政府陸續祭出囤房稅等政策宣示打房決心，但大咖投資客荷包依舊賺飽飽！「帥過頭」離開台北往苗栗竹南炒房，劉媽媽、江醫師投資團隊則主攻保值性高的北市店面。25歲民眾楊先生也說，年輕人靠死薪水買房太難了，等這波打房風頭過去，會考慮跟大咖投資客一起投資，「他們眼光比較遠。」

「打房有影響啊！但都在大台北，我去年起就沒買過台北了。」知名投資客帥過頭表示，打房讓買氣停頓，台北雖然地點好、房價不會跌，但也沒賺頭，賺錢要往荒煙蔓草的地方，往重劃區第一波案子「從來沒賠過。」

「北市放5年仍漲」
帥過頭今年進軍竹南重劃區，聽到建商取得建築執照就去詢問，買斷後賣給學員，學員漲了就賣、跌了也可選擇出租，不過他說：「看過那麼多重劃區，沒有一個第1年不漲。」目前1戶總價多在600~700萬元，學員準備150萬元便可購買，他透露，光上月31日開課教學，就賣掉竹南25間預售屋。

去年下半年起，房市看空氛圍愈來愈濃厚，今年交易量與前年相比量縮約2成，仍有不少民眾願意緊跟大咖投資客腳步投資。帥過頭學員吳先生說：「政府打房，老師都會有策略，除非真的房地產在下跌，不然不會擔心。」

大咖投資客各有招數，帥過頭擅長團購，劉媽媽、江醫生仍守在北市。劉媽媽投資團隊律師黃坤鍵表示，不動產不是穩賺不賠，但以北市來說，長期放一定還是增值，所以投資以東區、西門町、永康街、士林夜市等精華商圈店面為主力，租約到期還可大幅漲租，東區頂呱呱店面據傳換約後租金倍漲。

「資金有限的投資散戶，受打房影響最大。」黃坤鍵建議，菜籃族不要選擇三峽、淡水這種量大、風險又高的區域，留在北市，找人集資購買大同、萬華等區公寓，「放5年還是會漲！」

房市雖冷講座爆滿
房市雖冷，部分民眾心中仍抱持靠房地產賺錢的想法，投資客王派宏6月舉辦近10場講座，已有場次爆滿；伯利恆購屋平台的不動產實務、投資講座平均每場也有50~60人參與。

天時地利不動產公司總經理張欣民表示，市場游資還是很多，加上房地產漲了10年，讓民眾認為就算打房，房價也不會下跌，依然積極投入房地產。但也有網友nagee痛批：「炒房大戶一日不伏法，都不要跟我說政府有在打房。」

口袋不夠深 散戶被套牢

大咖少碰住宅
政府喊打房，大咖投資客照賺、散戶投資客受害、想購屋的民眾無感。投資新手Allen去年買新北淡海預售屋，一買就被套牢，「買23萬元，想賣25萬元有很貪心嗎？」民眾曾知立則說：「台北漲了這麼久，也沒看房價跌過啊！」

脫手弱物件避稅
本身有投資經驗、也是劉媽媽投資團隊律師黃坤鍵表示，真正大咖的投資客因為口袋深，不會短期炒作一般物件，而是以長期持有精華區店面為主，很少碰觸住宅，所以打房政策對他們來說影響不大。若炒作預售屋，也因預售屋買賣屬權利轉讓，不在奢侈稅範圍內。

網路地產王總經理陳韻如則分析，打房對大咖投資客的影響在於多了些手續，不過大咖投資客專業夠、人脈廣，資金面影響較小，只是時間成本拉長。

「散戶常常一窩蜂投資，因為市場資訊不足、貸款難貸，就會被套牢。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，散戶資本少，大多購買付款較輕鬆的預售屋，不過案量大的重劃區像淡水、林口和新莊等區買氣已經停頓，價錢上不去，資金難周轉的投資客就無法脫手。

不過政府定案的囤房稅，仍在投資市場起了作用。徐佳馨透露，手上有多戶的投資客擔心被課稅，已開始汰弱留強、獲利了結，將手上租金低、地段較差的房屋出售，但真正地段好的物件還是惜售。

明定法令限炒作
「早就有法令限制炒作，只是政府不作為。」德明財經科技大學副教授花敬群指出，《平均地權條例》早規定投機炒作可以處3年以下有期徒刑，內政部應發函定義何謂投機，且實價課稅、房地合一稅等也要並行，房市才能更健全。

房市政策改革方向
◆囤房稅
立法院已完成立法，最快2015年5月實施。個人適用自用住宅稅率將以3戶為限
◆房地合一稅
尚在研議。現行制度為房、地分離課稅，房地合一稅則是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅
◆實價課稅
尚在研議。目前台灣不動產稅制的稅基與實價差距很大，實價課稅意即按實價登錄所登錄的實價來課稅
資料來源：《蘋果》採訪整理

受到公共工程市場萎縮、營造業毛利不易維持，近年不少營造業者積極開拓投資興建市場，與建商競爭土地開發業務。工信（5521）總銷百億的「大新店」案近期將展開推案。

工信將展開首件投資興建建案銷售，工信持有「大新店」部份土地，透過持股60%的子公司工信開發與其他地主合建，基地面積4.8萬坪，將分五期開發別墅產品，初估總銷約100億元。其中，第一期會館及住宅完工已進入申請使用階段，並已有代銷公司規劃銷售，第二期正申請建照中。工信除該案營造業務外，亦有投資興建收益，這將是工信首件投資興建案。

過去較少從事投資興建業務的營造業，看好建設開發高毛利積極轉型，除了營造本業外，紛成立建設事業部門，不少營造業者坦言，即使房市景氣不明朗，但建設事業毛利高，仍是維持未來業績的重要選項。

新加坡、香港政府頻出手打房，星、港兩地投資客現蹤台灣豪宅市場？根據實價與地籍資訊，台北市兩大豪宅「頂高麗景」、「潤泰敦仁」紛傳出有新加坡、香港買家進駐；業者推測，近期星、港兩地打房，資金確有機會轉來台灣，未來台灣豪宅開出「國際盤」的機會將更多。

五月時，大安森林公園第一排的豪宅「頂高麗景」出現最新移轉紀錄，其中九樓賣給綿衍投資公司，其負責人具有新加坡商背景。壹傳媒集團主席黎智英在預售時便一口氣買下此豪宅五戶。

至於甫移轉的九樓戶，貸款設定金額為一．八一億元，坪數約二二一．九七坪（包括三個車位，坪數約五十九．○七坪）；假設貸款五成，車位價格每個以四百萬元推估，每坪價格推估約一七七．八二萬元。

另，實價網最新揭露資訊，潤泰總裁尹衍樑居住的北市豪宅「潤泰敦仁」，一月成交一戶，總價二．五二億元；再對照地籍資料，新買家是一月甫成立台灣公司的英屬維京群島商盛欣投資有限公司，負責人為浦炳榮。他曾是香港的太平紳士，也擔任過中國人民政治協商會議廣州市委員會委員。

市場人士推測，可能是近來香港、新加坡政府頻出手打房，導致兩地資金有轉向投資台灣豪宅的趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，香港政府祭出額外印花稅、雙倍印花稅、買家印花稅等三大打房政策，已重創香港房市交易量；過去確有部分港人看好台灣房市，其中又以媒體業老闆最愛，但在國內房價水準也偏高的情況下，若有港資購入，應該只是零星個案。

房價飆、新建案金額逾五百億美元

杜拜房市泡沫風險恐再起。過去十八個月，金融機構大舉對營建業增加放款，房屋供應量飆升、且房價狂漲，新建案金額超過五百億美元，景象有如二○○九年杜拜爆發債務危機的前夕。
在二○一三年經濟成長率達五％，且尋求避險的阿拉伯投資人大舉移入資金的情況下，杜拜建商近年來紛推出新建案，造成房市快速泡沫化。

根據阿拉伯聯合大公國央行統計，去年十二月銀行業對營建業放款年增四十．一％到一八一○億迪拉姆（約四九二億美元），是二○○九年六月以來最大增幅，遠超過銀行業整體放款增幅的八．八％。
對房市瘋狂放款情況可能才剛開始。標準普爾表示，建商不斷推出新建案，且外資又開始湧入杜拜置產，預估房地產放款還會加速。

根據英國房屋仲介業萊坊（Knight Frank）資料，今年第一季杜拜房價較去年同期大漲廿七．七％，漲幅居全球主要城市之冠，且為連續第四季上漲，租金上漲約卅％。

杜拜土地局統計顯示，今年第一季杜拜房地產交易總額暴增三十八％、達六一○億迪拉姆（約一六六億美元）。

但房仲業及銀行開始擔心，杜拜房價漲不停，可能重演二○○九年債務危機；那一年年底，杜拜政府宣布其國有控股企業「杜拜世界」因無法償還債務，需進行債務重組，引爆債務危機，並造成全球金融市場震盪。
防範！ 房地產交易稅提高到四％

杜拜當局強調，已意識到風險，並採取監管措施減緩需求成長，包括將房地產交易稅提高到四％，阿聯央行出手限制銀行業的房屋放款最高額度等。但這些措施與香港、新加坡等打房相比，仍算是小兒科。

匯豐中東北非區首席經濟學家威廉斯（Simon Williams）表示，從金融機構對營建業放款大幅增加來看，杜拜政府似乎無力穩定資產價格，當局必須拿出更積極的政策行動，不要等到泡沫真正形成，就為時已晚。

為了提升國有財產的標租成效，財政部國產署昨（16）日宣布，自6月起陸續推出59處國有房屋、土地，以公開招標的方式釋出，並修改相關法令，有條件開放承租人申請建照，可興建住宅、商辦等建物，每年只要繳交權利金，就可享用10年或20年的使用權，以利國產活化。

國產署副署長李政宗表示，為加強國有資產的活化，已修正國有非公用不動產出租管理辦法，並訂定最新標租作業要點，放寬核發使用執照予建築用地，提高使用年期及國有不動產的使用強度，另外將加收權利金，以挹注國庫收入。

李政宗說，國產署五區分署已選列共59筆國有房地，自6月起陸續推出標租案，包括台北市精華地段、桃園、台中、彰化、台南、屏東及離島金門，都有標的釋出；土地方面的總權利金底價達35,848萬元，歡迎有意承租者把握機會競標，將於6月底前開標。

國產署表示，在59宗標租案件中，以雙北市4宗標的最為吸睛。台北市中正區釋出大樓出租，位於重慶南路一段49號11樓，鄰近捷運台北車站、台大醫院站，附近商圈發展成熟，生活機能完善，租金起標價僅101萬6千多元，由投標租金最高者得標。

官員指出，台北市大安區永康街也有公寓標租案，租金起標價為48.2萬餘元，附近鄰近金華國小及永康商圈，新北市則有中和區興南路的住宅釋出，生活機能均屬完善；官員也強調，國有房地的承租期間，最長為5年，而且不得續約，後續將視市場反應，適時檢討標租條件。

在國有土地方面，桃園縣龜山鄉華亞一路釋出污水處理場用地，面積達10,862平方公尺，是這波標租中面積最大的標的，總權利金底價達10,434萬元。

依據國產署最新標租辦法，凡是國有房地，如公寓或商辦的年租金底價，將按照市場行情查估，因此，部分位在縣市都會地區的標的，租金將比以往提高，而在國有地上興建住宅等建物的承租人，等租約到期後，也必須將建物無償移轉給政府。

政府緊縮房貸嚴打豪宅，但價格始終壓不下來！內政部昨公布最新實價登錄資料顯示，今年3月台北市信義區豪宅「皇翔御琚」成交一戶9樓案，總價8.3453億元，刷新豪宅實價揭露總價新高，換算每坪單價277.3萬元，僅次於先前揭露「帝寶」的每坪298.2萬元，買家為神腦國際總裁林保雍（見圖，本報資料照片）及其弟林保永，以現金購得。

林保雍出身台中石岡窮困農家，一手創立年營收逾300億元的手機通路神腦集團，事業除橫跨網通、電子通路等產業，版圖更擴及兩岸。62歲的林保雍，身價至少40億元。

據瞭解，「皇翔御琚」5月又成交一戶，由丁姓與吳姓兩位自然人共同買入，樓層更高為15樓，也是現金交易，房仲業預估，每坪單價將超過280萬元，比林保雍買的9樓更貴。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛說，「皇翔御琚」9樓總成交價高達8.3億元，締造豪宅實價揭露總價新高，顯示即使政府打房，但具有指標性的豪宅，仍然有買主願意進場承購。

而北市信義路5段、前總統陳水扁曾入住的「寶徠花園廣場」，價位維持不墬，2月成交1戶18樓、總坪數122.82坪、總價1.85億元，未拆算車位，每坪單價150.6萬元，符合市場行情。

房地產業者透露，豪宅有名人加持，更顯價值。如「皇翔御琚」買家有廣達副董事長梁次震等人；「寶徠花園廣場」則有全聯福利中心董事長林敏雄、神通集團股東苗豐全等人入住。

至於北市仁愛路「帝寶」住戶，非富即貴，自2005年開始交屋，房價高不可攀，就算有錢也不見得買得到。入住「帝寶」的名人前後有藝人小S、前副總統連戰、頂新魏家兄弟、名媛何麗玲與李珍妮，力晶董事長黃崇仁、鴻海董事長郭台銘，河南丹尼斯百貨集團董事長王任生等。

黃舒衛強調，今年來政府對高總價豪宅加強查稅與管控，今年整體北市豪宅量能確實較去年萎縮，日前亞太會館改建的「陶朱隱園」雖然喊出每坪800萬元天價，但實價網尚未出現每坪300萬元以上豪宅交易紀錄，顯示投資客已漸保守，但自住需求仍在，豪宅市場仍以個案表現為主。

國泰金今(16)日公布6月國民經濟信心調查，受惠全球經濟情勢穩健，及歐洲央行寬鬆預期，民眾對股市樂觀指數由負轉正，且升至去(2013)年4月來14個月新高。儘管政府祭出囤房稅打房，但仍有38.4%民眾認為，下半年房價還會再漲。


　　台股持續站穩9200點的高點關卡，在全球經濟穩健、預期歐洲央行寬鬆下，支撐台股從5月下旬起重啟漲勢，創近40個月新高，帶動民眾投資信心轉趨正面。國泰金表示，6月民眾對股市的樂觀指數由負轉正，升至去年4月以來的新高。其中34.2%受訪者認為，未來半年台股會上漲，且也有20.3%想將現金轉入股市，風險偏好指數則創下27個月以來新高。


　　由於預期加薪機會大增、台股上揚機會大且經濟好轉等心理因素，民眾大額消費意願跟著提高，有27.2%受訪者增加未來大額消費的意願，同樣是27個月來首度出現「正意願」，對經濟成長是好消息。同時，景氣燈號續亮綠燈，帶動民眾經濟信心，民眾對景氣樂觀展望因而終止連續3個月下滑。


　　至於為抑制房價繼續飆漲，立法院上(5)月三讀通過囤房稅，將非自住房屋稅率由現行房屋現值的1.2%至2%，調高為1.5%至3.6%。不過，有47%民眾認為，不會因囤房稅而影響買賣房產的意願，僅有16.7%未來將大幅減少買房意願，23.5%會小幅減少買房意願。


　　值得關注的是，囤房稅出爐後，民眾對於未來半年居住地房價的預期看法分歧，有38.4%的民眾認為房價還會再漲，比例已較去年11月時的52.3%，大幅下降13.9%，但相對來說，有31.3%的民眾認為房價將走跌，持平看待房價變動的比例也有30.2%。

遠雄要推礦坑社區？因礦災沉寂近30年的土城海山煤礦舊址，7年前被遠雄建設購入，計畫在年底推出每坪逾40萬元、總值數千億元的大型造鎮計畫，但趙藤雄因桃園合宜住宅案遭押，也為這個礦坑造鎮建案投下重大變數。
據了解，95年10月，遠雄建設以20多億元向海山煤礦公司購入煤礦周邊21公頃土地，擬比照北大特區造鎮規模，規畫興建12棟、可容納2000戶、逾7000人居住的大型造鎮計畫，「海山煤礦能住人？」迅速成為地方茶餘飯後的閒聊話題。

不少民眾認為，海山煤礦礦坑深入海平面下數10公里深，甚至還可以綿延到三峽、大溪，連老礦工都不知道坑道挖到哪，這樣的地質環境倘若興建大樓，不會有安全疑慮嗎？

更讓人擔心的是，當地發生過死傷重大的礦災，在這樣的地方蓋房，「究竟有誰敢住？」對此遠雄副理蔡宗易強調，遠雄僅購買原本的員工宿舍、中山室等礦區外圍土地，興建基地與災變發生地區「完全錯開」，礦坑土地仍屬海山煤礦所有。

遠雄建設也表示，根據經濟部礦務局、文化大學地質系所整理礦區資料套圖顯示，基地土地均位在礦區外圍，基地內及周邊並無採掘紀錄；另100年2月基地內地球物理探查礦坑分布，也確認開發範圍內並無任何廢棄礦坑、片坑及礦坑聯絡道。

遠雄董事長趙藤雄曾表示，早年他從苗栗後龍北上奮鬥時，曾在海山煤礦附近的土城國中當過板模工人，見證海山當地盛況，因此對海山造鎮案相當重視。

當地房地產業者表示，近年土城有不少推案，精華地段也站穩每坪50萬元，由於海山煤礦舊址距捷運永寧站不遠，附近建案牌價達每坪35萬元之譜，業者估計，遠雄海山煤礦造鎮計畫，每坪應在40萬元以上。

趙藤雄因案被押進台北看守所，導致遠雄內部人事調整，年底的海山煤礦建案是否會因此生變？值得進一步觀察，而新北市工務局昨天表示，尚未收到遠雄海山煤礦建案的建照申請案。

而除了海山煤礦要建大型社區，73年三大礦災之一的海一煤礦舊礦區，目前則由行天宮興建「橫溪恩主公護理之家」，封坑後的海一僅剩溪東路上的公車站牌上，還留有「海一」之名。

海一煤礦原為三峽聞人陳天賜所有，災變廢坑後賣給行天宮董事長黃忠臣，考量到銀髮族需求，行天宮在礦區舊址興建「橫溪恩主公護理之家」，預計106年完工，將結合恩主公醫院，建構全人醫療照護體系。

新加坡、香港政府頻出手打房，星、港兩地投資客現蹤台灣豪宅市場？根據實價與地籍資訊，台北市兩大豪宅「頂高麗景」、「潤泰敦仁」紛傳出有新加坡、香港買家進駐；業者推測，近期星、港兩地打房，資金確有機會轉來台灣，未來台灣豪宅開出「國際盤」的機會將更多。

五月時，大安森林公園第一排的豪宅「頂高麗景」出現最新移轉紀錄，其中九樓賣給綿衍投資公司，其負責人具有新加坡商背景。壹傳媒集團主席黎智英在預售時便一口氣買下此豪宅五戶。

至於甫移轉的九樓戶，貸款設定金額為一．八一億元，坪數約二二一．九七坪（包括三個車位，坪數約五十九．○七坪）；假設貸款五成，車位價格每個以四百萬元推估，每坪價格推估約一七七．八二萬元。

另，實價網最新揭露資訊，潤泰總裁尹衍樑居住的北市豪宅「潤泰敦仁」，一月成交一戶，總價二．五二億元；再對照地籍資料，新買家是一月甫成立台灣公司的英屬維京群島商盛欣投資有限公司，負責人為浦炳榮。他曾是香港的太平紳士，也擔任過中國人民政治協商會議廣州市委員會委員。

市場人士推測，可能是近來香港、新加坡政府頻出手打房，導致兩地資金有轉向投資台灣豪宅的趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，香港政府祭出額外印花稅、雙倍印花稅、買家印花稅等三大打房政策，已重創香港房市交易量；過去確有部分港人看好台灣房市，其中又以媒體業老闆最愛，但在國內房價水準也偏高的情況下，若有港資購入，應該只是零星個案。

中華民國不動產仲介經紀商業公會全國聯合會昨（17）日全面改選，由獨立參選的上櫃建商、富旺國際董事長林正雄當選第7屆理事長。林正雄指出，上任後，全國聯合會將全力推動「不動產仲介經紀業評鑑制度」，今年底前將輔導3,000家、約占全台5成房仲業者通過評鑑。

全台每年房屋買賣移轉約40萬棟，其中約有55％是透過合法業者交易。林正雄表示，為提升社會大眾對房仲業的信賴度，「不動產仲介經紀業評鑑制度」評鑑結果將分「特優」、「優等」兩級，通過評鑑的業者將發給有效期2年的評鑑證書及標章，期滿後得重新申請。

林正雄強調，截至今年5月底，不動產經紀營保基金總額已達18億元，10年來因合法業者居間成交而產生糾紛案僅43件，而每年經由合法業者居間成交的案件總數約25萬棟，發生交易糾紛的件數微乎其微，「這都是房仲業者不斷自律和密集教育訓練才有的自豪成果」。

此外，林正雄表示，目前不動產經紀業有5項重大法令，急需業界共同關心與努力，包括奢侈稅退場機制、捍衛專業人士執業權利、不動產說明書調查項目轉嫁的不合理、服務報酬備受干預，以及斡旋金上限規範所帶來的失衡現象。

林正雄舉今年9月15日生效的「取消二類謄本調閱權利」為例，此舉已對不動產業造成嚴重衝擊，全國聯合會認為，最低的底線應提供經國家考試合格的經紀人、地政士、律師、估價師等專業人士，仍然保有二類謄本調閱的權利，否則，不動產業全聯會組織不排除以行動捍衛執行業務的權利。

甲山林廣告機構董事長祝文宇為旗下掛牌上市公司─愛山林建設開發公司，挑中了新的企業總部大樓，選擇私交甚篤的哥倆好─興富發建設董事長鄭欽天，位於台北市大直金泰段的知名地標「台北時代廣場CBD」辦公大樓，一起當「厝邊」。這棟辦公大樓預計2015年第2季完工，一家是代銷龍頭、一家是營收天王，可望在落成啟用後雙雙喬遷進駐。

愛山林董事長特助潘志建昨（17）日表示，愛山林董事會決議以7.18億元，買下興富發大直的「台北時代廣場」辦公室662坪，作為未來的新企業總部，愛山林明年下半年130多位員工將正式進駐。

潘志建指出，至於愛山林的母公司─甲山林廣告和甲山林建設，多年來一直在忠孝東路四段神旺大飯店旁的辦公大樓、還有市民大道「京站」、南京東路七段辦公室，隨著業務規模逐年擴大、員工人數逐年擴編，辦公空間也愈來愈不敷使用，後續還要繼續徵才，因此屆時有可能陸續喬遷到「台北時代廣場CBD」。

興富發目前在敦化南路二段的「潤泰金融大樓」擁有總部辦公室，由於近10年來企業規模也飛快躍進，但迄今每年推案已壯大到5、600億元，辦公室面積也快不夠用。興富發副總經理廖昭雄表示，因此興富發計畫2015年年中喬遷到「台北時代廣場CBD」頂樓，作為新的企業總部。

興富發「台北時代廣場CDB」占地3,253坪，規畫A、B兩棟10層樓高的辦公大樓，總銷約240億元，每坪開價平均約140萬元，年初已委由愛山林建設開發代銷；此次愛山林買下「台北時代廣場CBD」一整層樓，換算每坪單價約108萬元左右，研判主要是因為鄭欽天和祝文宇超級「麻吉」，因此獲得友情價。

力麒（5512）董事長郭淑珍昨（17）日在股東會上表示，今年公司本業預計推「力麒御品」、「力麒Park」和「牯嶺街B」三大案，總銷上看90億元；轉投資水務工程的山林水擬明年1月上興櫃、第4季拚上市；飯店事業的易福則將在明年第3季重新申請上櫃，兩大金雞明年轉投資效益顯現。

力麒昨日股東會承認去年財報，稅後純益7.1億元，每股稅後純益0.97元，通過發放現金股利0.5元。郭淑珍指出，今年下半年營建本業將推「力麒御品」、「力麒Park」和「牯嶺街B」三大案，前兩案將在7月先行潛銷，「牯嶺街B」計畫部分預售、部分先建後售。

中央銀行穩定房市政策不鬆手，在祭出一連串特定區域房貸管制措施後，新北市部分緊鄰管制區域房市，成為投機客標的，央行下周四將召開理監事會議，不排除進一步擴大管制區至五股、泰山等區域。相關人士說，房市多頭氣氛已降溫，此時是否再擴大管制區，讓央行頗為難。

業者認為，央行若未擴大管制區，可能要求銀行比照青埔、南崁及台中七期等地，採取降成數、取消寬限期及調升利率等「自律措施」。

銀行業者說，九十九年六月及十二月央行相繼祭管制措施後，新北市部分特定地區「旁邊」的行政區，因貸款不受限、房價較低，及房價具比價效應，反而成為投機客「炒房天堂」。

某大商銀主管透露，炒房客大舉轉移陣地，近年來五股挾機場捷運等題材，房價跟著衝高，但因推案量大，空屋率已偏高，尤其是泰山區的貸款屋。業者還說，不少投機客資金大舉南移，台南和高雄等都會區房價上演「補漲行情」；特別是高雄市，房價「根本沒有下修的跡象。」

值得注意的是，美國短期不會升息、國內外景氣仍在緩步復甦，加上大陸經濟處於調整期，業者認為，預料本月底央行將按兵不動，維持原利率不變。

業者也發現，央行採一連串管制措施後，仲介業結合投資客狂炒房，致房價狂飆的情況已改善；但過去三年來房價不跌反漲是不爭的事實。

由北市府和國防部合作開發的「銅山街國有地設定地上權案」日前公告招商，地上權存續期間為70年，權利金底價訂為6.8億，是位在北市精華區5百坪的住宅區用地。若日後業者順利開發為住宅，對有意購買地上權住宅的民眾來說，雖然售價通常只需一般住宅的6?7成，但在購買前有些風險仍須搞懂。

占地501坪的「銅山街國有地設定地上權案」，鄰近台大社科學院和台北商業技術學院，半徑1公里內的範圍就有捷運善導寺、忠孝新生、東門和大安森林公園4個捷運站。財政局表示，該案在都市計畫使用分區為第三種住宅區，標售底價6.8億，8月6日將截止投標。

若日後業者順利開發為住宅，民眾在購買地上權住宅仍須注意其風險。例如地上權住宅只有房屋使用權，沒有土地所有權，雖然要繳納權利金、地租和房屋稅，但不必繳地價稅，轉售時也不必繳土地增值稅。

地租多為公告地價的5%，在使用年限屆滿時，土地所有權人（政府）就會依合約取回土地並擁有房屋，或雙方續約繼續使用。

房產業者提醒，買方買進地上權住宅後，房子價值會隨時間遞減，但每年繳的地租卻隨公告地價調高而越來越貴，住戶因此陷入「越租越貴」的窘境。

以北市松勇路百坪地上權住宅為例，1999年每月地租約4萬元，15年後地租已漲到近7萬元，假如市府又調高公告地價，10年後，住戶恐怕每月要繳數十萬地租，比住五星級飯店還貴。

永慶房屋今(18)舉行下半年房市展望，永慶房產集團事業群總經理葉凌棋表示，由於今年上半年房市有學運、政治、社會及氣象等利空議題干擾，打亂了市場銷售，使得329、520兩個檔期表現不佳。而下半年又有選舉活動，加上打房政策持續，因此預估，今年下半年房市將維持價格平盤高檔橫向整理的格局。

葉凌棋分析，首先是三月中旬太陽花學運，而學運潮結束後，雙張會打房宣示「兩年房價跌三成」，銀行又緊接著進行房價跌三成壓力測試；到四月中旬，反核四遊行開始，五月又進入梅雨季，連續三波梅雨到六月初，期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，等於上半年房地產原本的銷售旺季329及520檔期全部被打亂。


對於下半年房市預估與看法，葉凌棋認為，上半年房市呈現價小揚量縮，交易量較去年同期萎縮，下半年仍維持超低利率，房價修正幅度有限，且市場以自住買盤為主，房市預估價持平或微漲。而受到容積獎勵新制影響，各大建商卯足全力搶照推案，再加上中古市場原本獲利了結潮，下半年市場供給可望再提升，屋主價格有機會軟化，選前是好的進場時機，換屋、置產客可趁機進場。消費者可趁下半年政府打房及市場供給量大之際，價格彈性擴大，看屋選擇性多，認真進場議價。而預售市場價格將更加透明，實價登錄制度將更即時，更完備，民眾更可大膽進場議價。

另外根據統計，今年1-4月陸客來台人數已經突破130萬大關，較去年同期成長34%；且自今年8月起，將開放第四波試點城市，陸客觀光商機將持續成長。葉凌棋指出，重點陸客商圈如士林夜市、饒河街夜市、逢甲夜市、六合夜市、永康商圈、中山北晶華商圈等店面商圈範圍擴大的區域，市場需求仍強。雙北市市中心捷運辦公、店面，因陸客、陸資及台商回流商機仍在，後市仍可期待。下半年松山線通車，將成為市中心商用市場最大熱點。

最後，葉凌棋提醒，選前政府仍積極調控，財政部仍持續查稅，房市投機不宜心存僥倖。整體而言，房價預估「平盤高檔盤整」趨勢不變，但提醒消費者應有風險意識，不宜採用過度擴張信用的購屋方式，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加小心。屋主可配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，趁買氣持穩之時，盡早獲利了結，以維持手邊現金水位，避免政策、市場變動造成資產減損，甚至無預期的虧損。

創造利多

無論景氣、買氣怎麼變，建商對下半年房市依舊信心滿滿，以承攬公共及民間工程為主的長鴻營造，昨天表態將跨入建設、成立土地開發部門，採多角化經營。近日風波不斷的甲山林董事長祝文宇還說：「時機不好時，反而是民眾考慮進場的時間！」

打房只打高價宅
長鴻營造董事長吳啟章昨天在股東會表示，目前以公共工程為主，房市景氣對營收並無直接影響，外傳缺工問題也不嚴重，去年已成立土地開發部門，「這是營造業趨勢，讓業務能有更多元發展。」對跨入建設開發頗具信心。

祝文宇昨天也在愛山林股東會表示，政府打房是打高總價、高單價產品，一般產品市場依舊活絡，建議民眾「危機入市」。

儘管下半年有7合1選舉變數，祝文宇從市場、景氣2大方向分析，認為全球經濟環境都還不錯，台灣長期處於低利，投資房市具備獲利條件。

但祝文宇也坦言，受葉世文弊案影響，近期各案場來人量少了5成，但高雄因房價基期低，市中心仍有2字頭房價，吸引在北部工作的南部人回鄉買房。


工商時報
祝文宇：又沒作壞事

官員弊案最近火燒房地產業界，到處「蘿蔔蹲」，前天（17日）晚間10點多司法界傳出，興富發建設在基隆信義區深澳段「真愛花園城堡」案， 負責代銷的甲山林機構涉及未依法申請搭建樣品屋，經過部分媒體登載後，昨（18）日至少有興富發、潤隆、愛山林3家營建上市公司被捲入者都發表聲明。

甲山林機構董事長祝文宇昨天一早要主持愛山林股東會，湊巧昨天清晨6點就被叫去庭訊，問了10幾分鐘就出來，回家換洗後直接趕赴股東會。祝文宇依然不改率性原則，坦盪盪和媒體暢談。

他說，又沒作壞事，有什麼不能面對媒體的，他說甲山林依法代銷，而且只是為了先搭建樣品屋和接待中心，進行鋤草而已，可是才鋤草就被罰6萬元，所以就請民代了解，其實找民代了解是很正常的事，不然我們不曉得要怎麼辦。

祝文宇被問到葉世文低價買甲山林新莊的房子，他回答是他買得早，我們很多買我們房子的客戶都賺錢，不能說他買得早、有賺錢就有錯。

至於今年市場，祝文宇指出，去年愛山林代銷案銷售量是800億元，今年迄今已銷售近200億元，和去年同期相比是比較少；至於來人則衰退快一半，葉世文弊案確實影響房市觀望氣氛，但相信此時也是「危機入市」的好時機。

此外，興富發聲明，「真愛花園城堡」為潤隆建設與白天鵝機構合作開發的個案，並非如媒體所稱係甲山林機構與興富發建設合作的個案，興富發並未投資。

其次，興富發指出，按一般建設公司委託代銷公司全權負責的委託銷售合約，均會規定要求代銷公司必須遵循法令設置樣品屋與銷售廣告道具等，若代銷公司違背約定要求未循法令執行，則由代銷公司負完全責任。同屬泛興富發集團的潤隆也指出，此案基地位置與樣品屋設置地點不同，建照申請完全依法辦理，與報載代銷公司於他處設置樣品屋無關。

永慶房產集團18日公布2014下半年房產趨勢前瞻報告調查結果，仍有高達4成2民眾看漲未來1年房價，不過，未來3個月房價「看跌」比例達3成6，創近1年半來的新高，超越「看漲」的3成3。同時，有4成7民眾認為，未來半年是售屋好時機 ，為歷次調查第二高 ，獲利了結仍重。
這項問卷調查採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員，問卷調查時間為5月19日至6月3日，回收有效問卷數為1425份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.6%。
根據調查結果顯示，仍有高達4成2民眾看漲未來1年房價，而未來一季房價看法則轉為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例36%，為近1年半新高，看跌比重較上季小幅增加3個百分點，僅33%民眾看漲，跟上季一樣。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，房價相對高檔，而政府房市調控、查稅積極，再加上年底七合一選舉影響買氣，民眾對短期房價看法轉為小幅修正。

反觀民眾對未來1年房價看法，黃舒衛表示，本季「看漲」未來1年房價比重42%，與「看跌」的40%，兩者均較上季一樣，漲跌看法拉近，顯示排除選舉的過渡因素干擾，民眾對長期房價信心仍呈樂觀，與上季差距不大。

雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面。調查結果指出，高達53%民眾回答「不是」，較上季56%減少了3%，27%認為「是」購屋好時機，較上季小幅攀升。黃舒衛分析，調查顯示房價看漲、政府調控、房價鬆動、買屋抗通膨、委售量增是民眾未來半年願意進場原因，而「高房價」仍是影響民眾進場的關鍵。

