新北中和「德穗安居」預計2029完工、提供339戶，另設置日間照顧中心

新北中和「德穗安居」社宅暨板橋監理站新建統包工程17日動土。國家住都中心表示，「德穗安居」是國家住都中心推動公地活化的複合開發旗艦指標案，總工程經費約30.2億元，是中央在新北推動的第24處社會住宅，也是中和區的第4處，將與板橋監理站新址合建，總計提供339戶居住單元，預計於2029年竣工。

此外國家住都中心18日將舉辦台北市「信義雅祥公辦都更案」招商說明會，該案位於台北市信義區永吉路30巷、永吉路120巷間，基地面積3,071平方公尺（約928坪），距離捷運市政府站500公尺，將採「權利變換方式」辦理，預估投資金額27億元。

副總統蕭美琴17日見證「德穗安居」動土時表示，身為曾居住永和、熟悉中永和生活圈的一份子，深知年輕人對高品質、安心居住的需求，樂見「德穗安居」旗艦計畫在此落地生根。她強調，從前總統蔡英文到總統賴清德，對於社宅政策及百萬租屋族的支持方案，都需要各環節、夥伴共同促成，目標是均衡台灣，讓社宅能持續在不同城鄉及離島不斷實現。

內政部長劉世芳致詞時指出，目前政府的社宅政策累積已幫助超過100萬戶家庭，包括興建中的12萬戶社會住宅、超過80萬戶的租金補貼，以及逾10萬戶的包租代管。儘管中和區已有4處社宅計畫，但因單案興建期長，為加速解決人口稠密地區的居住需求，政府將採取更靈活的策略。未來希望利用「社會住宅包租代管」的方式，將民間營造、建設公司累積出的91萬戶空餘屋有效釋放，優先提供給有需求的年輕人，以彌補直接興建的不足。

國家住都中心表示，目前已於中和區推動5處共1,582戶社會住宅，中和區為新北市人口數排名第三的行政區，位處往來雙北之交通要道，租屋市場熱絡。

「德穗安居」基地原為公路總局訓練所教練場，經與交通部、國產署等各方協調整合後，未來將興建339戶社宅及板橋監理站新址；社宅規模為1幢2棟地上14層、地下3層，另設置日間照顧中心，提供全齡友善社福服務。

房市低迷衝擊，預售建案出現低銷售量、高開工量的「倒掛」景況：今年全台預售屋交易量估將不足4萬戶，但開工量推估可達11萬戶，未來待售餘屋量恐暴增。業者認為，若景氣未見回升，未來成屋銷售將成常態。

房產業者指出，過去預售屋銷售量與開工量相近，甚至賣得比開工還多，景氣好時預售案完銷或接近完銷再動工是常態，不過今年預售屋銷售量遠低於開工量，顯示許多預售屋未能順利出售；隨愈來愈多個案進入興建期，未來待售餘屋量也將快速增加。

業者表示，這波預售市場的高光時刻，出現在新青安房貸政策上路後，去年9月第七波選擇性信用管制措施才降溫。據實價登錄與內政部統計顯示，2024年報開工住宅戶數12.8萬戶，2024年預售屋銷售量13萬戶，預售市場景氣正熱時，各案場幾乎全面熱銷，民眾出現「不買會更貴」預期。

但在第七波信用管制上路後，預售屋交易量快速降溫，今年第三季預售屋每月交易量都不及3,000戶，今年前三季合計交易量約3萬戶，約為去年3成，但申報開工卻達9.6萬戶，預估全年將達到11萬戶。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售量需申請建照後才可以銷售，六個月內要申報開工，另可展延三個月，不過目前市況不佳，建案銷售期大幅拉長，從預售一路銷售到成屋都有可能，但礙於銀行貸款限制，也必須按原規畫時程如期開工，現在開發商融資成本與自籌資金條件都嚴格許多，面對房市景氣較去年驟降，只能先求之前預售個案順利交屋回收資金，新推案或購地都已經轉趨保守，等待市場是否有新的轉機。

曾敬德表示，目前預售市場進入個案表現，但部分房價高漲的區域，價格壓力相對較大，若區域市場供給量又大，消費者自然會挑選對自己最有利的時機與價位等條件，才會出手購屋；建案現場的銷售策略也會將戰線延長，以謹慎使用廣告預算、降低接待中心成本等方式因應。

政府打炒房抓漏，「周轉金」恐成重點。房仲業者指出，第4季為傳統購屋旺季，民眾申貸買房相對踴躍，而在央行限貸政策下，行庫9月新承作「周轉金」近兆元、衝上今年高點，年增近兩成，外界預期部分金流恐轉進房市，成為官方緊盯重點。

台灣房屋觀察央行統計五大行庫新承作貸款數據，今年9月新增購屋貸款約505億元，探近29個月新低，較去年同期的1,110.5億元大減54.5%。不過，周轉金貸款則持續成長，9月新承作周轉金貸款金額9,940.4億元，年增近兩成，寫下今年單月新高。

專家指出，央行緊盯資金入房市，預期周轉金貸款仍會是接下來打炒房的重點稽核項目。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，自央行祭出第七波信用管制後，新增購屋貸款金額一路下滑，年增率也由正轉負；加上銀行強化內控，對客戶收支比要求嚴謹，民眾無法取得符合預期的足額房貸，購屋的自備款門檻因而拉高，甚至排擠到裝潢預算和生活消費，增加周轉金貸款需求。

張旭嵐表示，不動產可以抵押增貸周轉，用作生活費或投資需求，但不得作為購屋資金。今年股市屢創新高，至今仍在高檔徘徊，也提升投資人短期周轉投入股市的意願。

除了個人資金周轉需求外，今年傳產面臨川普關稅戰衝擊，不動產業受打炒房影響，也讓相關業者的資金周轉需求升溫，加上產業界每到季末、歲末，都有較大的資金調度規劃，促使近期的新增周轉金貸款金額創今年新高。

進一步觀察，周轉金的利率比房貸利率略低，以2025年9月的最新利率來看，新增購屋貸款利率2.294%，而周轉金僅2.083%。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，周轉金貸款活絡，反映出市場對資金的需求殷切，加上新增周轉金貸款的利率不到2.1%，較購屋貸款略低，為防資金流入房市，央行去年至今的每次理監事會議，都提及會強化金檢，緊盯周轉金資金流向，在周轉金借貸持續暢旺的情況下，預料年底央行的理監事會議，仍會將周轉金借款視為打炒房的重點稽核項目。


打炒房抓漏盯上「周轉金」 銀行：相關貸款禁流向房市

房仲圈指出，9月五大行庫新增購屋貸款年減五成，周轉金貸款卻年增近兩成，似乎顯示民眾因「限貸令」，反轉向借周轉金來補足購屋自備款需求或生活消費，將使央行將銀行周轉金貸款列為稽核項目。銀行業指出，周轉金貸款禁止流向不動產，違者恐被追回額度。

銀行主管說，依規定，企業或個人周轉金貸款，都禁止資金流向不動產。央行過去都會抽查企業周轉金資金用途、或是個人理財型房貸，是否資金用途有做到「名實相符」。

實務上，民眾都是用「理財型房貸」動用周轉金，資金用途多是買股、繳稅或是買車；企業周轉金貸款的資金用途，則多是購料備貨、或是買機器設備。

銀行都會要求民眾、企業簽切結書，確保資金用途並提出佐證，一旦貸後管理發現「名實不符」就會要求追回、全數還清。另家銀行主管坦言，要稽核、追資金用途並不容易，除非有明確證據顯示匯到建商、房仲業等，否則民眾拿到周轉金貸款後，轉匯到另家銀行戶頭，或直接領出來，「只要有金流斷點」就很難稽核。

台北市蛋黃區又一都更案改建。德運建設昨（17）日舉行「德運元鼎」開工動土典禮，董事長林財于表示，地主團隊合作、政府代拆機制、優質的建築規劃，都是整合成功關鍵。

「德運元鼎」位在北市大安區光復南路，鄰近國父紀念館捷運站，基地面積約698坪，過去為屋齡逾50年的「僑安新村」，該案20多年就開始陸續有建商洽談整合，直到八年前德運建設接手後才順利整合成功。

林財于表示，在房地產業深耕逾50年，看好北市老舊屋齡眾多，但新案稀缺，公司瞄準都更領域，布局範圍以北市大安區、松山區等精華地段為主，且一定要有把握才進場，未來也僅會聚焦北市蛋黃區，目前手上有多個都更案正整合中，其中南京東路五段都更案明年初將選屋並送件都更。

林財于說，很多都更案子推進緩慢是因地主對建商沒有共識，他的做法是先帶地主參觀公司的實績，讓地主了解德運推出的建案品質，整合效率才會高。

2025/11/17 18:27:00

北市蛋黃區又一都更案改建成功！德運建設17日舉行「德運元鼎」開工動土典禮，德運建設董事長林財于表示，地主團隊合作、政府代拆機制、優質的建築規劃都是整合成功關鍵。

「德運元鼎」位在北市大安區光復南路上，基地面積約698坪，過去為屋齡逾50年的「僑安新村」，該案20多年就開始陸續有建商洽談整合，直到8年前德運建設接受後，才順利整合成功。

