進駐天龍國購屋門檻愈墊愈高。最新市調結果顯示，入手北市預售屋，每坪8字頭已成基本款，最親切的單價為北投區「華威豐耘」，每坪成交價80.7萬元，其次是內湖區「和暘夏灣」88.6萬元、大同區「伊寧橋寓」91.9萬元，相較於去年，北市還買得到每坪6字頭的預售屋，每坪「地板價」已比去年大幅墊高20萬元。

《住展雜誌》彙整北市2024、2025年公開的預售住宅新案，去年實登揭露的每坪最低價為文山區「原禾呈真」、士林社子「合矩青澄」，與北投區復興崗一帶的「洰賦」，單價分別60.5萬、66.2萬、70萬元。

今年最親切入手預售屋單價要加碼20萬元，達到每坪80.7萬元，為北投「華威豐耘」，第二、三名分別為內湖四期重劃區「和暘夏灣」88.6萬元，和大同延三夜市「伊寧橋寓」91.9萬元，與去年還買得到每坪6字頭的房價相比，晚一年買首都新屋，「地板價」1坪墊高20萬元，北市房價相對抗跌。

住展發言人陳炳辰分析，2025年北市預售案實登每坪100萬元以下占比不到15％，低於2024年的近20％，每坪多在100萬～120萬元，6～7字頭已絕版，房市低迷之際，台北市預售屋地板價仍走高，北市房價還是鐵板一塊。

陳炳辰指出，不過這些成交單價較低的預售屋，主要原因不外位於低樓層、座落外圍地段，或位於2、3樓戶，地段不乏位於蛋白、或山區、老舊生活圈、鄰近嫌惡設施等。

調查也顯示，台北市每坪單坪不到100萬元的預售屋，頗有其吸引力。像去年上半年房市高峰時推出的「原禾呈真」、「合矩青澄」，都在短短數月、不到半年間即宣告完銷；今年市況差，「和暘夏灣」、「伊寧橋寓」也能在半年內順利結案，「華威豐耘」銷售率也突破5成，表現相對突出。

陳炳辰指出，目前東湖、社子、南萬華等蛋白區，傳出新案開價都將朝向9字頭開出，要買台北市相對低價預售屋，並不容易；總價方面，新案每戶幾乎往2,000萬元逼近。

「伊寧橋寓」坪數縮小至僅9.8坪，因此總價可壓低到1,000萬元有找。

撥貸金額則續跌，寫史上次低

財政部20日公布最新的10月新青安統計，其中受理戶數和金額，較9月回升至3,787戶和299.45億元，但撥貸金額續跌至271.77億元的上路以來次低。較特別的是，行庫受理情況較過往均衡，戶數都介於200戶至900戶。

相關人士分析，由於新青安至明年7月即期滿，加上近期房市景氣較低迷，受理和撥貸量上不來正常，反而是行政院要求打開水龍頭後，10月各行庫受理情況漸趨平衡，未再出現前幾月有人破千、也有人近個位數的情況。

財政部也表示，新青安待核撥案件已逐步去化，截至10月31日，排撥案件及金額分別減少9,434件（約73％）及897.63億元（約71.39％），撥貸時間縮短為最長不超過兩個月。

財政部強調，對於尚未撥貸的件數，主要還是配合客戶交屋時程，包括驗屋，產權過戶及地政設定等，一直在請各公股銀行儘速配合客戶需求辦理撥款作業，財政部也將持續追蹤撥款進度。

金管會同意9月後核撥的新青安貸款可不計入《銀行法》第72條之2限額，粗估八大行庫可增加1,300億元房貸額度。這也反映在10月新青安受理件數，過往土銀和台銀獨大、破千件的情況未再發生，台銀為903件，土銀則是806件。至於其他行庫的受理件數，除華銀198件，其餘都超過200件，包括合庫610件、兆豐和一銀都在370件左右，彰銀近300件，台企銀則有236件。和9月相比，除了台銀，其餘公股行庫受理戶數均呈月增走勢。

行庫主管表示，9月起新青安不受《銀行法》第72條之2限制，減輕銀行臨櫃收件壓力，10月受理件數也結束先前連七月下滑的走勢，但整體房市交易量能仍受房市管制影響，連帶影響民眾購屋意願。


10月新青安撥貸額 探次低
經濟日報

新青安房貸最新統計昨（20）日出爐，今年10月撥貸金額續降至271.7億元，續寫2023年8月開辦以來次低，月減2.4%；不過，10月受理戶數3,787戶已比9月止跌回溫，月增14.1%，終止連續六個月減少局面。

財政部國庫署昨日公布10月公股銀行辦理青年安心成家貸款統計資料，其中，八大公股行庫10月受理戶數3,787戶、金額299.4億元，與9月相比，受理戶數及金額分別增加468戶及35.9億元；10月撥貸戶數3,439戶、金額271.7億元，比9月略減分別28戶及6.9億元，單月撥貸金額續創新青安上路以來次低。

檢視八大行庫10月受理新青安情形，其中，臺銀雖以單月受理903戶居冠，不過相較於上月已下滑142戶，成為八家行庫當中唯一月減；土銀以受理806戶居次，比上月增加55戶；合庫銀則以610戶排名第三，與上月相比也略增51戶。

其餘與9月相比，一銀受理戶數月增151戶、兆豐銀月增145戶、彰銀（2801）月增86戶、台企銀月增83戶、華銀則月增39戶。

近年來，趁房市熱絡時大量興建的住宅，開始進入完工交屋高峰期。內政部統計，今年前九月住宅使照核發達10.6萬宅，為1997年以來同期新高，累計自2020年以來，全台已有67.4萬宅完工，相當於台北市住宅存量的7成，大量交屋高峰，預估目前房貸放款緊縮、延後撥貸的情況仍難以舒緩。統計顯示，自1990年以來共有三個階段是住宅完工的高峰期，一年有超過10萬宅住宅完工，包括1992～1997年、2006～2008年，而這波房市景氣多頭、推案爆量，在2021年起即超過10萬宅，去年更高達13.8萬宅，前三季即已超越10萬宅，預估全年將達14萬宅。

大家房屋企研室公關主任賴志昶表示，自2020年疫情起房市進入多頭時代，由於貿易戰及疫情等因素，推升熱錢回流，建商推案量逐年增，近五年多來，全台超過67萬宅新增供給，以建案工期約三～五年計算，近年進入完工交屋高峰期。

雖然過往預售銷售率多半不錯，加上地合一稅延長高稅率持有期，使轉售意願降低，壓縮可能轉手釋出的賣壓。不過，近一年來預售案銷售率減緩，部分供給量大區域餘屋去化壓力漸增，將使過去急漲的房價面臨挑戰。此外，去年下半年以來銀行房貸滿水位、限貸等問題難解，這波近年最大交屋潮，將使房貸延後撥貸等情況難以舒緩。

以六都觀察，包括新北、桃園、台中使照均超越去年同期，尤以台中市住宅使照核發量，居全台之冠，2022年起，每年均有超過2萬宅完工，累計近五年多來達12.4萬宅完工，相當於超過一個花蓮縣的住宅規模，反映了近年台中在捷運等建設、北屯、西屯及南屯等多處重劃區帶動下，成為建商推案重鎮，推升區域住宅數量，成為近年全台住宅新增供給最多的城市。


交屋潮湧現 違約潮蠢動 專家示警延後撥貸情況仍將延續
經濟日報

房市低迷，交屋潮海嘯來襲，房貸問題恐將延續。住商機構觀察內政部資料，前三季全台住宅類不含農舍之核發使照宅數達10萬6,243宅，為1997年以來同期新高，且累計全台自2020年來，已有67萬4,729宅交屋，相當北市約七成房屋稅籍住宅類數量。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，全台銀行滿水位、限貸等問題難解，適逢近年最大交屋潮，預估延後撥貸等情況仍將延續。

據內政部統計，全台前三季住宅類核發使照量達10.6萬宅，且觀察此波交屋潮起點，全台從2020年至今累計有67萬4,729宅交屋。

賴志昶指出，此波交屋潮起源於2020年，當時不管是貿易戰或疫情等因素，皆推升熱錢回流，其中不少資金流至不動產市場，房市前景大好之下，亦促進開發商推案意願，致使全台進入大推案時期，而以建案工期約三至五年計算，交屋潮即於近年發酵。

細看六都數據，其中台北市截至今年9月為止，核發住宅使照量已達6,628宅；新北市則達1萬8,158宅，位居第三名；桃園市達1萬9,284宅，數量為全台亞軍；而台中市高達2萬196宅，稱冠全台各縣市；另外，台南市則是6,335宅，高雄市則達1萬5,671宅。