在不願意進場的原因方面，房價居高不下(49%)，仍舊是民眾不認同未來半年購屋好時機的主因。其次，上季仍有34%預期房價下修，不是好時機，但本季即使有官方「兩年房價跌3成」的宣示，但只剩19%認為會影響到進場時機，顯示市場剛性需求對價格議題呈現鈍化。此外，排名第三是年底選舉變數從上次調查的最低占比，躍昇10%，越接近年底，選具議題影響程度越大。

在「售屋」好時機方面，根據調查顯示，未來半年「售屋」好時機比重由49%回落至47%，比重小幅修正，不過仍是歷次調查次高。在理由方面，以「再漲有限」(45%)最高。黃舒衛分析，加計「避開跌價風險」、「建商推案潮、賣壓湧現」、「選舉變數」、「升息壓力」，共95%，顯示民眾獲利了結心態仍濃厚。

此外，根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 ，房地產連十季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，新台幣定存排名第三。黃舒衛分析，自2012年總統選後，房地產已連續10季奪冠，比重有小幅回升。民眾購置房地產(24.2%)的意願仍最高，比重較上季增加，而股票(18.2%)，定存(10.4%)，分居第二、三名；外幣、人民幣計價商品，衰退最多，顯示房地產保值需求不減，消費者仍最看好兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具。

在囤房稅政策對房價影響方面，根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 ， 41%民眾認為囤房稅會讓房價下跌，近6成則認為無影響、房價還會上漲。至於民眾認為政府哪些政策對年輕人解決住的問題最有效? 調查結顯指出，26%認為廣建合宜宅可以解決年輕人居住問題，20%則認為低利優惠房貸有效。

為維護租稅公平、杜絕個人取巧逃漏營業稅，國稅局將全面展開今年度「個人房屋移轉查核作業」，將102年度個人銷售房屋達6戶以上情形，列為重點優先查核對象，即日起至7月底為輔導期，8月1日起正式執行查核。

南區國稅局東港稽徵所解釋，基本上只要是個人以營利為目的，購買房屋或標售法拍屋再予以銷售，都得被課徵營業稅，不論銷售戶數幾戶，但基於稽徵人力有限，因此將先針對買賣6戶以上（排除自用住宅或受贈、繼承取得房屋）情形查核。

稽徵所強調，6以上只是優先查核重點對象標準，並非只買賣6戶以下就不須繳納營業稅，只是不會被優先列為查核重點，但稅局仍可透過資料清查或檢舉方式查核，提醒民眾不要誤解。

查核目的在於避免民眾將房屋買賣視為投資工具，利用買賣房屋賺取差價。東港稽徵所表示，個人若遭稽徵機關查核，則須補繳營業稅，如果經查還符合設有固定營業場所、具備「營業牌號」、僱用員工處理房屋銷售等，還須補辦營業登記。

財金部會嚴控不動產授信，部分銀行為擴大可承作不動產放款業務，將金融同業往來額度列在授信業務項目，擴大授信餘額規模，以利承作更多不動產融資，被金管會下令3個月內作調整。

金管會日前金檢發現，國內銀行跟大陸銀行合作辦理的進口融資墊款業務，這項屬於金融同業往來的業務，卻有部分銀行列在授信業務項目，由於有變相擴大可承作房貸業務之虞，被金管會要求調整。據了解，被發現有此現象的銀行，有不少是外商銀行在台子行。 根據銀行法規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30％。

除此，為避免金融機構風險過度集中在不動產放款，金管會2011年起對銀行承作不動產放款，列出3大管制標準，逐年作檢視。 對於未達標準的銀行，金管會會先發函要求提改善計畫，如果未能有效改善者，金管會則會要求增提備抵呆帳，以健全銀行經營。

永慶房屋不僅連續2年蟬聯《工商時報》臺灣服務業大評鑑房仲第1名，第一線的服務人員，也在服務業評鑑個人獎項上獲得肯定。永慶房產集團業管部協理梁原逞表示，這代表著永慶的貼心服務DNA，已從上到下，深入每位員工心中，並且化為行動、時時力行。

梁原逞表示，永慶服務不斷在優化，今年將服務的SOP再升級，特別加上WHY與HOW，讓門市經紀人知道為什麼要做這些事，就好像遞名片是要讓客戶認識你，而不是遞名片這個動作，要讓員工更清楚知道做這些動作的價值與意義。例如帶看時提供客戶鞋套，讓客戶不用下雨天淋濕鞋還進屋主房子，讓買方自在，也讓賣方安心。此外，永慶更推動STP(Situation,Timing, Personal)的落實，依情境、時間和對象的不同，提供客製化服務，如針對年長者、孕婦等或搭配節慶都會有不同服務。

梁原逞說，永慶不僅透過微電影將感動案例影像化、故事化，更搭配情境式模擬演練，培養經紀人觀察及傾聽能力。梁原逞進一步指出，要建立團隊服務補位機制，服務不是僅有一個人的事，如何相互補位，發揮團隊力量更為重要，永慶9成的交易都來自團隊合作成交。

今年榮獲服務尖兵獎的永慶房屋中和景安直營店經紀人劉賜星表示，公司訓練基本就是SOP流程，然後再進階到STP，而STP則屬於個人魅力，貼心服務在當下是無法預測的，必須發自內心做起。

建商日勝生昨天舉行股東會，由於日勝生「美河市」案產權紛爭，日勝生去年七月提供卅五點三億元擔保金聲請仲裁，導致去年股利縮水，引發小股東抗議。日勝生發言人周惠玉表示，未來將朝向民間購地合建等方式為主，「政府的案子盡量不碰。」

「美河市」案因權益分配比率問題遭監察院糾正，導致土地移轉問題未解。周惠玉表示，去年初「美河市」完工後，市府一直未能依約辦理產權登記，日勝生為盡速完成產權登記，去年七月與捷運局簽署協議書，提供卅五點三億元擔保金，由捷運局在九個月內針對美河市案重鑑價。

對此，周惠玉表示，日勝生以承接政府標案起家，光是政府合作開發案就占了營業額九成，除了「美河市」案尚待仲裁外，目前在手案件還有總銷金額高達四百五十億元的浮洲合宜住宅案，今年底一區可望完工。

根據彭博報導，台北市房價過去十年大漲近二倍，貴到年輕人無法負擔成家立業，就連三十幾歲收入不錯的首購族高中教師，花了四年時間還是找不到買得起的房子，不敢娶妻生子。
三十六歲的高中公民老師黃益中對彭博表示，他每月薪資及撰寫教科書等收入加總達八萬元，約台灣民眾平均收入的兩倍，卻仍買不起房子。

黃益中今年三月成立台灣居住正義協會，推動房價負擔合理化等房市政策改革，「過去我不瞭解，但現在懂了，台北房子不是讓人住的，是讓人賣的」。

根據信義房屋，台北市住宅平均約三十二．六坪，到三月底的住宅均價約二二二○萬元；在第一季經濟成長趨緩、出口需求減弱、房市開始降溫下，交易量季減十四％，至八二一四筆，但房價只跌了一．三％。

彭博報導指出，台灣房市近年來大漲，主要與政府放寬規定、激勵台商把資金從中國移回，以及中央銀行調降利率刺激經濟有關。

報導指出，四月份台灣平均房貸利率僅一．九六％，且二○○九年二月以來一直低於二％。央行數據顯示，台灣五大行庫二○一三、二○一二年每月平均承作房貸為四五○億、四四九億元，而二○○三年僅一九八億元。

房市熱絡，土地成本相較低廉的基隆市房地產，近年來跟著水漲船高；但是由於超過九成以上的基隆市土地屬於山坡地，開發成本相對較高，因為房地產火紅，才讓建商紛紛進駐，卻也因此衍生建商找民代關說施壓，要公務員放水的事情產生。

房地產價格停滯多年後，因為台北居大不易、造成購屋族紛紛轉向台北周邊的南港、汐止或是新莊、泰山等地，使得三、四年建商紛紛到基隆市獵地。根據房地產仲介的陳姓業者表示，近年來拜房地產逐年攀升，汐止區新建案都喊到一坪六十萬，漲勢蔓延到七堵，以火車站周邊的每坪廿四萬元，一路漲到三十幾萬元，連帶周邊電梯大廈、老舊公寓也隨著水漲船高。

而田寮河兩側的新大樓房價頻創新高，以最近在信義區公所旁邊新推出完工的豪宅，喊到一坪四十萬元，至於尚未動工中的田寮河旁新豪宅，則喊價四十萬元到五十萬元。至於這次鬧出新聞的「真愛花園城堡」，位在深溪路上，房仲業者預估一坪會喊到廿萬元。

由於基隆市區內缺乏大型土地可供開發，建商只好退而求其次找山坡地，但這些均涉及坡審、水保等問題，若依照程序跑公文流程曠日廢時，還不一定可以通過，而因法令嚴苛開發受阻，衍生建商找人協助打通關節，才有民代施壓、官員收賄的弊案爆發。

坐擁絕佳視野成為現代人居住的奢求。住展雜誌表示，緊鄰自然環境如水岸，或基地旁人為設施高度較低、留存空地多，如學校或公園等才能造就永久大棟距及寬廣視野，房價自然有差。

住展雜誌主編施絢傑指出，在城市中須具備怎樣的條件，才能造就令人欽羨的絕佳視野，包括通常基地臨水岸或蓋在半山腰，景觀、視野肯定較佳，主要是無人為建物遮蔽；水岸方面，則又包含河川、湖泊、海濱，甚至埤塘(多見於桃園台地)等。

他指出，淡水河是大台北最主要河川，淡水紅樹林水岸第一排景觀條件特佳，視野寬闊，已多次出現大量推案，第一排早已開發完畢，近期訴求景觀視野的推案，都在第二排甚至更高，行情從每坪45萬元到近60萬元都有，同區一般產品還在2字頭，兩者價差逾一倍。

同區半山腰上的小坪頂，居高臨下，視野佳，不過交通不便；近年市場景氣好轉，才有建商收購當地不良資產、重起爐灶，目前行情不斐，住展雜誌資料顯示，每坪甚至從40萬元到60萬元以上都有。

再往淡水河上游走，新北市左岸三重重陽段也一度以河景第一排水岸宅為標榜，頻頻出現開區域天價；不過也多開發完畢，少數有此條件的個案行情都要每坪60萬元以上，同區無景、無視野者則才剛上5字頭。

新店溪兩側河景宅同樣很早開發，近年推案已不多，最近一宗河岸景觀宅，要價每坪80萬元，比區域一般行情約60萬元貴至少兩成。值得注意的是，中和秀朗橋北側重劃案亦有水岸條件，視野不差，不過卡在河川管制問題，因此進度未明。再往上游走，近年也有以正對碧潭為主賣點的推案出現。

奢侈稅（特種貨物及勞務稅）實施以來，不少民眾明明沒有炒房意圖，卻因不諳法令規定或誤信代書、仲介業者，而被課徵高額奢侈稅；台北國稅局特別整理3大常見違章情況，提醒民眾注意。

台北國稅局說明，有些民眾誤以為有「直系親屬」辦妥戶籍登記，即符合奢侈稅規定的「自住房屋」，即使持有不滿2年就出售，也可以排除課稅；事實上，根據規定，自住房屋應由所有權人、配偶或「未成年直系親屬」辦妥戶籍登記，因此不包括「直系尊親屬」。

另外，部分民眾誤以買賣取得的不動產，2年內出售才課奢侈稅；至於「受贈取得」的不動產，則可排除課稅；不過，根據規定，「銷售因繼承或受遺贈取得者」，才不屬於奢侈稅課徵範圍，但不包括「受贈取得」的不動產，避免有心人士利用贈與規避奢侈稅。

台北國稅局並指出，也有人誤以為不動產「持有期間」的計算，是自取得不動產登記日起至完成移轉予買方登記日止；其實，「持有期間」應自取得不動產登記日起至買賣雙方「訂定銷售契約」之日止。台北國稅局也呼籲，民眾若出售持有未滿2年的不動產，且不符合奢侈稅「豁免條款」相關規定，應依法申報繳納奢侈稅，以免被查獲補稅之外，還被處以高額的罰款，得不償失。

坐落台北市中正區福州街的經濟部本部，建築物近五十年，建物、管線太老舊，不利節能，讓身為能源主管機關的經濟部頗為頭痛，決定研擬辦理都市更新，替老房舍找新生，將創下中央部會自辦都更首例。

據指出 ，經濟部前部長施顏祥任內即推動經濟部都更，現任經濟部長張家祝也同意繼續推動。官員說，近年公務預算入不敷出，編修大筆預算翻修房舍是「不可能的任務」，都更可望成為「兩全其美」的解決方法；尤其早期建物高度設限，未來不排除擴大辦公空間，讓四散的局處可回來辦公。

與林志玲豪宅比鄰

房仲業者表示，中正區位市中心，早期公有地占地面積大，後來都更、新推案的建物，每坪行情約90萬元。此外，經濟部也和不少豪宅、名人比鄰，其中最著名的就是第一名模林志玲，她2006年買下和平西路、牯嶺街路口的百達富麗頂樓豪宅。

近3000坪行情可觀

經濟部官員表示，占地近3千坪的經濟部，原地主為台電公司，經濟部原本向台電承租，一年繳納房租4千萬元，2006年決定買下，以每坪180萬的行情買下，總價18億元。不過，房仲業者評估，若以現在行情推算，土地行情倍增，每坪至少300萬元起跳，台電真是「虧大了」。

經濟部本部的房舍，陸續於五○到七○年代間完工，面對30年的都更年限綽綽有餘，一旦完成自地都更，社區地景風貌也將出現變化。

各局處可望回娘家

此外，官員舉例，交通部早期坐落博愛特區，後來新建的交通通訊傳播大樓，是由交通部出地、中華電信出資，工程完成後，雙方再依土地現值與總興建成本平均分攤。

至於未來經濟部辦公廳舍如何改建，官員坦言，目前尚未定案，因早期建物高度限制，目前經濟部最高僅有六樓，未來也不排除擴建樓層，讓更多散落各地的局處可回娘家辦公。

最老屋頂太陽能 在經部

台灣「最老」的屋頂太陽光電系統，就在經濟部。經濟部官員表示，十年前，當太陽光電還在起步階段，就斥資780萬元購置兩組裝置容量20瓩的太陽光電系統，但廿年下來，總計發電量還不到20萬度，雖然難以回本，但帶頭「示範」意義十足。
官員表示，北部日照量原本就難和中南部相比，當時委託工研院研究，為比較太陽電池在不同角度下的發電情形，以10瓩為一組，架設兩組傾斜角度各為10度和19度的系統。

據工研院運算，台北地區全年最佳角度為19度、夏季則是0度，不過，為避免灰塵、水漬影響發電，官員說，0度水平擺放雖最理想，卻不符實務需求，所以其中一組才從0度調整為10度。

官員說，近十年下來，兩組系統保固年限廿年，平常不需特別照料，台灣製造的品質堪用，目前仍像新的一樣。

值得注意的是，官員透露，頂樓是不錯的小型風場，當初曾考量架設小型風力機，但和太陽光電相比，還有低頻噪音、維修、天災等因素，且光買電瓶儲存電力，「就划不來」。

官員回憶，當初架設時，還必須考量樓板承載重量，兩組太陽能板，重量逾百公斤，部分更老舊的辦公樓層，如部、次長辦公大樓，都因考量安全，並未裝設太陽能板，屋頂改以綠化節能，也成為私房「後花園」。

松山區建物列黃單「應加強曝光」

人來人往的商辦大樓、知名連鎖麵包店門市，竟然都是921地震後列管的黃單建築！921地震後，北市共列管26處紅單建物、228處黃單，事隔10逾年，北市仍有1處紅單、47處黃單建物。民眾李毓瑋批評：「政府有列管就要有實際作為，不是置之不理！」

北市目前唯一紅單建築是北投區知行路「關渡黃金城」，因住戶還在協調要採重建或補強，尚未解除列管，黃單建築則分布各行政區。

「不想買這種房子」
松山區復興南路一段「惠國大廈」和南京東路五段「南京首都廣場」都被列管黃單，因是住辦大樓，上班族進出頻繁、1樓也設有店面。雖然社區先後有作外牆拉皮，但北市府最新公布的列管名單中，2社區仍在內。
「不會想買這種房子。」民眾楊哲維指出，政府應該加強資訊曝光，如果房子外觀看起來沒問題，根本不會想到是列管大樓。

未來還有補漲空間
雖然民眾觀感不佳，台灣房屋智庫研究員洪佩君說，「南京首都廣場」目前每坪69~74萬元，與周邊大樓行情差不多，而且捷運松山線即將通車，未來還有補漲空間，「惠國大廈」每坪74~79萬元，也沒有比較便宜。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，因黃單對安全並無明確影響，除非屋主急售，否則開價也不會下修。

北市府建管處將地震後受影響建物分為紅單和黃單，紅單恐有危害公共安全，黃單是須注意建物，市府已通知盡速修繕補強。建管處使用科科長洪德豪表示，針對黃單建築，會在發生震度4級以上地震後，逐一勘查結構有無毀損。目前部分黃單建築已在整合談都更。

嚇死人，東區地下一樓商場月租金竟要220.5萬元！最新實價登錄資料顯示，忠孝東路四段450.8坪的地下商場，月租金220.5萬元創下店舖租金總價最高的紀錄，單坪近4893元的月租金，也高於目前A辦大樓租金行情。

多高毛利率產業
「信義計劃區A辦的單坪月租金頂多3000多元。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一般地下室店面賣相差，但這筆位明曜百貨地下1樓，也是上月UNIQLO副牌GU宣布進軍台灣的據點之一，百貨公司穩定來客數為店面價值加分不少。

東區店面屢創總價、單價最貴紀錄。永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛分析，多數商圈有營業時間的限制，不過東區從早到晚都有商機，且都是精品、百貨、餐飲等高毛利率產業，空置率低，讓業者花大錢仍然拚命搶進。
另忠孝東路四段也有161.69坪的店面，短租31天就收入81.4萬元，也是實價租賃中，短租最貴的紀錄。

台北市最貴停車位不在帝寶，根據實價登錄資料，去年12月，位在仁愛路和延吉街的「仁愛皇家」，買一個停車位要價580萬，而足足比帝寶貴了140萬！最貴車位不在最貴社區，落在人車最擁擠的東區，代表這邊的車位真的一位難求，房仲表示，車位投資客專門鎖定人潮多、公寓多，但車位少的區塊，由於投資門檻低，車位又不需要維護，經常一轉手，就能獲利。>>

台北市寸土寸金，最貴的停車位說出來嚇死人，光是買一個車位要價580萬，根據實價登錄，位在仁愛路和延吉街的仁愛皇家，去年12月就有一個車位的買賣登記，成交價足足比帝寶貴了140萬，因為這裡緊鄰人車擁擠的東區，車位一位難求，來到地下室，小小停車場只停了11輛車就滿了，其中還有一個住戶，房子買晚了搶不到車位，必須到其他地方找車位停，這棟大樓就位在忠孝東路四段的巷子裡，同一條巷子，今年三月也有車位的交易紀錄，一個車位要價550萬，是台北市第二貴的停車位，而位在敦化南路二段的中鼎大樓，雖然屋齡比較舊，但是地下室的停車位買一個也不便宜，去年九月以450萬賣出，投資車位真的那麼好賺嗎？

房仲陳泰源：「你如果在台北市，2、300萬根本就不可能買到房子呀，車位投資門檻低，然後加上完全不需要保養，維護的費用都不需要，買了就可以立刻收租，投資報酬率接近2%。」

房仲說，就因為投資車位門檻低，加上也不需要特別維護，投資客專門專門鎖定公寓多、人潮多，但是車位少的區域，一旦這邊有民眾要單賣車位，馬上就以低於市價的價格，先買下手，不論出租或者轉售，都有不錯的報酬，但買車位也得小心，最好買有獨立產權，能夠單獨購買的獎勵停車位，而且還要先打聽，管委會是否允許，非住戶也能在這自由停車，免得花錢又不能使用，成了冤大頭！

中資天價搶標店面，竟淪為短期租約的特賣會場地。三年半前，具中資背景的亨得利以當時天價、每坪約五五六．六六萬元，標下台北市忠孝東路四段上的安泰忠孝分行店面；但安泰銀行搬走後，淪為短期租約的特賣會場地，現在這店面還處於空租狀態。

該店面坐落於台北市忠孝東路四段二三一之一號，面積約一六一．六八坪，介於捷運忠孝敦化、國父紀念館站間。根據實價網上已揭露該店面租金資訊，從去年一月到今年二月共揭露五次的短期租約，最短僅十五天，最長約三十一天；五次揭露短期租約合計租期一○九天，租金總收入僅二七○．六萬元，換算年租金報酬率不到○．四％。

曾接受亨得利委託租賃業務的第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，業主對於租金有期待，加上對出租對象有所堅持，因尚未遇到適合的長期租賃對象；且短期租約每月每坪租金均超過五千元，業主才會接受短租。

亨得利是在二○一○年十月，以九億五百元、溢價率二十三．七％的價格標下此店面；據透露，當時亨得利是為了拓展業務，開設自家鐘錶旗艦店，最後因已在忠孝敦化商圈的中心開設旗艦店，便暫停展店計畫，改以出租為主。根據商仲推估，該店面取得超過三年，至少增值超過兩成，每坪價格上看七百萬元。

台北市、新北市府地政局統計，5月建物買賣移轉棟數分別是3220棟、6004棟，比去年同期衰退18%、22%，房市反轉跡象愈來愈明顯。

瑞普萊坊董事長曾東茂說，政府打房力道轉強，除原有的奢侈稅外，也開始進行囤房稅、房地合一稅等政策討論，一旦賣方開價鬆動時，房價就會急速下修。

內政部統計1至5月建物買賣移轉棟數，台北市為1萬4212棟，比去年同期下滑14.8%，新北市為2萬5910棟，年減16.5%。 曾東茂表示，目前房價沒跌，但交易量持續下滑，未來房價很難再漲。

士林夜市金店面 每坪創450萬

捷運信義線的身價，實價登錄也掛保證！北市地政局統計信義線各捷運站交易發現，世貿、象山、大安森林公園及東門共4站的250公尺內房價每坪超過百萬元，其中東門站為雙捷運加上永康商圈加持，通車前後漲幅達13.9％最高。同是熱門商圈的士林夜市，昨天實價也揭露一筆每坪達450萬元的店面。

一般預期捷運通車話題會帶動房價漲幅，不過地政局以實價登錄通車前15個月和通車後5個月的平均房價比較後發現，信義線平均漲幅8.3％，與同時期全市平均漲幅8.4％相當，僅東門站、大安森林公園站漲幅超過1成。

東門13.9％漲最大
北市地政局地價科科長曾錫雄表示，信義線沿線地段精華，幾乎都是北市房價水準最高的地區，且捷運通車話題發酵已久，所以通車後平均房價漲幅並不明顯。

不過捷運東門站因具觀光效益，通車前後漲幅達13.9％最高，公寓每坪均價88.1萬元也是全線最高，大樓每坪均價103.3萬元，僅次於大安森林公園大樓103.9萬元。曾錫雄也指出，距捷運東門站步行5分鐘與5~10分鐘範圍的房價價差約9.7％，顯示距離對房價有直接影響，對大樓影響程度又高於公寓。

信義安和站較平價
統計信義線各站500公尺內住宅交易量也發現，實價登錄期共有1363件，交易最熱絡的是信義安和站346件，交易量最少的中正紀念堂站僅87件。

「去年年初知道信義線快通車時，詢問度明顯上升。」永慶房屋安和捷運店店長黃貴文表示，信義安和站是各站點中房價相對平實的區域，而且信義路南、北側房屋價差可達10萬元，預算有限的買方可往南側通化街找房，公寓每坪75~85萬元，大樓每坪80~90萬元。

捷運站周邊住宅房價高，精華商圈的店面單價更是驚人。據實價登錄最新揭露的資料，士林區大東路近士林夜市有筆坪數僅4.52坪的小店面，以總價2035萬元成交，換算單價卻高達450萬元，除了是士林夜市最貴店面，也是北市單價第4高的店面。

來客量穩定收益佳
住商不動產士林捷運店店長楊自立表示，士林夜市店面一位難求，目前單坪月租金約1萬元，投資報酬率約2.7％。他分析，這筆店面雖然坪數小、單價高，但有低總價優勢，加上來客量穩定，算成本不高、投資收益穩定的產品。

《都更條例》部分自4月26日起失效，為使進行中的都更能續推，北市府透過提高同意門檻、補辦聽證會程序讓都更繼續運作，北市首場都更聽證會昨天舉辦，吸引不少旁聽民眾塞爆會場！

2案皆100%同意
昨天聽證會由萬華區萬大段和華江段合建案率先登場，雖然2案皆是100%同意，仍有地主指出資訊不夠透明。都更案規劃團隊安邦工程顧問表示，即便已100%同意，還是花了不少時間討論，日後會再加強與地主溝通。

北市都發局正工程司袁如瑩說，公聽會和聽證會都是蒐集民眾意見，但聽證會採一問一答方式進行，當事人有疑問，就要由實施者或政府馬上解答，意見也會記錄下來，在審議會時供參。

對於都更加入聽證程序，廖錦盈建築師事務所所長廖錦盈認為，可以確保雙方充分溝通。地主林先生則批評，如果是文林苑那種爭議性強的案子辦聽證會就算了，100%同意的合建案也要辦，「根本是浪費時間。」
因過去並辦理無經驗，昨天也有不少建設公司和規劃團隊到場旁聽。

對台北大學建國北路校區活化，據了解，學校資產活化是財政部鼓勵活化重要一環，財政部促參司長曾國基證實，曾補助北大促參規劃費用進行可行性評估，是否要做研究機構園區，尚未提出詳細計畫。

教育部也表示，北大必須提出符合文教設施規劃計畫，教育部才會授權給他們進行校地活化。

台北大學搬遷到三峽後，有兩塊校地基地位於建國北路及民生西路，在台北市寸土寸金之下，皆屬相當精華地段，一旦開發，暫不需要進行土地使用目的變更，否則涉及土地還要回饋北市政府等問題，十分複雜。

曾國基說，北大建國北路校區希望以促參BOT方式來活化，當時促參司建議他們可開發國際學舍，類似國際村，專供境外生居住；另可規劃育成中心，結合研究機構單位，或與企業合作，推廣教育；同時也可興建國際會議中心出租給外界，作為自償性收入。

教育部官員說，公立學校校舍資產活化必須符合文教設施內容，才能授權給他們結合民間規劃，但詳細內容尚未送達教育部。

最新實價揭露，北市羅斯福路三段5.14坪土地，成交總價3,948萬，每坪單價高達767.8萬，創中正區商用土地第2高單價，推測買方幕後金主為資深藝人藍文青的寶舖建設。此外，寶舖建設推出的大安區小豪宅「水樹之間」高樓層成交單價210.3萬，也創下實價揭露以來，首度預售屋買賣出現每坪200萬元以上的交易紀錄。

內政部昨（16）日最新實價揭露，其中最受矚目的是，北市羅斯福路三段210巷附近的5.14坪土地，今年3月以總價3,948萬交易，換算每坪單價767.8萬，創中正區商用土地第2高單價，僅次於中壽2012年以36.79億買下西門町商圈遠東百貨寶慶店旁344.55坪的土地，每坪單價高達1,068萬元。

此次買方為自然人陳文鎮，已在該地區分3次收購周遭土地，分別為2010年以總價6.27億向國產局標得87.12坪土地，每坪單價719.49萬元；又在2013年以總價4,372萬，向瑠公水利會買下7.02坪土地，每坪單價622.6萬元，加上此次向政府買的5.14坪畸零地，總計陳文鎮已砸下約7.1億，整合該處約99.28坪土地。

值得注意的是，陳文鎮2009年10月以天價取得台銀標售的青田街住三土地，今年該地正式推出「青田青」個案，推案建商為寶舖建設；陳文鎮2010取得國產局土地時，即掛名寶舖建設董事長，而根據經濟部商業司最新公司登記，寶舖建設公司代表人為資深藝人藍文青。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，此次商用土地交易應為地主整合畸零地，所以願用高價購入；該地鄰近台大、公館商圈，且屬商二用地、容積率高達630％，以目前北市土地取得不易，都更修法尚未明確下，可創造出高度坪效，推估未來推案每坪120萬即可獲利。

此外，昨日實價揭露，大安森林公園第一排「水樹之間」預售案，14樓1戶面積58.23坪，交易總價1.19億，扣除車位每坪單價210.3萬元，是實價揭露首度預售屋買賣出現每坪200萬元以上的交易紀錄，而推案建商也正是擅長小基地推案的寶舖建設。

另外，士林區大東路近士林夜市附近4.52坪的小店面，總價僅2,035萬，單價卻高達450萬，成為士林夜市的「店王」，也躍居北市第4貴店面。

住宅方面，北市信義計畫區「皇翔御琚」，今年3月交易9樓1戶，總價高達8億3,453萬，每坪單價277.3萬，創實價登錄以來北市豪宅總價新高；至於單價部分，則僅次於先前揭露「帝寶」的每坪298.2萬。

至於新北市部分，新店區青山路「青山鎮─青擘特區」今年2月有1戶成交資料，每坪成交單價73.7萬，總價高達2億1,980萬，雖較上次同社區揭露的單價79.7萬、總價2億7,288萬略低，但「青山鎮─青擘特區」已是目前新店區住宅指標個案。

號稱最「夯」的捷運共構小宅─台北市捷運局「捷運中和線頂溪站（捷3）基地聯合開發大樓」─「樺福千金」公開標售案，昨（16）日早上登場，預計16?19日分四天陸續開標。挾其以最小坪數10.05坪、最低總價666萬元起跳的小宅魅力，總計吸引298封標單投遞，只有9戶未標出，估計標脫率高達90％，躍居為2014年上半年以來最熱門的標案。

全案將在19日，由台北市捷運局正式公布標售結果。

「樺福千金」總共95戶，坪數小、最低總價門檻也低，每戶從10.05坪、總價666萬元起標，為近期以來少數最迷你的低總價捷運小宅標售案；而且，底價行情，平均低於區域附近房價約5％?8％，因此「賣相」佳，也備受外界矚目。

捷運局官員透露，截至截止投標日為止，確定298封標單投遞；95戶中有86戶有標封投遞。

換言之，若不計入填錯標單的失誤率來推估，換算「樺福千金」捷運宅此次標售案，成功標脫率高達90.52％，可謂是2014年以來的「大熱門」。

「樺福千金」捷運宅總計標售95戶，都是1?4房的小宅產品。其中5成多的戶數，是1?2房產品，坪數自10.05?23.26坪不等，每戶總價從最低666萬元到4,096萬元不等，換算每坪標售底價約56.8?69.5萬元，總價、單價的門檻相對平易近人，加上比附近小套房成交行情價61?68萬元，略低5％?8％，人氣買氣都被看旺。

2014年6月16日內政部實價登錄資訊提供4月16-30日成交案件查詢及下載，其中中正區出現一筆商業土地(福和段一小段331~360地號)交易，總價3,948萬，面積5.14坪，換算每坪單價767.8萬，有趣的是該筆交易明細顯示，係向政府機關承購之案件，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，該筆土地周邊已在2010年公開標售87.12坪，最後以總價6.27億，換算每坪單價719.48萬得標，因此此次交易不排除為地主整合畸零地，所以願意以高價購入。

此次揭露的中正區土地坐落位置約在台北市羅斯福路及羅斯福路三段210巷交叉路口，劉怡蓉分析，2013年5月周邊土地亦有一筆畸零地交易，總價4,372萬，面積7.02坪，換算每坪單價622.6萬，估計為整合土地，買方需要投入7.1億的金額。

劉怡蓉表示，中正區土地每坪767.8萬交易，為實價登錄以來中正區土地單價排名第二名，僅次於中國信託人壽於2012年11月，以36億7,977萬元買下台北市西門町商圈、位於遠東百貨寶慶店旁邊的土地，基地面積約344.55坪，換算每坪高達1,068萬元。

台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明表示，若總計開發者整合周邊土地共99.28坪，土地成本共7.1億，換算土地成本約每坪715萬，在這個時機點取得，已屬不易；未來若整合成功，受惠台大及公館商圈，將來推案每坪可望上看120萬。

根據新竹縣政府的建管資料，近2年來竹北市15層以上高樓建案呈大幅銳減現象，102年較101年減少41％。顯示政府的打房政策和市場買氣的降溫，已讓建商投資縮手，竹北房市的多頭市場不再，目前唯有建商的品牌和品質才能獲得市場青睞。

觀察近10年來竹北市申請的建照資料，在93、94年新竹縣開始辦理區段徵收進行都市重劃達到最高峰，核發的建照高達1,500件以上，隨著縣治一期、二期、三期及台科大區、新竹高鐵區的開發，往後10年平均每年也都有800至1,000件高案量的申請。

竹北房市初期以在地建商推出的12層以下建築為主，近幾年因外地建商積極搶進，加上土地成本日益提高，陸續出現15層以上的高樓層建案，最近甚至有德鑫建設申請32層的的竹北最高建案。

但根據縣府工務處的建管資料，15層以上高樓層建築在99年達到最顛峰，申請案件從93年的11件增加至99年的27件，100年也維持26件的高檔，這兩年也是竹北房市的高成長期。據住展雜誌統計北台灣正在銷售的個案，當時竹北市多達70個，居北台灣之冠，房價更站穩3字頭以上。

不過， 隨後而來的奢侈稅等打房政策，加上竹北房市累積案量的去化餘屋問題，自101年起房市榮景似乎不再，101年15層以上高樓層建案申請案件竟銳減至17件，102年再降低至10件，今年上半年也僅7件。

新竹縣前建築開發商業同業公會理事長、竹風建設董事長徐榮聰認為，這個數字當然和政府的打房政策有關；但另一方面也因為竹北市的開發已趨飽和，土地取得不易，且高樓層的營建成本較高有關。