林財于表示，在房地產業深耕超過50年，看好台北市老舊屋齡眾多，但新案稀缺，因此公司瞄準都更領域，布局範圍以台北市大安區、松山區等精華地段為主，一定要有把握才進場。

「只要我出手，成功率就相當高。」林財于說，很多都更案子推進緩慢是因為地主對建商沒有共識，但自己的做法是，先帶地主參觀德運的實績，讓地主了解到房子的品質，然後透過民主機制，選定一個建商，地主、開發商一同團結一致，整合效率才會高。

林財于進一步表示，台北市老舊房屋實在太多，不少都有安全疑慮，許多住戶都希望能住到舒適安全的好房子，但偶有一兩個地主會抱有私心，想分得更多，所幸政府現在有代拆機制，也增加了台北市都更的成功率。

「德運元鼎」規劃興建地上19層、地下4層，共計104戶、可售36戶，總銷約40億元，坪數規劃為30、53坪，每坪成交均價落在195~200萬元。

新聯陽副總闕山振表示，該案9月中開案，兩個多月來已售六成，是新聯陽自去年9月打炒房以來，銷售速度最快的高單價產品，關鍵就是在於建商品質、產品設計受到消費者青睞，目前買盤多以自營商、企業主，甚至也有輝達（NVIDIA）工程師。

現場銷售經理表示，該案短短一個月醞釀期，即累計接待上百組客戶，「公開第一個月，平均約五組客戶即成交一戶，很多客人都是被地段與產品、格局吸引，加上德運建設本身也有粉絲，老客戶們都知道德運不常推案，但只要一出手，必定是最好的地段，而且是雕琢到最完美的狀態。

2025/11/17 13:29:34

北市天母出現罕見整棟華廈法拍，總計14戶，每戶建坪從47坪至62坪，每坪底價70萬到73萬元，預計12月10日一拍。由於位處精華地段，傳出已有大咖投資機構關注。

這棟華廈位於天母北路上，近天母圓環，樓高7層，依使照資料，屋齡約20年，分兩個門牌，一層兩戶，一共14戶。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，資料顯示，該華廈整棟為同一地主擁有，之前和一家房仲旗下開發公司談合建，但過程發生糾紛，最終引發拍賣。

他表示，該棟華廈先前閒置一段時間，近期則有部分房子有出租，依法院筆錄，租約大多已經到期，產權相對單純。

徐華辰表示，目前當地中古電梯行情大約7字頭，該華廈法拍屋一拍底單價70萬到73萬，和市場行情相當，預料目前低迷市況下，一拍脫標機率不高，可能需等到二拍、底價降至5~6字頭，才可能吸引置產客進場。

不過，天母地區罕少出現整棟建物流入法拍，加上產權並不複雜，據了解已有不少投資人詢問關注，包括一家大型投資機構，若進入二拍，價格明顯低於市場行情，可能出現競標情況。

2025/11/17 11:29:54

國家檔案館歷經多年籌建，17日正式揭幕，並首度公開展示《解嚴令》原件、政府廢止《懲治叛亂條例》與《戡亂時期檢肅匪諜條例》相關檔案，以及《刑法》第100條修正公布檔案等重要歷史文件。總統賴清德、經濟部長龔明鑫、國發會主委葉俊顯、新北市長侯友宜皆出席典禮。賴總統致詞指出，檔案公開象徵政府落實開放政府與資訊透明的決心，也讓社會能更完整理解台灣民主發展的關鍵歷程。

國家檔案館由國發會檔管局依據行政院「國家檔案典藏及服務建設計畫」（2018至2025年）推動興建，地點位於新北市林口區，為地上10層、地下2層的建築。主體工程2024年完工，今年9月啟動試營運，期間吸引逾20萬參觀人次，預計22日正式對外提供全館服務。

葉俊顯致詞指出，國家級的檔案館，不僅是全民記憶的守護者，也是代表國家的知識地標。未來檔案館將積極導入AI等新興數位科技，讓「場館AI化、檔案管理AI化」，接軌國際，同時以朝向接軌國際為目標，與各國共享及推動檔案專業技術發展。期盼檔案成為具有生命力的歷史資產，廣為傳播。

賴總統致詞表示，檔案館的建立，象徵政府落實政治檔案開放的堅定態度，也是轉型正義的重要里程碑。透過檔案公開，能讓更多人理解前人追求民主的艱辛過程，思考民主法治的可貴。賴總統並提出未來的三大工作目標，第一，無論中央或地方，都要依法將檔案交付給國家檔案館管理；第二，管理檔案要以最大開放，最小限制為目標，落實開放政府，資訊透明；第三，與校園、社團在地合作，讓民眾更了解國家發展軌跡。

此次館方安排來賓參觀常設展「島讀‧我們的故事」與開館特展「重返1987─解嚴檔案」，並首次公開展示包含《解嚴令》原件、政府廢止《懲治叛亂條例》與《戡亂時期檢肅匪諜條例》相關檔案」《刑法》第100條公布修正檔案原件等。

國發會檔管局表示，檔案館、圖書館與博物館為先進國家的知識體系三大支柱，如今完備國家知識體系的最後一大支柱已然樹立，未來將整合多元服務、典藏及行政機能，打造適足的檔案保存、技術作業、對外服務及休憩空間。

北台中隨著14期等新興重劃區房價屢創新高，近年包括冠德、國泰、坤悅、富宇、豐邑、誠邑築等建商，競相重返發展成熟的崇德生活圈購地與推案，尤其是崇德路串聯商場與交通量能，捷運「文心崇德站」更是人流匯聚的核心節點，崇德路沿線有望掀起補漲行情。

崇德生活圈在眾多品牌建商競逐下再添亮點。誠邑築建設率先打出「國際牌」，攜手荷蘭知名建築事務所MVRDV，於崇德路、漢口路口推出全新地標預售案「嶼76 The Island」，近期已正式取得建照、整裝待發。

基地前身為屋齡35年危老商辦「德成大樓」，占地近400坪，誠邑築去年1月以每坪逾180萬元、總價6.5億元購入。新案規劃興建地上21層大樓，產品規劃37至46坪，目標客層鎖定置產族。

誠邑築董事長沈瑞興表示，相較於新興重劃區，崇德生活圈成熟度高、機能完整，無論商圈、交通節點皆已到位，展現北台中少見的文化深度與城市延續性。

北部建商同樣看好崇德生活圈發展，陸續插旗推案，如冠德建設「裕毛屋原址案」即將登場，預計推出地上24層的住宅產品；國泰建設去年砸10.45億元購得北平路三段約566.58坪的土地，預計改建為住宅大樓。

日勝生集團投資17億元的「文心崇德G6站聯開案」，已於今年7月動工，將打造集結郵政服務、商場及住宅於一體的現代化生活中心，預計2028年完工。

台灣房屋信實崇德店長明而康表示，崇德路生活圈向北可至明年開幕的漢神洲際購物中心，向南可連結中友百貨、一中商圈與中國醫藥大學等繁華區域，且崇德路上連鎖餐飲、咖啡廳林立，可說是北屯區含金量最高的一條路。由於捷運綠線旅運量穩定成長，雙軌交會將更加凸顯崇德路生活圈的區位優勢，人潮與商機不斷湧入，可望帶動區域行情再上一層樓。

北市東區房市再掀戰火，老字號建商德運建設插旗東區都更案「德運元鼎」，17日動工，可售金額約40億元，自9月中正式公開迄今累計成交6成，已購客戶不乏輝達工程師等科技新貴，躍居北台高人氣指標案之列。

「德運元鼎」基地鄰近國父紀念館站，面積達698坪，為東區少見的大基地都更成功案例，規劃地上19樓、地下4層住宅大樓，主力坪數為30.31至53.65坪，共104戶及7戶店面，可售戶約36戶。

代銷業者新聯陽副總經理闕山振表示，「豪宅市場現在是寒冬，但德運元鼎9月中旬開盤二個月，去化已超過6成，創新聯陽從去年919之後的銷售速度最快紀錄！」德運建設董事長林財于分析，德運元鼎能逆勢熱銷，主要因為產品、地點。

銷售人員指出，德運元鼎已成交均價每坪約195萬～200萬元，中高樓層達210萬元，近期實價登錄資訊可望陸續揭露。

展望2026年房市走勢，歷經50年房市景氣循環考驗的林財于坦言，他不敢表達，畢竟說好也不是、說不好也不是；不過，新青安貸款政策是一個禍害，因為配套不足，反而被有心人藉此炒作，反而讓房市不健康，也害了現在房市不好銷售。

綜觀當前房市政策，林財于直言，對台北市建商來說最困擾的政策，是央行限縮北市總價7,000萬元以上住宅只能貸3成的限制，影響很多人換屋能力、也牽動建商產品規劃策略。

