水平，但他解釋並非代表市況差，「租金由高位跌4成，中環更接近5成，很多機構續租已可節省租金，不搬遷不代表生意差，只是續租故缺乏搬遷活動。」

行業上，金融、保險、地產及專業服務（FIREBS）行業仍然是市場上最活躍的租戶，佔新租賃成交的最大份額達61.7%。他指，企業仍有擴充，但整體而言還相對審慎，「新需求疲弱，環球經濟始終一般，但並非無擴充個案，市場亦錄對冲基金於中環擴充。」他提到，去年尖沙咀受保險業等帶動，甲廈租金跌約4%，為各區最少。

商戶加快決定 爭取租優質單位

整體甲級寫字樓空置率攀升至13.2%，為過去25年以來的新高，核心區中環空置率維持在11.6%。對於今年走勢，嚴威程認為租金續跌，主因是供應多，「今年預計將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應進入市場，空置率將進一步提高。」他指，去年整體市場租金下跌8.6%，其中中環跌幅達12%，今年跌勢未止，料再有約1成跌幅，「始終需時消化大批樓面，租金調整未完。」

2025年仍是甲廈供應高峰，最大型為西九龍高鐵站International Gateway Centre（IGC）、銅鑼灣One Causeway Bay等。嚴威程相信，今年甲廈租務續是「租客市場」，「如果企業搬遷，新樓是首選，設備及質素最好，業主在叫價上不會進取，而處理租約上亦較以往彈性，相信很多行業，包括金融業以外，亦有擴充空間。」他預計，今年商戶會加快決定，於甲廈租務市場上爭取最佳質素。

隨農曆新年長假期過去，市場預期發展商會重啟推盤步伐，其中新世界旗下北角豪宅項目皇都有望成為首個開價新盤。首張價單將提供不少於78伙，定價參考港島區大型綜合項目作定價，有機會於月內正式公開發售。

首張價單將不少於78伙

皇都至今以招標形式售出多間高層大宅，發展商指，見招標單位銷售成績理想，且有不少客人查詢項目的中小型單位，故提速部署進入下一階段銷售，以價單形式推售項目的1房及2房單位。首批單位將提供不少於2成單位，即不少於78伙，參考港島區大型綜合項目作定價，料於2月內會正式公開發售。

為迎合不同種類買家的入市需求，發展商是次推出嶄新安排，曾成功中標購入項目高層大宅的買家可享「尊貴業主提名優惠」，提名不多於3組準買家，於將來公開發售價單單位時，可獲安排優先揀樓，並多享1%樓價折扣。據招標文件顯示，準買家被提名次數不限，惟每個提名優惠只適用於購買一個住宅物業，且不論被提名多少次都只可享用優惠一次。

集團設於鰂魚涌商業大廈的展銷廳內設有項目的1房及2房示範單位，料配合推盤步伐，於農曆新年後開放予公眾參觀。

發展商至今以招標形式推出位於高層的23伙3房至4房大宅，以及項目唯一的頂層連天台特色戶作銷售，其中已成功沽出13伙，成交價介乎2618萬至5488萬，共套現逾5億。據發展商透露，該批買家主要為本地資深豪宅買家，亦有新加坡買家，至今錄2組大手客買多於1間。其中1522方呎的4房2套標準戶已全數售出，而1246方呎的4房1套標準戶就僅剩餘1伙。

皇都共提供388伙，標準單位面積介乎416至621方呎，合共提供228伙，佔整體近59%，更有達4種不同間隔。項目預計關鍵日期為2026年12月31日，距今不足2年。