徐榮聰也感受到竹北房市的降溫，並認為建商的品牌強度將成為購屋者最主要考量重點之一。而市場也證明徐榮聰的觀點，包括國泰、興富發等大型建商，近1、2年在竹北的推案都有不錯的銷售成績。

新隆國宅每坪4.7萬漲至76萬
國宅漲很大！根據房仲業統計，台北市十二處國宅這二、三十年來，房價漲幅達三到十五倍，其中中正區新隆國宅更從最早每坪四．七萬元翻漲到至今的七十六萬元；學者批評，國宅立意雖佳，但閉鎖期一過便可自由買賣，以賣斷方式提供平價住宅非良策，預期未來合宜住宅也將出現價格翻漲情形。

學者︰平價住宅賣斷非良策
根據統計，北市十二處國宅價格翻漲前三名分別是中正區新隆國宅、信義區永吉國宅、大安區正義國宅，漲幅依序約十五．一倍、十二．九倍及十二．三倍。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，這三處國宅屋齡都接近、甚至超過三十年，因碰上兩波房市多頭走勢，房價漲幅才會如此驚人。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，過去的國宅、近期的合宜住宅，就像是政府推出房屋樂透一樣，中樂透機率其實相當小，但要付出的社會成本卻很高；因此，政府住宅政策必須朝向只租不售的社會住宅發展，且民眾的觀念也應改變，不能一味等政府出售便宜國宅。

繼新莊副都心開發案後，新北市政府擬訂三重、蘆洲擴大都市計畫案，擬打造成住商混合的生活及休閒空間新亮點，環保署上午舉行都更案政策環評諮詢會議，多名專家學者及政府單位代表認為，這個案子周邊人口均已超過飽合，建議應廣建公園、綠地及兒童遊戲場，不該炒地皮，蓋豪宅。

有專家學者認為，三重、蘆洲擴大都市計畫案區域內工業人口多，新北市政府都更前應做好安置工作，否則難保前國道收費員抗議事件不會重演。 三重及蘆洲都市計畫案位於新北市五股區東南側及三重區西側，面積約51公頃。

這個區域違章工廠林立，新北市政府希望透過都市計畫變更，打造發展成以居住機能為主的住商型區域。 環保署上午審查時，有環評委員建議，若未來要開發成以住宅為主，應將居民生活景觀品質列為優先考量，土壤防洪防災及建築措施，應比法規標準更嚴格，把空汙及廢棄物等工商活動成長影響，納入評估考量。也有環委認為，計畫面積51公頃重新規畫後，很多管線系統應更注意是否會造成排水與淹水問題。

工業局代表表示，新北市府應加強區內違章工廠拆遷後的合法安置，三重過去有許多勞工屬低薪就業，這些工廠拆遷後，恐怕造成非常多失業人口，工廠若不繼續營業，這些勞工何去何從？建議將合法低汙染工廠維持現況，畫入零星工業區。違章工廠由工業局輔導轉型，就地安置。

淡江大學教授廖慧珠表示，近年政府屢屢提出多項重大開發案，但民眾大多不埋單，抗爭案層出不窮。她建議反其道而行，先擬訂妥善都更、都計方案，公開徵求民間有意願者參與，減少阻力，只要有開發案成功開發，就可吸引其他有意願都更社區參與。

新北市政府：擬定更周全計畫 新北市政府提出的擴大三重、蘆洲都市計畫案，遭多名專家學者等質疑，新北市城鄉發展局專門委員王敏治說，新北市政府將把環保署環評委員、專家學者意見納入，擬訂更周全的計畫，再送到內政部區委會審查，一旦開發時，也會送環保署做開發環評審查。

王敏治也強調，三重、蘆洲擴大都計案面積51公頃，新北市政府規畫，住宅用地約21公頃、建蔽率50%、容積率240%， 公共設施用地約25公頃。他否認是為炒作土地而開發，強調該計畫區房地如果開發得好，房地產價格自然會上漲，但新北市政府不可能去炒地皮。

近期台北市公告「台北市內湖區都市計畫通盤檢討案」以2036年為目標年，擬定內湖區39個行政里、共3157.9公頃面積的產業、生活藍圖，事實上，近年內湖、南港都有科技產業進駐，成功帶來就業與居住人口，是形塑「大東區」的重要元素，未來20年內湖、南港軸帶仍是台北市發展重點。

未來內湖仍以科技廊道、休憩生活為主要定位，近年內湖科技園區、三軍總醫院附近內湖四期及舊宗路內湖五期，為政府、建商主要開發地段，未來幾年利多包括內湖四期的寶湖國中國小預定地已變更為體育場用地，將興建「台北國際網球中心」作為2017年世大運比賽場地。

被北市府列入「新十大建設」的「台北市影視音產業園區」，其中1塊基地位於內湖五期，基地臨近昇恆昌，最快10月評出最優申請人，可望引入影視、文創、娛樂、觀光等複合式產業；北市也將發展「雲端產業園區」，擬將內科公有土地，以政府不出資、地上權不分割的前提下設置雲端產業中心、創新育成及交流中心及雲端人才培育中心。

內湖區的南側，被譽為「下一個信義計劃區」的南港，也是集重大建設於一身。包括南港車站將成為高鐵、火車、捷運的「三鐵共構」站點，並有潤泰創新興建的南港車站BOT案， CITYLINK商場預計2015年開幕；附近還有日勝生「南港機廠案」、「南港輪胎案」及北部流行音樂中心，此外，南港展覽館二代展會中心也已經動工。

台北市信義區A25開發案招標歷經三次流標，在台北市財政局將權利金大砍二成、降為172.8億元後，終於有壽險公司考慮進場。富邦人壽昨（18）日董事會通過授權投資台北市不動產，據悉，目標就是鎖定A25，預料接下來還有其他大型壽險公司跟進。

A25開發案號稱是台北市信義區最後一塊大面積菁華素地，命運卻相當坎坷。去年先以BOT案對外招標，權利金180億元，因無人投標而流標。財政局今年改採設定50年地上權案再次招商，卻因權利金調高至240億元嚇跑投資人，後雖將權利金調降至216億元，依舊乏人問津。

這回權利金降為172.8億元，不動產業者表示，權利金已低於當初BOT案，不排除吸引壽險公司重新評估，但因開發案相當龐大，有意參與的壽險公司除口袋要深，還得有豐富經驗，目前看來，以國泰、富邦、新光三家壽險公司可能性較高。

富邦金控旗下富邦人壽、台北富邦銀行等子公司，昨天都召開董事會，其中北富銀通過今年將辦理200億元次順位金融債券發行計畫。

外傳中央銀行下週四理監事會議將擴大房市管控區域，把新北市五股、泰山列入選擇性信用管制區；對此，多家公股行庫主管皆認為機率很低，央行沒道理在房市冷卻時出手。

行庫主管表示，央行要出手管控房市的前夕，通常會邀集銀行高層「喝咖啡」，了解市況與承作情形；然而，目前為止尚未接到「特定議題」的開會通知，很納悶擴大管控的消息是從哪裡出來的。

過去由推案量大、投資客多著稱的「林三淡」向來被外界點名為房市重災區，甚至有業者直言，「林三淡」將會有1?2成的小幅下修。觀察新北今（103）年國中小的額滿學校，除了較前年增加7所外，三峽北大特區、林口、淡海新市鎮等「新學校」也深受家長歡迎，其中「林三淡」一共有6所國中小學，擠入今年的額滿學校名單內。

「林三淡」向來被外界點名為房市重災區，台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬今年3月曾在《蘋果日報》表示，這些地方過去有很多的利多因素在撐房價，但房價幾乎都是投資客「空喊」出來的，在外來人口沒有顯著增加的情形下，未來這些被炒作出來的房價，將有可能下修1?2成左右。 新北市教育局今年公布的額滿學校名單，一共有21所國中小，較前年增加了7所，其中國小共12所，國中9所。

若以地區來觀察，被外界點名為「重災區」之一的林口，就有3所國小擠進名單，包括頭湖國小、南勢國小和麗林國小，堪稱新北市內最多明星學校的行政區；其他像是三峽龍埔國小、淡水新市國小和正德國中，也同樣受到家長青睞，成為當地的明星學校。

在重大公共建設帶動下，新竹縣竹北市成為房地產置產焦點，而在竹北市高鐵特區，因為交通便利、生活機能、商業活動逐漸成形，預估未來地段將會更加的增值。

新業建設於六家五路首推78坪「新業 A PLUS」，居高鐵特區核心，環抱數座公園、3分鐘直達中山高速公路及高鐵站、5分鐘直通北二高，座擁竹北交通的便利性。「新業 A PLUS」是由台中前十大知名建商新業建設所精心打造，新業建設經營者為學有專精的建築人，更創立獨步建築領域的開發、設計、行銷、營建、客服、裝修「六合一專業建築團隊」，打造安全、美感與功能兼具的美學建築，更成為菁英購屋者首選品牌。

在「新業 A PLUS」建築裡，將發現新業建設經營者的用心、貼心、人性化，從地段選擇、外觀造型、平面規劃、施工細緻度到選材配備，每一個細節處理皆可顯見深厚的專業功力。外觀建築採用的是現代線條加上深凹窗設計，戶戶窗臺景觀植栽，有效隔絕室外溫度，一樓大廳進出大門是二進式安全設計，讓社區內外有了最佳防護及區隔性，加上戶戶三面採光、衛浴獨立開窗，顯見設計者對空間設計的用心之處。

公設的部分，「新業 A PLUS」社區廊道全採用全石材配合清水模，呈現出日式禪意風格。另外規劃了健身房、圖書室、會議室，處處實用性為考量。全棟梯廳石材裝潢(樓梯間、電梯口)全開窗採光，在通風、採光面都可以達到良好的效果，中庭植栽種植大型喬木、灌木、天然草皮層次分明，四季語彙一次到位。

總電源的部分，「新業 A PLUS」整合配電盤與弱電裝置於同一處，並附上完整的水電圖說。汙水管明管施工，並配置於工作陽台，更便於未來的裝潢及維修。

「新業 A PLUS」每戶的花台，都有自動滴灌系統，室內門窗採用頂級YKK換氣扇，門框後立式組裝焊接固定，在地震發生時，不會因為搖晃而造成受力面的不平均，導致窗框跟門框龜裂。頂樓空中花園二道式防水後再鋪設大量的草皮，女兒牆與樓板接縫處加做排水導溝並鋪設碎石過濾設計，下雨天不怕積水。頂樓曬衣空間加設採光罩，不必再擔心多變的天氣變化。

新業建設秉持「大處大器，小處細膩」的專注與用心，每一處細節處理皆可感受到深厚的專業功力，建築完成後往往超乎購屋者的期待與想像。

桃園縣月初公布103年5月建物買賣移轉棟數為4355棟，相較4月份的3973棟，成長9.6%，若與去年同期（102年5月）的5319棟及前年同期（101年4月）的5320棟相比，下滑幅度約22.16%，房市專家認為，政策打房讓房市觀望態勢濃厚，加上熱錢湧入股市，下半年度房市交易量熱度仍將趨緩，最快得等到年底選舉結束。

桃園青埔特區挾著高鐵站及3座機場捷運站與機場串連的重大交通利多，近年來已成為建商眼中的一塊寶地，傾全力開發，計畫區內房價也從原本的20萬，快速成長露出4字頭，但自去年5月交通部宣布機場捷運延至民國104年底通車後，就陸續出現來客率不足問題。

根據當地代銷業及房仲業觀望，年初來客率已較去年減少2成，立法院院會又在520三讀修正通過房屋稅條例部分條文，將非自住房屋最低稅率，調高成為1.5%，讓房屋市場觀望氣氛更加濃厚，5月底的來客率至少減少5成，甚至讓向來熱度居高不下的房市罕見出現議價空間，傾向買方市場。

在青埔地區代銷百億建案的奇摩廣告副總汪崇武表示，市場持續觀望趨淡，政府打房是一個因素，另外則是區域性新成屋漲勢太快、漲幅太高所致，以消費者購物強調物美價廉，無非就是等待降價或議價空間。

房利美開發經理黃裕翔認為，青埔特區攤開解讀，充其量只占航空城開發計畫的1/8，但房價卻相對其他區域來得高，部分建案更站上4字頭，撇開人為炒作，原因在於城市機場概念的日漸成形。黃裕翔說，香港赤鱲角機場及新加坡樟宜機場為例，就是桃園國際機場未來最好的典範，很多外資都看中這一點加碼台灣房市，讓房市供給面從國內市場延伸至國際市場，這也是為何政府不斷打房，青埔房價卻始終維持在一定的水平，若要說價格下滑，應該也只是反應建商原先預設的利潤。

永立廣告楊翔安表示，每逢選舉年，房市熱度多少都會受到打擊，而青埔地區生活機能尚嫌不足，倘若明年機場捷運通車，國泰國際商務城、航空城國際經貿園區與冠德A19捷運共構商務城陸續開發完成，對房市絕對有顯著加分作用。

營建署統計，今年1月至4月核發建照數達1萬710件，總樓地板面積為1325萬7640平方公尺，較去年同期略增，會否造成供給過剩導致價跌，建商認為難。

汪崇武就表示，建商搶照潮從去年10月通過「都市計畫法台灣省施行細則」部分條文修正草案，增訂都市計畫容積總量管控上限，計畫將現行容積獎勵由70%壓縮到20%前就有的現象，建商目的無非就是要提升獲利空間。

他說，未來若政策執行，容積獎勵將稀釋房屋坪效，接著，就是建商成本增加，取而代之就是房價持續走揚，無怪乎有人會搞不清楚，政府到底是在打房還是在炒房。

台北火車站著名地標-KMALL大樓（即前大亞百貨）地下停車場，一個停車位要價750萬元，昨天有20個車位要拍賣，但此一天價被嫌太高，最後無人應買而流標。

法務部行政執行署台北分署主任行政執行官鍾志正說，3週後再次拍賣，車位價格將下降兩成，拍賣底價成為每車位600萬元。屆時應該會有投資人興趣。

鍾志正說，本次拍賣標的可以說是稀有釋出，如錯過機會市場上恐不易再有如此數量的停車空間出現，尤其是在台北車站這樣的市中心地區；台北車站正進行雙子星綜合大樓興建計畫，這都將促使市中心區的車位更是一位難求。

本次拍賣之標的為臺北車站周邊著名地標-KMALL大樓地下四、五層部分停車位及其附屬土地應有部分；債務人為聯業建設公司滯欠房屋稅、地價稅等稅款行政執行案件。

承辦拍賣的執行官羅元慎，這次所執行拍賣標的權利範圍為20個停車位，拍賣底價新臺幣1億5千萬元，保證金3千萬元。

羅元慎是據債權人等的鑑價報告，並參酌台北車站附近大樓地下停車場市價等資料，訂出KMALL大樓地下停車場車位第一次拍賣底價，但昨天下午3點拍賣時，到拍賣室觀看者多，最後仍宣告流標。

鍾志正說，過去的大型拍案，不乏出現第二或第三拍時的熱烈搶拍，以至於拍定價格反而比第一拍時還要高的情況。台北國稅局、台北市稅捐處等債權人，對此一拍賣案在第二或第三拍時拍定的可能性都具信心。

2014年3月學運、4月雙張會、5月囤房稅、6月合宜住宅弊案，政府打房絲毫沒有放鬆，加上年底有七合一選舉，選前觀望與選後變數等，都使2014年房市交易量縮。其中推案量大的林口、三峽、淡水更被點名為房貸高風險區，銀行放貸成數下降0.5至1成，利率也自2.2％至2.4％起跳，比台北市高出0.15至0.25個百分點。而這些被限制放貸的蛋白區漲跌，一向是具指標性的房市風向球。

優美地產企研室葉立敏表示，觀察蛋白區指標區林口、三峽、淡水第一季的價量變化，發現房價依然不減反增，不僅住宅均價2014年穩站2字頭，甚至與台北市蛋黃區相比，蛋白區年增幅僅較蛋黃區少0.1％，顛覆了學者常說的：「推案量大的地方不要去，價格會崩盤」的說法。

葉立敏指出，一般而言房市反轉可先由指標性的蛋殼、蛋白區價量嗅出端倪，目前房市交易量縮原因除了政府打房，銀行緊縮放貸，更大的原因是民眾期待房價會下修。

然而據內政部公布至2014年4月的實價揭露結果顯示，蛋白區代標區域的林口、三峽、淡水價格非但沒下修，還平均增加9.5％。再對照蛋黃區域的信義區、大安區、中正區、松山區、中山區房價增幅，平均也是增加9.6％，僅較蛋白區增加0.1％，增幅相同，但房價天壤之別，這五區蛋黃區域住宅均價每坪76萬元，而林、三、淡三區均價僅21.8萬元/坪，推案量大的區域卻與精華區增幅一樣，顯示目前市場仍資金充沛，自住與置產買盤的剛性需求仍是有力支撐。

交易量方面，打房使交易量縮有感，根據公布至2014年5月的買賣移轉棟數顯示，2013年1至5月林、三、淡總計移轉7,135棟，然而2014年同期三區總計減少為4,902棟，年減31.4％。其中林口區年度交易棟數量縮五成，淡水區減少20％、三峽區年減23.3％。2013年第一季仍延續著2012年底的熱絡，直到2014年大環境的壓抑使交易量趨緩，讓買方進入等待觀望階段。

蛋白區價格增幅最多的林口，卻也是交易量縮最多的區域。2014年第一季住宅均價每坪22.7萬元，年增11.8％。葉立敏分析，2013年第一季林口住宅均價20.3萬元/坪，全年度平均21.9萬元/坪，價漲量縮的原因在於林口話題性最多，交通建設紛紛到位，A9捷運站周邊的家樂福商圈一直是交易熱區，從2012年到2013年交易量增顯著，價格漲幅也大，新屋帶動成屋齊漲，雖然買方預期等便宜，但價格因為區域利多續漲不停。

2013年三峽住宅均價仍是一字頭行情，2014年第一季已達20.4萬元/坪，增幅10.9％。三峽隨著台北大學人口進駐帶動生活機能，購屋租屋都有穩定的供需，逐漸舒緩推案量的賣壓。

淡水交通建設持續發酵，淡水輕軌、快速道路、淡江大橋等利多，加上淡海新市鎮的開發案，腹地是信義計畫區10幾倍，雖然還需要時間等待，但2字頭房價依然吸引台北人。優美地產淡水旗艦店店東李幸桂表示，淡水購屋族以自住客為主，大樓行情每坪約在25萬元左右，優質建案甚至成交到30萬元/坪。

接下來，五股、泰山、台中等地區，特別是五股洲子洋重劃區，都是下一波房貸放款緊縮區，量縮狀況會日趨顯著。

內政部16日最新一波今年4月16-30號辦妥登記的實價登錄資料公布，共計有1萬8千9佰餘件，包括買賣案件1萬7千5佰餘件、租賃568件及預售屋837件，東森房屋研究中心副理梁芸媗表示，這波資料中，六都租賃與成交件數相較，台北市部分為24.04%，新北市4.2%，桃園縣2.61%，台中市3.78%，台南市3.87%，高雄5.37%。依據日前美國顧問業者Demographia的全球房價所得比排名統計，台北市房價所得比超過15，買房難度全球第一，前開實價登錄數據顯示，台北市租賃與買賣比率相較其他5都高出近5倍之比例，買房的確難度較高，民眾退而求其次，改以租賃居住在台北市。

另外，值得注意的是，政府自2011年祭出奢侈稅、實價登錄、調降貸款成數與近期房屋稅條例修正(囤房稅)等，一連串抑制房價政策至今，以今(2014)年5月之統計，確實影響到不動產買賣交易量下滑，然而對於房價調整並無實值成效，整體中古屋6都在各自與上月相比，除了新北市(-1.91)、桃園縣(-6.41)及台中市(-1.03)為下跌以外、其他3都皆為上漲，其中以最受矚目之台北市漲幅(3.53)幅度最大與去(2013)年同期相較漲幅更近4成達39.96%，其餘5都亦呈現漲勢形態，顯示房價仍屬價漲之態勢。

整體而言，政府在各種打房政策的方向，應有更精準的配套措施，才不致反而影響整體買賣交易量。

台北市政府2014年度第5批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地，南港區46筆、大安區1筆及內湖區7筆，加上已第2次標售之內湖區6筆土地，共計公告標售60筆土地。使用分區屬第三種住宅區者為1筆，其餘59筆皆屬保護區。就標售標的單價而言，第三種住宅區每坪單價約170萬元，保護區每坪單價約2千元至2萬元不等。

台北市政府地政局指出，本批代為標售土地自6月19日起公告3個月，受理投標期間自9月9日起至9月23日上午9時30分開啟信箱時止，採郵寄投標，逾期寄達者不予受理，預計於9月23日上午10時開標，歡迎有興趣的民眾踴躍參加投標。

又標脫土地所得價金將儲存於保管款專戶，原土地權利人得自儲存之日起10年內，檢附相關證明文件申請發給土地價金，10年期滿無人領取則歸屬國庫；若經2次標售而未能標脫的土地，將登記為國有，權利人亦得於國有登記之日起10年內檢附證明文件申請發給價金。地政局並提醒在決標或登記為國有前，真正權利人仍可依相關規定向轄區地政事務所申請登記，以保障權益。

台中市近幾年來掀起舊飯店、舊商辦拉皮風潮，而這股風潮也由台中舊市區吹向周邊的豐原區！翰詮集團搶搭舊飯店拉皮列車，砸下逾7億元重金、在豐原火車站前打造「五都大飯店」，可望成為豐原首座星級飯店，也將成為后里花博旅客主要住宿地。

這也是以國際貿易起家的翰詮集團，繼斥資4億元打造台中火車站前的「達欣精品商務旅館」、以及耗資逾3億元改建梧棲區「國都大飯店」之後，8年來購併拉皮的第3家商務飯店，預估3家飯店總投資金額約14億元。

翰詮集團董事長賴營炫表示，達欣精品商務旅館與國都大飯店，目前住房率分別達8至9成；五都大飯店位處豐原市區，將主攻中科、后科、豐洲工業區、潭子與神岡周邊中小企業的商務住房商機，對住房率有信心。

台中市觀光旅遊局表示，自從台中縣市合併升格直轄市以來，台中市中區即掀起舊飯店與舊商辦、拉皮改建成精品商旅的熱潮，預估3年來，至少超過20家新商旅加入營運，包括塔木德、薇米、慕戀等精品商旅，每家商旅的客房數從10多間到120間不等，預估總投資金額逾百億元，新增上千間客房，帶動數千個就業機會。

台中市觀光旅遊局表示，這波舊飯店與舊商辦拉皮改建熱潮方興未艾，預估中區與西區未來還有多家新商旅將開幕。值得一提的，台中市舊飯店、舊商辦拉皮改建為新商旅，大都集中在中區與西區，五都大飯店則是豐原區首家拉皮改建的新飯店，特別引人矚目。

座落於台中市豐原火車站旁，鄰近廟東商圈及香火鼎盛慈濟宮的五都大飯店，是目前豐原地區最具規模的飯店，現正向交通部觀光局申請4星級以上旅館標章，可望成為當地唯一星級旅館。

台中市政府經濟發展局昨表示，6月底，將公開標售台中市精密機械科技創新園區二期產業用地（二）案，總面積約4,467.56坪，每坪標售底價17.5萬元。

經發局表示，上述用地標售公告期限，即日起至6月30日上午9時止，上述用地建蔽率為50％、容積率300％，土地標售底價約7億8,197萬元，每平方公尺標售底價5萬2,948元，折合每坪約17.5萬元。

經發局說，上述用地是以配合工業區整體營運所需產業發展使用為主，可供包括批發及零售業、住宿及餐飲業、運輸及通信業、金融及保險業、不動產及租賃業、專業、科學及技術服務業、教育服務業、醫療保健及社會福利服務業、文化、運動與休閒服務業等產業使用。

符合下列條件的單一公司或企業聯盟，即可申購登記。單一公司方面，包括規定實收資本額達3億元（含）以上；截止投標申購日之前的最近1年內，無退票紀錄者。截止投標申購日之前的最近2年內，法人淨值皆不低於實收資本額者。

企業聯盟方面，實收資本額合計達3億元（含）以上，其中主標廠商實收資本額應達1.5億元（含）以上。另兩項要求，則與單一企業上述要求相同。

陸客來台人數激增，日月潭地區飯店供給飽和，為搶食陸客觀光大餅，財政部國產署昨（13）日與埔里鎮公所正式簽約，釋出埔里鎮轄內的國有地，交由民間業者開發，打造休閒園區、觀光飯店及文創園區，預估民間投資金額上看3.5億元。

為搶攻觀光商機，國產署釋出埔里北門小段的國有地，交由埔里鎮公所以設定地上權辦理招商，將結合地方藝術文創活力，引進品牌設計旅館、人文書店及咖啡館等文創產業進駐，希望將埔里打造國際級觀光旅遊重鎮。

官員說，本開發案的基地面積約1,473坪，都市計畫土地使用分區屬住宅區，後續將由埔里鎮公所辦理招商，預估民間投資金額將達2億元，可提供至少100名就業機會，對於發展地方經濟將有助益。

無獨有偶，國產署日前與埔里鎮公所合作的埔里南光段國有地開發案，開發基地面積約1,223坪，位在知名景點日月潭的不遠處，已順利完成招商，在地建商友山集團將斥資1.5億元，在當地興建觀光飯店、休憩園區等設施，搶食觀光大餅。

國產署指出，目前政府出地與地方政府合作開發的國有土地案件，全台已完成簽約及洽談中的案件共51案，招商效益至少在145億元以上，其中不乏屬大面積國有土地的開發案，一旦順利完成招商營運，將成為國家財政的「金雞母」，不僅挹注財政及稅收，也能帶動地方經濟繁榮。

面對低薪資，高房價，各地縣市政府紛紛提出住宅政策，照顧經濟弱勢民眾，台中市長胡志強答詢表示，社會住宅不一定在冷門地段，他已指示地政局在重劃區尋找好地段，規劃只租不售的社會住宅。

台中市議員陳成添十七號市政總質詢時指出，桃園爆發合宜住宅弊案後，台中市不能再以合宜住宅的方向，減輕市民的居住壓力，因為最後可能還是圖利建商。台中市的重劃區很多，而且公共設施和生活機能都很完善，可以利用重劃區內的國有地或抵費地規劃做為社會住宅，以只租不售的方式，提供給弱勢族群與年輕人作為住屋。

市長胡志強答詢表示，一兩年前，他請都發局規劃大里及豐原兩地的幸福住宅，確認以只租不售的方式進行，因為新加坡、香港與英國，都是以租為主，改善民眾所面對的居住問題，因此台中市兩年前就著手推動。

胡志強指出，半年前，他也指示都發局及地政局，在重劃區內找尋好的地段規劃社會住宅，因為他認為社會住宅，不一定要放在冷門地段，加上台中市的財政在水湳與花博後大致穩定，不用以賣地方式賺錢。

議員陳成添表示，如果能在水湳經貿園區規劃社會住宅，弱勢經濟的家庭能居住在當地不錯的生活環境，一定會很高興，覺得政府有在照顧他們。地政局長曾國鈞則分析，以北屯區十四期重劃區、蔀子區段徵收及捷運機廠來說，十四期容積率才百分之一百四十，北屯捷運機場百分之兩百，目前條件來看，蔀子地區比較適合規劃社會住宅。

神岡區大夫第自辦市地重劃區在古蹟大夫第旁，進度延宕，部分房屋拆除後雜草叢生，四處掛白布條，前往古蹟參觀遊客看了猛搖頭，旁邊居民也抱怨，負責重劃的開發公司允諾提醒地主整理環境。

遊客及文史工作者向神岡區公所投訴，他們最近到古蹟大夫第參觀，從車上下來，看到的是一片雜草，被拆得亂七八糟的老房子，周邊掛著反對自辦市地重劃的白布條，有的地方用新圍籬圍著，有的圍籬破舊，圍籬旁堆著雜物，尚未欣賞到古蹟之美，就先感受到市容之亂。

社口里里長陳金地說，他也接到附近居民反映環境問題，雜草叢生蛇及蚊蠅出沒，同意辦重劃及反對地主各有立場，地政局已經准了重劃會相關工程，如果重劃已成定局，重劃會應釋出善意，好好和反對地主協商，打破僵局，重劃範圍位在神岡區黃金地段，又在古蹟旁，看起來亂七八糟實在不好。

反對重劃地主陳鈴坤說，他在中山路旁原有兩棟房子，因為中山路從十二公尺拓寬到廿公尺，再拓寬到卅六公尺，僅剩二．六坪地，根本無法配地，要求重劃會能夠讓他保留土地，並把後方的地賣給他，但重劃會開出高價，他無力負擔。

開發商表示 會提醒地主整理
負責此重劃案的開發公司董事長特助黃聰智表示，已拆除建物土地仍屬原地主所有，會請原地主善盡管理責任整理環境；他們也希望重劃進度加快，一直和中山路地主協商，但地主不能一方面開高價要賣手上畸零地，回過頭想買地又說要低於市場行情價。

潭子區光陽路八十二巷都市計畫道路政府未開闢打通到潭陽路，兩者落差一百五十六公分，建商購地當通道，住戶要求從潭陽路入口開始順修，減緩坡度，但建商顧及社區進出，只能從中間順修。

潭陽里里長李進源說，廿公尺不到長度落差一百五十六公分，建商不從潭陽路開始順修，從後端三分之一處做陡坡，造成對面大樓後門無法進出，建商做了擋土牆，留下僅容人走過寬度，大樓住戶如何逃生？市府當初建照及使照不知怎麼准的？

市議員賴朝國服務處主任劉京益指出，一年多前，接獲里長及八十二巷住戶陳情，開始和建商溝通都沒有效果，建商現在做起圍籬，打算日後把巷底通道封起來，八十二巷為八公尺寬計畫道路，建商為了蓋房賣房買下巷底，應該敦親睦鄰開放給八十二巷住戶進出。

但建商也滿腹苦水說，八十二巷底本來的農田和潭陽路有一百四十公分落差，建案建築線在潭陽路，得按照潭陽路高度蓋，原本只是向計畫道路所有人購買社區進出通行權，為避免爭議，乾脆買下計畫道路土地。

建商強調，兩條道路落差本來就存在，為顧及對面社區後門進出，施作擋土牆、留通道，他們建案前後棟中間有社區出口，可退到中間開始順修坡度，但為顧及本身進出，不可能從潭陽路開始順修。

都發局營造施工科打算找建設局、里長、建商一同會勘，協調看有無更好解決方案。

台中房市下半年推案量上看1,000億元，包括麗寶、太子、惠宇、國泰、總太、達麗、富宇、富旺、宏都、聚合發、德鑫等建商都將陸續進場推案。台中市不動產開發公會市調委員會表示，由於下半年面臨七合一大選，台中建商雖然全部如期進場，卻都選擇「鴨子划水」、低調潛銷。

台中市下半年主要大案，包括麗寶建設北屯區雙十路新案，總銷180億元，將是下半年規模最大的新案；其他指標個案包括磐鈺建設5期大墩路與公益路口的100億新案、富宇7期總銷55億元「世界之匯」、惠宇7期大墩7街案總銷50億元，聚合發建設大里區大衛路案總銷50億元。

此外，台中7期「太子玉鼎」案、總銷25億元；國泰建設英才路與博館路新案，總銷30億元；達麗建設青海路案，總銷30億元；惠昇建設太平區新興路案，總銷30億元；理和建設台灣大道與漢口路新案，總銷30億元；嘉磐建設台灣大道與大仁街口新案，總銷25億元；碧根建設忠明南路與台灣大道口新案，總銷25億元；富宇豐原區「晴美」案，總銷20億元等。

台中市不動產代銷公會理事長謝麟兒表示，預估下半年約有600億元的推案量，將集中在第4季末、也就是七合一大選結束後進場，以避開選舉的干擾。他說，下半年推案區域看似遍地開花，但豪墅與豪宅的主戰場，已由7期轉到單元1、2、3等民間自辦重劃區。

台中市建築經營協會理事長王至亮則表示，隨著單元1、2、3等民間自辦重劃區的土地高漲，以單元1為例，下半年推案主力已由豪墅案轉為豪宅大樓，包括新業、大城、國唐、和唐、懋榮等建商都將推出大樓新案，由於單元1建蔽率與容積率皆低，每坪開價在35至50萬元間。

王至亮表示，單元1「住1」土地每坪單價約45萬元，以地坪40至50坪、建坪100至110坪的豪墅案，單是購地成本就要2,000多萬元，加上原物料上漲、工資提高等成本，每戶豪墅總價自4,000萬元起跳，單元1豪墅案近來紛紛調漲售價。

當科技園區帶動內湖房價大幅成長、新矽谷讓舊金山房價站上新高，當科技帶動經濟已成時代主流，擁精密園區、黃金科技縱谷10萬就業人潮的「坤悅君臨」個案已在精科2期、74號道到位後，成為投資置產客爭先購買的標的物。

「坤悅君臨」個案基地位於嶺東路、文山十街口，為四面臨路、占地廣達960坪的寶地。41%超低建蔽率，臨路退縮，興建2棟地下2層、地上14層雙塔式建築，每層4併規畫，三面採光優質的純3房產品，相當適合換屋族進駐。

「坤悅君臨」個案地段優越，不但位在精密園區嶺東大道上，近特三號東西向軸線，掌握進出台中都會區咽喉，直接受惠精密園區未來保值效應；且擁有台中機場、台中港貿易區、台中高鐵站中心座落，並連結中山高、74號、國道3號等三大交通脈搏；再加上基地面對1公里長綠園道，擁園道及公園預定地，近文山國小，文中小預定地，更是最優質的住家環境。

「坤悅君臨」個案周遭有東海、嶺東大學、台中大學預定地高等教育圈，近3千坪保安公園、籃球場、泳池慢活設施；藉向上路、五權西路之便，快速連結7期南側、新市政中心、新光遠百、5期甚至8期；便捷度、未來性，讓台中出現不少都內移民潮。
以建築規畫來看，四面臨路友善退縮，讓戶戶享有最佳採光棟距；現代簡約的建築外觀時尚典雅，1樓公設包括挑高門廳、交誼廳和兒童遊戲室，2樓還有健身房設施，簡單實用。而鏡面水池、大面積綠化、華麗迴旋梯，將社區每一進規劃迥然不同的景，實用之上點綴知性，更添社區美感。