賴志昶分析，觀察歷年數據，從2022年起使照量排行榜都由台中市奪冠，主因是該市近年有捷運等建設議題，且北屯、西屯及南屯等處重劃區議題濃厚，相繼成為建商推案重鎮，推升區域使照量，另在新北、桃園方面，則受惠於「脫北者」議題，以親民房價與軌道建設題材，加諸有不少重劃區集中兩縣市，吸引建商近年來大舉推案。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，全球政經局勢多變，房市前景難以預料，且去年9月央行實施選擇性信用管制措施後，加諸限貸問題難解，隨著近年來最大交屋潮來襲，市場應慎防交屋潮演變為違約潮。

2025/11/20 20:01:27

AI浪潮下，不動產市場也迎來新轉捩點，方睿科技20日宣布，將串聯AI數據科技與代銷企劃打造商用地產全新引擎，目標為不動產開發業者創造前所未有的競爭優勢。

方睿科技執行長吳健宇表示，近兩年隨著企業規模重整與科技業遷移潮興起，商用地產市場的供需結構正快速重組，有別於住宅市場的居住需求，在商業地產上如何精準判斷區域發展與產業成長動能是一直以來的痛點，隨著市場複雜度提升，決策若無即時且全面性資料和數據支撐，容易錯失良機與誤判投資方向。

吳健宇表示，方睿科技不只是用 AI 解決商用地產資訊不透明的問題，更要讓整個產業鏈實現數據化運作，每一環都能以數據驅動制定策略並且做出有效的行動，這正是打造「商用地產生態系」的初衷。

方睿科技自成立以來，即以 AI × Data驅動為核心，並於短短數月內完成1億元天使輪募資，展現資本市場對其團隊與技術實力的高度信任，集團推動生態化布局，母公司專注於資料整合、AI 模型開發與智慧平台建構，成為整個集團的技術中樞與數據後盾。

吳健宇表示，在商用地產開發過程中，不動產開發商普遍面臨市場資訊分散，導致彙整資料時間耗時費工，決策依賴少數專家顧問經驗等困境。

而方睿科技以自主開發的不動產智慧(Property Intelligence) 系統為核心，現已整合台北市上千棟商用大樓資料，並彙整 50 多個產業與區域指標，包括產業、總經、人口、圖資、都市計畫、土地使用、建築認證…等，預期短期內將資料陸續拓展到中部，2026年邁向全國。

希睿創新置業總經理蔡焦緯表示，相較於住宅市場已有成熟的代銷體系，商用地產領域至今仍缺乏專業且具科技力的代銷服務，對代銷而言，當不動產開發商在市場策略與產品規劃階段資訊不足，後端銷售也容易出現品牌定位不明、客群不精準等問題，造成整體銷售效率下降。

蔡焦緯表示，許多開發案在進場前，建商就已經背負高成本與時間壓力，卻沒有即時市場數據可供參考。希睿希望透過數據與模型，讓建商在規劃階段就能掌握市場動能，代銷不只是賣案子，而是協助不動產開發商做出正確的市場決策，推升品牌價值。

蔡焦緯表示，隨著市場逐漸邁向資訊透明與競爭精細化，代銷角色正從「銷售者」轉變為「品牌顧問」。業主不再只追求銷售速度，而是重視長期品牌形象、產品識別與市場溝通策略的延續性。在這樣的轉變下，代銷若能結合數據洞察與品牌行銷思維，便能協助業主從開發階段開始，建立差異化定位與長期品牌價值。

希睿創新置業以數據為基礎、品牌為核心，除了協助建商制定精準的市場策略，也具備品牌整合與行銷策畫能力，讓每個案子都能在市場上形成清晰的品牌印象。方睿科技與希睿創新置業將持續以 AI X Data驅動產業升級，打造新世代商用地產型態。

2025/11/20 20:00:00

央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市進入急凍期，富比士網路科技執行長陳高超表示，市場因政策更迭出現十大亂象，造成10萬家房地產上下游景氣大蕭條。

根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，年減28.1%，探2017年以來新低，另根據財政部統計，今年前八月房地合一稅345億元，年減21%，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況。

陳高超表示，央行實施第七波選擇性信用管制後，許多購屋人在政策溯及既往追殺之下，出現換約甚至違約等十大亂象。

第一，限貸令排除已購屋者：事實上相反，已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金。

第二，已有第一戶：簽切結延長18個月，但房市急凍賣不出，第二戶限縮貸款反而要補足現金。

第三，商業銀行管控：央行將都更危老貸款計入〈不動產集中度〉額度管控，所以〈水龍頭〉並沒有大開。

第四，溯及既往：房地合一稅與2023年7月地政三法（平均地權）之後，使轉售兩難。

第五，高價住宅〈無妄之災〉：雙北以外4千萬元房屋限縮貸款，過去4千萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。

第六，貸款30%條款：根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」， 不可歸責於雙方致貸款不足差額在30%以內者，買方得分期清償，差額超過30%者，買賣雙方可解除契約，且賣方不得收取違約金，但實際上購屋人仍弱勢，引發諸多糾紛。

第七，54.3萬戶交屋潮糾紛：截至2025年上半年全國新成屋完工遽增，消費者權益誰把關？

第八，5%交屋款：最後5%交屋款被催繳，是否考慮換約〈轉人頭〉違約或賠售？

第九，建商倒閉：慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造，購屋人成立自救會自保?　

第十，回補現金：訂簽之後申報實價登錄，再回補現金。　　

陳高超表示，隨著限貸令糾紛四起，除消費者莫衷一是，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。根據財政部統計2024年全國房地產為首的地價稅、土增稅、房屋稅、房地合一稅、契稅，總計高達4,009億元，不僅凌駕股市證券交易稅，更占整個中央政府總稅收3兆7,619億元的10.65％，顯示限貸令不僅造成市場交易紊亂，更讓十萬家房地產上下游景氣大蕭條。

2025/11/20 14:41:53

近年全台各地一棟棟高樓大廈如雨後春筍般出現，不過彰化中古透天卻依然是不少購屋民眾的心頭好。據實價登錄統計，今年彰化市屋齡30年以上中古透天的成交量為169件，占全市住宅交易總件數406件的41.6%，寫下歷史新高。

另外，自2013年有統計數據以來，彰化市中古透天的交易占比普遍落在20%-30%，今年首度突破四成，中信房屋金馬加盟店店長謝其洲指出，隨著市場降溫，自住需求逐漸成為交易主力，也讓中古透天的占比持續上升。

謝其洲指出，今年受大環境影響，彰化的外來客群和投資客群大幅減少，市場轉由自住需求撐盤。中古透天土地持份高，使用面積大，房價親民，又具未來改建效益，向來是自住客的首選。

此外，彰化市也有很多外來就業就學的醫護人員和學生族群，租屋需求相當活絡，若將中古透天改建成套房對外出租，也可帶來穩定且可觀的租金收益。正因具備這種「自住與投資兩相宜」的特性，中古透天自然能在市況降溫之際，仍展現出一定的市場韌性。

謝其洲表示，目前彰化市買方詢問度較高的區塊是在彰基醫學中心和秀傳紀念醫院一帶，這邊可說是彰化市的蛋黃區，周遭商圈林立，又有彰化第一間百貨公司的議題坐鎮，居住條件相當優越，不過，相對來講，此區塊的房價也會稍高一些，更適合有經濟基礎的換屋族與置產族。

至於有預算考量的首購族。謝其洲建議，可將目光放在金馬路、線東路周邊，此區為彰化市最寬的外環道，周邊涵蓋多項重點建設，包括彰交特區及中捷綠線延伸等，發展潛力不言而喻，而且總價不到2,000萬就能找到屋況還不錯的中古透天，CP值相當高。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，受到高房價、居住觀念改變、建商推案策略調整等因素影響，如今大樓華廈愈來愈常見，透天產品反而逐漸稀有，正所謂「物以稀為貴」，透天產品也因此具備較高的抗跌保值性。

不過，她也提醒，由於中古透天屋齡偏高，屋況、結構安全、貸款條件等細節都需要格外留意，建議購屋民眾應找專業、在地的房仲業者協助，挑選適合的標的。

2025/11/20 14:20:19

北台中預售市場普遍進入4字頭行情，其中最被視為仍具上行空間的「被低估潛力區」，當屬生活機能最為完整的豐原。根據內政部實價登錄資料，近一年豐原預售屋成交均價穩定落在4字頭區間，與潭子、大雅等鄰近行政區處於相近價位，但憑藉國道1號、國道4號雙交流道樞紐，再加上亞大豐富健康園區和豐原運動中心等建設推進，使生活圈完整度持續提升。

