建商大推頂級飯店，開發價值上看千億。四大建商推六座頂級飯店，將在今年陸續落成，四大業者包括元利、大陸建設、興富發（2542）及馥華，其中，元利四季酒店最受矚目外，興富發集團推三座飯店量體最多，整體開發價值上看千億元。

近年建商積極朝向多角化經營，飯店成為不少建商的心頭好選項之一，繼去年底勤美集團旗下的台中洲際酒店開幕後，今年預計更將一口氣迎來六座頂級飯店。

據第一太平戴維斯統計，建商跨足飯店業，2025年預計開幕的有六座，主要分布在台北、新北、台中及高雄，其中最受矚目的是位在信義計畫區，由元利建設主導的「四季酒店」，將成為首間台灣四季飯店，預計有260間房間，總投資額逾200億元。

另，台北市還有大陸建設與馥敦飯店合作的危老重建案，該案位在南京東路四段，完工後將以「台北凱悅尚萃酒店」展現全新風貌；新北市則有馥華建設打造「板橋馥華艾美酒店」也是今年開幕。

值得注意的是，近年興富發積極跨入飯店領域，今年預計有三家開幕，最大亮點為台中安達仕飯店，也是過去從沒來過台灣的頂級飯店品牌，該飯店位在台中七期台灣大道三段惠民段3地號，為興富發集團總裁鄭欽天個人持有。而興富發集團旗下位在新北金山老街附近的「興富發金山飯店」以及位在高雄Hyatt Regency凱悅飯店則都是引進凱悅飯店集團品牌。

至於未來幾年，陸續還有遠雄巨蛋事業的飯店、宏匯集團「台北雙子星D1塔樓」、冠德與中鹿營造的「冠德G9-1聯開案」，海悅國際、達麗建設及華友聯建設聯手的「高雄橘線O10站土地開發案」、國揚實業的「左營之星公辦都更」等。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，建商除穩定推案量外，須走向多角化經營，包括參與飯店、商辦、零售等開發，透過租金收入，達到長期穩定的現金流，以平衡營建業的營收穩定性，其中飯店的好處在於相對零售業更為單純，管理上可採委託經營管理或授權加盟方式，引進國際連鎖飯店品牌，提升整個的物業價值。

丁玟甄也指出，建商打造飯店對提升自家品牌亦有幫助，對經營者而言，也是夢想的實現，例如元利建設打造四季酒店，或是興富發總裁的七期安達仕飯店，都可以看到建商老闆對於擁有飯店的情有獨鍾。

建商推頂級飯店 品牌力吸客關鍵

建商推頂級酒店，業內人士指出，此舉將為飯店業注入「鯰魚效應」，主因近年台灣經濟成長表現不錯，但過去一直缺少真正的頂級酒店，未來飯店業將掀起一波大戰，品牌力夠強、夠精緻的飯店，才能吸引消費者。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，近年建商看準台灣消費力道增強，加上消費能力也有Ｍ型化趨勢，因此主攻金字塔頂端客層，甚至有一些飯店業者開始主攻頂級特色的住宿體驗，繼谷關虹夕諾雅開幕後，打開國人奢華旅行風潮，提供具備獨特自然環境、高檔奢華服務或是特色慢活療癒的旅行方式，大受歡迎，也發展出台灣頂級旅遊產業。今年度日月潭漢來日月行館重新改裝開幕，持續改寫全台灣飯店最高房價，為旅客帶來嶄新奢華度假體驗。

事實上，丁玟甄表示，過去業界並不覺得頂級飯店是好走的路，但碰上這一波消費升級，民眾、層峰人士對旅遊支出、生活體驗追求愈來愈高，剛好讓建商更有勇氣引入國際飯店品牌。

丁玟甄表示，未來在這些頂級酒店陸續開幕後，既有營運者也會比較緊張，因為頂級客戶被吸走會是一種壓力，好處是現有酒店或許會在服務上有所升級。不過若以住房價格來看，未來頂級酒店住房房價可能會較周邊行情開高五成以上。

第七波信用管制實施四個多月，台中市土地交易訊息頻傳，上市櫃建商光是去年12月單月就豪砸逾46億元在台中獵地，業界指出，即使在房市觀望氣氛中，建商對後市仍充滿信心，揭示「房市最壞時期即將過去」。

據了解，今年1月以來，寶佳機構旗下聖美建設、炎洲集團也陸續在14期、13期出手獵地，總面積合計近1,400坪，獵地金額近10億元。此次台中市地政局2月27日標售土地，預料還是大型上市櫃建商的天下。

市調指出，去年12月上市櫃建商買進北屯、西屯、烏日等地合計約5,264坪土地，其中北屯14期就占了3,646坪，即使在房市觀望氣氛中，建商對後市布局信心依舊。

包括欣陸控股（3703）旗下大陸建設及冠德建設，雙雙重押北屯14期，櫻花建設與富旺國際則分別相中烏日高鐵特區與西屯區，有趣的是，這幾家選擇「危機入市」的開發商，不只在12月出手購地，富旺、櫻花建、冠德從11月開始就紛紛有獵地動作。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，地政局今年首波標售釋出許多難得標的，可是因為土地規模大，開發成本可觀，中小型建商進場能力相對受限。但資金充裕的大型上市櫃建商，則更有機會以相對低的溢價取得精華土地。

內政部統計，2024年全年核發建築執照達15.6萬宅，為2015年以來第四高，反映建商推案量仍處在高檔，專家認為，2025年房市可能將迎來新一波賣壓。

觀察去年各月變化，央行在2024年9月啟動號稱史上最嚴的第七波不動產信用管制後，當月建照核發量較前一月直接腰斬，驟減至9,493宅，不過隨後在第4季，各月建照核發量又回神至1萬宅以上水準。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，建照核發數量與房市景氣高度相關。2024年8月建照核發量達2.1萬宅，創歷史新高，推測與央行要求「土地18個月內開工」的政策時程相符，使大量建案趕在期限內取得建照。

政府2023年8月推出「新青安貸款」，雖原意是協助年輕族群購屋，但意外推升市場投資買盤，導致房價持續飆漲，並引發炒作亂象。為遏制過度投機，央行總裁楊金龍於2024年9月實施第七波不動產信用管制，包括提高第二戶房貸成數門檻、強化貸款審核標準等，市場資金流動性受到壓抑。

「金龍海嘯」以來房市出現冷卻跡象，2024年9月住宅建照核發量大幅縮減，顯示開發商對市場前景趨於保守，部分業者甚至選擇減少新建計畫或延後開工。不過，10月後市場信心回升，10月建照核發量達12,628宅，11月進一步上升至17,532宅，12月則為15,071宅，反映出台灣房市仍有剛性需求支撐，但也可能湧現新一波賣壓。

政治大學地政學系教授孫振義表示，以實務角度看，一般建照申請時程較難精準掌控，通常需預估約三到六個月作業時間，2024年9月建照核發量大幅下滑可能與「危老條例」時程獎勵機制有關，業者須趕在5月12日前完成掛件作業，導致部分案件恰好於8月核准，進而推升當月建照核發數量。

孫振義指出，2024年下半年多數建商來不及緊急調整建照申請。雖然取得建照後即可對外銷售，但為避房市寒冬，2024年已取得建照之案件，建商仍可選擇延後推案。至於若要評估央行祭出的信用管制對建照申請實際影響，應檢視今年上半年建照核發數據，將更具參考價值。