而室內空間除了三面採光的優勢外，低樓層4至6樓還有雙陽台設計，除了客廳陽台外，主衛浴還有陽台可綠化造景，美化居家空間。「坤悅君臨」個案後續還有諸多重大利多加持與增值，更有7期品牌看得到的價值，位在精密科技園區、嶺東生活圈，四面臨路純3房的產品規畫，絕對是想在台中市置產致富者，不能錯過絕佳機會。

高雄捷運三處機廠的綜合開發案出現大突破，看準高雄觀光及零售發展潛力，大魯閣開發投入逾40億元打造「大魯閣草衙道」於（15）日動工，預定2015年底完工，定位為國內唯一的體驗型運動、主題娛樂購物中心，將帶動南高雄繁榮。

高雄捷運處長賀新表示，目前捷運南機廠可開發面積9公頃、北機廠南岡山站也有9公頃、大寮機廠有16公頃，合計達34公頃的土地積極招商，策略藍圖在於透過捷運帶來人潮，進一步活化可用土地資源。

賀新說，捷運機廠開發聚焦在休閒購物、醫療長照、甚至不排除興建社會平價合宜住宅，目前除了大魯閣取得南機廠開發許可外，其餘有多家廠商洽談中。

大魯閣草衙道投資超過40億元，基地約2.64萬坪，商業樓地板面積約3.3萬坪，將擁有至少250個店家進駐，並以低密度開發寬廣空間的概念，強調「輕資產、重經營」新思維。

大魯閣開發董事總經理郭大睿表示，大魯閣草衙道是目前全球唯一體驗型運動主題娛樂購物中心，全新定位將為零售業掀起新風潮，有別於一般百貨公司及購物中心以零售為主、餐飲及娛樂為輔的經營模式，大魯閣強調休閒娛樂、餐飲、購物並重。

而大魯閣開發案不僅是目前全台市區捷運站旁最大宗的基地開發案，未來也將成為高雄觀光新地標，估計未來每年可吸引超過1,200萬人次造訪草衙道，其中國內外觀光客至少約10%、120萬人次，將為消費者帶來國際級、全新型態的購物體驗。

瘦身有成 高捷拚2017損益兩平

高雄捷運大幅瘦身有成，單月虧損由2億元縮減到2,000萬元，預定2017年單日運量可上衝到18.5萬人次，順利達到損益兩平。

高雄捷運公司處長賀新表示，股東會通過將資本額由100億元減資87億元，再增資15億元，將長年來的累計虧損87億餘元一次打消，高捷公司以28億餘元的資本額重新出發，更顯輕巧靈活。

賀新指出，捷運通車初期單日運量僅10餘萬人次，陸續提升到目前17.3萬人次，運量成長達73%，但仍不足以獲利，財務預估到四年內的2017年，單日運量可達18.5萬人次，創造損益兩平。

賀新說，目前捷運南機廠、北機廠以及大寮機廠可開發面積34公頃，除了南機廠有大魯閣開發進駐外，還有3公頃的和春照護產業園區，全部機場土地完成招商，預計可為高雄捷運公司帶進每年2億元的財務挹注，有效提升營運績效。

高雄捷運公司最大股東是中鋼，持股比率31%，其餘股東還包括開發基金等。中鋼指出，捷運初期評估過度樂觀，是造成目前營運艱困的主因之一，透過減資再增資等手段，以及機廠土地開發等「副業」，未來可望漸入佳境。

全台最老的百貨公司，台南「林百貨」周末(15日)重新開幕，吸引眾多想一窺睽違80幾年的「五層樓仔」，重新開幕的林百貨走文創路線，以販售全國文創商品、在地農產品為主。台南近年藉由其歷史文化古都特色，不斷的從「古意」中創造「新力」，觀光商機邁向新頁，晶華集團砸下10億元，旗下晶英酒店今年加入台南五星級酒店行列。

睽違82年，台南林百貨15日重新開幕，為一睹全台灣僅存最老的百貨公司，由於承重負荷的考量，室內控制不能超過470人，民眾「排隊進場」也甘願，重新開幕的林百貨將以販售文創產品為主；而具歷史的建築，其建築外牆的溝面磚、頂樓神社、屋頂被二次大戰轟炸遺跡、頂樓電梯井、彩色地坪、大面開窗的窗戶、指針式電梯、手搖式鐵捲門被列為八大必看的點。

台南近年以文創包裝，讓觀光旅遊更加精緻化，不但有許多具特色老屋改建的旅店、民宿相繼開幕，五星級飯店也相繼進駐。台南目前有大億麗緻、遠東香格里拉、台南大飯店、台糖長榮等四間五星級飯店，強調「在地特色」的晶英酒店今年加入戰局。

晶華酒店董事長潘思亮認為，台南具多元豐富的文化藝術特色，晶英酒店在講究在地特色下，加入許多在地的文創風格，將府城故事放入飯店的每個大大小小角落。目前台南五星級飯店平均房價約3500-4000元，住房率約8成5僅次於台北，潘思亮預估台南晶英酒店明年即可獲利。

而台南的房市，在政府對雙北房市的「關切」下，出現資金南移的現象，甚至出現「南屋北賣」的銷售模式。業者表示，台南平均房價是六都中最低，成為北部投資客南移首選，去年年漲幅達22%，預估今年仍有補漲潛力。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛分析，目前台南交易熱區以永康區為主；東區、北區生活機能成熟，平均房價也相對親民，透天厝、大樓、華廈等型態的住宅，都很受首購或換屋族青睞。

東區新地標「南紡夢時代」即將亮相，是否再掀起一波房價上揚及台南百貨飯店業界新「戰國時代」，各界矚目。

台南紡織舊廠房基地總面積三萬六千多坪，「南紡夢時代」是第一期開發，後續還有二、三期住商區開發，與一路之隔的舊精忠三村、平實營區重劃區共四十幾公頃，將結合公園綠地、生活、藝文、娛樂、商圈、創意產業區等，共同打造市政藍圖「東台南副都心」。

這幾年台南觀光夯，大型飯店陸續進駐，位於中西區、大億麗緻相鄰的晶英酒店已開幕，房間數二百五十多間，夢時代老爺飯店也估計二百五十間客房，加上安平大員皇冠飯店、新竹煙波飯店等新建，觀旅局估計，這一、二年內觀光飯店房間數新增二千八百間。

觀旅局說，夢時代開幕，勢必帶來人潮群聚效應，帶動東區新一波商機發展，雖然中西區位於歷史核心區，觀光飯店已屬「一級戰區」，加上日前開幕的林百貨文創百貨加持，中西區光環依然耀眼，但台南交通便利，不論東區或中西區，同樣商機無限。

觀旅局認為，台南觀光市場穩定，國內旅客居多，不致受中國團人數成長與否影響。至於房價波動，房仲業者表示，其實東區住宅人口密度高，房價每坪已達廿幾萬元，甚至有信譽品牌的建案都喊價至廿五萬元，夢時代進駐帶來人潮與商機，房價明顯成長應可預期。

台南房價上揚趨勢「擋不住」，安平區與東區最明顯，市長賴清德認為，市府很難刻意去打壓房價，但可利用建設資源均衡發展，引導大溪北地區發展，將阻力化為助力，改變「重南輕北」現況。

台南市以往在六都房市表現相對弱勢，但近來明顯上升，房價雖不若北部高得離譜，但漲幅超過十％，買賣移轉月增率也在六都名列前茅，「爆發力」強勁。

位於安平區永華路的一處新案，建商以每坪六十二萬元購地，文平夜市一塊素地成交價更高達每坪六十八萬元，中華西路上一塊土地傳出已喊價到九十萬元；連國有財產署標售公地也不遑多讓，中西區衛國街一塊素地底標每坪六十二萬元，業者以七十四萬元標得。

台南市不動產仲介經紀公會理事長楊瑞興表示，台南房產近幾年很旺，公會會員數原本一百卅二人，也增至二百卅人，而安平區高檔大樓最多每坪三、四十萬元，一口氣衝二倍，刺激地方繁榮固然好，但高額土地成本也炒高房價，後端一般市民「以前辛苦十年就能買，現在要多久？」國內房產市場面臨緊繃，是否衝擊到台南，下半年至明年將是重要關鍵期。

林姓業者透露，出高價的都是外縣市財團、建商南下攻城掠地，利用容積獎勵可蓋卅多層大樓，出售單位多，未來獲利相對划算，對於建商「買徵收道路來換容積率」作法，市府應適度管控。

賴清德直言，目前永康區、南關線等原縣市交界區的房價有揚升趨勢，刺激地方發展及帶來資金建設，公部門很難干涉阻止，但施政策略可有所作為，例如市府全力推動公共基礎建設，以及做好治水計畫，溪北溪南沒有建設落差。

賴清德表示，透過都市計畫通盤檢討，釋出適居土地，利用公共建設引導，自然帶來商業投資，新營長勝營區重劃案就是一大指標；另外，著手規劃的市政中心，也不是為了蓋新辦公室，主要目的在帶動南市整體繁榮，促進溪北溪南均衡發展，「這個目標方向是確定的」。

建商利用容積獎勵或容積移轉，間接炒高房價，台南市將於七月一日起限縮容積獎勵，但是容積移轉牽涉中央母法，尚待中央與地方檢討共識。

新制規範法定容積放寬建築容積額度總量累計上限，在都市更新地區，獎勵上限五十％，其他地區獎勵上限廿％。
業界人士透露，建商趕七月設限門檻之前搶建照，中西區與公園道地段好的素地，早被財力雄厚建商「插旗」據地，容積率高達六百％的基地估計有五、六十案，尤其外地建商居多數，令本地業者大歎，「搖頭」直說：「北部炒樓手法移植到南部。」

建商搶容積率另一個作法是容積移轉，大舉收購公共設施保留地、計畫道路的私人土地後捐贈政府，以公告現值加四成的同等價值來換另一塊基地容積率。

熟悉操作的業者指出，通常這種道路用地沒人要，建商以二成半低價取得，用來換取高價地容積率非常划算，中間利益就有十成之多，「買地囤容積率」便應運而生。

都發局表示，有鑑於近年建商過度運用獎勵容積，使得大樓越蓋越高，不但影響環境生活品質，也失去都市計畫意義，內政部因此建立都市計畫容積總量管控機制，各直轄市政府則訂定施行細則（或自治條例），納入容積獎勵總量上限規定。

都發局指出，都市計畫法南市施行細則已於今年四月上路，相關容積獎勵上限規範條文於七月一日起施行，等於對以往總量不設限的容積獎勵「關起大門」，抑止總容積「失控」現象，南市是繼去年高雄市之後第二個直轄市施行，新北與台北市則明年才上路。

至於容積移轉，現行法令以不超過接受基地基準容積的卅％為原則，但位於整體開發地區或都更地區可達四十％上限。都發局不諱言，尚有檢討修正空間，地方也曾反映，但中央母法未修法之前，地方無所適從。

不過，也有業者認為，抑制容積獎勵與容積移轉不見得是良策，畢竟政府財庫困窘，須透過獎勵措施興利，而容積獎勵讓業者降低興建成本，售屋才有議價空間，如何拿捏才是重點。

鄰高雄最夯公園 溢價逾3成

高雄房市熱，京城建設再出手搶標！高市地政局昨標售土地，最受矚目的中都濕地公園第1排1343坪土地，吸引富邦、京城等5家建商競標，由京城建設董事長蔡天贊以個人名義、17億7588萬元得標，溢價逾3成，富邦投標金額較京城少5000萬元，抱憾而歸。

「持續在高雄看地」
京城建設經理周敬恆表示，未來將規劃為住宅大樓，採成屋銷售，總銷金額上看50億元。基地位於愛河南側，緊鄰美術館特區，有10公頃自然工法打造濕地公園，是吸引建商搶標關鍵。周敬恆稱，最快3年後完工，屬換屋型產品，每坪不會超過40萬元。
富邦建設總經理李震華表示，未來中南部房市發展潛力無限，「會持續在高雄看地。」北部開發案逐漸飽和，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖認為，富邦「天空樹」已創台中高價，「中都濕地公園條件優，富邦應是自認有創價條件，才會出手。」
未來中都濕地公園將複製美術館特區開發模式，戴嘉聖分析，此次標售地有愛河景觀，且土地面積夠大，未來容積移轉強度高，京城卡位意味濃厚。

新案開價3字頭起
住商不動產高屏澎區經理林祺博表示，中都算是高雄市區最後一塊大型土地，可惜區域知名度尚不若農16、美術館等區段，加上房價已面臨瓶頸，未來新案開價應該會從3字頭起跳，要一舉攻上4字頭難度較高。

高雄市政府地政局昨（18）日標售高雄中都公園第一排1,343.12坪精華地，京城建設董事長蔡天贊以個人名義投標，總價17.758億元，換算每坪132.22萬元，創下區域土地成交高價；第二名出標者為北部富邦建設，出價17.20億元、每坪約126.57萬元，以總價5,580萬元左右飲恨，二者差距只有3.24％。

根據了解，昨日競逐中都公園第一排1,343.12坪精華地的投票者共有5家，除了得標的京城建設董事長蔡天贊及第二名富邦建設，其餘3位出標者包括協勝發、皇苑建設、福懋建設等。

高雄市政府第一季標售中都第二排土地時，由堅山建設以每坪103萬元得標，此次由京城董事長蔡天贊以每坪132.22萬元、溢價30.71％標得第一排精華地創區域高價。

據指出，此一土地雖然是由蔡天贊個人名義標得，但未來將與京城建設合建分售，最快3年後推出新案，總銷金額可望超過50億元。

高雄市政府地政局昨辦理第二季開發區土地標售，計有29標封參與投標，共標出8標9筆，合計標售金額19.74億元，脫標率約70％。

地政局長謝福來說，此次推出的12標14筆土地，除海科大東側、高雄大學區段徵收區、以及第64期重劃區共5筆4標土地，因高總價、或土地個別條件未符合需求等因素，導致無人參與投標外，其餘位於中都第42期、68期，以及東高雄的鳳青重劃區土地，全部脫標。

高雄房地產業跨足飯店、休憩產業持續發燒！上櫃公司隆大營建購買日本富士山附近、占地21,100坪的森林溫泉飯店，將斥資4.5億元分2階段整修，第一期房間48間今年10月即可開張，第二期全新興建102間渡假套房，明年6月底前營運，並將隨時再加碼投資。

這是繼京城建設、華友聯開發之後，第3家進軍飯店休憩產業的高雄建商，也是隆大營建首次進行跨業轉投資，隆大董事長陳武聰說，隆大前進日本溫泉飯店，「完全是水道渠成」。

更重要的是，國際冠軍吳寶春麵包店，在全球拓展的第一個據點，也將位於該溫泉飯店的一棟獨棟渡假別墅，陳武聰說，該點稍做整修之後，吳寶春麵包店可望在明年初就開張，屆時，日本國民和國際觀光客，也可以在那裡吃到國際冠軍麵包。

他形容「本栖View Hotel」的地點，如同一顆寶石，因為附近的富士山去年才被列入世界遺產，面積大約是台灣日月潭4倍大的本栖湖，是日本5大湖之一，旁邊就是國家森林公園，車程15分鐘之內就有4座高爾夫球場。

陳武聰表示，為了進軍日本休憩產業，隆大先行斥資1.5億元，購買位於日本富士山附近、本柶湖畔的「本栖View Hotel」，並且設立隆大日本分公司，進而與日本石和View Group飯店集團旗下的綠水亭株式會社，共同出資成立「鳳凰株式會社」，負責經營「本栖View Hotel」，隆大持股45％、綠水則持股55％。

他指出，隆大是「本栖View Hotel」的所有權人，再以每個月租金450萬到500萬日圓，出租給「鳳凰株式會社」，不過，隆大還要負責繼續開發，除了現有第一期的48間房間，還要投資大約3億元，進行第二階段的新建102間房間，至於該基地還有1萬多坪尚未使用，將伺機加碼投資，興建更多房間。

綠地借殼金豐，一直被業內稱為把大象裝進雞蛋殼，6月13日，這只大象的價格被定為667.3億元，比此前預估價655億元略有上升。

當天晚間，金豐投資（600606）公告，董事會當天審議通過了綠地集團重組議案，並簽署《資產置換及發行股份購買資產協定之補充協定》、《補償協定》。

借殼模式和此前3月份預告的一樣，即金豐投資以全部資產及負債，與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換；擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。

按最新公告，本次擬置出資產的交易價格為21.9億元；擬置入資產（即綠地集團股權）權益價值評估值為667.3億元，較帳面值增值58.60%。這意味著，擬置入金豐的綠地百分百股權最終作價667.3億元，比此前預估價655億元略有上升。

金豐投資向綠地全體股東非公開發行A股股票，購買其持有的綠地集團股權。其中，向上海地產集團購買的股權，為其所持綠地股權在資產置換後的剩餘部分。本次交易的發行價格定為5.54元/股，發行股份總量為116.5億股。

據悉，金豐投資定於6月30日舉行股東大會，獲股東大會批准後，此番綠地借殼金豐的方案還需獲住房及土地管理相關政府主管部門，以及中國證監會的核准。此後，才能看到綠地出現在上海證券交易所。

觀察人士指出，隨著綠地借殼金豐的諸多細節一一敲定，綠地A+H股的資本模式終將成行。

根據綠地集團提供的資料，自1992年成立以來，綠地集團已形成“房地產主業突出，金融、能源等相關產業並舉發展”的產業佈局；2013年，綠地位列世界企業500強第359位，主營業務收入達2503億元。


眼下，綠地和萬科的“一哥”之爭愈演愈烈。事實上，憑藉其多元化的產業佈局，在規模上，綠地已超萬科。

過去三年，綠地集團主營業務收入分別為1473.6億元、1976.1億元和2503.1億元，逐年加速上升；主營業務毛利水準同樣上揚，分別為197.8億元、234.9億元和284.6億元。

房地產方面，綠地集團看好其中長期發展前景。綠地集團董事長、總裁張玉良說，國內市場方面，將繼續推進“產城一體”戰略，加大綜合性產業地產投資力度；海外佈局方面，今年海外業務收入將超200億元，明年目標超400億元。

這是繼番禺亞運城後，又一大房企令人驚訝的大促銷行為。由此看來，進入6月，廣州降價潮越演越烈，連豪宅也瘋狂。業內人士分析，隨著番禺這波降價潮的啟動有效帶來了成交，接下來或有多個樓盤跟風降價走量。而南沙，極有可能成為下一個降價出貨集中地。

狂降價或為回籠資金

早在前兩天，不少市民已收到由仲介發出的該樓盤的促銷短信，稱該樓盤100套247平方米的江景空中別墅抄底開售，原價1.9萬元—2萬元/平方米，現賣1.2萬元—1.3萬元/平方米。

據瞭解，近一周，該專案產品毛坯報價為1.5萬元—1.8萬元/平方米。

記者經過電話諮詢，銷售人員稱具體折扣與售價僅對現場購房者公佈，且購房者需要7天內完成簽約，付款方式僅限一次性付清房款或者首付三成起，不能“分期首付”。

13日傍晚，記者前往銷售中心，裡面人聲鼎沸、水泄不通。銷控表上，樓房編號被密密麻麻的貼上“已售”字樣的貼紙。

豪宅“下血本”降價，業內人士分析稱，這類大戶型總價相對較高，購買物件要求是實力買家，而且本次所推低價單位多集中在中低樓層，還要求一次性付款，是開發商旨在回籠資金而搞的大促銷。

樓市出現回檔已成定局

業內人士分析，最近廣州南部板塊的樓價斷崖式下降，且有蔓延趨勢：萬科一樓盤推出1.2萬元/平方米、廣州亞運城推出9800元/平方米的跳水價後，亞運板塊的另一個大盤，也推出了9800元/平方米的特價單位，該盤整體均價較過去一個月大跌1600元/平方米以上。

“開發商手中存貨太多了！”根據網易的統計資料顯示，截至6月8日，番禺區累計未售的洋房多達24419套，此數量排在全市11區之首，較排名的第二的花都區19175套存貨量還要多5244套。

還有分析指出，6月份正是大公司準備出半年報的時間。以往當市場不好的時候，大公司便會在這個時間節點加大促銷力度。

事實上，廣州樓市的價格戰已經掀起。據搜房網統計，在剛剛過去的5月，廣州共59個樓盤報價下跌，樓市出現回檔已成定局。

南沙或成下一個降價集中地

“隨著番禺這波降價潮的啟動有效帶來了成交，相信接下來會有多個樓盤跟風降價求走量。”某房企行銷總監坦言，就區域而言，在他看來，南沙很可能是下一個降價出貨集中地。

據瞭解，今年以來僅有5個項目開盤、多個樓盤捂盤等待政策利好惠及的南沙，顯然已陷入了銷售難的境地。“由於其他板塊已經提前一步降價,南沙必須有更大幅度才有吸引力”。

據新浪樂居監測房管局資料顯示，截至6月1日，今年南沙共有16個樓盤取得預售證，共計新增房源5638套。根據網易的統計顯示，截至6月9日，南沙共有多達12707套單位未售，庫存壓力較大。按照今年前5個月的成交面積計算，南沙月均去化只有4.6萬平方米，僅計算可售存量,已需要消化期21.2個月,而整體未售庫存則需要35.7個月，是廣州各區中最高的。

6月12日媒體消息，在前三次的轉讓順利完成後，中冶繼續對南京下關濱江1號地進行拆分轉讓。

近日，中冶旗下南京臨江老城改造建設投資有限公司持有的南京五道口置業有限公司100%股權及其對標的公司6.86億元債權於5月30日掛牌，掛牌價格為10.43億元，掛牌期滿日期為2014年6月30日。

而這也是中冶今年第四次對濱江1號地進行拆分轉讓，但在公開轉讓資訊中並未詳細披露此次轉讓的地塊面積。

受讓方資格條件方面，意向受讓方或其關聯公司（屬同一實際控制人）註冊資本不低於10億元、具有良好的財務狀況和支付能力。同時，該項目不接受聯合受讓，不接受信託資金受讓。

就此，有分析認為此次轉讓未來受讓人的“來頭”不會太小。另有業內傳出上海證大還有意向再一城。

資料顯示，南京臨江公司正是此前競得“下關地王”的公司。其於2010年9月19日以總價200.34億元斬獲南京下關濱江1號地塊和3號地塊，其中1號地塊面積為35.4萬平方米，土地出讓價為121.41億，相鄰的3號地面積則為31.4萬平方米，出讓價78.93億元。至今該地塊仍為全國第二的總價地王。

2號地塊於2013年已被南京市政府收回。對於剩下的1、3號地塊，中國中冶2013年發佈公告稱，將優先集中力量推進3號地塊的開發，並在1號地塊開發中尋求引入戰略合作夥伴。

據悉，中冶計畫退出1號地塊，並單獨運作3號地塊。而為確保成功退出1號地塊，減少轉讓難度，中冶將1號地塊分割成十幾幅土地。在上海產權交易中心掛牌的南京龍江灣置業、南京港寧置業、南京立方置業三個項目公司，正是1號地塊轉讓計畫的一部分。

今年3月10日，中國冶金科工股份有限公司發佈公告稱，公司全資子公司中冶置業持股98.52%的南京臨江老城改造建設投資有限公司與東南亞深富有限公司和遠盈集團有限公司分別簽訂《產權交易合同》。

據此，中冶置業將南京港寧置業有限公司和南京龍江灣置業有限公司各60%股權作價11.68億元和9億元轉讓給深業集團附屬公司東南亞深富；並將南京立方置業有限公司100%股權以9.02億元對價轉讓給上海證大附屬公司遠盈集團。

此次成功轉讓的三個子公司均為中冶置業開發南京“下關地王”1號地而設立的項目公司。其中，港寧置業和龍江灣置業分持有05-10、05-01地塊，兩地塊總面積4.42萬平方米，性質分別為商辦和商住混合用地。而立方置業則擁有09-09地塊，面積為1.32萬平方米，性質為商辦用地。

隨後5月30日晚間，中國中冶發佈公告稱，中冶置業將把南京金名城置業有限公司（以下簡稱“金名城置業”）100%股權以約25.39億元價格轉讓給北京龍湖中佰置業有限公司（簡稱“龍湖置業”，為龍湖地產子公司）。中國中冶稱，預計從此次交易中獲得淨利潤約0.82億元。

公告顯示，龍湖地產接盤的金名城置業的資產為6塊地，面積4.5萬多平方米，規劃建築面積達到了38.3萬多平方米，規劃用地性質為商辦混合用地和住宅用地。

記者從有關部門獲悉，南京自去年9月啟動國資退出一般性競爭性領域以來，已基本完成了18家市屬國有全資、控股企業和15項參股投資退出，獲得股權轉讓收入66.2億元，是原始投資的6.3倍，實現了國有資本保值增值。

對此,市國資委有關負責人介紹，雖然市屬國有房企介入房地產領域這麼多年，6倍的增值確保了國資保值增值，但再高的回報，國企也要退出來，一來不與民爭利，二來騰出手腳投向公共服務、基礎設施和戰略性新興產業，這是國資改革的方向。

市國資委負責人介紹，接下來將全面實現混合所有制改革，退出一般性競爭性領域，做強先進製造業、城市基礎設施、民生保障等“主業”。

國家統計局昨日發佈資料顯示，前5月，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增幅創有統計資料以來新低。分析人士認為，房地產市場已經觸底，這種狀態還可能持續一段時間。

多項指標“觸底”

1-5月份，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.5%。

這是自有統計資料以來，房地產開發投資增速創下的最低點。根據歷史資料，房地產開發投資增速甚少低於15%，多數情況下高於固定資產投資增速。增速最低的2009年，上述指標也達到16.1%。

其他幾個指標同樣不容樂觀。今年前5月，房地產開發企業房屋施工面積同比增長12.0%，增速比前4月回落0.8個百分點。房屋新開工面積59912萬平方米，下降18.6%。房屋竣工面積30700萬平方米，增長6.8%，比前4月的下降態勢有所改觀。

銷售情況持續低迷。資料顯示，1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅擴大0.7個百分點。

今年以來，房地產成交量持續走低，不僅傳統的“小陽春”未能再現，而且部分區域出現“量價齊跌”的狀況。其中，降價現象在多個城市蔓延，甚至包括一線城市的部分區域。

房企資金狀況堪憂

隨著供需形勢的雙雙走低，樓市也開始出現週期性調整的端倪。中原地產首席分析師張大偉認為，過去十年中國房地產市場也並非一直向上，總是出現3-4年的週期變化。

他認為，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然很多城市啟動“救市”措施，但仍難以拉動市場成交。

國家統計局資料顯示，5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。按照今年前5月的銷售速度，去化週期在9個月左右，比此前進一步拉長。分析人士認為，房地產市場的低迷態勢恐難在短期內改觀，這也將給房地產企業的資金狀況持續造成壓力。

1-5月份，房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。而去年同期，房地產企業到位資金增速為32%。值得注意的是，在上述資金來源中，定金及預收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

5月份，房地產開發景氣指數為95.02，比上月回落0.77點，同樣達到最近一年來的低點。分析人士認為，房地產市場“觸底”態勢已經確立，並可能在底部持續一段時間。

6月16日晚間，萬科A（000002）公告稱，在公司B股現金選擇權的申報期內，共計24,183,859份B股現金選擇權通過深交所交易系統申報方式或手工申報方式進行了有效的行權申報，有效申報的現金選擇權數量占公司B股總股數的1.84%，未超過公司B股總股數的1/3。公司B股轉換上市地以介紹方式在香港聯合交易所有限公司主機板上市及掛牌交易方案將繼續實施。

公司B轉H方案規定，如有效申報的現金選擇權數量超過公司B股總股數的1/3，公司B轉H方案將終止實施；已申報的現金選擇權行權申請也將作廢，不予清算交收。

近一年時間，內房股花樣年(01777,HK)旗下物業管理業務分拆上市計畫終於敲定。今日網易財經獲悉，花樣年旗下彩生活服務集團有限公司（1778，HK） 今天正式宣佈在香港聯合交易所主機板上市，全球發售股份擬250,000,000股，發售價擬為每股3.30港元至4.60港元，發行總體規模達到7.31億到10.46億港幣之間。成為國內第一家物業管理類上市公司，更有意思的是，作為互聯網巨頭的奇虎360成為基石投資者，認購1千萬美元。

公司管理層透露，全球發售所得款項將用於收購地區物業管理公司、購買設備硬體以及社區租賃等運營資金用途。

據悉，此次彩生活全球發售250,000,000股，其中90%全球發售的發售股份（即225,000,000股，可予調整）將會根據國際發售作出初步發行（「國際發售」），10%的股份（即25,000,000股，可予調整）則初步作為香港公開發行（「香港發售」）。

擬定發行價範圍界乎每股3.30港元至4.60港元。國際發售股份中25,000,000股份將供合資格花樣年股東根據優先發售認購。發售時間將於2014年6月17日 （星期二）上午9時正開始，至2014年6月20日（星期五）中午12時結束。彩生活的股份將計畫於2014年6月30日（星期一）開始在聯交所主機板開始掛牌交易。

去年6月初，花樣年就正式對外公佈，已經向香港聯交所提出分拆上市申請，擬分拆物業管理業務，最快年底完成。同時引入策略投資者，總認購金額約5,434萬元，占其經擴大已發行股本約4%。花樣年持有“彩生活”約67.19%權益。

而此次，彩生活已經引入奇虎360科技作為基石投資者，認購金額為1千萬美元。

花樣年官方資料顯示，自2002年成立以來，彩生活集團迄今為止管理服務專案已超過500個，管理服務面積超過6000萬平方米。

國內截至目前最大單土地信託項目日前落戶含山縣，涉及土地近2萬畝，信託期限11年。14日，含山縣政府與中信信託簽訂協定，試點開展農村土地承包經營權信託流轉，涉及土地19514.49畝。

中信信託與大平油脂公司合作，含山縣3鎮9村共19514.49畝土地作為信託財產，委託中信信託集中管理，出租給大平油脂旗下專事農業生產和管理的全資子公司九道農業，中信信託同時募集資金2000萬元扶持大平油脂產業發展。

據瞭解，九道農業承租信託土地後，將對農地基礎設施進行改善，並將土地劃分為500畝左右的經營單元，分租給家庭農場主等新型農業經營主體。由中信信託和九道農業為新型農業經營主體提供全程金融服務和生產服務，包括訂單獲取、種植方案制定、農資採購、農機服務、產品收購、物流服務等。

收入方面，當地村民將獲得派發的信託收益，包括基本收益和浮動收益。

這已是中信信託參與在安徽省第二次推出類似項目。去年10月，中信信託曾在宿州市推出全國首單土地信託產品。

作為今年首個入市的昔日地王項目，位於北京薊門橋的保利項目在6月14日獲得了預售審批，最高擬售均價為9.7萬元/平方米，這也是今年北京住宅專案獲批的最高單價。

據記者瞭解，多個地王項目都將在今年入市，而計畫在今明兩年入市的高端項目均價都相對較高，最低的在7萬元/平方米左右，多個項目預售價均超過了10萬元/平方米。

在目前樓市降溫的趨勢下，高端市場似乎“不懼嚴寒”。中原地產研究部統計資料顯示，今年5月，北京成交總價在3000萬元以上的高端物業已達到14套，占全市成交比例達到了0.39%的歷史高點，而這一數字在2013年僅為0.19%。

地王專案陸續入市

作為昔日的北京單價地王，薊門橋地塊在2010年3月份的公開競拍中，由北京世博宏業房地產開發有限公司經過58輪競價，以總價17.6億元拿下，樓面價超過3萬元/平方米。

但隨著央企“退房令”的實施，世博宏業所屬中國兵器集團處於被要求退房的78家央企之一，保利地產也與2011年8月10日，通過了《關於北京薊門橋專案立項的議案》，並授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋專案。

雖然這一單價地王早已被後來的地王項目所超越，但由於所處位置的稀缺性，薊門橋項目一直以來都是北京高端市場備受關注的專案，同時其也算是在今年入市的首個地王項目。

值得注意的是，融創農展館地塊、中赫萬柳書院等一批高端住宅與昔日地王將在今年陸續入市。記者梳理發現，截至目前，泰禾北京院子、閱園、九章花園、望京綠地中心等多個單價超過5萬元/平方米的高端盤獲批入市。

北京房地產業協會秘書長陳志對《每日經濟新聞》記者表示，“目前北京高端住宅格局正在發生巨大變化，政府限制別墅土地供應導致傳統別墅區發展已經飽和，南部城區將成為未來北京土地供應主要集中區域。”

中原地產研究部統計資料顯示，2013年以來，北京樓面單價在5萬元以上的地塊已達到10塊以上，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農展館地塊已經開始動工，預計下半年入市，預售價格將在10萬元/平方米以上，另外還有亦莊首開、孫河中糧地塊、西局地塊、東壩?大等。未來北京的高端住宅價格定位將普遍在10萬元/平方米以上。

高端市場不降反升

不管是一手房還是二手房，近期北京住宅市場的成交幾乎跌到了冰點，但高端市場似乎並未降溫。記者走訪了位於孫河的北京院子項目，該項目在上月推出的兩棟產品在開盤當天便去化達到80%，而該項目首期開盤便實現銷售18億元。

亞豪機構統計資料顯示，5月份，總價在1000萬元以上的公寓高端住宅產品共成交62套，在整體公寓高端住宅成交量中占比達62%，而在4月該比例僅為44%；總價在2000萬元以上的高端住宅項目簽約了26套之多，占比高達25%，創有統計資料以來的新高。

進入6月以來，北京高端住宅市場再次成交一套均價為10.4萬元/平方米的項目，總價超過3000萬元的物業也成交了兩套，而5月成交均價超過10萬元/平方米的項目達到6套，截至6月16日，北京單價超過10萬元/平方米的項目已成交11套，而去年全年僅成交21套。