闕山振則認為，明年房市走勢，則要看政府政策及鬆綁程度而定。

惠普（8424）受惠於新建案陸續完工的後裝市場需求高峰，加上持續整改降低成本，今年前三季營收、營業毛利率都創同期新高，公司表示未來將全面布局經銷與工程專案，增加新建工程營收比例。

惠普是國內矽酸鈣板市占第一的廠商，17日舉行法說會。惠普主要產品營收占比分別為矽酸鈣板64％、纖維水泥板36％。

惠普過去以一般室內裝修工程訂單為大宗，占比曾逾7成，如今已降至約45％，新建工程專案訂單提升至55％。

惠普表示，持續透過改善產線、增加自動化製程的製程優化，讓今年第三季營業毛利率衝上34.44％，創歷史單季新高紀錄。

市場打房並未影響矽酸鈣板需求，惠普表示過去3、5年台灣市場的建照核發數多在高點，直至去年房貸政策致建商推案量減，不過由於矽酸鈣板為新建案完工前的需求，因此今、明年均是新建案的完工高峰期，惠普發貨量未受政策打房影響。

對於未來的營運策略，惠普指出，目前材料經銷商超過200家、工程專案經銷商超過90家，未來除持續擴增材料經銷商與工程專案經銷商、維持成長。此外，惠普表示，要把新建工程與裝修市場營占比例反轉，以新建工程業務市場優先。

儘管目前面臨政府打房壓力，不過惠普認為，都更、危老重建增加效應陸續顯現，對矽酸鈣板的需求增加，對惠普未來營運成長將是一大助力。

11月17日，華住集團有限公司（華住集團，NASDAQ：HTHT；01179.HK）披露2025年第三季度及中期未經審核財務業績公告。

財務資料顯示，今年第三季度，華住集團總收入約70億元（人民幣，下同），同比增長8.1%；歸母淨利潤約15億元，同比增長15.4%；經調整淨利潤約15.2億元，同比增長10.8%，經調整EBITDA（息稅折舊及攤銷前利潤）25億元，同比增長18.9%；營業額約306億元，同比增長17.5%。

從住宿行業指標資料來看，第三季度華住中國的綜合ADR（日均房價）為304元，同比增長1%；OCC（入住率）為84.1%，同比減少0.8個百分點；RevPAR（平均可出租客房收入）為256元，同比持平。

第三季度，華住中國新開業酒店數為749家，創年內單季度新高。

截至報告期末，華住中國在營酒店總數為12,580家，在營客房總數為1,220,297間，待開業酒店數量為2,727家。華住集團全球在營酒店總數為12,702家，同比增長17.1%；在營客房總數為1,246,240間，同比增長17.3%。

截至報告期末，華住在營及待開業的中高端門店數量突破1,600家，同比增長25.3%。

華住集團首席執行官金輝表示：“在第三季度，我們依託輕資產模式實現強勁網路擴張，以及同比保持穩定的平均可出租客房收入，帶動收入超越指引上限，並帶來經營利潤強勁增長。展望未來，集團將繼續專注于建立核心競爭力、追求高品質的網路增長與市場份額提升，並強化品牌定位及卓越服務。我們對中國酒店業未來的信心始終堅定不移。”

11月17日，榮盛發展（002146.SZ）披露關於債務重組的公告。

公告顯示，為進一步化解公司債務，公司、公司子公司廊坊市榮圖盛展企業管理有限公司（以下簡稱“榮圖盛展”）及擔保人、協力廠商擬與中國信達資產管理股份有限公司河北省分公司（簡稱“信達河北”）簽訂《債務重組合同》（簡稱“重組合同”），重組標的約20億元，各方約定如果榮圖盛展或榮圖盛展認可的協力廠商和擔保人按照重組合同約定還款計畫表向信達河北按時、足額償付10.5億元（其中以實物資產協議過戶抵債3.5億元），則信達河北同意豁免重組標的中的其餘債務。

具體來看，本次債務重組標的金額為200077.44萬元，其中：重組債務148671.52萬元、重組補償金40116.35萬元、違約金11004.07萬元、訴訟費等相關費用285.5萬元。

此前榮盛發展披露的三季報顯示，第三季度營業收入約為62.08億元，同比下降31.73%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約2.31億元，同比增長79.12%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤虧損約4.39億元，同比增長60.83%。

前三季度公司實現營業總收入203.89億元，同比下降29.31%；歸母淨利潤虧損30.98億元，2024年同期虧損14.25億元；扣非淨利潤虧損31.73億元，2024年同期虧損11.69億元；經營活動產生的現金流量淨額為-5.8億元，2024年同期為-9.35億元。

11月17日，金融街（000402.SZ）發佈關於對外提供財務資助的進展公告。

公告顯示，2019年11月18日，公司全資子公司金融街重慶置業有限公司（簡稱“重慶置業”）與重慶市金科宸居置業有限公司和重慶浚亮房地產開發有限公司成立聯合體（聯合體比例分別為33%、33%及34%），競得位於重慶市大渡口濱江區域的F分區F10-1、F10-4-1、F10-4-2、F10-6號宗地（簡稱“大渡口組團專案”），並與政府相關部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。地塊土地面積75236.3平方米，建築面積150109.1平方米，容積率為2。最終成交總價約8.15億元，成交樓板價為5429元/平方米。

項目獲取後，上述三方按聯合體比例共同出資成立重慶科世金置業有限公司（簡稱“科世金公司”）並簽署專案合作開發協定。

科世金公司為金融街重慶置業有限公司持股33%的參股公司，科世金公司成立於2019年12月12日，註冊資本2000萬元。2024年度資產總額2.45億元，負債總額2.96億元，淨資產總額-5049.73萬元，營業收入8910.58萬元，淨利潤-326.6萬元（未經審計）。

根據協定約定，由科世金公司承接三方股東在出讓合同項下的全部權利和義務，開發建設大渡口組團項目。各方股東按比例向有關政府部門繳納的土地出讓金相應形成對科世金公司的股東借款，其中公司按33%的持股比例形成的股東借款為13458.58萬元。

2023年4月，公司根據科世金公司實際經營需要，在股東大會授權範圍內，對上述借款的本金餘額2302.93萬元繼續提供財務資助，借款按年利率10%收取，借款於2025年11月17日到期。科世金公司其他股東按股權比例向其提供同等條件的股東借款。

2024年7月，在科世金公司所開發專案尚未整體竣工情況下，政府考慮科世金公司實際經營情況，不同意科世金公司將達到預售條件的樓棟進行預售，要求專案現房銷售。

因上述原因，科世金無資金來源，無法完成剩餘樓棟的開發建設，無房源銷售，無法保證現金回款，預計無可收回現金流按期償付股東借款本金和利息。

根據科世金公司經營情況和《企業會計準則》相關規定，公司在2024年度相應計提了應收款項壞賬準備3062.9萬元（含借款本金2302.93萬元，借款利息759.97萬元），該事項對公司2024年度歸母淨利潤的影響金額約-2297.17萬元。

本次財務資助到期前，科世金公司專案仍未整體竣工，政府不同意專案預售，科世金公司無銷售回款及其它資金來源，不能達成財務資助再次展期的條件。

2025年11月17日，本次財務資助到期，科世金公司未能歸還公司本息合計3267.6萬元（含借款本金2302.93萬元，借款利息964.67萬元）。

金融街稱，公司在財務資助到期前，已向科世金公司發送了“關於股東借款到期不予展期的告知函”，明確告知科世金公司，對原合同項下的借款不予展期，並要求其在借款到期日或之前，將全部借款本金及截至還清之日止的相應利息一次性歸還至公司指定帳戶。

公司將持續關注科世金公司的經營情況，做好風險評估工作，保留進一步採取法律手段進行追償的權利，維護公司及股東的合法權益。

在10月29日觀點指數研究院發佈的《租賃需求集中釋放 | 2025年10月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，現階段辦公市場進入底部震盪、結構分化的轉型關鍵期，整體租金下行壓力猶存，但觸底信號逐步顯露。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

2025年9月，重點8城辦公樓平均租金單價在連續多月下跌後，於9月出現0.5%的微弱環比上漲，至2.53元/平方米/天，同比跌幅收窄至14.31%。

近兩月八城辦公租金均值在2.52元/平方米/天-2.53元/平方米/天之間窄幅波動，重點城市辦公租賃市場的下行壓力正在減緩，有初步築底的跡象。

但目前全國辦公樓市場仍面臨供需失衡、租金下行及經濟環境帶來的多重壓力，真正的復蘇仍需等待企業盈利與擴張信心的實質性改善。

八城單月租金表現中，半數城市單月租金單價實現環比上漲，漲幅從0.77%到11.66%不等，同比均下跌，跌幅從2.35%到28.88%不等，重點城市辦公樓市場表現分化明顯，市場整體仍處於深度調整週期，各城市間的經濟韌性存在顯著差異。