根據不動產資訊平台最新資料，去年第2季全國平均房貸期數315期，比起前一季一口氣多出10期，再創歷史新高。其中，新竹縣7都最高，平均339期，超過28年，顯示新竹人買房最偏好長年期房貸。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，由於去年第2季新青安申辦熱絡，研判部分使用30年期與40年期房貸狀況增加，因此拉長整體平均房貸年期。

曾敬德表示，30年期房貸是支撐房價的重要關鍵，例如一千萬房貸20年期本息平均攤還，利率2.2%每個月還款金額5.15萬元，但30年期就可每月變成3.8萬元，雖然還款期間拉長利息增加，但負擔可以減輕，許多年輕人因此上車。

根據內政部資料，去年第2季房貸期數315期，較新青安上路前一季整整增加了20期。

若以區域來看，去年第2季六都加上新竹，房貸平均期數最長的是新竹縣的339期，高雄市也攀高衝到平均336期，房貸年期較去年同期增加高達2年。目前七都只剩台北市還在300期內，顯示長年期房貸已成為購屋時標準配備。

曾敬德表示，新竹地區近年房價以驚人速度上漲，薪水追不上房價下，不少購屋人因此使用長年期的房貸，一方面降低每月負擔，一方面身上也可多留些可以靈活使用的資金。

另外，新竹購屋人有不少園區客，科技業近年業績亮眼，加上園區客喜愛屋齡新穎新樓，銀行多會給予較好利率條件，因此購屋人也會偏好使用長年期的房貸。

台南某建設公司積欠營利事業所得稅等600多萬元，業者位在玉井區面積177.21平方公尺磚造平房遭法拍，今上午在行政執行署台南分署第4次拍賣，經行政執行官開標，僅1組投標人投標，並以底價67萬元得標。

台南分署今配合行政執行署聯合拍賣日，上午10時起在2樓拍賣室登場，總計拍出1筆建物、福特休旅車、三陽機車、3D列印機及耗材、益智兒童教具自走車、威士忌1瓶及公司股份89股等，總計拍賣價金為69萬2300元。

台南分署指出，本次拍賣會上拍賣最高價的不動產是1棟位在玉井區磚造平房，面積177.21平方公尺，持分範圍全部，為第4次拍賣程序，最低拍賣價額是67萬元，保證金13萬4000元。經開標後，以底價得標。

去年房市有多熱？永慶房產集團3日辦春酒，宣布2024年集團總銷金額高達1.09兆元，其中有高達156位經紀人員年度業績突破千萬元，年度業績冠軍吳政陽，業績更直逼5千萬元，單店最高總銷則多達45億元。

永慶3日席開近600桌，邀近6000名永慶夥伴及眷屬一起喝春酒，內政部地政司司長王成機、前總統府國策顧問張平沼、國立政治大學校長李蔡彥、世新大學校長陳清河，及24位不動產仲介公會理事長與貴賓，也都蒞臨祝賀。

永慶房產集團董事長孫慶餘表示，永慶以「先誠實再成交」的理念，打造公平透明的房產交易平台，贏得消費者的認，目前集團已達到1900店、總人數2萬9800人、總銷破兆元的規模，相信很快就可以突破2000店。

孫慶餘表示，現在詐騙橫行，人在家中坐，詐騙天上來，坐在家裡，房產居然會消失，而且案例越來越多。所以永慶跟內政部地政司攜手舉辦「預防房產詐騙公益講座」，教育消費者提早預防，保障民眾財產安全。

王成機肯定永慶在不動產交易安全上面的努力，他表示，永慶集團2024年舉辦了600場「預防房產詐騙公益講座」，超過3萬人受益。永慶善盡企業社會責任，協助內政部做公益活動、推廣「地籍異動即時通」。

永慶房屋總經理吳良治表示，永慶房屋2024年績效成長17%，業績突破千萬的人數也成長6成，2025年永慶房屋將持續展店、擴大徵才，並給予求職者穩定的職場環境和高薪機會。

大台中分為山、海、屯區，其中交通便利的「山城一哥」豐原區，在去年亞洲大學斥資75億元，打造亞洲大學豐富健康產業園區後，吸引建商積極進場推案，房市加快升溫。

根據業者統計實價資料，亞洲大健康產業園區周邊近一年新案成交均價已達41.31萬元，年漲幅達14.9%，預售屋最高單價更已突破5字頭。

實價顯示，「慶山明仁」最高單價已達55.3萬元，「富宇大宅豐鼎」最高單價也來到53.8萬元，顯示豐原房市受惠國道四號交通利多，加上醫療運動健康機能注入、房市展現強勁升值潛力。

亞洲大學豐富健康產業園區為台中豐原區最大招商案，基地6,000坪，規劃興建醫院、綜合長照機構和公托中心，除提供醫療、長照、運動醫學等服務，也創造2,000個以上就業機會，園區已於去年5月動工，預計2028年完工營運。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，豐原房市近年來明顯升溫，主要是國道四號豐潭段通車後，交通便利性大幅提升、區域重大建設利多，以及與台中市區相比具價格優勢。

另外，豐原鄰近中科后里園區，吸引大量換屋族與首購族進駐，帶動在地商業活動蓬勃發展，生活圈規模持續擴大也是主因，預料隨著交通路網的逐漸優化，豐原可望成為北台中重要交通樞紐，房市發展可期。

看好豐原房市，久樘開發、慶山建設及富宇建設都積極布局，其中久樘建設繼「久樘宸陽」之後，再推出「久樘雋陽」，個案鄰近豐原區公所及11期、14期雙商圈，規劃36~38坪、42~43坪自住、換屋產品。

新創、網紅、電商崛起，微型辦公室愈來愈夯，共享辦公室掀熱潮。新加坡共享辦公室品牌JustCo旗下「THE COLLECTIVE」辦公室將首度登台，落腳巨蛋國際中心，預計3月啟用；世貿一館也正規畫二樓部分展區為商務共享辦公室。市場人士預期，隨著土洋品牌共享辦公室啟動招租，將推升信義區躍居共享辦公市場的一級戰區。

共享辦公室近年躍居辦公市場新星，宏泰企業機構2024年在敦化北路自有辦公大樓推出「Hung Space宏泰商務中心」，訴求「房東直營服務」，主要提供一～九人獨立辦公室租賃服務及公司登記、商務會員、共享空間、與大型企業辦公室的客製化設計。

台驊控股2024年也跨足共享辦公室，推出「T3CO韻驊共享辦公室」，位於信義區捷運市府站對面「忠孝揚昇大樓」，有375坪空間，最小辦公桌月租6,500元起跳。

JustCo指出，已在台灣設立四個彈性且靈活的共享辦公據點，平均進駐率高達90％，從台北市延伸至新竹，緊密連結新竹科學園區，助力護國產業發展。為了進一步瞄準高端客群，JustCo推出「THE COLLECTIVE」，主打豪華工作體驗、高效工作環境、精緻接待服務、注重身心平衡的全方位設計，地點在信義區台北大巨蛋辦公大樓「巨蛋國際中心」，預計3月啟用。

台中市地政局預定於2月27日辦理台中市整體開發區土地公開標售開標作業，預計標售水湳經貿園區、13期重劃區，及14期重劃區的配餘地及抵費地，透過土地公開標售，讓土地使用更有效率，促進地區繁榮發展。

台中市地政局長吳存金表示，配餘地及抵費地標售作業，為市府實施落實整體開發的重要步驟，透過區段徵收及市地重劃整體開發，土地經過完善規劃，興建多項重大建設，為市民帶來更優質的生活空間，市府亦可取得都市發展所需的公共設施用地，並釋出可建築的土地，實現「富市台中、新好生活」的理想目標。