不光是在北京，上海高端住宅市場也頻現成交大單。德佑地產市場研究部監控資料顯示，5月上海高端住宅成交面積7.21萬平方米，環比下跌24.2%，成交均價為37875元/平方米，環比上漲29.3%，同比上漲22.1%，同時該成交均價也創下近37個月以來的新高。


德佑地產研究部總監陸騎麟對《每日經濟新聞》記者表示，“高端市場受整體市場影響不大，尤其是高端住宅產品，隨著房價的升高，高端住宅產品的價格壓力會越來越大。在不少專案出現價格調整的情況下，這類產品價格仍然極為堅挺，使得不少買家在此時選擇入市。”

“高端需求客戶大部分屬於財務自由人群，購買物業主要從個人愛好角度。”中原地產首席分析師張大偉對 《每日經濟新聞》記者表示，高端購房人群，因為有過多次置業經驗，更看重長期樓市行情，短期波動對他們影響有限。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，近年來城市核心區土地供應屈指可數，“麵粉”稀缺使得 “麵包”顯得格外珍貴，隨著稀缺地段土地價格不斷上漲，北京核心地段高端項目憑藉先天地段優勢以及成熟品質，被持續看漲預期，吸引高收入人群出手，預計未來核心區高端住宅起價將達12萬元/平方米。

在全行業進入低潮的大背景下，招商地產（000024，SZ）的銷售業績也不容樂觀。

近日，招商地產發佈公告稱，5月份公司實現簽約銷售面積17.17萬平方米，同比減少23.89%；簽約銷售金額25.71億元，同比減少24.54%。據此計算，至此，2014年1~5月，招商地產累計實現簽約銷售面積101.09萬平方米，同比減少9.52%；簽約銷售金額143.26億元，同比減少2.56%。

招商地產2014年預計全年房地產簽約銷售金額計畫突破500億元。以前5月的銷售金額143億元計算，僅完成年內目標的不足三成。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受 《每日經濟新聞》採訪時表示，去年很多房企銷售業績不錯，紛紛調高了銷售目標。包括招商地產在內的A股房企，都希望借今年再融資市場放開的機遇下放開步伐，從而迎合投資者的投資偏好。不過，在市場行情不好的情況下，招商地產顯然需要在“業績提升策略”和“行業地位提升戰略”兩方面做好雙保險的工作。

去年土地市場一片火熱，招商地產也在土地市場大顯身手。2013年，招商地產新進昆明、大連、寧波、南寧、杭州、煙臺等6個城市，新增專案資源666萬平方米，其中公司權益面積497萬平方米。


其2013年報指出，報告期末，公司在全國已進駐25個城市，項目儲備超1300萬平方米。從結構看，二線重要城市的比重在逐步擴大，產品的結構也更趨合理，中長期戰略佈局逐漸形成。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄分析，發力多拿地，還要看產品打造能力、行銷管控能力等綜合指數。但在他看來，招商地產這些方面能力還不夠強。一位匿名分析師也表示，是因為一些二線陣營的房企進步太快，導致招商地產的排名下滑。

2013年4月，招商地產明確提出了2018年要實現招商地產“千億銷售、百億利潤”的戰略目標。但有業內人士指出，千億擴張的目標固然誘人，但將受到政策風險、公司轉型以及管理能力等多重考驗。

早在5月底，上海市規土局一連推出多幅土地預熱，包括對市區董家渡社區13、15號地塊重新分割之後的規劃公示。據統計，5月底上海預熱的土地，面積超過145萬平方米。在土地市場5月成交量和成交額雙雙下滑的形勢下，上海土地相關部門的大舉推地，則被市場解讀為有意試探。


2014年6月9日，上海市規劃和國土資源管理局（下稱“上海市規土局”）發佈公告，終止了奉賢區海港開發區51-02（1）、52-02區域地塊的出讓。這意味著今年上海首現因競買人數不足而流拍的住宅用地。

早在5月底，上海市規土局一連推出多幅土地預熱，包括對市區董家渡社區13、15號地塊重新分割之後的規劃公示。據統計，5月底上海預熱的土地，面積超過145萬平方米。在土地市場5月成交量和成交額雙雙下滑的形勢下，上海土地相關部門的大舉推地，則被市場解讀為有意試探。

“就目前滬上樓市的低迷態勢來看，未來土地流拍或推遲競拍等情況很可能還將頻繁出現，而位置較為偏遠的週邊地塊，如果沒有重大利好政策的支撐，面臨的此類風險尤大，特別是其中一些非住宅類或者住宅比重較低的地塊。”德佑地產市場研究部主任陸騎麟對此表示。

土地市場整體降溫

據德佑地產統計，2014年5月，上海市共出讓經營性用地2幅，合計出讓面積3.5萬平方米，環比下跌90%，同比下跌91.8%；出讓金額合計32.4億元，環比下跌50.8%，同比下跌81%。

上海一位不願具名的規土局內部人士表示，總體而言，上海的土地市場還是正常的，上海市規土局的推地節奏受到市場的影響較小，與全國其他地方相比，上海這幾年房地產市場還屬於平穩階段，一些位置較好的地塊還是受到了開發商的追捧。

“上海目前土地市場整體出現降溫跡象，從量的角度看，自1月起，土地出讓面積已經連續4個月下滑，5月甚至僅出讓了2幅地塊，是2012年3月後的最低值。”“從宏觀上來講，今年土地市場供應形勢會比較嚴峻。按以往推地經驗，1月到5月是推地考察期，6月份之後政府會加快推地進度。6月推出多宗地塊不乏地處市中心的黃金地段，政府願意拿出好地塊進行嘗試。雖然政府對整體市場走勢沒有十足的把握，但是在推地進程上仍是有一定參考的。”上海城市房地產估價有限公司諮詢師邵明浩分析。

而從上海土地交易網公示的出讓公告來看，6月推出的重點地塊有浦東新區周浦基H-K-1地塊和H-K-2地塊，均屬於商業用地，起拍價也分別達到了15878萬元和27822萬元。不難看出，6月將推出的土地不僅在數量上，更是在品質上較5月有了一定的提升。

“雖然上海土地價格總體下滑，但不同類型地塊的情況也不一樣，優質土地如市區和地鐵沿線土地價格仍會走高；位置不佳的商辦用地價格可能會走低，總體走下滑趨勢；市區的優質地塊還是可能拍出好價格的。”鴻毅資本總裁張義鴻表示，不論市場環境如何變幻，上海的好地塊還是非常搶手的，優質土地稀缺且大受歡迎，優質土地的推出對市場回暖也許可以起到一定的振奮作用。

競地熱情不足

2014年6月5日，此前因競買人數不足而延遲出讓的兩幅地塊終於成功出讓。其中浦東新區新場鎮01單元C-02、C-03地塊被上海深長城地產有限公司以7.62億元競得，溢價率12.26%，成交樓面地價8578元/平方米。而寶山羅店地塊則被上海瑞龍投資管理有限公司以1.24億元底價競得，折合樓面地價4430元/平方米。

德佑地產研究部總監陸騎麟表示，從浦東新區新場鎮地塊來看，起拍價的提升從而導致其溢價率相對較低，不過樓板價還是處於市場承受範圍之內。其還表示，從這兩宗地的出讓來看，目前開發商拿地熱情明顯不足，上海土地市場降溫明顯，未來房價的下跌將會成為大概率事件。

而近日奉賢區海港開發區51-02（1）、52-02區域地塊的流拍，更加確認了上海土地市場遭遇“寒冰”的訊息。流拍的背後，一方面是由於該地塊相對冷門，但更為重要的原因還是在於開發商購地熱情已大為降低。

關於土地流拍，克而瑞研究總監薛建雄分析認為，上海目前動遷成本很高，若政府預估土地價格拍不過動遷成本的話，就會造成流拍。他還表示，政府動遷力度是根據市場環境調節的。去年年底市場特別好，政府加快動遷，導致6月份大幅推地。

“土地是當下樓市發展狀況的一面鏡子，是市場的一種反映。樓市興旺，土地就會賣得貴一點；樓市冷清，土地就會賣得低一點。不是推地是否集中能左右的。房價才是原動力，政府不可能通過推動土地的競買達到反向的市場效果，政府通過集中推地來調節房產市場在邏輯上也是不成立的。”鴻毅資本總裁張義鴻表示。

“對於土地市場的評估，主要看流拍率和溢價率兩個指標。5月份兩宗成交地塊的溢價率較之周邊地塊均價還算樂觀。土地積壓是一個相對概念，對於整個房地產開發行業，土地拍賣仍屬於賣方市場。對於6月土地競買尤其是市中心的優質土地仍有一定的信心。”邵明浩補充道。

首宗住宅用地的流拍打破了土地市場自2013年以來逢宅地必火的神話，也反映了土地市場整體熱度的消退。而對於6月即將到來的推地熱潮，市中心的優質地塊能否殺出重圍，一掃土地市場目前的陰霾，還有待進一步驗證。

6月16日，《證券日報》記者從中原地產研究部獲悉，今年6月份上半個月，20強標杆房企拿地總額僅54.85億元，其中，僅中海地產、富力地產、招商地產有拿地舉動，其他開發商上半個月拿地舉動基本停滯。
6月16日，《證券日報》記者從中原地產研究部獲悉，今年6月份上半個月，20強標杆房企拿地總額僅54.85億元，其中，僅中海地產、富力地產、招商地產有拿地舉動，其他開發商上半個月拿地舉動基本停滯。

此外，據中原地產研究部監測，截至6月16日，這20家標杆年內累計拿地總額為1502億元，而在2013年上半年，20大房企拿地總額則高達1977億元。

由此可見，標杆房企進入土地市場的動作迅速減緩，拿地態度普遍已經由熱情轉為謹慎。事實上，20強房企最近幾個月拿地數量正在逐月遞減。

從具體月度變化來看，今年5月份，只有萬達、保利、金地、?大、碧桂園等企業有小規模拿地舉動，其他企業5月份全月在土地市場無任何動作。從金額上來看，今年5月份，20強房企合計拿地金額為116億元，與去年同期的454.64億元相比，下滑74.49%；今年4月份拿地花費為154.4億元，與去年同期的291億元相比，下滑46.94%；今年3月份拿地金額為261.95億元，2月份為331.99億元，1月份則為582.52億元。

值得關注的是，2013年12月份，20強房企拿地突破870億元，此後連續數月下調，直至跌至今年5月份的116.61億元。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，上海等城市已經出現了住宅土地市場流拍的現象。若按當下市場趨勢發展，今年上半年，20強房企拿地總額將不足1600億元。

對此，有業內人士也向記者表示，房價漲幅放緩後，一、二線城市有些項目也被波及，開發商壓力較大，目前基本執行“少拿地，少開工，多銷存貨，加快周轉，現金為王”的策略。

此外，張大偉表示，標杆房企2013年新增土地儲備較為充分，土地儲備已經提前完成。他表示，20強房企在2013年購地金額接近5586億元，不愁手裡沒有“餘糧”。

據中原地產研究部統計資料顯示，今年6月至今，僅中海地產、富力地產和招商地產有拿地動作，而且除中海地產耗資50.4億元拿地外，富力和招商地產拿地金額合計尚不足4.5億元。

6月5日下午，中海地產以50.4億元底價摘得天津新八大裡四裡地塊，樓面價約合14504元?平方米，創年內單價和總價新高。此外，這是繼5月28日中冶置業以底價49.49億元摘得七裡地塊後，第二家中字頭央企入駐新八大裡區域。

值得一提的是，儘管處於京津冀一體化的熱度當中，但天津這兩次出讓的地塊都是底價成交的。


對此，有業內人士認為，當房地產市場進入調整期後，不是所有房企都希望政府救市，進而靠救市拉升銷售業績，相反，有想法的房企則會傾向於借機抄底。該人士表示，事實上，中海地產所拿地塊價格並不高，放在以往，2萬元?平方米或許都可以接受，可見中海地產此舉頗有抄底的意味。

不過，據上海易居房地產研究院報告顯示，截至5月底，天津的存貨同比增長7%，存貨消化速度預計不會很快。此外，該地塊規劃為高端綜合體專案，而中海地產一向在高端住宅上較有優勢，至於集住宅、商業等綜合性高端業態於一體的項目，能否獲得較高收益，屆時要看中海的操盤能力了。

重慶華倫房地產開發有限公司（以下簡稱華倫地產）的債務危機令數十家小貸公司如坐針氈。

6月16日中午，宗申動力（001696，SZ）發佈臨時公告稱，公司控股子公司重慶兩江新區宗申小額貸款有限責任公司（以下簡稱宗申小貸）向華倫地產、重慶市北湖建築工程有限公司、重慶協潤機電有限公司合計提供貸款7500萬元，借款方已出現貸款逾期未還現象，宗申小貸已向法院提出訴訟，並對借款方及擔保方相關資產進行了查封。

昨日（6月17日），《每日經濟新聞》記者瞭解到，早在今年3月31日華倫地產董事長劉志強因腦溢血意外離世，其債務問題便開始暴露。一份華倫地產5月28日的《會議紀要》顯示，公司已資不抵債，債務缺口為3億元。但多位債權人估算認為，這家註冊資本只有3500余萬元的地產公司實際債務可能在20億元以上。

業內人士認為，在今年地產行業大洗牌的格局下，中小地產公司過去借道民間拆借、小貸公司的融資方式弊端將露出水面，可能有一大批類似公司將出現資不抵債。對於身陷債務困局的小貸公司而言，如何降低自身風險值得思考。

債務規模或超20億

6月17日上午，記者來到重慶市渝北區兩路鎮龍盛街，這裡是華倫地產的辦公地。一幢兩層高的沿街商業樓裡摻雜著名目繁多的看板，“重慶華倫房地產開發有限公司”在其中並不顯眼。沿著樓梯上二樓，位於樓梯口的開放式辦公室裡只有3名工作人員，即使有陌生人來訪他們仍繼續玩電腦。辦公室臨街的一面玻璃牆上則貼滿了公告，內容均與華倫地產債務處理有關。

“我們現在的董事長不在，我也想見他，都好幾個月沒發工資了。”該公司一名工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，自從今年3月31日公司原董事長劉志強突發腦溢血意外去世後，公司便一直處於無人主事的狀態。

工商資料顯示，華倫地產註冊資本為3563.95萬元。而重慶地產圈內人士表示，華倫地產在重慶房地產市場是一家名不見經傳的小公司。公開信息也顯示，在2010年以前，該公司僅開發了“花卉園大廈”和“巴山夜雨”社區，都屬於小體量的樓盤。

相比註冊資金，這家小型地產公司目前的負債額卻是其數十倍。記者獲得的一份債權人名單顯示，重慶至少有18家小貸公司，在華倫地產共有7億元左右的逾期貸款。

玻璃牆上張貼的一份華倫地產5月28日的《會議紀要》顯示，公司已資不抵債，債務缺口為3億元，不過這一數字令眾多債券人充滿懷疑。

“除了小貸公司以及銀行的8億元貸款，華倫地產的債券人還包括像我們這樣的無抵押個人，每個人借給他們公司的錢至少都在10萬元以上，多的上百上千萬。”一位周姓債權人表示，經過他們測算，華倫地產的債務規模在24億元。

對於具體債務數位，記者目前尚無法考證。不過在一份由個體債權人發起的《請願書》上，簽名的債權人就超過了70名。

“從4月份開始，每天基本上都有人到這家公司來討債。”華倫地產一樓招牌旁邊的小賣部老闆說。

借道民間拆借實現高速擴張

在多名債權人看來，華倫地產董事長劉志強的意外去世是壓垮該公司的最後一稻草。不過，記者多方調查發現，該公司的債務問題早就深埋其中。

公開資料顯示，2009年華倫地產聯合另一家公司在永川區拍下一塊9.37萬平方米土地，從此便走上擴張的快車道。2011年，華倫地產與重慶市綦江長風齒輪(集團)有限公司聯合簽署“40萬套弧錐齒輪合資項目”，宣佈將投資2億元，實現跨行業發展。

據上述工作人員介紹，自2010年以來華倫地產所佈局的產業涵蓋了上述齒輪項目以及慶永川、潼南、涪陵、貴州等地的地產專案。

“一家小型房地產公司發展得這麼快，必然需要高額融資。”一位不願具名的重慶房地產業內人士表示。

更令人棘手的問題在於，由於華倫地產此前可能存在“多重抵押”，令眼下的債務問題更難解決。

《每日經濟新聞》記者獲得的一份簽署時間為2014年4月21日的《關於解決公司個人投資者債權債務的實施方案》顯示，華倫地產將潼南縣的“潼南•美林穀”項目的房產，用來抵扣債主債權。據上述周姓債權人介紹，由於該房產已經設定抵押，不少債權人前往查封資產時，該房產已經被其他法院貼了幾次查封封條或凍結過多次。

“我們把錢借出去時，華倫地產也給我們約定，如果無法償還，就以在售的房屋作為抵押，沒想到會出現這種情況。”一名魏姓債權人說。

上述重慶房地產業內人士表示，對於小型地產公司來說，通過民間拆借的方式融資非常普遍。今年是房地產行業的洗牌期，大型房企逐漸壟斷區域市場，中小型房企受困於較高的借貸成本，往往出現倒閉和被收購。“華倫地產可能只是一個開始”。

宗申小貸牽涉其中

在《每日經濟新聞》記者獲得的華倫地產債權人名單中，宗申動力旗下的宗申小貸以7500萬元金額成為借貸規模最高的債權方。

據宗申動力公告顯示，宗申小貸於2013年12月10日與華倫地產簽署《流動資金貸款合同》，華倫地產以位於潼南縣梓潼街道辦事處潼安路399號，合計建築面積8033.64平方米的房產為抵押向宗申小貸公司貸款2000萬元。

宗申小貸總經理蔣祥和對《每日經濟新聞》記者表示，上述貸款在法律程式上都不存在任何問題，他們也對公司進行了詳細考察，主要是實際控制人突然去世，又沒有適當的接班人，導致公司無人主持大局，才令債務問題擴大化。

2013年7月26日，宗申動力公告稱擬出資不超過3億元（含）作為發起人，設立宗申小貸，由此介入金融領域；11月底，正式獲批開業。對於宗申動力為何要介入金融，公司曾表示其多年來已積累了上千家客戶資源，而這些客戶資源的資金需求每年不低於50億元，且多數難以通過銀行獲取資金，宗申小貸則能解決產業鏈上下游融資難問題，進一步確保宗申動力由傳統製造業逐步向金融產業進行戰略轉型。

對於宗申小貸的盈利預測，公司也頗為樂觀，認為其2014年利息收入可達1.5億元，淨利潤可達7335.5萬元。

近年，摩托車行業低位運行。而2013年全國小微企業貸款戶數1249.7萬戶，較上年同期增長2.4%。顯然，通過小貸公司涉足金融也是其重要的轉型之舉。

蔣祥和表示，通過此次華倫地產的債務問題，未來公司在業務發展方面也會發生一些變化。“我們會更加注重小微企業、宗申產業鏈和股東產業鏈的部分，未來來自小微企業的業務比例在30%，房地產商等中小企業的比例在20%，宗申產業鏈及股東產業鏈的占比在50%。”目前公司有關此次債務處理的法律程式都很順利，預計本月底將拿到法院裁決書。

18家小貸公司受牽連

在多名業內人士看來，華倫地產債務危機令18家小貸公司集體深陷，僅是當前小貸行業的一個縮影。

據記者瞭解，重慶小貸公司的數量及融資規模位居全國之首。據重慶市金融辦5月發佈的資料顯示，截至2014年2月底，重慶市累計批准籌建小貸公司243家；目前已經累計發放中小微企業貸款2033.67億元，個體工商戶貸款1821.3億元。

上述魏姓債權人也告訴記者，目前小貸公司很少會有低於2分月息放款的，華倫地產通過民間拆借的錢，月息基本都在2.5分以上，年息在30%。“他們公司的運營，基本都是依靠高息借入的錢來還息，風險還是比較高。”

一位重慶金融業內人士表示，今年以來，重慶小貸圈內的不良貸款率同比已經上升，其聽聞的小貸公司被逾期貸款困擾的案例也不少。


在蔣祥和看來，令18家小貸公司均深陷于華倫地產債務困局的根本原因在於征信系統的缺失。“實際上我們在放款前嚴格走了程式和規程，到銀行征信系統網站上查詢了它 （華倫地產）的債務情況，也去核實了具體的抵押物資產，但是由於小貸公司的借貸情況是不會納入征信系統，我們也沒想到它與十幾家小貸公司有借貸關係。”

一名王姓債權人也表示，征信系統的缺失令小貸公司在實際開展工作時難以把控風險。

記者瞭解到，對於目前華倫地產的債務處置仍然比較混亂，公司管理層、債權人和債權人內部均未達成一致意見。

一份5月28日的《會議紀要》顯示，力帆集團旗下的重慶藍洋擔保股份有限公司將牽頭成立資產管理公司，處理相關債權債務及重組事項。不過上述周姓債權人表示，這一方案近日已被個人債權者投票反對擱置。

中國指數研究院最新發佈的百城房價分析報告顯示，5月百城住宅均價，自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略，一定程度上促使房價下降。

中國指數研究院最新發佈的百城房價分析報告顯示，5月百城住宅均價，自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略，一定程度上促使房價下降。

報告顯示，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查資料，5月份，百城住宅均價為10978元/平方米，環比下跌0.32%，為自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。價格的下跌蘊含著市場內在的變化。

從不同城市來看，一線城市今年以來市場供大於求，房價漲勢趨緩且內部分化。二線城市房價分化加劇，廈門、南京等熱點二線城市市場整體上行，價格保持上漲；杭州、蘇州等二線城市房價經歷2013年快速上漲後有所回檔，且供大於求矛盾嚴峻，房價下調壓力仍存在；溫州、海口等二線城市市場持續下行，房價下跌幅度明顯。


三線城市房地產市場分化，房價下跌城市數量增多，其中保定、廊坊等河北省三線城市受益於“京津冀”首都經濟圈等城市發展規劃，房價上漲明顯；汕頭、淮安、台州等三線城市早期房價上漲明顯，但後期房價下行；南通、常州、江陰、馬鞍山等三線城市房價整體持續下跌。

報告分析，整體來看，目前宏觀經濟增速趨緩但整體運行仍較為平穩，房地產市場基本面尚未改變。從短期供需情況看，市場供應增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略，如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優惠力度；這些以價換量的措施有利於促進市場成交，但一定程度上促使房價下降。

一份宣稱“全國城鎮家庭住房空置率22.4%”“全國空置房為4898萬套”等犀利觀點的地產行業統計分析報告一經公佈引起全社會關注，微博“大炮”任志強（微博）更直接反駁稱“絕不可能有5000萬套或更多的空置”。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁昨日接受採訪時表示，根據該中心最新發佈的《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》資料顯示，2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%，“沒有找到空置率更高的國家，空置房約佔據了4.2萬億的住房貸款餘額，近5000萬套空置房仍可能有低估。”

西南財經大學教授甘犁反駁任志強的計算方法，他認為任志強所講的新增住房面積僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積，未統計官方資料中不包含的包括小產權房、農村集體使用權房產，並且低估了全國拆遷住房面積。甘犁教授認為，自98年起至2013年全國淨增住房面積為155億平方，比任志強提供的資料多出80億，不可能有5000萬套或更多空置房的結論站不住腳。

家庭住房擁有率逐年攀升 空置率世界領先

《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》報告顯示，以戶為單位的中國城鄉住房市場趨近飽和，近三年單位家庭住房擁有率維持在85%-96%高位，2013年中國城鎮住房擁有率達到87%高位，遠遠高於歐美日韓等發達國家60%左右平均數，同時全社會擁有多套住房的家庭數量也不斷攀升，由2011年的不足16%迅速攀升至今年3月的21%。與此形成鮮明對比的是，由剛需帶動的家庭住房需求則在最近三年不斷下降，據其測算，可實現剛性住房需求的家庭不足四成，房地產行業風險不容小覷。

甘甯教授介紹，2013年全國住房空置率為22.4%，對比美歐等發達國家2%-13%的比例來講絕對世界領先，他表示，“沒有找到空置率（比中國）更高的國家，不管以什麼參照，22.4%的比例都肯定過高”。《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》透露，在其收集完整樣本資料的北京、上海、成都、武漢、天津、重慶等六大城市資料，重慶住房空置率高達25.6%，成都等這一資料超過兩成，僅北京上海略低。

房價下跌10% 兩成空置房將虧本

西南財經大學教授甘犁發佈的資料顯示，當前房價下跌10%，將有20.2%的空置房令房主遭受虧本損失，一旦房價跌幅超過三成，將有至少36%空置房虧本，如果購房人通過融資借貸方式投資房產，疊加效應將令部分房屋持有人遭受較大損失。



甘犁分析，如果空置房出現虧本，業主將會希望儘快把空置的房產投放市場出手，可能會導致房價下行壓力進一步加大，虧本的比例今兒迅速增加。他認為，當前空置房泡沫一旦破裂，將對樓市產生巨大壓力。雖然短期3-5年內影響未必明顯，但長期看大量空置房對中國樓市的衝擊不可忽視。

多套房投資主導房價 預期效應影響漲跌

當前中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升，住房市場已經從早起剛需驅動轉為投資性的住房驅動，2013年開始已經變成多套房購房需求為主，2014年的資料則可能更加明顯體現這一變化。此前中國樓市一直表現為預期效應，住房投資者買房是因為斷定房價將繼續上漲，樓市剛需的逐步弱化則令預期推動房價的效應大大減弱。甘犁表示，“從壓力測試的資料來看，中國樓市現在的崩盤壓力、風險很大。””

大量空置住房造成嚴重的資源浪費，23.3%的經濟適用房處於空置狀態，沒有充分發揮其應有的保障作用；全國近五千萬套空置房，沉澱4.2萬億銀行貸款，極大降低了金融市場的效率；同時空置住房資產占城鎮地區家庭總資產11.8%，是社會財富的巨大浪費。 甘犁建議國家統計部門儘快收集並發佈空置率等關鍵指標，準確評估“樓市泡沫”，幫助投資者瞭解住房市場運行現狀。

儘管這次的重組方案在交易後上市公司控制權方面進行了微調，兩大國有股東財務投資人的角色並未改變，上海格林蘭背後的職工持股會實質管控上市公司仍是定局。
　
如何將千億規模的綠地集團裝入市值不到30億的殼裡？這個大家期待已久的謎題現在終於有了最新進展。

　　6月13日，上海金豐投資股份有限公司公告二董會議審議通過了與綠地集團重組方案的相關議案並簽署了《資產置換及發行股份購買資產協定之補充協定》、《補償協定》。

　　公告披露金豐重組方案最新細節，即金豐投資以全部資產及負債，與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。

　　這次的重組方案與今年3月份公佈的重組預案大體一致，且仍是資產置換與發行股份購買資產同步實施。

　　但細微的差別尤為值得關注，首先從交易價格來看，此次披露的擬置入資產交易價格為667.32億元，較此前公佈的655億元預估價略有上升。

　　另外，從重組後上市公司的股權結構來看。備受關注的上海格林蘭(職工持股會)的持股比例從預案中的28.83%下降至28.79%；上海國資委旗下的上海地產集團持股比例則由預案中的18.04%上升至18.20%。

　　公告稱，交易完成後，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近、且均不超過30%。上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關係。

　　677億重組細節

　　上週五，金豐投資召開了董事會，審議通過了與綠地集團重組方案的相關議案，同時還簽署了《資產置換及發行股份購買資產協定之補充協定》、《補償協定》。

　　根據最新的重組方案，資產置換與發行股份購買資產將會同步實施。金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。

　　此次交易中，擬置出資產淨資產評估值為22.13億元，較擬置出資產合併報表歸屬于母公司股東權益帳面值21.87億元的增值額為2579.69萬元，增值率為1.18%。

　　上述資產參照資產基礎法的評估值22.13億元，考慮到評估基準日後上市公司擬實施分紅2125.11萬元，因而此次擬置出資產的交易價格為21.92億元。

　　與此同時，本次交易的擬注入資產為全體交易對方合計持有的綠地集團100%股權，其權益價值評估值為667.32億元，較帳面值增值58.60%，較此前公佈的655億元預估價高出12.32億元。

　　另一方面，金豐投資將以5.54元/股的發行價格，向綠地全體股東非公開發行A股股票，購買其持有的綠地集團股權，此次發行股份總量為11,649,834,296股。其中向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換後的剩餘部分。

　　根據公告，金豐投資將向上海城投總公司發行2,500,837,581股，向上海地產集團發行2,012,394,199股，向中星集團發行927,812,451股，向上海格林蘭發行3,503,741,870股，向天宸股份發行278,343,754股，向平安創新資本發行1,206,037,043股，向鼎暉嘉熙發行517,205,241股，向寧波匯盛發行465,112,627股，向珠海普羅發行122,071,374股，向國投協力發行116,278,156股。

　　據瞭解，金豐投資將於6月30日舉行股東大會，這次的重組方案在獲得股東大會批准後，還需要住房及土地管理相關政府主管部門，以及中國證監會的核准。

　　調整的格林蘭計畫

　　值得注意的是，這次的重組方案在交易後上市公司控制權方面進行了微調。

　　由上海市國資委100%控股的上海地產集團以及上海城投總公司，直接持有重組後上市公司18.20%以及20.55%的股權。與此同時，上海地產集團還將透過其100%持股的中星集團持有上市公司7.62%的股權。而上述股權比例在3月份公佈的預案中分別為18.04%、20.58%以及7.63%。

　　這也就意味著，上海國資委旗下的三家國企對於重組後上市公司的持股比例由46.25%上升至了46.37%。

　　除此之外，上海格林蘭持股比例則由此前的28.83%下降至28.79%；其他股東持股比例由24.92%下降至24.83%。

　　對於上述股權結構調整，公告顯示，交易完成後，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近、且均不超過30%，上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關係。因此，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭均不能被認定為重組後上市公司的控股股東。

　　資料顯示，上海格林蘭投資企業（有限合夥），是為吸收合併上海綠地（集團）有限公司職工持股會而設立的有限合夥企業，由綠地集團管理層43人出資10萬元共同設立的，法定代表人是張玉良。

　　今年5月26日，上海格林蘭投資企業（有限合夥）已通過吸收合併上海綠地（集團）有限公司職工持股會的方式成為綠地控股集團有限公司股東，同時也成為此次交易的交易對方。

　　早在1997年，綠地就設立了職工持股會，彼時持有集團18.88%的股權。後來經過20多次增資擴股，職工持股會對於該集團股份最高持股比例曾達到58.77%。後來在今年年初引入平安和鼎暉之後，職工持股會的持股比例降至29.09%，當時職工持股會成員共有982人。

　　然而有意思的是，儘管在這一次重組方案中，上海格林蘭對於上市公司的持股比例有所下降，但其28.79%的持股量仍未被超越，除了上海市國資委透過旗下兩大國有股東合計持有的46.37%。

　　不過，公告明確指出，上海市國資委並不參與企業的日常經營管理，且其合計持股比例沒超過50%，不能對上市公司形成控制；此外，上述兩大國有股東是兩家相互獨立的主體，其作為財務投資人將來並不會實質性介入上市公司的日常經營管理。

　　言外之意就是，兩大國有股東財務投資人的角色並未改變，上海格林蘭背後的職工持股會實質管控上市公司仍是定局。

在天津寶坻，有一座號稱是“亞洲最大別墅區”的京津新城。因為區位等因素，開盤10年來，入住率極低，被外界冠以“鬼城”之稱。在北京和天津兩座特大型城市之間，存在如此大規模的一個空城，非常罕見。

雖然入住率低，但“鬼城”的住戶，對這個稱呼並不以為然。他們認為，這裡價格便宜，升值空間大，用不算太高的價格，就能買一棟別墅，足以滿足美式中產階級的夢想。

今年起，京津冀一體化驟然提速，位於京津唐腹地的京津新城似乎迎來新一輪機遇。對此，開發商、住戶、商戶的心態卻有著微妙的差異。

“越幹越心灰意冷了，”對於未來，超市老闆徐如的態度比較悲觀，“京津冀一體化之後會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。”

怪現狀：3000套豪華別墅九成空置

在京津新城桃園七區，社區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子裡的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，社區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人後背發涼。

天津寶坻縣城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個別墅社區。

與豪華建築形成鮮明反差的，是低迷的人氣。除了偶爾駛過的車輛和騎車的工人，寬闊的公路上，罕見行人。

這裡就是號稱“亞洲最大的別墅區”的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅社區構成。這裡有約3000座別墅，和一座豪華的五星級酒店。因為少有人住，近年來，屢被媒體貼上“鬼城”、“空城”的標籤。

合生創展是京津新城的開發商。其銷售部一楊姓經理稱，京津新城的入住率在30%左右。

但實際入住率遠遠低於這一數字。南都記者走訪多個社區，粗略統計，平均入住率不足一成。以京津新城桃園一區為例，據周邊商戶和保安稱，社區內有70多棟別墅，目前真正常住的僅有3戶。在南都記者逗留的兩小時內，社區大門沒有一個人出入。

而在京津新城桃園七區，社區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子裡的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，社區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人後背發涼。

熙園商業街是京津新城最繁華的區域，但商鋪出租率僅50%，其中人氣最旺的是2個網吧和4個小旅館———他們的客流主要為附近的大學生。

更多的商鋪大門緊閉，玻璃門上貼著彩色海報，“貼海報看上去稍微熱鬧一點，什麼都不貼更冷清。”超市老闆徐如說。

2004年，徐如的超市進駐京津新城時，是這裡的第一批商戶。彼時，京津新城多個樓盤正在興建，大批建築工人作為客源，她的超市生意火爆。樓盤建好後，工人撤離，而常住的業主寥寥，超市生意頓時下滑。