近期利多題材也反映在推案動能上，區內包括「久樘雋陽」、「慶山明仁」和「富宇大宅豐鼎」等指標個案相繼登場，也吸引亞昕、國聚、富宇、大華等品牌建商展開佈局，成為近期北台中最受矚目的推案熱點。

進一步觀察實價登錄，以近一年預售屋市場表現來看，豐原區預售屋成交量達139筆，平均單價為42.67萬元，遠高於以及大雅的58筆、45.69萬元以及潭子的66筆、41.44萬元。

上述三區域雖皆落在4字頭行情，但從成交量即可看出買盤明顯集中在豐原，加上豐原在交通路網、商圈成熟度、醫療與公共建設密度上更具優勢，現階段價格卻未完全反映其生活圈條件，被市場視為仍具補漲空間的被低估潛力區。

持續深耕豐原的久樘開發，近期推出近千坪基地的新案「久樘雋陽」，坐落於亞大豐富健康園區與豐原國民暨兒童運動中心之間的雙核心黃金軸線，鄰近成功商圈、豐原區公所，以及11期、14期雙商圈，具備成熟生活機能與完善交通網絡。

此案產品規劃主打36至38坪3房與42至43坪3+1房，強調寬闊前後棟距與綠化空間，精準鎖定在地自住家庭需求。

建築設計延續品牌「健康宅」理念，採用制音樓板結合小樑的板中樑系統，並配置高氣密窗、LOW-E玻璃等建材，電梯車廂同步導入SHARP隱藏式空氣淨化系統，從公設到室內空間全面強化舒適度與健康防護。推出後即引起市場高度關注，最高成交單價為46.52萬元，成為近期豐原房市最受矚目的指標新案之一。

此外，市場上受到關注的豐原個案還有「富宇大宅豐鼎」，根據實價登錄揭露，最高單價為53.9萬元；「慶山明仁」最高成交單價更來到55.4萬元，反映核心區段價格穩步推升，買氣與詢問度同步增溫，區域行情正逐步被重估。

區域利多持續發酵，建商卡位動作也加快。寶佳機構以約17億元取得原新豐田駕訓班1,700坪土地，亞昕集團斥資16.92億元購入豐圳段296地號，大華建設更以每坪約101萬元拿下豐原一心段土地，創下區域新高，國聚、富宇等品牌也陸續插旗。在多重利多推動下，市場普遍認為新案價格有望站上5字頭，買盤熱度可望延續。

久樘開發銷售部總經理黃照旺指出，豐原擁有北台中少見的成熟生活圈與雙交流道樞紐，加上亞大豐富健康園區、國民運動中心等建設相繼落實，使區域條件早已具備「核心生活圈」的規模。

然而，現階段預售屋均價仍與潭子、大雅相近，顯示市場對其實際機能水準的評價尚未完全到位。隨著品牌建商大動作布局帶來的指標效應，未來豐原的價格結構有望更加貼近其生活圈成熟度，成為北台中最具補漲潛力的區域之一。

2025/11/20 21:09:04

台灣「雨衣大王」達欣的「起家厝」華麗轉身，在台中豪宅一哥聯聚建設操刀下，變身輕奢精品宅「理仁柏舍」，該案由聯聚建設子品牌理仁建設推動，也是該公司的首案，並交出預售不到三個月就完銷的漂亮成績單，近期轉手單價更達75.26萬元，五年來漲逾五成。

「理仁柏舍」位於台中市西屯區惠中路，是達欣的發跡地，這個過去幫你遮雨的品牌，祖厝變成精品宅，不僅幫主人安身、安家，其設計從細節中見光彩，並從中西人文美學中掬取精萃，融入其中。

不少去看過「理仁柏舍」的人，以夢想中的住宅、真正的輕奢住宅來評價，甚至用「看第一眼，就覺得戀愛」，來形容對該案的第一印象，也有人形容沒買到就像「生命中的美好缺憾」。

聯聚建設總經理王于娟表示，集團以子品牌理仁建設，以45坪均質規劃，首度切入中坪數市場，並承襲聯聚建設的人文美學基因，首案就受到市場肯定，且與過往客層不同，45坪更受年輕族群青睞。

「理仁柏舍」過去為台灣有雨衣大王之稱的達新工業創辦人之一胡春達家族的起家厝，而理仁建設為了紀念這段歷史，建案名「理仁柏舍 H House」，其中H取自胡氏首字母，「柏」則源自胡家二代之名，公設上更是別出心裁，其中一處閱讀空間命名為「達會所」，掛上胡春達畫像，增添一番獨特人文記憶。

有趣的是，理仁建設新案承襲了聯聚建設的美學，也延攬「100個缺點經營學」理念，王于娟透露，聯聚建設向來精益求精，這點同樣也套用在理仁建設，「理仁柏舍」完工後，內部也針對建案進行檢討與優化，儘管許多住戶已經覺得很完美，但公司對任何很細微的小缺點都不放過。

聯聚建設擅長打造豪宅，過去以新古典建築風格聞名，理仁建設則是走出了一條新的路，以簡約，混搭中、西式創造出其獨特風格，搭配聯聚建設創辦人暨董事長江韋侖珍藏的藝術品畫龍點睛，理仁柏舍處處是細節，不浮誇，卻是質感滿滿。

在公社空間方面，沿著綠意環繞的公設廊道步入閱覽室，滿牆書櫃帶來書卷氣息，書櫃上方懸掛書法作品《知行合一》，為江韋侖的爺爺江挺生所書，充滿哲思的格言，也象徵家族精神的延續，牆面上還有幅清朝時期的手繪台灣西部古代地圖，以山水畫式構圖細緻描繪當時生活景象。

設施配置上，理仁柏舍同樣延續聯聚一貫的高標準，健身房採用奧運指定品牌「Technogym」，也是NBA球隊指定健身設備，不僅可確保訓練的穩定與安全，外觀也同樣具備質感。泳池則導入銅銀離子水質管理系統，以更溫和且環保的方式淨化水質。

社區並規劃瑜伽室、Spa、劇院與空中花園等多元設施，讓居住者在家中自在轉換，與其說「理仁柏舍」是一座建築，不如說是一種生活節奏的提案。

此外，理仁柏舍四周由長達200公尺的綠廊環繞，花卉植栽層次豐富，社區外設置的奉茶水柱延續聯聚「飲水思源」的東方之心人文精神，為往來行人與住戶提供貼心的停留點，這些細節使街廓表情更加豐富，也讓建築與城市之間建立自然而友善的連結。

2025/11/20 12:02:35

高雄科技產業起飛，法人霸氣包棟買商辦！根據內政部實價登錄最新揭露，位於高雄市苓雅區青年一路的商辦大樓「青年館大樓」，今年7月，由設立在高雄的境外公司「貝里斯商優亨(股)公司」，以總價約2.8億元無貸款，將整棟12層樓商辦含48個車位一次打包，成為該區今年以來，最高總價房地交易。

台灣房屋三多捷運加盟店經理潘秀芬表示，該棟商辦位處市府商圈，為南高雄核心區段之一，青年一路為高雄家具一條街，附近就是知名的忠孝夜市，周邊店面林立，整體生活與商業機能成熟，觀察該商辦1、2樓店面空間，已由銀行業長期租用，而3樓以上單層面積約在180~200坪左右，這類大坪數商辦，適合作為企業總部，符合具一定規模的企業客群需求，加上區段鄰近亞灣區，具備商業聚落串連的優勢，有利吸引企業群聚，未來如做出租收益，粗估單層租金投報率約在5%~6%左右，在市場上算是頗為亮眼。

潘秀芬表示，據了解，該公司營業登記項目，除了包含不動產租賃、買賣業，亦具有旅館業背景，旗下商旅「鮪魚家族飯店」，於鹽埕區、高雄火車站等景點商圈均設有分館，而該商辦大樓地點鄰近新崛江、五福商圈、高流等熱門觀光景點，未來亦鄰近捷運黃線Y12站機能，推估除了以現況做為出租商辦用途，也可能計畫改建為品牌商旅，以拓展相關事業營運效益。

另外，位於前金區中華四路近青年二路口，距離該商辦大樓車程約3分鐘，也有另一棟12層樓商辦「中華百富大樓」，於去年8月，由河堤集團旗下企業「河堤管理顧問(股)公司」，以約1.5億元整棟打包，據了解，該集團以多角化經營，事業跨足旅宿、餐飲、遊艇業等，同樣於高雄、墾丁均設有多家連鎖商旅。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察該兩筆商辦交易，皆位於亞灣區周邊範疇，區段同時匯聚商務與觀光雙軸需求，且一樓店面皆由銀行、連鎖餐飲等品牌長期進駐，租期長、租客體質佳，可為買方創造穩健且持續性的收益，可說是現成的「金雞母」型資產。