地政局說，水湳經貿園區位於台中核心區域，園區內部則由「台中之肺」中央公園貫穿南北，不僅為園區注入豐富的自然綠意，更提供高品質的休憩與娛樂空間。

待水湳經貿園區的國際會展中心、綠美圖、水湳轉運中心等重大建設落成，捷運橘線的規劃也將全面串聯台中機場、台中車站、台中科學園區及台中軟體園區，進一步提升園區的發展潛力與便利性。

此外，第13期重劃區擁有捷運綠線及台中都會區鐵路高架化等兩大交通動脈，且鄰近高鐵台中站，內外交通路網便捷，市府落實「建設留給城市，文化還給地方」的開發理念，保留眾多文化景觀及珍稀老樹等文化資產，形成「建設與文化」並存，成為軟性文化與硬體規劃完整的宜居城市典範。

第14期重劃區規劃完善的道路系統及公園等公共設施，並提供建設台中巨蛋用地，與台中洲際棒球場串連一氣，且區內有水湳生態公園與麻園頭溪河道整合規劃，為14期重劃區帶來蛻變的嶄新市容。

另74號快速道路的崇德匝道、潭子匝道皆與14期重劃區相連接，加上國道一號、國道四號豐潭段匯集於此，形成四通八達的交通網路，打造14期重劃區成為北台中門戶。

地政局補充說，此次標售旨在促進土地資源的有效利用，並償付開發成本減輕利息負擔，標售如有盈餘將挹注公共建設，提升當地市民生活品質，共同見證水湳經貿園區及第13、14期市地重劃區帶動大台中整體繁榮的未來。

有意投標者，請將投標相關文件，以掛號方式寄至「台中民權路郵局第83號信箱」參與投標。

高雄市2024年招商金額達1,021億元，再度刷新歷史紀錄，其中，不少投資都集中在南高雄的「亞洲新灣區」，包括鴻海、輝達、宏達電、信驊科技以及亞洲資產管理中心等知名企業，都宣布進駐設點，產業利多驅動「國城定潮」與「遠雄THE ONE」平均價格皆已站穩5字頭，高樓層甚至已站上6字頭大關，未來還有「特貿三」都更案開發案，預期可再注入一波房市新動能。

全向科技房產中心總監陳傑鳴4日表示，高雄亞洲新灣區近年來的招商成果，確實為市場注入了強大的動能，從招商金額的增長來看，2024年突破千億元的數字，足以反映出企業對區域發展潛力的高度認可，整體而言，透過重大建設與產業雙引擎推動，亞灣區將持續成為南台灣的核心亮點，其未來發展相當值得關注。

亞洲新灣過去曾是工廠林立的工業區，不過自2010年代起便開始逐步轉型成為向市民開放的城市水岸空間，高雄市政府在此區投入相當多經費，並推出亞洲新灣區的五大公共建設，包括高雄市立圖書總館、總圖二期文創會館、高雄展覽館、高雄港旅運中心、高雄流行音樂中心、輕軌第一階段等，重新形塑亞灣區的面貌及天際線。

自此之後，亞灣區就成為高雄的精華區段，高雄市長陳其邁上任後，更於2021年開始，在區域內的高雄軟體園區推動「亞灣5G AIoT創新園區」，積極招商引資，2024年成果更是豐碩，例如鴻海集團就拿下高雄捷運黃線的Y15聯開案，預計投資159億元，打造2棟分別為45層、32層旗艦總部，預計每年可以創造200億經濟效益；宏達電也攜手高雄市政府、台灣港務高雄分公司、高雄港區土地開發，以及富鴻網與智宏網（GREIGNS），共同打造亞灣區「5G XR交匯樞紐」。

此外，IC設計股王信驊科技也宣布，將在亞灣區北側的香蕉碼頭設立研發中心，而外傳輝達的生成式AI主權辦公室，也可能落腳此地，再加上全台第一個結合實體與虛擬的亞洲資產管理中心高雄金融專區，今年1月中正式進駐軟體園區，以及高鐵南延將進入高雄市區等消息，都對南高雄的整體發展有加分效果。

隨著亞灣區的發展藍圖逐漸明朗，也激發了高端住宅及商辦市場的熱度。其中，指標性豪宅案如「國城定潮」與「遠雄THE ONE」，更是成為區域房價高標的代表。根據內政部實價登錄揭露，「國城定潮」最高價已來到每坪65.1萬元。而標榜飯店與住宅共構的「遠雄THE ONE」也有每坪58萬元的水準。

不僅如此，亞洲新灣區內還有規模最大的「特貿三」公辦都更案，由國城與高興昌合組的智匯方舟、國揚與台灣人壽聯手的星紀元團隊，以及興富發等三大開發商領軍，未來將集結商、辦、住、零售與產業公共服務等綜合機能，成為行政院大南方計畫及5GAIoT創新園區的產業火車頭。

記者從國家開發銀行獲悉，2024年，國開行用好保障性住房再貸款政策，重點支持廣西、江蘇、河南、吉林、四川等地收購已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，帶動相關城市消化存量商品房近萬套。

據瞭解，國開行及時設立多種貸款產品，著力為各地提供優質金融服務。通過專項授權和差異化信貸政策，助力各地按照以需定購原則，通過收購已建成存量商品房，增加保障性住房供給，促進房地產市場止跌回穩和民生改善。同時，積極爭取再貸款政策支持，傳導優惠利率，有效降低收購主體融資成本。

在支持收購存量商品房用作保障性住房的同時，國開行還積極配合通過貨幣化安置等方式推進城中村改造的有關政策部署，及時對接各地政府做好金融服務，支援收購存量商品房用作城中村改造安置房，以房票等方式組織村民購買心儀房源。目前，已在廣東、江蘇、河南、遼寧等地逐步推開，有效帶動消化存量商品房。

國開行住宅與城市建設業務部總經理胡廣華表示，下一步，國開行將持續為加大保障性住房建設和供給提供中長期融資支援，有力有效服務解決群眾安居問題，助力穩住樓市，加快構建房地產發展新模式。

尖沙咀巨舖獲健身室19萬進駐

疫情期間本港有不少旅行社結業，雖然近兩年旅遊業差不多全面復常，但旅行社仍採審慎態度。香港中國旅行社（下稱中旅社）近年不斷把原自用的大面積舖位結束營業，轉為收租用途，最新以每月19萬元租出尖沙咀良士大廈全層超過5000方呎的樓上舖。

北京道樓上舖 面對重慶大廈

原為中旅社分店的尖沙咀彌敦道27至33號良士大廈1樓全層，物業位於彌敦道及北京道交界單邊，對面為重慶大廈，建築面積約5211方呎，早於2023年年底結業遷出，並以每月25萬元放租，呎租約48元，但放租半年仍未有租戶承接，故把叫租減至20萬元，同時考慮將全層拆細成兩個單位出租。該樓上舖放租近一年後，在2024年底終於租出，租戶為一家健身中心，月租19萬元，呎租約36元。

據了解，上述良士大廈樓上舖早於八十年代由中旅社購入自用作分店。由於物業地點優越，加上面積較大，故不時在上址舉行旅遊簡介會或講座等不同活動。雖然本港於2023年2月起全面通關，所有旅遊活動復常，但中旅社依然在同年底結束經營逾30年的樓上舖，把物業轉為出租用途。中旅社目前較鄰近尖沙咀的分店，是位於高鐵西九龍站內。