具體來看，北京、上海兩城仍穩居租金第一梯隊，9月租金單月分別為3.94元/平方米/天以及3.35元/平方米/天。

一線城市中，北京及廣州兩城辦公租金均實現環比正增長，辦公市場表現相對穩健。上海和深圳兩城環比均下跌。

其中，深圳單月租金單價環比微跌0.66%，同比下跌3.83%，同比跌幅為一線城市中最小，顯示出較強的抗跌性。北京的租金同比跌幅雖大，但環比已開始微升。

從資料來看，現階段辦公市場進入底部震盪、結構分化的轉型關鍵期，整體租金下行壓力猶存，但觸底信號逐步顯露。部分城市的月度環比變化劇烈，市場情緒不穩定，短期因素如項目入市、大宗租賃交易等可能對整體資料產生影響，未來的不確定性依然很高。

同時，戴德梁行資料也驗證了當前辦公租金下行的趨勢。四大一線城市第三季度甲級寫字樓租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑，市場調整延續。

空置率表現上，京滬兩城單季度空置率水準同比有所下滑，而廣深兩城空置率水準繼續上升。其中上海季內錄得8.9萬方淨吸納量，環比上漲3.9%，空置率微降至23.5%。北京辦公市場在無新增供應的前提下，存量辦公物業處於持續去化階段，前三季度全市淨吸納量共計為24.9萬平方米，空置率較2024年底下降1.8個百分點至16.5%。

觀點指數認為，供需關係仍是短期辦公租賃市場的主要矛盾，戴德梁行資料顯示，2025年第三季度，深滬兩城新增供應面積均超30萬平方米。結合供需格局、產業動能與政策導向，未來6-12個月辦公市場將延續總量承壓、結構優化的調整態勢，租金分化將進一步加劇，核心城市核心板塊有望率先企穩。

隨著2025年新增供應高峰過去，市場供需矛盾將逐步緩解。同時，新興產業需求的持續釋放將形成支撐，預計人工智慧、生物醫藥等新質生產力企業租賃面積占比將逐步提升，深圳、杭州等科創重鎮或將受益。同時，金融外溢趨勢將持續深化，北京麗澤、上海前灘等新興金融板塊的租金有望企穩。

同時，在2025年上海辦公樓市場新增供應放量、空置率攀升的背景下，合生商業靜安MOHO寫字樓實現整棟滿租，入駐企業覆蓋金融、科技、商貿等行業。其經營表現進一步驗證了佔據核心區位、具備複合業態支撐的辦公樓資產，仍能突破供需壓力。

項目位於上海靜安區核心商務區，緊鄰靜安寺與南京西路商圈。項目總體量近18萬平方米，涵蓋甲級寫字樓、購物中心等多元業態組合。

除此之外，期內里安辦公、越秀商管等樣本企業在管寫字樓實現進一步增長。10月17日，由里安房地產與中信泰富地產聯合打造的武漢地標級寫字樓KIC創新天地(13.300, -0.33, -2.42%)企業天地（簡稱KIC企業天地）正式入市。

9月28日，西安首例陸空TOD綜合體西安環貿中心（西安ICC）正式亮相，項目總建築面積約16.74萬平方米，以多元業態協同為核心，通過辦公+酒店+商業協同發力，形成相互賦能的生態體系。

前者主要面向人工智慧相關企業，後者則引入了中倫律師事務所、安永會計師事務所、華泰證券(21.640, -0.53, -2.39%)等專業服務機構。

具體來看，武漢KIC企業天地明確AI+定位，通過政企聯動、資本對接、技術沙龍等構建產學研投生態，直接對接區域產業政策與企業發展需求。西安環貿中心聚焦健康建築，是西北首個集齊“國家綠色建築二星認證、LEED金級認證、國際健康建築認證”的商業綜合體，並聯合國際WELL建築研究院及入駐企業成立健康建築生態聯盟，契合專業服務企業對ESG的需求。

整體來看，當前寫字樓租賃市場並未呈現全面回暖態勢，只有綁定核心城市區位優勢、聚焦科技等新質生產力賽道、具備產業集聚效應等優勢的寫字樓項目，才能持續吸引優質企業的入駐。

寫字樓市場的競爭已逐步從單純的空間供給，轉向區位、產業以及服務等多層次的綜合生態比拼。

資料來源：觀點指數不完全統計資料來源：觀點指數不完全統計
從報告期內辦公空間服務商新增專案開業/簽約的不完全統計資料來看，期內辦公空間服務商的擴張積極性有所回溫，以德事TEC、高格辦公空間、IWG集團、創富港、WeWork中國等為代表的樣本企業均有新專案亮相。據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的專案共計11個，對比上個報告期有所增長。

城市佈局上，期內樣本企業新增開業/簽約的專案城市高度聚焦長三角與粵港澳大灣區等核心城市，成為支撐辦公空間市場的基本盤。

具體來看，深圳作為創新與產業集聚的高地，吸引創富港多個專案相繼落地，覆蓋核心商務區、產業園區等，挖掘當地企業辦公需求。上海憑國際化與商務資源優勢，彙聚WeWork中國高端智慧專案和創富港花園式園區項目，滿足企業的辦公選址偏好。杭州依託數字經濟等產業發展，吸引IWG集團、高格辦公空間佈局超甲級、甲級專案，助力區域辦公品質提升。

此外，從創富港、德事位於北京的左岸工社6層、成都天府新谷5號樓6層項目和香港國際金融中心一期（One IFC）9層項目來看，分別落子華北、西南區域、粵港澳大灣區，均衡覆蓋全國重點區域，進一步擴大了行業的市場版圖。

觀點指數認為，辦公空間服務商向確定性城市集中的趨勢仍將延續，且可能進一步加強。隨著市場競爭的深化，服務商在這些核心城市的競爭將不僅僅是點位的數量，而是運營效率、生態價值與客戶體驗的綜合較量。

在全國多座城市紛紛推行全現房銷售之時，一線城市也加快推進現房銷售的步伐。

深圳市規劃和自然資源局於近期掛牌一宗全現房銷售宅地，這宗位於福田梅林的地塊土地面積4994平方米，建築面積1.85萬平方米，建築高度小於100米，掛牌起始價4.8億元，計畫於12月10日出讓。

這是深圳又一次掛牌現房銷售的地塊。

去年9月，深圳公共資源交易中心曾掛牌一宗位於寶安區航城街道的現房銷售地塊，土地面積約18.16萬平方米，規劃建築面積約28.99萬平方米，容積率為1.6，掛牌起始價約66.65億元，最終被深鐵拿下。

在現房銷售的推動上，深圳一直走在前列。早在2016年，深圳就在龍華推出首宗商品房現售試點地塊，以推動現房銷售。今年以來，深圳也在推出的多宗地塊中加入現房銷售的比例。

在當前的市場環境下，現房銷售保證“所見即所得”，更有助於購房者做出決策。隨著現房銷售的比例持續提升，房企也在“被動”被選擇，因為現房銷售對房企的資金、財務以及運營的要求更高，只有穩健、專業型的房企才能夠有實力操盤現房銷售的地塊，這無疑也為購房者再加一層保險。

加速推進

此次深圳出讓的全現房銷售地塊，位於中心城區福田區的梅林片區。這宗地塊的體量也並不大，建築面積僅為1.85萬平方米，起拍總價則為4.8億元，是一宗“微型地塊”。相比起去年寶安航城街道66.65億元的地塊，這宗地塊的入手門檻較低，有利於鼓勵更多的房企參與競拍。

事實上，早在2016年，深圳就已經率先試驗全現房銷售地塊。2016年6月，深圳2016年首宗居住用地成功出讓，中國金茂聯合體以82.9億元的最高報價成功競得該地塊土地使用權，樓面價高達5.68萬元/平方米。

這宗地塊是深圳首個商品房現售試點，也是全國率先啟動現房銷售探索的地塊之一。最終，這一專案被打造為龍華金茂府，在建造、科技等方面是具有一定前瞻性的項目。但這宗地塊在銷售上並未取得應有的成績，雖然購房者認同其建築品質，但其超過10萬元/平方米的銷售單價溢價過高，並未獲得太多購房者的認可。

此後數年，由於深圳市場火熱，現房銷售暫時擱置推進，直至2024年，寶安航城街道的地塊推出。進入2025年，深圳在現房銷售的試點上也更進一步，今年以來，多宗出讓的住宅用地都要求有一定比例商品房需現房銷售。

深圳此時再推現房銷售地塊，契合當前探索的方向。在深圳之前，已經有多座三四線城市推進現房銷售，但是在一線城市，這仍然是“先行先試”。北京、上海和廣州目前並未對現房銷售作過多的安排，深圳則更願意做“吃螃蟹者”，這主要也是因為深圳土地市場供應較為稀缺，部分地塊存在打造標杆產品的可能。

一位元深圳本地房企的人士告訴記者，現房銷售對房企的操盤要求非常高，“現房銷售意味著回籠資金變慢，間接導致資金成本的增加。如果採取全現房銷售的方式，那麼勢必是在產品打造上會更傾向于能夠獲得高溢價的方式。”