“買房子的都是有錢人，但人家就是不來住。”徐如感歎。因為顧客少，牛奶常常滯銷過期，她定下規矩，店裡的牛奶只有提前預訂，才能購買。

在她看來，京津新城內，為數不多的常住居民分為兩類，一類是老人，一類是幫忙看家護院的工人。前者多是兒女買來孝敬老人，後者則是住戶需要人看家打掃，或是養養雞鴨。

儘管入住率遇冷，但京津新城的別墅卻處於熱銷狀態。

售樓處某銷售經理稱，京津新城的銷售率達到90%左右。在京津新城康園，該園329套別墅，目前僅剩3套未賣出，價格為每平米13000元。

在外界貼上“鬼城”標籤的同時，京津新城的住戶們，卻普遍對這裡比較認可。

劉建斌今年50歲，在北京從事IT行業，2013年，他花300萬買了一套330平米的二手別墅。算下來，單價為每平米9000元，而北京郊區的類似別墅，單價要翻四倍以上。

這幢二層美式獨棟別墅前後，有個一畝大的花園。院子臨河，坐在自己家裡就能釣魚。在節假日裡，劉建斌偶爾帶家人來度假。除此之外，房子一直空著。

對於劉建斌來說，它在相當程度上滿足了自己的中產階級夢想，“這點錢，在北京只夠買個兩居室的。”

“這是京津冀地區最後一塊價格窪地。”他對自己的選擇非常自豪。

合生創展銷售部一中層經理稱，京津新城的早期客戶多來自全國各地，買房目的主要為落戶、投資等。而目前客戶主要來自北京，一般年齡在40-50歲，事業小有成就的中年人。

和劉建斌一樣，對於許多京津新城的住戶來說，除了環境優美，升值、性價比是選擇這裡的關鍵字。

在搜房網京津新城論壇，一則《天津京津新城是個有發展潛力、有升值空間的別墅區》的點擊量為1 .9萬多條，為論壇最高。

有趣的是，這則帖子只有題目，沒有文章，仍能吸引網友的注意。今年6月3日，有人跟帖提問：“（京津新城）還能不能發展升值了？”

馬上有人回答：“等什麼都好了還有你的嗎？”

對於外界流傳的“鬼城”質疑，劉建斌早就見怪不怪，“京津新城不適合有固定工作的人居住，適合養老和自由職業者。”

在他的計畫中，這裡確實是退休後養老的地方。“再等幾年，慢慢就會好起來。”他甚至還勸南都記者，“你有錢的話也買一棟吧。”

而針對外界質疑，開發商合生創展的員工則認為，京津新城屬於低容積率的遠郊別墅，人口不可能太多。

“我不否認是空城，”上述中層經理說，“在別墅區，0 .28的低容積率，如果不空，那才見鬼了。”

他以京津新城的康園為例，“康園面積44萬平方米，與梵蒂岡大小相當，共有329棟別墅，就算每棟住五口人，也不可能比北京一個高層社區的人多。”

而京津新城前任總經理鄭昌立接受媒體採訪時認為，京津新城有自己的發展週期，“每一個新城都是從空置開始到興旺的，特別是遠郊的飛地大盤。每個城市的發展週期不是一兩年，也不是十年八年，可能更長。”

歷史：政商結合

“投資者躊躇滿志，提出這個開發項目，要立足環渤海經濟圈……（建造）綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。”

梳理京津新城的建城史，不難看出，這座“鬼城”的誕生，混雜著地方主政者的發展衝動，與地產商人的商業野心。

2001年9月，天津寶坻撤縣設區，此前，寶坻經濟在天津郊縣中表現平平。在慶祝寶坻區成立大會上，時任區委書記張世琥對媒體稱，寶坻將建成4個特色園區，地熱開發區位列其中。

寶坻南郊的裡自沽窪原為一片荒蕪的鹽鹼地，但地熱資源豐富。據《中國經濟時報》報導，2001年，寶坻招商團就此赴廣東招商，吸引到了合生創展的投資，後者的負責人朱孟依赴寶坻考察。

對於當時局面，上述報導如此形容“投資者躊躇滿志，提出這個開發項目，要立足環渤海經濟圈……（建造）綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。”

按照當時的計畫，合生創展將在此投資120億元，建造一座新城。據寶坻一位匿名官員稱，在當時招商官員對這個數字多是驚訝，“絕對沒想到，能找到這麼大一筆錢。”

合生創展依靠在廣州“造城”發家，在寶坻大手筆投資建造新城，符合其商業佈局，也滿足了當地主政者的需求。據媒體報導，合生創展僅以每平米78元的價格，就收購了1.8萬畝土地。

另一個例證是，隨著合生創展的第一批投資項目落地，地熱開發區的定位，被官方進一步明晰———利用地熱資源“造新城”。

2003年8月，寶坻區委學習中心組曾發文，稱“用5年時間，建設規劃面積60平方公里、人口30萬的現代化新城。”這恰好與合生創展的規劃步調一致。

“造新城”的規劃，甚至還影響了天津市的總體規劃，《天津市城市總體規劃（2005年-2020年）》公佈了天津周邊的11個新城，規劃將按中等城市標準建設。京津新城忝列其中。

按照該規劃，京津新城重點發展旅遊、商貿物流、教育和會議服務，至2020年的人口規模為20萬人。

爭議：商業決策失誤？

儘管別墅銷售火熱，但商鋪、酒店等商業會所人流寥落，合生創展並未在京津新城項目中獲得成功，反而成為其在全國擴張的“滑鐵盧”。

合生創展和當地政府的蜜月期並未一直持續。

據南方週末報導，一位元合生創展的高管說：“政府最開始稱這裡有京津城際（高鐵），還會有很多配套，結果很多承諾都沒兌現，到後來就是一個民營企業幹了政府所有的活。”

除了交通不便，京津新城確實存在配套短缺的尷尬，周邊醫院、菜市場、小學，均在附近鎮上。劉建斌也認為，這裡的配套設施，遠遠未達到住戶的預期。

此外，京津城際高鐵在武清區設站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實質性動作。

房價的漲幅，也能折射京津新城的尷尬地位。在過去的十年裡，全國樓市價格瘋漲，但京津新城漲幅遠低於燕郊等北京的衛星城。

一名房產仲介稱，京津新城初開盤時，房價約每平米3000元左右，而目前京津新城內新房價格約為每平米13000元，二手房價則在每平米7000至1萬元左右。

事實上，在房地產業內，對京津新城存在“這樣的房子賣給誰”的爭議，詬病這個樓盤的定位問題。

從地圖上看，京津新城恰好位於京津唐三城腹地的中心點。它距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在規劃之初，這被看做是京津雙城融合的先天優勢，現在似乎也成為尷尬所在。雖然地處腹地，但它離三座大城市距離都不算近，存在著被邊緣化的危險。

在房地產業內人士看來，京津新城的主要客戶來自北京。而目前寶坻並未通高鐵，交通成本較高。

更重要的是，京津新城面臨著激烈的競爭。作為競爭對手，北京郊區的別墅雖然價格較貴，但足以滿足北京市場的需求。

“在兩座特大型城市中，存在這樣一個大規模的鬼城，非常罕見，這是京津新城最為特殊的地方。”北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛對南都記者表示。

儘管別墅銷售火熱，但商鋪、酒店等商業會所人流寥落，合生創展並未在京津新城項目中獲得成功，反而成為其在全國擴張的“滑鐵盧”。有媒體報導稱：其在京津新城累計投入200多億元，得到的產出卻僅僅只有不到100億元。

“京津新城都算不上第二居所的範疇了，應該納入第三居所的範疇。”北京市成業行房地產經紀公司市場拓展中心某負責人分析，住戶“即使有能力購買，也不會有充裕的時間去享用這類物業，因此從支出成本和獲取收益來看，擁有這類偏遠區域的別墅是不經濟的。”

未來：京津冀一體化之後

地產專家杜猛認為，京津新城附近缺乏工商業，導致工作機會少，人氣無法聚集。如果產業聚集得當，類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口，遲早會摘掉這頂“鬼城”的帽子。

今年起，京津冀一體化驟然提速，給北京周邊的房地產市場打了一劑強心針，燕郊、廊坊、保定等地，房價應聲而漲。

在京津冀一體化的背景下，房產仲介和售樓人員對京津新城的未來保持樂觀。京津新城北京銷售專案經理杜宏博舉出保定的例子，認為京津冀一體化，不僅能帶動周邊經濟發展，也能提振房價。

他在天津售樓部的同事也認為，雖然今年樓市不景氣，但受到京津冀一體化的影響，“北京周邊的都漲了，京津新城的遲早也要漲。”

劉建斌也認為，京津新城肯定會迎來轉機，“業主們都到了快退休的年齡，這裡就人多了。”

在他看來，更重要的是，隨著中關村科技園區進入寶坻，房價很快要漲價。20 13年11月30日，北京中關村與天津寶坻區簽署戰略合作框架協定，在寶坻開發建設中關村科技新城。雖然科技新城不在京津新城附近，但對寶坻當地工商業有推動作用，也可能順便推高京津新城的人氣。

劉建斌已經謀劃，如果未來條件合適，把自己的公司搬到寶坻，這樣可以在京津新城的別墅裡常駐了。

“京津新城的問題是工商業沒跟上”，杜猛認為，京津新城附近缺乏工商業，導致工作機會少，人氣無法聚集。如果產業聚集得當，類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口，遲早會摘掉這頂“鬼城”的帽子。

“但對於開發商來說，此時，基礎設施將迎來壽命週期，開發商的投資回報率很低。”杜猛補充道。

而在京津新城的許多商戶看來，即便未來京津新城迎來轉機，但他們已經沒有時間和耐心等待。

“越幹越心灰意冷了，”對於未來，超市老闆徐如的態度比較悲觀，“京津冀一體化之後會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。”

她趴在桌子上，眼睛盯著電視螢幕的韓劇，這大概是這個閑得無聊的下午，她唯一感興趣的事了，“我們的店不能老一直賠，你要是想要，我的店盤給你得了。”

徐如的超市不遠處，京津新城內的凱悅酒店前，一對新人擺出姿勢，拍攝婚紗照，背後是空曠的廣場和歐式風格的尖塔。

攝影師坦言，這是他們絕佳的婚紗照拍攝地，“風景漂亮，也沒人走來走去，打亂背景。”

入夜後，除了星星點點的路燈和路邊商店的招牌，京津新城陷入黑暗中。


而在曾經的規劃中，這應該是一座容納二三十萬人口的城市。

名片：京津新城

●地點：位於京津唐三城腹地的中心點，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里

●面積：遠景規劃是260平方公里

●規劃容量：“亞洲最大的別墅區”，遠景規劃8000多套別墅，目前建成約3000套；預計容納二三十萬人口

●動工時間：2004年

●入住率：僅一成

●原因：目前主要客戶來自北京，但寶坻並未通高鐵，交通成本高；配套短缺；缺乏工商業，工作機會少

據青島本地媒體6月17日報導，青島市規劃局日前發佈了青島工人療養院改造專案(遠洋公館)施工圖變更公告，將在不突破原有規劃指標的前提下，充分開發地下空間，擬將原方案地下未利用部分進行變更，規劃為半地下室，作為社區休閒活動中心，完善配套內容。


據青島本地媒體6月17日報導，青島市規劃局日前發佈了青島工人療養院改造專案(遠洋公館)施工圖變更公告，將在不突破原有規劃指標的前提下，充分開發地下空間，擬將原方案地下未利用部分進行變更，規劃為半地下室，作為社區休閒活動中心，完善配套內容。

根據規劃公告，變更後的青島工人療養院改造項目總建築面積為133643.13㎡，比變更前增加了928.65㎡。其中，地上建築面積增加了252.7㎡，地下建築面積增加了675.95㎡，增加的地上建築部分將規劃作為社區的休閒活動中心，完善配套內容。

此外另據瞭解，該項目總用地面積為42463.09㎡，地上建築面積79720.27㎡，地下建築面積53922.86㎡。其中住宅部分面積為60356.38㎡，商業辦公區域的面積為16944.66㎡，幼稚園為2166.53㎡，休閒活動中心為252.7㎡。

資料顯示，該專案由遠洋地產下屬公司北京遠坤房地產公司於2010年3月，角逐了66輪後擊敗8家開發商以15.6億元總價摘得，折合樓面價19500元/㎡，溢價率高達225%。時至今日，該項目地塊仍是島城最高“單價地王”紀錄的保持者。

項目從誕生到現在近4年時間，除在去年“五一”和“十一”有兩次開盤預告外，今年年初又預告將於五月開盤，但至今仍未開盤，該項目工作人員也只是介紹該項目將於近期開盤，但具體開盤時間仍未定。

據悉，該地塊坐落于青島最繁華的東部商圈，地處青島市經濟金融中心，正在建設之中的青島地鐵M2號線也在該地塊周邊設置有網站。據悉，該專案將由10棟歐式建築組成，戶型面積在248㎡—460㎡之間，是香港中路唯一低密度歐式建築群。

之前有業內人士稱，對比該項目周邊二手房的價格及香港中路上的其他新建住宅，如魯商中心首府、中鐵青島中心等樓盤項目的高層均價，預計遠洋公館項目建成後均價不會低於40000元/㎡。

　按照《中華人民共和國審計法》規定，審計署2013年5月至9月對中國投資有限責任公司(以下簡稱中投公司)2012年度資產負債損益情況進行了審計。重點審計了其境外投資業務、所屬中央匯金投資有限責任公司及其控(參)股的中國建銀投資有限責任公司、中投發展有限責任公司、中國銀河金融控股有限責任公司、國泰君安證券股份有限公司、中國銀河證券股份有限公司[微博]、中投信託有限責任公司、國泰基金[微博]管理有限公司等7家企業(以下分別簡稱匯金公司、建銀投資、中投發展、銀河金控、國泰君安、銀河證券、中投信託、國泰基金)，並對審計範圍內的重大事項作了必要延伸。

　　一、基本情況及審計評價意見

　　中投公司成立於2007年9月，是國有獨資公司。據中投公司合併財務報表反映，至2012年底，中投公司資產總額5751.78億美元，負債總額792.61億美元，所有者權益4959.17億美元；當年實現投資收益830.52億美元，淨利潤773.99億美元。

　　審計結果表明，中投公司成立以來，不斷建立健全投資制度，積極拓展外匯儲備運用管道和方式，多元化投資局面初步形成；在境內主要發揮匯金公司的出資人代表職責，積極推動國有金融機構改制。但審計也發現，中投公司境外投資管理和風險控制、境內所屬企業及財務管理等方面存在一些不規範問題。

　　二、審計發現的主要問題

　　(一)境外投資管理不規範，有的形成損失或面臨損失風險。2008年至2013年，中投公司境外投資中，6個損失項目、4個浮虧專案和2個面臨損失風險專案存在管理人員失職、盡職調查不深入和投後管理不到位等問題；其他部分專案存在選聘外部管理人不夠規範、未及時委派管理人員等問題。

　　(二)對境內機構管控不到位，一些機構存在違規操作問題。

　　1.匯金公司2011年未按規定進行資產評估，直接按成本價轉讓所持國泰君安股權，少獲應得收益12.62億元。

　　2.中投發展作為中投公司城鎮化投資平臺，經營定位以土地一級開發為主，但實際運轉中大量進行二級開發，至2013年3月底累計投入82.82億元用於房地產開發。

　　3.國務院要求建銀投資向實業轉型，但2009年至2012年，建銀投資仍將大量資金投入房地產業和金融業，用於實業方面的投資僅占33%。而且，該公司2011年未按規定進行資產評估，買入上海銀行股份有限公司股份2.96億股。

　　4.銀河金控2012年未按規定進行資產評估，出讓銀河證券股份6.29億股。

　　5.中投信託2011年以來，為“四證”不全房地產項目發行信託計畫融資9.49億元，其中2012年發生3.49億元。

　　(三)財務管理比較薄弱，部分收支及帳戶管理不合規。

　　1.中投公司部分私募基金投資收回的資金未納入法定帳簿核算，至2012年末形成賬外資金1004萬美元。

　　2.中投公司2011年至2013年5月間，在已為員工繳納基本醫療保險和購買補充醫療保險的基礎上，又為職工個人實名購買重大疾病商業保險並代繳個人所得稅共計3689.73萬元，其中2012年發生1350.68萬元。



　　3.中投公司2012年違反內部規定程式或在無相關業務依據的情況下，支付仲介費用877.31萬美元。

　　4.中投公司至2012年底，有66個休眠銀行帳戶未及時清理。

　　5.匯金公司至2011年底，有24.92億元應收股權轉讓收入未納入帳內核算，僅在財務報表附注中披露。

　　6.國泰基金2010年以來，使用假髮票套取資金4330.04萬元，用於賬外支付銷售人員獎勵，其中2012年發生1793.25萬元。

　　此外，中投公司還存在人事管理與責任追究制度執行不嚴格、資訊系統管理薄弱、境外投資會計政策不夠審慎以及職工薪酬機制不完善等問題。

　　三、審計處理及整改情況

　　對審計發現的問題，中投公司正在組織進行整改，目前已制定、修訂工作制度和業務流程29項，完善工作機制7項，並對相關責任人進行了處理。具體整改結果由中投公司向社會公告。審計發現相關涉嫌違法違紀事項，已移送有關部門進一步調查處理。

尚未開始實施的高校畢業生落戶新政已引發市場熱議。連日來，記者實地踩盤時發現，不少樓盤銷售現場張貼了高校畢業生落戶新政資訊，爭取這部分潛在購房群體。雖然這一政策被理解為變相放鬆限購，但業內人士卻一致認為，此舉對江城樓市影響有限。

　　去年12月，武漢出臺“漢七條”對樓市調控加碼，非武漢戶籍家庭需納稅或者繳納社保最低年限從1年提高到2年，且僅限購1套住房。而6月12日，武漢市下發通知：放寬高校畢業生落戶政策。新政策明確指出，凡畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業的，只要具備本科及以上學歷(年齡在35周歲以內)、研究生學歷(年齡在40周歲以內)的，只需提供1年社保繳納證明及住所證明，就可在武漢市落戶。這意味著，符合條件的高校畢業生將被劃出現行限購範圍，這部分人群在武漢落戶後，最多可以購買2套住房。

　　尚未實施的新政是否將對江城樓市帶來利好?連日來，記者走訪光谷、徐東片區多個樓盤發現，不少樓盤已將大學生落戶新政的新聞報導張貼在售樓部，而對於尚不具備購房資格的外地購房群體，置業顧問則主動向新政方向引導。然而，置業顧問也坦言，受此政策影響的購房者所占比例並不大。

　　在記者隨機採訪中，不少看房市民表示，在當前全國樓市調整的背景下，武漢限購政策仍較為嚴格，大學生落戶新政將增大剛需族購買力，這相當於變相放寬限購政策。

　　對此，研究員鄭軍華表示，武漢放寬落戶限制主要目的還是吸引人才，其實之前東湖高新區等部分區域也有類似政策，只是此次政策覆蓋範圍更大。從實際情況來看，新政對拉動大學畢業生落戶買房的刺激不大。雖然有些外地購房者想借新政儘快買房，但大多數人在學歷、年齡等方面不符合條件。加上申請者需要房東配合提供簽字申請、房屋權屬證明、租賃協定等資料，操作起來比較複雜，所以短期內，大學畢業生落戶條件的放寬對江城樓市影響將非常有限。

近期，內房股雅居樂（03383，HK）可謂壓力重重，不僅多個樓盤拉開降價大戰衝刺中報業績，且由於大幅降價其廣州專案更遭遇業主維權，一套總價在400多萬房子，兩個小時內價差相差百萬。

日前，雅居樂位於廣州番禺的一名為劍橋郡專案盤從以往基本維持在2萬元/平方左右單價一下跌到1.2萬元/平方米的特價。由於跌幅過大，報價變化相差僅隔兩小時簽約的部分業主投訴雅居樂存在欺騙行為。

本月13日，雅居樂位於廣州番禺一名為劍橋郡的項目盤推出100餘套限量一口價的特價單位，單價約在12000-13000元/平方米之間。

而此前該項目近一個月的成交均價在18917元/平方米，降幅差價高達近7000元/平方米。在本月11日簽約的一業主張女士（化名）透露，今年5月份 期間，看中了雅居樂一套247平方米E戶型單位，總價在450萬左右，單價約1.8萬元/平方米。依照認購書協議，雙方約定簽訂購房合同時間為6月30日。

“6月初，雅居樂的銷售代表頻繁給我們打電話說，現在公司為了沖中報業績讓利給大家，本月11號之前簽約的客戶可以享受95折扣，且沒有比一口價更便宜的價格。”張女士表示，如果95折扣，自己看中那套房子總價可便宜20多萬，大概430萬，單價約1.7萬元/平方米。

“我們是11日晚上6點簽約完畢，而僅隔2個小時時間，當天晚上8點代理雅居樂房源的仲介就發短信稱本月13日會放100套房源，價格在1.2-1.3萬元/平方米之間。“她無奈的說，當初由於雅居樂公司催促以及讓利吸引讓自己在本月11號晚上6點鐘正式簽訂了購房合同，以此計算同樣面積戶型足足掉價過百萬，這存在明顯欺詐行為。現在要求雅居樂方面退房。

據上述人士透露，由於此次推出特價單位房源戶型位置並不比高價位房源位置差，維權人士大約在100多人，購買價格大部分單價集中在1.6-2萬元/平方米之間，部分要求雅居樂退房。而雅居樂方面稱，對於涉及11號簽約的客戶無論簽約與否僅承諾送裝修來補償。

今年以來，雅居樂就被市場指其銷售疲軟，近期更因債務、衝刺中報業績等因素，成都、常州、廣州以及佛山等地樓盤陸續傳出大幅降價情況。

高端房地產市場從來不乏參與者，但真正具備實力且能夠有所造詣的卻少之又少，恆力地產便正是這少數企業中最為低調的一個。近日，由?力集團旗下?力地產舉辦的“維館溯源• 千年綢都之旅”活動在蘇州展開，來自全國主要城市的媒體代表在這裡見證了千億民企?力集團于高端房地產領域耕耘多年的心血之作。2013年，?力集團銷售額達到1350億元，名列中國百強民營企業第11位，在中國企業500強中，?力集團則列第136位。自2007年涉足房地產行業以來，僅僅7年的時間，?力集團便已經成功開發了蘇州“橡逸灣”、“太湖花園”，大連“維多利亞公館”等10多個項目，總開發量超過1000萬平方米。多年來，其打造的專案均以“精品”呈現，諸如蘇州的橡逸灣，歷時7年磨礪，品質比肩國內一線豪宅，而大連維多利亞公館則被列為“中國十大超級豪宅”之一，堪稱東北豪宅市場的標杆和代表。

根據長城集團6月6日發佈的公告，公司擬收購的華沁瓷業成立時間為2014年5月27日，距離雙方簽約的6月3日僅有不到10天時間。記者從該公司的評估報告發現，華沁瓷業目前尚無營業收入，淨利潤也為零，1.8億元的收購價格全部來自該公司位於廣東省潮州市楓溪區蔡隴村蔡尾片的土地與廠房，可見長城集團此次的實際收購對象為土地和房屋。

長城集團在回復 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，華沁瓷業所擁有的地塊土地性質已經變成住宅用地，考慮到該所有權人可能會進行商業開發，為滿足公司進一步轉型升級的拓展需要，因此決定收購地塊，預計地塊未來具有較大的升值空間。

但記者實地調查發展，華沁瓷業所在區域位於潮州市的郊區位置，周邊滿布城中村，即便土地性質已經更改為住宅用地，在三四線城市遭遇房地產寒冬之際，要發展房地產顯然困難重重。同時長城集團此次的收購單價較周邊住宅用地貴了大約一倍，高溢價引發廣泛質疑。

此外，對於華沁瓷業所擁有的地塊為何變身為住宅用地、地塊成交價格等疑問，記者多次聯繫潮州市國土局用地科一位林姓主要負責人，對方均婉拒了採訪要求。

專案地處郊外工業區/

從潮汕高鐵站乘坐大巴抵達位於潮州市楓溪區的池湖中心客運站，再轉乘15分鐘的摩托車，在一片塵土飛揚的道路中，記者抵達了華沁瓷業所在的潮州市楓溪區蔡隴村。

楓溪區，是中國著名的陶瓷產區，在楓溪區的任何一條馬路上，琳琅滿目的陶瓷廣告隨處可見。在這裡，長城集團是當之無愧的龍頭企業，並且是該區域唯一一家完成上市的陶瓷企業。

“這裡就是蔡隴村，長城集團的老闆蔡廷祥就是本村人，他們有好幾棟大樓都是在村裡，楓溪有非常多的陶瓷企業，但都是以代工為主，真正有名的沒幾家，長城算是最有知名度的品牌。”對於這家潮州市最大規模的陶瓷企業之一，摩托車師傅如數家珍。

根據公告顯示，華沁瓷業並沒有任何流動資產，公司所擁有的非流動資產是位於蔡隴村蔡尾片的房地產，項目的總用地面積為23039平方米，用地性質為住宅用地，地塊上已建成藝術館、宿舍樓、研發中心等6座建築物，總建築面積為17500平方米。

《每日經濟新聞》記者從蔡隴村路口往裡走不到十分鐘，長城集團文化創意產業園馬上映入眼簾，產業園內包括一棟6層高的藝術館、一棟一層高的展示廳以及小型籃球場，產業園旁邊為一棟米黃色6層高的員工宿舍，宿舍的對面分別為幾棟1~3層高的淺灰色研發中心大樓，記者對照長城集團發佈的公告發現，上述建築物便是華沁瓷業所持有的土地與房產的核心部分。

“這裡已經投入使用超過兩年了，每天早上都有大批工人到這裡上班，但這幾棟大樓一直都是刻上了長城集團的標識，沒聽說有一家叫華沁瓷業的公司。”位於產業園旁邊的士多店老闆告訴記者。

公告顯示，長城集團之所以收購上述土地與房產，一方面是由於公司正致力於打造長城文化創意產業基地，專案將融合設計中心、研發中心、樣品展廳，以滿足公司設計、展示創新產品的需求；另一方面，華沁瓷業的土地性質為住宅用地，未來巨有較大的升值空間。

但記者在現場調查發現，華沁瓷業所在的區域滿布城中村，周邊多為平房與陶瓷工廠，煙塵較大且環境不佳，產業園的周邊並沒有多少人流。同時，區域位於潮州市郊區地帶，距離楓溪區中心尚有相當距離，蔡隴村附近甚至沒有什麼商品住宅樓，屬於典型的郊外工業區。

收購價相當於102年租金/

《每日經濟新聞》記者從長城集團2012年7月4日發佈的關聯交易公告發現，公司與陳虞深、陳得光、陳欽龍、蔡廷和、吳淡珠（以下簡稱出租方）簽訂廠房租用協定，協定約定由於公司業務發展需要，租賃出租方位於潮州市楓溪區蔡隴村蔡尾片廠房用於裝飾大型產品展廳及產品研發中心，租賃期自2011年1月1日至2016年12月31日合共6年，租賃土地面積約為16773平方米，這也意味著在華沁瓷業尚未成立之時，陳虞深等人已經擁有上述地塊與房產。

根據雙方於2011年簽訂的租賃協定顯示，自2011年1月1日至2011年12月31日，長城集團在第一年享受優惠租金112.7萬元/年，自2012年1月1日至2013年12月31日的租金為123.9萬元/年，自2014年1月1日至2016年12月31日租金為136.4萬元/年，年平均租金為128.28萬元/年，以用地面積計算，折合每平方米租金為76.48元/年。

記者從廣東中廣信資產評估有限公司製作的評估報告獲悉，評估基準日2014年5月31日，華沁瓷業的帳面值為1.8億元，與本次收購價相同，以23039平方米的用地面積計算，項目折合收購單價為7812元/平方米。

對比平均76.48元/平方米的年租金和7812元/平方米的折合收購單價，長城集團相當於支付了102年租金的代價。但《每日經濟新聞》記者發現，上述兩宗地塊的土地使用權到2078年11月4日截止，至今僅餘下64年的土地使用權，在租比買划算的情況下，長城集團高溢價收購難免引來質疑。

對此，長城集團在回復記者提問時表示，在華沁瓷業的土地性質為住宅用地之前，其租賃成本相對較低，公司預計能夠持續租賃該土地，當時沒有收購計畫，在政府規劃該土地性質變成住宅用地之後，公司考慮到該所有權人可能會進行商業開發，影響公司經營所需的研發中心展廳等文化產業基地功能的正常使用，公司的文化產業基地又急需在自己能控制的土地上解決發展問題，所以決定對擁有該土地資產的華沁瓷業的股權進行收購。

根據長城集團發佈的公告，華沁瓷業所擁有的兩宗住宅用地權屬證明分別為《國有土地使用證》潮府國用（2014）第02841號與第02843號，國土使用權終止日期為2078年。對於地塊為何能轉為住宅用地的疑問，記者曾多次聯繫潮州市國土局用地科一位林姓主要負責人，但對方婉拒了採訪要求。

地價較周邊住宅用地貴一倍/

對於本次收購，長城集團一再強調，華沁瓷業的土地性質為住宅用地，具有較大的升值空間。

記者瞭解到，去年5月，與地塊相隔不遠的湘橋區城西街道上埔村的一宗住宅用地正式出讓，用地面積為68496.92平方米，最終成交價為2.51億元，折合單價3664元/平方米。今年1月份，湘橋區意溪鎮錫美村紫蓮山一宗住宅用地以2155萬元成交，用地面積為10345平方米，折合地價2083元/平方米。

如果華沁瓷業所持有的用地未來用於房地產開發，按照7812.3元/平方米的單價計算，地塊的單價較周邊住宅用地成交價貴了一倍以上。

即使把土地與建築物分開計算，根據廣東中廣信資產評估有限公司製作的評估報告，華沁瓷業擁有的23039平方米的土地使用權帶來的無形資產帳面淨值為1.35億元，折合地價為5859元/平方米，是上述兩宗地塊的1.6倍和2.8倍。

此外，記者在潮州市楓溪區多個樓盤調查發現，該區域中心的在售專案售價僅為5000~6000元/平方米，以位於楓溪區中心的新盤紅樹灣為例，項目主打131~140平方米的三至四房戶型，毛坯售價為6200元/平方米。


克而瑞的研究資料顯示，隨著今年房地產市場的降溫遇冷，三四線城市土地成交金額和面積下降最為顯著，土地成交溢價率均呈現負增長。潮州市作為四線城市，長城集團通過高價收購土地博取高升值空間的設想能否成功仍然是一個巨大的問號。

但從目前來看，長城集團將地塊用於房地產開發的意願並不強。長城集團在回復記者提問時表示，地塊若成功收購後用途在短期內不會有改變，多出來的面積將用於建設員工宿舍。

此外，公告顯示，由於歷史原因，華沁瓷業地上建築物尚未取得《房屋所有權證》，目前相關手續正在辦理中。對此，長城集團僅表示，《房屋所有權證》目前有關手續正在辦理中，華沁瓷業也做出承諾承擔由此造成任何損失，以防範公司的風險，但對於具體的緣由不願作出披露。

　　複星投資希臘改造3個摩納哥：2億美元參與開發雅典舊機場Hellinikon地產項目

　　北京時間6月19日晚，中國國務院總理李克強抵達希臘進行訪問之際，複星集團海外投資大單也再次花落希臘。

　　當地時間19日傍晚，中希商務協議簽約儀式在雅典紮皮宮舉行。複星集團與希臘蘭達發展股份有限公司(Lamda)的母公司Latsis集團簽訂了關於合作開發希臘雅典舊機場Hellinikon地塊專案及未來尋求開展其他廣泛合作的框架協議，複星將出資2億美元。

　　今年3月，外媒披露複星參與蘭達發展牽頭的財團，聯合投標雅典舊機場Hellinikon地產專案。複星當時對21世紀經濟報導的求證詢問未予置評。

　　項目面積達3個摩納哥

　　複星此次參與開發的Hellinikon地塊面積龐大，相當於歐洲小國摩納哥的3倍。

　　1996年希臘政府決定在2001年將雅典機場由Hellinikon遷往新址。Hellinikon距離雅典中心城區8公里。專案整體開發面積達620萬平方米(約620公頃)，租約為99年。其中機場面積為525萬平方米，海濱區域總面積為95.6萬平方米。海濱區域包括兩部分，一部分是遊艇碼頭(Agios Kosmas 337-berth Marina)；另一部分是Agios Kosmas國家青年運動中心，包括3.5公里的海灘。Agios Kosmas國家青年運動中心占地200萬平方米，將成為全球最大的體育公園之一，並擁有頂尖運動設施。運動中心包括1公里長的豪華海灘，其他基礎設施包括公寓樓“Marina Residential Tower”等。

　　據希臘經濟研究機構IOBE估算，該專案可以在10年內直接和間接創造大約5萬個就業崗位。

　　競標過程曲折 複星“隱身”幕後

　　Hellinikon專案的競標過程並不順利。

　　希臘共和國發展基金(Hellenic Republic Development Fund，HRADF)原定Hellinikon專案的首輪意向表達(Expression of Interest)截止於2012年3月30日，後又延期至2012年4月17日，當時HRADF稱有9家財團表達了興趣，但未透露具體名單。

　　2012年5月29日，HRADF發起對出售Hellinikon S.A. 100%股權的投標邀請。Hellinikon SA為希臘共和國100%所有，於2011年3月31日成立，專為管理與開發Hellinikon機場及周邊海濱的土地和基礎設施所建。

　　但直到今年2月27日，HRADF才宣佈收到蘭達發展牽頭財團的具有約束力要約(Binding Offer)。3月19日，HRADF宣佈重新審閱財團的初始報價，並將3月26日設置為財團提交其進一步報價的截止日。當地時間3月26日，HRADF宣佈已收到該財團9.15億歐元的進一步報價，這已經比初次報價提高25%HRADF稱其委員會和顧問團將按照國際通用的規則和估價模式對該報價進行評估，並稱將在幾天內宣佈最終結果。

　　HRADF 3月26日的聲明顯示，蘭達發展牽頭財團通過競標後將即刻支付收購全款的33%，即3.05億歐元。其餘款項需在10年內付清。財團將投入57億歐元用於專案開發，並