全港僅餘13門市 5年縮逾半

根據資料，在2019年底即疫情出現前，中旅社在全港共有27間分店或服務處；但截至今年1月初，全港只餘下13間門市或服務處，即5年多以來分店數量萎縮逾半。

自2020年起結束營業的中旅社自用分店，皆轉為收租用途。如元朗教育路37號南天大廈地下4號舖，建築面積約1165方呎，在2020年底結業，並於2021年底以每月10萬元租予地產代理，呎租約86元，但地產代理只租用兩年便未有續租而遷出。舖位去年中重新租予寵物店，月租降至8.8萬元，呎租約76元，租金下跌12%。

中旅社另一個在2021年中結業的荃灣青山公路荃灣段189號百萬行地下及地庫分店舖位，地下建築面積約3768方呎，地庫建築面積約2000方呎，合共建築面積約5768方呎，同年底由一家沐足店以每月16萬元租用，呎租約28元，租期3年。該租約在去年底到期，雖然租戶決定續約，但租金跟隨大市下跌，最新月租減至13萬元續租3年，呎租約23元，下降18.8%。

同樣於2021年結業的屯門青山公路新墟段11至17號嘉華大廈1樓A舖分店，建築面積約4171方呎，由殘疾人士院舍以每月11.5萬元租用，呎租約28元。

業內人士指出，網上銷售旅遊產品愈來愈普及，不少本地旅行社都提供網上平台，實體分店的重要性降低，因此把部分自用分店改為收租用途，以增加收入。

放賣非核心資產 總估值2.9億

香港中國旅行社（下稱中旅社）除把旗下自用舖位改為出租外，去年起更有意沽售部分物業套現。

當中曾以招標形式放售一籃子非核心資產，總估值達2.91億元，惟未能售出。

中旅社去年5月委託代理放售中環皇后大道中138號威享大廈17、18及21樓3層全層寫字樓，以及位於北角、土瓜灣及元朗的3項商舖物業，總建築面積約16063方呎，總估值2.91億元。有關招標已於去年7月3日截止，最終未有物業售出。

有個別物業現時仍然在市場上獨立放盤，元朗教育路37號南天大廈地下4號舖，建築面積約1165方呎，估值為4500萬元，呎價約3.86萬元，以目前月租收入8.8萬元計，回報約2.3厘。

元朗南天大廈舖待售 每呎料3.86萬

另外，土瓜灣馬頭圍道428號美善閣地下B舖及1樓全層，建築面積約3354方呎，現由醫務所以每月5.5萬元租用，市值約3000萬元，呎價約8945元，預計回報約2.2厘。

新年伊始，香港樓市開局表現受關注，據土地註冊處資料顯示，1月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量合共錄4,938宗，創4個月新低，較去年12月跌10.4%，按年則升12.2%。買賣合約總值367億元，按月跌14.2%，按年則升增9.1%。上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約佔3,626份，較去年12月下跌11.6%，與去年1月比較則升4.3%。

農曆新年淡靜 本月料難反彈

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，1月有多個新盤推售，帶動一手成交量連跌2個月後回升。據美聯物業研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料及市場消息，1月一手成交量錄約750多宗，按月回升約一成；但月底適逢農曆新年假期，不少市民忙於籌備年貨或外遊過節，二手物業交投顯著放慢。此消彼長下，整體物業註冊量料將持續低於5,000宗水平，並預期在2月註冊量反映出來。展望2月實際市況，長假期完結後外遊市民回港，將刺激購買力釋放，料住宅成交量有望回升，最快3月份註冊量才有望反映出來。

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，回顧1月各類物業註冊量，住宅方面，在不包括一手公營房屋之下，1月一手私樓及二手住宅註冊量合共錄3,850宗，較去年12月減少約12.7%；至於一手公營房屋方面，1月錄383宗，按月微跌約0.5%。非住宅物業方面，1月工廈、商廈、商舖、純車位及其他等註冊量合共錄705宗，較去年12月713宗按月亦跌約1.1%。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩昨表示，成交量方面，由於農曆新年假期，成交量持續回軟。1月成交量較上個月下跌11.6%至3,626宗。樓市展望方面，發展商將於農曆新年後推出更多新項目。他預計住宅市場將會陸續回暖， 待月底政府公布財政預算案後成交量可能會增加。

寶龍地產(01238)公布，有關整體解決方案的重組，認為有必要將現有截止日期由2月28日延長至5月31日，以便有更多時間達成實施重組所需條件。

該集團指，已就建議延長截止日期向法院提交申請，而信息代理人已向計劃債權人發出通知，計劃債權人可於下周五(14日)下午11時前表明是否同意建議延長。

正榮地產(06158)公布，對於2025年2月到期年息7.35%的優先票據退市，公司未能根據2020年9月票據的契約條款就2020年9月票據支付到期的應計利息。

截至今日，由於集團的流動資金仍然緊絀，加上公司現正與不同持份者探討境外整體債務管理方案，公司預計無法於2020年9月票據到期時支付其未償還本金以及應計未付利息。由於2020年9月票據將於2025年2月5日到期，茲另通告2020年9月票據將於到期後從聯交所退市。

2月3日，港股開市，恆生內房指數整體回檔超3%，其中華潤置地、龍湖集團跌5.09%，越秀地產跌4.3%。受板塊帶動影響，萬科H股在節前一度大漲後，今日亦有所回調。節前，萬科發佈公告，實現銷售面積全行業第一，高品質交付超18萬套，全力瘦身健體，守住了經營安全。公告同日，廣東省、深圳市及相關部門、金融機構負責人表示，全力支持企業穩健處置風險，維持萬科融資規模整體穩定，協助企業持續健康發展。

一位金融機構人士認為，股價漲跌都是股市的常態，万科此番回調應也是受到板塊帶動影響。從長期來看，萬科守住了安全底線，業務基本面良好，又獲得了各方的大力支持，再疊加政策對房地產的加持，市場對萬科其實已有了的信心和底氣，節前公告後万科H股一度上漲超11%，就是信心的證明。

過去一年，經過一系列堅決有效的行動，萬科實現了超過18萬套房屋高質量交付，同時瘦身健體取得顯著成效，大宗交易超250億，交易規模行業第一，牢牢守住了經營安全。對於2025年1月27日到期的境內中期票據“22万科MTN001”，萬科也已如期完成本金及利息的全額兌付。不僅如此，面向行業新階段，万科也做好了業務關鍵能力準備，開發業務全年銷售超過2400億，銷售面積行業第一，投資進入高質量軌道；長租業務擴大領先“身位”，規模、效率、納保量全部實現行業第一；物業服務於存量中找機會，憑藉蝶城、多元客戶、科技三大戰略，在與同行的存量盤競爭中保持高勝率，進一步打開業務拓展空間；此外，萬科在存量土地上盤活、存量房源盤活，以及經營性資產良性循環三大方面實現關鍵突破。

自助者他助，全力行動的萬科也獲得了各方的支持。廣東省、深圳市及相關部門、金融機構負責人表示，全力支持企業穩健處置風險，維持萬科融資規模整體穩定，協助企業持續健康發展。

萬科新任董事會主席辛傑也表示：「在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施'一攬子'方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年第一季債務償付做好了安排。

去年以來，中央經濟工作會議釋放「穩樓市」強訊號，房地產產業迎來強勁政策東風。面向2025年，萬科也表達了對產業前景的堅定信心和全力以赴的行動決心。萬科表示，業界已度過最困難的時期，對房地產市場止跌回穩充滿信心，公司有信心高品質完成2025年的交屋任務，並將全力以赴實現2025年的業績改善。

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文/盛世神州海外投資管理有限公司總經理蘇立早

我國商業房地產投資者在應對複雜情況時，宏觀經濟復甦、政府政策演變以及消費者偏好變化之間的相互作用，對於重新塑造我國商業房地產領域未來的投資軌跡至關重要。市場的韌性將取決於投資主體適應當前經濟挑戰的能力，面對逐漸下行的低利率環境和處理債務危機的同時，需要抓住永續成長和需求變化帶來的機會。