李家妮指出，近年高雄觀光景氣蓬勃，吸引許多旅宿業者積極尋找據點，甚至直接承接老飯店改裝再營運。而高雄商辦大樓普遍座落在精華地段、坪數規模大，若附帶地下停車位、產權單純，更有利於後續營運規劃。對企業而言，整棟買下不僅能透過穩定出租創造現金流，後續也能依自身品牌策略，彈性調整作為旅宿或自營空間，達到資產活化與效益最大化。

此外，私法人購屋許可制採「管住不管商」的規範，使商用不動產在企業資產重新配置時更具彈性，能同時兼具投資收益與自用價值，彈性型態的置產方式，也成為吸引企業布局的關鍵要素之一。

鑫龍騰（3188）前三季獲利創新高，今年底有「鑫巨蛋二期」加入完工認列行列，明年還有「後港東段案」、「鑫首席」二建案先後完工，確保未來2～3年的營收來源。

鑫龍騰總經理黃勁嘉20日在法說會指出，鑫龍騰前三季營收18.86億元，逼近2023全年20.47億元歷史最高紀錄，前三季EPS達2.93元，刷新歷年全年獲利紀錄，主因是總銷35億元的「鑫悅」交屋入帳貢獻。

法人關心政策打房是否影響客戶交屋意願？黃勁嘉指出，由於總戶數202戶的「鑫悅」住宅大樓建案位於蛋黃區，客戶都具有一定財務能力，交屋相當順利。近期將交屋的另一建案「鑫巨蛋二期」，也是位於蛋黃區，相信也會順利交屋。

黃勁嘉表示，「鑫巨蛋二期」總銷約32億元，預售已售出近90％，預計明年第一季開始入帳貢獻營收。且另有二建案完工，包括「後港東段案」的17戶透天建案，預計明年第一季完工，與預售中的「鑫首席」。他說，鑫龍騰明年營收來源無虞。

招商局置地(00978)公布，斥約2.6億元（人民幣．下同）收購持有南京地皮的項目公司100%股樥。

該集團指，地皮位於江蘇省南京市，總佔地面積6.6萬平方米，指定作住宅用途之期限為70年及作商業用途之期限為40年。項目公司今年10個月虧損4598萬元，於10月底資產淨值約1.2億元。該集團指，收購項目公司股權主要原因為資產支持專項計劃屆滿，正考慮適時調整商業綜合體的使用方式。

時隔一年，廣州安居集團再次發佈收購存量商品房用作保障性住房的徵集通告。

近日，廣州安居集團在《關於持續推進收購存量商品房用作保障性住房等房源的徵集通告》（以下簡稱“《通告》”）中表示，為進一步加大收購力度，遵循“市場化、法治化、雙方自願”等原則，現面向社會持續公開徵集符合條件房源。

《通告》顯示，房源徵集範圍為廣州市行政區域內房地產企業的存量商品房房源，房源所屬項目周邊交通便利、配套設施較為齊全，並符合包含資產負債和法律關係清晰在內的5個徵集條件。

記者注意到，對比去年發佈的房源徵集公告，今年廣州安居集團擬收購房源的徵集門檻有所降低。比如，去年的房源徵集條件為“已取得竣工聯合驗收意見書”，今年調整為“已取得竣工聯合驗收意見書或專案納入保交房攻堅戰且主體已經封頂、剩餘工程量不大的在建未售商品房”；去年明確所徵集房源面積在90平方米以下，今年的徵集條件顯示為“房屋建築面積原則上在90平方米以下”。兩次徵集均優先整棟或獨立單元未售、可實現封閉管理的樓棟專案。

對於去年房源徵集情況，廣州安居集團方面目前尚未作出披露。今年1月，廣州安居集團相關工作人員曾對本報記者表示，房源徵集結束後，下一步將根據專案進行實地調研，同時與意向房企溝通相關交易細節。該工作人員亦強調，此次房源徵集用作保障性住房是一項“市場化行為”，並非所有徵集而來的房源最終都用作保障性住房，需要經過研判和協商。

11月20日，據媒體報導，上海浦東世博濱江頂豪項目保利•世博天悅最後一套頂層複式房源以1.2億元成交，買家通過專屬管道完成簽約，身份資訊未對外披露。

至此，專案6套頂複全部售罄，單盤銷售額刷新至235億元。

根據公開資料整理，2023年至今上海網簽單價20萬/平方米以上頂豪共成交超500套，其中世博天悅占182套，領先第二名近70套；2025年項目以30.27萬/㎡單價位列上海豪宅單價榜第二。

融太集團(01172)公布，以400萬元出售持有物業的金錦投資全部股權，料收益約1.45億元。

該集團指，金錦投資持有四川省自貢市住宅物業，地盤面積約49萬平方米。截至3月31日止年度虧損2617萬元。該集團指，出售減少整體負債，如有機會，未來可能出售投資物業。

昔日“地產航母”華夏幸福開啟預重整，卻遭到董事公開炮轟。

11月20日，華夏幸福（600340.SH）股價大跌9.01%至3.13元/股，總市值跌至123億元。此前一日，華夏幸福董事的一封聲明，讓公司成為市場關注的焦點。

華夏幸福董事王葳發佈登報聲明稱，對公司預重整相關公告的發佈“完全不知情”，且該公告“嚴重違反了公司章程規定的董事會議事規則和公司治理的基本程式”。王葳表示，本人不認可該公告的發佈程式以及相關表述，並已就上述情況向監管部門投訴。

今年58歲的王葳是華夏幸福第一大股東平安的代表，目前擔任平安人壽投資管理團隊風險專家，2023年時獲任華夏幸福董事。

王葳此次聲明針對的是華夏幸福上週末發佈的一篇公告。公告顯示，華夏幸福欠付債權人龍成建設工程有限公司（下稱“龍成建設”）工程款餘額417.16萬元，該公司反復催告之下，華夏幸福也未能清償債務。

龍成建設因此向廊坊中院申請對華夏幸福進行重整，同時申請啟動預重整程式。對於預重整，華夏幸福表示無異議，廊坊中院最終決定對華夏幸福進行預重整。

但在王葳看來，華夏幸福此次同意預重整，違反了董事會議事規則和公司治理的基本程式，這一事項並未經董事會審議，也未經股東會表決。華夏幸福公司章程顯示，公司重大事項應當由董事會集體決策。

值得注意的是，對於曾經的“千億房企”華夏幸福而言，雖然目前公司處於“暴雷”狀態，但截至9月底，公司貨幣資金還有24億元，遠高於對龍成建設400余萬元的欠款。加之此前華夏幸福一直在推進債務重組，2192億元的金融債務中，目前已有近九成實現重組。在此背景下，華夏幸福為何要同意進行預重整，引發市場廣泛關注。

據財新報導，華夏幸福此前的債務重組已經淪為“空頭支票”，原承諾2023年年底向債權人兌付約30%的現金，實際清償不到5%。早在今年6月，華夏幸福就計畫進入司法破產重整，並向有關部門進行了事前申請。

華夏幸福是國內知名房企，由河北商人王文學創立。華夏幸福以“產業新城運營商”起家，受益於京津一體化政策，華夏幸福於2015年前後快速發展，躋身千億房企行列，王文學也成為河北首富。後來，受環京限購等因素影響，華夏幸福銷售滑坡，但未能完全扭轉現金流失衡的局面，最終於2021年初宣告“暴雷”。

作為最早一批出險的房企，華夏幸福早已推出了債務重組方案，但在債務重組過程中，因股權激勵、資產處置等問題，華夏幸福與大股東、債權人平安系逐漸產生了分歧，平安系董事多次在董事會上投出反對票。

值得注意的是，根據華夏幸福控股股東華夏控股與平安系的協議，上市公司擁有6名非獨董，其中華夏控股可提名4位，平安系可提名2位。但2023年董事會改選時，平安系僅提名了王葳一位董事，並一直任職至今。

早有分歧

作為國內知名資本集團，平安系對地產佈局頗多，此前有統計稱，碧桂園、旭輝、融創、朗詩、綠地等20余家頭部房企背後均有平安的影子，華夏幸福也不例外。

早在2016年，平安信託就斥資4.9億元，投資華夏幸福的子公司懷來京禦。2018年及2019年，平安資管、平安人壽又先後斥資近180億元入股該公司，持股比例達25.25%。