持續探索

事實上，現房銷售在全國一直穩步推進。在近日出版的《〈中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》中，住房和城鄉建設部部長倪虹發表題為《推動房地產高品質發展》的署名文章，其中表示要改革完善房地產開發、融資、銷售制度。

倪虹指出，在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防範交付風險；繼續實行預售的，規範預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

但目前發文明確推行現房銷售的城市，多數是銷售流速相對較慢的城市。

例如，湖南平江就在近期出臺《全面推行現房銷售和“好房子”規劃建設的若干措施（試行）》，要求新出讓土地上新建的商品房專案在竣工驗收後方可銷售；甘肅張掖也於10月發佈《關於推進商品房銷售制度改革的意見》，明確將在省級層面明確現售制度執行之日起，對新取得土地使用權的專案實行現房銷售，並將該要求納入土地出讓條件。

其中的背景是，由於此前部分城市出現樓盤交付困難現象，購房者對現房銷售的呼聲較高；此外，這些主動推行現房銷售的城市，多數庫存量也處在高位，期房也已經變成現房，具備落地現房銷售的基礎。

以湖南平江為例，根據其2024年國民經濟和社會發展統計公報，2024年，湖南平江商品房銷售額16.17億元，比上年增長4.5%。其中，住宅銷售額12.93億元，下降4.8%。年末商品房待售面積4.88萬平方米，比上年同期增長41.9%。

就連一線城市中的深圳，現房銷售的比例也在擴大。據深圳中原研究中心此前公佈的資料顯示，今年上半年，深圳一手住宅共網簽21868套，其中預售住宅成交15101套，同比增長24.4%，環比下滑41.6%；現房住宅6767套，占比30.9%。

在此前提下，現房銷售在部分地區試點探索順理成章。但是，如果全面落地現房銷售，則還有一些“堵點”待紓解。一位華東房企投資部的人士對21世紀經濟報導記者分析稱，如果全面進行現房銷售探索，開發貸的資金怎麼匹配，後續產品如何打造，都跟之前的邏輯不同了。“這對產品力好的房企來說或許是個機會，但是如果配套的資金沒有跟上，現在市場也比較平淡，購房者能為多高的溢價買單，還需要觀察。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，熱點城市的熱點地塊適合打造高品質項目，現房銷售激發購房動力，購房者也願意支付高溢價；一些定制類的別墅專案，根據購房者的個性化需求，打造所見即所得的產品；此外，還有同質化、高庫存、問題樓盤比較多以及信心比較弱的區域，也適合實行現房銷售。

李宇嘉續稱，現房銷售是提振市場信心的關鍵因素之一。目前，提振市場信心是房地產市場穩定的關鍵。

中指研究院相關負責人則分析稱，現房銷售或將逐漸推進，預計更多庫存量大的城市或區域將率先推進現房銷售。對於部分庫存量較小的地區來說，實行現房銷售後新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要政府精准把控推進節奏和力度，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，也有助於推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

2013年上市、2025年私有化，這家地產央企的上市之路即將結束。

11月17日，大悅城(3.410, 0.08, 2.40%)地產（00207.HK）宣佈，在今日舉行的法院會議上，親身或委派代表出席法庭會議並投票的計畫股東，已批准通過私有化的決議案。

待計畫生效後，大悅城地產在聯交所的上市地位，預期將於11月27日正式撤銷。

大悅城地產是中糧集團旗下的商業地產平臺。截至2024年末，大悅城地產佈局了全國五大城市群，擁有或管理32個大悅城、大悅匯和其他商業項目，以及一線城市投資物業、銷售物業、多地豪華酒店等。

目前，中糧集團的地產平臺還有A股上市的大悅城控股，大悅城地產是大悅城控股的並表子公司。這種“A控紅籌”的架構，在業內不算特別普遍。

今年七月底，大悅城控股正式宣佈，大悅城地產將通過協定安排的方式回購股份，並計畫在香港聯交所撤銷上市地位，回購的總代價約29.32億港元。

在業內看來，股票流動性低、融資功能受限、當前架構增加了公司治理複雜性等原因，是大悅城地產選擇私有化的主要原因，也能為投資者提供退出機會。

在股權結構方面，協定安排前，大悅城控股集團股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，計畫股東持股33.24%。協議安排後，大悅城控股集團股份有限公司持股比例將增至96.13%，得茂持股3.87%。

這意味著，如果私有化通過並落地，大悅城將幾乎全部控股大悅城地產。“交易完成後，公司將增厚對大悅城地產的權益，有利於提升歸母淨利潤。”大悅城稱。

過去三年，大悅控股城業績持續虧損，2022年虧損28.82億元，2023年虧損14.65億元，2024年淨虧損約29.77億元，三年合計虧損規模超過70億元。

不過，到2025年上半年，大悅城控股實現“扭虧為盈”。如今大悅城地產私有化計畫通過，生效後也將增厚其對大悅城地產的權益，進一步提升其利潤表現。

近年來，選擇私有化退市的房企案例增多。2021年9月，首創置業打響“第一槍”後，中國金茂旗下的中國宏泰發展、華髮股份(5.040, 0.02, 0.40%)的華髮物業、首創集團的首創钜大也相繼宣佈私有化退市，近期則有大悅城地產、五礦地產。

克而瑞認為，房企及旗下企業私有化退市，主要有三方面原因。

一是市場與經營壓力方面，企業股票流動性不足，股東難以在不影響價格的情況下大量出售股份；融資功能喪失，房企股價長期低迷，限制了從資本市場籌資的能力；連續虧損與債務危機壓力，也迫使房企考慮私有化退市。

二是戰略與效率需求方面，私有化有助於企業實施長期戰略，提升業務靈活性。減少監管成本也是重要因素，作為上市公司需要滿足一系列監管要求，增加運營成本和管理複雜性，私有化後可更靈活地進行戰略決策。

三是行業環境變化方面，由於當前房地產行業深度調整，市場環境複雜多變，房企銷售規模連年下滑，私有化是行業深度調整期的必然現象。“未來2～3年，這一趨勢或仍將持續，行業將經歷更徹底的洗牌和重組。”克而瑞稱。

取消或調減限制性措施，實施購房補貼、發放住房消費券，優化供給、精准供地……今年以來，各地持續調整優化房地產政策，我國房地產市場呈現二手房交易占主導、逐步企穩的態勢。

在山東青島，市民劉先生夫妻近期購入一套總價230萬元的二手房。“根據青島今年發佈的公積金新政，我們提取了48萬元公積金支付首付，資金壓力減輕不少，並辦理了公積金組合貸款。”劉先生說。

青島鏈家興業房地產經紀有限公司春光山色店經理趙加強說，截至11月16日，門店11月二手房成交量已超過10月整月。隨著購房優惠政策不斷“上新”，改善性需求持續釋放。

隨著住房發展進入存量時代，二手房對新房的替代作用增強，新房銷售規模下降、二手房交易佔據主導逐步成為房地產市場的常態。

記者從住房城鄉建設部瞭解到，今年1至10月份，全國二手房交易網簽面積同比增長4.7%，二手房在交易總量中的占比為44.8%。

“從近年走勢看，二手房交易占比呈現出逐步提高的態勢。在當前的發展階段，我們應該將新房銷售量和二手房交易量合起來看，這樣才能全面反映房地產市場交易規模的變化。”住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛說。

清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，1至10月份，全國新建商品房與二手房交易總量同比基本保持穩定，未出現明顯收縮。這體現出因城施策、因地制宜所採取的各種止跌回穩的促進措施正在逐步發揮良性、持續的作用。

據瞭解，目前，為精准支持剛性和改善性住房需求，全國已有超過60個城市出臺購房補貼或“以舊換新”類政策；一些城市優化了住房信貸政策；北京、上海、深圳、杭州、青島等城市調整了住房公積金政策等。

國家統計局近日發佈的資料顯示，房地產市場雖有所波動，但政策成效仍在繼續顯現。1至10月份，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比去年同期收窄9個和11.3個百分點，全國商品房待售面積今年以來連續8個月減少，房地產去庫存穩步推進。

在土地供給方面，各地嚴控增量，不斷優化土地供給，實現精准供地。例如，深圳統籌城市更新與新增住宅用地供應，更大力度出讓優質居住用地；西安在五大城市更新片區實施配套先行，提升區域吸引力；杭州提高核心區供地占比，週邊高庫存區域暫停供地。

從城市表現看，記者從住房城鄉建設部瞭解到，1至10月份，我國新房和二手房網簽交易總量同比保持增長的城市有深圳、武漢、廈門、瀋陽、南昌、南寧、貴陽、昆明等；二手房交易網簽面積同比增長超10%的城市有上海、深圳、重慶、南京、太原、瀋陽、廈門、南昌、武漢、長沙、成都、貴陽、昆明、常州、東莞等。

如何看待二手房交易成為市場主力？浦湛說，當前我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市從大規模增量擴張式發展向內涵式發展轉變；相應地，房地產市場也從過去以新房交易為主，逐漸轉向以二手房交易為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在存量房時代，關注房子的居住屬性尤其重要。以年輕人、新市民、外來人群為主的剛需及改善性剛需占主導，二手房具有區位較好、配套相對完善、即買即住等優勢，逐漸成為交易的主導。