　　且將額外承擔12.5億歐元公園建設投入及基礎設施成本。該專案的內部投資回報率(IRR)為15%左右，利潤的30%必須上交希臘政府。

　　稅收方面，在整個建設過程中僅增值稅就將達20億至30億歐元，另將產生10億歐元左右的營業稅。該項目的財務顧問為花旗銀行和希臘本土投資銀行Pireaus Bank。

　　而直至此時，複星集團的身影才在這筆交易中首次浮出水面。當地時間3月26日，據路透社報導，該案唯一投標財團背後有複星集團和阿布達比地產公司Al Maabar的支持。

　　今年3月31日，希臘共和國發展基金在其官網上發表聲明稱：HRADF董事會一致選舉蘭達發展主導的財團為全資收購Hellinikon SA的優先投資者(Preferred Investor)，總投資額為9.15億歐元。蘭達發展主導的財團表示項目建成後希望每年借此吸引100萬遊客。

　　至此，Hellinikon 項目已經花落蘭達發展主導的財團，21世紀經濟報導今年3月也曾就此交易向複星集團求證，但複星當時拒絕置評。

　　複星與蘭達結緣或始于薩馬拉斯訪華

　　據外媒報導，蘭達發展和複星的首次接觸始於一年多前希臘總理薩馬拉斯(Antonis Samaras)組織的一次希臘企業家赴華考察。而去年5月，時值薩馬拉斯訪華。去年5月18日，薩馬拉斯在上海攜希臘企業家代表團參加了“新絲綢之路——中希經貿合作論壇”。此間，中希企業家進行一系列對話，其中便有複星的身影。在論壇上，複星董事長郭廣昌與薩馬拉斯進行了直接交流，而時任HRADF總裁兼董事會主席的斯泰利奧斯•斯塔夫裡迪斯(Stelios Stavridis)也參加了那場論壇。

萬達、恆大上榜 債務增幅至少50% 違約風險加劇

由於市場景氣轉向，大陸房地產正面臨進入調整期的衝擊，標準普爾最近就點名包括華南城、萬達、恆大等陸港8家知名地產公司的財務槓桿過於激進，光是2013年的債務增幅就至少在50%以上，在銷售業績衰退下，標普認為，隨著債務的累積，這批大陸房企正因資金壓力而陷入流動性及違約的風險中。

財務槓桿「玩過頭」

事實上，大陸國家統計局日前公布的5月70大中城市房價統計數據，就已經昭告了大陸房市過去高速增長的「美好時光」恐已成為過去。不僅半數城市房價明顯鬆動，住宅降價潮甚至還向京、滬等一線城市蔓延，中原地產首席市場分析師張大偉因此坦承，今年以來，大陸樓市的變化速度已經超過了市場原先的預期。

即使如此，不少專家仍認為，面對市場的變化，未來官方可能僅會推出針對「首套剛需」（即首套自住房）進行信貸鬆綁的微刺激，大幅放鬆可能性不大。

值得注意的是，大陸房市的回檔讓一些過去在財務槓桿上「玩過頭」的房企面臨前所未有的風險，標普最近在一場研討會上，就直接點名奧園集團、中國海外宏洋、華南城、旭輝集團、萬達商業、花樣年、富力地產及恆大地產等8家知名房企，這些公司在2013年的債務增速超過50%，其中恆大地產該年的債務甚至增加超過1倍。

另外，針對實力較弱的地產開發商，標普更擔心其再融資風險加劇，其中包括人和商業控股和恆盛地產，這兩家公司的美元債券將在2 015年到期。標普認為除非它們的銷售情況改善，否則可能面臨更嚴重的流動性或違約風險。

短期內負債難去化

標普分析師符蓓表示，2014年大陸房地產商的融資成本明顯上升，銀行和債券市場融資管道也相對收緊。整體而言，房企的資金壓力明顯加大，再加上大陸中央對於釋出流動性轉趨審慎，短期內業者很難再期待透過救市政策來獲得現金流的緩解。

而令人憂慮的是，即使市場面不樂觀，但大陸地產開發商在債務融資的擴張方面仍然激進，以獲標普評等的開發商為例，今年1月至4月的銷售額中，就有高達38%被拿來用於土地收購，這將加深業者的資金困境，短期內債務水平的去化很難獲得改善。

同區二手冧價

柯士甸站GRAND AUSTIN及大埔白石角逸瓏灣I期兩大豪宅新盤，同時以低二手呎價20%至30%散貨，吸引準買家入票，合共已收票逾1200張，凍資3.2億元。不過，兩區二手樓則即時受壓，大埔區部分二手業主減價求售，以低於市價5%沽貨離場，議價空間也由原來約5%擴闊至10%。有學者認為，未來供應逐漸增多，發展商低價「散貨」情況將持續，未來重災區將出現在供應較多的地區，預料下一個災場是將軍澳。

逸瓏灣折實呎價8673元

逸瓏灣I期以接近成本價推售，個別單位折實呎價低見8673元，已跌至區內歷史新低，利嘉閣地產分行經理招權峰表示，過去兩天二手睇樓客按前周大減五成，業主取態審慎，個別封盤觀望後市。

不過，區內有部分業主決定低市價沽貨離場。世紀21灝天董事盧嘉麟表示，鹿茵山莊1座中層D室，原叫價1080萬元，最終以1038萬元易手，實用呎價約9567元，低市價半成。盧嘉麟認為，受一手新盤開價影響，同區二手價格勢添壓力，料區內屋苑成交價或再跌5%。

不過，由於新盤屬樓花項目，部分急於自用的買家仍會流向區內二手市場，估計新盤開售過後，部分向隅客將重返二手市場物色單位。

擎天半島議價擴至10%

至於九龍站一帶，受到柯士甸站GRAND AUSTIN低價推售影響；區內代理指出，屋苑議價空間已由3%至5%，擴大至現時的8%至10%不等，置業18組別經理陳港威表示，擎天半島6座低層A室，叫價1250萬元，但最新議價減80萬元，變相減價逾6%。

在低價效應下，兩盤收票反應不俗，初步已超額；市場人士說，GRAND AUSTIN累收約800票，逸瓏灣I期的入票量則急增至逾400張，合計凍資3.2億元。會德豐地產常務董事黃光耀表示，GRAND AUSTIN過去2天錄得逾2萬人次參觀，首天登記已超過去年推售THE AUSTIN約300票成績，其中80%為港島及九龍市區客登記為主、20%來自新界，部分為上一期的向隅客，暫未見內地客，只有小量公司客登記，大部分為用家，料日內將公布銷售安排，並研究加推單位。

信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，逸瓏灣I期最快下周推售，買家若選用180天付款方法，便可取得最高19.25%折扣，不分公司或私人名義，每位買家限入票2張。

經濟學家關焯照表示，白石角低價批地，反映政府高地價政策已在調整中，造成逸瓏灣I期低於二手價賣樓；他相信，未來住宅落成量及供應量大幅增加，發展商務必盡快「散貨」，並以低價推盤策略以誘發已積壓的需求逐漸釋放，但同時也考驗市場承接力，低價推售無疑拖累區內二手造價，未來供應多的地區必成重災區，包括供應陸續有來的將軍澳區，市區由於供應較少，情況或較樂觀。

海瀧珀套4.1億 首日沽3洋房

焦點新盤相繼開價，一手市場進一步升溫，在荃灣環宇海灣第三度開售力撐下，過去兩天新盤成交雖按周減少近16%，但仍錄得逾440宗，其中僅提供4座洋房的新地（016）旗下青龍頭海瀧珀昨天推售，即日沽出3伙，單日套現4.1億元，成交呎價最高達5.6萬元，創新界區洋房新高。

海瀧珀昨全數推售4座洋房，新地副董事總經理雷霆表示，共售3伙，買家包括內地客、持本港身份證的中港客及本地客，最後一座洋房亦獲數名準買家洽購，集團將維持「月月有盤賣」，同系山頂洋房項目TWELVE PEAKS維持下月才推出。

創新界呎價新高

海瀧珀昨天售出的1、2及3號洋房，面積由2409至2895方呎不等，其中1號洋房以1.618億元沽出，折合呎價55889元，創新界洋房呎價新高，據悉，其中2號買家以公司名義購入，以成交價1.347億元計，須繳付3165萬元相關稅項。

至於第三度開售的環宇海灣，過去兩天售出近400伙，長實地產投資董事劉啟文則表示，項目僅15天已沽逾1400伙，套現近100億元，同系大埔嵐山有望短期內上樓書。

環宇海灣上周六推出尚餘的166伙，長實高級營業經理封海倫補充說，將視乎項目銷情再公布銷售安排。

此外，元朗尚悅及同區溱柏過去兩天合共沽出逾20伙，成交僅次於環宇海灣，發展商新世界（017）昨隨即加推溱柏7伙在本周四以先到先得發售。該屋苑開售至今累售1239伙，套現53億元。

方興地產（817）宣布，計劃以信託形式將酒店業務金茂投資分拆上市，預期全球發售股份合訂單位為6億個，每個單位發行價為5.35元至5.65元，集資約32.1億至33.9億元。

以信託形式上市

該公司表示，假設超額配售權獲悉數行使，最多發售股份合訂單位為6.9億個，即發售規模可擴大到36.9億至38.98億元。該公司又指出，金茂投資的市值介乎107億至113億元。全球發售股份合訂單位，佔已發行股份合訂單位30%，若有超額配售，則將佔34.5%。

根據金茂投資上市聆訊後招股文件顯示，金茂投資擁有7間酒店及金茂大廈，包括金茂深圳萬豪酒店、金茂三亞希爾頓酒店以及三亞麗思卡爾頓酒店，另北京金茂萬麗酒店及麗江金茂君悅酒店仍在開發中。

去年金茂的酒店業務及商業租賃物業收入為26.34億元，按年下跌0.5%；去年酒店平均房價為2104元，下降4.7%；去年酒店平均出租率為67.6%，增加1.8個百分點。

方興表示，分拆上市時，將向合資格股東提供優先認購，另上市後每個財政年度會分派收入最少90%作股息。

本港近年先後推出多項辣招，成功令樓價不再上揚，有調查指本港截至3月底的過去一年內，樓價跌幅約2.27%，排名由去年同期的第1位，跌至第37位。至於全球升幅最顯著的地區則為杜拜，按年升幅達31.57%。

內地網站居外網統計全球43個國家的樓價數據後指出，扣除物價因素後，共有29個地區按年有增長，其中杜拜截至去年首季的一年內，已有17.91%升幅，屬全球第2高，截至今年3月底的一年內進一步升31.57%，成為全球樓價升幅最高的地方。

菲律賓亞太區最佳

至於截至去年首季以20.44%按年升幅居全球之冠的香港，最新排名跌至37位。報告指出，香港的樓價下跌主因政府推出樓市辣招影響，單計今年首季，則跌1.24%。該公司表示，今年首季的房屋銷售量較去年減少33.7%，至約1.08萬伙，顯示需求在減少。

縱觀亞太區，新加坡與本港的樓市情況相若，也受政府推出的樓市措施影響，令樓價由截至去年首季的0.52%跌幅，進一步擴闊至1年後的1.68%；菲律賓的表現則屬亞太區最佳，由2.32%升幅，增至今年首季止的8.95%，排名為全球第三。

樓價低於400萬元的單位，一直被受首期有限的上車族追捧，皆因最高可造9成按揭。但現時這類上車單位也跳價，樓價逾400萬元，這批上車客要提高首期預算支出。

450萬以下盤 上限按360萬

資料顯示，450萬元以下單位最多可按9成，借款上限為360萬元；換句話說，樓價最多400萬元。如今這類上車單位樓價已超越400萬元，甚至跳升至約420萬元，對首期有限的上車族難免百上加斤。

假設單位樓價為400萬元，上車客本來籌集首期一成，約40萬元，便可圓置業夢；現在樓價升至420萬元，上車客要籌集多20萬元作首期，即60萬元，因為最多借360萬元，故上車客須支付的首期為60萬元，對上車客而言，多付20萬元非小數目。

最重要的是，市場會出現骨牌效應，約400萬元的上車單位推高後，接着推高300餘萬元單位。據了解，目前原本約300萬元的單位，近日叫價亦甚為進取，原本賣300萬元的單位，新放盤單位叫價約320萬至330萬元不等，如屯門大興花園2期目前兩房叫價約340萬元，低於300萬元的單位只能搵大興花園1期。

大興花園兩房 叫價340萬

業界人士坦言，目前細價樓業主過於心紅，令到個別細價樓升幅急速，對於樓市會產生不良後果，故有意現階段入市的上車族要評估自己所能承受的風險，切不要跟風入市。

新界地價持續下跌，周五（20日）截標的馬鞍山馬錦街限量地，被業界降低估值約5%，估值約6.6億至9億元，項目最少落成量為310伙。

馬鞍山馬錦街位於鄰近富輝花園，附近設有馬鐵馬鞍山站，地盤面積約33,272平方呎，地積比率約6倍，總可建樓面面積約200,210平方呎，最少落成量為310伙，建築物高限為主水平基準之上90米，項目最遲要在2020年3月底落成。

估值6.6至9億元

綜合測量師意見，地皮估值約6.6億至9億元，樓面呎價只有3,300至4,500元，其中美聯測量師行將估值降低5%，樓面呎價由3,800元減低至3,600元。

美聯測量師行董事林子彬表示，由於新界地皮的競投氣氛及地價，已經出現轉弱的情況，故此將早前的估值下調。

另外，高緯環球評值及專業顧問部董事張翹楚則指出，由於地皮所涉及的金額並不多，故此，相信地皮會吸引不少中、小型發展商投標，流標風險較低。

本月再推5地招標

除馬鞍山馬錦街限量地之外，政府將於本月再推出5幅用地招標，包括荃灣楊屋道商住用地、馬鞍山恆光街住宅地、屯門第10區仁政街住宅地，屯門第59區樂翠街住宅地，以及尖沙咀中間道15號商業或酒店地，有關用地將於8月截標。

純官：平常心對待 暗示不加價

新世界中國（917）私有化的計劃遭獨立股東否決。雖然昨天在新中母公司新世界發展（017）的股東會上，有69.2%股東投贊成票，通過私有化建議，過了第一關；但是在新中的法院會議上，投反對票的獨立股東人數佔大多數，共有494名，佔總數的65.95%，私有化議案不獲通過。

「人頭票」不足

新世界主席鄭家純表示，尊重投票結果，將以平常心對待。新世界及新中股份今早將復牌。

鄭家純表示，決議案被否決在於「人頭票」不足，將尊重遊戲規則。現在未有考慮再次提出私有化計劃。至於日後會否調高作價則「諗都未諗」，暗示繼續「鐵價不二」。根據收購守則，新世界發展及一致行動人士在未來12個月內，不可再對新中提出私有化，除非得到證監會同意。

新世界發展於3月中提出私有化新世界中國，私有化建議作價每股6.8元，在新中股東通函中，獨立財顧提供最新資料顯示，經重新估值後，新中持有的物業資產淨值（NAV）較原本突然大幅上升50%，至每股10.07元，令私有化價格由有溢價變成大幅折讓逾30%。

新世界發展已宣布3供1供股，集資最多約140億元，資金主要用作私有化新世界中國，私有化失敗後，鄭家純指出，所得資金無法退回，該筆資金用途暫時未有實質計劃，估計可用作重建新世界中心，或用以增加土地儲備及作為營運資金。

AMTD證券業務部總經理鄧聲興表示，對決議案遭否決感到意外，由於作價其實相對新中資產淨值沒有太大差距，理論上應可通過，相信問題出於機構投資者方面的不滿，他們認為新世界所公布的資產淨值低於合理價位。

分析員料加價20%才吸引

鄧聲興表示，是次新中私有化失敗，他日亦將捲土重來，由於新中股份成交量少，相較其他內房股冷門，其上市功能對集團而言不盡吸引；他估計，新世界私有化若願意加價20%，方能令投資者同意通過私有化。

新世界發展十多年來第3度供股， 有小股東表示，供股過於頻密對小股東造成負擔，是次選擇供股亦屬迫於無奈；新世界發展在決定供股前應先考慮向銀行融資，或在資金充裕時再行私有化新中。然而，有小股東認為，新世界發展前景不錯，不擔心其再次供股，對本港地產市道下行亦未感到憂慮，故贊成私有化新中。

澳門下月縮減中國護照過境期

繼政府即將禁止賭場內使用銀聯卡後，澳門博彩業再面對不利措施出台。澳門治安警察局昨天宣布，由今年7月1日起，持中國護照過境澳門的旅客，入境逗留期將由7天縮短至5天；當局於今年5月已預告相關措施，市場人士指出，盡用7天逗留期限的賭客不多，預料新措施對博彩收益不會構成重大打擊。

有關消息於昨晚7時公布，上周五略見反彈的濠賭股昨天則再陷弱勢，永利澳門（1128）、澳博（880）分別挫1.9%及1.8%；美高梅（2282）及銀娛（027）亦分別跌1.6%及1.4%。

內地旅客過往可以過境中轉的名義進入澳門，並享有7日逗留期；內地人士只要憑第三國的簽證及電子機票證明，毋須經「自由行」簽註申請亦可進入澳門。澳門官方數據顯示，此途徑遭濫用情況愈趨嚴重，去年持中國護照由內地入境的旅客達263萬人次，其中約210萬，即近八成人次純粹利用逗留期訪澳而非過境。

博彩收入料影響微

針對此問題，澳門政府宣布持中國護照訪澳旅客，首次入境的逗留許可縮減至5天；若違反過境規定沒有前往目的地，且於60天內第2次入境，獲發逗留許可期將由2天縮短至1天；若於60天內第3次入境，將被拒入境。當局曾於2008年把逗留期限由14天減至7天。澳門旅遊業議會理事長胡景光認為，現在旅客平均留澳天數不逾兩天，加上受影響的旅客佔整體訪澳旅客不足一成，對旅遊業損失輕微。

有博彩行業分析師表示，採用上述方式訪澳可繞過「自由行」簽注申請限制，大部分是頻密訪澳的內地旅客甚或賭客。此類人士極少用盡7天期限，因此預料措施對訪澳的賭客人次影響有限。近期行業負面消息紛陳，該分析師預期，6月份澳門博彩收益的按年增幅仍然維持單位數，但不認為上述旅客措施對濠賭股基本因素有重大影響。

當局同樣於7月1日起禁止賭場內使用銀聯卡，但本地傳媒日前報道，內地訪澳旅客在賭場外的商舖仍可用銀聯卡簽賬「假購物」，以避開內地2萬元人民幣的出境外滙管制，反映措施成效不大。

中國政府兩年前開始放寬資本外流限制，世邦魏理仕指2013年中國資本於全球物業市場的投資額按年猛漲1.73倍，至82億（美元．下同），折合約640億港元，當中住宅物業成為新寵，預計這趨勢仍會延續數年。

勁增1.7倍 住宅成新寵

世邦魏理仕中國區執行董事邵律說，愈來愈多中國人旅居海外，或其子女於海外升學，在海外置業的需求變得強勁，吸引大批中國資金投資境外房地產。而逾億元的大額投資，2012年僅得30億美元，但因海外物業的回報普遍較國內同類物業穩定及高，維持5%左右，故能吸引大量投資者進軍海外物業市場，2013年的投資金額更飆升近兩倍至82億元。

除投資額大幅增加外，投資者的類別也出現變化，連發展商及不同的基金近一年也開始大舉進軍海外住宅市場，且傾向由購買地皮、興建住宅以致銷售都一手包辦。邵律相信中國資本外流至境外住宅市場的趨勢將持續數年，不過回報達6厘的歐美等大城市甲廈仍是這批投資者的首選，惟未透露具體金額及比例。

近水樓台的香港物業市場，過去兩年卻未獲中國資本垂青，原因與本港推出雙倍印花稅DSD辣招，令投資成本增加有關，同時香港甲級商廈的投資回報僅得兩厘，對追求高回報的中國資本顯然並不吸引。事實上，過去兩年中國資本在海外的投資總金額，只有不足兩成是投放在包括香港、新加坡在內的亞洲物業市場。至於中國資金熱捧的地區為北美、歐洲及澳洲，都屬於政局穩定，金融體系規範化的地區。

世邦魏理仕統計，在2013年的外流資本中，私人投資者佔39%排名榜首，邵律指出，因類似SOHO中國（410）行政總裁張欣等私人投資行為較多及銀碼較大所致，機構投資者則以31%緊跟其後，而企業及地產商分別佔14%及11%。

二手豪宅交投連升三個月，中原地產研究部指出，5月價值一千二百萬元以上的二手豪宅買賣合約登記錄得171宗，總值47.73億元。宗數較4月的143宗上升19.6%，是創去年7月後的十個月新高，金額則較4月的47.89億元微跌0.3%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋指，5月間政府微調DSD，料會刺激用家及投資者的入市意慾，相信二手豪宅買賣繼續上揚。

事實上，5月價值一千二百萬元以上的整體豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得345宗，總值92.16億元。宗數較4月的334宗上升3.3%，是創2013年12月458宗後的五個月新高，顯示受二手豪宅市況活躍帶動，整體豪宅交投向升；金額則較4月的95.86億元減少3.9%。5月買賣登記宗數最多的豪宅為紅磡昇御門，錄38宗，總值8.32億元。其次為元朗爾巒，錄24宗，總值4.04億元。?魚涌Mount Parker Residences錄18宗，排名第三，總值6.55億元。

至於一手方面，5月相關豪宅買賣合約登記錄得174宗，總值44.43億元，按月分別下跌8.9%及7.4%。

歷來最大全幢甲廈成交 須付4.6億稅款

近年積極拓展本港業務的花旗集團，斥資54.25億元購入會德豐的觀塘海濱道One Bay East東座全幢商廈自用，為本港歷來最大宗全幢甲級商廈買賣。花旗擬將該商廈作為花旗銀行香港新總部，整合現時分布於港九各區的辦公地點。

較去年西座造價高20%

東座物業樓高21層，樓面面積約51.2萬平方呎，今次購入價平均每方呎約10596元。物業預期2015年底落成，花旗最快可於2016年上半年遷入，並會為大廈重新命名。花旗集團亞太區行政總裁卓曦文指出，集團一直致力拓展及投資區內業務，今次購入商廈，「反映對香港持續發展成為領導國際金融中心及香港作為集團多項核心業務的樞紐充滿信心」。

One Bay East位處觀塘中心地段，屬九龍東第二個核心商業區，由兩幢甲級商廈組成，總樓面面積約102.5萬平方呎，位於海濱臨海地段，面向啟德郵輪碼頭及未來的都會公園。去年4月宏利人壽保險斥資45億元購入西座，呎價8789元。以宏利的購入價計，該物業現已升值20%。

花旗在港有41間分行，員工超過4500人，辦公據點分布於中環總部的花旗銀行大廈、港島東、紅磡及尖沙咀等5個地點。至於日後會否以One Bay East作總部，發言人說暫未有具體方案，今次購入物業，除因香港是集團持續投資拓展的市場，希望擁有本身物業，亦有助減低租金波動的影響。

會德豐地產常務董事黃光耀指出，東座早前獲4至5家公司洽購，包括中資企業及花旗集團，其中與花旗商討約半年才達成協議。花旗非以公司轉讓形式成交，須支付逾4.6億元連同雙倍印花稅（DSD）等稅款，相信是歷來最高。而項目東西兩座同獲跨國公司購入，反映他們看好東九龍的發展潛力。

東九龍商廈全年料升15%

高緯環球投資部聯席主管方智傑認為，低息環境加上本港商廈租金成本高昂，近年已有不少大企業在港購置全幢物業自用，是次花旗以呎價約10596元購入One Bay East東座，雖然較去年宏利購入的西座高出20%，但計及過去一年東九龍商廈的升幅，成交價仍屬合理。

美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成指出，是次花旗在港買物業，料增區內商廈投資者的信心，下半年商廈租售交投將價量齊升，全年料升15%。中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，預料短期內東九龍商廈交投將更趨活躍，個別業主更有機會反價封盤，加幅至少5%至10%。

資料顯示，花旗於83年以9000萬元向會德豐（020）一手買入中環會德豐大廈地舖，至2002年樓市低潮時售出，獲利9400萬元，兩年後再以1.84億元回購該舖。

私有觸礁 大行仍看好新世界

新世界發展（017）私有化新世界中國（917）的計劃戲劇性泡湯，3個多月來的股價升幅頓成泡影，受消息拖累，昨天開市後急跌近22%，低見4.99元，收市跌幅收窄，收報5.3元，全日跌17%。新世界股價一度跌逾2%，低見8.71元，但獲瑞銀力撐，認為私有化計劃失敗，反而可令新世界專注投資本港業務，其股價逐步收復失地，收報8.8元，跌約1%。

對於新中私有化失敗，新世界發展兼周大福（1929）主席鄭家純昨天表示，日前得知結果後先感到詫異，後以平常心接受。問到會否感到失望及不開心，他笑笑口地說︰「做生意一定有得有失，遊戲規則要尊重，自己亦感到無可奈何。」

純官籲檢討「人頭票」

他表示，新中私有化失敗，主要受到遊戲規則數「人頭票」所限制，以持股計，贊同的持股量為99.9%，即大多數股東同意私有化；但最後因「人頭票」不足被否決，「人頭票」規則雖可保障絕少股東的股權，但隨着市場環境改變，現時已不合時宜。他指出，「人頭票」的規則不合理，有關機構需要檢討，但他仍會尊重規則。

被問及是否有人刻意令私有化方案拉倒時，他淡然指出，有員工離職，因而在提出私有化期間沽出股份，只屬個別行為，並無看到不正常的現象。至於私有化失敗後下一步計劃，他說，暫時未有定案，早前供股所得資金，將用作重建新世界中心及增加中港土地儲備。

瑞銀：有利發展港業務

鄭家純昨天在記者會上，對記者提問有關新中私有化失敗的問題時，有問必答，而且在會上及會後全程答足接近一小時。

新世界於3月14日開市前宣布私有化計劃，新中當日股價抽升近29%，收報6.63元，惟私有化計劃落空，令新中股價較當日收市價回吐兩成，打回原形，現價僅較宣布計劃前升約3%。

瑞銀發表報告指出，未能成功私有化新中，對新世界屬正面消息，認為新世界現時應把投資重點集中在本港業務，而非開拓內地房地產，由於本港市場供需水平較內地好，集中投資本港業務可獲得較佳成績。該行預期新中股價回落，新世界短期走勢偏弱，把新世界目標價由9.3元下調至9.1元，維持「中性」評級。

瑞銀認為，新中私有化告吹後，新世界今明兩年負債比率將由35%及34%，下降至26%及25%。該行把新世界每股資產淨值（NAV）預測下調17%，至16.5元，以反映新中評值下降。另因新世界持有新中權益降至69%，遂把新世界今明兩年盈利預測下調22%及26%。

有市場人士分析認為，新世界若可折讓逾三成購入新中內地資產，條件尚算不俗，而新中股東亦得以高價去貨，私有化計劃理應沒有太大反對聲音，但卻因部分別有用心人士「打散股份湊人數」而遭否決，表面上是有新中股東不滿資產價值被低估，但考慮到事件最大得益者其實是成功供股的新世界，令人懷疑私有化只是一場「自導自演」的供股煙幕。

香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，6月截至16日，整體物業買賣註冊宗數暫錄得3139宗，相比上月同期的3395宗下跌7.5%。

60萬入場回報8厘 小心賺價蝕滙

安倍經濟下，中港台投資者大舉湧入日本樓市，其中港人最愛約200呎的細單位，入場費低至約60萬元，回報卻達8厘。

隨着外資湧入，樓宇存貨錄新低，不少日本單身女性也加入戰團，與港人齊搶上車盤。

本港樓盤的呎價動輒過萬元，相對港人熟悉的日本東京新宿等地段，呎價低至約3,000元。「價細」吸引，但日本稅務繁多，購買物業時稅率已達1成，再加上滙價風險，投資者宜小心賺價蝕滙。

港人購買查詢 月5至10宗

中港台投資者湧入，專責海外投資者的日本地產代理商三倉屋商事，年內聘請了多名懂普通話及廣東話員工。社長谷口雅之在東京接受本報專訪時表示，一個月平均有5至10個港人查詢及購買日本房產。

「港人一般會以旅遊方式來日本買樓，在觀光的同時，看到合心水的日本樓便買下。」他又稱：「港人愛實地視察過才買，台灣人則較快手，網上看到心水項目，經過查詢後便落實。」

「港人普遍鍾情約215平方呎的一人單位，投資額約60萬至90萬港元（約800萬至1,200萬日圓），他們覺得鐵路沿綫很重要，一般回報率約8厘。」

供應量連跌3月 樓價勢續升

港人對日本樓興趣濃，不少日本地產業中介每周更在中環、銅鑼灣等旺區開推介會，反應熱烈，更即時推出中文繁簡體的地產資料網站（見表），吸引港人在網上熱議。

日本不動產經濟研究所顯示，4月份東京首都圈可供銷售樓盤只有約4,093個，為歷來最低，較5年前差不多少一半。供應量已連續3個月下跌，4月份每平方呎售價按年升6.4%至5,000元。谷口雅之認為，經濟景氣及2020年東京奧運效應，東京樓市料可續升。

投資界亦對日本樓市前景樂觀，施羅德日本股票投資主管前田正吾表示：「日本的房地產市場充斥海外投資者，我自己的物業早前也賣給台灣人。前陣子到示範單位參觀，不僅聽到很多人說普通話，也看到很多台灣人及中國人。」

前田正吾用早年買賣樓宇的例子，分析樓價幾近低無可低。他於1988年買了一個單位，4年後以低兩成的價格沽出，最近看到與那個單位間隔相同但低一層的放盤，放盤價較當年買入價低近80%。「不少日本人趕在消費稅調升前買樓，故近期樓市成交相對淡靜，但市場已預期下半年樓市表現會明顯改善。」

日單身女性 愛新宿細單位

日本自首相安倍晉三上場後，經濟明顯轉好，銀行較過去更易批出房貸。過往當地男性多為一家之主，肩負買樓重任。近年，除了家庭客戶外，不少在職場打拼，愈來愈獨立的單身女性成為合資格的貸款人，她們亦成為樓市買家生力軍。谷口雅之稱：「隨着日本投資者不斷上升，不少港人看中的樓盤都被日本人搶先買入。」

他指出：「日本女性的喜好與港人相若，都是愛新宿及池袋的一人細單位，他們是競爭對手。」

馬鞍山馬錦街住宅限量地，最新估值下限跌至6億元，樓面呎價只有2,997元。該用地最少落成量為310伙，可建樓面面積約20萬平方呎。

樓面呎價 僅估2997元

韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，因應近期有多幅新界住宅用地流標或以低價批出，故對今次截標的馬鞍山限量地並不樂觀，估計樓面呎價僅2,997元，比今年3月批出的同區白石低密度住宅用地，錄得的樓面呎價4,241元，低約29%。

林晉超指出，馬鞍山馬錦街住宅限量發展密度較高，預計落成後的單位面積約480至675平方呎。假設每平方呎發展成本約4,000元及利潤15%至16%，則單位平均開售呎價約1.1萬元。

近馬鞍山站 限建310伙

上述住宅限量位於富輝花園旁邊，附近設有馬鐵馬鞍山站，地皮地盤面積約33,272平方呎，地積比率約6倍，可建樓面面積約200,210平方呎，最少落成量為310伙。綜合測量師意見，項目估值約6億至9億元，樓面呎價則約2,997至4,500元，部分估值曾下調約5%至10%。

元朗兩農地 搶高1倍拍出
近新發展區 呎價達741元


政府積極發展元朗西鐵錦上路站及八鄉車廠一帶用地，刺激周邊農地呎價向上，昨該地段有兩幅農地推出拍賣，均獲搶高1倍售出，其中一幅每呎地價逾740元。

比鄰錦上路站 共逾1.3萬呎

昨忠誠合共推出23項物業供拍賣，吸引逾50人到場，場面墟冚，最終沽出4項，包括兩幅元朗農地，競投過程甚激烈。

該兩幅農地分別位於元朗錦上路元崗丈量約份106號地段1831號，及元朗石湖塘丈量約份106號地段234號之餘段，兩地均鄰近西鐵錦上路站，但據悉不屬於政府發展範圍。

其中，元崗地盤面積約9,148平方呎，連租約（月租約2,001元）開價139萬元，不足5分鐘即獲搶高1倍，歷約8口價至279萬元拍出，每呎地價305元；另石湖塘地盤面積約4,764平方呎，屬不交吉，歷約9口價，由173萬搶至353萬元沽出，每呎地價741元。

拍賣師指，上述地段少有農地放售，成交價屬好價，未知買家身份。事實上，此兩幅地鄰近元朗三大新發展區之一，即錦上路站及八鄉車廠，未來區內預計提供約3.37萬伙公、私營房屋。

打鼓嶺農地24萬呎 今拍賣

農地有價有市，由銀主持有新界北打鼓嶺丈量約份第78約32個地段地皮，亦將於今天透過中原測量師行公開拍賣，面積共涉約24萬平方呎，屬農地用途，鄰近興建中的蓮塘/香園圍口岸，全部在禁區之內。市場指，區內農地每呎地價約100至200元，估計上述整幅農地價值約2,400萬至4,800萬元，買家必須整批購入。

近期一手市場回暖，多個新盤加快推盤，美聯物業九龍區董事郭玉滿預計，全年九龍區一手註冊比率或突破2成水平，有機會創10年新高。他又稱，今年一手市場先由西九龍區掀起戰幔，下半年到東九龍區成市場焦點，未來將軍澳區將會成為九龍區的一手供應重要來源，區內未來將有超過8,000個單位可供應市場。

回顧今年上半年，九龍區一手私樓註冊量錄得(截至6月13日止)約839宗，較去年上半年1,657宗及下半年的1,516宗分別低出約49%及45%，估計上半年未必可錄得1,000宗水平，並且是自2008年下半年以來的低位。一手私樓註冊金額則錄得約81億元，分別較去年上半年約180億元及下半年的約217億元低出約55%及63%，相信與今年上半年九龍區欠缺大型新盤所致。