2021年華夏幸福暴雷後，華夏控股所持部分股權被“強平”，導致平安系成了華夏幸福的第一大股東。但中國平安未尋求實控華夏幸福，華夏控股仍是公司控股股東，王文學仍為實際控制人，公司管理層亦為其舊部。

對於平安系而言，華夏幸福暴雷讓其損失巨大，2021年時公司曾表示，對華夏幸福的風險敞口高達約540億元，其中股權投資180億元、表內債券投資360億元，當年年末，中國平安因此計提減值約432億元。

暴雷後的華夏幸福開啟漫漫化債路，但在實際實施過程中，華夏幸福與大股東、債權人平安系屢現分歧。

2022年，華夏幸福旗下資產平臺幸福精選、幸福優選建立，公司宣佈將用兩個平臺不超過30%的股權實施股權激勵。對此，出身平安系的董事孟森對該議案投出反對票，原因為“股權激勵方案的合理性不足”。

今年以來，華夏幸福提出的“置換帶”交易也引起了平安系反對。“置換帶”是指通過出售資產來置換債務，由收購方有條件承接相應的金融債務。公告顯示，華夏幸福計畫以2元的象徵性價格將其下屬公司廊坊泰信和廊坊安尚100%的股權轉讓給廊坊市資產運營管理有限公司，以置換華夏幸福對廊坊銀行的約225.75億元債務。

值得注意的是，華夏幸福曾是廊坊銀行重要股東，廊坊銀行2023年年報顯示，該行對華夏幸福的授信敞口僅為10.70億元。到今年，華夏幸福對廊坊銀行的債務增至超200億元，其中差距如何產生曾引發市場關注。

在4月的董事會上，王葳曾對此議案投出反對票，稱該方案條款存在進一步優化空間，並且建議與金融債權人全面且充分溝通，優化及提升金融機構對置換帶的參與度，從而促進化債的實施進度。但該議案仍在董事會上高票通過，並在股東大會上，以55.34%的贊成票通過。

此後，王葳又在8月和10月的董事會中，對公司半年報、三季報相關議案投出反對票，並表示，置換帶處理不審慎，提示公司根據業務進展及時完善、更新減值測試方法，確保資產價值在財報中得到真實、公允的反映。

化債艱難

2021年，華夏幸福暴雷，當年2月，公司成立金融債委會，由工行河北分行、平安資管共同擔任債委會主席單位。當年9月，華夏幸福公佈債務重組計畫，通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務。不過，因推動阻力較大，債務重組協定簽訂緩慢，公司於次年推出《補充方案》，追加了債轉股安排。

從帳面上看，華夏幸福的化債效果尚可。至今年10月底，華夏幸福2192億元金融債務中，已有1926.69億元通過簽約等方式實現債務重組，未能如期償還債務金額合計245.69億元。

但由於地產行業持續轉冷，華夏幸福業績下滑。2020年至2024年間，公司營收從1012.09億元降至237.65億元，累計虧損超480億元。今年前三季度，公司營收為38.82億元，同比下滑72.09%；歸母淨虧損98.29億元，同比擴大338.67%。

長期的虧損讓華夏幸福現金流情況惡化。前三季度，公司經營活動產生的現金流量淨額為-37.24億元，截至9月底，公司的貨幣資金餘額為24.24億元，較年初減少了近34億元。

在此背景下，華夏幸福想要靠自己的力量化債已較為艱難。對於公司而言，推進破產重整或能降低償債壓力。

11月19日，由南京銀行直供的4處商鋪拍賣成功，評估總價1783萬元，起拍價600萬元，成交價721萬元，成交價相對市價打了六折。

記者注意到近期在阿裡拍賣平臺上，銀行“直供房”數量明顯增多。

銀行“直供房”指借款人貸款違約後，銀行通過債權獲得抵押物不動產完整產權，再在公開市場銷售的房產。銀行下場賣房並非不計成本，而是為處置不良資產、儘快回籠資金並補充當期利潤。業內人士預計，未來銀行“直供房”數量仍會上升。

“直供房”批量掛牌

11月19日，佛山農商行持有的一處寫字樓房產以超4.5億元起拍價上架拍賣。這並非個例，銀行“直供房”正呈現批量掛牌的趨勢。

證券時報記者流覽阿裡資產“銀行直供”專欄發現，百餘套待拍賣房產正在掛牌，涵蓋臨街商鋪、住宅、廠房等多種類型房產，分佈於北京、廣東、廣西、貴州、內蒙古、甘肅等多個省份。這些房產的賣方陣容廣泛，包括六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及杭州銀行、蘭州銀行等區域性城商行與農商行。

掛牌的房產起拍總價根據房產品質和區域的不同大多在萬元至百萬元不等，也有不少房產價值逼近億元。值得注意的是，大多數銀行“直供房”起拍價均打折，不少房產標注“低於市場均價”。

法拍平臺上，因抵押折價拍賣的房產並不少見，但銀行“直供房”與常見的法拍房有本質不同。以產權歸屬為例，銀行“直供房”出售前產權已歸銀行，是銀行通過以物抵債等司法程式理清債權債務後收回的房產。普通法拍房拍賣前產權仍在原房主名下，因債務問題被法院強制拍賣，成交後才能過戶。

招聯首席研究員、上海金融與發展實驗室副主任董希淼表示，銀行“直供房”拍賣本質上是銀行處置不良資產的一種方式。當企業或個人無力償還貸款時，銀行會通過司法程式取得抵押房產的完整產權，然後通過線上平臺或自有管道直接掛牌出售。

董希淼表示，銀行“直供房”主要來源有幾種：一是普通企業或個人申請貸款作為抵押物的房產；二是房地產公司無力償還貸款或破產重組，銀行被動接受尚未出售的房產；三是個人按揭住房貸款的借款人抵押的房產。

對二手房市場影響仍有限

房產是銀行不良資產處置中常見的資產類型，多數銀行以往會選擇通過法院查封拍賣或批量轉售給AMC（資產管理公司）的方式進行處理。那麼，銀行如今為何親自下場“賣房”？

董希淼認為，這實屬無奈之舉，本質是為了縮短處置不良資產週期，儘快回籠資金。“實際上，大多數銀行‘直供房’經歷過司法拍賣但遭遇流拍，由法院裁定至銀行名下後，銀行才再次將其上架出售。”他說。

近期，市場對銀行“直供房”的關注度在上升，有觀點認為，銀行“直供房”降價出售或對二手房市場產生影響。地產分析人士向證券時報記者表示，銀行“直供房”價格雖低，但在二手房市場中占比不高，且非住宅類占比大，與居民家庭住房價格關聯不緊密。

記者諮詢了北京、廣東等地多個房產仲介，對方均表示，其所在地區的二手房市場價格目前並未受到銀行“直供房”增多的影響。

“房地產市場基本盤具有穩固的趨勢，銀行‘直供房’屬於小眾市場，對大盤影響有限。”前述地產分析人士告訴證券時報記者。

有房產仲介告訴記者，銀行“直供房”相較于普通法拍房，產權歸屬較為清晰，無隱性糾紛，因此拍賣和過戶流程會更加迅速。但對於個人購買者而言，還是應實地看房，詳細瞭解情況，仔細評估後再審慎決策。

銀行不良資產轉讓提速

銀登中心官網資料顯示，今年四季度以來，行業個貸不良資產轉讓在加速。截至11月19日，已有中國銀行、交通銀行、建設銀行、平安銀行、招商銀行等多家商業銀行發佈不良貸款轉讓資訊80條，與10月全月總數相當，主要類型為個人消費貸款、經營性貸款、信用卡透支。

國信證券研報表示，目前包括個人住房貸款、個人消費貸款、信用卡貸款和個人經營性貸款在內的各類型零售貸款不良率在上升，零售業務風險在暴露。

董希淼表示，銀行“直供房”的出現，體現出商業銀行，特別是中小銀行在不良資產處置方面的多重困境。

他表示，部分中小金融機構歷史包袱重，但不良資產處置方式較少，應採取更多差別化的措施，綜合運用現金清收、自主核銷、不良資產轉讓和不良資產證券化等方式，進一步加大不良資產處理力度。同時，應將更多中小金融機構納入不良資產轉讓試點；地方政府應優化區域金融環境，並拿出更多“真金白銀”，在稅收減免、債務重組等方面有力支持中小金融機構不良資產清收處置。

大陸國家統計局公告1至10月全大陸房地產市場基本情況，前10月房地產開發投資7兆3563億元（人民幣，下同），年減14.7％，盤點從今年初開始每個月持續衰退，且幅度逐月擴大。其中住宅投資5兆6595億元、下降13.8％。據路透引述大陸國家統計局公布數據測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格指數年減幅2.2％，較上月按月跌0.5％，也來到去年10月至今的最大跌幅。