在過去的幾十年裡，商業房地產一直是中國經濟成長和城市化的基石，其存量市場價值，預計到2024年將達到50兆美元，凸顯了其在經濟投資趨勢中的重要作用。然而，該行業近年來面臨嚴峻挑戰，尤其是在新冠疫情爆發後，幾乎所有的房地產開發商都陷入嚴重的財務困境。儘管存在這些障礙，但中國商業房地產的未來前景仍然樂觀。在物流、科技驅動型空間和長租公寓等領域，隨著政府穩定市場的措施推出，重要投資機會正在浮現。此外，儘管當前市場波動較大，但外國直接投資繼續流向優質資產，反映出對中國核心房地產市場的長期信心。

當投資者應對這一複雜情況時，宏觀經濟復甦、政府政策演變以及消費者偏好變化之間的相互作用，對於塑造中國商業房地產領域未來的投資軌跡至關重要。市場的韌性將取決於投資主體適應當前經濟挑戰的能力，面對逐漸下行的低利率環境和處理債務危機的同時，需要抓住永續成長和需求變化帶來的機會。

中國商業房地產的歷史背景與未來前景

歷史背景

在過去的幾十年裡，中國商業房地產行業經歷了顯著增長，該行業一直是經濟發展的重要驅動力，對中國國內生產總值（GDP）、產業上下游的就業、企業的稅收都做出了巨大貢獻。 2007年《物權法》等主要立法界定了財產所有者的權利和責任，並確定了境外資本的所有權，外國個人和實體可以擁有財產。在利好的政策和快速城市化的推動下，中國商業房地產市場吸引了大量本地投資者和外國直接投資。然而，這個產業目前迎來了巨大的挑戰，新冠疫情的衝擊暴露了市場的脆弱性。中國恆大集團等公司面臨巨額虧損，2021年和2022財年的虧損總額高達8,120億元，凸顯了在快速變化的環境中出現的財務困境，2024年，萬科、融創和碧桂園等主要開發商仍舊深陷債務危機，顯示當前市場的近況仍在調整的過程中。

未來前景

中國商業地產市場的未來前景受宏觀經濟復甦、政府政策和不斷變化的市場條件共同影響。政府陸續推出的舉措，可望增強投資者信心並刺激實際投資活動。此外，政府介入措施預計將著重於防範系統性風險，特別是房地產和金融領域的系統性風險，同時刺激經濟成長和消費者信心。 2024年的整體經濟前景表明，GDP成長將趨於正常化，預計將年增約5%。隨著國內的政策逐漸聚焦在提振國內的消費和擴張的財政政策，以及相關刺激政策的到位，這種刺激將提振商業房地產領域的需求。

中國商業房地產的分類與狀況分析

辦公室地產

2024年整個辦公室市場處於深度調整期，「以價換量」是全年的主旋律。年內淨有效租金出現大幅下調，以北京為例，市場整體租金年減約18%。儘管市場需求持續恢復，但尚不足以扭轉當前市場行情。市場仍需要更強勁且持續的需求表現才能實現租金穩定。由於續約租約的剛性和新簽租約的價格差異，目前市場需求類型高度集中在搬遷類，2024年超過5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在面積和數量上佔比均超過了六成。

零售地產

仲量聯行統計的中國21個代表性重點城市數據顯示，優質零售地產市場總存量從2005年初的1500萬平方米，預計將增長至2024年末的1.5億平方米以上，規模增長超過9倍。目前零售房地產已從早期優質供應不足的短缺困境，轉變為階段性、區域性供應過剩的發展現狀。未來在中國消費結構調整之下，零售房地產的供應和需求將重塑「新平衡」。場景、內容、接點的消費三要素，將重新定義商業新邏輯。

工業和物流地產

儘管需求成長迅速，新增供應也達到了較高水平，導致部分城市空置率上升。為了吸引新租戶和留住現有租戶，業主採取以價換量的租賃策略，致使租金承壓。物流地產產業與金融領域更緊密合作，在供應鏈金融業務上進行縱向拓展。透過為租戶提供融資、保險等金融服務，增加租戶黏性並提升物流房地產的價值。華南地區憑藉其優越的地理位置和完善的產業鏈，在跨境電商領域佔據了優勢地位，其物流地產市場預計將保持「供需兩旺」的態勢。而華東地區面臨空置率上行壓力，華北地區可能出現階段性低迷，中西部地區的壓力相對可控。

長租公寓

在長租公寓市場，隨著國家發展改革委員會全面推動REITs常態化發行，並將REITs底層資產範圍擴大至市場化租賃住房，我國長租公寓市場將迎來更為廣闊的發展空間，並為投資者帶來更穩定且可持續的回報。一線城市短期內仍將有充足的新建案入市，但中長期供應將逐步放緩並轉向存量盤活，尤其是未充分利用的辦公、酒店及商業等物業，將迎來翻新、升級或重新定位成長租公寓的機會，進而提升它們的使用效率和物業價值。隨著資產價格的進一步調整，利率的下行，部分長租公寓越來越具備投資的吸引力。

中國商業房地產投資的參與者

金融機構及投資公司

金融機構、資產管理公司和私募基金在不良資產併購（M&A）領域的重要性日益凸顯。在併購貸款監管的支持下，這些有操盤能力的團隊將從不良房地產資產中獲利。這一趨勢表明，混合所有製企業和大型房地產公司將引領併購市場向前發展。國內的專業投資者也發揮著重要作用，尤其是在一線城市，預計這種投資趨勢將持續下去，影響2025年及以後的市場動態。

國際參與者

外資投資仍是一股重要力量，黑石和KKR等企業仍舊頻繁活躍在中國的物流地產和長租公寓等主要資產的交易中，反映出儘管市場波動，但對中國商業房地產資產充滿信心。這一趨勢顯示國際投資者對中國的長期前景持樂觀態度，這與當前發展新質生產力的目標一致。

中國商業不動產面臨的挑戰、相關政策及投資機會

產業面臨的挑戰

中國商業不動產產業目前正面臨諸多挑戰，該產業曾經是國家經濟活力的重要組成部分，如今卻面臨嚴峻的環境和更廣泛的經濟條件所加劇的挑戰。此外，大型房地產開發商面臨嚴重的財務壓力，影響了商業房地產的發展和營運。房地產產業與其他產業有著深度聯繫，例如建築和傳統製造業，這些產業在地產繁榮時期蓬勃發展，但目前隨著房地產活動放緩導致對建材、建築、家具家具，家電等上下游產業鏈需求極具減少，從而影響多個行業的就業和經濟活力。這種相互關聯意味著房地產市場面臨的挑戰不僅限於房地產銷售，還會對經濟產生更廣泛的影響，因為建築活動減少會導致失業和消費支出下降。

相關政策

政府已經意識到房地產市場當下處於調整階段，開始推出旨在刺激住房需求和穩定市場等相關的重大措施，以改善房地產企業的資產負債表，確保房地產行業的健康發展。 2024年政府工作報告指出：「堅持以高品質發展促進高水準安全，以高水準安全保障高品質發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。」「優化房地產政策，對不同所有權房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。 進一步落實一攬子化債方案，妥善化解存量債務風險、嚴防新增債務風險。