“我們在房屋裡居住、在社區裡生活，房子的價值應該更多地轉向體驗感、舒適性、綜合性價比、社區服務、物業服務等。”李宇嘉說。

近日，中國建築(5.370, -0.05, -0.92%)股份有限公司（以下簡稱“中國建築”）公佈2025年1月份至10月份經營情況簡報。2025年前10個月，中國建築實現新簽合同總額36,065億元，同比增長1.0%，整體訂單規模保持增長。

建築業務方面，新簽合同額33,194億元，同比增長2.0%。其中，房屋建築業務21991億元，同比增長1.5%；基礎設施業務11,103億元，同比增長3.1%，保持穩定攀升。按地區劃分，境內業務31,502億元，同比增長1.9%；境外業務1691億元，同比增長3.2%，境內外協同發力。實物量指標方面，房屋建築施工面積15,8811萬平方米；新開工面積21178萬平方米；竣工面積15,820萬平方米。

地產業務方面，中國建築2025年1月份至10月份合約銷售額2,871億元，合約銷售面積1,070萬平方米。新購置土地儲備732萬平方米，期末土地儲備7482萬平方米。

與此同時，中國建築披露近期獲得重大專案，合計98.5億元專案金額。其中包括，房屋建築類項目2項，主要聚焦福建廈門高性能鋰電池基地建設專案及陝西西安夏中心項目及夏中心二期項目；基礎設施類專案1項，重點圍繞四川廣元大毛坡脈石英礦產開採運輸、礦山修復及礦石加工廠提質升級EPC專案。

債務重組還在艱難推進，新情況又出現了。

“今天我幹到這，願賭服輸。”

四年前，華夏幸福(3.010, 0.27, 9.85%)董事長王文學，曾在公司會議上對千名員工感歎，自己在近幾年的公司經營上，誤判了幾個關鍵節點，包括加大環京投入、一度向長三角等外部區域投資，隨後又遇到了幾輪疫情的衝擊。

2021年，這家曾經的千億房企、“環京一哥”出現債務違約，公司進入債務重組的新階段。數年過去，華夏幸福的債務重組還在艱難推進，新的情況又出現了。

近日，華夏幸福收到債權人“龍成建設”送達的《告知函》、以及廊坊市中級人民法院的通知書，債權人向廊坊中院申請對公司進行重整，同時申請啟動“預重整”程式，目前法院決定受理對公司進行預重整。

業內人士表示，正在推進債務重組的華夏幸福，因一筆417萬的工程欠款，被申請進行預重整，反映出其“大債已談妥、小債仍暴雷”的尷尬；預重整為各方提供了統一談判桌，但是否會走向正式重整，仍存在不確定性。

千億房企被申請重整

11月17日，華夏幸福開盤漲停，截至發稿股價報3.01元/股。在此之前兩個交易日，華夏幸福股價也出現異動，13、14日股價均提前收穫漲停板。

市場情緒波動背後，是這家曾經的千億房企有可能走向重整。

11月16日，華夏幸福發佈公告稱，收到債權人龍成建設（簡稱“申請人”）送達的《告知函》，以及廊坊中院送達的《河北省廊坊市中級人民法院通知書》。

相關函件顯示，申請人以華夏幸福未按期清償到期債務、明顯缺乏清償能力，但具備重整價值為由，向廊坊中院申請對公司進行重整，同時申請啟動預重整程式。

據悉，龍成建設為華夏幸福實施市政工程施工總包工作。經驗收、結算、陸續付款後，華夏幸福尚欠付申請人的工程款餘額為417.16萬元。

經反復催告後，上述工程款仍未結算，債權人便向法院提出重整申請。

但需要注意的是，目前廊坊中院僅受理“預重整”，不代表法院正式受理債權人的重整申請，華夏幸福後續是否會進入重整程式，尚存在一定不確定性。

後續，若法院裁定受理重整申請，公司股票交易將被實施退市風險警示。此外，即便受理重整，公司仍存在因重整失敗，而被宣告破產、實施破產清算的風險。

華夏幸福董事會方面稱，董事會將依法主動配合法院開展相關工作。無論未來是否進入重整程式，都將積極做好經營管理工作，爭取早日形成重整計畫草案。

作為最早一批出險的房企，華夏幸福早已推出債務重組方案，以“不逃廢債”為前提，計畫以“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務。

截至2025年10月，華夏幸福《債務重組計畫》中，通過簽約等方式實現重組的金額累計約1926.69億元；公司累計未能如期償還債務金額合計245.69億元。

在現存債務重組方案的前提下，公司為何仍被申請重整？

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴第一財經，作為最早一批推進債務重組的房企，當時談的一些條件，相比今年重組的要優厚很多，而市場經過幾年較大變化，有些條件已不能完全兌現，導致二次違約的出現。

中指研究院企業研究總監劉水表示，當前部分出險房企債務重組仍存在困難，主要因市場環境存在挑戰，房企銷售回款艱難，削弱償債基礎，可用於抵押或處置的資產價值縮水，增加了債務重組難度，企業自身“造血”能力也不足。

此外，房企債務重組主要針對大額金融債，其他經營性債務同樣待解決。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴第一財經，華夏幸福此前公佈的重組方案，主要解決“大額金融債”，對小額經營類債務（工程款、材料款等）並無統一司法保障，導致其出現“邊重組、邊被訴”的局面；因公司外部信用未實質修復，中小債權人只能借司法程式尋求優先受償。

與既有重組方案如何協調？

在當前房地產行業，大型房企進入重整程式已有先例。

今年9月份，金科股份表示，與中信信託簽署破產重整專項服務信託合同，隨著52.94億股轉增股份正式過戶，產業投資人上海品器聯合體正式入主，公司步入“無實際控制人”的階段，將成為今年A股首家完成重整的上市房企。

宋紅衛告訴第一財經，參考近期完成重整的案例，目前企業方面已資不抵債，但還在積極自救，並要做戰略方向調整，培養持續經營的“自我造血”功能，以未來盈利來償還債權人。所以，大幅度降低企業的債務壓力是重點，只有“一定規模的債務削減+債轉股”的模式，才有可能行得通。

若企業進入正式重整程式，現有債務如何梳理？與既有重組方案如何協調？

柏文喜告訴記者，如果後續進入重整程式，所有的金融債權、債券、工程款、供應商票據、職工債權等將全部納入申報，已簽重組協議的金融債也要重新登記。在具體程式上，管理人須在裁定重整後6個月內提交計畫草案。

同時，原來的債務重組方案，或可整體平移為重整計畫草案的一部分，也可視投票結果，再調整展期期限或削債比例。未納入前期協議的小額經營債，大概率現金打折清償或“小額速調”一次性解決，以提高計畫通過率。

此外，華夏幸福此前推出“幸福精選平臺”“幸福優選平臺”，柏文喜認為，這些用於抵債的股權資產，可在重整計畫中設定信託受益權或債轉股選擇權。

值得注意的是，華夏幸福會否成為又一例順利重組的房企，仍有不確定性。

“主要受幾個方面的影響，一是企業當前的資產情況，二是企業是否具備再投資和持續盈利能力，三是當前債權人的態度。”宋紅衛認為。

柏文喜，目前法院已受理進行預重整，相關審計、評估須在4個月內完成，若顯示資不抵債缺口過大、缺乏持續經營現金流，法院可能認定“不具備重整價值”而駁回申請。前期1927億元已簽協定債權人，也需要進行“二次徵詢”，如有超過1/2債權額、2/3以上的債權人反對調整，重整草案也會難以通過。

此外，如果要通過重整恢復企業經營能力，一般需要協調落地相關投資人。柏文喜表示，這至少出現1傢俱有約束力的戰略投資人，否則草案難成型；小額債權人方面，如果大量中小供應商對“現金打折”不滿，也可能投出“反對票”。

從經營業績上看，過往2023年、2024年，華夏幸福的歸母淨利潤分別為-60.28億元、-48.17億元，2025年前三季度虧損幅度進一步擴大至98.29億元。截至今年三季度末，公司總資產2745.18億元，較上年度末下降9.8%；歸母淨資產為-47.38億元，較上年度末下降215.7%。

劉水表示，對其他仍在推進債務重組的企業而言，也需要嘗試尋求新突破，為長遠發展創造條件，一是，設計更具誠意和靈活性的重組方案；二是，積極利用政策工具並尋求專業協助；三是，將化債與根本性的經營轉型相結合，根據自身情況向不動產運營服務商、城市更新等符合政策導向的新發展模式轉型。

大陸房市低迷，連帶拖累商辦大樓出租率與租金水準。觀點指數最新發布的《表現力指數‧2025年度商業地產表現報告》顯示，最近1年多，北上廣深、杭州、成都、武漢等重點城市的商辦大樓出租率從85.37％下滑至82.54％，累計下跌2.83個百分點。此外，平均租金降幅也達到11.9％。