大陸國家統計局國民經濟綜合統計司司長付凌暉14日在國新辦新聞發布會上表示，從結構因素看，房地產開發投資在整個投資當中的占比較高，房地產行業調整對投資增速的下拉作用比較明顯。

付凌暉指出，扣除房地產開發投資後的全國固定資產投資呈現正成長。觀察1到10月大陸全國固定資產投資（不含農戶）為40兆8914億元；年減幅1.7％；扣除房地產開發投資則回到年增率1.7％。

另看到1到10月大陸房地產開發企業的到位資金為7兆8853億元，較上年同期衰退9.7％。其中國內貸款1兆2160億元、下降1.8％；自籌資金2兆8419億元、下降10％；定金及預收款2兆3257億元、下降12.0％；個人按揭貸款1兆834億元、下降12.8％。

在新建商品房銷售面積部分，前10月達到7萬1982萬平方公尺、年減6.8％；其中住宅銷售面積下降7％。新建商品房銷售額6兆9017億元，下降9.6％；其中住宅銷售額下降9.4％。

而在10月宏觀經濟數據方面，大陸國家統計局14日發布10月國民經濟運行情況，付凌暉表示，10月工業生產保持平穩增長，轉型升級扎實推進，但也看到外部環境複雜嚴峻，市場需求拉動仍顯不足。下階段擴內需、優結構、育新能，築牢實體經濟根基。

其中內需也有待拉升，統計10月社會消費品零售總額為4兆6291億元、年增率2.9％，較上月的年增3％下降0.1個百分點，更來到今年以來最低單月年增速。

澳新銀行大陸市場經濟學家邢兆鵬認為，要實現全年GDP增速目標壓力不大，預計12月中共中央會議政策會定調以長期改革為主。

萬科（02202；000002.SZ）昨天於深圳舉行2025年第一次臨時股東會，上月接任萬科董事長的深鐵集團總經理黃力平主持會議，內地傳媒報道，黃力平於會上表示，對於當前工作，要凝心聚力，有序化解風險；作為大股東，深鐵集團將與各方一起不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，繼續按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發展。

黃力平：消化「三高」必有陣痛

黃力平指出，房地產新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去「三高」（高負債、高槓桿、高周轉）階段形成的負擔，必然有一個陣痛期，公司發展面臨嚴峻挑戰，經營業績也會持續承壓；對此，需要凝聚眾人智慧和力量，各方相向而行，共同應對，保持堅定的信心和足夠的耐心。

對於萬科未來工作，黃力平提及，在穩定住宅開發業務的基礎上，推動業務布局改善和結構調整，從城市聚焦、業務組合、發展模式、產品定位、科技賦能5方面綜合施策；萬科會主動展開組織改善優化工作，壓縮管理層級，縮短管理鏈條，整合事業部資源，持續構建更加規範、高效的治理機制。

郁亮信可逐步走出調整期

萬科執行副總裁郁亮認為，隨着政策持續落實，合理房屋需求逐步兌現，行業有望逐步走出調整周期，邁向穩健發展新階段。萬科管理層補充，目前公司在各方支援下，正全力以赴做好經營、改善管理，後續會進一步通過資本運作，剝離部分與戰略關聯度不高的業務及資產，改善現金流及債務結構。

港商戶續約租金跌6.4% 內地降一成六

領展（00823）昨午公布中期業績，截至9月底止，可分派總額32.83億元，按年減少5.6%；分派比率100%，每基金單位分派126.88仙，跌5.9%。期內收益70.23億元，減少1.8%；物業收入淨額51.78億元，跌3.4%，主要由於香港及內地的續租租金調整率為負數，反映宏觀環境及零售業受壓。截至9月底，淨負債比率22.5%，較3月底升一個百分點。領展股價午後急挫，低見38.52元或跌7.1%，收報38.8元，仍跌6.4%。

香港物業組合收益下降2.4%，物業收入淨額跌3.7%；續租租金調整率為負6.4%，平均每月每方呎租金由3月底的63.3元跌至62.1元，租用率97.6%；整體商戶銷售額下跌2.1%，差過香港整體同期的1.6%增長，其中領展餐飲商戶跌0.1%、一般零售跌6%，超市及食品則升0.5%。

集團首席投資總裁宋俊彥坦言，香港零售短期仍有壓力，預期挑戰將持續至下半年。上半年簽訂逾345份新租約，而續租率維持約80%，面對內地品牌需求愈來愈大，會繼續主動調整租戶組合，相信租用率可控。

主席歐敦勤指出，目前市場困難，租戶成本增加但銷售下跌，雖然整體零售出現早期復甦跡象，但租金需要長時間才能逆轉，因為租約一般為期3年，消費者信心回升對物業收入帶來的作用，將要延後反映。

王國龍：港零售結構性改變

集團行政總裁王國龍補充，香港零售市道已結構性改變，包括融入大灣區及港人北上消費等，需要時間平衡，期望商戶銷售穩定後，租金有機會回復正常穩定增長。他預期未來幾年領展的物業組合會改變，相信收購海外項目將多於退出香港項目，香港作為領展主要市場，仍會花較多時間投資及管理。領展資產組合規模大，有利透過不同渠道尋找新租客，相信未來管理團隊會繼續執行策略。

港零售物業租用率97.6% 仍穩健

集團首席財務總裁黃國祥說，為保持租用率，要犧牲少許租金收入，香港及內地續租租金調整率分別負6.4%及負16.4%，租用率分別維持97.6%及95.9%的健康水平。國際業務接近全數租出，新加坡及澳洲零售續租租金調整率分別達12.9%及16.3%。集團上半年以具競爭力的利率，為超過100億元債務再融資。

王國龍將於今年底或之前退任領展各相關職務，他稱，期待看見這間卓越的機構在他退休後將如何演變，又希望團隊「行多啲、識多啲、搵多啲好租客，會愈做愈好」。至於對下一任行政總裁有何期望，他笑稱「比我做得更好」。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI報83.92點，較上周84.79點下跌0.87點，結束連升7周走勢。早前CVI連升7周共27.45點，並達80點以上，創2023年4月中後兩年半新高。今周CVI仍處80點以上，反映銀行按揭取態維持正面樂觀。

力吸大手客 購全層再減30萬元

市區新盤爆搶客戰，有發展商力吸大手客。新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾昨推出首批30伙，折實平均呎價20610元，較逾一年半前登場的同區高臨首批折實平均呎價高6.3%。發展商增設大手購買優惠，買家若購入全層3伙，可額外獲贈售價30萬元折扣。

每呎較同區高臨高6.3%

瑧爾屬本月第五個開價的全新項目，是繼今年7月之後，單月有最多全新盤以價單形式登場。該盤首批涉及14個一房戶和16個兩房戶，實用面積212至380方呎，設即供及建築期兩款付款計劃，其中150天即供付款計劃享最高20%折扣，折實平均呎價20610元，較資本策略（00497）同區高臨去年4月公布的首批折實平均呎價19388元高6.3%。

首張價單折實售價491.7萬至790.8萬元，折實呎價19284至24382元。全數一房折實售價均低於600萬元，介乎491.7萬至548.6萬元。入場單位為3樓A室一房戶，實用面積250方呎，折實呎價19668元。

該項目為大手掃入全層3伙的買家，提供30萬元的「瑧爾．至尊高鐵圈層購優惠」。以9樓A至C室為例，分別為2個一房戶及1個兩房戶，該3伙若分開出售，折實售價分別516萬至772.1萬元，合共1809萬元；若大手買家一次過掃入全數3伙，將可獲減30萬元，即合共售價降至1779萬元。

新世界發展營業及市務部總監何家欣形容，瑧爾首批屬「高鐵起飛價」，售價參考尖沙咀九龍站二手屋苑，較市價有約15%折讓，預計下周有機會全盤一次過以價單形式發售，大手買家或以全層認購的買家可優先揀樓。項目示範單位今天（21日）優先開放予VIP參觀，本周六起對外開放，同步收票。瑧爾位於廣東道530號，共63伙，預計2027年6月底落成。

SIERRA SEA 2A期提供727伙

新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA 2A期籌備今年底前推出，新地副董事總經理雷霆表示，近日新盤銷情不俗，樓市氣氛好轉，在一手庫存減少下，預料未來新盤不會「以量行先」，SIERRA SEA 2A期具加價空間。據悉，SIERRA SEA 2A期設727伙，主打1房至3房戶，目前正待批預售。