相關政策為整個房地產產業提供了全面指導，信貸端的相關政策放寬了對抵押貸款、個人抵押貸款的要求，也放寬了預售項目的貸款限制，以促進房屋的銷售，這一措施旨在改善開發商的財務狀況。商業銀行也積極響應，與房地產開發商建立策略合作關係，強調共同努力提振該行業。此外，政府也推出專款貸款等保交大樓的核心政策，確保房屋計畫如期交付，這反映了政府在特定時期穩定市場和刺激消費的積極態度。房地產貸款佔銀行貸款總額的近40%，同時賣地的收入對地方政府財政貢獻巨大，凸顯了該產業在整個經濟中的關鍵作用。

為因應住宅市場銷售的急劇下滑，政府考慮修改一線城市和二線城市的購屋限制。建議包括放寬資格標準和降低貸款利率，以刺激需求。此外，取消某些供應限制，如深圳在2024年3月出台取消「90—70」政策，旨在使新住宅開發更能滿足市場需求。這些政府措施和政策旨在促進商業房地產市場的復甦，並有望在中長期內創造更強勁的經濟環境。 2024年的整體經濟前景表明，GDP成長將趨於正常化，預計將年增約5%，這種反彈可能會提振商業房地產領域的需求。

投資機會

儘管市場目前波動較大，但仍有新的投資機會。 2024年，中國REITs市場持續擴容，「涉房類」資產類型更加多元。截至2024年底，公募REITs市場共上市58只REITs，累計規模達1,642.87億元，較2024年初成長62.49%。資產類型涵蓋產業園區、倉儲物流、保障房、公共事業等多個領域。市場的擴容和資產多樣化為投資者提供了更多的選擇，降低了單一資產類型帶來的風險，增加了投資組合的靈活性。 2024年，REITs市場經歷了一輪估值修復行情。 2024年初市場情緒悲觀，REITs估值較低，隨著政策的推動和市場情緒的回暖，REITs估值逐漸回升。對於投資者而言，這提供了以較低價格買入優質資產的機會，並有機會享受估值修復帶來的資本增值。

不良資產產業表現出逆週期性，在經濟處於低谷期時，不良資產會快速暴露與積累，為不良資產處置業務提供了廣闊的市場空間，從而為投資者提供了更多的投資機會。我國政府高度重視不良資產處置，推出了一系列政策支持產業發展。例如，簡化不良資產處置流程、降低稅負等，為不良資產處置業務創造了有利條件。同時，隨著市場參與主體多樣性的增加和國家監管的增強，不良資產投資將持續成熟、標準化並逐漸回歸理性。不良資產處置業務涉及資產評估、收購、處分等多個環節，各環節都有可能產生利潤。尤其是在資產價值挖掘和處置過程中，專業團隊可以透過多種手段實現資產增值，從而獲得較高的收益。

根據河口縣融媒體中心2月1日消息，雲南省紅河哈尼族彝族自治州河口瑤族自治縣人民政府辦公室1月27日印發了《河口縣關於促進房地產業平穩健康發展若干措施》。

其中，在實施購屋補貼政策方面，對購買取得《商品房預售許可證》的河口縣商品住房，並辦理合約備案的購屋者給予補助，補貼套數為200套。鄉村戶籍人員購房，增加享額外獎補。

鼓勵「共有產權」模式促銷商品房。鼓勵房地產企業透過「共有產權」方式銷售商品房，購屋人可以先期購買不低於50%的產權，即可全套面積先使用，剩餘未支付產權繼續由房地產企業持有，由購房人和房地產企業按雙方合約約定購買剩餘產權。（澎湃新聞記者劉暢）

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山東省住房及城鄉建設廳、山東省發展改革委員會等九部門近日印發《關於促進住房領域消費的行動計劃》，推出六大方面二十條措施促進住房領域消費。

上述行動計畫顯示，積極組織各類房屋促銷活動，並著力推動第一季「開門紅」。全省集中開展「迎新年購屋安家」「新春房展會」等主題活動，第一季全省各地組織召開房屋消費各類活動不低於150場，力爭實現「開門紅」。

加大群團購活動力道。錨定機關、企事業單位等勞工群體，摸清購屋意願和需求，組織房地產企業積極開展供需精準對接，有序進企業、進機關、進院校、進社區舉辦「群團購」活動。

此外，加速改造老舊小區，2025年，全省計畫改造城鎮老舊小區844個、13.7萬戶，既有住宅加裝電梯1000部。

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2月3日，港股開市，恆生內房指數整體回檔超3%，其中華潤置地、龍湖集團跌5.09%，越秀地產跌4.3%。受板塊帶動影響，萬科H股在節前一度大漲後，今日亦有所回調。節前，萬科發佈公告，實現銷售面積全行業第一，高品質交付超18萬套，全力瘦身健體，守住了經營安全。公告同日，廣東省、深圳市及相關部門、金融機構負責人表示，全力支持企業穩健處置風險，維持萬科融資規模整體穩定，協助企業持續健康發展。

一位金融機構人士認為，股價漲跌都是股市的常態，万科此番回調應也是受到板塊帶動影響。從長期來看，萬科守住了安全底線，業務基本面良好，又獲得了各方的大力支持，再疊加政策對房地產的加持，市場對萬科其實已有了的信心和底氣，節前公告後万科H股一度上漲超11%，就是信心的證明。

過去一年，經過一系列堅決有效的行動，萬科實現了超過18萬套房屋高質量交付，同時瘦身健體取得顯著成效，大宗交易超250億，交易規模行業第一，牢牢守住了經營安全。對於2025年1月27日到期的境內中期票據“22万科MTN001”，萬科也已如期完成本金及利息的全額兌付。不僅如此，面向行業新階段，万科也做好了業務關鍵能力準備，開發業務全年銷售超過2400億，銷售面積行業第一，投資進入高質量軌道；長租業務擴大領先“身位”，規模、效率、納保量全部實現行業第一；物業服務於存量中找機會，憑藉蝶城、多元客戶、科技三大戰略，在與同行的存量盤競爭中保持高勝率，進一步打開業務拓展空間；此外，萬科在存量土地上盤活、存量房源盤活，以及經營性資產良性循環三大方面實現關鍵突破。

自助者他助，全力行動的萬科也獲得了各方的支持。廣東省、深圳市及相關部門、金融機構負責人表示，全力支持企業穩健處置風險，維持萬科融資規模整體穩定，協助企業持續健康發展。

萬科新任董事會主席辛傑也表示：「在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施'一攬子'方案，有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年第一季債務償付做好了安排。

去年以來，中央經濟工作會議釋放「穩樓市」強訊號，房地產產業迎來強勁政策東風。面向2025年，萬科也表達了對產業前景的堅定信心和全力以赴的行動決心。萬科表示，業界已度過最困難的時期，對房地產市場止跌回穩充滿信心，公司有信心高品質完成2025年的交屋任務，並將全力以赴實現2025年的業績改善。

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踏入蛇年，發展商公布新一年推盤大計。長實（01113）蛇年部署推售5個項目共逾2700伙，重頭戲料為九龍東啟德Victoria Blossom第1期；恒基營業（一）部計劃蛇年推出6個新盤，合共約1700伙，石硤尾巴域街Belgravia Place第2期最快本月推售。

Victoria Blossom第1期矚目

長實昨天舉行新春團拜活動，該集團蛇年部署推售5個項目，涉及逾2700伙，重頭戲相信是Victoria Blossom第1期，佔307伙，已取得預售樓花同意書。還有元朗錦田錦泰路住宅項目、與市區重建局合作發展的土瓜灣重建項目，以及港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第2期等。