《南方都市報》稱，集中交付疊加需求疲軟，使得重點城市商辦大樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓。據戴德梁行數據，截至今年第三季末，京滬兩城甲級商辦大樓市場空置率水準輕微改善，較上季分別減少0.4個百分點和0.1個百分點。廣深兩城空置率環比則分別上升0.9個百分點及1.2個百分點。

香港01稱，據觀點指數監測，今年1至9月期間，包括北上廣深、杭州、成都、南京以及武漢等8城的商辦大樓平均租金單價為2.73元／平方公尺／天，較上年同期下滑11.9％。

從出租率來看，69個重點商辦大樓樣本涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、成都等重點城市，其項目平均出租率在1年周期內呈現階梯式下降。2024年6月至12月，出租率從85.37％微降至84.14％，半年跌幅1.23個百分點。2024年12月至2025年6月，跌幅擴大至1.6個百分點，樣本項目平均出租率降至82.54％，累計下跌2.83個百分點。

《報告》分析，商辦大樓項目出租率下行趨勢短期內難以逆轉，預計今年底至2026年仍將處於調整階段，「若未來供應增速放緩，與需求實質性復甦形成共振，出租率可能有望逐步回穩，但過程可能需要2至3年」。

「收租王」永倫集團出貨態度依然非常積極，昔日集團總部亦加入放售之列，中環美國銀行中心頂層連平台特色戶，最新以2.31億元放售。

較買入價高1.2倍

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，獲業主委託放售中環夏慤道12號美國銀行中心37樓，總建築面積約10500方呎，連私人空中平台花園共約3076方呎，以現狀交吉交易，意向價2.31億元，呎價約2.2萬元。物業位於大廈頂層，享私人平台坐擁海景，適合作為企業總部、會所、餐廳自用或投資。

資料顯示，永倫集團於2004年先斥1638萬元購入37樓其中一個單位，其後在2009年以8880萬元購入該層餘下樓面，合共涉約1.05億元。目前放售叫價，較買入價賬面高出約1.26億元或1.2倍。

據悉，永倫集團的總部曾位於美國銀行中心37樓全層，但一年多前已把集團多個部門分別搬遷到同廈低層的細單位，把37樓樓面騰出。

永倫集團是美國銀行中心其中一名持重貨的業主，曾擁13、36及頂層37樓3層全層，而在7、10、35樓亦有散單位。集團近期才以2.5億元沽出36樓全層，建築面積約13880方呎，呎價約1.8萬元。

全新盤接連登場，香港興業（00480）等發展的大嶼山愉景灣全新大型綜合發展項目昨天命名為意濤，提供約1400個住宅單位，部署明年第一季先推第19-1期，佔320伙；信置（00083）牽頭的油塘柏景峰落實本周五（21日）首輪銷售150伙。

香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，意濤佔地逾65萬方呎，面積超越佔地約63萬方呎的香港大球場，當中包括總樓面面積逾130萬方呎住宅單位及意式中央公園等。

陳秀珍補充，項目提供約1400個住宅單位，將會分期推售，部署明年第一季先推第19-1期，已取得入伙紙，提供320伙，戶型涵蓋1房至4房戶。發展商特意打造一幢獨立建築物作意濤的展銷廳，樓面面積逾1.7萬方呎，可以近距離觀賞大廈外形。

瑧爾快開示位 料本周開價

意濤由香港興業與中信股份（00267）旗下中信泰富地產合作發展，位處愉景灣的北部，鄰近香港興業於2019年開售的住宅項目意堤。資料顯示，第19-1期於今年4月取得售樓紙，預計落成日期為2026年9月底。而截至10月底，第19-2A期及第19-2B期仍待批預售樓花同意書，分別提供170伙及40伙。

新世界發展（00017）佐敦廣東道530號瑧爾已上載樓書，新世界發展營業及市務部總監何家欣指出，該盤示範單位將於本周開放予公眾參觀及公布首張價單，首張價單涉及不少於30伙，定價參考近期尖沙咀九龍站二手成交，本月內開售。

柏景峰150單位星期五應市

柏景峰昨天公布首份銷售安排，信和置業執行董事田兆源指出，項目將於本周五公開發售150伙，包括27個1房戶、120個2房戶及3個3房戶，折實售價427.46萬元起，折實呎價13513元起。

根據銷售安排，是次銷售分兩組進行，買入2至4伙指定單位的大手買家可優先揀樓。項目截至昨天下午8時，共收逾3000票，超額認購超過19倍，將於本周四（20日）截票。

樂風集團太子基隆街1號Upper Prince自9月上載樓書後，昨天終於公布首份銷售安排，推出10伙於本周五起招標，實用面積215至271方呎。佳明集團（01271）旗下粉嶺聯益街項目北映薈亦公布新銷售安排，把餘下24個未登場的單位全數安排周五起招標。

新盤大額成交不絕，昨天一手市場連錄兩宗造價逾億元的成交，較大額為嘉里（00683）旗下九龍半山超級豪宅緹外，一伙4房戶連一個車位以1.85億元售出。

緹外昨售出2座1樓B室，實用面積4205方呎，連255方呎前庭，4房間隔，包括一個車位及室內裝修及傢俬，成交價1.85億元，呎價43995元。項目自2022年10月開售至今累售42伙，總成交金額逾133億元，平均成交呎價約6萬元。

恒地（00012）與新世界（00017）合作的西半山天御第一期昨天再錄成交。單位為2座35樓A室，實用面積2329方呎，4房間隔，連一個車位成交價逾1.12億元，呎價48467元。天御第一期及第二期自9月錄成交以來，迄今累售15伙，套現逾20億元。

天璽．天2期連沽兩戶 套5900萬

新地（00016）九龍東啟德天璽．天第2期昨天以招標形式售出兩伙，單日套現逾5900萬元。單位包括2座22樓A1室，實用面積908方呎的4房戶，連一個車位成交價3625.8萬元，呎價39932元；以及1座18樓B8室，實用面積787方呎的3房戶，成交價2311.88萬元，呎價29376元。

同區由中國海外（00688）牽頭發展的維港．灣畔昨天連沽5伙，市場消息透露，有一組買家斥資2681.4萬元購入兩個2房戶。

港島多個大型商業項目正在推展，其中兩個鰂魚涌區的項目，於9月獲批建築圖則，共涉及逾100萬方呎樓面面積，當中太古地產（01972）旗下船塢里一帶的商業發展項目較矚目，獲准興建單幢商廈，涉及約77.69萬方呎樓面面積。

屋宇署資料顯示，鰂魚涌英皇道1067號前仁孚工業大廈以及船塢里8號華廈工業大廈，連同毗鄰的船塢里10至12號長華工業大廈，今年9月一併獲批出建築圖則，可以興建一幢24層（另設兩層地庫）的商業樓宇，總樓面面積約77.69萬方呎。

資料顯示，太古地產於2022年完成併購仁孚工業大廈，2023年亦已經取得長華工業大廈的全部擁有權。太古地產發言人回應查詢時指出，正規劃該兩幢工廈所在地段的發展項目，未來擬用作商業用途，並將按市場需求適時調整項目發展進度。至於就長華工業大廈所在地段一併被納入最新圖則之中，該集團指出，就整體未來發展正研究不同規劃方案。

同月獲批圖則的另一個鰂魚涌項目，涉及友邦保險旗下英皇道734號前友邦香港大樓重建項目，獲准興建一幢25層（另設兩層地庫）的商業樓宇，總樓面面積約29.99萬方呎。

住宅項目方面，華懋去年10月斥資逾10.21億元中標的沙田小瀝源沙田圍路與小瀝源路交界住宅用地，准建一幢30層（另設兩層地庫）分層住宅，樓面面積約30.42萬方呎。

9月私宅動工量3伙 三個月最少

另外，屋宇署也披露最新的私人住宅動工量（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）和落成量資料。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，9月私人住宅市場只有兩個豪宅項目動工，涉及僅3伙，是近3個月低位，但以今年首9個月合計，已經有6444伙動工，超越去年全年錄得的5030伙約28.1%，按年亦增加約29.3%。

落成量方面，9月全港有5個私宅項目共1004伙落成，首9個月累計13355伙落成，陳海潮預計，尚有多個大型項目有望年底前竣工，全年總落成量料20000至21000伙，與差餉物業估價署估算的全年落成量20862伙相若。

有「亞洲樓王」之稱的西半山天匯再錄得大幅虧損個案，該廈一個3房戶連一個車位以4900萬元易手，樓價約12年貶值約1408萬元或22.3%，造價及呎價更同創該廈歷史新低。

據了解，天匯低層A室3房戶，實用面積1991方呎，原連一個車位以5200萬元放售，至上月下旬連一個車位減至4900萬元易手，呎價24611元，無論樓價或呎價均是該屋苑入伙約16年來最低。原業主2013年12月斥約6025.1萬元購入該單位，同月再以約282.9萬元購入一個車位，總買入價約6308萬元，現一併易手樓價貶值約1408萬元或22.3%。