恒地（00012）旗下紅磡首匯也計劃最快下月應市，全盤共241伙。恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民稱，該項目設1房至4房戶，其中兩房戶佔逾四成最多。信置（00083）牽頭的油塘柏景峰今天首輪發售150伙，昨結束一連6日收票程序，截收逾4500票，超額逾29倍。

樓市升溫，細價樓頻現炒風。佐敦AVA 62一個開放式單位，新近以378萬元沽出，樓價逾半年大幅炒貴26%。

利嘉閣高級營業董事姚偉基稱，上述易手的AVA 62高層B室，實用面積206方呎，開放式間隔，原業主380萬元放售，最新減至378萬元沽出，呎價18350元。原業主今年4月底斥資300萬元買入，持貨逾半年賬賺78萬元，升值26%。

南豐今年8月拆售灣仔收租物業Queen's Cube，最新有買家入市短短約3個月即沽貨。利嘉閣地產分區董事梁國樑指出，Queen's Cube中層D室，實用面積297方呎，開放式間隔，原以620萬元放售，剛減至568萬元易手，呎價19125元。原業主今年8月中以532.2萬元買入，賬面速賺35.8萬元或6.7%。

何文田俊民苑呎價10454 兩年高

此外，代理透露，俊民苑C座文蘭閣頂層兩房戶，實用面積485方呎，剛以507萬元成交，呎價10454元，呎價為該屋苑去年1月後近兩年新高。據悉，原業主去年5月以460萬元向藝人陳鍵鋒購入單位，持貨約一年半即止賺離場，賬面升值47萬元或10.2%。

有早年大手掃貨的投資者趁機出貨，據代理表示，一名內地投資者逾8年前豪斥5854.7萬元掃入將軍澳藍塘傲共6伙，剛累減25萬元或2.9%，以850萬元減持其中8座中層G室，實用面積604方呎，兩房間隔，呎價14073元，目前其餘5伙分別以650萬至890萬元放售。

鰂魚涌太古城有長情業主沽貨止賺，中原地產高級資深區域營業經理王秀芬指出，太古城啟天閣高層G室，實用面積680方呎，3房間隔，望園景，最新以1090萬元轉手，呎價16029元。原業主2005年以673.5萬元購入，持貨約20年賬面升值416.5萬元或61.8%。

大業主減價售商廈餘貨拖低二手

商廈買賣呎價較高位大幅下滑，近期老牌地產商明長福家族積極拆售中環威靈頓街98號翡翠中心商廈餘貨，並以低價促銷，導致二手市場受壓。該廈有中層單位的二手業主只能以平價去貨，最新以600萬元售出物業，持貨13年賬面蝕44%，呎價僅6536元與低層單位相同。

中高層呎造6536元 淪低層價

據了解，翡翠中心16樓A室，建築面積約918方呎，成交價600萬元，呎價約6536元。原業主於2012年12月以1070萬元買入，當時呎價達11656元，曾一度創該廈呎價新高，現時持貨13年沽出，賬面虧蝕470萬元，跌價43.9%。

是次二手成交雖然位處中高層，但呎價卻與低層單位相同。據資料顯示，8樓全層同月亦錄得買賣，建築面積約1836方呎，以1200萬元易手，呎價約6536元。原業主早於1992年7月以約645萬元購入，近年成為遺產物業，現時成交價較33年前賬面升值555萬元或86%。

翡翠中心由老牌地產商明長福家族興建，屬於一幢於1992年落成的23層高商廈，每層有A及B室兩個單位。由於物業鄰近核心商業中心地段，故單位多出租予零售、餐飲或服務性行業。早年發展商曾出售部分單位，其餘一直持有收租，故二手交投一向疏落。

明長福家族年內賣出7層

明長福家族去年初推出全幢大廈超過50%業權，包括地下、樓上10層全層及兩個獨立單位，總建築面積約23957方呎，市值約3.8億元，呎價約1.6萬元，但放售多時只能成功出售地下舖位，故此今年減價拆售樓上單位。

根據資料顯示，翡翠中心今年內最少錄得7層由發展商沽出的成交，最初成交呎價由7081至9589元，但近兩個月起增加減價力度，呎價跌穿7000元，由10月起連環售出4層，每方呎成交價6580至6590元。由此可見，在發展商大業主積極減價下，二手業主亦只好以低價沽貨。

其餘商廈成交方面，上環皇后大道中183號中遠大廈呎價再穿一萬元。據悉，單位為12樓3室，建築面積約1225方呎，成交價1200萬元，呎價約9796元，屬近兩個月內第二宗呎價低過一萬元的成交個案。

上址原業主為醫生，於1999年8月斥資470萬元買入自用作診所，持貨26年，賬面獲利730萬元，升值約1.6倍。

另外，灣仔天樂里5至9號天樂廣場35樓全層，為大廈的鳳凰樓層單位（頂樓對下一層），建築面積約3496方呎，原叫價2800萬元放售，終降價350萬元或12.5%下，以2450萬元售出，呎價約7008元。

原業主於2010年1月以1700萬元向紀惠集團購入，一直自用，現沽售賬面賺750萬元，15年來升值44.1%。

市場對租務市場的需求殷切，第一太平戴維斯指出，內地富裕租客和年輕專業人士等對不同類型的豪宅有需求，帶動今年第三季多區的租金指數按季上揚，其中新界區豪宅租金指數跑贏大市，按季飆3.7%。

第一太平戴維斯最新發表的《香港住宅租賃市場報告》顯示，不同類型的租客，首選的豪宅物業各有不同，例如內地富裕租客集中追捧中半山的優質物業，令其供應趨緊張，帶動中半山及山頂區租金表現；企業租戶和年輕專業人士偏好西九龍和大嶼山愉景灣，而家庭客則喜好中半山，部分對價格敏感的內地租客，屬意九龍東啟德等較多全新私人屋苑落成的新興區域等。

第一太平戴維斯香港住宅服務部董事李寶芳指出，內地富裕租客對高端物業的聚焦需求，加上企業租戶與年輕家庭對中端市場的穩定支持，形成市場多元動力，多區租金指數按季均上升，尤其新界區豪宅增長3.7%最顯著。該行預期，供應偏緊和需求多元的情況下，豪宅租務市場料穩健發展。

較區內一手價低逾1成 九龍爆新盤戰

九龍區爆發新盤戰，油麻地瑧爾昨公布首張價單，涉30伙，折實入場價491.7萬元，折實呎價19,284元起，較區內一帶新盤價低約1成；油塘柏景峰今首輪銷售150伙，昨截收逾4,500票，超額達29倍。

新世界 （00017） 旗下瑧爾首張價單包括14伙1房及16伙2房，實用面積介乎212至380平方呎，價單定價614.7萬至988.6萬元，價單呎價24,108至30,481元。是次提供4種付款辦法，最高可享20%折扣優惠，折實價491.7萬至790.8萬元，折實呎價19,284至24,382元。

4付款辦法 最高享20%折扣

入場單位為3樓A室，實用面積250平方呎1房，折實價491.7萬元，折實呎價19,668元。呎價最低為3樓B室，實用面積380平方呎，2房梗廚，折實價732.8萬元，折實呎價19,284元。首批全數14伙1房折實價低於600萬元，當中有3伙折實價更低於500萬元。

新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，首批屬「高鐵起飛價」，定價主要參考九龍站二手成交價錢，並有逾15%折讓，之後加推有提價空間，項目明天正式對外開放示範單位及收票，最快下周推售。

瑧爾首批折實呎價由19,284至24,382元，相比同區新盤高臨新一批價單，其折實呎價由23,740至28,219元，現時瑧爾低逾15%，而對比鄰近的二手屋苑港景峯，最新成交呎價約20,258元，兩者則甚為貼近。至於區內約11年樓齡的GRAND AUSTIN，最新二手成交呎價為23,390元，瑧爾首批低約12%。

值得留意的是，是次亦提供「瑧爾•至尊高鐵圈層購優惠」，買家或其親友一同購入同一樓層的A至C室，可獲額外20萬或30萬元折扣，視乎所購入的樓層而定。

而項目所在的廣東道530至538號，前身分別為商廈四海玉器中心及一幢商住舊樓，地盤面積分別為2,392及500平方呎，於2022年分別斥1.92億元及6,600萬元購入，以可建樓面約3萬平方呎計，每呎樓面地價約8,400元。

油塘柏景峰今開售 超額逾29倍

另外，信置 （00083） 、資本策略 （00497） 及港鐵 （00066） 合作的柏景峰，今日首輪價單銷售150伙，項目昨日截收逾4,500票，超額認購逾29倍。今早進行首輪銷售，細分A及B兩組，A組屬大手客揀樓時段，買家最少須購2伙，最多則為4伙。