至於二手市場方面，九龍區二手住宅註冊量錄得約6,151宗，估計上半年可望與去年下半年看齊，註冊金額則錄得約299億元。

麗新發展（488）及麗新國際（191）舉行股東特別大會，表決削減股本的建議，獲大比數通過；身兼兩公司執行董事的周福安表示，兩間公司上半年業績表現不錯，可望於下半年度派息，但暫未考慮派息水平。

被問及海洋公園酒店項目中標會否對集團財政帶來壓力，周福安指出，集團將準備向銀行洽談融資方案，預計項目可在三至四年內完成；目前兩公司的負債比率約為11%，在同業間屬較低水平；而作為發展商，即使負債水平達到30%至40%亦可以接受。他指出，整系於2012年10月至2013年4月期間，以發債及借貸等方式籌集了136億元。

周福安表示，油塘住宅Ocean One已悉數賣出，預期在未來一至兩個月將推出大坑道項目，目前仍未決定推出多少單位；他對銷售情況感到樂觀，因為項目定位為豪宅，單位不多，而且豪宅市場「企得幾穩」。

至於橫琴第一期定位，他表示已提交規劃，現正等待審批，期望未來數個月可獲批，最快於下半年動工；此外，不排除與其他投資者合作，繼續競投橫琴項目。

周福安透露，早前集團以6000萬英鎊於倫敦購入一幢寫字樓，租金回報率達6厘，未來將繼續考慮投資海外物業，但發展重心仍是香港及內地。

貨源短缺 恐6月旺價不旺市

二手樓市火熱，令業主變得心雄，大角咀一帶的屋苑有兩成放盤單位封盤反價，其中港灣豪庭一個單位業主更臨場封盤不賣。而因個別屋苑開始出現「鑰匙盤」短缺的情況，刺激業主紛紛反價。受業主反價影響，業內人士預計，6月份二手樓市將出現旺價不旺市局面。

港灣豪庭業主陸續反價

樓市回勇，高價成交屢現，加上二手睇樓氣氛不俗，令到業主更加心雄，利嘉閣地產分區董事馮樹勳表示，因樓市升溫，新盤銷情理想，大角咀奧運站一帶屋苑有兩成業主封盤反價，認為後市仍有上升空間。

其中港灣豪庭4座中層H室，實用326方呎（建呎477），雖然有準買家出價達業主叫價的430萬元，但業主臨場改變心意，封盤不賣。區內亦有業主陸續反價，普遍提價5%以內。

中原地產分行經理程沛賢說，雖然紅磡區封盤情況不算嚴重，但就相當缺盤，以藍籌屋苑黃埔花園為例，現時只有約10個可睇樓的「鑰匙盤」，較今年初減少50%，主因一兩個月前屋苑成交活躍，消化大量盤源所致。現時屋苑業主一般反價5%以內。

「樓市火車頭」的鰂魚涌太古城盤源同樣緊張，「鑰匙盤」只有10餘個，中原地產區域營業經理張光耀說，現時業主叫價更加進取，兩成放盤提價放售，加幅介乎3至4%，若以實用面積582方呎（建呎675）的兩房則王為例，現時普遍要800萬以上才「有貨揀」。

利嘉閣聯席董事何家健表示，沙田第一城目前雖仍有250個放盤，但僅兩成單位業主有心沽貨，雖暫未見有業主主動封盤，但有約2%單位業主反價，其中39座高層E室，為兩房單位，原叫價345萬元，近日提價至360萬元，叫價較市價高5%。

麗城豪裝加40萬沽

美聯物業高級營業經理潘正道表示，荃灣麗城花園更有反價創新高個案，其中屋苑3期6座高層F室，為三房全海景單位，實用面積742方呎（建呎896），連逾價值70萬元豪華裝修，原業主最初叫價690萬元，見近日市旺，最終最反價40萬以730萬元售出單位，提價6%，實用呎價9838元（建呎8147元），無論樓價及呎價均屬屋苑新指標。

多區代理均表示，由於屋苑成交價普遍較上月升1%至3%，盤源被消化，但業主相當心雄，故現時促成買賣並不容易，相信本月二手買賣將呈旺價不旺市局面。

上半年新盤熱賣，帶動新批一手住宅按揭貸款額按年急升60%，至341億元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，全年新批一手住宅按揭貸款額料達680億元，創2003年有紀錄以來新高。

全年料680億 挑戰03高位

王美鳳表示，預料今年新批一手住宅按揭貸款有1.55萬宗，較去年多59.2%，金額680億元，升80.7%。而全年整體新批出按揭金額料達2250億元，按年升幅有15%。至於新取用按揭貸款額，全年估計為1850億元，升17%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，今年首4個月一手住宅按揭佔新批按揭貸款金額的比例已升至32%，預測全年比例有機會挑戰2003年近五成的歷史高位。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出， 將有更多銀行會力谷新盤H按產品，令下半年H按選用比例可攀升至80%甚至更高水平。

息率方面，王美鳳指出，下半年息率走勢大致平穩，平均按息可維持在2.1厘，因美國最快要明年中才加息，故本港今年最優惠利率（P）將維持不變，計及通脹的實質按息仍持續處於「負利率」環境。

近日有傳削減自由行旅客人數，令零售業蒙上陰霾。隨着內地客棄購奢侈品，倘自由行旅客再減少，奢侈品牌不再進取，加速舖租見頂，二、三綫地段舖租下跌更明顯。

零售金額舖租 關係密切

近期涉及零售及旅遊業的不利消息接連出現，包括政府公布4月零售業總銷貨價按年跌9.8%，是5年多以來的最大跌幅。而珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類銷貨價值跌39.9%。此外，本月初內地來港旅客人次較去年同期跌2.5%，為過去3年來首次下跌。現更有傳政府有意削減兩成自由行人數，零售業前景令人憂慮。

據萊坊數字顯示，零售銷售金額與舖位租金關係密切，自2010年至2012年中，每季舖租及零售金額均同步有雙位數字按年增長。去年第三季起，訪港旅客消費下跌，與舖租升幅按年增長同步跌至單位數。

太子珠寶：百萬名錶銷量跌8成

近期不利消息充斥市場，後市方面，鐘錶珠寶商看淡後市，認為零售前景不理想，舖租難免下跌。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示，短期內零售業充滿不利消息，如近期旗下業務中，逾百萬名錶銷售量跌6至8成，幸好中價錶銷情不俗才保業績。他分析，內地客消費模式有轉，如果再減旅客人數，生意自然受影響，連同政治氣氛不佳等因素，他指開新分店態度轉為審慎，舖租難免向下。他估計，一綫舖租已見頂，年內可能跌5至10%，而二、三綫地段多舖無人問津，情況更差。

世邦魏理仕商舖服務部執行董事連志豪認為，自從去年起，內地客來港消費增長已出現放緩，今年情況持續，消費模式由奢侈品轉至中價貨品，高級品牌搶舖減少，對租金自然有影響。他認為，即使政府不減自由行人數，舖租也見頂回落，預計一綫街如銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道等，舖租已見頂，二綫街舖跌幅達1成。

黎永滔旗下物業 減租2成放盤

租金開始有下調壓力，舖位業主與租客商討租金時，會採較彈性態度，如資深舖位投資者黎永滔，持有旺角、銅鑼灣及中環等核心零售區商舖，他指出，近期已留意到舖租有見頂迹象，以往新租客以高1至2倍搶租，但相信現時已再難有相近情況。他表示，現時旗下物業招租或洽續租時，多願較叫價減1至2成租金。

資本策略（00497）主席鍾楚義分析，自由行旅客消費模式轉變，核心區舖租連升多年，作出調整也不出奇，屬自然現象。對於投資策略，他表示留意一些人流轉多的二綫地區商舖物業，仍有投資價值。他又認為，政府應着手改善旅遊配套，加強旅客接待能力，以一刀切減旅客人數是消極的做法。

樓市前景不明朗，何世柱家族旗下福利集團亦選擇「減磅」。公司旗下3項工商物業透過第一太平戴維斯推出招標，市值合共接近26億元。其中最貴重的物業為中環皇后大道中35號商業大廈，市值估計14億元，由於樓齡已經57年，估計日後會作重建，可建樓面約4.2萬方呎，以樓面地價計每呎高達3.3萬元。

合共市值約26億

中環皇后大道中35號將於7月30日截標，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，物業於1957年落成，地盤面積約為2,805方呎，現為一幢13層高（包括地庫）的商業大廈。地庫及地下為商舖用途，1樓至11樓為寫字樓用途。現時出租率接近100%，租期最長至2016年。

物業位於中環商業核心，價值極高，鄰近更有多間時尚品牌之旗艦店，蘇豪區、蘭桂坊等，可謂娛樂、飲食及消閒匯聚。由於皇后大道中極少有全幢物業放售，加上舖位價值高，該行投資部副資深董事溫武忠估計，日後物業若重建，預料可發展銀座式商廈，地舖估計可出租予名牌店，月租可高達約400萬元水平。

其餘兩項標售的物業，分別為灣仔駱克道33號福利商業中心及粉嶺安全街11號貨倉。截標日期較早，於7月21日。其中福利商業中心為一幢31層商廈，建築面積79,792方呎，標準樓層面積約3,300方呎，將連大廈命名權出售，目前出租率近100%，租約最長至2018年。另一項粉嶺安全街工業貨倉，地盤面積25,952方呎，建築面積約129,239方呎（每層樓面約23,000方呎），現時租客為DHL，租約期至明年。

尚有3物業陸續標售

事實上，何世柱家族最近不斷推出旗下物業發售，4月時就曾以招標方式，以8.09億元售出灣仔福怡大廈全幢。除上述3項物業外，福利集團尚有3項物業將陸續標售，包括上環皇后大道中288號至290號福禮大廈（估約7,500萬元）、土瓜灣九龍城道135號/炮仗街92號福至大廈（估約5.45億元）、淺水灣南灣道35號南灣別墅（估約4億元），6項資產市值共達35億元至40億元。

上半年新盤市場表現向好，同時帶動二手成交略為回緩。政府數據顯示，本港上半年一、二手住宅註冊量，較去年下半年分別稍增3.6%和1.7%。業界認為近期大型新盤熱賣，協同效應將繼續醞釀，估計本年上半年一、二手註冊宗數將達約2.8萬宗，屆時住宅註冊連續下跌3個半年度後首次回升。

上半年一手市場表現突出可謂無庸置疑，綜合土地註冊處資料顯示，今年截至6月17日，一手私樓註冊量已錄得約5,761宗，比起去年上半年4,424宗高出約三成，亦較去年下半年5,562宗多約3.6%，為一年半新高。二手住宅方面，隨?近月二手市況回暖，交投回升，帶動年內至今二手住宅註冊量錄得19,055宗，較去年下半年18,745宗輕微多約1.7%。但比起去年下半年升幅相當輕微，較去年同期更依然低約17.3%。

新盤熱賣帶動樓市回暖

金額方面，本年首半年至今一、二手住宅註冊金額共錄得1,457.1億元，相比去年下半年的約1,474.1億元仍然錄得輕微跌幅，惟估計短期內此數字亦將超越去年下半年數字。

港置高級執行董事伍創業表示，近期一、二手交投均有所升溫，故帶動本年上半年之住宅註冊表現不俗。近期大型新盤熱賣，料該批交投亦將於本月陸續註冊登記，故估計本年上半年一手註冊將上升至約6,500宗至7,000宗，屆時創2012年下半年來新高；上半年一、二手註冊宗數將上升至約28,000宗，屆時住宅註冊連續下跌3個半年度後首次回升。

工廈成交料下半年反彈

另外，港府去年將辣招伸延至非住宅物業，令工廈交投大幅萎縮，今年上半年平均每月不足200宗成交。業界預期，隨?市場適應經濟環境，以及下半年陸續有工廈入伙，以及新樓花供應，將迎來谷底反彈，平均每月成交有望增至350宗，月均成交金額亦由現時16億元增至25億元。

利嘉閣引述土地註冊處資料顯示，截至6月15日為止，今年上半年全港暫錄1,058宗工廈買賣登記，成交總值約85.75億元，預測上半年成交量值最終可達1,192宗及93.32億元，較2013年下半年的1,241宗及114.88億元，分別再減4%及19%，造成三連跌的弱勢。

另外，港府擬於2016年3月煞停活化工廈措施，港置至尊工商董事陳偉志指，該政策使業主及租戶多方面受惠，並減少工廈空置，盼局能延長政策。自2010年政策實施起至今年5月底，共接獲126宗申請，並批出96宗，截至今年3月，活化工廈總樓面面積已達612萬方呎，其中綜合用途佔約41%。

陳氏預期，若煞停措施，工廈價格料受壓，下半年工商物業租售價格齊跌，租金最多跌5%，售價則有5%至10%之跌幅。該行建議當局將限延長至2017年底，並逐步叫停。同時，港置區域營業董事黃寶偉則指，屯門區有望成為物流業發展中心，料下半年該區工廈售價上升10至15%，租金上升10%。

花旗（citi）宣布以54.25億港元（210億元台幣）購入位於九龍的整棟新建A級商業大樓作為港澳總部，創香港歷來最大宗商辦交易紀錄，較宏利金融（Manulife）去年買入類似大樓的行情高出約20%，象徵香港商辦投資需求可能增溫。

將作為港澳總部
花旗購入的商業大樓為位在九龍灣觀塘海濱道83號的One Bay East東座，由會德豐集團開發，樓高21層，樓板面積51.2萬平方呎，俯瞰維多利亞港，包括啟德郵輪碼頭及計劃中的啟德都會公園都盡入眼簾，預計2015年底落成。

花旗香港及澳門區執行長盧韋柏表示，將整合目前分布於香港本島及九龍區的辦公室。香港是花旗亞洲最大市場之一，年營收超過10億美元，目前花旗香港員工約5000人，多數預計2016年下半年進駐。

香港商辦租金全球第2高，僅次於倫敦，近期商辦空屋率下滑、租金上漲，對商辦空間需求較大的企業構成進一步壓力，商辦投資有增溫的跡象。宏利金融去年4月以45億港元購入One Bay East西座，才短短14個月，花旗買進鄰近這座規模類似大樓的行情已上漲20%。

房地產顧問公司高緯環球（Cushman & Wakefield）指出，花旗砸大錢購置總部，是香港仍具魅力的證明。

政府微調雙倍印花稅（DSD）辣招僅1個多月，樓市已再陷瘋癲狀態。?地（012）旗下西半山天匯昨天「一口氣」加推最後24伙，其中頂層46樓（跳層後標示為88樓）A室複式售價6.4648億元，呎價達11.28萬元，即使減除折扣優惠，仍達9.8萬元，勢挑戰亞洲分層豪宅新高。樓價不斷爆升，有學者認為僅是短期現象，相信政府不需進一步加辣。

折扣後仍勝傲璇

天匯曾掀起滿城風雨，在2009年造出亞洲分層紀錄的天價每呎7.1萬元後，最終於2010年出現「世紀大撻訂」，引致政府要介入調查，加上樓盤46樓變成88樓的誇張式跳層，迫使屋宇署要作出干預。而在去年一手新例實施後，發展商竟然需要減價重推。

有見近日樓市氣氛急速升溫，新地（016）旗下青龍頭海瀧珀2天沽清4座洋房，呎價最高5.6萬元，直迫山頂洋房。?地昨天乘勢突加推天匯餘下24伙，定價十分進取，平均呎價61230元，已較首批調高5.4%外，頂層46樓A及B室，面積5732及4971方呎，價單定價分別高達6.4648億元及5.3765億元，呎價達10萬至11萬元，為本港首次有分層單位定價逾10萬元，相當誇張。

不過，?地沿用舊有優惠，提供最高13%及8.5%稅務回贈，合計相當於樓價的21.5%，計入13%折扣後，頂層A室售價雖然降至5.62438億元，仍屬本港分層戶單一售價新高，折合呎價達9.8萬元；即使再扣除最高8.5%稅務回贈，呎價仍高達8.9萬元，已超逾現時太古地產（1972）旗下東半山傲璇所保持的8.6萬元紀錄，挑戰本港以至亞洲分層單位呎價新高。

天匯頂層A室為複式連天台單位，為樓盤面積最大，有別於其他複式單位，單位低層為睡房層，設有3個睡房及書房，高層為客飯廳，亦設有睡房及影音設備室，單位內設有樓梯直通天台，天台設有按摩池，發展商是次連傢俬一併出售。若以洋房計，現時本港呎價最高為和黃（013）去年底推售的山頂白加道28號8號屋，呎價達10.7825萬元。

?地昨天發出銷售安排，暫推出天匯其中8伙於下周一（23日）發售，除41樓A室（又稱61樓A室）外，其餘7伙均連租約發售。

學者：微調DSD助升溫

雖然天匯呎價挑戰亞洲新高，但與全球豪宅物業比較，仍有一定距離，例如全球最貴呎價之一的摩納哥La Belle Epoque複式單位，面積1.75萬方呎，呎價13.5萬元。

政府僅輕微放寬DSD辣招，樓市已火速爆升，城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，雖然氣氛轉熱，但相信僅屬短期，待市場消化後，熾熱氣氛將緩和，料政府不會因此而「加辣」。

車位售451萬 癲絕全港

?地（012）似乎不甘亞洲分層單位呎價新高寶座落在「他人」之手，將西半山豪宅天匯重整旗鼓，天價開賣，意圖重奪首席位置。

不過，天匯車位早於上月已以424萬元造價，成為全港新高，昨天發展商在公布天匯住宅新價單時，亦發出車位新價單，個別車位售價進一步調升至451萬元，一旦出售將再改寫紀錄。

較住宅單位數量多

根據資料顯示，上月天匯一個單號數一手車位以424萬元易手，售價貴絕全港，買家為2009年購入天匯一個中低層單位的業主。

其實天匯車位多達99個，住宅單位僅66伙，車位數目較物業伙數為多，但由於天匯定位屬超級豪宅，住戶非富則貴，對車位需求較大，故令車位造價高處未算高。

足夠買淘大兩房戶

實際上，逾400萬元一個車位，已足夠購買市區屋苑牛頭角淘大花園單位，現時屋苑兩房戶造價約400萬元；沙田第一城兩房單位市價亦僅340萬元。

?地昨天發出的車位價單，列出7個車位，售價由414萬至451萬元，較舊有車位價單403萬至446萬元，加幅2%至2.7%。價單亦顯示，只有指定住宅單位的買家才可以七折購入車位，即其他單位買家仍須以原價購入。

大埔白石角和屯門等新界區屢有地皮以低價成交，業界對新界地皮看法趨保守，馬鞍山馬錦街地皮今日截標，部分測量師近日已調低地皮估值每方呎地價3300元至4500元，有測量師亦調低今日推出招標的馬鞍山?光街用地估值，降幅11.1%。

馬錦街截標項目多限制

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，馬鞍山馬錦街住宅用地屬限量地，須建不少於310個住宅單位，同時限建高度不高於香港主水平基準以上90米，由於中標發展商亦須為項目發展進行噪音及排污環境評估，加上受制鄰近的地下行人隧道，地皮部分會被劃作不可構設建築物地段，而且項目現行土地規劃將於2018年4月到期，上述因素均會對發展商造成掣肘，亦會影響出價的重要因素。

張氏指出，早前同區的白石住宅地，以貼近市場預期下限成交，相信馬錦街地皮的成交價亦可能受壓。他預計該地估值約7億元，每方呎樓面地價為3500元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達1.2萬元。

此外，地政總署今日推出兩幅住宅用地招標，分別為荃灣楊屋道地皮，以及馬鞍山?光街用地，截標日期為8月8日。

中原測量師行執行董事張競達表示，楊屋道地皮屬住宅、商業及酒店綜合式發展項目，相信發展商入標反應佳，預計地皮每呎樓面地價約5000元，地價約53.35億元。

不過，馬鞍山用地則受最近新界地皮招標氣氛較差，先有流標及有地皮以市場下限價批出，他預計發展商出價相對保守。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，今年5月已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得3,034宗，當中錄得賬面獲利的有2,980宗，獲利宗數比例為98.2%，較4月的97.6%上升0.6個百分點。5月的獲利比例重返去年12月的98.2%水平，創5個月新高。二手樓價持續在高位企穩，以致賬面獲利宗數比率長期在九成八上下橫行。今年5月期間政府微調DSD，刺激二手私人住宅成交明顯增多，用家積極置業及換樓，料會推動樓價反覆向升，預期二手轉售獲利比例走勢將上揚。

獲利五成以上佔最多

在6個獲利幅度的類別中，今年5月賬面獲利一兩成的二手買賣佔5.0%，按月上升1.3個百分點。賬面獲利一成或以下及五成以上的買賣分別佔3.2%及65.2%，按月增加0.2及0.1個百分點。相反，賬面獲利兩三成、四五成及三四成的買賣錄得跌幅，5月分別佔7.1%、8.7%及10.7%，按月下跌1.1、0.4及0.1個百分點。

近日細價樓樓價反彈，就連公屋及居屋造價拾級而上，冷門公屋亦被炒起。藍田興田村業主持貨兩年即以破頂價沽貨，速賺近９０萬元；牛頭角居屋樂雅苑４年升值近倍。
樓齡近２７年的藍田興田村，位置遠離港鐵站，樓價升幅卻絕不遜色。據知，興田村３座中層１１室單位，實用面積４４３平方呎（建築５７２平方呎），由一名用家於２０１２年５月份以１９８萬元購入，當時已補地價。
至近月，該業主開價３１０萬元將單位放售，由於市場缺同類放盤，不久即成功以２８５萬元易手，實用呎價６４３３元，呎價及造價均創該屋村的新高，據悉上址銀行估值約２７０餘萬元。
由於持貨剛滿兩年鬆綁（毋須付額外印花稅），故賣方帳面已速賺８７萬元或４４％，升幅跑贏不少私樓。參考同區麗港城，近期持貨兩至三年的易手個案，升幅一般不多於２０％。
稀有成交的牛頭角居屋樂雅苑Ｃ座中高層５室，剛以３６０萬元易手，實用面積４４６平方呎（建築５４４平方呎），實用呎價８０７２元，屬屋苑實用呎價次高。賣方於２０１０年４月連地價以１８７萬元入市，持貨至今４年，單位升值近１倍，帳面賺１７３萬元。

和訊房產訊息 6月12日，在北京（樓盤）投資促進局、海外投資置業協會主辦，和訊網及財經中國會協辦的2014海外資產設定大會上，世邦魏理仕大中華區企業事務部經理劉麗紅分享了她多年幫助客戶投資海外不同區域地產的心得和體會。

她指出，目前全球的置業投資主要還是看英美、澳洲三個板塊。“一個是英國，說是英國大家也知道投資者主要關注的還是倫敦，因為倫敦的經濟跟英國整體經濟截然不同，完全領先於英國整體經濟的指數，所以投資者，無論是萬達、綠地等都是看的倫敦市場；另外一個市場就是澳洲，澳洲在我們亞太區的板塊，而且很多移民到墨爾本、悉尼等；再一個是美國，這三個市場各有千秋，每個市場不太一樣。”

倫敦，對於投資者的吸引力，在座都是專家，它在於對業主、機構投資者非常有利的，因為所有的成本是由租戶來承擔的，所以它收益是從英國當地的術語叫凈回報率，對於外國投資者來說是非常具有吸引力的，這也是為什么倫敦在這么多年以來是國際投資者和國際資本追逐的目的地。同時帶來一點弊端，目前倫敦主要的優質的物業，就是辦公商業物業收益率已經很低了，對於投資者來說就面臨很高的資產價格。

澳洲，很多中國的開發商每個星期都會有中國的開發商到澳洲去看住宅開發的市場。主要是綠地在悉尼的第一個項目做得非常成功，刺激了很多開發商跟隨他們的腳步。澳洲的住宅其實現在資產價格相對蠻高的，但是加拿大的移民關掉以后會有很多人選擇澳大利亞，移民的需求提高了置業的需求。從商業物業的角度，澳洲的商業物業回報率是最高的，差不多在6.5--7.5%之間，比倫敦4--5的，還有紐約都是比較高的，但是它資金成本比較高。而且澳洲稅收對於外國投資者來說，如果合理規劃的話，通過一個mit的計劃是可以使支付稅收率降到15%。

美國，美國作為全球最的經濟體，而且美國市場的容量應該比倫敦或者悉尼、墨爾本來說是更廣闊的市場，我接觸到很多的投資者和投資機構，很多的人都覺得美國的投資有更廣闊的空間。像美國洛杉磯等像我們比較熟悉的市場，但它的商業物業收益率其實蠻低的，所以我們建議更多的投資者投的時候看其他的，像休斯敦等一些新興的市場，美國經濟這一輪的帶動是靠能源和it行業，這些城市是很好的經濟支撐，包括它的就業，所以我們覺得在美國辦公樓市場有很好的投資機會。當然現有的辦公樓物業投資回報率比較低，如果投資者愿意承擔一些開發風險，這種風險是可控的，跟美國的開發商提早進入開發環節，也就是4--5年，因為兩年建設期，兩年的穩定期，再去退出，4--5年的時間是可以到20%以上的，是一個很不錯的選擇。

整體來講，如果全球整體來看，每個區域都有優勢，這要看投資機構自己投資規則，有一些開發商和投資機構投資初衷是為了交流、學習提升國際視野。有一些是為了資產設定，有一些是希望上市的開發商。因為中國的整體環境導致銷售額的下降，希望國際市場來帶動它銷售額的新增長點，所以每一個公司的規則不一樣。

官方數據顯示，新加坡5月房屋銷售由4月749戶增至1470戶，創近1年新高，反映建商低價推案策略奏效，房市買氣回溫。

建商低價推案奏效
新加坡上月房屋銷售量創去年6月來最高，相當於較去年5月增加0.8%，為吸引買家，上月有不少開發商以較低價格重推建案。

在政府去年6月推出貸款措施以加強遏止投機後，新加坡房價已連2季走跌。欣樂國際地產諮詢公司執行董事麥俊榮說：「上月開發商推出更多建案，帶來新一波購屋潮，有幾家降價重新推出建案，建商訂價趨於合理。」

政府去年推出的貸款措施規定，銀行批准房貸前須評估借方債務，房貸不得使借款者的償債比率高於60%。據彭博彙整的資料，4月新加坡房貸成長率7.3%，創近7年來最慢，但新加坡仍是亞洲買豪宅第2貴國家，次於香港。

21 世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮認為，馬來西亞依斯干達特區過去 7 年蓋房速度驚人，且遠遠超越經濟活動成長增速，未來恐產生供給過剩的問題，更指出，目前的盛況，將會是「暴風雨前的寧靜」。

《南洋網》報導，一些機構如房地產代理理事會甚至是新加坡金融管理局，都提醒新加坡投資者在海外置業前要三思，並注意購置海外房地產所面對的風險。

建造速度超越經濟增速

受訪的房地產分析師認為，依斯干達住宅房地產市場接下來的主要風險，就是可能面對供應過剩的問題。

21 世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說：「依斯干達在過去 7 年建造住宅項目的速度驚人，這個速度已經超越了經濟活動的增速。」

新達產業顧問研究與諮詢部主管陳瑞謹說：「依斯干達確實在發展，也在創造就業機會，但住宅供應的增幅已遠遠超越需求。這些單位竣工後的近幾年內就會感受到供過於求的影響，目前則像是暴風雨來臨前的寧靜。」

他也表示，依斯干達若要成功，也需要引進熟練工人，工人是否會從新加坡、吉隆坡、檳城等地方過去，仍是個未知數。

8 年創 58 萬工作機會

根據依斯干達區域發展機構 (IRDA) 去年宣佈的數據，從 2007 年至去年 8 月，該經濟特區已經創造了 58.4 萬份工作。

特區的目標是到了 2025 年創造多達 85 萬個就業機會。

柔房產供應將增 38%

另一方面，根據橙易產業 (Orange Tee) 統計的數據，柔佛州 (不僅是依斯干達) 的房子供應從 2013 年至 2017 年預測會增加 38.3%，總住宅單位的數量從 69.7 萬多個單位增至 96.5 萬餘單位，這意味著這期間將有 26.7125 萬個新單位注入市場。

有地住宅激增 145%

其中非有地住宅到了 2017 年將比 2013 年增加多達 145%，從 3.2 萬個單位增加到超過 7.8 萬個單位。

不過，如果依斯干達區能達到就業目標，供過於求的問題應不會存在。

對於一些投資者，他們卻認為接近新加坡的柔佛州產業，還存在著上漲的空間。

9 經濟領域招 300 萬人口

橙易產業區域副主管張熙文認為，供過於求的問題可能會在 2015 年至 2017 年之間出現，但之後如果依斯干達的 9 大經濟領域能夠表現良好，並在 2025 年達到就業目標，供過於求的問題將不會存在。

他指出，在 2011 年至 2013 年間，市場的總供應是 7.3 萬個單位；同一時期的人口從 140 萬人增至 170 萬人。他預計 30 萬人大約需要 7.5 萬個住宅單位，而根據他的理解，租金目前還在增加。

他說，接下來的人口目標是 300 萬人，意味著市場還需要另外 30 萬個住宅單位，因此長遠而言，他不擔心住宅單位將供應過剩。

自住投資比例將趨平衡

根據過往經驗和觀察，他估計打算用來自住的單位和買來作為投資的比例大概是 3 成與 7 成，但他相信隨著這個區域的發展，比例將逐漸平衡至各佔一半。

美國政府數據顯示，美國5月新屋開工下降6.5%至年率100萬棟，

美國商務部周二公布，5月新屋開工許可--未來需求指標--下降6.4%至年率99.1萬棟，創四個月低點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，美國5月新屋開工為下降至年率100萬棟。

4月新屋開工仍為107萬棟，未修正。

4月新屋開工許可由年率108萬棟修正為106萬棟。

70大城市半數下跌 上海深圳房價鬆動

需求疲軟
中國國家統計局昨公布5月70大城市房價指數，有半數城市新屋均價較4月下滑，連上海、深圳都現跌勢。《華爾街日報》依官方數據計算，5月70大城市新建住宅平均月減0.15%，為2年來首見下跌，反映中國房價已受市場觀望與房貸緊縮等影響，出現明顯鬆動。

若按年計算，5月整體新屋年漲幅達5.35%，但仍較4月的6.42%與3月的7.32%放緩。

由於房貸申請困難，加上憂心供應過剩導致房價停滯或下跌，中國不少購房者從年初開始一直抱持觀望態度。需求疲軟與供應量增加的壓力，迫使房地產商進一步降價搶市。分析師預估，未來幾個月房地產商將採取新一輪降價促銷動作。

中國經濟恐受拖累
中國國家統計局的數據顯示，5月上海新建住宅均價較前月下跌0.3%，反映房市低迷的狀況正向大城市蔓延。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出，與4月相比，新屋價格下降的城市有35個，等於半數的城市房價下跌，也是自2012年6月以來房價下跌城市所佔比率最大的1次。

儘管分析指出，房地產投資成長率下滑5%，將拖累中國經濟成長率下降0.6個百分點，而今年前5個月，房地產投資成長率降至14.7%，低於2013年同期的19.8%，但朱海斌表示，他們並不太擔心中國房價崩盤與房地產貸款逾期違規持續上升等短期金融風險。
朱海斌說：「儘管存在供大過於求的問題，但在城鎮化發展與收入增加的推動下，需求仍然較為穩固。家庭收入穩健的2位數成長，也降低了房價回調的破壞性影響。」朱海斌強調，政策調整可以制止房市前景的進一步惡化，首選方案就是取消部分城市的購房限制。

其實中國人民銀行（人行）上個月已敦促銀行及時發放貸款，優先滿足居民首次購買自住普通商品住房的貸款需求，部分2、3線城市的地方政府同時也在放鬆房地產調控，以刺激住房銷售。

放鬆調控效果有限
不過部分分析師與房地產開發商表示，考慮到住房供應過剩，加上其他個人投資管道增多，放鬆調控對於住房銷售的提振作用可能相當有限。

為避免中國房價飆升，造成泡沫，中國政府自2010年以來祭出了一連串房市調控措施，以限購、提高購房首付比率及住房貸款利率等措施，人行也從2013年下半年縮緊貨幣政策。

對於房市成長放緩可能對中國經濟造成的衝擊，包括中國國務院總理李克強在內都已多次信心喊話，強調中國經濟絕對不會硬著陸。

號稱東南亞最大紅燈區的印尼泗水多莉(Dolly)紅燈區，今(19)日將走入歷史。泗水市長麗斯瑪日前不理會民眾強烈反對，發出通牒，誓言要將多莉改建為商業中心。

《星島日報》報導，位於印尼泗水市區中央的多莉紅燈區建於70年代，此地的性工作者大多來自東爪哇貧困農村的婦女。當地婦女權益組織估計，多莉每間妓院都僱用了達100名妓女，而附近查拉克(Jarak)數百間較小的妓院也有超過千名妓女。多莉和查拉克加在一起，被稱為東南亞最大的紅燈區。

不過，以鐵腕改革作風聞名的52歲泗水女市長麗斯瑪(Tri Rismaharini)，日前發出最後通牒，下令周四(19日)是多莉關閉的最後期限，她誓言要將這個紅燈區改建為商業中心。

出身行政官僚的麗斯瑪作風強硬，她於2010年當選印尼第二大城泗水市長以來，翻新市區公園、啟動港口發展計畫、為窮人提供免費健康照顧與教育，讓泗水氣象一新，也讓其人氣高漲。

不過，印尼民眾質疑，這位鐵腕女市長能否戰勝娼妓這門世界最古老的行業。性工作者和依靠多莉維生的的士司機和路邊小販等，最近幾周激烈示威反對麗斯瑪的計畫。多位前任泗水市長都曾誓言要關閉多莉，但也都因為當地業者的反對而受阻。

泗水市政府表示，2010至2013年間，政府已經為650名從良的性工作者提供烹飪、美髮和其他技能培訓，有些人獲得資金，回家鄉做小生意。

麗斯瑪表示，這項計畫的目的是要讓九百名妓女得到幫助，讓她們脫離性剝削，當局並補償500萬印尼盾(約3000港元)給每名性工作者。一名妓女說她，她平均每月賺1000萬至1300萬印尼盾(約6000至7800港元)，擔心將來找不到工作。