美聯樓價指數連升兩周

西環IMPERIAL KENNEDY樓價再失守千萬元，消息透露，該屋苑低層B室，實用面積408方呎1房戶，剛累減70萬元或8.2%至780萬元易手，撤除內部轉讓，造價為該屋苑近12年新低；呎價19118元。原業主2013年11月斥739.2萬元一手購入，賬面升值40.8萬元或5.5%。

另一方面，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（17日）報132.13點，按周升0.2%，連升兩周，今年樓價累漲3.12%。而以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」同樣連揚兩周，最新報76.4點，按周漲0.4%。

私樓動工量再回落，據屋宇署最新數據，9月份全港共有2個私樓項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），僅涉3伙，創3個月新低。但今年首3季動工量累計6,444伙，超越去年全年動工量近3成。

上述2個項目包括九龍塘劍橋道33號（2伙）及山頂山頂道71號（1伙）。至於，今年首3季私宅動工量累計6,444伙，較去年同期增加29%，並已超越去年全年動工量（5,030伙）約28%。

私人住宅落成量方面，9月份全港共有5個項目，合共1,004個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較8月份的592伙增近7成。至於今年首3季累計共13,355伙私宅落成，較去年同期的10,923伙增加22%，為3年同期最多。

9月份本港共有5個私宅項目正式落成，包括紅磡「THE HADDON」（453伙）、愉景灣意濤第19-1期及19-2B期（360伙）、長沙灣「幸薈」（95伙）、粉嶺北映薈（90伙）及薄扶林碧荔道37及39號（6伙）。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年首3季私宅落成量已達差估署預測全年20,862伙的64%，預料年內部分大型項目將陸續取得入伙紙，包括將軍澳日出康城12B期「PARK SEASONS」等，估計今年落成量達約2萬至2.1萬伙水平，與差估署預測數字相近。

東九龍新甲廈近年相繼落成，質素普遍甚高，加上價格較為便宜，對用家來說吸引，令近期租售個案明顯上升。

東九龍甲廈買賣增，並以用家為主。資料顯示，觀塘敬業街全新甲廈四洲集團中心頂層全層，以1.22億元易手，呎價約8,200元。據了解，由於項目屬頂層，景觀開揚，而單位配有475平方呎的平台，屬該廈唯一特色單位。

中資企業 1.22億購觀塘「四洲」頂層

據了解，新買家為中資企業「中國融金」，據該公司網頁顯示，屬一家專注於國際貿易領域的綜合性企業集團，主要業務涵蓋國際貨物買賣、供應鏈管理、跨境電子商務、貿易金融、倉儲物流及商務諮詢等多個領域。該公司地址位於荃灣國際企業中心3期，亦屬近年落成項目，如今斥約1.22億元購觀塘全層，一方面擴充及升級，亦自置物業作長綫投資。

該廈原為雲訊廣場，屬工廈重建商廈項目，由偉華集團、「小巴大王」馬亞木家族等發展。今年8月份項目30樓全層，面積約16,969平方呎，以約1.26億元易手，呎價約7,425元，買家為本地企業雅蘭床褥。

東九龍今年亦曾錄中資機構買全層甲廈自用，涉及觀塘ONE HARBOUR SQUARE 28樓全層，連車位及廣告牌，以約1.63億元沽出，由藍思國際購入。

至於租務方面，同區新甲廈租務理想，觀塘The Millennity錄得新租務成交，涉及項目2座高層06至10室，面積約6,402平方呎，成交呎租約25元。

據了解，新租客為知名體育品牌安踏體育集團，該集團主要從事研發、設計、製造、營銷和銷售專業體育用品，包括鞋類、服裝及配飾，涉及品牌包括安踏、FILA、DESCENTE等。

啟德AIRSIDE寫字樓 出租率8成

另外，安踏體育亦為AMER SPORTS, Inc.的最大股東，包括有Wilson等體育用品。據了解，安踏及AMER SPORTS等均有租東九龍甲廈單位，相信是次租用全新甲廈，屬擴充業務。

不少時裝品牌近期亦有在東九龍進行升級，如九龍灣太豐匯全層面積約1.8萬平方呎，獲美國連鎖百貨零售商JCPenney租用。

至於啟德區方面，AIRSIDE寫字樓部分今年連錄大手租務，包括上海商業銀行承租約7萬平方呎樓面後，據悉商廈目前出租率約80%，涉約96萬平方呎，平均呎租約35至50元。

分析指，東九龍近年多個商廈項目落成，單計質素屬標準甲級水平，惟供應較多，業主願以低租金及售價吸客。由於價格便宜，用家近期加快落實決定，購入或租用東九龍甲廈單位，作升級或擴充業務。

信置 （00083） 、資本策略 （00497） 及港鐵合作的油塘柏景峰，昨上載銷售安排，首推150伙於本周五（21日）開售，折實入場價427萬元。

柏景峰首輪銷售單位，其實用面積由293至578平方呎，包括27伙1房、120伙2房，以及3伙3房單位，折實價由427.4萬至913.5萬元，折實呎價由13,513至15,806元。

入場單位為3座6樓C8室，實用面積293平方呎1房，折實價427.4萬元，折實呎價14,589元。項目截至昨日晚上7時，共接獲逾3,000票，以首批開售單位150伙計，超額逾19倍。該盤將於本周四（20日）截票，首輪銷售細分A及B兩組，A組屬大手客揀樓時段，買家最少須購2伙，最多則為4伙。

柏瓏連沽4伙 3房套1167萬售

同系錦上路站柏瓏，昨連沽4伙，單日套現逾3,970萬元，包括柏瓏I第3座18樓A3單位，實用面積745平方呎，3房1套連儲物室間隔，成交價1,166.8萬元，呎價15,662元。

將軍澳日出康城凱柏峰，昨連沽2伙，項目現樓重推後沽出980伙，套現逾64億元；全盤累售1,825伙，吸金逾136億元。

美聯物業首席高級營業經理盧浩表示，北角柏傲山一個4房單位以月租9.5萬元成交，呎租約64元。

單位為柏傲山1座極高層A室，實用面積約為1,481平方呎，為4房雙套房連工人套房間隔，空間實用寬敞，加上屋苑配套完善及環境清靜，屬區內罕有4房大單位的豪宅放盤，業主叫價月租約10萬元，輕微議價後以9.5萬元成交，呎租約64元。業主於2016年以約7,411.9萬元購入單位，現享約1.5厘租金回報。

另外，利嘉閣地產市務經理蔡雅蕎稱，灣仔會景閣高層6室，單位實用面積約706平方呎，現採2房間隔，外望開揚山景。業主原叫租4.2萬元，議價後以合理價3.9萬元租出，呎租55元。業主於今年9月以約1,110萬元購入單位，租金回報約4.2厘。

鄰近鐵路的屋苑因交通便利及生活配套完善，成為上車人士或投資客的心儀之選，10月份鐵路沿線屋苑二手註冊量表現優於大市。據地產代理統計，75大鐵路沿線屋苑10月共錄622宗二手註冊，按月上升約14.8%，表現比起同期整體二手住宅註冊量僅升約1.9%明顯為佳。

東鐵線註冊量逆市下跌

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，若將75大鐵路沿線屋苑按鐵路路線劃分，10月份8條鐵路路線之中共有7條路線註冊量按月上升，當中南港島線宗數按月急升6成，東涌線大增約51.7%；荃灣線亦升約43.6%，港島線增約26.2%，將軍澳線、觀塘線及屯馬線則錄介乎約8%至16.3%的按月升幅；反觀，10月份只有東鐵線註冊量按月下跌，錄約16.9%跌幅。

海怡半島多8成 杏花邨增78%

至於10月75大鐵路沿線屋苑之中，有37個屋苑二手註冊量按月上升，25個屋苑宗數按月下跌，其餘13個屋苑宗數維持不變，而「零成交」的屋苑則由9月的5個增至10月的7個。

10月鐵路沿線屋苑二手宗數表現較大市為佳，個別個屋表現更見突出。10月最活躍10個鐵路沿線屋苑中，海怡半島二手註冊按月大增約8成，杏花邨按月亦升約77.8%，美孚新邨則升約46.4%，沙田第一城、太古城及匯璽均升超過3成。至於按月升約28.3%的日出康城，則以59宗排首位。

太古城及麗港城呎價齊升逾7%

呎價方面，註冊量排首位的日出康城於10月平均呎價錄約12,324元，按月升約8.3%，升幅為月內最活躍10個鐵路沿線屋苑之中最大；呎價升幅次高的是太古城，按月升約7.7%，平均呎價約15,292元；麗港城平均呎價按月亦升約7.1%。

美聯物業分析師岑頌謙表示，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，10月份註冊個案一般主要反映9月市況。展望11月，在減息周期重啟及多項利好因素推動下，利好樓市氣氛，料11月全港二手住宅註冊量將進一步向上，相信當中75大鐵路沿線屋苑二手註冊量更有望進一步升至680宗，屆時將達至一年半高位。