今批單位實用面積293至578平方呎，包括27伙1房、120伙2房，以及3伙3房單位，折實價由427.4萬至913.5萬元，折實呎價由13,513至15,806元。入場單位為3座6樓C8室，實用面積293平方呎1房，折實價427.4萬元，折實呎價14,589元。另外，首批銷售單位中，折實價低於660萬元涉145伙；當中更有27伙為460萬元以下。

上環中遠大廈再錄呎價不足1萬元成交，涉及低層單位1,200萬沽，呎價約9,796元。

資料顯示，中遠大廈低層03室，面積約1,225平方呎，以約1,200萬元成交，呎價再跌穿約1萬元，僅約9,796元。據了解，該單位由一醫務所自用，早於1999年以470萬元購入，持貨26年轉手，沽貨獲利約730萬元，升值1.5倍。

近月中遠大廈連錄買賣，當中3買賣呎價跌破1萬元，其中14字樓1401至1403及1413，以約4,800萬元成交，呎價約9,100元，打破近十多年呎價新低紀錄。

天樂廣場極高層全層 售2450萬

另灣仔指標乙廈天樂廣場錄成交，涉及極高層全層，面積約3,496平方呎，以約2,450萬元沽出，呎價約7,008元，屬十多年來呎價新低。原業主為一家保險公司，2010年以1,700萬元購入自用，持貨15年沽出，獲利約750萬元。

至於旺角黑布街92號全幢酒店，以5,540萬元沽出，總面積合共約1萬平方呎，提供44個房間，以易手價計算，每個房間僅126萬。原業主為鄧成波家族，於2013年以約1億元購入，持貨12年轉手蝕讓4,460萬元。

最新的中原大灣區10月指數報91.63，按月跌0.12%，當中深圳指數續創歷史新低。

今年10月中原大灣區指數報91.63點，按月跌0.12%，跌幅收窄，當中錄得升幅的指數增多。12個指數中（包括11個城市及整體指數）8個報跌，跌幅由0.12%至7.54%不等。升幅的城市4個，上升幅度由0.13%至1.95%，分別為佛山（165.07）、中山、肇慶（111.09）以及香港

4大中心城市 僅香港報升

至於4大中心城市指數，只有香港指數報升，其餘三指數再度齊跌，深圳指數繼上月創歷史低位後，10月指數續創新低；其餘澳門以及廣州均按月下跌。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，10月受黃金周出行影響，睇樓活動減少，加上9月刺激樓市政策效力減退，令10月大灣區指數持續下跌，創2016年11月以來近9年新低。4大中心城市，只有香港報升，深圳10月二手成交量按月下跌7.7%，錄4,196宗，成交量減少令樓價受壓，深圳10月指數創2016年有紀錄以來新低，按月跌0.51%。

廣州二手樓交投 按月減1成

廣州情況亦相若，10月樓市價量齊跌，10月廣州二手成交7,479宗，按月減少逾1成。廣州10月指數創8年多新低，按月跌1.99%。

香港方面，9月及10月持續兩度減息，租金繼續向上升，令供平過租情況更為明顯，促使用家及投資者入市步伐加快，價量齊升，4大中心城市指數中，10月份只有香港指數錄得升幅，按月升0.95%。

若撇除人民幣因素，以港元計價的香港指數，年內已錄得2.4%升幅。陳永傑相信，12月美國將再減息，利好消息湧現，香港樓市已成功尋底，料全年可錄3%至5%的升幅。

近兩星期商廈買賣市場暢旺，錄分層及全幢商廈成交，買家主要為用家，相信見價格已大幅調整，入市購入長綫自用。

商廈買賣轉旺，更錄全幢成交，英皇集團以約11.6億元，沽出灣仔告士打道60號中國華融大廈全幢商廈。英皇指，考慮香港物業市場近期的市況、與該物業的初步估值相等因素，出售商廈為集團提供良機，變現於該物業的投資，並稱出售灣仔商廈不會確認任何收益或虧損，而實際財務影響將於完成後評估，並須待核數師審閱及最終審核後確定。買家為華僑銀行（香港），由於該廈大租戶將於年尾完約，預計該銀行日後將自用。

物業樓高28層，總樓面約95,515平方呎，按成交價計，呎價約12,145元。

英皇沽灣仔全幢 低12年前27%

翻查資料，物業前身為永亨金融中心，於1982年落成。2013年永亨銀行將物業推出於市場招標，當時正值商廈市道理想，英皇集團擊敗多個財團，以約15.88億元承接。其後集團斥資，為物業進行翻新。2015年物業全幢獲華融資產管理以每月約560萬元承租，其後多番續租至今。截至今年3月止，稅後淨租金收入約5,021.9萬元。事實上，2014年新加坡華僑銀行完成了對香港永亨銀行的全面收購，如今物業「重回」華僑銀行。若按當年成交價計，現低12年前約4.28億元，平約27%。

至於分層商廈方面，港島指標物業連錄成交，中環指標甲廈美國銀行中心錄得全層買賣，涉及物業36樓全層，面積約13,880平方呎，以約2.5億元成交，呎價約1.8萬元，單位以交吉交易。據悉，該廈最高樓層為37樓，故是次成交屬「鳳凰樓層」，享有全維港海景。

信德中心 呎價1.2萬創新低

按成交呎價約1.8萬元計，與去年物業23樓全層銀主盤以約2.5億元成交價相若，該銀主盤買家為金澳科技（湖北）化工有限公司董事長舒心及相關人士，2層單位呎價均約1.8萬元，為該廈近15年來最低紀錄。翻查資料，單位原由永倫集團持有，於2006年以約1.73億元購入，持貨19年轉手，帳面獲利約7,700萬元，升值約45%。

至於上環信德中心西翼22樓04及05室，面積約3,961平方呎，剛以約4,753.2萬元成交，平均呎價約1.2萬元，屬該廈呎價近15年新低。據了解，新買家為港交所上市公司「杭品生活科技」旗下的全資附屬公司「金高峰服裝國際」。翻查資料，杭品生活科技登記辦事處為同廈33樓3309室，是次入市料購入作為集團辦公室自用。該單位原本由有「農地大王」之稱的邱志堅持有，2007年12月以約3,747萬元購入，現持貨近18年帳面獲利約1,006.2萬元，升值約27%。

分析指，港島商廈始終享有傳統商業區優勢，當價格回調後，即吸引用家入市，令近期不論大型銀行，以及中資機構等，紛趁機於港島主要商業地段入市，作長綫自用。

中環美國銀行中心為傳統優質甲廈，現業主罕有放售頂層全層，叫價約2.31億元。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，獲委託出售中環美國銀行中心37樓連2個私人空中花園，物業面積約10,500平方呎，私人空中花園共約3,076平方呎，以現狀交吉交易，單位意向價約2.31億元，呎價約2.2萬元。

永倫集團持有 曾作總部之用

該單位由永倫集團持有，資料顯示，永倫集團一向鍾情該廈，於2004年先斥約1,638萬元購入37樓其中一個單位，其後在2009年以約8,880萬元購入該層餘下樓面，合共涉約1.05億元。目前放售叫價，較買入價帳面高出約1.26億元或1.2倍。

據悉，永倫集團的總部曾位於美國銀行中心該層全層，但1年多前已把集團多個部門分別搬遷到同廈低層的細單位，將37樓樓面騰出。事實上，上星期集團以約2.5億元，沽出同廈36樓全層。

優質單位成租客追捧對象，其中，市場罕有放租的馬灣珀麗灣特色戶，以屋苑近期最大金額的租務成交。

香港置業助理分區董事熊建明表示，承租為珀麗灣6期海珏33座極高層複式戶，實用面積1,551平方呎，4房雙套房間隔，配逾千平方呎大平台及私人天台，為市場上唯一特色戶租盤，原以5.8萬元放租，外區家庭客因鍾情單位兼具複式空間感、私人天台及開揚海景、私隱度高等優勢，經議價後以5.5萬元承租，為屋苑近期最大碼租務成交，呎租35元。

業主於2012年3月斥1,712.5萬元購入上述單位，以買入價計，現租出可享租金回報回報3.9厘。熊氏指出，由於租盤供應緊張，本月至今珀麗灣暫只有10宗租賃成交，如上述特色戶，暫無放盤。

翰林軒2房海景戶 零議價3萬租出

中原高級資深區域營業經理沈興和指，堅尼地城翰林軒2座高層C室，實用面積464平方呎，2房，享海景，零議價以3萬元租出，呎租65元。租客為公司客，為其外籍員工租用單位。以單位於2021年買入價1,050萬元計，租金回報達3.4厘。