長實營業部副首席經理楊桂玲表示，該集團旗下項目持續錄得成交，相信減息及政府推行置業措施等利好因素，有助增強市民入市信心，看好蛇年樓市暢旺。

恒基營業（一）部區區有盤開

恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民上月曾指出，該部門計劃2025年推出4個新盤。昨天他出席新春團拜時進一步透露，該部門蛇年推盤數量達6個，新增油麻地廟街項目，以及紅磡大型重建項目全新一期。他說，該部門蛇年「區區有盤開」，Belgravia Place第2期最快本月推售，提供248伙。

泛海集團（00129）旗下元朗洪水橋滙都II昨天公布4號價單，是蛇年首個公布全新價單的新盤，涉及98伙，折實售價337.59萬至562.93萬元，折實呎價9300至12312元，折實平均呎價10573元，較去年12月公布的3號價單折實均價10488元，略高0.8%。全數單位本周六（8日）以先到先得形式發售。泛海國際集團執行董事關堡林形容，今批單位售價為「新春驚喜價」。

新世界發展（00017）旗下北角皇都戲院重建項目283 King's Road的住宅部分皇都最快下周開售，新世界發展營業及市務（特別項目）部總監何家欣透露，是次銷售分三組進行，優先組別為該盤招標買家的推薦人。

大角咀積極由舊區「變新」，去年獲土地審裁處批准強拍的大角咀福澤街永發大樓，昨天舉行拍賣會，最終由大業主九龍建業（00034）和恒地（00012）組成的財團，在沒有對手之下以2.86億元統一業權，成為今年首個循強制拍賣會完成併購程序的舊樓項目，料日後具潛力興建商住樓宇。

佔地約5600方呎的永發大樓，位於大角咀福澤街24至30號，正正坐落在恒地發展的利奧坊．曦岸和九龍建業興建的奧城．西岸之間。該財團在2023年10月向土地審裁處強拍上址，當時已收集約93.75%業權，結果去年12月獲土地審裁處批出強制售賣令。

相關拍賣會昨天由萊坊負責舉行，會上只有大業主一方舉牌競投，結果由手持一號牌的九龍建業物業發展部總經理歐陽志雄，代表大業主一方順利統一上址業權。

資料顯示，1964年落成的永發大樓，由兩座6層高的商住舊樓組成，各設有一道公用樓梯，沒有升降機，在大綱圖上規劃為「住宅（甲類）」地帶。

業界指降低強拍門檻奏效

依照測量師估算，該項目適合以地積比率逾8.3倍重建，料可興建一幢25層高的商住樓宇，總樓面面積約46676方呎，提供92個住宅單位，並設零售樓面和住客會所等。

主持拍賣會的萊坊資深顧問陳致馨指出，強拍條例的修訂於去年12月生效後，暫錄得的兩宗強拍申請都受惠於相關修訂，反映降低強拍門檻等可發揮功能，惟受市況影響，料今年強拍申請數字不會達雙位數。

陳致馨指出，強拍條例修訂後，發展商可擴大申請強拍的地盤範圍，令重建價值增加，變相小業主有望獲得更大收益，修例料可令發展商和小業主達到雙贏。

有「收租王」之稱的資深投資者楊達潮持續沽貨，新近以885萬元售出大嶼山愉景灣一個3房戶，呎價7558元，為約3個月第二度沽售該屋苑單位，套現共1720萬元。

據悉，楊達潮手持的愉景灣蘅欣徑11號中層A室3房戶，實用面積1171方呎，在上月下旬以885萬元易手，呎價7558元，售價較2007年購入價620萬元，升值265萬元或42.7%。

楊達潮去年10月曾以835萬元沽出實用面積1158方呎同座同層B室3房戶，呎價7211元，即是他在約3個月內兩度沽出愉景灣單位。據悉，他現時仍手持6個愉景灣單位。

翻查資料，楊達潮在港持有大量物業，過去不時沽貨減磅，如2016年曾以1100萬元沽出愉景灣畔峰H2座高層B室3房戶，實用面積1157方呎，呎價9507元，明顯高過最近賣出的2個愉景灣單位。

YOHO Town中層6年輸115萬

另一方面，多個新界屋苑以蝕讓揭開蛇年交投序幕，消息透露，元朗YOHO Town 2座中層F室，2房間隔，單位實用面積393方呎，略減價10萬元或1.9%，以515萬元獲承接，呎價13104元。

原業主2019年以630萬元購入上址，賬面蝕115萬元或18.3%。

樓價反覆向下，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL在龍年累挫4.5%。中原地產指出，143個CCL成份屋苑之中，有113個或約79%樓價在龍年下挫，大潭陽明山莊按年暴瀉26.4%最傷；有25個屋苑逆市向上，尖沙咀九龍站凱旋門表現最亮眼，急漲20%。

根據中原地產數據，龍年樓價向下的113個CCL成份屋苑，有兩個跌幅超過兩成，包括陽明山莊，以及跌幅20.7%的元朗蝶翠峰，另有28個屋苑跌幅10%至20%。

凱旋門逆市漲20%跑贏

至於樓價向上的25個屋苑，升幅由0.4%至20%，凱旋門漲幅20%，遠遠拋離排第二的元朗YOHO Town（漲9.5%）。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，發展商於蛇年仍以去庫存為主，而美國連番減息，購買力陸續釋放，蛇年樓價料升5%至10%，過去樓價跌幅較大的屋苑具追落後條件。

英皇集團或相關人士再沽售收租物業，以6300萬元賣出九龍城御．太子基座商舖。

市場消息指出，九龍城太子道西398號御．太子基座地下及1樓，地下建築面積約3188方呎，1樓建築面積約3132方呎，合共約6320方呎，原以7300萬元放售，終以6300萬元易手，呎價約9968元。

御．太子在2012年入伙，基座商舖租出多年，現時地下由泰國菜館小曼谷租用，1樓租戶則為鋼琴學校，每月租金收入合共25.53萬元，以成交價計算，租金回報約4.9厘。

此外，同區由資深投資者盧華家族持有的侯王道93及95號住宅地皮，委託世邦魏理仕及高力標售，截標日期為3月18日。

上述地皮面積約3042方呎，最高地積比率為9倍，最高可建建築面積約27378方呎，可作精品式商住綜合項目。項目現時市值約1.95億元，每方呎樓面地價約7123元。

市場約350個短炒放盤 佔整體不足1%

2024年3月樓市全面撤辣，事隔約1年，市場僅錄數宗短炒個案，樓市炒風並未成形。數據顯示，現時短炒放盤個案不足1%。業界人士認為，樓價升幅並不明顯，炒風難成氣候，投資者宜作好長綫投資準備。

去年樓市撤辣後，市場曾傳出不少大手客入市掃貨，惟銀行即時宣布不承造摸貨按揭，樓市炒風急速熄滅。

中原地產數據顯示，現時中原網頁住宅放盤量共有38,718個，但於去年撤辣後入市，而又隨即放盤短炒的單位僅350個，較2023年的14個急升24倍，不過佔整體放盤量僅0.9%，可見短炒個案並不多。

叫價最平240萬 加幅67%

據了解，現時短炒形式放盤個案叫價介乎240萬至6,880萬元之間，最平叫價放盤單位為觀塘協和街合和大廈高層D室，實用面積290平方呎，可作2房間隔，投資者去年9月以143.8萬元購入，10月完成交易後即時加價約96萬放盤，現時叫價240萬元，加價幅度約67%。

資料顯示，同廈一個稍低1層的D室，去年5月造價達270萬元。換言之，投資者叫價240萬元放盤仍屬於低市價水平。不過，合和大廈是一幢樓齡約58年的單幢式舊樓，二手交投並不活躍，2023年全年5宗買賣，2024年則有6宗，平均每兩個月才有1宗買賣，可見即使叫價貼市價也未必能順利短炒。

而叫價最貴的屯門珀居單號屋，實用面積2,653平方呎，屬於3房間隔，而且連約1,991平方呎花園，上手業主2019年以7,500萬元購入，去年4月以6,000萬元蝕讓沽貨，投資者接貨後加價880萬元，現以6,880萬元放盤。

業界：宜做好長綫投資準備

綜合350個短炒放盤個案，以細價樓市場較多，現時有156個單位叫價屬500萬元或以下的細價樓單位，佔全部的45%。例如藍田康雅苑B座低層10室，實用面積598平方呎，屬於3房間隔，去年8月以488萬元購入，投資者現時叫價570萬元放盤，加價幅度約16.8%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，樓市撤辣後吸引大量內地客來港買樓，只令樓價跌勢放緩，去年中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL）累跌6.5%，即使今年預期可升10%，樓市炒風也不會成氣候。

他提醒投資者勿抱僥倖之心入市，樓宇短炒成本不算低，樓價升幅未必支持到短炒，必須做好長綫投資的心理準備。又謂在利息回落及租金上升的配合，住宅租金回報持續上升，反而適合長綫投資的人士入市。

二手仍受年假氣氛影響，買賣較淡靜，而沙田第一城於本月暫錄2宗成交，悉數為2房，其中，以樓景為主的中層戶，失守400萬元沽出。

中層304呎383萬 呎價12592

中原區域營業董事黎宗文指出，新年假期節日氣氛濃厚，二手樓市交投較淡，沙田及大圍區2月暫錄約5宗二手成交，其中沙田第一城佔約2宗成交，屋苑最新錄50座中層D室成交，實用面積304平方呎，2房間隔，望樓景為主，原叫價460萬元，上月減至384萬元，日前議價後以382.8萬元易手，呎價12,592元，為今年以來首宗跌穿400萬元成交。

按銀行網上估價，上址估價較造價低3%至7%。買家為用家，見單位間隔合用，價錢合理，少有放盤，即承接單位自用。原業主於2012年以244萬元購入，持貨13年轉手帳面獲利138.8萬元。

而有蝕讓之城之稱將軍澳日出康城，領峯套3房4年間樓價貶值24%離場。香港置業首席分區董事劉浩勤指，成交為日出康城領峯6座高層LB室，實用面積813平方呎，套3房另士多房間隔，向西，剛以760萬元成交，呎價9,348元。

康城領峯3房760萬 4年貶24%

據悉，單位於去年9月以880萬元放售，至11月降價至820萬元，現累減120萬元易手。原業主於2021年以1,000萬元買入，持貨4年，帳面虧蝕240萬元，貶值24%。上址為屋苑本月首宗成交，目前屋苑約有329個放盤，叫價由650萬元起。

另一方面，北角君譽峰高層B室，實用面積287平方呎，屬於1房間隔，原業主2021年以約744萬元購入，剛以550萬元易手，持貨約3年帳面蝕讓約194萬元離場，期內貶值26%。

專才效應帶動豪宅租務，南區壽山村道Shouson Peak大宅以約39萬元租出；而由名模Mandy Lieu持有的西半山珒然銀主盤，近日以12.8萬元租予外資金融機構高管。

農曆新年假期過後，市場傳出多宗大額豪宅租務個案，其中壽山村道Shouson Peak單號屋，實用面積4,212平方呎，屬於5房間隔，並連約2,027花園及924平方呎平台，業主原本叫租約50萬元放盤，近日減至約39萬元租出，呎租93元。若以業主2021年購入價4.3億元計，租金回報約1.1厘。

資料顯示，Shouson Peak一個銀主盤洋房，實用面積4,240平方呎，屬於5房間隔，為項目面積最大洋房，另連889平方呎天台及2,733平方呎花園，上月以約50萬元租出，呎租約118元。

Mandy Lieu珒然銀主盤 租12.8萬

事實上，受節日氣氛影響，二手交投放緩，不少銀主選擇將手上銀主盤轉售為租。例如由名模Mandy Lieu持有的西半山珒然一伙豪宅單位，早年被銀主接管，2023年正式委託代理行推出放售，開價9,500萬元，惟叫價太高一直未獲承接。

銀主盤近日轉售為租，將Mandy Lieu及洗米華「昔日愛巢」以12.8萬元租出，單位實用面積2,182平方呎，3房間隔，呎租約59元，以銀主開價9,500萬元計，租金回報約1.6厘，算是市價水平。據悉，新租客為外資金融機構高層管理人員。

至於其他租務方面，中原地產高級資深分區營業董事張仲偉表示，九龍塘窩打老道龍濤花園複式戶，實用面積3,899平方呎，以13.3萬元連雙車位租出，呎租34元。業主於2022年以7,280萬元購入單位，持貨3年，是次租出單位可享2.2厘回報。

資深投資者盧華家族持有的九龍城侯王道93及95號住宅地招標出售，市值約1.95億元，較2022年中放售時市值約3億元大跌約35%，截標日期為3月18日。

地皮面積約3,042平方呎，以地積比率最高9倍計算，最高可建建築面積約27,378平方呎，即每呎樓面地價約7,123元。地皮已完成平整工程，預計可作精品式商住綜合項目。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，隨着政府實施各項政策以吸引海外人才及非本地學生後，加上全球經濟逐漸穩定，房地產投資市場開始回暖，特別是住宅市場。

世邦魏理仕香港資本市場及私募投資部執行董事莫偉豪表示，地皮毋須補地價即可開始發展，屬九龍城區內罕有供應。新買家可以考慮興建一座商住綜合大樓，或發展為學生宿舍。

新盤繼續低開搶客，泛海國際旗下洪水橋「滙都II」昨日加推4號價單共98伙，折實平均呎價10,573元，比去年12月加推3號價單折實平均呎價10,488元提價不到1%，惟今批單位包括首度推出的10伙頂層連天台特色戶。泛海國際集團執行董事關堡林形容今次是「新春驚喜價」，屬原價加推。整批98伙將於本周六以先到先得推售，一房單位折實337.59萬元入場。

滙都II加推單位包括12伙面積約338方呎一房戶、80伙介乎395至448方呎兩房單位，以及6伙約490方呎三房戶，扣除最高14.5%折扣，單位折實價337.59萬至562.9萬元，折實呎價9,300至12,312元，折實平均呎價10,573元。至於滙都整個項目累售 648 伙，總成交金額約31.5億元。

皇都銷售設優先組 多享1%折扣

另一邊廂， 新世界發展營業及市務（特別項目）部總監何家欣表示，北角「皇都」將於本周內開價，售樓處及示範單位將優先開放予New World Club買家參觀，待正式公布首張價單後開放予公眾參觀。

她又透露，首輪銷售安排將分三組進行，其中優先組別為招標買家的推薦人，最多3位，料每人限購一伙，並可獲額外1%售價折扣。另設大手買家及一般買家組別，並會提供多項靈活付款方式供買家選擇。

投資客加碼購GRAND SEASONS

新盤成交方面，會德豐地產夥港鐵合作日出康城「GRAND SEASONS」昨連錄3宗成交。當中有客人早前已購入2伙一房戶，因十分看好其租務回報，昨日再加碼購入2伙1房戶，前後斥資1,847.8萬元購入共4伙一房單位投資收租。

另外，何文田「傲玟」昨招標售出第3座28及29樓A單位，連戶外泳池及天台 ，單位面積3,383方呎，成交價1.10394億元 ，呎價32,632元，創下全盤最高紀錄。